不動產資產證券化精選(九篇)
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第1篇：不動產資產證券化范文
關鍵詞：不動產；證券化；城市更新
Abstract:Real estate securitization in city renewal has many advantages,which is a efficiency method to resolve the difficulties in city renewal. This paper researches the application of real estate securitization using in city renewal with the SWOT method, then discusses the latest development of real estate securitization――the operation pattern of exploitage real estate securitization, and puts forward some suggestions in real estate securitization promoting city renewal.
Key words: real estate, securitization, city renewal
中圖分類號：F830文獻標識碼：A文章編號：1674-2265（2009）05-0042-03
一、問題的提出
二十世紀70年代以后，各國都在積極進行城市更新領域的投融資體制改革，融資方式和渠道日益趨向多元化，即
由政府占主導地位的城市更新融資方式逐漸演變為私人資本廣泛參與的多元化方式，由傳統的依靠政府財政投資逐漸向以市場化融資方式轉變。總體上，城市更新融資發展大致可劃分為三個階段：以政府財政融資為主的初級階段、以銀行信貸和項目融資為主的中級階段和以資本市場融資為主的高級階段。在一國經濟發展的某一階段，采取何種方式為城市更新融資，主要取決于該國的政府管理水平和資本市場的發展狀況。
私人資本介入解決了城市更新的融資困境，改善了城市的基礎設施，并促進了城市的產業和空間結構調整。但是，在發展過程中也出現了一些亟待解決的問題：（1）地方政府與私人企業在中心城市的商業性開發造成了對大批低收入階層利益的侵害。解決低收入階層住宅問題與商業開發經常顧此失彼、相互矛盾，使許多城市管理部門一籌莫展。（2）參照很多國家和地區的法律法規，土地所有者、房屋所有者和違章占用者的權益表征，只要一個權益者反對城市更新方案，該地區就只得局部新建、整修或維護，而無法進行徹底改造和更新。
在以資本市場融資為主的高級融資階段，不動產證券化①作為一項金融創新，深刻影響著許多國家不動產業與金融業的發展，帶動了一系列的制度創新、市場創新和技術創新。2005年全球不動產證券化市場總額為4750億美元，比2004年增長了21%。同時，全球跨國投資比例從2004年的29%增加到了2005年的35%，達到1640億美元。2005年亞洲在商業不動產領域的投資占全球不動產投資的14%，中國成為最熱門的不動產投資地。截至2005年底，亞洲商業不動產投資總額達675億美元，增長了46%。亞洲REITs總市值占全球權益型REITs的7.45%。根據UBS的預期，亞洲REITs市值可能在2010年增加到1000億美元，其中70－80%的新增市值來自于新上市的REITs商品。這主要是由區域經濟，尤其是中國和印度經濟的迅猛發展所帶動的。
作為一種創新的融資方式，不動產證券化被引入城市更新中具有諸多優勢，這也是解決當前城市更新困境的有效途徑之一。不動產證券化應用于城市更新，可以實現以下目標：一是能夠解決城市更新的融資困境，改善城市的基礎設施；二是能夠在城市更新中實現公開、公正、公平，保障相關利益者的合法權益。因此，本文首先利用SWOT分析法研究不動產證券化在城市更新中的應用，然后探討不動產證券化的最新發展類型――開發型不動產證券化的運作模式，最后對我國利用不動產證券化促進城市更新提出政策建議。
二、不動產證券化在城市更新中的應用：一個SWOT分析框架
SWOT分析是對企業內外部條件進行綜合和概括，進而分析組織的優勢和劣勢及其所面臨的機會和威脅的一種方法。不動產證券化在城市更新中的優勢、劣勢、機會、威脅都需要詳細探究，以進一步明確待完善之處。
（一）優勢方面
一是證券化能夠使得發起人把固定資產變為收入，政府能夠加快資金回籠的速度，從而用有限的資金來建設更多的項目。二是資產證券化實施的前提是真實出售，政府通過資產證券化把項目的風險徹底轉移出去，風險最終將由投資者來承擔。三是由于資產證券化的資產已經和作為發起人的政府進行了破產隔離，同時在證券化過程中可以采用信用增級手段，因此發行的債券往往能夠獲得很高的信用評級，從而大幅度降低融資成本。四是資產支持證券豐富了資本市場上的投資產品，使得公眾能夠分享城市現代化所帶來的收益。五是證券化資產往往會聘請專業人士來進行開發和管理，并由獨立信用評級機構進行評級，這能夠有效地避免政府主導的開發項目中的委托問題，提高基礎設施項目的質量。六是不動產證券化，尤其是開發型不動產證券化，能夠解決城市更新中原居民的利益表征困難問題。
（二）劣勢方面
一是開發經營的風險。由于城市更新多屬于開發型不動產，與具有穩定收益的不動產相比，增加了施工和財務經營的風險，直接影響受益憑證的價格與收益的分配。二是基金募集失敗風險。不動產證券化的基金募集來自一般社會大眾或法人機構，由于投資意愿常受到市場景氣和利率等因素影響，因此基金募集未必能成功，一旦基金募集失敗而宣告解散時，募集者必須負擔費用損失，投資人則必須承擔機會成本。三是地區限制。投資人投資的主要誘因在于有利可圖，因此項目地區特性，如區位條件、項目規模等具有非常重要的影響，并不是所有地區都適合基礎設施證券化。四是項目期限長、成本高。稍具規模的基礎設施項目，涉及人數較多，溝通、審批時間較長，執行階段也可能受到一些反對者阻撓。城市更新屬于長期性投資，短期不易回收，這增加了投資風險。
（三）機會方面
一是不動產證券化的法律法規日益健全，使資本市場按市場規則在法制的框架下運行，為不動產證券化在城市更新中的實踐提供了法律基礎。二是資本市場逐步發展壯大，尤其是西方發達國家和一些新型市場國家，證券市場的規模和績效比較顯著，能夠在經濟發展中發揮重要的資源配置功能。三是個人、企業及金融機構的行為市場化，并積累了一些在資本市場投融資的經驗，能夠較為成功地進行資本運營。
（四）威脅方面
一是許多發展中國家的二級市場不活躍。資產支持證券是以流動性來實現收益與分散風險的，如果不具備起碼規模的二級交易市場，流動性得不到保證，持久的市場需求力量將難以形成。二是許多發展中國家的相關法律法規不健全。三是許多發展中國家的機構投資者非理性。例如我國的社保基金、保險基金、證券投資基金和商業銀行等都因自身的經營管理水平、資金規模、法律規定以及出于安全性方面的考慮而在短時間內不可能成為資產證券化的有力承擔者。
三、開發型不動產證券化的運作模式
由于開發型不動產證券化的風險較高，一些國家和地區采取禁止態度，如荷蘭、比利時、新加坡和法國，在其不動產的相關規定中都排除開發型，加拿大和香港對此也有限制。韓國雖然允許其募集資金的30%可投入開發型，但僅限于公司重組不動產投資信托②。
開發型不動產證券化的基本運作過程（見圖1）主要是：（1）城市更新的實施者（專業機構或建設商），依據城市更新方案，與受托機構共同擬定不動產資產信托計劃、不動產資產信托契約、投資說明書等相關文件。（2）更新單元的不動產所有者和相關權利人（委托人）與受托機構簽訂不動產資產信托契約。正進行或規劃進行開發、建筑、重建、整建的不動產或不動產相關權利，轉移給受托機構。如果以權利變換方式進行，將由土地所有者、合法建筑物所有者、其他權利人或實施者，將土地、建筑物、其他權利或資金，信托給受托機構。（3）與不動產管理機構（由實施者擔任）簽訂委任契約，由政府審議并城市更新規劃，選任信托監察員，提供投資說明書給投資者。（4）發行受益憑證，募集信托基金，可以委托證券承銷商發行，所得的價款應存入不動產資產信托基金專戶，以支付必要費用，包括開發期間的營建成本、融資利息、信托費用、管理費用。（5）不動產管理機構（實施者）進行建設、開發工作，由受托機構控管資金流向，專款專用。（6）分配信托的收益、孳息及其它利益予受益人。原不動產所有人與相關權利人可依照其受益權比率分得等額的土地和建筑物，而投資者則依據受益證券設計方式，取回本金與收益，不動產資產信托契約中止。
四、 我國不動產證券化的實踐及其政策建議
近幾年，隨著法律法規的完善，一些金融機構開始嘗試不動產證券化。一是直接到香港聯交所或者新加坡交易所上市。領匯、泓富（長江實業）、越秀（廣州越秀）三檔REITs在香港證券交易所上市，市場反映熱烈，市值已達1621億港元，陸續將有萬達（香港上市）、華銀（新加坡上市）、華潤（香港上市）、深嘉惠（新加坡上市）等。二是在深交所以契約基金形式發行REITs，這種模式可以發揮管理人和受托人的作用，匯集投資者的資金，投資以租金收入為主的物業。
在我國不動產證券化市場不斷發展的背景下，城市更新中也逐步開始引入不動產證券化的運作模式，取得了一些可借鑒的實踐成果。1992年，海南省三亞市開發建設總公司通過發行不動產投資券的形式融資開發丹州小區，這次融資過程已經具備了資產證券化的某些基本特征。1997年，由香港豪升集團、花旗發展基金及印度尼西亞資產支持證券金融公司等投資機構所創立的豪升ABS（中國）控股公司與重慶市政府簽訂了我國第一個以城市為基礎的資產支持證券合作協議。為使不動產證券化更好地為城市更新服務，本文提出如下的政策建議：
（一）完善和發展資本市場
目前資本市場特別是債券市場不夠成熟：一是債券發行過程中行政色彩非常濃厚；二是未能形成基準利率市場，缺乏有效的風險定價機制；三是二級市場流通性極低，債券品種單一，無法吸引投資者。因此，改進債券發行程序，對債券品種進行創新，完善基準利率市場，將對我國利用資產支持證券為不動產項目融資發揮十分重要的作用。
（二）提高資本市場的信息透明度
信息的透明度是不動產證券化的重要條件，也是其賴以生存的依據。提高信息透明度，應該定期證券表征的業務發展相關指標，保障投資者知情的權利，降低保證、保險的成本，監督市場的信息透明化，使各方在信息對稱原則下公平交易，徹底發揮資本市場的功能。
（三）積極建立和發展國內服務機構
建立一個以評估基本準則為綱、若干應用準則為目的的資產評估體系；成立資產擔保公司，專職為資產證券化提供擔保，以實現證券化資產的信用增級；培養幾家具有社會獨立性、權威性、在國際上具有一定影響力的資信評級機構。現階段可以考慮直接引入MOODY、S＆P和Fitch等國際權威資信評級機構，在國內推廣不動產證券化資信評級業務。
（四）逐步允許開發型不動產證券化
隨著不動產價格的不斷攀升，可以考慮放寬對開發型不動產證券化的限制，通過頒布相關法律法規防范其內在的經營風險，為不動產開發商、投資者、市場甚至是都市改造，提供一個多方共贏的金融創新產品。
注：
①不動產證券化，從廣義的角度看，是指通過某種途徑與程序，將原來流通性低的不動產轉換為有價證券的交易模式。從狹義的角度看，不動產證券化是指不動產投資信托基金（REITs）。REITs是一種證券化的產業基金，它通過發行收益憑證來匯集投資者的資金，用以購買不動產項目，委托專門從事不動產經營活動的投資信托公司進行經營管理，并將投資收入以派息的方式分配給投資者。
②韓國不動產證券化有不動產投資信托和公司重組不動產投資信托兩種類型。后者是為了解決不良資產而成立，因此規定所募集的資金中，70%必須投資在還不出債、重組中或以售價償債之公司所出售的不動產為主，并允許投資開發型不動產，但不得舉債。
參考文獻：
第2篇：不動產資產證券化范文
【關鍵詞】 城市土地 土地儲備資產 證券化 抵押貸款
土地儲備是政府高效控制城市土地開發利用的一種常用手段，是一種用地制度的創新，然而 當 前 城市土地儲備遭遇到嚴重的資金瓶頸問題，極大地制約了土地儲備機制作用的發揮。解決土地儲備嚴重的資金瓶頸問題，是當前急需解決的課題。資產證券化是20世紀30年代以來金融市場最重要且最具生命力的創新之一，它在降低資金成本、改善資本結構、擴大投資規模等方面具有優良的品質。而作為資產證券化的基礎資產，必須具備一個先決條件，就是能產生可預見的未來現金流，而城市土地資產很明顯是一種天然的證券化資產。
一、城市土地儲備資產證券化的概念
1、資產證券化的概念
資產證券化有狹義和廣義之分。狹義的資產證券化是指信貸資產證券化，是把缺乏流動性但具有未來現金流收入的信貸資產經過重組形成資產池，并以此為基礎發行證券，從而實現資金融通的過程。廣義的資產證券化則是指以被證券化資產可預見的未來現金流為支撐在金融市場上發行證券的過程和技術，是被證券化的資產未來現金流的分割和重組過程，根據被證券化資產類型的不同，它具體包括現金資產證券化、實體資產證券化、信貸資產證券化和證券資產證券化。
2、城市土地儲備資產證券化的概念
土地儲備資產證券化是以土地收益或者土地貸款作為擔保發行證券的過程。它旨在將價值量大、不可移動、難以分割、不適合小規模投資的土地，在不喪失土地產權的前提下將其資產化，并利用證券市場的功能使土地資本大眾化和經營專業化。但是土地的證券化不但對高額資產保有者給與新的運用手段，而且對小規模投資者給與新的資產運用手段，可以維持今后購入的不動產的資產價值，并且土地保有者把土地轉換成證券，使土地的利用與所有實現了分離，從而可以謀求土地的有效利用。
二、我國城市土地儲備資產證券化的可行性
適合于資產證券化的資產主要有以下特征：一是資產能夠在未來產生可預測的穩定的現金流；二是資產的收益分攤于整個資產的存活期；三是原資產所有者在持有期內應有良好的信用特征；四是資產抵押物易于變現，且變現價值很高。再加上具有相當規模的資本市場和適宜的制度環境，那么這種資產就可以進行證券化。在我國目前的情況下，我國城市土地資產適合于進行證券化。
1、城市土地可以產生穩定的現金流
城市土地在使用方向上具有固定性，在一個相當長的時期內，其使用方向是穩定的、不易變動的，因此其收益是穩定的、可預測的。對于城市土地儲備而言，可以在土地進行儲備開發后將土地出讓、轉讓和作價入股，從而獲得土地使用權出讓金、轉讓收入和股利等收益。將這些土地收益按一定比例固定用于城市基礎設施建設，就可以得到一個穩定的、遞增的未來現金流，這些收益可以根據土地利用規劃對其進行預測，并能夠分攤于整個存活期。
2、城市土地資產有高信用保證
具有作為資產的優越性，土地基本上無風險，本身就是一種信用級別很高的資產。而且在我國，憲法規定，城市土地屬于國家所有，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，城市土地使用受到國家法律保護。并且由于城市儲備土地的公共性和政府行為特征，經過證券化后的土地債券或其他信用工具有地方政府的信用作保證，無疑提升了土地資產證券的信用級別，這在證券化這一新鮮事物實施初期顯得尤為重要，比較容易得到社會的承認。
3、法律法規提供的制度保障
隨著土地使用制度的改革，《土地管理法》、《房地產管理法》等一系列經濟法規的頒布實施，使不動產權益主體可以在法律允許的范圍內自由處分所擁有的權益，這就為不動產權益的分割及投資金融多元化打下了良好基礎。而且我國金融改革進展也很快，銀行法、擔保法、抵押法、保險法、證券法等相繼出臺，為資產證券化的規范運作創造了一定的條件。
三、我國城市土地資產證券化的模式
1、土地信托
土地信托分為兩種結構：第一種結構是城市土地儲備機構與信托投資公司建立的信托關系。城市土地儲備機構以自己的名義，將儲備的土地委托給信托投資公司，成立信托關系，然后由信托投資公司作為受托人，發行信托受益憑證，負責信托土地開發的融資活動，并獨立、委托或聯合土地開發專業企業進行土地開發，最后通過土地公開市場交易土地，從而分享土地一級市場開發的項目收益。第二種結構是土地信托的拓展形式，其實質是城市土地儲備機構以土地使用權作為從信托投資公司獲取貸款的擔保，由信托投資公司與投資者建立的信托關系。信托投資公司向投資者發行信托受益憑證，募集社會閑置資金，成立信托關系，然后將募集的資金以貸款的方式投入到城市土地儲備中心。在這種模式中，信托法律關系的委托人為信托受益憑證的持有人及投資者，受托人是信托投資公司，信托財產為募集的資金及以該資金產生的收益，受益人為信托受益憑證的持有人即投資者或其指定的其他受益人。
2、土地投資基金
所謂城市土地投資基金，就是由政府資產管理部門及信托投資公司和其他公司設立土地投資荃金，委托土地儲備中心作為基金管理人對基金進行管理和運作，土地儲備中心將財政投入、銀行貸款以及通過對外發行以土地的未來收益流為擔保的土地收益憑證所募集的資金都納入到土地基金，然后利用這些基金進行城市土地儲備開發，在將土地的出讓、出租、作價入股等所獲得的收益都納入土地基金，并根據土地收益憑證在投資者之間進行收益分配。
3、土地開發債券
發行土地債券具有一些優點：一是融資成本低。由于土地債券是直接從投資者手中融通資金，融資成本一般較低，可以為土地儲備機構節省利息支出。二是具有較強的主動性。土地儲備機構可以根據資金需求自主決定土地債券的發行時間，選擇繼續籌措還是停止籌措資金，靈活高效。三是土地開發債券可以由政府進行擔保，屬于中期債券，而且土地具有投資增值和稀缺性增值的潛能，這降低了融資風險，易為大眾接受。四是發行機構可以回收債券，易于調節資本結構。五是突破了地域性限制。由于土地債券面向全國發行，可在全國范圍內融資，有利于在全國范圍內調劑資金余缺，實現資金平衡，有助于打破資金瓶頸。在債券發行形式的選擇上，根據我國的國情，短期的土地開發俊券可以考慮采取固定利率的形式。對于5年以上的長期債券，可以采用固定利率加浮動利率（可以參照當年的零售物價上漲指數制定）的方式。另外，還可以考慮到各地的情況差異，考慮是否可以發行可贖回債券，它賦予債券發行人可以收回已發行而尚未到期的債券的選擇權。
4、土地抵押貸款證券化
當前我國土地抵押貸款證券化的主要形式為國有獨資SPV模式。在這種模式下，由一個由政府支持的國有獨資公司設立SPV，商業銀行將城市土地抵押貸款“真實出售”給國有獨資SPV，然后SPV將購買的抵押貸款組合為資產池，以該資產池為支持，發行抵押支撐證券。其首筆注冊資金由政府投資，其后可以發行公司債券以募集資金，所寡資金專門用于購買進行證券化的城市土地抵押貸款。這種模式以《公司法》中有關國有獨資公司的規定為依據，即國有獨資公司有發行公司債券的資格。國有獨資公司發行公司債券，由國家授權投資的機構或者國家授權的機構作出決定。這一模式目前在我國發展不存在法律上的障礙。這種 模式實現了“真實銷售”，真正實現了“破產隔離”。而且這種模式中，國有獨資SPV由政府出資設立，它會因政府背景而具有天然的國家信用的支撐，再予以信用增級，則信用級別極高，有利于吸引投資者投資。此類SPV還能享受稅收方面的優惠，使其更具有優越性。
總之，資產證券化在我國廣泛發展并充分運用將是一個必然的趨勢，而城市土地資產證券化則是在土地資產融資方面所進行的一種有益探索。
【參考文獻】
[1] 孫書元：日本信托業中的土地信托[J].經濟導刊，1999（3）.
[2] 齋膝暢宏：日本不動產金融的現狀與證券化的變化[J].上海大學學報（自然科學版增刊），2001（10）.
第3篇：不動產資產證券化范文
金融危機使得資產證券化市場岌岌可危，而在這關口上，我國的資產證券化試點還在進行。2005年，中國建設銀行、國家開發銀行初步探索實施了總額為200億元左右的資產證券化業務；2007年底，浦東發展銀行等金融機構也相繼開展了資產證券化業務；2008年，中信銀行和招商銀行分別發售完成了首單資產證券化項目，浙江招商銀行也推出了首單中小企業信貸資產證券化產品。在資產證券化面臨一系列問題的背景下，本文緊密結合當前的經濟形勢，對我國實施資產證券化進行了思考，在分析我國資產證券化現狀的基礎上，就資產證券化的理論依據、我國進一步實施資產證券化的必要性和面臨的問題進行初步探討，以期對我國深入實施資產證券化有所裨益。
一、資產證券化理論簡述
1．資產證券化的含義。資產證券化是指通過在資本市場發行證券籌資的一種直接融資方式。資產證券化的概念有幾種不同的表述方式，其中美國證券交易委員會（SEC）界定資產證券化是“將企業（賣方）不流通的存量資產或可預見的未來收入構造和轉變成為資本市場上可銷售和流通的金融產品的過程。在該過程中存量資產被賣給一個特設交易載體（SPV）或中介機構，而SPV或中介機構通過向投資者發行資產支持證券以獲取資金”。這就是說，資產證券化將缺乏流動性但能夠產生可預見現金流收入的金融資產匯集起來，使之形成一個資產池，通過結構性重組，將其轉換成在金融市場上可以出售和流通的證券，并據以融資。資產證券化的核心在于對金融資產中的風險與收益要素進行分離與重組，使其定價和重新配置更為有效，從而使參與各方均受益。資產證券化有多種形式，主要有金融資產證券化（商業房地產抵押貸款支持證券化、汽車貸款債權證券化、租賃債權證券化以及應收賬款債權證券化）和不動產證券化（不動產有限合伙、不動產投資信托）。
2．資產證券化產生的理論基礎。資產證券化起源于20世紀70年代美國商業銀行為轉嫁信用風險而進行的金融創新，最早它是商業銀行由于受到投資銀行和共同基金的沖擊，為提高自身的競爭力和改善經營狀況而創造的一種金融衍生產品。它是近30年來世界金融領域最重大和發展最迅速的金融創新工具。支持資產證券化的理論有如下四類：
（1）預期收入理論。預期收入理論的產生遠早于資產證券化的產生，二者在時間上雖然相距甚遠，但預期收入理論已蘊含著資產證券化的思想成分。預期收入理論認為，無論是貸款或者是證券的變現能力，都是以未來收入為基礎的，即便是長期貸款，只要有借款人的收入作保證，就不至于影響銀行的流動性，它所強調的不是放款的用途，也不是擔保品，而是借款人的預期投入。資產證券化強調證券化資產未來穩定的現金流，正是借鑒這一思想并以此為基礎的。因此可以說，預期收入理論的思想是資產證券化的理論來源。
（2）金融創新制約理論。該理論指出，金融產品創新是一個組織對它所受制約的反應，制約的內容主要包括法規、競爭以及風險等。銀行資產證券化是在金融業革新浪潮中產生的一種資產管理創新，它同樣是在金融行為與金融環境的沖突中誕生的。可見，金融創新制約理論解釋了銀行資產證券化的產生，即銀行資產證券化是對金融法規（如《巴塞爾協議》及各國金融管制法等）的具體實施，而強化金融業的競爭和分散風險的動機則是銀行資產證券化的兩大動力。
（3）資金缺口理論。資金缺口是指那些在一定時限內到期或需要根據最新市場利率重新確定利率的資產與負債（即利率敏感性資產與利率敏感性負債）之間的差額。用公式表示為：資金缺口（GAP）=利率敏感性資產（RSA）-利率敏感性負債（RSL）。當市場利率變動時，資金缺口的數值會直接影響到銀行的利息收入。一般而言，銀行資金缺口的絕對值愈大，則銀行承擔的利率風險也就愈大。而銀行通過實施資產證券化，則有助于轉移自身的風險。
（4）持續期缺口理論。持續期是由美國經濟學家弗雷德里克麥考勒于1938年提出的，最初它是作為衡量固定收益債券的實際償還期的一個概念。20世紀70年代后，隨著西方各國商業銀行面臨利率風險的增大，持續期概念被逐漸推廣應用于所有固定收入金融工具市場價格的計算上，也應用于商業銀行資產負債管理之中。持續期是固定收入金融工具所有預期現金流入量的加權平均時間，或是固定收入金融工具未來現金流量相對于其價格變動基礎上計算的平均時間。
3．資產證券化的流程。資產證券化的實施步驟如下：
（1）確定融資目標并組建基礎資產池。交易發起人（即原始權益人）根據自身融資需求確定融資目標，選擇適合證券化且符合融資目標的基礎資產組成資產池。
（2）設立SPV。SPV是資產證券化運作的關鍵性載體，其主要職能涵蓋了整個資產證券化的運作流程。
（3）資產出售或委托。設立SPV之后，交易發起人將基礎資產出售給SPV。在資產出售以后，即使發起人遭到破產清算，已出售資產也不會被列入清算財產范圍，即實行基礎資產與發起人資產的“破產隔離”。
（4）信用增級。對證券化資產進行信用增級，目的是吸引更多的投資者并降低融資成本，使證券的信用水平更好地滿足投資者的需要，提高所發行證券的信用等級。
（5）信用評級和證券發售。證券化資產信用增級后，SPV將再次聘請信用評級機構對將要發行的證券進行發行評級。證券評級后，評級機構還要進行跟蹤監督，并隨時根據資產信用質量的變化，對已評定的證券級別進行調整。之后，將由證券承銷商負責向投資者發售證券。
（6）支付資產購買價格。SPV從證券承銷商那里獲得證券發行收入后，先向聘請的各專業機構支付相關費用，再按資產買賣合同規定的購買價格，把發行收入支付給發行人。
（7）資產管理與資產收益回收。服務商對基礎資產組合進行管理，收取、記錄資產組合中產生的現金流收入，并將全部收入存入事先指定的受托銀行，受托銀行按約定建立專門賬戶，并按時向投資者支付本金和利息。
（8）還本付息。在規定的證券償還日，SPV將委托受托銀行按時足額地向投資者支付本息。
二、我國資產證券化的現狀
20世紀90年代初，我國金融界就開始了資產證券化的探索：1992年，海南三亞開發建設總公司發行2億元的地產投資債券；2004年4月，中國工商銀行寧波市分行第一次采用資產證券化方式處置26.02億元債權資產；2005年3月，國家開發銀行和中國建設銀行分別獲準進行信貸資產證券化和住房抵押貸款證券化的試點，隨后，國家開發銀行的41.77億元“開元2005-1信貸資產支持證券”和建行的30.19億元“建元2005-1個人住房抵押貸款信托”成功發行。從整體上看，我國資產證券化的市場規模較小，交易尚不活躍。據有關統計，從2005年我國發行第一只證券化產品到2008年10月，資產證券化產品總金額為620億元人民幣。而在近幾年中，我國債券市場發展迅速，到2008年9月發行債券已經達到145000億元的規模，而資產證券化產品占比僅為0.4%。值得欣喜的是，盡管目前國際金融市場正面臨波動，然而我國的資產證券化并沒有停止發展的步伐。2008年，中信銀行與招商銀行各自在10月10日和10月31日發售完成了其首單以對公貸款為基礎資產支持的證券化項目。浙商銀行于2008年11月中旬發行額度為6.96億元的中小企業信貸資產支持證券，浙商銀行由此成為國內首家開展中小企業信貸資產證券化試點的金融機構。
在中信銀行的信銀2008-1CLO項目中，基礎資產池金額總計40.77億元人民幣，并以資產池本息現金流為基礎發行了三檔優先級證券、一檔次優先級證券以及一檔次級證券。其中：A1-1檔與A1-2檔固定利率優先級證券分別定價年利率4.45%與4.65%；A2檔浮息優先級證券定價一年期存款利率再加0.99%；B檔次優先級證券定價一年期存款利率再加2.28%。在招商銀行的招元2008-1CLO項目中，基礎資產池金額總計40.92億元人民幣，并以資產池本息現金流為基礎發行了兩檔優先級證券、一檔次優先級證券以及一檔次級證券。其中：A1檔固定利率優先級證券定價年利率4.26%；A2檔浮息優先級證券定價一年期存款利率再加1.40%；B檔次優先級證券定價一年期存款利率再加2.35%。
三、我國進一步實施資產證券化的必要性
1.資產證券化有助于化解不良資產。我國銀行業作為間接融資的主體承擔了經濟發展的大部分風險，而資產證券化的引進則為我國的銀行業提供了一條減少和降低資產風險的有效途徑。通過資產證券化運作，銀行可以對其資產負債結構進行必要的調整，優化資產負債結構，提高銀行抗風險能力；通過資產證券化運作，銀行還可以將部分信貸資產轉化為現金資產，提高資本充足率，改善銀行的經營狀況。而對企業來說，資產證券化可以給企業提供一條擺脫三角債困擾、化解應收賬款長期掛賬難題的新途徑。
2.提供了更為廣泛的融資、投資渠道。實施資產證券化有利于擴大企業的融資手段，企業融資除了發行股票和企業債券、向銀行貸款，還可以使用資產證券化對企業資產進行結構性調整，將沉淀的資金盤活，將呆滯的資產變現，既可解決企業資金短缺的難題，又能變不良資產為有用資產，化解企業財務風險，還可提高企業資本運作的效率。同時，資產證券化為社保基金、保險商、證券投資基金和其他投資者提供了新的投資工具，提供了更為廣泛的投資渠道。另外，資產證券化的分級結構可以滿足不同投資者的不同風險偏好，還能吸納社會上的部分游資，有助于緩解流動性過剩問題。
3.有助于促進耐用消費品行業的發展。住宅、汽車等耐用消費品行業是資金密集型行業，需要長期、穩定的貸款支持。由于我國利率市場化程度不高，因而銀行不愿意發放固定利率貸款。而實施資產證券化可解決房貸、車貸難的問題。一般來說，房貸和車貸都需要比較長的還款周期，銀行可以通過資產證券化加快現金周轉、提高效益，這樣，銀行發放固定利率貸款的意愿增強，耐用消費品行業融資渠道單一問題便得以解決。從這個角度來看，資產證券化有助于促進房地產、汽車等耐用消費品行業的繁榮。由上述分析可見，資產證券化拓寬了銀行的融資、投資渠道，有利于銀行提高效率和效益。當前的金融危機有著其自身的深刻原因，而資產證券化作為一種商業銀行資產負債管理手段和創新工具，不應因此次金融危機而被否定。適當的金融創新對于我國的金融市場和資本市場都是十分必要的，應當繼續鼓勵和支持實施資產證券化。
四、實施資產證券化面臨的問題
1.資本市場不夠發達。資產證券化的發展，需要一個成熟的、有一定廣度和深度的資本市場。就目前而言，我國的資本市場還不夠成熟，市場仍帶有一定的行政色彩。
2.證券評級業不規范。對證券化的資產進行信用評估定級是一個非常重要的環節，目前我國的證券評級業運作尚不規范，信用評估不細，信用評級透明度不高，沒有一個統一的評估標準，而且很多評級機構都與政府、企業、銀行、證券公司等有著千絲萬縷的聯系，很難做到獨立、公正地評估。
第4篇：不動產資產證券化范文
關鍵詞：農地資產證券化農地流轉三農
1．引言
土地的流轉對于解決農業、農村、農民問題起著舉足輕重的作用，只有真正實現了土地流轉，才能為我們解決“三農問題”開創一個新局面，所以，近年來學術界和政府都積極推行土地流轉，將其作為中國農村土地制度改革的新起點。
農村土地作為一種生產資料，本身也是一種資產，土地作為一種商品進入要素市場流通是必然的趨勢。既然有商品的流通那就離不開貨幣來做交換的媒介，這就需要農村金融體系提供大量的資金支持。
我國農地流動早在上世紀80年代就已經在農民間自發產生了，隨著農業現代化發展，目前我國的農地流轉日益活躍，但總的農地流轉規模較小、流轉范圍還局限于村集體內部，且農地交流形式原始。現在，要在既定的農地產權制度下促進農地流轉創新，就一定要有新思路，借鑒城市土地市場發展歷程，我們可以看到，推行農地資產證券化必然是將來農地流轉市場的發展方向。
2．我國農地資產證券化的重要意義
我國的農地資產證券化一般是指“土地承包經營權”的資產證券化，是指將承包土地的權利或者承包土地所能獲得的收益，通過結構化重組，轉變成為可在金融市場上自由流通的工具。
在我國農地流轉市場上推行農地資產證券化具有十分重要的意義：
2.1 資產證券化為農地流轉提供了一個新的載體．使農地在大范圍內流通成為可能
土地作為一種自然資源，具有位置固定性，質量差異性且難以分割的特點，因而在流通過程中無法像其他商品一樣可以自由流動。這就需要一種能夠替代性的資產，代表土地權利束中的某種或某幾種權利在市場上的流動，從而間接地實現土地的經營權的流動。而最佳的替代性資產就是農地證券，作為一種權利憑證，農地證券不僅能夠在全國甚至全球市場上自由流動，而且還可以無限細分，從而降低農地投資門檻。
2.2資產證券化為農業發展融通資金．降低投資風險
土地是稀缺資源，而土地證券化產品的變現性又強，且國家對三農問題向來持扶持態度，所以，土地證券化產品在資本市場上應當會受到投資者的青睞。雖然農業本身具有弱質性、風險高，但由于資產證券化真實出售、破產隔離和外部信用等制度，大大降低了農業投資的風險性，從而降低了農業融資成本。
2.3資產證券化具有價值發現功能，可解決農地流轉過程中的定價問題
農地承包經營權資產證券化使農地承包經營權由實物形態轉變為價值形態，由資產形態轉變為資本形態，從而能夠通過資本市場的微觀活動為證券定價，而農地證券的價格也為農地其他形式的流轉提供了一個價值參考。
3．我國農地資產證券化的流程設計
3.1 農地資產證券化涉及的主體
原始權益人：是指證券化資產或權利的所有人，當他們需要進行融資時，首先要鑒定用于資產證券化的資產，典型的該類資產應當具有未來現金流入。然后再將其資產真實出售給特殊目的公司以融資。一般而言，擁有土地承包權的農民，或者是將農民手中的土地經營權集中到一起的農村集體經濟組織及承包農戶土地經營權的其他公司或單位，可以作為農地資產證券化的原始權益人。
特殊目的公司( Special Purpose Vehicles)：是指在證券市場中具有特殊目的的載體，是接受發起人的投資組合，對該組合進行結構性重組，并將重組后產品發行到金融市場上進行流通的高信用等級機構。其設立的目的在于對資產進行“破產隔離”，本身也因為有嚴格的業務范圍限制所以一般不會發生破產。一般的研究認為農村信用合作社是農地資產證券化SPV角色的首選，其理由如下：一是農信社作為銀行性金融機構，有發行土地資產證券化產品的條件和愿望；二是投資者相信農信社的破產隔離能力；三是農信社是社員民主管理的，擁有群眾基礎，資產證券化的原始權益人相信并且依賴農信社。
擔保公司：是對發行的證券化資產進行信用升級，為特殊目的公司(SPV)按期還本付息提供擔保的機構。其在資產證券化的整個過程中承擔著重要作用。在目前我國信用擔保機構缺乏的現實條件下，由政府作為主導，為農地證券化提供發行擔保是當前的最佳選擇。
3.2農地資產證券化的運作過程
第一，為了特定開發目的，籌集資金，向農民購人土地資產使用權，并將該使用權交給專門的公司或組織，有其作為發起人，將具有一定經營權限的土地使用權組合成資產池。這個過程一般同農村土地股份公司的建立一起完成。
第二，發起人將以該土地經營產生的未來一定時期內的現金流為保證，將這一未來收益出售給SPV。土地與一般不動產有很多共通之處，不可流動、異質性。但土地卻有著其他資產沒有的雙重收益：土地產物收益和土地自身的收益。一方面，在不改變土地的農業用途的前提下，通過勞動可以獲得農作物收益；另一方面，土地改變用途，變成非農用地后，一般身價就會“倍增”，而這部分增值則是其他動產或不動產所不具備的。發起人正是以此為保證，確保未來一定時期內現金流的穩定。
第三，SPV根據出售的土地的年均收益、土地質量、使用權年限等資料，經過內外部信用增級和評估手段，設計出土地收益權證，并委托承銷商發行。
第四，發行機構將土地證券出售給投資者，并將所得收入按照事先商議好的協議轉付給SPV，SPV再將該資金交付給發起人；
第五，利用土地生產或者增值收入所發生的現金流，支付投資者本息并支付各機構費用。
4．我國農地資產證券化面臨的現實困難
4.1 農地資產證券化供給不足
由于資產支持證券的發行有個規模經濟的問題，太小的發行規模必然導致平均成本過高，發行失敗。但我國新的農村土地制度改革才剛剛起步，農地流轉規模偏小，大部分農地使用權還是分散地由不同的所有者擁有，農地集中度不高。在現在的現實條件下，要發展農地資產證券化還存在極大的困難。但農地流轉和土地集中是農村土地制度改革的發展方向，農地資產證券化供給不足的問題會隨著農地流轉的發展而自然得到解決。
4.2農地證券化產品有效需求不足
從發達資本主義國家的資產證券化發展來看，資產支持證券最主要的投資者還是機構投資者，但在我國，類似與發達資本主義國家的機構投資者受到種種限制。商業銀行作為我國金融市場上最大的金融機構，其資金只能投資于國債、央票等零風險資產；養老保險基金由于資金積累功能的障礙，其投資能力又相對不足；個人投資者或許會對農地證券化產品產生濃厚的興趣，但由于資產證券化業務本身的復雜性和個人投資者的局限性，也不可能成為農地證券化產品的主流投資者。但隨著我國金融市場的完善，金融機構的成熟，農地證券化產品必然成為金融市場上的主流產品之一。
4.3我國資產證券化市場機制不完善
我國資產證券化市場起步晚，市場機制不完善，主要表現在以下幾個方面：一是資產支持證券流動性差，不僅與歐美發達國家相差甚遠，就與中國股票市場流動性相比也有巨大差距；二是資產證券化二級市場割裂，由于中國采用的是金融分業監管體制，銀行信貸資產證券化和企業資產證券化產品分別由不同監管部門審批，不利于債券流通。資產證券化二級市場的不完善，直接影響了農地證券化產品的發行。要順利推行農地資產證券化，就要改革我國目前的市場管理機制，使其符合未來金融的發展方向。
參考文獻
[1]鄧大才．試論農村土地承包權證券化[J]．財經研究，2003，(4)．
第5篇：不動產資產證券化范文
關鍵詞：資產證券化 資產流動性 趨勢分析
資產證券化是指將一組流動性較差的資產（包括貸款或其他債務工具）進行一系列的組合，使其能產生穩定而可預期的現金流收益，再配以相應的信用增級，將其預期現金流的收益權轉變為可在金融市場上流動、信用等級較高的債券型證券的技術和過程。1968年，美國政府國民抵押協會首次公開發行“過手證券”，開資產證券化之先河，此后資產證券化在全球迅猛發展。
1資產證券化的收益分析 作為一項金融創新，資產證券化之所以能被廣泛接受并取得迅猛發展，其根本原因在于它能給證券化的參與各方帶來收益。下面從各相關參與者，即發起人、投資人和投資銀行的角度來對資產證券化的收益進行分析。
1.1發起人方面
資產證券化可以降低融資成本，增加資產流動性，提高資本充足率和資本使用效率，改善金融機構資產負債結構，并提供多樣化的資金來源和更好的資產負債管理，使得發起人能夠更充分地利用現有條件，實現規模經濟。
在傳統的融資方式中，融資者獲取資金的成本的高低取決于其本身的信用評級。與之相比，資產證券化可以降低發起人的融資成本。證券化的基礎資產具有穩定的、可預期的現金流，歷史信用記錄良好，真實出售隔離了原始權益人的破產風險，再通過信用增級等手段，證券的信用級別大大提高，這樣融資成本就相應地降低了。此外，資產證券化的信息披露要求相對較低，只需對進行證券化的資產信息進行披露，融資成本進一步降低。
1.2投資人方面
資產證券化在市場中為投資者提供了一個高質量的投資選擇機會。由于組成資產池的資產是優質資產，并且有完善的信用增級，多數能獲得AA以上的評級，這使得這樣發行的證券的風險通常很小，而收益卻相對較高，在二級市場上也有很高的流動性。所以，資產支持證券越來越受到投資者，尤其是像養老基金、保險公司和貨幣市場基金這些投資品種受到限制的機構的歡迎。 資產證券化為投資者提供了多樣化的投資品種。現代證券化交易中的證券一般不是單一品種，而是通過對現金流的分割和組合而設計出的具有不同檔級的證券，甚至可以把不同種類的證券組合在一起形成合成證券，以更好地滿足不同投資者對期限、風險和利率的不同偏好。
1.3投資銀行方面 資產證券化為投資銀行開辟了新的業務，為其帶來了巨大的商機。作為證券化的過程中的融資顧問和承銷商，投資銀行參與了產品的設計、評價、承銷以及二級市場交易等活動，持續穩定的資產證券化為其帶來了可觀而穩定的服務費收入。
2資產證券化的重要意義
資產證券化對中國的發展具有諸多現實意義，從宏觀方面看，銀行資產證券化可以提高金融市場的效率，降低金融風險，促進經濟發展，還具有促進擴大消費、發展住宅產業的功效。從微觀方面看，開展住房按揭等貸款的證券化可以增強商業銀行的流動性，優化資產負債匹配結構，分散抵押貸款風險，有利于降低按揭貸款利率，減輕購房人的還款利息負擔，也便于簡化不動產轉讓手續，擴大不動產交易市場。
2.1對我國資本市場的推動作用
（1）資產證券化有利于分流儲蓄資金，壯大資本市場規模。2005年1月，我國全部金融機構存款余額為25.84萬億元。與此相對應，證監會公布的資料顯示，在2005年4月7日股市暴跌之前，滬深兩市股票市價總值為52080億元，股票市場只起到了部分分流資金的作用。數萬億信貸資產的證券化及其在二級市場的放大效應，將是分流儲蓄的重要手段。（2）資產證券化能提供新的金融市場產品，豐富資本市場結構。資產證券化將流動性較差的資產轉變為信用風險較低、收益較穩定的可流通證券，豐富了證券市場中的證券品種，特別是豐富了固定收益證券的品種，為投資者提供了新的儲蓄替代型投資工具。這無疑會豐富市場的金融工具結構，對優化我國的金融市場結構能起到重要的促進作用。（3）資產證券化降低融資成本，豐富了融資方式。資產證券化為籌資主體提供了一種融資成本相對較低的新型籌資工具，可以使籌資主體利用銀行信用以外的證券信用籌集資金。（4）資產證券化為投資者提供了新的投資選擇。資產證券化產品具有風險低、標準化和流動性高的特點，其市場前景廣闊。資產證券化還可以為投資者提供多樣化的投資品種，可以通過對現金流的分割組合而設計出一系列證券投資組合，以滿足投資者不同的投資偏好。（5）資產證券化能促進貿易市場和資本市場的協調發展。資產證券化通過巧妙的結構設計和獨特的運作方式，猶如一道橋梁，在多個層面上將貨幣市場和資本市場有機聯系起來。資產證券化一方面為銀行信貸風險“減壓”，另一方面，在為資本市場增添交易品種的同時，也為市場輸送源源不斷的資金“血液”，進而促進資本市場和銀行體系的協調發展。
2.2資產證券化對商業銀行的意義
（1）資產證券化有利于商業銀行的資本管理，提高資本充足率。資本充足率是資本凈額除以總的風險資產之后得出的，即：資本充足率＝（資本－扣除項）／（風險加權資產＋12.5倍的市場風險與操作風險所需資本）。其中，風險加權資產是由銀行的各項資產乘以它們各自的風險權重而得。根據銀監會對銀行資產的風險權重的規定，住房貸款的風險權重為50%，而證券化之后回收的現金的風險權重為0，這樣計算出來的分母變小，資本充足率自然會提高。銀行可以將信貸資產進行證券化而非持有到期，主動靈活地調險資產規模，以最小的成本增強資產流動性，提高資本充足率。（2）資產證券化有助于商業銀行優化資產負債結構，提高資產流動性。資產證券化為資產負債管理提供了有效的手段，通過證券化的真實出售和破產隔離功能，商業銀行可以將不具有流動性的中長期貸款剝離于資產負債表之外，及時獲取高流動性的現金資產，從而有效緩解流動性風險壓力。（3）資產證券化有利于化解不良資產，降低不良貸款率。通過資產證券化將不良資產成批量、快速地轉換為可轉讓的資本市場產品，重新盤活部分資產的流動性，將銀行資產潛在的風險轉移、分散，是化解不良資產的有效途徑。（4）資產證券化有利于商業銀行增強贏利能力，改善收入結構。資產證券化的推出將為給商業銀行擴大收益、調整收入結構提供機會。在資產證券化過程中，原貸款銀行在出售基礎資產的同時可以獲得手續費、管理費等收入，還可以為其他銀行資產證券化提供擔保及發行服務賺取收益。（5）資產證券化有助于國內銀行適應金融對外開放，提高整體競爭力。實施資產證券化，可以使國內銀行通過具體的證券化實踐來發展機構，積累經驗，培養人才，縮小同發達國家金融機構在資產證券化業務方面的差距。這樣，國內銀行就會在證券化業務方面占據一定的市場份額，從而提高同外資金融機構競爭的能力，不至于在外資金融機構進入后處于被動狀態。
2.3資產證券化對其他方面的意義
（1）資產證券化有利于推進我國住房按揭市場的發展。住房抵押貸款證券化是20世紀70年代以來國際金融領域中的一項重要創新，其運作方式已經十分成熟。在中國開展個人住房抵押貸款證券化業務，不僅能有效防范系統性金融風險，促進中國房地產市場持續健康發展，而且對于豐富中國的債券產品，推動中國資本市場發展也有重要意義。（2）資產證券化有利于優化國企資本結構。我國的國有企業受間接融資方式的限制，其資本結構以大量負債為主，企業在銀行的貸款占企業外源融資的比重很高。通過資產證券化融資，國有企業不會增加資產負債表上的負債，從而可以改善自身的資本結構。同時資產證券化還有利于國有企業盤活資產，提高資產周轉率。通過信貸資產證券化，使作為國有企業的單一債權人的銀行能夠出售債權，從而緩解國有企業的過度負債問題，大大改善國有企業的資本結構。（3）資產證券化有助于疏通貨幣政策傳導渠道，提高貨幣政策傳導效率。資產轉化為債券后，可在銀行間債券市場上市，這種債券就可能成為央行公開市場操作的工具。證券化資產的比重越高，規模越大，貨幣市場的流動性和交易性就越強，央行公開市場操作對商業銀行流動性的影響就越顯著，貨幣政策的傳導效率就越高。
參考文獻：
第6篇：不動產資產證券化范文
關鍵詞：商業地產抵押貸款證券化（CMBS）；房地產融資；商業地產融資；資產證券化；
中圖分類號：F592.7文獻標識碼：A文章編號：1003-949X(2008)-10-0038-02
商業房地產業是中國的新興房地產產業，在未來將成為我國經濟增長的支柱型產業。商業房地產是一個高投入、高風險、高回報的行業，它對資金量的要求特別大，而且商業房地產如購物中心的建設，運營期相對較長，對投資者的資金實力、經營實力是一個巨大的考驗。我國現有商業房地產開發資金運營來源主要依賴于銀行貸款這個單一渠道，融資渠道單一容易產生資金鏈斷裂問題。國內開發商多采用“分割出售”、“售后返租”等方式回籠資金，緩解資金缺口，這同時也造成了商業地產統一規劃經營的困難。目前開發多元化融資渠道主通過四種方式，股權融資、項目融資、房地產投資信托“REITs”（Real Estate Investment Trusts）和商業地產貸款抵押證券“CMBS”（Commercial Mortgage-based Securities）。其中商業貸款抵押證券是一種證券化的創新融資方式。
一、CMBS的定義
商業抵押擔保證券（CMBS）是指將傳統商業抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發行的融資方式。CMBS的價格根據評級機構的評級來確定；投資銀行再參考評級后，確定最后發行價格，向投資者發行。CMBS的銷售收入將返給地產的原始擁有者，用于償還貸款本息，盈余則作為公司的運營資本。
二、CMBS的發展
CMBS誕生于1983年。當時，美國Fidelity Mutual人壽保險公司將價值6000萬美元的商業地產抵押貸款以證券的方式出售給另外三家人壽保險公司，從此開始出現了商用房產抵押貸款證券化這一嶄新的證券化形式。這一交易被評為AAA級。之后多家商業銀行、儲貸機構和投資銀行紛紛仿效這一交易方式。上個世紀90年代初，隨著評級機構逐步確立了交易的評級標準。20世紀80年代末期，美國不動產市場嚴重衰退，再加上其他因素，造成商業性不動產抵押貸款違約不斷，拖累專門從事不動產抵押貸款的儲貸機構。為了處理倒閉銀行與它們手上的不良債權，美國國會立法成立清算信托公司（Resolution Trust Corporation，RTC）。20世紀90年代中期，商業性不動產不良債權的清理已有相當好的成效，RTC因此逐漸淡出CMBS市場，同時金融機構漸漸將RTC處理商業性不良債權證券化的技巧普遍應用到商業性不動產抵押貸款中，大大推動了CMBS的發展，CMBS逐漸成為一種比較成熟和相對穩定的融資手段和技術。其發行量從80年代平均每年20億美元的水平增加到90年代初平均每年160億美元水平，在過去的10年時間里，美國CMBS市場增長了10倍，2005年美國CMBS的發行量猛增到2000多億美元，2007年發行量更高達3000億美元，至2007年底發行在外的未贖回債券金額約為7770億美元，是目前最大的CMBS交易市場。
中國房地產業經歷了二十多年的風雨，在新世紀進入了商業房地產時代。20世紀80年代中后期，商業房地產開始在中國大城市（如北京、上海）出現，其主要以較成規模的百貨店為主。20世紀90年代，以深圳、廣州為代表的沿海開放城市越來越多地引進了大型超市、倉儲式商店、便利店等當時在國外比較先進的商業經營理念，促使商業房地產得到進一步發展。在新世紀的幾年，商業房地產進入了快速成長期。統計數字表明，2002年隨著中國加入世貿，國內商業地產的資金比重陡增11.8%。回顧房地產業的發展歷程，我們看到商業房地產的發展軌跡，業可以看到商業房地產發展的巨大潛力。商業地產深受國際市場和國內市場的關注，是投資機構加大投資的焦點。2005年中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會公布的《信貸資產證券化試點管理辦法》，以及銀監會公布的《金融機構信貸資產證券化監督管理辦法》，意味著CMBS作為信貸資產證券化產品，其發行在中國己具備了初步的法律框架。2006年，萬達集團在澳洲知名銀行麥格理銀行的幫助下，成功地以商業地產抵押擔保證券（CMBS）的方式融資近十億元人民幣，開創了國內CMBS成功籌資的先例。
三、CMBS在中國的適用性
CMBS確實具備獨特優勢。與其他融資方式相比，CMBS的優勢在于發行價格低、流動性強、放貸人多員化、對母公司無追索權、釋放商業地產價值的同時保持資產控制權和未來增長潛力，以及資產負債表表外融資等。CMBS可以使投資人和融資方獲得雙贏，不僅使得融資方獲得較低成本的貸款，同時還能使得投資人獲得心儀的風險和回報。隨著國際投資者對中國市場的關注，美國紐約大學房地產學院勞倫斯?朗瓦教授表示，在中國推行CMBS比REITS更容易。
2007年中國人民銀行十次提高存款準備金率、六次提高利率，并在2008年年初正式宣布貨幣政策從穩健轉向適度從緊，由此進入銀根緊縮時代。貨幣政策的緊縮對快速增長的地產業無疑是一場嚴峻考驗。目前，我國房地產市場銀行的貸款總量達到資金需求的75％，其中2～3成的房地產開發貸款以及3～4成的個人房貸依靠于銀行。盡管近年房地產企業資金來源結構有所變化，如上市企業通過資本市場直接融資占房地產開發資金來源的比重有所上升，但是在近3萬億人民幣的房地產投資中，仍有6～7成資金來自于銀行。從緊的貨幣政策將使地產公司的融資難度進一步加大。因此，未來地產行業資金來源將經歷結構性調整，而CMBS無疑成為了地產商關注的焦點。
從房地產市場的角度來看，近幾年中國房地產價格的快速上漲形成了一定的泡沫，但應該看到這種泡沫主要集中于住宅市場領域，而商業地產尤其是其中的工業地產在中國經濟快速發展的背景下還存在較大的增值空間。目前，國家的宏觀調控措施其目的也在于穩定住宅市場的價格，但在銀根緊縮的環境下商業地產也存在被錯殺的可能。而CMBS正好可以為商業地產注入新鮮血液，又不違背國家穩定住宅市場的政策決心，銀行可以利用CMBS分散金融風險，機構投資者又有了新的投資對象，大力發展CMBS還可以分流在股市和樓市興風作浪的過剩流動性，可謂是有百利而無一害。因此，政府相關部門應加快制度建設，支持、引導CMBS在中國健康、快速地發展。
另外，按照銀監會 2005 年的統計，國內商業銀行個人住房貸款不良率為 1％，而商業地產貸款不良率則高達 7％ 。而CMBS是處理不良資產的有效方法。
從國際發展經驗來看， CMBS 所走的資產證券化的大方向不會錯，這已經被大多數國家經驗證明是成功的，而且還有助于我國建立現代化的金融體系。國內的CMBS 要成功發展起來，還需要政府、銀行、保險公司、評級機構等各方積極培育，大力推動，以及健全的法律制度為金融自由化、金融創新保駕護航。
參考文獻：
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[2] 何小鋒.資產證券化――中國模式[M].北京大學出版社，2002
第7篇：不動產資產證券化范文
進入2015年之后，走在向輕資產之路轉型的房企將地產之外的金融攤子越鋪越大，并且有了更豐富的內容。例如，去年收購民生證券等四家金融機構，后又入股中民投和民生信托的泛海控股集團近日宣布成立民金所正式備戰互聯網金融。
細究之下，越來越多的房企一改過去僅僅選擇控股或者入股銀行的單一方式，轉而將其金融戰略從“地產的金融”升級為“金融的地產”，開始進行資產證券化的嘗試。
“房地產+互聯網+金融”
4月13日，阿里旗下的螞蟻金服推出了首款房地產互聯網金融產品―地產寶，據悉該產品掛牌僅半個小時便宣布告罄。這款遭遇“秒殺”的互聯網金融產品其基礎資產包的提供來自新晉“房企一哥”綠地集團，這也是綠地集團的“地產+互聯網金融”模式的首秀。
目前來看，綠地集團推出的“地產寶”和市面上的各類“寶寶們”并沒有本質上的差別。據了解，其首期上線產品的試水金額只有2億元，以綠地位于江西省南昌市的棚戶區改造項目為基礎資產。此外，這款號稱是保息無風險的產品的年化收益率為6.4%，而對于投資者來說8%以下的回報率并不算樂觀。從這個角度來說，地產寶能帶來多大的顛覆尚需打個問號。
不過，在綠地集團看來，此款寶寶有別于市面上的P2P平臺，負責此款金融產品運營的綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍曾就此介紹稱，“地產寶”肩負著更重要的使命，它將聚焦于不動產物業的證券化。
據了解，綠地除了與阿里巴巴開展線上合作之外，后來平安旗下的陸金所也加入進來作為地產寶的分銷商。未來地產寶的第一步目標交易量為100億元，成熟期規模將突破500億元，而按照綠地集團的中期規劃，到2020年將達到800億元的規模。
綠地集團的思路是地產寶將不僅僅局限于綠地的自有項目，而是要建設成為互聯網房地產金融平臺，通過產品設計、包裝，將社會閑散資金、機構資金與地產項目實行對接，以此搭建起個人投資者與中小房企的資源配置平臺，為中小企業提供資金解決方案。
有消息人士對記者表示，綠地在“地產+互聯網金融”領域的野心很大，目前綠地集團整合旗下交易所、財富管理公司、第三方支付、征信等平臺成立互聯網金融事業部就是一個很好的例證，意在劍指令外界艷羨的全金融牌照的獲取。
事實上，綠地并不是唯一關注互聯網金融的開發企業。
不久前，因與知名地產人毛大慶合作而名聲大噪的鴻坤地產所打造的互聯網金融產品“乾坤袋”也即將上線。
據接近鴻坤的業內人士透露，“乾坤袋”通過實行“社區+供應鏈+產業”的組合，將成為中國首個聚焦社區深度金融服務的平臺。據了解，“乾坤袋”通過與毛大慶的優客工廠合作，可以直接對接優客空間的投融資需求，以幫助企業解決資金問題。
無獨有偶，上述這兩款金融產品都在致力于解決中小房企融資難的問題。對此，東方證券房地產行業首席分析師竺勁表示，房地產是高度依賴融資的行業，而隨著互聯網金融的發展，未來地產服務商可能會逆襲地產開發企業，他認為“O2O+P2P”將是這個行業未來的方向。
轉型倒逼
在房地產行業發展的下半場，互聯網金融漸成為萬達等商業地產商、萬科等住宅開發企業、以及世聯行等中介機構拓展地產金融業務的重要組成內容。
據了解，目前針對地產行業的互聯網金融平臺存在常規的P2P、P2W、眾籌、供應鏈金融、社區O2O等幾種不同的模式。這其中，房地產和互聯網的聯結多數局限在產業鏈下游的營銷環節，與金融的關系主要體現在產業鏈上游的融資，以此形成一個房地產互聯網金融生態閉環。
最早令業界熟悉房地產互聯網金融概念的是萬通自由筑屋與眾籌網合作的眾籌筑屋模式。目前“房地產+互聯網+金融”的眾籌模式分為兩類，一類是從拿地階段開始的眾籌，據預測可以為項目節省13%-18%的平均資金成本和約5%左右的營銷費用，同時為購房者讓利20%左右。還有一類是銷售和投資階段的眾籌，即將大額不動產投資轉變為低成本、低門檻、高靈活度的互聯網金融投資，提升市場參與度。
據了解，眾籌筑屋屬于第一種，即購房人從土地階段就參與到項目之中。“例如，在北京東三環附近有一塊地，參與者眾籌資金之后，對位置戶型價格配套服務提出要求后，后臺響應，后續再報備、報建進行配合，然后執行定制。”眾籌筑屋股東之一萬通集團董事長馮侖如此形容這款產品。
馮侖稱，房地產互聯網金融的出現在住宅行業的拐點時期，當前規模開發和大規模銷售已經相對飽和，下一步房企之間的競爭重點自然由地產開發商轉向地產服務商。
盡管如此，外界仍然對于房地產互聯網金融這一模式顧慮重重。不少業內人士認為，房地產做互聯網金融只是一個看起來很美的故事。很多人甚至擺出當年德隆系轟然倒塌的故事來試圖冷卻開發商瘋狂追逐互聯網金融的熱情。
十幾年前，一個地處西北邊陲的小公司通過資本運作最后發展成一個控制資產規模一度超過1299億元的金融和產業帝國―德隆系。彼時，地產公司正在跨界金融的擴張模式中不亦快活，然而狂歡之下，德隆系卻在剎那間葬于資金黑洞，包括復星集團在內的很多地產公司受此波及，紛紛陷入財務危機。
一位分析人士對記者表示，決定“房地產+互聯網金融”模式成敗的重點就在于對投資者權益保障、以及合理的退出機制的設計完善。“這也是為什么當前中小開發企業鮮少涉足互聯網金融領域的原因，在當前沒有一個確定的成功案例可以效仿的情況下，對于這些企業來說互聯網金融可謂充滿了風險。”
輕資產進化
而在房企拓展互聯網金融模式的背后，還隱藏著深層考慮，就是對房地產資產證券化市場的探索。綠地集團董事長張玉良在地產寶問世時直言，綠地的“地產寶”是對房企自主試水資產證券化的大膽嘗試。
在很多業內人士看來，這反應了房地產行業本質上的變遷。即從“開發時代”進入“金融時代”。房地產投資不再僅僅是住宅開發、商用地產開發，還包括日漸崛起的大宗物業投資、私募基金投資、資產證券化投資等金融資本領域的交易。
博貸網CEO宋光輝對記者表示，在當前房地產市場持續下行之下，項目開發中的融資難問題日益凸顯，當銀行已經不足以負擔其融資需求的時候，房地產企業自然會投向資產證券化的藍海。
據了解，截至2014年底全國逾70萬億的信貸余額中商業性房地產貸款余額為15萬億元，其中房地產開發貸款余額3.5萬億元，按照上市銀行60%抵押質押類貸款的比重估算，如果全面啟動資產證券化，那么未來RMBS（住房資產證券化）業務對接的基礎資產總量將達到10萬億元的“大蛋糕”。
第8篇：不動產資產證券化范文
一、充分認識推進土地資源和經營性物業的集約利用的意義
1.土地資源的有限性及不可再生性決定我們要集約利用土地資源。土地是人類賴以生存和發展的物質基礎和生產資料，為人類提供充足的生活資料，以及合適的生產和生活空間。土地資源的有限性和不可再生性及社會經濟發展對土地土地的無限需求迫使人類社會必須節約用地。通過實施城市土地的集約利用，可以提高城市土地使用效率和經濟效益，促進生產、生活與環境的可持續發展。
2.土地集約利用是我國土地國情的客觀要求。我國的基本國情是土地總量多,人均耕地少,優質耕地少,耕地后備資源少。我國現有耕地1915億畝, 人均耕地1159畝,不到世界人均水平的一半。近年來 由于生態退耕、農業結構調整、災害損毀、建設占用 ,耕地總量呈不斷減少的趨勢 ,土地承載壓力空前突出。今后較長時期內我國人口將繼續增加 ,要保證有必要數量的耕地來解決十幾億人的吃飯問題 ,同時又要為工業化、城鎮化的推進提供必需的土地 ,耕地的供需矛盾將日益突出,已經影響到城市經濟的穩定持續發展，經濟社會快速發展與土地資源稀缺的矛盾將日益突出。這一基本國情決定了主要靠新增土地搞建設已不可能 , 我們的出路在于內涵挖潛 , 集約利用，努力提高土地使用效率。
3.土地集約利用是保障我國經濟社會可持續發展的重要手段。在可持續發展逐漸成為現代社會共識的背景下 ,可持續利用有限土地資源日益引起各國政府關注 ,并且成為學術談論和生產實踐的焦點 。在土地資源日益緊張的情況下，我們應更新過去堅持的 “增長即發展 ”傳統觀念 ,從過度依賴資金、自然資源和環境投入 ,以量的擴張實現增長轉向更多依靠提高勞動者素質和技術進步 ,通過提高效率來獲得經濟增長。當前 ,我國經濟社會發展已經進人既是 “黃金發展時期 ”又是以資源環境約束加劇為最主要特征 “矛盾凸顯時期 ”的關鍵階段 ,而土地資源集約經營并在此基礎上達到節約利用成為破解我國經濟社會發展資源環境“瓶頸”的希望所在。
二、以上海為例深入了解集約利用土地面臨的形勢以及房地產品牌度情況
1.集約利用土地面臨的形勢。上海是一個人口多、土地資源相對缺乏、環境容量十分有限的特大型城市。從長遠看，土地資源總量的有限性和可用量不斷減少的趨勢不會改變，資源環境已對經濟社會發展產生了剛性約束。從土地資源消耗面臨的資源與環境壓力看，“十一五”期間是上海全面落實科學發展觀、加快“四個中心”建設進入關鍵階段的五年，經濟社會快速發展與土地資源稀缺的矛盾將日益突出。
2.上海房地產品牌度分析。上海房地產企業存在數量多、素質低、規模小的問題。上海房地產業的市場集中度比較低。2007年全市開發商中前20名企業的市場份額不到5%。市場集中度遠遠未達到寡頭壟斷的程度。在寡頭壟斷的香港房地產市場，目前最大的10家房地產集團的開發量約占香港總開發量的80%左右，CR10≥80%，美國房地產開發市場的集中度CR3≥45%。
注：此集中度為依商品房銷售面積計算的集中度
三、認真研究集約利用土地資源和不動產證券化的國際經驗
1.集約利用土地資源的國際經驗――香港的土地批租制與土地行政管理。土地對任何國家來說都是寶貴的資源。為了實現對土地資源的最佳配置，大多數國家都引入市場競爭機制。但這并不意味著對其放任自流。相反，無論是自由市場經濟國家（地區），還是政府主導型市場經濟國家（地區），都采用經濟、法律和行政手段，對土地市場進行宏觀調控與管理。其中，有的將調控的重點放在土地供給方面，即政府嚴格控制土地供給量，對土地一級市場實行高度壟斷。香港對土地交易行為本身嚴加管理，并將穩定土地價格作為調控的重要基礎。
(1)土地批租制的主要內容。香港土地面積約為1071平方公里，全部歸政府所有。土地批租的方式具體分為公開拍賣、招標和私下協議三種。其中，以公開拍賣和招標為主，大約占批租總量的70%。政府在一定時期內以一定的方式將土地使用權有償地轉讓給單位或個人，租期一般定為75年，以實現對土地資源的最佳配置。
(2)香港實行土地批租的主要目的是：土地批租能夠為政府帶來豐厚的收益。據香港有關部門統計，在財產增值期，政府從土地批租得到的收益一般可占其財政收入的35%左右，成為僅次于地方稅收的第二財政來源。政府將批租收益中的相當一部分要用于城市發展建設，如修路、整地、環境保護工程等。此外，實行土地批租還可以使政府通過控制市場上批租的土地數量，來控制經濟發展速度和發展方向，減少開發風險，使開發潛力相對穩定。
2.政府對土地一級市場的高度壟斷，實行對土地的行政管理。香港政府強調對土地的行政管理，通過以下做法對土地一級市場實行高度壟斷。
(1)制定年度售地計劃。一般是在每年3月末公布來年的售地計劃，年土地批租量規定為50公頃。按規定，凡是超過售地計劃指標的，必須經過土地委員會審議、批準。
(2)在土地批租之前，必須由城市規劃委員會按區做好規劃，并將規劃的內容納入租契，以保證開發者對規劃的有效實施。另外，作為保護措施，政府對于尚未作出規劃的土地，通常以招標形式短期出租，用于露天存貨或停泊車輛，這樣既能確保地盡其用，又能帶來某些收益。如果土地沒有臨時用途，則將土地圍起來派人巡察，以防止被非法占用。
(3)地政處在批租土地之后，要對業權人是否履行土地契約進行監督。如果發生拖欠地稅或擅自改變土地用途等違約現象，又不聽從當局警告，業權人則要受到懲罰。
(4)為了實施新市鎮建設計劃、市區重建計劃等，政府還可以根據“收回官邸條例”對私人用地進行強制征用。政府對征用的土地，要按現價向原業權人支付土地補償金，征用的土地僅限于公共用途。對此需要指出的是，香港土地交易制度的特點是業權關系遵循“認地不認人”的原則這樣便于有關部門處理因土地的使用、轉讓、抵押和出租所引起的各種關系。
3.政府以健全的土地法規維護土地交易秩序。香港政府完全依據土地法規進行土地批租和行政管理的。香港行政法規的基本特點：一是執法的針對性強，“一事一議”、“一事一法”。二是所定條例的內容既明確又具體，可操作性強。三是根據地產市場的發展、變化，及時對法規條例進行修訂、補充，以適應政府調控經濟的需要。四是法規條例的普及程度高，有利于政府依法管理。
4.不動產證券化的國際經驗。
(1)香港政府不動產證券化――領匯基金。 領匯基金全稱為領匯房地產投資信托基金, 將香港政府擁有的曾屬于房委會旗下151個商場（總樓面面積1876萬平方尺 ）、178個停車場（ 共約7.9 萬個車位） ,并向外聘請專業的管理團隊來負責經營。香港特區政府宣布領匯基金此次上市的目的 ,是將政府資產私有化 、提高營運效率 ,同時也給一群有心投資房地產及物業的人士提供一個回報相對穩定的投資渠道 。但由于兩名香港公屋居民要求對領匯基金上市進行司法復核 ,由此引發系列司法訴訟 ,領匯基金并未能如期上市。2007年7月中下旬 ,香港終審法院就領匯房地產投資信托基金上市的合法性做出了最后裁決 ,使基金上市的合法性得到了肯定 。上市當天獲得19倍超額認購,最終定價在10.30港元的定價區間上限, 集資額約200億港元; 加上領匯貸款融資的122億港元, 房委會總計獲取收益約320億港元。
(2)領匯基金不動產證券化的基本內容分析。①形成資產池。 香港房委會置入領匯的物業組合, 包括151個綜合零售物業設施及停車場、兩個獨立零售物業設施及29個獨立停車場; 物業總面積96萬平方米, 相當于全港零售物業總面積的9.1%; 車位逾7.9萬個, 占全港商業車位總數的13.7%。領匯基金將房委會旗下的這些資產形成資產池。②產品設計。領匯是香港的首支REITs產品。 領匯發行的是權益類REITs,對于香港房委會來說, 采用權益類REITs公開上市, 相比較其他發行債券等資產證券化形勢而言,募集到的資金更加接近領匯物業的市值, 在領匯物業估值338.02億港元的背景下, 共募集到320億港元的現金流, 這說明REITs這一資產證券化形式更適合市場化的資本運作, 實現資產的市值最大化。③領匯投資信托基金屬于封閉式基金。 首先, 基金單位持有人不得贖回; 其次, 領匯、策略伙伴和香港房委會在此次發售過程中都有明確的禁售規定; 第三, 領匯基金在香港聯席交易所上市, 其價格在一定范圍內主要受供求關系的影響確定。領匯的這一設計主要是為了保證首發成功, 使公眾投資者容易接受和操作, 同時又減少了投機者惡意炒市的機會。
(3)領匯基金采用spv架構領匯房地產投資信托基金的spv采用的形式是spt( special purpose trust ) 。香港房委會下屬的領匯管理有限公司與匯豐機構信托服務( 亞洲) 有限公司簽訂信托協議, 以香港房委會準備證券化的151項零售物業和停車場設施為基礎資產成立領匯基金, 附屬香港房委會, 匯豐機構信托服務( 亞洲) 有限公司成為受托人。領匯基金上市募集到資金后, 向香港房委會收購基礎資產, 并將資產委托于受托人進行經營管理。這樣, 受托人擁有這項基礎資產法律上的所有權, 而實際的收益權歸領匯基金單位持有人所有。
5.領匯基金對我們的啟示
(1)對REITs的理解。通過領匯基金的案例，我們知道，所謂房地產投資信托基金（REITs）就是將商業等物業資產打包上市，然后按照這些不動產的收益（如每年租金、按揭利息等）作為標的，均等地分割成若干份資產出售給投資客。該過程一般都由專業基金公司（或投資機構）開展經營管理，并且定期向投資客派發紅利。如果說某某公司上市都是以企業名義出面的話，那么房地產投資信托基金則是用建筑物去上市。也就是把建筑物像上市公司那樣分成若干股份出售給投資客，這就是讓不動產實現證券化。在當前資金匱乏的形勢下，擁有大量物業的開發商一般都愿意通過房地產投資信托基金模式獲得現金。作為其他投資客可以通過證券市場的自由買賣獲得投資不動產的機會，以便從該公司不動產的租金和增值中獲得一定的收益。
(2)REITs相對于其他投資品種具有三個優勢。①投資價值相對較高。由于REITs是一種通過發行信托的機構運作，并聘請專業房地產信托管理公司采用高透明度的方式管理房地產項目，具有一定的可靠性。以后隨著該房地產項目的不斷增值，信托的價值往往會高于原有物業的凈資產值。②中小投資客都能涉足。由于中小投資客者沒有足夠多的資金買下整個建筑物，但可利用房地產投資信托基金形式購買其中部分股權，享受到只有大型房地產商可以持有大型優質物業的權利。③未來投資風險相對較小。由于REITs與證券價格走勢的關聯性較低，因此受其他投資品種走勢的影響較小。在投資組合中如果摻入一定比例的REITs，倒是投資客分散投 資風險的一種有效的方法。
四、集約利用土地資源的路徑以及實行不動產證券化的運作程序
1.集約利用土地資源的路徑。土地的有限性和不可再生性要求我們集約利用土地資源。必須切實轉變思路，著眼于存量挖潛、著眼于結構調整，在已開發的建設用地中注重二次開發和復合利用。這是加快建設資源節約型城市的內在要求，是保障我國社會經濟穩定發展的必然選擇，是推進經濟結構調整和經濟增長方式轉變的基本手段。必須從建設資源節約型城市的角度，統籌人口、產業、基礎設施、環境和土地資源等要素的協調發展，走土地集約利用的新路。必須轉變觀念、開拓思路，以制度創新和科技創新為動力，從提高土地投入產出水平、調整土地利用類型結構、激活存量低效用地、統籌全市土地資源等方面挖掘節約集約利用土地資源的潛力。
(1)加強行政管理, 嚴格控制城鄉建設用地規模和土地供應總量。從行政推動層面，制定整套推進土地資源集約利用的產業政策、價格政策、財稅政策和投資政策等，明確推進目標、推進重點和保障措施，落實政府、企業、社會團體和市民的各自責任。要控制住總量 , 限制住增量 , 才能盤活存量 , 提高土地利用的質量。為此 ,首先要嚴格農用地轉為建設用地。除國家重點基礎設施建設、線型工程必須占用農地外 , 其他一般工程建設項目、工業企業項目原則上不得在規劃范圍外單獨新占農地 , 而是在開發區、工業小區和城鎮用地范圍內安排 , 盡量調劑使用閑置土地和低效利用土地。其次，房地產項目、經營性項目原則上只能安排到存量建設用地上 , 通過舊城改造、企業搬遷騰出土地 , 以招標、拍賣等出讓方式從市場上取得。政府在部門具體推進節約集約用地政策和措施的實施時，應明晰企業、社會團體和市民節約集約用地的義務和權責，提供有利于企業、社會團體和市民推行節約集約用地的公共服務平臺。
(2)充分盤活建設用地的利用潛力、開展土地清查，切實摸清各類用地的規模、分布和利用狀況，并在此基礎上針對不同情況擬定具體措施，充分盤活各類建設用地的利用潛力。 首先，優先盤活閑置土地。健全閑置土地的動態監管機制和措施，對由于各種原因形成的閑置用地，采取限期開發、調整項目、整理復墾、土地回收等多種途徑促進盤活。同時，通過完善土地閑置費收取、加強閑置土地處理的有關辦法，加大對閑置土地的處置力度，從制度上防止和減少閑置土地的產生。其次，激活低效土地。從激活零星、低效工業園區用地入手，鞏固開發區清理整頓成果，對存量建設用地中的批而未供、已批未用、部分閑置、低效利用等各類土地采取二次開發、主體調整、收購儲備等措施進行有效激活。第三穩步有序推進中心村建設。依托產業和基礎設施，科學布局農村居住社區，合理安排農村居住點，適當提高新建農民居住點的容積率。加大分散農村居民點的歸并整合力度，協調推進原有零星宅基地的置換和復墾。
(3)推進基礎設施用地的集約化利用。首先，推進地下市政場站設施的建設。在各類公共活動中心、以及其它城市用地緊張或者景觀環境要求較高的地區，結合地面綠地和高層建筑等項目，建設地下或半地下市政設施。推進架空線入地，有條件的逐步實施地下變電站，推進專業線纜溝的使用，結合地面建設綠地、公園和非永久性、非居住、非公共活動建筑等，進一步提高土地資源綜合利用效率。結合郊區新城和重點鎮建設，推進變電站入地，有針對性地開展建設共同溝的專項研究，努力集約化利用地下空間資源。其次，加大地下空間開發力度，搞好地下空間的綜合開發和合理利用。第三，結合重大設施的建設，進行土地的綜合開發和利用，使其具有復合式功能。對大型綠地、大型體育、文化、休閑等設施的開發建設，結合相關規劃和實際功能需求，倡導綜合設置地下商業、娛樂、民防、物資存儲等功能；對軌道交通建設，要以樞紐車站為核心，加強周邊各類相關設施的互相連通，形成與地上密切銜接，以交通功能為主導，集商業、休閑、民防等功能于一體的地下綜合公共活動空間。
2.不動產證券化的運作程序。
(1)發起設立REITs的操作流程
①確認首次發行REITs的目標資產，建立資產池。把不動產證券化的目標即市屬國有和集體等各類經營性房地產組成資產池。作為原始權益人，我們對自己擁有的資產進行清理、估算考核,并將這些資產匯聚組合,形成一個資產池。資產池的大小視融資規模而定。②組成SPV實現真實出售。 (SPV即特設信托機構，即統一注冊的用于管理區屬國有和集體等各類經營性房地產的機構) 我們設立一個獨立信托實體――SPV（特設信托機構)，然后與SPV簽訂買賣合同，將資產池中的資產過戶給SPV，并且這一交易必須以真實的交易方式進行。③SPV對不動產進行信用增級。信用增級的方式有三種：一、破產隔離,剔除原始權益人的信用風險對投資收益的影響,提高資產支持證券等級；二、劃分優先證券和次級證券,將不動產支持證券進行分類,對優先證券的還本付息先于次級證券,從而降低優先證券的信用風險,提高其信用等級；三、金融擔保, SPV向信用級別很高的金融擔保公司辦理金融擔保,如發生違約,由金融擔保公司支付到期的證券本息。④選擇受托人，與受托人簽訂REITs信托服務協議 SPV與受托人簽訂信托協議，以準備證券化的區屬國有和集體等各類經營性房地產為基礎成立基金。⑤發行證券階段。SPV邀請信用評級機構對不動產支撐證券進行正式的發行評級,將評級結果向公眾報告。由證券承銷商負責向投資者銷售證券。⑥基金上市募集到資金后,向SPV收取出售價格。SPV從證券承銷商處獲取證券發行收入,再按照資產買賣合同規定的購買價格,將款項支付給原始權益人，并將資產委托給受托人進行經營管理。⑦清償本息、對聘用機構付費。我們指定一個資產管理公司或親自對資產池進行管理,負責收取、記錄資產池產生的現金收入,并將這些款項全部存入托管行的收款專用賬戶,專門用于對SPV(特設信托機構)和投資者的還本付息。
(2)發起設立REITs的建議。①組建REITs工作專門小組，政府部門領導掛帥，明確牽頭單位，由相關單位參加。負責REITs的前期調研、政策研究和方案設計等工作。②請國內房地產金融專家就REITs的發起、設計、模式等講解專業知識。③上門考察學習國內已有的REITs基金運作思路。④建議對市屬經營性房地產進行清產核資，尋找符合REITs要求（年租金收入一般為資產價格的8%）的經營性房地產。⑤初步確定發起人及其進入REITs的資產，并委托相關中介機構對目標資產的產權、收益等提出初步論證意見。⑥起草詳細的REITs基金組建方案，提交相關的信托公司和專家進行咨詢論證。
參考文獻：
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第9篇：不動產資產證券化范文
關鍵詞：中國 民航運輸業 資產證券化業務
當前，我國民航產業處于高速發展階段，航空租賃逐漸進入金融領域，成為金融租賃一大主導產業。飛機具有保值性好、自身資產價值高特點，是一種優質的租賃物，在老舊機型換新、運力需求不斷增加的背景之下，航空租賃資產證券化是行業發展的必然趨勢。
一、資產證券化的定義
資產證券化是指將缺乏即期流動性，但具有可預期的、穩定的未來現金流的資產進行組合和信用增級，并依托該資產（或資產組合）的未來現金流在金融市場上發行可以流通的有價證券（債權和收益權）的結構化融資活動。根據證券化的基礎資產不同，可以把資產證券化分為不動產證券化、應收賬款證券化、信貸資產證券化、未來收益證券化、債券組合證券化等類別。與傳統融資方式相比，資產證券化是建立在資產收入基礎之上的，屬于一種低成本融資、表外融資，可以對風險進行管理，是一種較為有效的風險管理工具。
二、我國民航航空租賃資產證券化業務分析
（一）民航航空租賃資產證券化業務的可行性分析
機場跑道起降費、航空公司機票收入以及飛機租賃收入是民航業資產的主要來源，因而我國民航運輸業目前開展的資產證券業務以這三種資產為主。機場跑道起降費相對來說是非常穩定的資產收入，其資產證券化業務具有很高的穩定性。但從另外一種角度考慮，機場跑道起降費在較長一段時間內基本保持不變，意味著其資產證券化業務升值空間較小，對于追求高利益的投資者來說往往不愿意選擇這種證券化業務。航空公司機票收入受乘客數量波動影響大，具有不穩定性，波動性。但在我國民航運輸業整體發展良好的情況下，航空公司機票收入資產證券化業務將會帶來非常可觀的收益。海南航空股份有限公司成功發行機票收入資產證券化產品。航空租賃相對前兩種業務而言，是我國民航業資產證券化業務中發展最快，前景最廣的一類業務。就我國最近幾年航空租賃業務發展狀態來看，飛機本身優質的租賃特性和廣闊的市場發展空間，使得航空租賃迅速在金融市場占據一定份額，并吸引了國內外大批承租商投資民航運輸業，為我國民航航空租賃資產證券化業務的發展提供了充足的資金來源與廣闊的市場空間。航空租賃的承租航空公司一般具有良好的信用，現金流可以預測且相對穩定，違約風險概率小，而且飛機可變現價值高，從多方面分析都屬于一種優良的資產，因而將其作為民航公司資產證券化標的物是一個非常理想的對象。另外，航空租賃特點與ABS融資相適應，使得飛機融資租賃成為資產證券化基礎資產的優選對象，不管采用何種租賃方式，資產證券化以飛機租賃作為其基礎資產都會產生較好的結果，即租賃的整體結果要普遍優于其他基礎資產。如融資租賃，在合同結束時，承租人通過交付一個象征性的價款便可將租賃資產留購，這樣既不會產生剩余資產，也不會對未來現金流造成影響。因此，飛機租賃非常適合作為資產證券化的基礎資產。
（二）民航航空租賃資產證券化業務的風險分析
通過上述分析我們知道了國內民航航空租賃資產證券化業務的發展是具有可行性的，但作為一種金融活動，交易行為，作為租賃公司的一種融資手段，對于風險的分析與控制依舊是不可缺少的。民航運輸業以飛機作為資產證券化的主要對象，而資產證券化本身具有隔離風險的作用，是資產證券化有別于傳統證券融資的一個基本特征，資產證券化的成功在很大程度上依托于其本身具有的風險隔離作用。因此，在對民航業資產證券化風險進行分析時，應重視起對隔離風險的設計與運用，將真實出售風險作為資產證券化隔離風險的核心，對SPV資產隔離進行合理設計。真實出售是資產證券化一個非常重要的結構特征，它可以將證券化的基礎資產從原始權益人那里分隔出來，實現對破產風險等風險的有效隔離，所以必須要對隔離風險進行有效的設計。
從資產重組角度考慮，現金流作為資產證券化特別的關注對象，現金流風險同樣需要引起業內人士的高度關注與重視。在現金流管理工作中，風險的分配分散對于資產證券化來說是一種風險，由于現金流在資產證券化中主要以分割和聚集兩種形式存在，因而現金流風險分為現金流分割風險和現金流聚集風險兩類。
三、結束語
綜合以上分析可知，我國民航租賃資產資產證券化業務擁有非常廣闊的發展前景，且具備一些較好的、有利的發展條件，可以成為國內民航運輸業資產證券化業務重點發展的方向。雖然作為一種金融業務，不可避免的會面臨一些風險，但隨著業務發展的不斷成熟與風險管理能力的不斷加強，相信我國民航航空租賃資產證券化業務會得到更好發展。
參考文獻：
[1]秦玄.中國民航運輸業發展改革研究[D].西南財經大學，2010
