房地產開發企業會計核算精選(九篇)

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第1篇：房地產開發企業會計核算范文

（一）商品房銷售收入的確認不夠規范

房地產開發企業由于商品房開發周期長，所耗資金量大，其商品具有較高的價值，這就決定了房地產開發企業對開發的商品房采取預收定金或預收賬款和分期收款或按揭貸款方式銷售。在收入確認時，有的單位收到預收定金或預收賬款時確認收入，有的辦理按揭貸款手續時確認收入。從而造成稅收計算和財務成果核算不準確等混亂現象。

（二）房地產開發成本、費用與售價缺乏配比性

房地產開發企業在房地產開發時，一是由于房地產開發周期較長，前期開發要投入大量的資金，發生大量的開發成本和期間費用，期間費用當年必須確認為營業利潤，開發成本又不能結轉產成品成本，當年內發生的預收賬款也不能確認為收入。形成開發成本、費用與主營業務收入不能配比。二是企業所開發的商品房的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，造成售價與其成本不夠配比。三是企業的成本結轉沒有考慮房屋的樓層、朝向等因素，得出的經營成果也不具有真實性。

（三）收益評價體系不夠完善

房地產開發企業在開發前期，資金投入量較大，在開發產品未完工前總成本和單位成本也無法確定，只有在項目完工后才能確認項目的總成本和單位成本，從而確認為收入，這時企業利潤才能實現。因此，僅以會計報表的凈利潤和費用比率等傳統的經濟指標來考核企業發展狀況，不利于監督管理部門和社會對企業的評價和考核。

（四）信息披露不夠全面、及時

按照新《會計準則》和信息披露規范，存在如下問題：一是會計信息披露內容格式過于“僵化”，導致一些應該披露的重要信息無法顯示出來。二是會計信息披露內容具有一定的滯后性。三是披露的會計信息大多是按照歷史成本計量，與其現時的時間價值相脫節。

二、房地產開發企業會計核算存在問題形成的原因

房地產開發企業在會計核算中存在上述四方面問題形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述問題的客觀原因。針對房地產開發企業的具體業務流程和會計工作的具體特點，現行的《企業會計準則》和《房地產開發企業會計制度》不能準確做出具體的規范，不利于企業操作，從而產生如此亂象。另一方面企業經營者盲目追求利益最大化是問題形成的主觀原因。對不應計入收入的預收賬款計入收入，開發成本后移，影響企業的經營業績。

三、完善房地產開發企業會計核算的對策

（一）進一步完善房地產開發企業會計制度，規范核算行為

目前執行的《房地產開發企業會計制度》是財政部1993年1月制定的，部分內容已不適應形勢的發展，需進一步規范和完善。一是與目前執行的新《會計準則（具體準則）》不相適應。二是與目前日趨發展經濟形勢不相適應。三是按現行的《房地產開發企業會計制度》核算內容已無法準確地反映稅收征管所需數據。

（二）正確使用新《會計準則》，準確確認主營業務收入

根據房地產開發企業經營特點，建設部制定了《商品房銷售管理辦法》，因此，房地產開發企業在確認主營業務收入時必須符合兩個標準，一個是按《商品房銷售管理辦法》規定的商品房預銷售和現房銷售確認標準，另一個是按新的《企業會計準則》中規定的主營業務收入確認條件，前者是主營業務收入實現的前提。根據規定，以預售方式出售商品房，應當在該預售項目取得“三書一證一表”（即住宅質量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質量認定書、房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證和建筑工程竣工驗收備案表）時，并與買受方簽訂買賣合同，結清購房款或取得索取憑證，確認為主營業務收入。對具備現房銷售條件，應當在與買受方簽訂買賣合同，收取房款或取得索取憑證，取得“三書一證一表”后，確認為主營業務收入。對尚未辦理土地分割手續的，已具備上述現房交付條件也可確認為主營業務收入。對以按揭方式銷售的商品房，對已具備上述交付條件的，以按揭貸款到賬日確認為主營業務收入。

（三）使用合理的方法，進行開發成本和期間費用的核算

房地產開發企業應按現行《房地產開發企業會計制度》規定的成本核算項目，歸集開發成本。對已竣工房屋應按“約當量比例法”在各樓層間分配開發成本。即按照當期已竣工房屋的區位系數和每棟樓樓層系數折合成一個綜合系數乘以該樓層的建筑面積作為樓層當量，即約當量，然后按照該期某項目開發成本總額除以該期約當量總和得出該項成本的分配率，以此按照各樓層的約當量分別計算各樓層開發成本。對每一樓層的開發成本再按各樓層的每套房屋的建筑面積平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的開發成本，據此作為銷售成本的結轉依據。跨期期間費用（如樓盤展示費用和樣板房裝修費等），通過“遞延資產”科目核算，按比例攤銷，以保證年度財務報告的準確性。

（四）建立完善的收益評價體系

房地產開發企業在生產經營中存在其自身特點，因此在收益評價體系的建立時應有其特殊性，既要反映房地產開發企業的盈利能力、資金結構狀況，同時，還要反映房地產開發企業的負債能力和企業的抗風險能力。盈利能力指標主要包括銷售凈利率、凈資產收益率（ROE）和總資產收益率（ROA）。資產結構指標主要包括流動資產占總資產的比率、長期股權投資占總資產的比率、其他長期資產占總資產的比率等構成。償債能力指標體系包括流動比率、速動比率和資產負債率等構成。企業抗風險能力指標主要包括應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動資金周轉率、現金流量比率等構成。在評價企業的各項指標時，應以房地產開發企業的某一開發周期的指標作為基礎數據進行評價，否則，不利于真實地反映房地產開發企業的經營實績。

（五）擴大信息披露的內容，提高信息披露的質量

第2篇：房地產開發企業會計核算范文

關鍵詞:房地產開發企業會計核算問題對策

一、前言

房地產企業既具有與一般企業相同的特點，又有其特殊之處，它不僅從事房地產經營，并且還從事房地產開發。房地產開發的特點是建設周期比較長、投入資金比較多，并且由于市場的風險很大，所以極易發生負債經營的情況。這決定了房地產開發企業必須在在經濟和財務管理上技高一籌，加倍重視，提高企業的經營質量和效益，強化有關的會計核算制度作為支撐。目前，我國的會計制度已經開始被重視，但是重視的程度還是遠遠不夠的。總體上，我國的會計制度仍處于需要進一步改革和完善的階段，其中房地產開發企業會計核算問題尤為突出。因此，理順我國房地產開發企業所依據的會計制度，嚴格會計管理方面的制度，在對房地產開發企業會計核算的發展現狀和不足之處進行分析的基礎上，結合實際提出完善房地產開發企業會計核算的相關對策成為當務之急。

二、房地產開發企業會計核算的必要性和重要性

房地產開發企業，作為一個特殊的行業所涉及到的經濟活動較為復雜而且一般經濟數額較大，核算環節多，一旦會計核算出現任何問題，企業必然要承受重大的經濟損失。因此，完善房地產開發企業的會計核算工的業務部門預算，具有充分的準備應對市場競爭，盡快的脫離可操作性低的會計核算模式。

三、房地產開發企業會計核算中存在的問題

(一)用于規范房地產開發企業會計核算的行業會計制度不科學不合理

由于房地產行業具有特殊性，基于這些特殊性，同時也基于房地產開發行業會計核算制度需要的特殊性，需要有與其相適應的會計制度予以規范。但是，目前我國會計制度中關于規范房地產開發企業會計核算規定并不完全，沒有專門針對房地產開發企業的會計核算制度和準則，缺乏統一性和系統性。

(二)房地產開發企業銷售收入的標準不明確

房地產企業收入確認的標準長期以來一直處于一個模糊狀態。項目建設期內的成本費用往往遠大于當期確認的收入，控制并不嚴格。而且，應該確認為收入的大量的預收款項和應收款項都沒有被列入到收入范圍。由于開發產品價值較高，往往采用預售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致，這也給收入的劃定帶來一定隱患。在確認銷售收入實現時，標準應該是交易的實質。但是當今的房地產開發企業大部分沒有考慮交易在實質上是否己經完成。其考慮重點仍然片面的停留在注重現金的回收程度上，這也是房地產開發企業的確認收入的一個弊端。

(三)現金流量信息控制不完全

房地產開發企業的現金流量與其它行業的現金流量具體明顯的差異性。主要表現在房地產開發企業的的特殊性在于籌集資金和投資活動的主體并不相同，經營活動產生的現金流施以開發項目為基本單位的，這也從一定程度上加大了現金流信息控制的難度。由于開發期限較長，這個長時期之內一直涉及到現金的流動。導致現金流入與流出相對于一般企業具有更大的異步性。

四、房地產開發企業會計核算中存在的問題解決方案

(一)確定收入標準

房地產商品銷售收入的確認應該有明確的標準，這些標準主要包括兩個方面，及法律標準和專業標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮，主要規定了屬于房地產銷售收入的具體內容，凡是不符合法律規定標準的，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。專業標準的具體內容指的是，會計準則，會計工作制度中銷售收入的確認標準。依靠這些標準可以對相關的收入和支出進行可靠的計量。

(二)擴大信息披露內容

加大成本信息和收入信息的公開，增加現金流量信息的披露，增加土地儲備情況的披露。由于土地資本具有巨大的利潤空間，并且具有一定的投資價值，在房地產開發企業的信息公開內容中對土地的儲備量及其成本的獲得情況進行披露是很重要的。 增加分項目現金流量信息的披露。為了保證現金流量信息的有用性和可參考性，披露房地產開發企業在生產經營活動中的現金流動具有重要意義。披露的內容應該包括購買工程物資以及支付工資等所支付的現金等一系列內容。

(三)會計科目設置要觀、明細

其實房地產開發企業應該根據自己的實際特點來進行會計核算工作，要是會計核算工作能夠完整的反映項目的整體財務狀況，便于對投資進行分析，也便于更好的對企業的投資和經營狀況進行估計。把項目的具體情況搞清楚，可以有效地發揮監督作用。

五、結語

會計核算是企業工作的一項很重要的內容，更是房地產開發企業的工作重點。新《企業會計準則》的頒布和實施使得很多行業具有統一的會計核算標準，但是各行各業的情況不盡相同，尤其是房地產行業特殊性還是比較明顯的，在會計核算上要根據房地產開發企業獨特的自身情況進行使我們應該注意的問題，應該在實際的工作實踐中摸索符合房地產開發行業的科學和合理的會計核算體系和工作方法。

參考文獻：

[1]邊霞，趙業猛. 房地產開發企業會計核算問題初探［J］.江蘇科技信息，2011;02

[2]尹曉燕.淺析房地產開發企業會計核算［J］.企業科技與發展,2009;14

第3篇：房地產開發企業會計核算范文

[關鍵詞]房地產企業會計核算 會計制度 信息披露

在市場經濟迅猛發展形勢下,我國的房地產事業也得到了快速的發展,房地產開發不同于一般的商品,它的這種特殊性以及房地產開發企業在生產經營模式上的特殊性就決定了房地產開發企業在會計核算上的特殊性,同時也導致了房地產企業在會計核算上出現諸多的問題,本文主要是談談對房地產企業會計核算方面的思考。

一、關注會計制度的適用問題

《企業會計制度》、《小企業會計制度》、《行業會計制度》和《現行企業會計準則》這四個會計制度體系是我國現行會計制度的主要部分。

1.房地產開發企業會計核算的內容在《企業會計制度》中有所涉及

2001年起,按照財政部的規定,股份有限公司和外商投資企業等單位施行《企業會計制度》,其他企業在經過批準后也可以執行。現行的38項具體企業會計準則是財政部在2006年頒布實行的,其規定上市公司范圍內自2007年1月1日起執行。由此可見,除按規定執行現行企業會計準則的企業外,現有的股份有限公司和外商投資企業中的房地產開發企業,都在執行《企業會計制度》范圍之內。

2. 房地產開發企業會計核算的內容在《小企業會計制度》中有所涉及

房地產開發行業中的小企業是以人數和銷售額界定的,也就是指那些不能同時滿足從業人數在100人以上、年銷售額在1000萬元以上兩個條件的。從2005年1月1日起,依據財政部和國家稅務總局的規定,包括房地產開發企業在內的符合上述條件的各類小企業,不再執行1993年頒布的《房地產開發企業會計制度》,而執行《小企業會計制度》,已按規定程序或規定要求執行《企業會計制度》或現行企業會計準則的企業可以不在要求范圍之類。

3.房地產開發企業會計核算的內容在《房地產開發企業會計制度》中有所涉及

《房地產開發企業會計制度》是在舊的企業會計制度體系的基礎上制定的。房地產開發企業中的大中型企業,既沒有達不到執行現行企業會計準則規定的條件,也沒有按照相關規定要求執行新《企業會計制度》的,也可以按照《房地產開發企業會計制度》執行。

4.房地產開發企業會計核算的內容在現行的企業會計準則的會計制度中有所涉及

現行企業會計準則是一個完整的會計制度體系,其包括具體的準則、準則的解釋、會計科目、財務報表格式以及主要賬務處理等方面,目前只在上市公司范圍內執行。但是,如果房地產開發企業是上市公司,或者其是按照上市公司的母公司要求來執行的,都應當包括在執行現行企業會計準則的會計制度的范圍之內。

二.關注房地產開發企業的信息披露問題

1.房地產開發企業的質量保證金及風險披露

近些年來,房地產市場處于持續走高的狀態,房地產市場的高利潤收益使得大多數房地產開發企業忽略了自身所存在的潛在風險。從客觀方面來分析,房地產行業亦是屬于風險投資行業,其行業的發展受到很多方面的影響,諸如在土地開發過程中,地價變化或者市政規劃調整等帶來的土地風險;產業政策、銀行貸款政策等變化而帶來的企業融資風險;由于設計、施工條件等因素而帶來的開發成本提高的風險;或者由于開發項目本身存在質量缺陷而帶來的工程質量風險等等。這種高風險性要求房地產開發企業必須更具有憂患意識,更能充分地揭示和面對風險。遺憾的是,我國現階段的會計制度中并無專門針對房地產開發企業質量保證金提取的有關規定。相關上市公司披露的實情表明,對質量保證金問題基本上無任何披露。這不僅有悖于會計的“謹慎性”原則,也在一定程度上弱化了房地產開發企業防范抵御風險的能力。從客觀的實際來分析,會計信息披露環節應對房地產開發企業的行業特性做充分的揭示。具體來說,包括兩個主要方面,其一是為了房地產商品的質量提供保證,應建立相關的質量保證金,這是由企業根據所開發項目的具體情況而提取的質量保證金,要計入工程成本之內,從而來提高抗擊風險的能力;其二是應在具體的財務報告中充分揭示各種風險,也就是把風險披露的內容增加在房地產開發企業報表附注中,對于企業仍在開發的土地以及工程項目等面對的融資風險、開發風險和土地風險等進行具體說明,從而來增加風險的透明度。

2.房地產開發企業的收益評價披露

開發周期較長是房地產企業的顯著特點,這就會在一定程度上造成企業投入與產出的比例在各階段的不合理性,計入當期的費用包括在項目建設期內大量投入并發生大量費用的資金;但是那些沒有完工的項目,即使開發的產品已預售完畢,但是按照相關收入的確認標準,也無法確認其預售款項的收入。在項目竣工驗收合格后,會出現大量的確認為收入的預售款項,這勢必就造成了在資產負債表上收入與相關成本費不能配比的問題,利潤表中的“每股收益”表現必然出現較大波動,業績也會出現不穩定狀況。由于房地產開發企業的這種特殊性要求,如果也采用一般的公司業績評價指標,就很可能誤導財務報告使用者,從而不能客觀、正確、全面地反映房地產企業的真實經營情況。就目前的現狀來看,為了增加房地產開發企業信息披露中的信息技術含量,應關注如下兩個方面的問題:其一就是要擴展房地產開發企業信息披露的內容。其二是加強監管部門對房地產開發企業信息披露合規性的檢查力度,督促企業較飽滿地按照規定披露信息,從而增強信息披露的透明度。

參考文獻:

[1]饒倩妮.房地產開發企業會計核算初探.決策與信息財經觀察.2007年第1期

第4篇：房地產開發企業會計核算范文

【關鍵詞】房地產企業會計核算；問題與對策

房地產開發企業具備投入資金數量較大、投資風險較高以及投資時間較長的特征。從經營生產角度來說，房地產開發企業的開發周期較長、風險較高、投入較大、環節多。其表現在會計核算中，成本結轉期是以建設開發周期為準，那么就要求必須在會計核算工作中加強謀劃，來配合工程的開發；而從產品的角度來說，房地產開發企業的產品有著高價值特點，銷售常常采取預售以及分期付款銷售方式，會計核算當中，收入確認和一般性生產企業比較有著一定特殊性。有關房地產企業的投入產出比例不夠合理，且業績波動非常大。當今適合房地產開發企業的會計標準為《房地產企業會計制度》《企業會計準則》，怎樣在門類諸多的要求、準則以及制度之下，與企業自身的特點相結合，優化現有的會計核算措施，使得會計人員所提供的會計信息可靠真實，屬于當今急需處理的重要問題。

1房地產開發企業中會計核算出現的問題

1.1房地產開發企業的收入確認較為復雜

房地產商品的銷售常常采取預售以及分期收款銷售之類的多種銷售方法，會計實務當中房地產的收入確認與其余的生產收入比較有著一定的特殊性。有關房地產開發企業的會計制度與《企業會計準則收入》于商品房所有權的關鍵報酬與風險是否轉移的問題上有著分歧存在。《房地產開發企業會計機制》中要求以結算賬單提交至買方且獲得認可來作為房地產開發企業的收入確認規范，《企業會計準則收入》當中要求以報酬以及風險實質性轉移來作為收入確認規范。在會計實務當中怎樣應用這一規范標準比較的混亂，其關鍵問題在應當在哪一階段確認為收入。

1.2房地產開發企業的商品成本和售價不配比

房地產開發企業生產周期比較長，對其開發之時，因為工程還沒有竣工或者即便產品開發已經完成預售，預售款項同樣不能確認為收入，結果就是給應用配比原則造成了較大困難。通常商品售價一直都是圍繞成本來上下波動的，但是產品開發的成本載體為建設工程的整體，銷售就是依照戶型與樓層為單位，如此便導致單個戶型與樓層的售價和成本存在明顯不配比。就如同一構造的房屋，其低層建筑的施工成本要比高層建筑的施工成本低，然而銷售的時候，低層售價比高層的售價要高；又比如丁字形樓房盡管同樓層的成本相同，因為朝向的不同，售價的相差同樣比較大。房地產開發商品成本的載體是建設工程整體，銷售卻是依照戶型與樓層為單位，如此就導致單個戶型與樓層的售價和成本明顯不配比。一般房地產開發企業成本的結轉方式為：依照當期完工之后的核算對象總成本來除以總的建筑開發面積，計算出每平米的建筑面積成本，之后再與銷售面積相乘就得到本期的銷售成本。如此均攤計算得到的結果沒考慮道房屋朝向樓層的因素，所得到經營成果也不具備真實性。

1.3評價指標不可以將企業業績真實反映出來

房地產企業的投入產出周期有著很強的特殊性，其表現在會計年報當中常常是業績的波動很大，對于一般公司業績的評價指標是不適用的。所以，評估房地產開發企業業績，也不可以單單用指標來論好壞，需要透過指標來觀察實際，了解其信譽資質、資產質量、現金流量與實力，以及更關鍵的表外風險。

2房地產開發公司會計核算工作的完善對策

2.1收入確認規范標準的確定以及應用

銷售房地產商品收入確認需要滿足兩個標準：法律標準與專業標準。有關法律標準指的是我國法規當中要求房地產的銷售一定要滿足的標準或條件：比如針對出讓方式得到土地使用權，沒有依據出讓合同要求支付所有的土地使用權的出讓金，沒有得到土地使用權相關證書，以及沒有依據出讓合同要求來進行開發投資的，還有權屬存在爭議的，沒有依法登記來取得權屬證書的一系列房地產不能進行買賣。與法律標準不符的，就算房地產商品早已開發完成，還可能取得了報酬，且轉移風險，這樣也不可以作為收入進行確認，相關的法律標準屬于專業標準的基礎條件。而專業標準指的是會計準則以及會計機制中要求的商品銷售收人的確認規范。專業標準收入確認通常是以報酬與風險的實質轉移作標準，在理論上較為合理，然而因為房地產業銷售方法的復雜性以及多樣性，實際操作過程中存在很大困難。銷售合同屬于在房屋沒有建成完工之前的預銷售，企業無論有沒有收取款項，都不屬于現實的銷售業務。預售合同簽訂且對預收貨款進行收取與收入確認條件不符，不可以作為實現銷售的依據，針對正式房屋銷售合同的簽訂，因為商品所有權主要報酬以及風險還沒有轉移到買方，與《企業會計準則收人》中的有關要求不符，也不可以確認為收入，買方在獲取商品房產權證的時候確認收入，就會造成收入的滯后，與收入確認原則不符。所以，雖然房屋產權證書屬于房屋所有權標志，然而并不是確認收入的唯一必要性條件。

2.2計劃銷售價格理念的引入，使得銷售收入和成本相配比

計劃銷售價格概念引入，處理和銷售收入不相配比的狀況。即開發房屋滿足可銷售狀態的時候，企業依照朝向、樓層、地段、市場、成本等因素來制定計劃銷售價格，將其作為成本分配的標準，用實際的開發成本來除以計劃的銷售總額計算出計劃銷售成本率對商品房成本進行結轉。實際工作過程中，因為開發規模的大小不同，還能夠分成實際售價成本率的結轉法以及計劃售價成本率的結轉法。有關實際售價成本率法，就是在季度的前兩個月依照實際售價乘計劃銷售成本得到季末的銷售成本的方法進行調整。此種方式對于開發規模比較大的房地產企業較為實用，其優點為能夠使工作量減少，不足是季度的前兩個月受到房價的影響會存在一定的誤差，而且不可以準確及時地提供具體的成本資料。而計劃售價成本率法，是一直依照計劃售價乘計劃銷售成本率的方法進行結轉。此種方法不足為結轉的工作量很大，然而遵循著一貫性的原則，所提供的信息及時可靠，而且可以把結轉成本的工作量逐一分散到日常工作當中，在一般的房地產開發企業中都能適用。

2.3增加信息的披露內容，增加房地產開發企業中披露信息含量

（1）需要增加土地儲備量與成本組成的信息。因為房地產開發成本當中的土地成本比例通常占比重較大。所以，能否掌握土地儲備與土地儲備成本情況，一定程度上對于開發企業以后的發展有決定作用，信息使用人依靠企業所披露土地使用權的總額不能對土地儲備信息進行判斷。所以，房地產開發企業財務報告的附注當中披露土地的儲備量與取得成本狀況是很有必要的。（2）應當增加披露分項現金流量的信息。以公司中每一個開發項目作為基本單位，對經營開發過程當中所形成的現金流量進行披露，包含房地產銷售得到的現金、采購工程物資與工資支付需要的現金，借此提升現金流量信息的關鍵性。

3結束語

目前，我國房地產開發企業與房地產開發市場還沒有完全發展成熟，現行機制對有的業務會計處理沒有明確要求或者要求不夠嚴密，導致房地產開發企業會計核算和實際狀況存在很大出入，有關企業會計核算中有很多問題。但是，伴隨市場經濟不斷發展，由于市場經濟在我國逐漸健全，伴隨新會計機制以及會計準則地，會計核算工作一定會不斷的完善規范起來。

參考文獻

[1]姚原.簡析房地產成本核算的新模式發展方向[J].現代商業，2014（14）：160~161.

[2]于郭虹.房地產成本核算當中需要注意的問題[J].中國高教論叢，2014（1）：118~120.

第5篇：房地產開發企業會計核算范文

關鍵詞：“營改增”；房地產企業；增值稅；會計處理

房地產行業作為我國國民發展的支柱產業，受到高度重視。增值稅作為房地產開發企業中的全新課題，需要深入研究和學習。房地產開發企業在多年的經營發展中總結了不少經驗，針對“營改增”政策，將明確項目管理的關鍵內容。“營改增”后房地產開發企業的增值稅會計處理發生了相應的變化，由原來5%的稅率改為11%的增值稅稅率。征收土地增值稅按規定稅率和增值額計算，房地產開發企業的土地增值稅需要在國家財稅政策的要求下進行會計處理，根據會計準則和制度實施核算，滿足房地產開發企業會計處理的特殊性。

一、房地產開發企業實施“營改增”的必要性

房地產開發企業的建設周期長，受項目策劃、工程設計、報批審核因素影響，經營流程復雜，這將加大房地產開發企業的稅負。增值稅作為中國第一大稅種，隨著財稅法制觀念日益完善，我國已為增值稅立法，這也為“營改增”做了良好鋪墊。因此，在房地產開發企業實施“營改增”制度具有重要作用，其有利于降低企業稅負，提升企業經營效率。房地產開發企業資金投入大，在開發成本、建設費用等流動資金的占用下，房地產開發企業的資金負擔較重。隨著社會的日益進步和國民經濟的高速增長，在當前的稅制結構中，房地產開發企業實施“營改增”制度，有利于優化企業的經濟結構，同時促進我國財稅制度的發展。房地產行業屬于資金密集型行業，在特殊經營模式的引導下，房地產開發企業的融資成本高。目前，市場環境競爭激烈，營業稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發票將降低房地產企業的市場核心競爭力。因此，房地產開發企業實施“營改增”制度具有一定的必要性。

二、“營改增”后房地產開發企業增值稅的會計處理

1.土地增值稅的會計處理

土地增值稅的會計處理屬于房地產開發企業會計核算和稅務處理中的重要環節。從會計核算層面分析，房地產開發企業的土地增值稅成本基于會計權責發生制，在滿足配比原則要求的前提下計提。房地產開發企業設置多類賬戶在稅法的規定下進行土地增值稅的成本核算。若房地產開發企業同時運營多個項目，則需要分類核算各項目。由于房地產行業的特殊性，當前主要采取預售制度，即企業先取得客戶的預售款，待建設項目竣工且驗收合格后再結算土地增值稅。根據我國稅法的相關規定，房地產開發企業收取的預售收入需要按比例征收土地增值稅，待建設項目清算結束后進行多退少補。“營改增”后房地產開發企業土地增值稅的會計處理內容如下：企業收取預售收入后，按照稅法規定繳納土地增值稅，計提時，借記“待攤費用—預繳土地增值稅”，貸記“應交稅費—應交土地增值稅”。繳納時，借記改為計提時貸記明細科目，貸記為“銀行存款”。待房地產開發企業的項目竣工后，滿足收入條件時，按照稅法清算土地增值稅，清算內容為當期結算收入、成本等。當期應承擔的土地增值稅費用為：借記“營業稅及附加—土地增值稅”，貸記“待攤費用—預繳土地增值稅”。當房地產企業項目竣工且驗收合格后，辦理土地增值稅的清算工作。首先調整預征的土地增值稅費，核算計提的土地增值稅款。具體會計處理內容即確定清算金額和取得清算報告后，借記“營業稅及附加—土地增值稅”（清算總金額-計提的土地增值稅款）“待攤費用—預繳土地增值稅”（差額）貸記“應交稅費—應交土地增值稅”，清算補交時借記為前期貸記明細科目，貸記為“銀行存款”。當房地產開發企業出現退稅現象時，做反向會計財務處理。通過房地產開發企業土地增值稅會計處理后，“待攤費用—預繳土地增值稅”與“應交稅費—應交土地增值稅”的余額為零。

2.增值稅科目的一般設置

在房地產開發企業中，增值稅科目主要包括“應交稅費—應交增值稅”和“應交稅費—未交增值稅”兩類。具體賬戶的設置如下：（1）進項稅額。進項稅額是在會計核算中借方出現的數據，其主要記錄房地產開發企業納稅人購買物資、不動產或無形資產等，允許進項抵扣的增值稅額。在實際操作中，經由退回的物資需要沖銷進項稅額，并用紅字登記；（2）已交稅金。已交稅金是在會計核算中借方出現的數據，其主要記錄房地產開發企業納稅人已繳納的當月增值稅額，該科目記錄的增值稅額為房地產開發企業當月已抵扣進項稅額后實際繳納的銷售稅額，還需扣除前期繳納的稅額部分；（3）減免稅款。減免稅款指在會計核算中借方出現的數據，其主要記錄房地產開發企業納稅人按當前增值稅制度減免的稅款。房地產開發企業初次購買增值稅稅控系統設備費用和技術維護費予以全額抵減；（4）進項稅額轉入。在房地產開發企業中，會計核算用于企業福利、免稅等按照規定不得抵扣。例如，房地產開發企業中用于出租或自用的銷售項目等為抵扣進項稅額的不動產、固定資產，在改變用途后允許抵扣進項稅額的項目；（5）銷項稅額抵減。在房地產開發企業中，銷項稅額抵減是指記錄納稅人在當前稅法規定下扣除銷售額而減少的銷項稅額；（6）出口抵內銷應繳稅額。出口抵內銷應繳稅額是在會計核算中借方出現的數據，納稅人按國家規定的退稅率計算貨物的進項稅額抵內銷品需繳納的稅額；（7）銷項稅額。銷項稅額是在會計核算中貸方出現的數據，其主要記錄房地產開發企業納稅人無形資產、產品銷售、不動產收取的增值稅額。房地產開發企業提供的應稅勞務收取銷項稅額，在貸方處用藍字登記，出現退回情況時，銷項稅額在貸方處用紅字登記；（8）出口退稅。出口退稅是指房地產開發企業納稅人根據國家規定退回出口產品的增值稅；（9）進項稅額轉出。進項稅額轉出是在會計核算中貸方出現的數據，其主要記錄房地產開發企業納稅人的無形資產、不動產等受老項目中進項稅票等不良因素影響不從銷項稅額中抵扣的增值稅費，按照稅法規定轉出進項稅額；（10）簡易計稅。簡易計稅是指房地產開發企業納稅人通過簡易計稅方法繳納增值稅款。

三、結語

房地產行業是我國的支柱產業，在經濟發展過程中受社會各界的廣泛關注。“營改增”是進行結構性減稅的重要措施，有利于推動我國的稅制改革。在房地產開發企業中，實施“營改增”政策將降低企業的稅負，提高房地產開發企業試點的工作積極性，促進企業稅負朝合理化的方向發展。本文研究“營改增”后房地產開發企業增值稅的會計處理問題，明確了“營改增”對房地產開發企業長遠發展的必要性，通過分析土地增值稅的會計處理，深入研究房地產開發企業增值稅科目的明細設置，深化“營改增”政策在房地產開發企業的具體實施，完善房地產開發企業的財務管理，促進我國房地產行業的全面發展。

參考文獻：

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[2]畢雪超.“營改增”對房地產開發企業財務管理影響分析[J].當代經濟,2015(11).

[3]馬玲.針對企業"營改增"的會計核算策略分析[J].財經界(學術),2015(18).

第6篇：房地產開發企業會計核算范文

關鍵詞：房地產 開發項目 會計核算

一、房地產開發項目的主要經營特點

一個完整的房地產企業開發項目主要包括：土地的建設與開發、房屋的建設與經營、普通房屋與商品房的售后服務等各種各樣的房地產開發經營項目。房地產開發項目主要具有計劃性、復雜性、商品性、資金投資大、建設周期長、風險大等主要經營特點。主要的經營方式分為：其一是定向開發，是指與購買方簽訂提前預售合同，并嚴格按照合同規定來進行房地產項目的開發；其二是投標開發，通過對某一房地產項目進行投標，然后取得該房地產的開發權，進行商品房建設與銷售并從中獲取利潤；其三為自行開發，在取得當地政府的開發使用許可后，在所屬土地規劃范圍內，進行房屋的開發與銷售。

二、房地產開發企業會計核算的重要性

房地產開發企業主要以經營、開發房地產項目為主要經營業務，通過對土地進行開發使用，房屋的建設規劃與銷售，使企業能夠從中獲取效益。隨著我國市場經濟的不斷擴大，我國的房地產行業也隨之繁榮，使得房地產開發企業之間的競爭變得日趨嚴重，與此同時，由于物價的上漲，房地產開發項目的運行成本也在不斷的增加，這些原因都造成了企業效益的減少。加強房地產開發項目的投資核算與建筑造價成本的核算，更好的控制開發成本，降低投資成本，進而實現利潤的增加。由于房地產開發項目所需運作資金較為巨大，其流轉時間也較長，因此，企業的會計核算工作適當，也能夠更好的降低企業經營風險，減少財務方面的各種問題產生，進而確保房地產開發項目的順利進行。

三、房地產企業開發項目中會計核算方面的不足

（一）會計核算的具體操作難度大

由于房地產企業具有的特殊性與復雜性，使得房地產企業的會計核算存在很大難度。不但如此，在對土地與房屋進行開發時，房地產企業還要承擔建設基礎設施的工程任務，因此，其相關的經營活動也顯得更加復雜，這些原因使得房地產企業的會計核算方法具有自身的主要特點和方法。

房地產企業在進行預售商品房時，一般都并未完工，這時的商品房收益確認并不符合會計準則中的確定條件。與此同時，會計準則中還要求房地產企業的會計人員必須準確地將房地產企業的商品房進行分類，這些具體核算工作都在很大程度上增加了房地產企業會計核算確認收益的難度。

（二）費用資本化缺少規范性

由于房地產企業項目具有復雜性的特點，房地產企業所需要投入的資金量也較大，因此，很多房地產企業都會通過貸款等方式進行資金的籌集和房屋的銷售，這就使得房地產企業的債務資金回籠較慢且時間較長。在我國新會計準則中，對貸款費用資本化范圍雖然進行了擴大，但卻對貸款費用資本化的條件進行了嚴格的規定了。相關規定針對房地產項目的借款費用應在滿足資本支出時開始且在借款費用發生時還應滿足開發建設活動已經開始這些基本條件，只有這樣才可以進行資本化運作。從以上可以看出，這些規定都為房地產企業的費用資本化確定造成了很大的困難，并在對長期尚未進行開發的土地中所包括的借款費用也不能進行資本化。

（三）成本與收入不成正比

房地產企業開發項目的會計核算還存在企業成本與收入不相匹配的問題。其一是房地產開發建設周期較長，從進行項目開發建設開始到資金收益的收回，大約需要的時間在四年左右。一般的房地產企業項目在開發前期所投入的資金，都按當期費用進行核算，如果該項目尚未完工，那么即使商品房業已經全部預售完成，其預售價款也不能當作收入來進行確定；其二，在整個的開發過程中房地產企業開發項目的成本是主要經營載體，然而在進行商品房銷售時，商品房的售價依據房屋的樓層或戶型的不同而定價不同，房地產項目建設在開始時會支出較多的成本費用，然而其獲取的收入卻很少，這使得房地產企業開發項目的成本與收入不成正比。

（四）信息披露不準確

根據新會計制度的相關規定，企業做為現金流量表的主要編制主體，與此同時，也是投資的主體，但是真正進行開發項目運作工作卻是屬項目部工作范圍，因此，造成了實際與投資活動過程中可能會產生現金流量的偏差。房地產企業項目的開發周期較長，很多時其現金的流入與流出很難同步進行，這也造成了會計核算過程中對現金流量的反映嚴重不足。房地產開發面臨更多的風險問題，比如：質量方面的風險、政策方面的風險、財務方面的風險以及土地方面的風險等。與此同時，我國也頒布了相關的法律條文，加強房地產企業相關風險問題方面的披露，允許房地產企業進行提取保證金的行為，但必須披露其具體采用的核算方法。但就目前我國的房地產企業會計核算，其有關的質量保證金方面問題并沒有真正的得到披露。

四、房地產企業開發項目中會計核算方面的對策

（一）對會計科目進行合理設置

在優化房地產開發項目的會計核算時應先對其會計科目及明細進行合理化設置，對其開發項目的成本核算要依據其實際情況進行。房地產開發企業應按依照會計法相關規定設置：資產類、負債類、所有者權益類、成本類及損益類相關科目。房地產開發企業加強對會計科目的合理設置，不僅能夠得到關于會計核算過程中所需的相關資料，還能對會計核算工作的準確進行提供依據，充分發揮出會計核算在房地產開發項目中的主要作用。

（二）加強房地產企業開發項目的收入核算

加強房地產企業開發項目的收入核算，主要分為兩個方面。其是一規范房地產企業的收入核算范圍。房地產企業取得的商品房收入即是房地產企業的主要銷售收入，其主要有轉讓土地取得的收入和銷售商品房的收入等。與此同時，房地產企業對商品房的開發，還包括沒有與購買方簽訂的購買商品房合同以及已經簽訂的商品房銷售合同。其二是確定銷售標準。法律標準和專業標準都是確定房地產企業主要核算銷售收入的標準。因此，我國的會計準則中對房地產企業的收入確認，明確規定為包括：商品的主要風險和報酬已經實現轉移和無法對出售的商品進行控制等條件。

（三）加強房地產成本與收入的核算

加強房地產企業成本與收入的核算，更好的完善房地產企業會計核算。房產地企業可以通過進行計劃銷售價格的方式，來加強成本與收入的分配核算。比如已經進行開發的樓房，如果呈現出可以銷售的狀態，那么，房地產企業就可以依據其所需建設成本、市場的具體需求、具體地理位置及朝向等具體因素確定出該房產的計劃銷售價格定位，并以此來作為衡量開發項目的成本銷售衡量標準。與此同時，還可以通過采用實際售價成本率法和計劃售價成本率法來對實現成本收入進行分配。

（四）提高信息披露透明度

提高房地產企業的信息披露透明度，具體應從兩個方面加強，其一，在披露房地產企業開發項目的信息過程中，應當加強對企業土地儲備量的披露。土地的成本在房地產項目成本中占據了較大的比重，房地產項目所擁有的土地儲備量也在很大程度上決定了房地產企業的發展程度。而目前，房地產企業相關信息的使用者很難了解到企業土地使用權總額，對企業發展情況分析更加難以確定，所以，因當提高對房地產企業土地儲備量及其成本的相關信息加大披露力度。其二，還應該加強對企業現金流量的披露，對企業現金流量的披露主要包括對生產經營活動過程中所形成的全部現金流量披露。

參考文獻：

[1]石善女.淺談房地產開發企業會計核算[J].中國新技術，2011（4）

[2]劉曙光，房地產開發項目中的會計核算探究[J].財經界，2012（4）

第7篇：房地產開發企業會計核算范文

摘 要 房地產開發企業周期長、資金投入大、價值高的特點導致了房地產企業在會計核算上凸顯出很多的問題。新會計準則的實施以及國家對房地產行業宏觀調控力度的加大都導致行業會計核算更趨復雜。為此，本文從分析房地產開發企業的會計核算現狀入手，并提出了相應的解決對策。

關鍵詞 房地產 會計核算 信息披露

自2003年起，我國房地產企業在房價持續上升的拉動下，行業經濟取得了飛速發展。但自2010年起國家為防止房地產行業過熱，可行形成的泡沫風險，加大了宏觀調控的力度，出臺了包括限價、限購等一系列政策措施。而房地產企業的會計核算可以對房地產行業的經濟運行和風險情況進行全面的反映，其核算水平和反映的會計信息質量如何不但關乎企業的經營決策，更關乎國家的宏觀政策是否準確、有效，所以加強房地產企業的會計核算工作意義重大。為此，本文對如何規范房地產企業的會計核算，使會計核算發揮更好的職能作用進行了思考。

一、房地產企業會計核算的現狀

1．房地產企業收入具有很大的復雜性。房地產企業對于商品房主要采用預售或分期付款銷售的方法進行核算，這樣就造成了收入實現的確認的不一致，也往往成為房地產企業進行盈余管理的工具。從現狀來看，由于房地產企業資金占用較大，而國家政策也允許進行預售方式來進行房地產銷售，所以，一般房地產企業多采用預售方式。而房地產企業在預售時，商品房一般都還沒有竣工，而根據會計準則要求沒有將資產使用權以及相關風險進行轉移的就不能夠確認收入。同時，會計準則中對房產自用或待售進行的明細劃分，而且這兩類性質房產可以進行相互轉化，這就更增加房地產企業會計核算中收入確認的復雜性。

2．房地產企業的開發成本核算不準確。從成本配比角度來看，由于房地產項目開發周期較長，從競拍土地到竣工交付一般都要進行3-5年的時間，由于收入確認和開發項目的資金投入難以同步進行，即便開發商品已經全部預售完，預售價款也不能確認收入，這就使會計核算的配比原則不能有效的實行。從成本結轉角度來看，房地產企業結轉成本一般是當期竣工的核算對象的總成本比上開發總面積，得出每平米的造價后，得到本期的銷售成本。而現階段我國商品房銷售收入普遍開始實行一房一價的銷售政策，由于商品房屋銷售時間較長，跨年度甚至兩、三年銷售期的并不鮮見，成本結轉基本是按平均法進行的，而收入確各有差異，甚至有的樓盤高達30%以上的差異，收入和成本確認口徑不一致，導致成本結轉不符合實際，進而造成會計信息失真。

3．房地產開發企業業績評價制度不健全。對企業進行業績評價是基于財務管理的需要，而主要的評價手段是運用會計核算的數據，通過財務比率的計算來完成的。房地產開發企業由于銷售收入確認時點比較集中，當項目完工驗收并出售后，大量的預售賬款才能確認為收入，企業的業績會在短時間內大幅度提升，導致凈利潤和銷售收入的指標在不同時點都有較大差異。而如果通過銷售凈利潤來衡量企業的業績，那么在時點上的差異有時候不能真實反映企業的業績水平，甚至在收取大量預收款的時還會出現負的銷售凈利潤，這樣在籌資時可能無法取得銀行的信貸支持，在披露業績時，扭曲了企業實際情況，也不利于政府的宏觀經濟統計的準確性。所以，在對房地產開發企業進行業績評價時，除了分析相關的指標之外，還應全面分析企業的現金流量和風險狀況，但現階段還缺乏相關的業績評價指標，使房地產開發企業業績反映處于“兩難”境地。

二、對房地產企業完善會計核算方法的對策思考

1．完善對房地產企業收入的核算。一是確定合理的銷售標準。由于我國房地產企業銷售的復雜性以及特殊性，完全按照一般商品銷售收入進行確認不能滿足行業發展的實際要求，所以應對房地產企業收入確定合理的銷售標準。可以比照勞務收入確認原則，對于跨年度的房地產開發項目，根據開發進度來對預收款進行比率確認收入，以更好的反映經濟實質。二是要明確銷售收入核算的范圍。房地產企業的開轉讓土地取得的收入應實行總收入核算法，應包括含銷售商品房的收入、銷售配套設施取得的收入等收入的全部，防止企業通過會計科目變化或核算口徑調整來進行盈余管理。三是嚴格預售行為，預售行為的最初目的就是為了培育我國中小企業房地產發展，而從行業發展情況來看，房地產行業經過多年發展，不但經濟總量還是經濟效益都已處于行業領先地位。所以，建議國家適時取消預售款制度，或者將預售款比照定金核算，即預售合同的簽訂并不能作為銷售實現的依據，待實際銷售時再進行收入確認。

2．進一步完善成本核算。一方面，要明確開發項目的成本核算對象，對于相類似開發項目可以歸類為同一成本核算的對象，對于工期較長的開發項目可以分期作為成本核算的對象，準確的確定開發項目，劃小核算單位，雖然會造成本核算煩瑣，但卻能提供較為準確的成本信息。另一方面，對不同樓層、不同戶型的商品房成本，可以按照權重標準進行重估，計算總成本和總面積的加權平均成本，并計算銷售成本，確保收入和成本的配比的準確性。

3．增大房地產企業的信息披露程度。一是要全面披露房地產企業的信息，不但要披露企業的商品房屋成本，還應披露土地儲備情況，以全面反映房地產企業的發展前景。二是細化業績指標披露，要披露計算的結果和計算的口徑以及相應的現金流量表情況，確保信息反映真實。三是要重視對風險的披露。對土地風險、開發風險以及籌資風險等都應該進行相應的說明，以給企業和報表使用人進行風險提示，進而制度措施規避可能發生的經營風險。

參考文獻：

第8篇：房地產開發企業會計核算范文

【關鍵字】盈余管理；房地產；會計核算

房地產行業是我國的支柱產業之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調控房地產行業，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴厲房產調控政策”，但房價一直在上漲。房地產公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩定因素，威脅了宏觀經濟的健康運行。

1 房地產行業盈余管理研究的意義

房地產行業由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產行業的盈余管理不僅誤導投資者決策，也影響政府部門的宏觀調控決策。過度的盈余管理造成房地產行業欣欣向榮的假象，且有利于房地產商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩定。根據國外經典的研究成果，房地產泡沫一旦發生破滅，可能要持續三到五年的時間。

歷次會計準則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規范房地產行業的盈余管理行為是理論界、事務界和政府部門的重要課題。

2 房地產行業會計核算特點及其對應的盈余管理手段

2.1 無法統一界定銷售收入的確認時間

房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。根據《企業會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規定可以看出，收入確認以風險和報酬的轉移為標準。

房地產開發商品通常是采用預售方式和分期付款方式進行銷售。采用預售形式時，大致需要經過以下環節：簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權過戶等。由于對銷售收入的確認――風險和報酬的轉移――存在不同的理解，所以會計人員可根據公司需要自行選擇環節作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。

房地產開發企業一般采用預收款的方式收取售房款。相關準則規定，當房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關的手續后，就應該將預收款項確認為銷售收入。但是房地產開發企業通常會采取措施來拖延“預收賬款”轉為銷售收入的時間，比如拖延所開發的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關的手續，從而減少當期的銷售收入，減少當期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性

2007年1月1日開始施行的新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下，引入了投資性房地產準則和公允價值計價模式。準則明確規定以成本模式作為投資性房地產后續計量的基準模式，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

當存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據需要進行選擇。有研究表明經營業績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產會計政策，增加公允價值變動收益、調節業績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實現的收入與所發生的費用的直接聯系為基礎，將所有與收入產生有關的成本在同一會計期間轉為費用。

房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入需要數年時間，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。3

我國房地產開發企業一般都會同時開發多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現。當期完工結轉的樓盤的成本，應該按照配比原則記入賬面。但是房地產企業通常會根據自身的需要任意的分配當期完工樓盤應當承當的成本，以此來調節當期的利潤。

3 如何規范房地產行業盈余管理

3.1 明確收入確認的環節

收入確認環節的不確定性為公司進行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認標準不利于行業內各公司之間的對比。因此，《企業會計準則――收入》在建立了收入確認一般標準的基礎上，還應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引，讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法，從而使企業財務報告所提供的收入信息能反映企業的實際價值。

3.2 更新收益觀念，改革傳統損益表

在傳統損益表的基礎上增加一項其他全面收益。從金額來講，全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價值而產生的公允價值變動損益是已經確認但未實現的損益，所以可以將這些己確認但未實現的損益應反映在其他全面收益中，這種損益不代表企業真實的經營業績。傳統損益表將巨額已確認未實現損益反映在凈收益中，但即使企業利用公允價值確認了巨額利潤也不能說明這個企業經營狀況良好，確認了巨額虧損也不能說明這個企業面臨倒閉。可見，如果采取這種會計方式，那么部分企業將不再熱衷于利用公允價值進行盈余管理，房地產企業也不會因為利潤波動太大而回避公允價值后續計量。同時，其他全面收益與凈收益分開列示，能使會計信息使用者一目了然，哪些是已實現損益、哪些是未實現損益，能使損益信息更加全面有用。

3.3 擴大信息披露內容，提高信息含量

為滿足信息使用者的需求，必須對房地產行業的信息披露體系進行改革，進一步規范房地產開發企業必須額外披露的各類相關信息的內容和要求。房地產開發企業除了必須按現行有關規定披露信息外，還應該披露企業的預售政策及情況；增加土地儲備量及成本構成等額外信息的披露；在財務報告附注中增加分項目的現金流量信息的披露；增加投資計劃及風險的披露；質量保證金的披露。同時，應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，而不應僅限于抵押風險，即在房地產開發企業報表附注中應增加風險披露的內容，就企業尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險、土地風險等進行說明，提高風險的透明度。

注釋:

[1]馮昀 郭洪濤，盈余管理問題對新會計準則制定的影響【J】，消費導刊，2007.11

[2]王卓瑛，投資性房地產采用公允價值計量模式的動因研究【J】，內蒙古電大學刊，2009(6)

[3]胡葬在，蘇霜，樓學問.論房地產開發企業會計核算的特殊性，財務與會計.2005年3月

參考文獻

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[2]張寧，歷史成本、公允價值計量的利弊及相適應的會計計量模式【J】，魅力中國，2010（3）

第9篇：房地產開發企業會計核算范文

【關鍵詞】房地產企業；企業報表；報表分析；特殊性

財務報表分析是財務信息的的需求者通過財務報表了解企業財務狀況、經營狀況的有效途徑，對財務報表進行全面、合理的分析有助于決策者作出正確的決策。財務報表分析的內容包括對企業償債能力、營運能力，盈利能力及發展能力等方面。傳統的財務分析理論基于普通的企業設計出了一系列指標來衡量企業的上述能力，不同的信息需求者基于決策的需要，通過財務報表的分析可以對企業的上述能力進行評價，以獲取自己需要的信息。但是房地產企業由于其經營特征顯著區別于其他一般企業，決定了其財務核算具有特殊性，因此在對房地產企業財務報表進行分析時，必須考慮其特殊性。

1 房地產企業的經營及其對會計核算的影響

房地產企業與一般的企業相比，其經營存在兩個顯著的特點，即經營周期的長期性和經營的高風險性，這兩個特點決定了房地產企業的會計核算不同于一般的其他企業。

房地產企業經營的產品是房產，房產需要較長的建設周期，因此房地產企業的經營周期較長，一般一個項目從開始購置土地到最后完工銷售需要數年的時間。而企業會計的核算一般是以一年為周期來進行的，對于經營周期小于一年的企業，其經營周期并不會對企業會計核算產生影響，但對于經營周期較長的房地產企業，項目進展的不同階段對會計核算會產生顯著的影響。首先，按照會計準則的要求，收入的確認是以產權的轉移為標準的，因此一般只有等到企業完成了產品的銷售并實際轉移了產品的產權才能確認為收入，并按照權責發生制的原則將產品成本確認為當期的成本。這樣就使得房地產企業的經營收益只有等到項目建成并完成銷售以后才能夠得以確認，收益的確認與企業實際的經營效益并不能完全相匹配，也就使得企業當期確認的收益無法真實反映企業的經營效果。其次，房地產經營周期長的特點也決定了房地產企業的銷售更多地采用預售的方式來進行，但是按照現行的會計準則及房屋產權轉移的相關法規，預售方式下的產品銷售并沒有將產權有關的風險完全轉移，因此在預售時并不能確認銷售收入，企業預售得到的收入一般作為預收賬款處理。但實際企業在預售時產品相關的風險已經大部分轉移給購買者，預售時企業取得的收入已經相對確定，未來只存在很小的風險，因此這樣的處理會低估企業的收入，高估企業的存貨及預收賬款。

房地產企業經營的另一個顯著特點是高風險性。由于房地產價格受到多種因素的影響，再加上房地產企業的經營周期長，因此房地產企業經營收益具有很大的不確定性。同時，會計計量方法和會計估計對房地產企業的報表也會產生很大的影響。作為在建中的房地產工程及完工的房地產項目，對一般企業來講是以固定資產的形式列報于資產負債表中，其價值計量一般采用歷史成本法，因此其市場價值的變化對其會計期間的收益并不會產生直接的影響，房地產價格的易變性對一般企業的財務報表不會產生很大的影響。但對于房地產企業，其在建的工程和完工的項目均作為企業的存貨計入流動資產，存貨計價方法的選擇企業具有一定的靈活性，不同的計價方法會得出不同的期末資產價值，并對當期的損益產生影響。房地產價格的易變性和存貨計價方法選擇的靈活性會增大房地產企業收益的波動性，并且其可靠性也會受到影響，這會加大房地產企業財務報表分析的難度。

除了房地產企業經營具有的周期長和高風險性外，房地產企業經營的產品還具有產品成本核算的統一性和產品銷售的分割性。房地產作為房地產企業的產品一般是以套為單位對外進行銷售，但房地產的開發成本一般是以工程項目整體進行核算，然后均攤至每一套住房，這樣在房產的銷售過程中必然會造成成本和售價的不配比。由于房產的售價與其樓層、朝向、戶型均有很大的關系，因此每套房產的單位售價可能存在很大的差異，但在結轉成本時按照相同的單位成本進行結轉，使得銷售取得的收入與其成本并不能實現配比，得出的企業收益數據的可靠性也會受到很大的影響。

2 房地產企業財務報表分析的局限

傳統的財務分析基于企業的財務報表構造了一系列指標對企業的盈利能力、償債能力、營運能力和發展能力進行分析，但是對于房地產企業來說，由于受其經營特點的影響，財務報表的數據所反映的信息與其他企業的財務報表存在著差異，因此利用傳統財務報表分析方法對房地產企業進行財務分析存在一定的局限性。

2.1 房地產企業的利潤數據對其盈利能力的反映具有片面性。企業的盈利能力應該反映其利用資產不斷創造價值的能力，而這種能力是通過收入減去相應的成本費用后的余額即利潤來表現的，對于經營周期短的企業，由于其收入的取得與其價值的創造在各個會計期間保持相對的平衡，因此利用利潤指標基本可以反映出企業的價值創造能力。但對于房地產企業而言，由于其經營周期長于會計周期，在整個經營周期內，企業的價值創造在不斷地進行，但其收入與成本的確認具有階段性，因此利潤數據不能反映企業創造的真實價值。除了收入與成本確認的階段性對利潤產生影響外，企業的銷售成本一般以單位面積成本平均計入各套房屋，而為整個產品完工和銷售而支付的管理費用、銷售費用和財務費用也以會計期間計入各期，造成成本、費用與收入的不配比，這會進一步扭曲利潤指標，影響報表使用者對企業盈利能力的判斷。

2.2 房地產預售制度下企業大量預收賬款的存在，導致報表反映的企業償債能力不實。根據房地產企業經營產品的特殊性，我國房地產企業的銷售實行預售制度，企業在預售時一般會按照合同要求客戶支付大部分甚至全部的價款，但按照收入的確認原則，只有等到房地產開發完成并辦理了產權轉移手續時才能確認銷售收入，在此之前，預售取得的收入以預收賬款的形式存在。由于房地產企業的經營周期相當長，因此預收賬款的掛賬時間少則幾個月，多則幾年。從性質上來說，預收賬款是企業的負債，但對房地產開發企業來講，其在簽訂完預售合同后就意味著合同的履行已經變得相對確定，根據項目的完工程度應該將相應的預收賬款確認為收入，并結轉完工成本。因此，房地產企業大量的預收賬款中包含了企業實際已經完工履約部分，同時也包含企業應該確認的利潤而增加的所有者權益部分。所以直接按照企業報表資料分析企業償債能力會因高估企業負債而影響報表使用者對企業償債能力的判斷。

2.3 企業開發成本計價不準確，造成資產賬實不符。企業的開發成本的計價主要采用歷史成本法，但由于在房地產企業的整個開發周期內其各種資產的價值會發生較大幅度的變動，導致以歷史成本計價的資產價值不實，尤其是對土地成本的核算，賬面價值會與其實際價值產生較大的差額。另外，房地產項目開發過程中，有相當部分的開發成本由施工單位墊付，房地產開發企業計入工程成本的支出也會與在建項目實際發生的成本有較大出入。這些都會影響報表使用都對資產項目的判斷。

3 房地產企業財務報表分析的特殊性要求

根據上述對房地產企業財務報表分析存在的局限性的分析，在對房地產開發企業進行財務分析應該充分考慮房地產企業的特殊性，對傳統財務分析方法進行改進，以正確判斷企業的財務狀況和經營狀況。

3.1 充分利用表外信息。傳統的財務分析基于報表數據構造了多項財務指標反映企業的各項能力，但對房地產開發企業來講，由于其報表數據存在著局限，因此其對企業狀況的反映并不一定客觀真實。而包括財務報表附注在內的大量表外信息，可以為我們正確地理解和判斷企業財務數據的可靠性提供參考。在對房地產開發企業進行財務分析時應利用表外信息，充分考慮會計方法的選擇、期末資產公允價值的變動對企業資產和收益的計量產生的影響。

3.2 對財務報表的項目進行具體分析并做出調整。鑒于會計報表中的數據受到會計準則約束而可靠性受到影響，在對房地產開發企業進行財務分析時應對其相應數據進行調整。分析企業盈利能力時應對預收賬款進行詳細分析，結合項目完工進度調整相應年度收入及成本，并按照配比原則調整相應期間費用和稅費項目，對企業的盈利能力做出合理的判斷。在分析企業償債能力時，將對屬于已實現收入部分的預收賬款進行調整，合理估計企業的負債水平，并結合資產公允價值調整資產項目，正確判斷企業的償債能力。

3.3 重視對現金流量表的分析。與資產負債表和利潤表項目的編制基礎不同，現金流量表是以收付實現制來編制的，數據具有客觀性。而對房地產開發企業來講現金流量的獲得相對利潤指標對其生存和發展具有更重要的作用，因此對現金流量表的分析就顯得更為重要。

參考文獻：

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