房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃思路精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃思路范文

關(guān)鍵詞：稅務(wù)籌劃 社會(huì)主義法系 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略 房地產(chǎn) 問題

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)特別將房地產(chǎn)行業(yè)的納稅情況作為監(jiān)管重點(diǎn)。針對(duì)當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策的嚴(yán)厲情況，以及某些房地產(chǎn)企業(yè)中存在的偷稅漏稅的行為，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，可以在一定的社會(huì)制度環(huán)境之下，對(duì)企業(yè)的涉稅事項(xiàng)進(jìn)行減稅謀劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)薄弱的納稅意識(shí)

企業(yè)作為納稅人依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)不強(qiáng)，納稅意識(shí)薄弱，因此在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)面臨沉重稅收負(fù)擔(dān)之時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)鋌而走險(xiǎn)，利用不法手段進(jìn)行偷稅、逃稅，以此來(lái)減少應(yīng)納的稅款。企業(yè)的這種偷稅、漏稅現(xiàn)象，不僅影響企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，而且還會(huì)對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)造成影響，給企業(yè)的稅收帶來(lái)了更多風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)常會(huì)將納稅籌劃作為財(cái)務(wù)部門來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理工作，致使企業(yè)出現(xiàn)多交稅、被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況，這不僅是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員對(duì)我國(guó)稅收機(jī)制的不了解，不能及時(shí)回應(yīng)公司企業(yè)的納稅籌劃問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)無(wú)法解決納稅問題的情況。在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)稅收環(huán)節(jié)中，一是針對(duì)企業(yè)的稅收環(huán)節(jié)，二就是企業(yè)的交納稅收環(huán)節(jié)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)部門經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但是財(cái)務(wù)部門的工作還是比較片面的，也只是將房地產(chǎn)企業(yè)的稅款交到稅務(wù)機(jī)關(guān)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅款籌劃的能力還有待提升。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理

在目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員也在學(xué)習(xí)和稅收相關(guān)的法律、法規(guī)，但是這對(duì)企業(yè)的納稅籌劃并沒有多少幫助，反而還會(huì)形成企業(yè)內(nèi)偷稅逃稅的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部由于財(cái)務(wù)人員沒有掌握籌劃方法與技巧，使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)每個(gè)環(huán)節(jié)的稅收問題都成為負(fù)擔(dān)，從而成為房地產(chǎn)企業(yè)在納稅管理決策中的盲區(qū)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業(yè)納稅人的交稅風(fēng)險(xiǎn)，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易為企業(yè)造成納稅風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，才可以促進(jìn)公司內(nèi)部間相互配合，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（五）企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實(shí)施不及時(shí)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，對(duì)于稅收方面的問題總是放在財(cái)務(wù)問題之后來(lái)解決，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中納稅籌劃工作應(yīng)該在事前，如果納稅籌劃做的不及時(shí)就有可能面臨偷稅、漏稅的風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展帶來(lái)影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中做好稅務(wù)籌劃工作的意義

在我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也產(chǎn)生嚴(yán)格的控制，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，嚴(yán)格按照國(guó)家政策對(duì)企業(yè)內(nèi)的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，還可以為企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)的利潤(rùn)空間。做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，可以增強(qiáng)企業(yè)抵抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟(jì)模式，依據(jù)合理的方法做好企業(yè)的稅務(wù)籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)減輕納稅壓力。做好稅務(wù)籌劃工作有利于為房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)籌劃人員在法律許可的規(guī)定范圍內(nèi)，使用一些方法和策略，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及財(cái)務(wù)活動(dòng)中關(guān)于涉稅的事項(xiàng)，統(tǒng)統(tǒng)都要進(jìn)行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產(chǎn)企業(yè)的納稅支出，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃上，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策背景下，調(diào)整好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略， 企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)該將稅務(wù)籌劃作為工作中的重點(diǎn)，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程、投資過程以及利潤(rùn)分配上的稅務(wù)籌劃問題，降低企業(yè)賦稅成本。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，還應(yīng)該讓企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)部門配合納稅籌劃的工作實(shí)現(xiàn)，以合法的手段降低企業(yè)納稅人的納稅成本，實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，依照國(guó)家規(guī)定來(lái)進(jìn)行交稅，規(guī)避企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

三、淺析改進(jìn)后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的思路

（一）認(rèn)清稅務(wù)籌劃的價(jià)值

在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，理論中應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多、稅負(fù)的伸縮性大的稅種，并以此來(lái)作為切入點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中就可以土地增值稅作為切入點(diǎn)，因此土地增值稅就是有很高稅務(wù)籌劃價(jià)值的稅種，不僅是因?yàn)槠涠惵瘦^高，稅負(fù)重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級(jí)次的稅收負(fù)擔(dān)上存在很大的差距。在我國(guó)的《土地增值稅暫行條例》中第8條規(guī)定，如果納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅出售，那么對(duì)于增值額未超過的需要扣除產(chǎn)地項(xiàng)目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)在稅務(wù)籌劃有很大的價(jià)值，值得擁有。

（二）在稅務(wù)籌劃中引入變量

在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)該不斷去尋找發(fā)現(xiàn)變量，因?yàn)樽兞坎粌H會(huì)影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業(yè)帶來(lái)更多的收益。房地產(chǎn)企業(yè)中影響應(yīng)納稅額的就是計(jì)稅依據(jù)與稅率，當(dāng)計(jì)稅依據(jù)越小，其稅率也就越低，應(yīng)納稅額也會(huì)相對(duì)越少，因此在稅務(wù)籌劃方法中可以從這兩點(diǎn)下功夫，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

（三）靈活運(yùn)用稅收政策的特定條款

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，還可以找到相關(guān)稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來(lái)減輕納稅成本。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)涉及土地增值稅、房產(chǎn)稅等納稅義務(wù)時(shí)，就可以使用差異性條款，有效降低房地產(chǎn)增值率。其次，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)選擇一種納稅主體的不同納稅方法時(shí)，納稅人就可以通過測(cè)算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業(yè)納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優(yōu)的方法。最后，就是優(yōu)惠性條款的使用，在我國(guó)的土地增值稅法中就規(guī)定了許多優(yōu)惠政策，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用優(yōu)惠性條款，以優(yōu)惠政策來(lái)進(jìn)行企業(yè)內(nèi)的稅務(wù)籌劃，為降低企業(yè)的納稅成本做出良好決策，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更多收益。

（四）稅務(wù)籌劃中需遵循成本收益的原則

在房地產(chǎn)企業(yè)中各稅種間是相互聯(lián)系依存的，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，是為獲得企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)的利益，并不是只對(duì)于某一環(huán)節(jié)稅收的利益，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中應(yīng)該分析成本收益，先判斷其在經(jīng)濟(jì)上的可行性。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)合法控制降低增值率，可以先降低產(chǎn)品售價(jià)，然后再增加可扣除項(xiàng)目的業(yè)務(wù)，這樣雖然會(huì)減少其他成本與稅負(fù)的上升，但是房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中應(yīng)將整體做為重點(diǎn)，提高企業(yè)的總體收益。

四、結(jié)束語(yǔ)

由上可知，在我國(guó)當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重的情況，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，引起企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門中對(duì)稅務(wù)籌劃的重視，解決房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中存在的問題，才是提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的良策。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，在遵守經(jīng)濟(jì)法律制度前提下，為企業(yè)減輕稅負(fù)，減輕企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]汪永華.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃淺析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011

[3]朱麗春.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃若干問題研究[D].廈門大學(xué)，2010

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃思路范文

關(guān)鍵詞：稅收策劃；房地產(chǎn)企業(yè)；綜合競(jìng)爭(zhēng)力；盈利能力；資本

房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃是指企業(yè)納稅人通過分析自身所處行業(yè)的特點(diǎn)，在嚴(yán)格遵循稅收法規(guī)的基礎(chǔ)上，從多個(gè)納稅方案中擇優(yōu)選擇符合企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的方案，從而實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)，提高企業(yè)的獲利水平的行為。

房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平的高低主要取決于營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本，當(dāng)營(yíng)業(yè)收入>營(yíng)業(yè)成本時(shí)，企業(yè)是盈利的，當(dāng)營(yíng)業(yè)收入

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅收策劃的必要性分析

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收策劃的根本目的在于，在確保稅收方案合理、合法的條件下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后凈利潤(rùn)的最大化。稅收策劃的實(shí)施和執(zhí)行貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、銷售和存量保有環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)稅收工作的核算和審核都要以稅收策劃標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，因此，房地產(chǎn)稅收策劃是一項(xiàng)小型的系統(tǒng)工程，其不僅對(duì)企業(yè)整個(gè)工程稅務(wù)工作有條不紊的開展進(jìn)行了全面化、具體化的安排，還有效降低、減輕了工程各個(gè)階段的稅負(fù)額，從而為提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和綜合競(jìng)爭(zhēng)能力打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）強(qiáng)化了企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理手段

房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的制定是建立在企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上的，其運(yùn)行本質(zhì)在于，通過解析稅法中的優(yōu)惠政策，不斷進(jìn)行資金鏈的調(diào)整和優(yōu)化，從而依據(jù)資金的流向進(jìn)行營(yíng)銷策略的完善。稅收策劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理科學(xué)化的重要手段，隨著稅收策劃水平的不斷提升，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體系將更加規(guī)范化和系統(tǒng)化。

（三）增強(qiáng)了企業(yè)依法納稅意識(shí)

稅收策劃，顧名思義即對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅情況進(jìn)行有效的規(guī)劃，但不等同于房地產(chǎn)企業(yè)可以借此進(jìn)行漏稅。稅收策劃是建立在依法納稅基礎(chǔ)上的，主觀上強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)，因此，稅收策劃的制定和實(shí)施，一方面通過合理合法的手段降低了企業(yè)的稅負(fù)，進(jìn)而縮減了企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本，另一方面強(qiáng)調(diào)了企業(yè)的納稅的責(zé)任和意識(shí)，因此，稅收策劃是值得被鼓勵(lì)和肯定的。

（四）加速了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的實(shí)施，不僅有效的驗(yàn)證了稅法的執(zhí)行力度，而且加速了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化，從而使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加有序化和規(guī)范化。另外，稅收策劃提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，從而有利于更好的發(fā)揮資金的流通價(jià)值。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃中存在的主要問題

（一）轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，規(guī)避土地增值稅

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)通過經(jīng)營(yíng)方式的轉(zhuǎn)變，如投資或聯(lián)營(yíng)，來(lái)進(jìn)行土地增值稅的削減或規(guī)避。這種行為的出現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)借助稅法的政策規(guī)定變相減輕稅負(fù)的表現(xiàn)。由于我國(guó)稅法中明確規(guī)定，依據(jù)房地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，需要以土地作價(jià)入股的方式來(lái)進(jìn)行投資，才可以免征土地增值稅，如果在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間出現(xiàn)了再度轉(zhuǎn)讓的情況，則需要征收土地增值稅，所以房地產(chǎn)行業(yè)在土地增值稅方面的籌劃問題尤為突出。

（二）借助資本化條件，降低土地增值稅

我國(guó)稅法中規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的借款費(fèi)用，滿足資本化條件要求的，可以進(jìn)行資本化處理，從而將這部分資本化后的成本，納入資產(chǎn)成本會(huì)計(jì)科目。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法的規(guī)定進(jìn)行了片面化的操作，在稅收策劃中，將滿足資本化要求的借款費(fèi)用計(jì)入到了開發(fā)成本科目中，但是在對(duì)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行核算時(shí)，又將這部分借款費(fèi)用進(jìn)行了加計(jì)扣除處理，從而致使土地增值稅的金額大幅降低，違反了合法性規(guī)定。

（三）預(yù)售購(gòu)房款不計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，漏稅嚴(yán)重

很多房地產(chǎn)企業(yè)為了降低納稅金額，在房屋預(yù)售階段，將預(yù)售房屋所得的款項(xiàng)計(jì)入到往來(lái)賬目之中，而不計(jì)入到企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入科目，這種不按實(shí)際發(fā)生業(yè)務(wù)所進(jìn)行的業(yè)務(wù)操作，是企業(yè)進(jìn)行變相漏稅的手段。

三、加強(qiáng)稅收策劃，提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的有效策略和建議

（一）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)

1.房地產(chǎn)合作開發(fā)的稅收策劃

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的啟動(dòng)資金出現(xiàn)不足時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)和合作進(jìn)行開發(fā)和建房。此時(shí)，有兩種情況可供房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行選擇：

其一，多個(gè)利益主體之間可以提供自身所具備的的資源，并共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，待開發(fā)建設(shè)完成后，利益主體之間共享收益。這種情況下，在進(jìn)行房屋出售時(shí)要繳納相應(yīng)的增值稅，到利潤(rùn)分配階段則可不用二次繳納稅款；

其二是建立控股制合作，在共同開發(fā)建設(shè)完房屋后，按照約定好的利潤(rùn)比例進(jìn)行房屋分配。這種情況下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，需要按無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行稅款繳納，在房屋分配階段，還要根據(jù)各自的銷售情況繳納相應(yīng)的增值稅。

通過對(duì)比兩種稅款繳納方式，不難發(fā)現(xiàn)，第一種方式繳納的稅款要低于第二種，所以在房地產(chǎn)開發(fā)階段，可以采用第一種方式來(lái)進(jìn)行稅收策劃。

2.房地產(chǎn)企業(yè)印花稅的稅收策劃

在房地產(chǎn)開發(fā)階段，企業(yè)印花稅=簽訂施工合同的金額*固定稅率。在進(jìn)行印花稅策劃的過程中，需要注意到：第一，同一張憑證可以適用兩種不同固定稅率的情況下，要按兩個(gè)稅率進(jìn)行分別計(jì)算和申報(bào)；第二，由印花稅計(jì)算公式可知，簽訂施工合同的金額是影響印花稅的重要因素，因此，每簽訂一份合同就要繳納相應(yīng)的印花稅，所以，在印花稅策劃階段，要盡可能降低合同簽訂的次數(shù)。

（二）房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)

1.房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增制度下的稅收策劃

隨著房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則的推行，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增后的適用稅率由5%改為了11%。在房地產(chǎn)銷售的過程中，營(yíng)改增法規(guī)中列明了一些過渡性的政策，銷售自行開發(fā)的、開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以按5%的稅率或11%的稅率進(jìn)行納稅，而于5月1日后取得施工許可證、開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要按11%的稅率繳納增值稅。在房地產(chǎn)預(yù)售環(huán)節(jié)，若收取預(yù)收款后，即使未開具增值稅發(fā)票，但收到的預(yù)收款需要預(yù)繳3%增值稅；在達(dá)到交房條件，結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，可根據(jù)（結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入-相應(yīng)的土地款）*11%―進(jìn)項(xiàng)稅額交納應(yīng)交增值稅。

2.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收策劃

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售時(shí)，增值額扣除金額*20%，全額征收土地增值稅。土地增值稅=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入-扣除數(shù)，其中扣除部分包括配套設(shè)施費(fèi)、土地開發(fā)成本等，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增大可控配套設(shè)施成本，來(lái)減輕土地增值稅稅負(fù)。

（三）存量房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋出租期間，還需要進(jìn)行企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、增值稅以及城建稅等，為了降低相關(guān)稅金的繳納，企業(yè)可以將承租業(yè)務(wù)向承包業(yè)務(wù)過渡和轉(zhuǎn)化，并以自身名義進(jìn)行稅務(wù)登記，這樣可以向承包人收取部分管理費(fèi)，從而能夠降低從租計(jì)征、增值稅等稅負(fù)。

第二，加強(qiáng)出租業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)變，通過投資的形式來(lái)專門做承租業(yè)務(wù)的企業(yè)入股，從而使自身角色變?yōu)槌凶馄髽I(yè)的股東，進(jìn)而能夠參與承租企業(yè)的利潤(rùn)分配。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃思路范文

［關(guān)鍵詞］“營(yíng)改增”;房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃

1引言

經(jīng)濟(jì)日趨復(fù)雜化，傳統(tǒng)納稅體制已不適應(yīng)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平狀況，我國(guó)稅制改革也在不斷推進(jìn)。稅收籌劃是企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)之一，關(guān)系著企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，但現(xiàn)階段由于企業(yè)稅收籌劃的意識(shí)不強(qiáng)、籌劃方案不完善等，因此有必要進(jìn)行稅收籌劃的研究。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，其稅收在國(guó)家財(cái)政收入中占有很大份額。但由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金大，開發(fā)周期長(zhǎng)，涉及業(yè)務(wù)繁雜，理解難度大，稅收情況更為復(fù)雜，相較其他行業(yè)具有更高的涉稅風(fēng)險(xiǎn)?；诖耍恼乱约{稅籌劃為切入點(diǎn)，在稅法允許的范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供稅收籌劃思路，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化的目標(biāo)。

2理論基礎(chǔ)

2.1稅收籌劃目標(biāo)

稅收具有強(qiáng)制性，稅收的無(wú)償性說(shuō)明納稅是企業(yè)資源的凈流出，企業(yè)以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的前提下，總是想減少稅費(fèi)繳納。稅收籌劃策略正是在這種經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下產(chǎn)生。稅收籌劃可以理解為在眾多備選稅收方案中選擇最佳方案，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)最大。稅收籌劃得當(dāng)，企業(yè)取得了節(jié)稅經(jīng)濟(jì)利益，在涉稅零風(fēng)險(xiǎn)情況下，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，獲取資金時(shí)間價(jià)值，提高自身經(jīng)濟(jì)利益，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.2政策依據(jù)

稅收籌劃必須符合不違背稅收法律規(guī)定的原則，這就需要充分理解稅收政策。具體來(lái)說(shuō)，稅收籌劃主要利用差別化稅收政策、稅收政策的特殊規(guī)定以及優(yōu)惠政策。稅收政策的差別化為企業(yè)納稅籌劃提供了空間，全面“營(yíng)改增”作為時(shí)間節(jié)點(diǎn)將房地產(chǎn)分成了新老項(xiàng)目，老項(xiàng)目由于不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，因此適應(yīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，相較之下新項(xiàng)目選用一般計(jì)稅方法下抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，稅負(fù)會(huì)明顯降低。利用稅收政策的特殊規(guī)定是指不同稅種的計(jì)稅依據(jù)和抵扣范圍不同，比如企業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能直接扣除，而要按照土地成本和開發(fā)成本之和的一定比例扣除。在這種規(guī)定下，企業(yè)可以在符合規(guī)定下擴(kuò)大開發(fā)成本總額。稅收優(yōu)惠政策體現(xiàn)了國(guó)家在一定時(shí)期對(duì)特定項(xiàng)目的鼓勵(lì)和支持，為稅收籌劃提供了一定的空間和思路。

3稅收籌劃基本思路

3.1增值稅

在我國(guó)流轉(zhuǎn)稅與所得稅并重情況下，增值稅是流轉(zhuǎn)稅的主要稅種，“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)避免了重復(fù)征稅問題，籌劃得當(dāng)能降低企業(yè)稅負(fù)。

3.1.1加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理全面“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)進(jìn)環(huán)節(jié)取得的進(jìn)項(xiàng)稅可以憑票抵扣，是否取得增值稅專用發(fā)票對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平有重大影響。一般來(lái)說(shuō)，結(jié)算方式選擇上，企業(yè)在購(gòu)買物料時(shí)盡可能采用分期付款的結(jié)算方式，這樣取得的發(fā)票能實(shí)現(xiàn)及時(shí)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的目的，而采用預(yù)付或賒購(gòu)結(jié)算方式，只要貨款尚未完全付清，房地產(chǎn)企業(yè)不可能取得增值稅專用發(fā)票，無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的目的。采購(gòu)方式上，盡量選用集中采購(gòu)，不僅能取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)，還能確保取得增值稅專用發(fā)票。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)注重加強(qiáng)對(duì)虛假發(fā)票的識(shí)別和防范，相關(guān)部門人員在接受發(fā)票時(shí)應(yīng)仔細(xì)辨別真假，確保抵扣進(jìn)行稅額時(shí)發(fā)票合規(guī)。

3.1.2合理選擇上游納稅人上游提供貨物和勞務(wù)的企業(yè)納稅人身份是影響進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的關(guān)鍵點(diǎn)。在報(bào)價(jià)相同情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商或者建筑企業(yè)時(shí)，最大限度選擇具有一般納稅人資格的企業(yè)。如果貨物和勞務(wù)的提供方為一般納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)可以取得13%、9%或6%三檔稅率的增值稅專用發(fā)票;當(dāng)貨物和勞務(wù)的提供方為小規(guī)模納稅人時(shí)，其申請(qǐng)代開成功后，房地產(chǎn)企業(yè)才可適用3%的抵扣率。小規(guī)模納稅人征收率遠(yuǎn)低于一般納稅人的抵扣稅率，并且部分小規(guī)模納稅人由稅務(wù)機(jī)關(guān)為其代開增值稅專用發(fā)票，增加了委托代開環(huán)節(jié)，推遲了房地產(chǎn)企業(yè)取得利用增值稅專用發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的時(shí)間，會(huì)增加企業(yè)資金占用成本。這種按抵扣率來(lái)選擇上游企業(yè)并不是唯一因素，在實(shí)際工作中還應(yīng)考慮凈利潤(rùn)，如果向小規(guī)模納稅人采購(gòu)后，企業(yè)獲得的額外凈利潤(rùn)大于無(wú)法抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的損失，那么應(yīng)當(dāng)選擇與小規(guī)模納稅人的合作。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)將上游建筑業(yè)務(wù)獨(dú)立分離出去，單獨(dú)成立新的建筑公司，由建筑公司從事建筑服務(wù)。這樣終端房地產(chǎn)銷售公司以購(gòu)入方式取得的建筑公司的勞務(wù)可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)整體上減少了繳納的增值稅稅額。

3.1.3利用進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額“營(yíng)改增”之前，企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，開發(fā)精裝房所產(chǎn)生的直接材料以及人工費(fèi)用等全部計(jì)入房屋成本，銷售時(shí)不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?！盃I(yíng)改增”后，開發(fā)精裝房的材料費(fèi)用和人工成本，在取得增值稅專用發(fā)票后，可以用來(lái)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。具體來(lái)說(shuō)，精裝房中可以進(jìn)行裝飾、配置家具家電，購(gòu)買時(shí)按13%的基本稅率取得增值稅專用發(fā)票，抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，銷售精裝房時(shí)，將裝飾費(fèi)用以及配置的家具家電款等合計(jì)計(jì)入房?jī)r(jià)銷售額，按銷售不動(dòng)產(chǎn)9%計(jì)算銷項(xiàng)稅，這樣房地產(chǎn)企業(yè)在精裝房環(huán)節(jié)可能獲得4%的額外抵扣率。目前絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)受融資約束的影響，開發(fā)多為毛坯房，這些企業(yè)在條件允許的情況下，擴(kuò)大精裝修房的比例，使企業(yè)少繳納增值稅，還能提升品牌影響力。

3.2土地增值稅

開發(fā)建造階段，土地增值稅在開發(fā)成本中占據(jù)很大比重，房地產(chǎn)企業(yè)資金回收慢、開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)使企業(yè)面臨較大的資金使用壓力，因此有必要對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃。

3.2.1合理利用征稅范圍在二級(jí)市場(chǎng)上未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，土地增值稅征稅范圍具有“轉(zhuǎn)讓”特征。房地產(chǎn)企業(yè)建房方式主要分為自己購(gòu)置的土地使用權(quán)建造房屋、代建和合作建房三種情況。第一種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)自建房屋對(duì)外銷售，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，需要繳納土地增值稅和增值稅，稅負(fù)較重。代建房屋是在委托方的土地使用權(quán)上建造房產(chǎn)，房屋建成后房屋產(chǎn)權(quán)仍歸委托方所有，建造過程中收取的代建費(fèi)用屬于提供勞務(wù)服務(wù)收入，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，這項(xiàng)行為也不必繳納土地增值稅，但采用代建行為需要提前確定買房客戶。合作建房是指合作雙方共同建造房屋，一方提供資金，另一方提供土地使用權(quán)，建成后，按比例分房自用。其中一方是土地的持有方，免除了先轉(zhuǎn)讓土地再去購(gòu)買房產(chǎn)這一環(huán)節(jié)，由此不僅減少了土地增值稅和增值稅，還有印花稅、契稅等多項(xiàng)稅收。如果房地產(chǎn)企業(yè)能尋找到這樣的合作方，雙方均可實(shí)現(xiàn)節(jié)稅和獲利的收益。

3.2.2充分利用稅收優(yōu)惠政策《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。這為納稅籌劃提供了另一條思路。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品時(shí)，需要提前對(duì)房屋建筑類型做出合理區(qū)分，分別計(jì)算其土地增值稅。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)普通住房和非普通住房做出明確的區(qū)分，分開核算各自的銷售額，這樣對(duì)增值率低于20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住房才符合稅收優(yōu)惠的范圍。其次，納稅人可將住宅的售價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，在確保自身利益的前提下控制好產(chǎn)品的價(jià)格，此時(shí)需要納稅人計(jì)算不同售價(jià)的備選方案企業(yè)凈利潤(rùn)情況，這樣將土地增值率控制在20%內(nèi)，以此來(lái)達(dá)到免稅的效果。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮擴(kuò)大普通標(biāo)準(zhǔn)住房的建筑面積，充分享受免稅的優(yōu)惠政策。

3.2.3利用稅收政策特殊規(guī)定土地增值稅采取超率累進(jìn)稅率，土地增值稅與增值率成正比，增值率是增值額與扣除項(xiàng)目金額之間的比例，增值額是用收入總額減除扣除項(xiàng)目的金額，因此降低增值稅要從降低增值率入手，需要合理籌劃收入和扣除項(xiàng)目。對(duì)于收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)降低銷售價(jià)格，但降低售價(jià)會(huì)影響企業(yè)利潤(rùn)，所以納稅人需要比較減少的收入和少繳納的稅金。目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都是經(jīng)過簡(jiǎn)單裝修后對(duì)房屋進(jìn)行出售，納稅人可將最終售價(jià)拆分，分成出售合同和裝修合同，獨(dú)立核算房屋原價(jià)和裝修費(fèi)用，這樣裝修合同對(duì)應(yīng)的收入屬于提供勞務(wù)取得的收入，只需繳納增值稅，不并入到銷售房屋的價(jià)格中，因此計(jì)算土地增值稅的收入不包含裝修費(fèi)用，大大減少了企業(yè)繳納土地增值稅。對(duì)于扣除項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按一定標(biāo)準(zhǔn)抵扣，不是按實(shí)際支出扣除。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)利息支出能夠合理確定時(shí)，可以扣除的開發(fā)費(fèi)用為開發(fā)成本、土地價(jià)款和利息合計(jì)的5%以內(nèi);當(dāng)開發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)利息支出不能確定時(shí)，開發(fā)費(fèi)用扣除限額為土地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)的10%。企業(yè)籌資一般選取負(fù)債籌資或權(quán)益籌資。稅法規(guī)定，合理的利息支出可以在所得稅前扣除，利息屬于開發(fā)費(fèi)用的一部分也可以扣除，從扣除項(xiàng)目來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)增加負(fù)債籌資的比例。土地增值稅扣除項(xiàng)目中的利息費(fèi)用在不同情況下有不同扣除方式，加大了土地增值稅籌劃空間。如果房地產(chǎn)企業(yè)利息支出大于地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)的5%，這時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇第一種開發(fā)費(fèi)用扣除方式;否則，房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠權(quán)益籌資方式，選擇第二種開發(fā)費(fèi)用扣除方式。除上述單獨(dú)降低售價(jià)或加大扣除項(xiàng)目金額外，企業(yè)也可采用綜合方法降低增值率。如企業(yè)可以加大開發(fā)小區(qū)的公共配套設(shè)施的投入，一方面滿足用戶高質(zhì)量需求，而這部分投入資金的成本可以從提高售價(jià)中得以補(bǔ)償;另一方面增加了扣除項(xiàng)目的金額，從而降低增值率。

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃思路范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè)； 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)； 預(yù)警分析； 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便企業(yè)管理層及時(shí)采取有效措施，避免或減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的威脅，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警研究在國(guó)外開展較早，Altman曾運(yùn)用多元變量分析法對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)困境進(jìn)行預(yù)測(cè)，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對(duì)這些模型進(jìn)行了修正；后來(lái)，Kahya等提出了一個(gè)使用時(shí)間序列累計(jì)和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計(jì)方法的財(cái)務(wù)困境研究模型。在國(guó)內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標(biāo)和預(yù)測(cè)模型；周首華等利用Compustat PC Plus會(huì)計(jì)資料庫(kù)中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗(yàn)樣本建立了F分?jǐn)?shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)數(shù)據(jù)對(duì)此命題進(jìn)行了實(shí)證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預(yù)警模型對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤(rùn)、弄虛作假而導(dǎo)致財(cái)務(wù)指標(biāo)不準(zhǔn)，使得僅采用財(cái)務(wù)指標(biāo)作為判別依據(jù)進(jìn)行預(yù)警與防范的有效性大打折扣?；诖耍疚耐ㄟ^引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析，以期提高預(yù)警信息的準(zhǔn)確性，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

（一）財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率向來(lái)比較高，表1為我國(guó)部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報(bào)數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象嚴(yán)重，資金結(jié)構(gòu)不合理。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是由特定經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化引起的不確定性而對(duì)個(gè)體產(chǎn)生影響的特有風(fēng)險(xiǎn)，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財(cái)務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2.資本運(yùn)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷落實(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購(gòu)房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時(shí)借貸融資也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。

（2）投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所需資金量大、回收期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)率低，項(xiàng)目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤(rùn)都存在較大的不確定性。

（3）資金營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。資金營(yíng)運(yùn)是指企業(yè)將所有的資金通過流動(dòng)、優(yōu)化配置等各種方式進(jìn)行有效運(yùn)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)資本增值的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會(huì)發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（4）收益分配風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀(jì)80年代開始發(fā)展的，目前尚未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，也沒有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）宏觀因素

1.外部環(huán)境復(fù)雜多變

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，國(guó)家為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運(yùn)用財(cái)政、稅收、金融、土地等各項(xiàng)政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。目前，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策進(jìn)行抑制，一次比一次嚴(yán)厲，針對(duì)性更強(qiáng)。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機(jī)以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)急劇下滑，金融危機(jī)逐漸演變成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的劇烈震蕩勢(shì)必對(duì)中國(guó)企業(yè)造成巨大沖擊。

2.項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃階段開始，要經(jīng)歷市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷售等多個(gè)階段，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，不確定因素多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之變大。

（二）微觀因素

1.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)普遍缺乏足夠的認(rèn)識(shí)和了解，風(fēng)險(xiǎn)防范、預(yù)警意識(shí)不強(qiáng)，不能從根本上把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)定位、發(fā)展趨勢(shì)很難把握，造成他們對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)中資金的籌集、運(yùn)用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。

2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理

出于財(cái)務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中會(huì)有各種舉債行為，導(dǎo)致債務(wù)資金比例過大，特別是對(duì)銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)將陷入困境。

3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全

長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機(jī)制，獎(jiǎng)懲和激勵(lì)政策不完善，內(nèi)部各部門以及人員之間權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致在資金管理、利益分配等方面存在嚴(yán)重的問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇與預(yù)警分析

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況復(fù)雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)比率指標(biāo)，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。

借鑒國(guó)內(nèi)外的實(shí)證研究成果并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，筆者選擇短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，具體內(nèi)容參見表2。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，非財(cái)務(wù)指標(biāo)難以量化，但是引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)能更全面地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。

（二）我國(guó)上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

1.預(yù)警模型選擇

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析。Zeta模型實(shí)際上是一個(gè)多變量線性函數(shù)模型，通過對(duì)企業(yè)多個(gè)財(cái)務(wù)比率進(jìn)行匯總，求出一個(gè)總判別值來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。Altman、Haldeman和Narayanan曾運(yùn)用Zeta模型對(duì)1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測(cè)五年和一年的財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的時(shí)間，預(yù)測(cè)精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1為營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負(fù)債。

判別標(biāo)準(zhǔn)為：Z

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

運(yùn)用Zeta模型對(duì)表1中所列的我國(guó)部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，得出如表4所示的財(cái)務(wù)預(yù)警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財(cái)務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況開始變差。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）宏觀防范措施

1.關(guān)注政策變動(dòng)，加強(qiáng)投資環(huán)境監(jiān)測(cè)

我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、政策動(dòng)態(tài)。通過對(duì)各項(xiàng)政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，預(yù)測(cè)投資環(huán)境，繼而預(yù)測(cè)未來(lái)，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)周期長(zhǎng)、稅費(fèi)多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對(duì)企業(yè)成本控制、風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點(diǎn)選擇會(huì)計(jì)制度中收入、成本、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等會(huì)計(jì)要素的確認(rèn)、計(jì)量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計(jì)價(jià)方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷售收入確認(rèn)時(shí)間、壞賬準(zhǔn)備的提取等會(huì)計(jì)政策進(jìn)行納稅籌劃。要完善會(huì)計(jì)核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達(dá)到合理避稅、降低成本的效果。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強(qiáng)，在市場(chǎng)份額和土地供應(yīng)都相對(duì)有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合作走異地?cái)U(kuò)張和開發(fā)之路，利用優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)增強(qiáng)綜合實(shí)力?，F(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開發(fā)能降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場(chǎng)投向二、三線城市，潛力巨大。因?yàn)槟壳岸?、三線城市正值迅速發(fā)展時(shí)期，受國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效路徑。

（二）微觀防范措施

1.增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，特別是財(cái)務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析并及時(shí)提出解決方案。財(cái)務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財(cái)務(wù)管理技能、水平，學(xué)會(huì)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、所有者權(quán)益變動(dòng)表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗(yàn)或者主觀判斷進(jìn)行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。

2.健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面監(jiān)控，通過對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、計(jì)量、防范、控制等進(jìn)行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)消除不良隱患。

3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價(jià)值鏈分析為前提條件，以平衡計(jì)分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項(xiàng)活動(dòng)成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)十分有用。

4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如尋找風(fēng)險(xiǎn)投資者、天使投資者進(jìn)行股權(quán)融資，推動(dòng)股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5.完善內(nèi)部控制制度

雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運(yùn)營(yíng)效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機(jī)制、有效的監(jiān)督機(jī)制和涵蓋經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

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第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃思路范文

關(guān)鍵詞：獨(dú)立院校；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理本科專業(yè)；人才培養(yǎng)

中圖分類號(hào)：G4

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2012）08-0167-02

獨(dú)立學(xué)院，是專指由普通本科高校按照新機(jī)制、新模式舉辦的本科層次的二級(jí)學(xué)院，是普通高校的優(yōu)勢(shì)辦學(xué)資源與優(yōu)質(zhì)社會(huì)資本相結(jié)合的民辦高等教育機(jī)構(gòu)，具有專業(yè)設(shè)置與社會(huì)需求結(jié)合緊密的優(yōu)勢(shì)。由于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展、人才需求大量增加，故吸引了越來(lái)越多的獨(dú)立學(xué)院開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)。而如何根據(jù)企業(yè)需求并兼顧獨(dú)立院校自身優(yōu)勢(shì)確定人才培養(yǎng)方向，是獨(dú)立院校需要認(rèn)真考慮的問題。

1 國(guó)內(nèi)高校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理本科專業(yè)培養(yǎng)現(xiàn)狀

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起，我國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)高等教育也于上個(gè)世紀(jì)80年代開始出現(xiàn)。1998年教育部頒發(fā)新專業(yè)目錄取消了該專業(yè)，將其并入工商管理和工程管理專業(yè)，房地產(chǎn)本科教育被大大弱化。2004年經(jīng)教育部批準(zhǔn)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理本科專業(yè)作為獨(dú)立專業(yè)開始招生。截至2011年，全國(guó)有32所高校設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理本科專業(yè)，其中包括6所獨(dú)立學(xué)院。目前高校該專業(yè)人才培養(yǎng)現(xiàn)狀主要存在以下問題：

（1）行業(yè)人才需求與高校專業(yè)人才供給嚴(yán)重不匹配。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，使得從業(yè)人員需求高速增長(zhǎng)，現(xiàn)有高校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)畢業(yè)人數(shù)遠(yuǎn)不能滿足人才需求，造成普遍存在的房地產(chǎn)從業(yè)人員絕大部分從其他行業(yè)轉(zhuǎn)入的情況。

（2）人才培養(yǎng)定位不明確，相似度高。人才培養(yǎng)目標(biāo)普遍存在既求精又求全的現(xiàn)象，90%以上的學(xué)校都提出培養(yǎng)高級(jí)復(fù)合型人才，培養(yǎng)目標(biāo)定位不明確。

（3）課程設(shè)置不合理?；谄洹凹惹笕智缶钡闹笇?dǎo)思想，大多數(shù)高校課程設(shè)置面面俱到，期望學(xué)生在校4年內(nèi)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)所涉及的所有業(yè)務(wù)過程都能夠深入了解，這顯然是不現(xiàn)實(shí)的。

2 獨(dú)立院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方向研究的必要性

目前開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理本科專業(yè)的6所獨(dú)立院校均是依托于母體學(xué)校設(shè)立的，其中：其母體學(xué)校為綜合性大學(xué)的有重慶大學(xué)城市科技學(xué)院、寧夏大學(xué)新華學(xué)院，母體學(xué)校為財(cái)經(jīng)類大學(xué)的有重慶工商大學(xué)融智學(xué)院、貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院商務(wù)學(xué)院，母體學(xué)校為師范類大學(xué)的有北京師范大學(xué)珠海分校、信陽(yáng)師范學(xué)院華銳學(xué)院。雖然存在可利用母體學(xué)校優(yōu)質(zhì)教育資源、豐富的教育管理經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，并兼顧獨(dú)立院校專業(yè)設(shè)置靈活、順應(yīng)市場(chǎng)需求的優(yōu)勢(shì)，但是在人才培養(yǎng)方向方面也存在前述的通病。然而，行業(yè)人才需求與高校專業(yè)人才供給嚴(yán)重不匹配，也為獨(dú)立院校積極發(fā)展房地產(chǎn)專業(yè)提供了機(jī)遇。如何把握機(jī)遇、克服不足，關(guān)系到獨(dú)立院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而合理確定人才的培養(yǎng)方向則是至關(guān)重要的一環(huán)。

3 獨(dú)立院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)人才培養(yǎng)方向的探析

獨(dú)立院校要對(duì)其房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)準(zhǔn)確進(jìn)行人才培養(yǎng)方向的定位。首先應(yīng)關(guān)注三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)企業(yè)本身所應(yīng)具備的業(yè)務(wù)能力有哪些；二是企業(yè)對(duì)獨(dú)立院校畢業(yè)生使用定位是什么；三是獨(dú)立院校母體學(xué)校背景的優(yōu)勢(shì)在哪里。通過研究，獨(dú)立學(xué)院才能了解企業(yè)人才需求類別，以及學(xué)院如何利用自身的優(yōu)勢(shì)去滿足企業(yè)的這種需求。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)所具備的業(yè)務(wù)能力要求。

要滿足企業(yè)對(duì)人才的需求，就必須了解企業(yè)的業(yè)務(wù)內(nèi)容。通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程分析，我們可以看到開發(fā)企業(yè)其業(yè)務(wù)涉及內(nèi)容：市場(chǎng)研究、項(xiàng)目拓展、客戶發(fā)掘、產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)控、精益生產(chǎn)、成本控制、市場(chǎng)營(yíng)銷、投融資。除開發(fā)企業(yè)外，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的業(yè)務(wù)基本上是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開展的，涉及的有：市場(chǎng)研究、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、造價(jià)、估價(jià)、營(yíng)銷、廣告、物業(yè)經(jīng)營(yíng)及管理等。不難發(fā)現(xiàn)，本科教育要在短短的4年內(nèi)培養(yǎng)精通所有業(yè)務(wù)的復(fù)合型人才是不現(xiàn)實(shí)的，因此獨(dú)立院校人才培養(yǎng)應(yīng)放棄“求全求精”的指導(dǎo)思想，有選擇、有側(cè)重地確定人才培養(yǎng)方向。

（2）對(duì)獨(dú)立院校畢業(yè)生的使用定位。

要確定人才培養(yǎng)方向首先應(yīng)了解人才使用者對(duì)人才使用的定位。通過對(duì)本地多家房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)企業(yè)的隨機(jī)調(diào)查，企業(yè)普遍認(rèn)為獨(dú)立學(xué)院目前尚處在本科教育的末端和?？平逃那岸耍瑢W(xué)生生源和培養(yǎng)宗旨都有別于其他類本科高校。因此培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)著眼于專業(yè)應(yīng)用方向，培養(yǎng)的學(xué)生應(yīng)該在房地產(chǎn)某一領(lǐng)域具有較強(qiáng)的應(yīng)用技能，同時(shí)又比?？茖W(xué)生更能系統(tǒng)地掌握學(xué)科基礎(chǔ)理論、全面了解房地 產(chǎn)整個(gè)業(yè)務(wù)流程，使畢業(yè)生在就業(yè)時(shí)能夠在房地產(chǎn)某一領(lǐng)域快速上手，同時(shí)具有在房地產(chǎn)其他領(lǐng)域可塑發(fā)展的潛能。

根據(jù)調(diào)查，企業(yè)更趨向于將獨(dú)立院校畢業(yè)生應(yīng)用于市場(chǎng)研究、項(xiàng)目拓展、客戶發(fā)掘、市場(chǎng)營(yíng)銷業(yè)務(wù)。故學(xué)院應(yīng)著眼培養(yǎng)以下幾類人才：市場(chǎng)研究及投資分析、項(xiàng)目拓展、營(yíng)銷策劃、銷售、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理；而對(duì)于涉及房地產(chǎn)規(guī)劃調(diào)控、精益生產(chǎn)和成本控制類業(yè)務(wù)所需要的人才。如施工管理、造價(jià)、材料等工程類，房地產(chǎn)公司工程、造價(jià)、材料等部門更青睞于聘用更專業(yè)的土木工程專業(yè)、建筑學(xué)專業(yè)、工程管理專業(yè)、建筑環(huán)境與設(shè)備管理專業(yè)、工程造價(jià)專業(yè)等工程類學(xué)生。這是因?yàn)楣こ填悓I(yè)是傳統(tǒng)專業(yè)，相關(guān)院校在其專業(yè)人才培養(yǎng)上成熟且已被市場(chǎng)認(rèn)可接受。而獨(dú)立院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)開辦時(shí)間都不長(zhǎng)、相關(guān)專業(yè)建設(shè)不成熟，學(xué)生在工程類相關(guān)學(xué)科培養(yǎng)方面的系統(tǒng)性和深度都不夠，企業(yè)在這些領(lǐng)域?qū)Ξ厴I(yè)生使用時(shí)感到并不好用，因此相對(duì)工程類專業(yè)學(xué)生在這些領(lǐng)域并沒有專業(yè)優(yōu)勢(shì)。故獨(dú)立學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)應(yīng)在人才培養(yǎng)上注重差異化，放棄側(cè)重工程類學(xué)科的培養(yǎng)思路，揚(yáng)長(zhǎng)避短、不與工程類專業(yè)學(xué)生在該領(lǐng)域形成競(jìng)爭(zhēng)；同時(shí)，部分企業(yè)認(rèn)為，高校人才培養(yǎng)應(yīng)具有前瞻性，如母體學(xué)院為財(cái)經(jīng)類背景的獨(dú)立院校，還可以利用優(yōu)勢(shì)培養(yǎng)現(xiàn)在急需的投融資人才。

（3）利用獨(dú)立院校母體學(xué)校的背景優(yōu)勢(shì)與人才培養(yǎng)方向的結(jié)合。

目前開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)的獨(dú)立院校均是依托母體學(xué)校設(shè)立的，因此母體學(xué)校的學(xué)科教育優(yōu)勢(shì)、師資優(yōu)勢(shì)、社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)等都會(huì)在一定程度上惠及獨(dú)立院校，獨(dú)立院校在專業(yè)培養(yǎng)方向上需要考慮利用母體學(xué)院優(yōu)勢(shì)。例如財(cái)經(jīng)類背景的獨(dú)立院校，除培養(yǎng)營(yíng)銷策劃、銷售、經(jīng)紀(jì)人才外，還可以借助其學(xué)科教育和師資優(yōu)勢(shì)培養(yǎng)投融資人才、市場(chǎng)研究及投資分析人才、估價(jià)人才；具有工程類專業(yè)背景的某些綜合類大學(xué)的獨(dú)立院校，可以利用其工程類學(xué)科教育背景和師資優(yōu)勢(shì)，培養(yǎng)開發(fā)項(xiàng)目拓展人才、房地產(chǎn)全程策劃人才、估價(jià)人才、房地產(chǎn)成本管理人才。

因此，在通過前面三個(gè)方面的問題研究，我們可以得出這樣的結(jié)論：獨(dú)立院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理本科專業(yè)人才培養(yǎng)定位首先應(yīng)放棄“求全求精”的指導(dǎo)思路，應(yīng)有選擇、有側(cè)重地確定培養(yǎng)方向，讓學(xué)生在有系統(tǒng)性地掌握房地產(chǎn)基本知識(shí)的前提下，側(cè)重于培養(yǎng)房地產(chǎn)某一或部分領(lǐng)域的應(yīng)用型人才，這樣既保持人才的通適性、也保證人才的專業(yè)應(yīng)用性，以尊重企業(yè)的人才應(yīng)用情況；其次，應(yīng)充分發(fā)揮學(xué)院及母體學(xué)校的專業(yè)背景優(yōu)勢(shì)，在人才培養(yǎng)上注重與其他院校的差異化培養(yǎng)，工程類背景院校在人才培養(yǎng)上尤要注意房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)學(xué)生與建筑工程類專業(yè)學(xué)生培養(yǎng)的區(qū)別；第三，人才培養(yǎng)應(yīng)具有前瞻性，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和企業(yè)運(yùn)營(yíng)的變化發(fā)展及時(shí)調(diào)整或增加人才培養(yǎng)方向，增加房地產(chǎn)投資分析、投融資、房地產(chǎn)金融和稅務(wù)籌劃、高級(jí)物業(yè)經(jīng)營(yíng)等方向的人才培養(yǎng)。

參考文獻(xiàn)

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃思路范文

1.1 財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，財(cái)務(wù)制度流于形式大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是由包工頭，施工隊(duì)起家，經(jīng)營(yíng)者本身缺乏財(cái)務(wù)管理知識(shí)，重銷售輕財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)管理基本定位于記賬算賬報(bào)表的原始會(huì)計(jì)核算階段，根本滿足不了現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理的要求，完全忽視了財(cái)務(wù)管理應(yīng)有的預(yù)算，指導(dǎo)，決策的管理職能，有的企業(yè)即使有相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度，在制度執(zhí)行過程中也常常流于形式，基本上都是領(lǐng)導(dǎo)一支筆說(shuō)了算，遇到財(cái)稅問題常常試圖通過疏通關(guān)系解決，得過且過，沒有真正思考過自身財(cái)務(wù)管理的缺失，勢(shì)必導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本增加和后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 財(cái)務(wù)人員自身職業(yè)能力不強(qiáng)，會(huì)計(jì)核算粗枝大葉，沒有形成一套科學(xué)的行之有效的財(cái)務(wù)核算和管理體系很多財(cái)務(wù)人員盲目追求房地產(chǎn)企業(yè)的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的財(cái)稅業(yè)務(wù)知識(shí)，加之大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者都是在取得土地后急于進(jìn)行開發(fā)，回籠資金，財(cái)務(wù)人員也盲目隨從，在開發(fā)前期就沒有設(shè)計(jì)好財(cái)務(wù)制度體系，進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)測(cè)算，往往是邊開發(fā)邊摸索，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財(cái)務(wù)思路。這樣一種摸著石頭過河的財(cái)務(wù)管理模式非常容易帶來(lái)后期無(wú)法彌補(bǔ)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 財(cái)務(wù)的過程控制極其薄弱

1.3.1 資金管理隨意性大，沒有真正認(rèn)真分析企業(yè)在每個(gè)時(shí)點(diǎn)的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應(yīng)的控制和資金使用計(jì)劃，領(lǐng)導(dǎo)簽字后即可以付款。一些開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)售房款后資金稍有閑置，就急于進(jìn)行再投資，一個(gè)項(xiàng)目沒有開發(fā)完，盲目購(gòu)置新地塊，財(cái)務(wù)人員也沒有提出項(xiàng)目投資的建設(shè)性指導(dǎo)意見，造成舊項(xiàng)目后期資金不夠用，新地塊占用資金無(wú)法利用。很多企業(yè)在開發(fā)過程中由于盲目擴(kuò)大規(guī)模，最后陷于資金嚴(yán)重匱乏境地，為了不影響施工進(jìn)度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發(fā)事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項(xiàng)目開發(fā)的案例時(shí)有發(fā)生。

1.3.2 預(yù)算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監(jiān)控。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算主要有目標(biāo)利潤(rùn)預(yù)算和資金預(yù)算，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)算，甚至根本就沒有財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)營(yíng)者把預(yù)算簡(jiǎn)單地理解為工程部的項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算，社會(huì)常流行的開發(fā)企業(yè)賺不賺錢，關(guān)鍵靠預(yù)算，這里的預(yù)算不僅指工程造價(jià)預(yù)算，也包括財(cái)務(wù)預(yù)算，只有財(cái)務(wù)預(yù)算和工程造價(jià)造價(jià)預(yù)算很好地結(jié)合才能稱之為有效的預(yù)算。有的企業(yè)雖然制訂了財(cái)務(wù)預(yù)算，但卻在預(yù)算執(zhí)行過程中沒有進(jìn)行有效的預(yù)算控制，直接后果就是成本費(fèi)用沒有合理控制或控制不夠細(xì)化，到?jīng)Q算時(shí)發(fā)現(xiàn)利潤(rùn)與預(yù)期差距甚大。另外，預(yù)算也沒有定期進(jìn)行科學(xué)深入的預(yù)算分析，形成完整的預(yù)算分析報(bào)告體系，現(xiàn)實(shí)中為了完成預(yù)算任務(wù)，基本上都是根據(jù)實(shí)際來(lái)調(diào)整預(yù)算，對(duì)于實(shí)際偏離預(yù)算或超預(yù)算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的后果其實(shí)使預(yù)算陷入惡性循環(huán)，上期的預(yù)算不能很好的指導(dǎo)下期預(yù)算，起不到預(yù)算管理的前瞻性指導(dǎo)作用。

1.3.3 不重視房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理。房地產(chǎn)企業(yè)合同管理是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中十分重要的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)合同的簽訂過程根本不需要財(cái)務(wù)部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進(jìn)度款時(shí)財(cái)務(wù)部才見到合同，財(cái)務(wù)部基本處于事后被動(dòng)執(zhí)行合同的處境，財(cái)務(wù)部由于沒能在合同簽訂時(shí)參與合同匯簽工作，不能從財(cái)務(wù)專業(yè)角度把可能存在的財(cái)務(wù)或稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提前規(guī)避，常常是在合同執(zhí)行中才發(fā)現(xiàn)合同中存在的財(cái)務(wù)隱患。合同執(zhí)行完畢財(cái)務(wù)部也只是根據(jù)既定合同條款進(jìn)行往來(lái)結(jié)算，而無(wú)法在合同履行完畢前提前對(duì)后期可能存在的風(fēng)險(xiǎn)損失做出制約措施。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細(xì)的合同臺(tái)賬，作為備查賬簿，只局限于財(cái)務(wù)賬面數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生情況，這勢(shì)必導(dǎo)致財(cái)務(wù)無(wú)法清晰地掌握每項(xiàng)合同的來(lái)龍去脈。

1.4 沒有建立有效的財(cái)務(wù)分析考核體系大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析只局限于3張財(cái)務(wù)報(bào)表的編制及簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)收支統(tǒng)計(jì)，沒有完備細(xì)致的財(cái)務(wù)內(nèi)部分析報(bào)表，為領(lǐng)導(dǎo)層提供建設(shè)性的有價(jià)值的數(shù)據(jù)分析，沒有透過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)反映出企業(yè)日常財(cái)務(wù)管理存在的問題和不足。業(yè)績(jī)考核也只局限于簡(jiǎn)單的指標(biāo)完成與否。

2 建設(shè)有效的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的建議

2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期財(cái)務(wù)規(guī)劃至關(guān)重要，在項(xiàng)目開發(fā)前建立完備的財(cái)務(wù)管理體系，進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)能夠避免很多后期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.1 項(xiàng)目開發(fā)前進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、收益等測(cè)算。在項(xiàng)目開發(fā)前期財(cái)務(wù)部會(huì)同營(yíng)銷部根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及產(chǎn)品類型測(cè)算出銷售總價(jià);財(cái)務(wù)部會(huì)同工程部、合約部對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算，并將開發(fā)成本的構(gòu)成進(jìn)行分解，按照土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)配套設(shè)備、開發(fā)間接費(fèi)等項(xiàng)目一一對(duì)應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中，最終預(yù)測(cè)總成本。財(cái)務(wù)部按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)政策進(jìn)行費(fèi)用和稅金以及目標(biāo)利潤(rùn)的測(cè)算，最后形成預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、預(yù)算現(xiàn)金流量表，進(jìn)而形成資金預(yù)算，根據(jù)營(yíng)銷計(jì)劃和回款計(jì)劃測(cè)算出各時(shí)點(diǎn)的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行投資或融資活動(dòng)，從而有的放矢的使用資金，既保證項(xiàng)目建設(shè)資金需要又不形成資金閑置。

2.1.2 建立完備的財(cái)務(wù)管控體系。在項(xiàng)目開發(fā)前就應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況及相關(guān)政策法規(guī)的要求，制訂切合實(shí)際的行之有效的財(cái)務(wù)制度體系和內(nèi)部控制體系。如制訂經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的審批流程和權(quán)限規(guī)范、制訂各項(xiàng)資本性支出及費(fèi)用開支的規(guī)范、制訂預(yù)算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產(chǎn)管理制度、制訂科學(xué)有效的會(huì)計(jì)核算制度。由于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不同于其他行業(yè)，有其特殊的核算規(guī)范，財(cái)務(wù)部應(yīng)該依據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)的規(guī)范要求，并結(jié)合工程合約部的工程造價(jià)預(yù)算細(xì)目，設(shè)置科學(xué)合理的財(cái)務(wù)核算體系，既有助于日后能夠進(jìn)行合同的成本控制，又便于進(jìn)行往來(lái)對(duì)賬，還有助于進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃。

2.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同管理合同也往往是產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)該貫穿合同執(zhí)行的全過程。對(duì)于工程施工合同在簽訂時(shí)財(cái)務(wù)人員就要參與到合同匯簽中，從專業(yè)角度提出可能存在的財(cái)務(wù)隱患;在合同執(zhí)行過程中尤其是工程進(jìn)度款的支付，一方面要嚴(yán)格按合同條款執(zhí)行付款義務(wù)，另一方面要建立工程部、合約部、監(jiān)理等相關(guān)工程負(fù)責(zé)人對(duì)工程執(zhí)行情況的書面意見書，認(rèn)真落實(shí)工程進(jìn)度完成情況。要建立詳細(xì)的合同臺(tái)賬。對(duì)于銷售合同要按每個(gè)客戶，詳細(xì)記錄客戶的基礎(chǔ)資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對(duì)銷控情況和回款情況。

2.3 實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制凡事欲則立，不預(yù)則廢，房地產(chǎn)企業(yè)資金投資大，開發(fā)周期長(zhǎng)，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要在前期制訂整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目預(yù)算，還要將日常各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入到全面預(yù)算管理體系，把開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算按年度、季度、月度進(jìn)行指標(biāo)分解，落實(shí)到每個(gè)單位，每個(gè)部門。日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)要明確各單位、各部門的崗位、責(zé)任、預(yù)算目標(biāo)，對(duì)整個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)流、資金流等按年度、季度、月度進(jìn)行有效的預(yù)算控制。要定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行深入分析找出管理中的優(yōu)點(diǎn)和不足，把預(yù)算執(zhí)行的偏差率作為重要的績(jī)效考核指標(biāo)，并將責(zé)任落實(shí)到部門和相關(guān)責(zé)任人。形成事前、事中、事后完整的預(yù)算管理體系。

2.4 加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，拓寬融資渠道融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的重頭戲，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金過于依賴商業(yè)銀行貸款，而銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款限制多門檻高，造成地產(chǎn)企業(yè)融資難度大。這就要求財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)融資業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，認(rèn)真分析和評(píng)價(jià)影響融資的各種因素，力求在企業(yè)能力所及的范圍內(nèi)拓寬融資渠道，達(dá)到最好的綜合經(jīng)濟(jì)效益。初期可以通過預(yù)售房回籠部分資金，集團(tuán)公司在條件允許的情況下可以通過統(tǒng)借統(tǒng)貸或委托貸款的方式爭(zhēng)取到更多的資金。地產(chǎn)企業(yè)融資要逐步進(jìn)入到不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)的中高級(jí)階段，例如爭(zhēng)取到貸款利率優(yōu)惠、手續(xù)簡(jiǎn)便的授信貸款;對(duì)于一些政府扶持的改造項(xiàng)目盡量爭(zhēng)取到政府補(bǔ)貼貸款;通過出售產(chǎn)權(quán)商鋪或售后回租回籠資金;對(duì)于一些管理規(guī)范、規(guī)模較大、前景較好，具備條件的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)還可以通過股權(quán)融資方式掛牌地方新三版或上市，通過擔(dān)保公司發(fā)行集合債等方式進(jìn)行融資，甚至通過眾籌這種新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式對(duì)傳統(tǒng)融資模式進(jìn)行資金補(bǔ)充。

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃思路范文

中圖分類號(hào)：F045.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言：房地產(chǎn)作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要支柱之一，近年來(lái)發(fā)展迅猛。但計(jì)劃與機(jī)遇并存，大浪淘沙后在市場(chǎng)上最終能存在的必定是具有自身特點(diǎn)的企業(yè)，或可以理解是建造大多數(shù)客戶需要產(chǎn)品的企業(yè)。如何在如此為數(shù)眾多的企業(yè)中脫穎而出并謀得一席之地，筆者認(rèn)為可以從“精細(xì)化“管理入手。

產(chǎn)品定位精細(xì)化

項(xiàng)目的定位，指的就是想把項(xiàng)目做成一個(gè)什么樣子。一方面是指建筑本身的樣子，另一方面指的整個(gè)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的形象，即在客戶心目中的形象。定位正確與否決定了一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。個(gè)人認(rèn)為應(yīng)著重注意下列問題。

1、確定定位的工作順序，即抓好工作主線。具體來(lái)說(shuō)，主要可按以下流程進(jìn)行：市場(chǎng)調(diào)查土地條件分析和確定潛在客戶群產(chǎn)品定位（戶型、面積、檔次等）租售價(jià)格定位征詢意見方案調(diào)整成本與費(fèi)用測(cè)算預(yù)測(cè)租售收入和租售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)確定最后方案。

2、市場(chǎng)定位的主要內(nèi)容。一般而言須注意以下幾點(diǎn)。

2.1確立開發(fā)理念?；谄髽I(yè)的價(jià)值觀、文化觀，發(fā)揮企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，確定開發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營(yíng)模式，使得項(xiàng)目定位有利于企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)；

2.2明確用途功能。在市場(chǎng)定位時(shí)應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開發(fā)類型，對(duì)土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能；

2.3篩選目標(biāo)客戶。在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，分析其消費(fèi)能力，為產(chǎn)品定位和價(jià)格定位做好基礎(chǔ)工作；

2.4進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)。在市場(chǎng)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶的具體情況，確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容；

2.5測(cè)算租售價(jià)格。參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒?，綜合考慮房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，確定本項(xiàng)目的租售價(jià)格；

2.6根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營(yíng)銷策劃方案，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

3、按產(chǎn)權(quán)所有方明確定位。項(xiàng)目建設(shè)后產(chǎn)權(quán)持有人不同，產(chǎn)品定位的思路也會(huì)有所區(qū)別。

3.1長(zhǎng)期持有。長(zhǎng)期持有可以通過或租賃或經(jīng)營(yíng)的方式在收得租金的同時(shí)享受通脹土地升值帶來(lái)的雙重收益。產(chǎn)品定位成敗的關(guān)鍵也在于能否配合時(shí)間長(zhǎng)度，規(guī)劃階段性的產(chǎn)品及經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)計(jì)劃，以確保全過程利益最大。

3.2短期獲利。短期獲利的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品定位，要特別注意收益實(shí)現(xiàn)的可能性及投入資金的效率。如項(xiàng)目改造（創(chuàng)業(yè)園區(qū)）、傳統(tǒng)成熟的短工期作品、有買點(diǎn)的創(chuàng)新（挑高、夾層等），有助于迅速回籠資金，提高不動(dòng)產(chǎn)短期投資利益。

4、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化時(shí)的產(chǎn)品定位

4.1通貨膨脹壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。通脹時(shí)開發(fā)商會(huì)面臨收入固定而成本卻持續(xù)上漲的不利局面。因此在定位時(shí)應(yīng)選用施工周期不是太長(zhǎng)，有保值預(yù)期的形式設(shè)計(jì)。

4.2市場(chǎng)不景氣時(shí)的產(chǎn)品定位。在這個(gè)時(shí)段，應(yīng)注重設(shè)計(jì)有特殊吸引投資人的，開發(fā)周期短的的產(chǎn)品。同時(shí)因土地資源的稀缺性可考慮設(shè)計(jì)租售靈活，有彈性選擇余地大的產(chǎn)品。

5、財(cái)務(wù)壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，隨著土地招排掛的推行企業(yè)在土地上付出的成本越來(lái)越大，資金壓力也越來(lái)越重。所以對(duì)于財(cái)務(wù)壓力大的發(fā)展商而言，在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)應(yīng)注意產(chǎn)品規(guī)劃以順銷產(chǎn)品為主；產(chǎn)品設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)單樓房為主；審慎投資需長(zhǎng)期開發(fā)的產(chǎn)品；訴求周轉(zhuǎn)性快的產(chǎn)品，靈活應(yīng)用資金，提高投資報(bào)酬率。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)精細(xì)化

設(shè)計(jì)階段的“精細(xì)化”管理實(shí)際是指在設(shè)計(jì)階段方案的優(yōu)化和審圖后圖紙的優(yōu)化工作。產(chǎn)品設(shè)計(jì)直接影響到施工管理和項(xiàng)目投資。就以下幾方面與諸位共享。

1、規(guī)劃指標(biāo)容積率的使用。

1.1空間價(jià)值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域，一樓店面價(jià)值可能數(shù)倍于高樓層的價(jià)值，因此總可建建筑面積應(yīng)盡量分配于低樓層；反之，商業(yè)氣息弱的區(qū)域，則可以考慮向高樓層建筑靠近。

1.2建筑成本與容積率利用方的關(guān)系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營(yíng)建成本愈高，因此要權(quán)衡所增加的成本及可能創(chuàng)造的空間價(jià)值，以決定最佳容積率利用原則。

1.3建筑工期與容積率利用方式的關(guān)系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節(jié)省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營(yíng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

2、公共部位的設(shè)計(jì)。

2.1具有保值效果的公共設(shè)施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設(shè)施的積極功能在于確保不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值及未來(lái)的增值潛力。尤其對(duì)于使用頻率高、使用人數(shù)多的辦公室、商場(chǎng)或小套房等產(chǎn)品，這種公共設(shè)施尤其重要。

2.2具有實(shí)用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。這類公共設(shè)施的實(shí)惠在于它的公共性，通過公共設(shè)施的分?jǐn)?，可使整幢建筑或整個(gè)社區(qū)的住戶都能長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)地?fù)碛惺褂脵?quán)或產(chǎn)權(quán)。

2.3具有收益機(jī)會(huì)的公共設(shè)施，例如地下室的商業(yè)空間，停車位，或其他可供非該建筑住戶付費(fèi)使用的設(shè)施等。由于這種設(shè)施的使用可收取租金或使用費(fèi)，對(duì)于分?jǐn)傇O(shè)施的購(gòu)買者而言，相當(dāng)于購(gòu)買有收益的長(zhǎng)期投資標(biāo)的，不僅可補(bǔ)貼管理費(fèi)，同時(shí)也較易維護(hù)整體建筑的品質(zhì)，在使用價(jià)值高的地段時(shí)頗為適當(dāng)?shù)脑O(shè)施定位。

3、注重方案階段優(yōu)化。相較而言，設(shè)計(jì)人員更愿意接受方案階段提出優(yōu)化意見。優(yōu)化過程中可對(duì)諸如結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)類型以及其它問題進(jìn)行細(xì)致深入的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專題分析，并且可對(duì)設(shè)計(jì)上的每一個(gè)技術(shù)細(xì)節(jié)進(jìn)行成本控制，且可做到與設(shè)計(jì)同步進(jìn)不耽誤項(xiàng)目的總體進(jìn)度。細(xì)化后的施工圖詳細(xì)完整，便于項(xiàng)目工程量在施工招投標(biāo)階段計(jì)算清楚，從方案開始就對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制。

施工管理精細(xì)化

質(zhì)量是企業(yè)的生命。房地產(chǎn)開發(fā)建造的是“商品”也是“作品”，在施工過程中要有做“作品”的理念融合在管理的整個(gè)階段。比施工單位更懂現(xiàn)場(chǎng)管理，更理解對(duì)方的需求，則更能管理好施工方，管理好施工質(zhì)量。

1、技術(shù)問題。作為一個(gè)工程項(xiàng)目，如裝飾工程，其施工工藝復(fù)雜，材料品種繁多，穿插施工多。這要求現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員務(wù)必做好技術(shù)準(zhǔn)備。熟悉施工圖紙，針對(duì)具體的施工合同要求，盡最大限度去優(yōu)化每一道工序，每一分項(xiàng)（部）工程，做好施工組織計(jì)劃，確保每一分項(xiàng)工程在受控范圍之中。其次，針對(duì)工程特點(diǎn)，除了合理的施工組織計(jì)劃外，還必須在具體的施工工藝上作好技術(shù)準(zhǔn)備，特別是高新技術(shù)要求的施工工藝。做好各方面突況的處理準(zhǔn)備方案，以保證能按時(shí)保質(zhì)完成。再者，從技術(shù)角度出發(fā)，施工質(zhì)量問題是否達(dá)到相關(guān)的設(shè)計(jì)要求和有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求，僅僅從施工過程中的每一道工序做出嚴(yán)格的要求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須有相應(yīng)的質(zhì)量檢查制度，針對(duì)每一工序、每一施工工藝的具體情況提出不同的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以確保工程質(zhì)量。

2、材料問題。工程階段土建、安裝、裝修等諸多環(huán)節(jié)所需的材料種類繁多且經(jīng)常有許多最新的材料應(yīng)用的問題。因此，針對(duì)材料的問題，必須解決好材料的以下幾方面的問題。

2.1材料供應(yīng)。配合設(shè)計(jì)方確定需（甲供或甲指乙供）材料的品牌、材質(zhì)、規(guī)格，精心測(cè)算所需材料的數(shù)量，組織材料商供貨。

2.2材料采購(gòu)做到“樣板指路”。面對(duì)品類繁多的材料采購(gòu)單，必須將數(shù)量（含實(shí)際損耗）、品牌、規(guī)格、產(chǎn)地等――標(biāo)識(shí)清楚，尺寸、材質(zhì)、模板等必須及時(shí)到位，以避免材料訂購(gòu)不符，進(jìn)而影響工程進(jìn)度。

2.3材料分類堆放。根據(jù)實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)情況及進(jìn)度情況，合理安排材料進(jìn)場(chǎng)，要求施工方根據(jù)施工組織平面布置圖指定位置歸類堆放于不同場(chǎng)地。

2.4材料追蹤、清驗(yàn)。對(duì)于到場(chǎng)材料，跟蹤檢查施工方清驗(yàn)造冊(cè)登記情況，避免材料丟失，或者浪費(fèi)。并注意材料分類堆放和易燃品、防潮品材料保護(hù)措施的落實(shí)情況。

3、施工的問題，施工的關(guān)鍵是進(jìn)度和質(zhì)量。對(duì)于進(jìn)度，原則上按原施工組織計(jì)劃執(zhí)行。但作為一個(gè)項(xiàng)目而言，現(xiàn)場(chǎng)情況千變?nèi)f化，如材料供應(yīng)，設(shè)計(jì)變更等所難免，絕對(duì)不能模式化，必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整、安排。施工質(zhì)量能否得到保證，嚴(yán)禁偷工減料，從而確保整個(gè)工程的質(zhì)量。

4、人員管理的問題。檢查施工隊(duì)伍的管理體制，是否做到了各崗位職責(zé)，權(quán)利明確，工種班組人員到崗的情況。面對(duì)工期緊逼，學(xué)會(huì)如何要求施工單位增加人員克服困難。

5、資料管理的問題不容忽視。任何項(xiàng)目的驗(yàn)收，都必須有個(gè)竣工資料這一項(xiàng)?？⒐べY料所包含的材料合格證、檢驗(yàn)報(bào)告、竣工圖、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、設(shè)計(jì)變更、測(cè)量記錄、隱蔽工程驗(yàn)收單，有關(guān)技術(shù)參數(shù)測(cè)定驗(yàn)收單、工作聯(lián)系函、工程簽證等等，都要求我們?cè)谡麄€(gè)項(xiàng)目施工過程中要一一注意收集歸類存檔。如有遺漏，將給竣工驗(yàn)收和項(xiàng)目結(jié)算帶來(lái)不必要的損失，有的影響更是無(wú)法估量。

6、成品保護(hù)的問題。作為最后的一道工序，成品保護(hù)可謂至關(guān)重要。成品保護(hù)不到位會(huì)從整體上破壞美感，影響工程驗(yàn)收。對(duì)于成品保護(hù)，必須采取相應(yīng)的相關(guān)防范強(qiáng)制性的制度，并加強(qiáng)灌輸成品保護(hù)的意識(shí)，提高工人的認(rèn)識(shí)。

7、施工安全的問題。主要是關(guān)于防火、禁止亂搭接電線、戴安全帽，腳手架搭設(shè)，安全帶等相應(yīng)的施工安全問題，需設(shè)立專門的安全小組日日抓、天天講，要求施工單位安全人員多組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)，防患于未然。

成本管理精細(xì)化

房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收階段一直到交房，每一個(gè)階段的實(shí)施都會(huì)產(chǎn)生一定的成本，也會(huì)影響下一階段實(shí)施而產(chǎn)生的費(fèi)用，就是通常說(shuō)的動(dòng)態(tài)成本。從橫向說(shuō)房地產(chǎn)公司一般有行政管理部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、營(yíng)銷部、工程部、成本部、財(cái)務(wù)部等部門，每一個(gè)部門在運(yùn)行過程中各自都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強(qiáng)調(diào)全過程，成本管理的主體強(qiáng)調(diào)全員，成本管理的對(duì)象強(qiáng)調(diào)全方位?？v向管開發(fā)成本，橫向管部門費(fèi)用。建立成本管理體系，直接按照公司的“組織架構(gòu)”的職責(zé)進(jìn)行分解，分解到執(zhí)行主體，而且細(xì)化到對(duì)應(yīng)責(zé)任人。

1、項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)管理。全面熟悉了解項(xiàng)目情況，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度收集相關(guān)資料，確定“四證”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)編制籌資計(jì)劃

2、施工階段的財(cái)務(wù)管理。

2.1確定或調(diào)整次月資金計(jì)劃。在（月末）審核項(xiàng)目上報(bào)的次月用款計(jì)劃，如發(fā)現(xiàn)與原計(jì)劃不符應(yīng)要求項(xiàng)目經(jīng)理按公司規(guī)定流程調(diào)整資金計(jì)劃。

2.2合同臺(tái)賬登記。每個(gè)合同應(yīng)建立該合同的臺(tái)賬，合同及補(bǔ)充合同建立關(guān)聯(lián)的編號(hào)管理。所有編號(hào)必須連續(xù)，以保證合同資料的完整。合同履行完畢后，將資料合并裝訂成冊(cè)隨項(xiàng)目完工當(dāng)年的憑證一起保存。

2.3工程付款管理。仔細(xì)校對(duì)項(xiàng)目上報(bào)的“工程用款申請(qǐng)”，對(duì)數(shù)據(jù)計(jì)算、用款類別、發(fā)票等要素，按正常用款（計(jì)劃內(nèi)）或特殊用款（計(jì)劃外）做分類匯總。如實(shí)際發(fā)生預(yù)算外付款的應(yīng)隨即滾動(dòng)調(diào)整項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)算。且應(yīng)在每月的固定日與項(xiàng)目組核對(duì)項(xiàng)目資金的使用情況，確保雙方數(shù)據(jù)的正確和一致。

3、工程竣工后的財(cái)務(wù)管理。

3.1項(xiàng)目竣工并取得大產(chǎn)證后，應(yīng)及時(shí)將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品。有時(shí)因種種原因需要提前結(jié)轉(zhuǎn)的，應(yīng)合理測(cè)算預(yù)提成本費(fèi)用。清理所有尚未執(zhí)行完畢的合同，對(duì)尚未支付（包括尚未簽訂的合同）的成本進(jìn)行測(cè)算和預(yù)估，將預(yù)提成本費(fèi)用按對(duì)應(yīng)的明細(xì)科目入賬，然后調(diào)整項(xiàng)目的目標(biāo)總成本。

3.2項(xiàng)目決算：施工合同如是包干性質(zhì)的，那么合同價(jià)加上合同外費(fèi)用的審計(jì)價(jià)即為決算價(jià)；施工合同為費(fèi)用開口或暫定價(jià)性質(zhì)的，則應(yīng)以審計(jì)價(jià)為決算價(jià)。審計(jì)報(bào)告除應(yīng)明定的直接費(fèi)和所有合同規(guī)定的費(fèi)率外還應(yīng)對(duì)甲方代墊的如審計(jì)費(fèi)，水電費(fèi)，甲供建材設(shè)備的定額返回款等等所有墊付款進(jìn)行清算確認(rèn)。

3.3工程保修金：按合同規(guī)定的決算價(jià)比例提留。保修期內(nèi)得到原項(xiàng)目經(jīng)理或總工程師的批準(zhǔn)方可動(dòng)用保修金；待保修期滿，待物業(yè)管理單位蓋章確認(rèn)無(wú)質(zhì)量糾紛后由原項(xiàng)目經(jīng)理或總工程師批準(zhǔn)，可將保修金余額退還施工單位。

4、實(shí)施要點(diǎn)

4.1建立全面的預(yù)算體系：校核可行性報(bào)告（初稿）中的總投資計(jì)劃，定稿后據(jù)此編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算和年度財(cái)務(wù)預(yù)算。在續(xù)后的開發(fā)過程中根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)和資金收支的實(shí)際情況作相關(guān)的滾動(dòng)調(diào)整，并將調(diào)整和執(zhí)行情況及時(shí)與項(xiàng)目經(jīng)理溝通。

4.2合理安排資金：對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理提交的年，季和月度資金收支計(jì)劃，應(yīng)從充分利用資金的時(shí)間價(jià)值、努力降低資金使用成本的專業(yè)角度提出優(yōu)化建議，并與項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)平衡一致，報(bào)公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。

4.3設(shè)立臺(tái)帳：每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目必須單獨(dú)設(shè)立全套成本臺(tái)帳，正確歸集開發(fā)成本和結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

4.4統(tǒng)一會(huì)計(jì)科目和核算辦法：應(yīng)遵守統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理制度，按照統(tǒng)一的開發(fā)成本科目的核算內(nèi)容進(jìn)行賬務(wù)處理。并將核算對(duì)象如何劃分的辦法告知項(xiàng)目經(jīng)理，使項(xiàng)目經(jīng)理在申報(bào)項(xiàng)目收支時(shí)能正確對(duì)應(yīng)。

4.5加強(qiáng)與項(xiàng)目組的業(yè)務(wù)溝通：應(yīng)及時(shí)了解項(xiàng)目開發(fā)的總體情況，收集資料，定期與項(xiàng)目組的成本控制崗位人員核對(duì)數(shù)據(jù)，隨時(shí)糾錯(cuò)防漏，保證財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的正確性。

4.6做好稅收籌劃：應(yīng)熟悉國(guó)家和地方房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，掌握稅收政策的最新變化，與對(duì)口稅務(wù)部門的經(jīng)辦人員保持良好的人際關(guān)系。在與營(yíng)銷策劃和項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)商一致的前提下合理安排收支節(jié)點(diǎn)，爭(zhēng)取最大的稅收優(yōu)惠，做好稅收的籌劃工作。