房地產企業納稅籌劃研究精選(九篇)
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第1篇：房地產企業納稅籌劃研究范文
中圖分類號：F812.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）35-0169-02
一、土地增值稅的征收規定
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。
土地增值稅的稅率是以轉讓房地產的增值稅率高低為依據，按照累進原則進行設計的，實施分級計算。
二、土地增值稅納稅籌劃方法
（一）利用“起征點”選擇最優納稅方案
根據土地增值稅暫行條例的規定：房地產開發的納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過取得土地使用權所支付的金額和開發成本之和的20%的可免征土地增值稅，超過20%的，應根據其增值率分級適用不同稅率計算應納稅額。按照這一原則，納稅人在建造普通住宅出售時，應考慮增值額帶來的收益和放棄起征點的稅收優惠所增加的稅收負擔兩者的關系，避免增值額稍高于起征點而導致的得不償失。
例：某房地產開發企業（位于市區）建成一批普通標準住宅代售，除銷售稅金及附加外的扣除項目金額為100萬元。假如，銷售該商品房的收入為X萬元，則銷售稅金及附加為：X×5%×（1+7%+3%）=5.5%X萬元，此時全部可扣除項目金額為：100+5.5%X（萬元）。
1.納稅規定，增值額未超過取得土地使用權所支付的金額和開發成本之和的20%的可免征土地增值稅，即增值額/扣除項目金額≦20%，即[X-（100+5.5%X）]/（100+5.5%X）≦20%，解方程得X≦128.48萬元。說明售價128.48萬元為該企業可以享受起征點免稅的最高售價。此時可扣除項目金額為100+5.5%×128.48=107.07（萬元）。凈收益=128.48-107.07=21.41（萬元）。
2.納稅人如果想通過提高售價獲取更大收益。根據稅法規定，當增值率高于20%，低于50%時，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅。上例中假設房屋售價提高Y萬元，則此時允許扣除項目金額為：107.07+5.5%Y，增值額為：128.48+Y-（107.07+5.5%Y）=21.41+94.5%Y，應納土地增值稅額為：（2l.41+94.5%Y）× 30%，若企業想通過提高售價獲取更大收益，則必須使：Y>（21.41+94.5%Y）×30%即Y>8.86 （萬元）。也就是說，最低售價應該為128.48+8.86=137.34（萬元），企業才能獲得更大利潤。
綜上所述，當該商品房售價X
（二）巧用利息支出選擇最優納稅方案
我國土地增值稅制度對房地產開發中作為財務費用的利息支出有兩種不同的列支方法：一是在商業銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除，同時對其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內計算扣除，即允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本金額）*5%以內；二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按上述合計數的10%以內計算扣除包括利息在內的全部費用支出，即允許扣除的房地產開發費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本金額）×10%以內。
由于土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率大小按相適用的稅率累進計算征收的，扣除項目金額越大，增值額越小，兩者的比率越小，適用的稅率越低，稅額也就越小。因此，納稅人應先預計轉讓房地產可分攤利息支出，按照規定的兩種扣除方式衡量并選擇扣除費用較大的方式。
例：B房地產公司轉讓一處房地產，取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本為100萬元，假設利息費用為A，規定的第一種扣除方式的扣除比例為5%，第二種方式扣除比例為10%。令A+100×5%=100× 10%，解得：A=（10%-5%） ×100=5（萬元）。
所以，當預計利息A>5萬元時，按第一種方法計算的允許扣除的房地產開發費用>5+100×5%=10萬元，第二種方式計算的可扣除金額為100×10%=10萬元，故應該采用第一種方式。同理，當預計利息
（三）利用分散收入法選擇最優納稅方案
土地增值稅采用以增值額為基礎的超額累進稅率，而增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額，因而通過分散收入，減少增值額，顯然是可以起到節稅作用的。分散收入的方法通常有：
1.分離銷售公司。例：C房地產開發企業準備出售一幢房屋以及土地使用權。房屋的市場價值是800萬元，其所附各種附屬設備的價格約為200萬元。允許扣除項目金額為500萬元。
（1）假如該企業和購買者整訂合同時，對房屋價格和附屬設備的價格不加區分，則銷售稅金及附加=（800+200）×5%×（1+7%+3%）= 55萬元（5%的營業稅、7%的城建稅和3%的教育費附加），全部可扣除項目金額=500+55=555（萬元）。增值額=800+200-555=445萬元增值率445/555×100%=80.18%，按規定適用40%的累進稅率，應繳土地增值稅稅額=445×40%-555×5%=150.25萬元。
（2）假如該企業和購買者簽定合同時，僅在合同上注明800萬元的房地產轉讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設備購銷合同，則銷售稅金及附加=800×5%×（1+7%+3%）=44萬元（5%的營業稅、7%的城建稅和3%的教育費附加），全部可扣除項目金額為：500+44=544（萬元）。增值額=800-544=256萬元，增值率=256/544×100%=47.06%。按規定適用30%的累進稅率應繳土地增值稅稅額=256×30%=76.8萬元。
可見，分開單獨處理少納土地增值稅73.45（150.25-76.8）萬元。另外，由于購銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產權用轉移用的稅率要低，也可以節省不少印花稅，可謂一舉兩得。
2.簽訂分售合同。這種方法的做法是：當所開發的住房初步完工但還沒有安裝附屬設備以及裝璜、裝飾時，房地產開發企業便和購買者簽訂房地產轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢裝飾完畢后，房地產開發企業再和購買者簽訂附屬設備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該企業則只需就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。營業稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了節稅的目的。
例：D房地產公司出售一棟房屋，房屋總售價為1 000萬元，該房屋進行了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。（不考慮除其他稅種）
若該公司按1 000萬元售價直接開具銷售合同，則增值率=600/400×100%=150%，應繳納的土地增值稅=600×50%-400×15%=240（萬元）。
但是如果將該房屋的出售分為兩個合同，一份為房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；另一份為房屋裝修合同，裝修收入300萬元，允許扣除的成本100萬元。此時土地增值率=400/300×100%=133%，應繳納的土地增值稅=400×50%-300×15%=155（萬元）。
由此可見，采用第二種方案應交稅比第一種方案少240-155=85萬元，顯然采用簽訂分售合同的方法更有利。
土地增值稅的籌劃還可以在其他方面進行分析，要說明的是，在增加房地產開發費用時應注意稅法規定的比例限制，同時還應結合各省的實際情況進行籌劃。
參考文獻：
[1] 蓋地.稅務籌劃[M].北京：高等教育出版社，2006.
第2篇：房地產企業納稅籌劃研究范文
關鍵詞:房地產企業;環節分析;納稅籌劃
納稅籌劃是企業財務管理的重要一環,因為納稅義務涉及到企業的設立,籌資,投資,生產經營等活動的各個方面,因此納稅籌劃也貫穿于以上整個過程,關系到整個企業戰略的執行情況。同時納稅成本是企業經營成本的重要組成部分,公司為實現企業價值最大化的財務管理目標也必須重視企業的納稅籌劃。隨著我國新企業所得稅法的頒布、新會計準則的實施以及增值稅的逐步轉型,企業進行納稅籌劃的法律和制度環境進一步完善。房地產業是我國國民經濟的主導產業,在我國整個經濟發展過程中占有重要地位。近年來我國房地產業發展一直處在過熱狀態,面對這種狀況,政府實施了土地,金融,稅收等多種調控政策,這些政策在一定程度上抑制了房地產價格的過快上漲。同時這些政策也使得房地產企業面臨了困境,競爭更加激烈,融資更加困難,盈利空間也受到了壓縮。在這樣的境況下,房地產業要提高投資回報率,實現企業價值最大化只能通過降低成本來實現。而納稅成本是房地產企業成本的重要組成部分,在當前房地產業面臨經營困境的狀況下,企業通過納稅籌劃降低經營成本,提高企業的競爭力就顯得尤為重要。本文主要從房地產企業生產經營流程的各個環節來簡要分析房地產企業納稅籌劃的整體思路。
一、各環節的納稅籌劃
(一)房地產企業設立環節的納稅籌劃
由于新企業所得稅法的頒布,原來通過選擇企業注冊地和企業性質進行納稅籌劃的方法應經失去了意義。當前房地產企業應該從企業組織形式和組織結構的選擇兩個方面進行納稅籌劃。具體來說,組織形式的選擇主要是獨資企業、合伙制企業和股份公司制企業的選擇,因為獨資企業、合伙制企業只交個人所得稅,而股份公司制企業既要交個人所得稅還要交企業所得稅。企業組織結構的選擇主要是房地產集團公司設立子公司和分公司的選擇,分公司和總公司合并計算應納所得稅,而子公司和總公司分別計算應納所得稅。建議集團公司剛開始設立分公司,等分公司開始盈利再考慮讓分公司改制為子公司,這樣分公司剛成立時可能發生的虧損就可以成為總公司稅前抵扣項目。
(二)房地產企業籌資環節的納稅籌劃
籌資環節房地產企業主要可以通過籌資方式的選擇以及融資租賃進行納稅籌劃。具體來說,籌資方式的選擇大的方面主要分為權益籌資,負債籌資和其他方式籌資。企業應該盡量利用負債籌資,充分利用利息稅盾的作用,但也要根據企業總體資本結構綜合考慮。利用融資租賃進行納稅籌劃主要是因為這種方式既可以利用利息稅盾的作用,又可以通過折舊抵扣應納稅所得額,起到了雙重抵稅的作用。
(三)房地產企業開發建筑環節的納稅籌劃
開發建筑環節主要是通過合作建房和開發項目轉讓進行納稅籌劃。具體來說,由于稅法規定“以不動產投資入股,參與接受投資方利潤分配、共同承擔風險的行為,不征營業稅”,這樣一來房地產企業就可以與其他企業分別以土地使用權和貨幣資金出資成立合作企業合作建房,房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式以房屋進行分配,這樣向合作企業提供的土地使用權視為投資入股不繳營業稅,雙方分的利潤也不必繳納營業稅從而達到節稅的效果。房地產開發項目轉讓包括資產轉讓和股權轉讓。根據我國現行稅法規定,股權轉讓不繳營業稅,不繳增值稅和契稅。然而如果直接把土地當作資產轉讓則需要交土地增值稅、契稅和營業稅。因此,房地產企業應該盡量采用股權轉讓的方式進行房地產開發項目的轉讓。
(四)房地產企業銷售環節的納稅籌劃
銷售環節主要通過銷售收入的分解和促銷方式的選擇進行納稅籌劃。具體而言,銷售收入的分解主要是房地產公司通過設立裝修公司或物業公司,把房屋價款的一部分轉移到裝修費用或物業費用,因為裝修費用和物業費用征營業稅,稅率比土地增值稅低,這樣就起到了明顯的節稅效果。促銷方式包括現金折扣,贈送裝修、家具家電以及一定年限的物業費等,每種促銷方式所涉及的稅種有所不同,也有比較大的籌劃空間,企業要合理利用促銷方式進行納稅籌劃。
(五)房地產企業持有房地產環節的納稅籌劃
房地產企業持有環節的主要通過投資性房地產計量模式選擇、租金的分解和利用房地產投資進行納稅籌劃。具體來說,投資性房地產可以采用成本模式和公允價值模式進行計量,成本法計量下,企業可以計提折舊,而折舊的計提可以起到抵稅效果,僅從納稅籌劃角度說成本法更利于節稅。租金的分解主要是把水電費、物業費從租金中分離出來以達到節稅目的。利用房地產進行投資是指把閑置房地產投資入股一家企業組成風險共擔的共同體,參與企業利潤分配。這樣一來就不用繳納營業稅及附加、也不直接繳納房產稅,只繳所得稅,進而實現節稅效果。
二、結束語
房地產企業納稅籌劃涉及到企業生產經營的各個環節,本文勾畫出了房地產企業納稅籌劃的整體思路。但是由于篇幅有限,本文只是簡要介紹了各個環節納稅籌劃的一些概括性的建議,有待進一步分析研究。
參考文獻:
[1]蓋地.稅務會計與稅務籌劃[M].北京:中國人民大學出版社,2003.
[2]袁紅.試論房地產開發企業的稅收籌劃[J].中國科技信息,2010,(12).
第3篇：房地產企業納稅籌劃研究范文
【關鍵詞】房地產;納稅籌劃;措施;意義
2013年2月20日出臺的樓市調控“國五條”，這無疑給房地產行業的銷售帶來一定的影響。這時，通過合法合理的方式進行納稅籌劃來減輕稅負就顯得十分必要。房地產企業可以利用在不同時期的稅收優惠政策進行納稅籌劃，但是，在進行納稅籌劃的時候，必須要根據企業自身的情況，從企業整體上進行籌劃，避免由于納稅籌劃方案失誤或失敗而導致的財務風險。
一、房地產行業的財務特點
房地產在我國國民經濟中占據著非常重要的地位，為國家的經濟建設貢獻了較大的力量。但這個行業有自身的特點，那就是房地產銷售的投入很高，然而其見效是緩慢的，在生產的過程中，遇到的風險系數也很大，例如債務繁重。國家對于房地產業所征收的稅種以及稅費都是比較多的，主要的稅種有營業稅、房地產稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等。房地產業的經營模式有其特殊性，所以其資產負債率一般比較高、從事房地產業不僅需要較大的投入而且還要承擔較為重的稅。因而作為國家層面應該著重從減輕房地產行業的稅來著手，使得企業自身的利潤得到保證。
二、房地產行業納稅籌劃的意義
1、有利于提高企業的經營管理水平
對于納稅籌劃來講較為完善的會計核算制度是不可或缺的，企業需要進行納稅籌劃的話就必須建立健全的會計核算制度，或者對現行的會計制度進行完善，以此來對企業的財務流程進行規范化管理，使得企業的管理者能夠來通盤的對企業的管理進行考慮，使得企業的財務管理更加的規范化。
2、有利于完善企業的財務管理制度
在企業的管理過程中企業的財務管理是非常重要的一個環節。目前企業所面臨的主要的問題還是經濟效益不高，其發展還往往借助的是規模效益也就是規模化的發展來形成的企業效益，最為重要的體現就是在核算的過程中沒有分開，因而這會使得企業所要繳納的稅費增加。作為企業可以選擇合適自身的會計核算方式，企業的納稅籌劃是企業完善其財務管理制度一個行之有效的手段。
3、可以直接給企業帶來經濟利益
對于從事房地產的企業來講其最大的問題就是企業的稅賦，這對于企業來講是一個非常大的負擔。早在2012年我國的房地產的幾種稅的稅收就達到了10128元，這個額度比上年增長了23%之多，房地產在地方政府稅收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地產業的稅還是比較重的。通過合理合法的納稅的籌劃，可以使得企業能夠減少大量的稅，通過這筆錢就足夠能支撐起房地產業的發展，這樣才能夠真正促進房地產業的發展。
三、房地產行業主要稅種的納稅籌劃
房地產業的納稅籌劃和平常所講的偷稅漏稅不同，房地產業的納稅籌劃是在符合我國稅法的相關前提下進行的，通過對房地產業中涉稅的業務進行統籌規劃和合理安排，來形成較為科學合理的納稅的方案，從而能夠在不觸犯法律的情況下合理的減少企業的納稅，進而實現企業納稅減少使得企業的自身的利潤得到保證。本文從房地產中較為重要的稅種營業稅、土地增值稅和企業所得稅這三種稅種來對企業的納稅進行籌劃。
1、營業稅納稅籌劃
按照我國的稅法的相關的規定，如果企業的投資是以無形的資產或者是不動產進行登記的，并且和主要的投資方進行利潤的分配以及風險共擔，那么這種情況就不需要征收營業稅。房產地開發行業是資金密集型的企業，其每年的營業稅是一項很大的開支，如果能夠在營業稅方面利用國家的減稅政策來減稅，對于企業來講是非常有效的緩解企業資金壓力的一種方式。以下來對營業稅的延期繳納進行分析:案例:某房產企業對外簽署了一份銷售合同，進行分期收款，在合同中，房產品總額為500萬，共4次分付，首付25%，后面三次付款均為25%，需要繳納的稅率為5%。在首期付款完成后就進行商品房產權的轉讓。分析:A在首期付款后財務開始確認收入，應繳營業稅:500×5%=25(萬元)B若對分期收款進行分期確認，依次的營業稅:500×25%×5%=6．25(萬元)后面3次付款所交交營業稅:500×25%×5%=6．25(萬元)這種延期納稅是依據有關稅策進行推遲延緩的納稅方案。在納稅款方面總額相同，但由于是分期繳納，中間節省了一些利息。納稅依據為國稅發［2003］83號，政策名稱是《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》
2、土地增值稅納稅籌劃
根據我國稅法的相關規定:如果納稅人建設出售的是普通的住宅，并且增值額度并沒有超過規定額度的20%的話，就能夠免除相應的土地增值稅。如果增值稅部分超過規定規定的20%，那么就應該繳納全部的增值額度。如果房地產開發商既開發了普通的住宅，又進行了其他類型的房地產項目，那么對于兩種不同的類型就要進行單獨的核算;如果不對這兩種類型的住宅計算增值額度或者無法確切計算增值額度的就不能夠享受減稅的政策。增值額的臨界點為20%，因而可以對房地產企業所開發地產項目的類型不同來進行分別的核算通過納稅規劃來有效的減少需要交納的稅費。案例:甲公司要購置房屋一棟，承包給某房地產公司建設。該房地產公司預計建成該房屋的售價為1100萬元，按照稅法規定可扣除費用為660萬。甲公司與房地產公司應如何進行合作規劃納稅?這里有兩套方案(單位:萬元):方案1:由甲公司出資，房地產公司承建該項目。由此房地產公司納稅與收益情況如下:(1)土地增值稅:(1100－660)/660=66．7%(2)應納土地增值稅:440*40%－660*5%=143(3)應納營業稅:1100*5%=55(4)應納附加稅:55*10%=5．5(5)所得稅前利潤:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地產公司合作建房，由甲公司出資970萬元，房地產公司出地，在房屋建成后甲公司會分得房屋95%的所有權，房地產公司會分得5%的房屋用作辦公用，甲公司花費52萬元承租房產的5%，租期為50年。根據當前的稅收政策財稅［1995］48號的第二條規定，則合作建房的一方出資、一方出地的，建成后自用的，不需要繳納土地增值稅以及營業稅。在此情況下，房地產公司納稅、收益情況是:(1)所得稅前利潤:970－660=310(2)應納房產稅:1*12%*52=6．24(3)應納營業稅及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司減少支出:1100－970－52=78(5)房地產公司增加利潤:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地產公司通過合作來建設房屋，房地產公司可以節省納稅，對于甲公司來講，也節省了78萬元的支出。
3、企業所得稅納稅籌劃
目前國家針對房地產業的稅務的減免政策較少，對于企業的納稅籌劃來講就是通過對涉及業務統籌安排使得企業能夠減少稅額。納稅籌劃的主要思路可以按照以下幾種方向來進行。
(1)對企業固定資產的納稅籌劃。
最新頒布的企業所得稅法律中規定，企業的固定資產如果按照直線折舊法進行折舊的可以依法給予免除稅務。所以對于納稅的籌劃只能夠從企業納稅固定資產的折舊的年限以及相應的預計殘值來進行納稅的籌劃。第一種方式是盡量減少納稅的年限。折舊對于企業的納稅籌劃是重中之重，如果折舊的額度越大的話，那么企業所應該繳納的稅款中扣除折舊費用，能抵稅，從而企業所繳納的所得稅就越少，這就是通常所說的折舊抵稅的納稅籌劃的方式。通過將固定資產的折舊的年限進行縮短有助于企業能夠迅速的回籠資本，使得企業在前期所能夠預定的花費增多，但是企業后期的成本將會大量的減少，但是對于固定資產來講所扣除的折舊的額度還是不變的;另外還要對殘值進行合理的計算預測。新的企業稅法沒有對預計的凈殘值進行合理的名詞解釋，企業可自行對企業的凈殘值進行分配，只要該數值在合理合法的范圍之內就是可行的。
(2)對于銷售環節進行納稅籌劃。
根據我國稅法的相關規定企業的稅額一般可以分為按實際扣除項目和按標準的限額扣除的項目。如果房地產業企業能夠合理的利用政策對二者進行納稅籌劃，通過對限額扣除政策的有效的運用，那么企業的只能夠在企業的納稅之后的政策就能夠變為稅前的限額的扣除。房地產的廣告費也是較大的一項支出，其目的就是為了銷售房產而進行的一種推廣的行為。根據稅法的規定，房產企業每年有15%的銷售收入的廣告費可予扣除，這是針對那些有子公司的房地產企業將廣告費由總公司支付，無疑增加了子公司的納稅額。目前我國房地產市場競爭異常的激烈，作為房地產企業如果想要建立自己的品牌，那么如何贏得群眾的信任就是最為關鍵的，如果想要實現這個目的，那么企業做一定的推廣是不可避免的，但是企業最大的費用的列支是一個關鍵的問題，也是人們急切要求關注的問題。根據我國的稅務法的相關的規定，房地產企業用于宣傳支出的廣告費如果不超過其收入的15%那么是可以在納稅的過程中進行扣除的。因而企業應該積極地申報自身廣告費的支出，作為企業自身申請扣除的廣告費和企業所贊助的廣告費用應該嚴格的進行區分。由總公司進行統一廣告費的列支會增加子公司的稅費，因而在這種情況下可以考慮讓企業的子公司來承擔一定的廣告費用，使得所有的廣告費能夠實現統籌規劃盡量不超過15的限額。
綜上所述，因而作為房地產企業來必須要學習和利用好國家的減稅政策，使得企業的合法的利潤得到保證，為其進一步的發展提供資金的基礎。在各個地區房地產公司的項目開發過程中，通過財務納稅籌劃，有利于將企業的財務會計水平進行提高，同時為房地產企業贏得政策調條件下允許的合法利益，這能有效提高企業的資本增值和增強競爭力。不僅如此，它還為國家的政策調控進行有力的發揮，配合大政策實現稅收這種隱形的杠桿功能，為國內房地產企業走向國際大型企業邁進。
【參考文獻】
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第4篇：房地產企業納稅籌劃研究范文
關鍵詞：房地產開發 企業內部 納稅籌劃 實踐
納稅籌劃最早是在英國被提出的，是在法律許可的范圍內合理降低稅收負擔和稅收風險的一種經濟行為，納稅人和扣繳義務人在既定的稅制框架內，通過對納稅主體（法人或自然人）的戰略模式、經營活動、投資行為等理財涉稅事項進行事先規劃和安排，以達到節稅、遞延納稅或降低納稅風險為目標的一系列籌劃活動。隨著國內市場經濟不斷發展規范化與法制化，公民依法納稅的意識逐步提高，納稅籌劃概念也逐漸被大家認識與關注，因為納稅籌劃關系到其自身經濟利益。國內房地產行業的不斷發展，同時也受到了國家相關宏觀政策的調控影響，其涉及的稅種較多，金額較大。下文將就房地產開發企業的內水籌劃展開簡單討論。
一、納稅籌劃對于房地產開發企業的必要性
（一）隨著金融危機的發展，開始影響我國的實體經濟，尤其是房地產等資金密集型行業，同時國家加大了對房地產行業的調控力度，并且銀行也開始對房地產行業的貸款進行控制，在這種情況下如何降低成本就成為各個房地產企業比較關心的問題，合理的稅務籌劃可以降低企業成本和提高企業競爭力。同時由于近年來房地產行業內的投資增長較快，企業之間的競爭壓力也在不斷加劇，導致了行業內的利潤呈現出逐步下跌的情況。這種現狀為納稅籌劃空間的提高有著重要的影響。
（二）房地產開發的成本主要包括土地費用、工程施工成本、基礎設施以及公共的配套設施費用等等。通常房地產開發企業的稅費也被看作是房地產開發的成本之一，且房地產開發企業在正常運營過程中產生的稅費占了房地產開發成本中的很大比例。所以，稅費對于房地產開發商與投資商的經濟利益有著重要的影響。而科學合理的納稅籌劃可以避免納稅為房地產開發企業的經濟收益帶來一些嚴重影響，正在受到開發商與投資商的高度關注。
（三）房地產行業內所涉及的稅種較多。近幾年來我國房地產行業迅猛發展，已成為國民經濟的重要支柱產業之一，房地產開發企業的稅收也成為中央和地方政府財政收入的重要來源。我國現行的稅法體系由各單行稅法構成。其中，實體稅法是現行稅法體系的組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構成，在這22個稅種中，房地產開發企業主要涉及的稅種：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。
二、房地產開發企業進行納稅籌劃實踐的基本方法
房地產開發企業在進行納稅籌劃時方法很多，比如說免稅法、減稅法、扣除法等等。以下是最為常見的幾種：
（一）采用扣除法
扣除法的適用范圍較廣，按照稅法上的相關標準，幾乎所有納稅人都可以采用這個方法。扣除法由于稅法中相應的扣除規定復雜，因此這個籌劃技術比較復雜。這種方法主要是通過增加納稅的扣除額來直接減少應繳的稅款，還可以是調整各個應稅期的扣除額分布來節減稅額的。通過這個籌劃方法不僅可以減少應稅基數絕對額，同時還可以增加本期可扣除金額，已達到延期納稅的目的。
房地產開發企業運用扣除法主要是從土地增值稅中的扣除項目金額，根據相關規定進行清算。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
（二）采用延期納稅法
延期那稅法的適用范圍也比較廣泛，全國很多企業在使用這個納稅籌劃方法。延期納稅法主要將納稅人的納稅時間延期從而從中得到一定收益的一種納稅籌劃方法。這個方法并沒有減少應繳稅款，而是通過延緩納稅時間，從中取得資金時間運用價值。這個方法的影響因素很多，計算很復雜，要綜合考慮當期以及后期的納稅所得。
房地產企業可以運用這個方法，獲得貨幣的時間價值，這樣稅費變成了從政府獲得的免息資金。房地產開發企業可以運用這個資金為企業生產運營服務，從而獲得一定收益。
（三）采用稅率差異法
稅率差異法主要是指利用稅率的差異從而直接減少稅收的一種方法。由于實行比例稅率的稅種往往有多個比例稅率，通過納稅籌劃的方法，可以找到最佳的稅負點，這對于實行累進稅率的部分稅種，就能夠通過這個方法來減少稅負。這個方法盡管計算較為復雜，但是稅率差異存在很普遍，所以適用較廣。
三、國內房地產開發企業的納稅籌劃實踐現狀分析
盡管現階段國內的稅收環境已經逐漸改善，有很多專業的中介機構正在介入到房地產行業的納稅籌劃活動中，但是目前的納稅籌劃實踐活動還有很多不足，其現狀主要有以下幾點：
（一）很多房地產開發企業對于納稅籌劃的意識不強
主要體現在兩個方面，其一，外資房地產企業相比較內資房地產的開發企業其納稅籌劃意識較強，因為國外的納稅籌劃發展時間較長。其二，民營房地產的開發企業相比較國有房地產企業的納稅籌劃意識強，因為其中的經濟收益歸屬問題。
（二）國內的房地產開發企業相關的稅務業務需要不斷提高
我國的稅務業務還處在初級發展極端。很多企業還沒有將納稅籌劃放到業務范圍內，另外，國內的很多稅務人員專業素質不高，或者理論知識過硬，實踐操作能力較弱，不能順應納稅人的籌劃要求。
（三）國內的房地產開發企業應該不斷加強相關稅法宣傳與不斷完善稅收法制建設
我國現階段的稅法有一定的局限性，存在很多法律漏洞，國家每年都會進行相應的調整與補充。很大程度上影響了納稅人相關納稅籌劃工作。而對于房地產開發企業而言，由于近年來國家對房地產開發企業宏觀調控的力度的加強，在稅收政策方面的補充和調整比較頻繁，企業很難準確的了解到稅法的調整和改動，這種情況下，將會使房地產開發商無法及時的進行相應的納稅統籌工作，也有可能導致開發企業的統籌計劃失效，無法順利進行等。
（四）我國現行稅制存在局限性
通常體現為如下幾點：（1）我國現階段稅收法律制度主要實行以流轉稅之類的間接稅種為重點的復合稅，可房地產開發業涉稅比例占最大是流轉稅里面的營業稅，所以其納稅籌劃在一定程度上受到局限。（2）因為我國現行實施的所得稅跟財產稅整體體系較為簡單，總的稅收體制不夠完善,這就使得我國房地產對企業納稅籌劃的探究局限于客觀現實。
（五）房地產開發業還需進一步改善其稅收征管質量
不足之處體現為如下幾點：（1）我國現行的稅收法規、政策完善得還不夠，與發達國家存在的差距較大。（2）由于稅收征收部分管理人員素質不高，征管意識薄弱，技術能力較差，使得征納關系發生異化，而房地產開發業大部分肯定不會將較多精力花費在納稅籌劃工作上。這樣的話，在一定程度上阻礙了納稅籌劃應用于房地產開發企業的發展步伐。
四、結論
國內的房地產行業發展勢頭極其迅猛，促進了我國房地產開發企業的發展，同時納稅籌劃意識也不斷受到房地產開發企業領導層的高度重視。現階段納稅籌劃已經逐步成為大部分房地產開發企業稅務以及咨詢等專業機構重要的業務之一。由于目前國內的房地產開發企業的納稅籌劃實踐還處在初期發展嘗試階段，因此，納稅籌劃活動還是通過注冊稅務師或會計師等開展的。
參考文獻：
[1] 王愛英,肖梅崚,童曉茜. 談房地產開發企業納稅籌劃研究現狀[J]. 華章, 2009,(13)
[2] 王愛英. 論房地產開發企業納稅籌劃技巧[J]. 現代商貿工業, 2009,(08)
第5篇：房地產企業納稅籌劃研究范文
【摘要】房地產企業面對激烈的市場環境,如何合理設計營業稅和土地增值稅的納稅籌劃方案以降低成本、增加利潤、實現價值最大化,是一個迫切而又十分重要的新課題。納稅籌劃作為企業財務管理的一個重要內容,由于其直接關系到企業的最終利潤,所以日益為眾多企業所重視。
【關鍵詞】房地產營業稅土地增值稅納稅籌劃
一、納稅籌劃的必要性
1.房地產行業激烈的競爭。房地產企業較高的投資回報率,使得投資額逐年增大,從1994年到2007年,平均每年增長17.96%,遠超過了同期我國GDP的增長速度。但從去年下半年開始由于國家宏觀調控,市場競爭加劇,使房地產企業利潤下降,通過納稅籌劃有助于改善企業收益狀況。
2.房地產業涉及的稅種多。現行實體稅法21個稅種中涉及房地產企業有9種,占近一半比重,比例很大,納稅籌劃的范圍較廣。
3.房地產開發經營中稅費占房地產開發成本比例較大。根據建設部公布的資料顯示,稅收占商品房房價的比重約為11%。在當前高房價、市場銷售業績差、企業融資困難的多重壓力下,納稅籌劃有助于降低企業成本。
二、納稅籌劃的基本方法
1.稅率差異法。就是利用稅率的差異直接節減稅收的方法。實行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過籌劃可以尋求最佳稅負點,通過防止適用稅率的爬升來降低稅負。這種方法計算比較復雜,但因為稅率差異普遍存在,所以適用范圍較大。
2.扣除法。扣除法是通過增加扣除額而直接減少應納稅款,或調整扣除額在各個應稅期的分布而相對節減稅額的納稅籌劃方法。這種方法起到延期納稅的作用,使用廣泛。
3.延期納稅法。納稅人通過延期繳納稅款而取得相對收益的納稅籌劃方法。這種方法利用延緩納稅,取得資金的時間價值。幾乎所有企業都適用。
4.分拆法。就是使所得或收入在兩個或更多個納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個項目之間進行分拆。。這種方法計算復雜,受較多條件約束。
三、納稅籌劃的稅種
我國內資房地產企業主要涉及9個種稅:營業稅、土地增值稅、企業所得稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、城市維護建設稅、印花稅。前5個稅種構成房地產業企業納稅成本的主要部分,其中前3個稅種更是重中之中,但大家對企業所得稅的籌劃研究相對比較熟悉,所以本文僅就營業稅和土地增值稅為納稅籌劃重點,進行扼要分析。
四、納稅籌劃的對策
1.營業稅的納稅籌劃
房地產企業交納營業稅的范圍主要有銷售不動產,自營建筑、修繕、裝飾工程作業和對外出租自行開發的商品房等業務。其中,銷售不動產的稅率為5%,自營建筑、修繕、裝飾工程作業的稅率為3%,對外出租自行開發的商品房業務稅率為5%。
(1)精裝修房屋納稅籌劃方案
例1:F房地產公司開發的H住宅項目,為促進銷售將其精裝修后交房。毛坯房的建筑成本為6,000元/m2,精裝修后的建筑成本為7,400元,總建筑面積為40,000m2。預計對外售價為9,000元/m2。
方案1:F房地產公司與買主按9,000元/m2的價格簽訂售房合同,則商品房全部銷售后F公司應繳納營業稅:9,000×40,000×5%÷10,000=1,800萬元。
方案2:F房地產公司與買主按7,600元/m2的價格簽訂售房合同,再按1,400元/m2簽訂裝修合同,則F公司應繳納營業稅為:7,600×40,000×5%÷10,000+1,400×40,000×3%÷10,000=1,520+168=1,688萬元。
稅法規定,納稅人兼營不同稅目應稅行為的,應當分別核算不同稅目的營業額、轉讓額、銷售額,然后按各自適用稅率計算應納稅額;未分別核算的,將從高適用稅率計算應納稅額。
2.土地增值稅的納稅籌劃
(1)利用土地增值稅臨界點進行納稅籌劃
房地產企業轉讓房地產并取得收入的行為需要繳納土地增值稅,轉讓房地產的增值額為計稅依據,其稅率為四級超率累進稅率,納稅籌劃主要是注重對稅基的籌劃,方法有減稅法和稅率差異法。
①利用建造成本法求臨界系數
先假定:銷售總額為Y,建造成本(土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)為X,于是房地產開發費用為10%X,加計扣除額為20%X,允許扣除的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加為5.5%Y[3]。全部扣除金額為:
X+10%X+20%X+5.5%Y=1.3X+5.5%Y。
稅法規定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免稅,超過20%應就其全部增值額計稅。這里所說的20%就是“避稅臨界點”,我們應根據臨界點的稅負效應進行納稅籌劃。此時企業享受起征點稅收優惠的最高售價為(1.1)
得出,Y=1.6702X。
結果說明,當增值率為20%時,售價與建造成本的比例為1.6702,稱為“臨界定價系數”。企業如果享受20%的免稅優惠,其售價最高不能超過建造成本的1.6702倍。若售價高于1.6702倍時,增值額高于扣除項目20%,即增值率在20%—50%之間,此時需按稅率為30%全額計算繳納土地增值稅,只有當提價所帶來的收益大于30%,提價才有意義,根據公式1.1,可以得到
得出Y>1.8201X。
同理根據公式1.1,當增值率為50%、100%、200%的臨界定價系分別為2.1253、2.9213和4.6706。通過分析得出,若售價在1.6702-1.8201這一區間,轉讓收入高,稅后收益低。如售價高于1.8201,則相對稅負輕,利潤高。
②利用扣除項目法求臨界點
假設,稅法允許全部扣除項目(除營業稅金及附加外)的金額為100,房價為Y時,相應的營業稅金及附加為5.5%Y。這時全部允許扣除金額為:100+5.5%Y。根據建造普通標準住宅增值額不超過20%的免稅規定,享受起征點稅收優惠的最高售價為:Y=1.2(100+5.5%Y),得出Y=128.48。即房地產公司若要享受土地增值稅20%的免稅優惠,其售價最高不能超過128.48。
當增值額略高于扣除項目的20%時,增加收入的最低臨界值:假設此時的售價為(128.48+Y),相應的營業稅金及附加、允許扣除項目金額都同時提高5.5%Y。則有:
允許扣除項目金額=(100+5.5%×128.48)+5.5%Y;
增值額=(128.48+Y)-(100+5.5%×128.48+5.5%Y)=94.5%Y+21.41;
應納土地增值稅=(94.5%Y+21.41)×30%。
(2)成立銷售公司的籌劃方法
根據財稅(2003)16號文件關于營業稅的稅前減除,有條件的房地產企業可以通過設立銷售公司,而不會重復繳納營業稅,同時還將土地增值稅一分為二,從而降低增值額和增值率,達到不交或少交土地增值稅的目的。利用延期納稅法,通過設立銷售公司可以遞延繳納稅款,取得資金時間價值。
參考文獻:
[1]2007年注冊會計師全國統一輔導教材稅法[M].北京:經濟科學出版社,2007:137.
第6篇：房地產企業納稅籌劃研究范文
關鍵詞：營改增；房地產；土地增值稅；納稅籌劃
一、營改增與土地增值稅
根據國家稅務總局財稅（2016）18號文和財稅（2016）36號文的規定，自2016年5月份開始，房地產行業納入營改增試點范圍。隨著營改增全面試點的鋪開，所有行業的進項稅抵扣鏈條被打開，理論上講，房地產企業在實踐中若能取得足夠的進項稅抵扣發票，其所繳納的土地增值稅會因扣除項目金額的增加而有所降低。但是應當看到，由于行業的特殊性，勞務成本和沙子、水泥等建材主要成本取得進項稅發票的難度較大，土地增值稅可扣除金額增加有限，加之房地產企業稅率調增,因此稅負極大機率會增加。房地產企業要想適應市場競爭，提高盈利水平，就很有必要在“合法、穩健、成本效益”原則下進行土地增值稅納稅籌劃。
二、房地產企業土地增值稅的納稅籌劃方法
考慮營改增對房地產企業收入的影響和可扣除范圍的增加以及當前房地產企業普遍存在財務費用較高的問題，因此筆者出于實用性及可操作性考慮，建議從以下幾方面著手進行土地增值稅的納稅籌劃：
（一）合理利用稅收政策
1.普通住宅稅收優惠政策
由于土地增值稅適用的是四級超率累進稅率，存在明顯的稅率跳躍臨界點，且還有普通標準住宅增值率低于20%免征土地增值稅的稅收優惠，因此開發產品如有符合地區規定的普通住宅，企業可以采用一定的定價策略，使得該業態增值率接近但低于20%，從而實現企業利潤最大化；另外，在銷售價格已定的情況下，可以測算，是否能通過合理的成本計算或分攤方法、在合理的范圍內將部分開發成本向普通住宅傾斜，將普通住宅增值率控制在20%以內，最大程度上保證可以享受免稅政策。
2.合理利用清算時間籌劃
我國土地增值稅實行先預繳后清算的方式，據此，可以尋找一個預征額和清算應納稅額相等的平衡點，當土地增值率高于此平衡點，則預征額將低于清算額，企業應當盡可能延遲清算來減小資金流動壓力，若增值率小于此平衡點，則預征額大于清算額，企業應當盡早清算，盡快回籠資金，降低財務風險。需要注意的是，應用此方法時，要根據實際情況不斷調整測算數據及方案，以保證最終切實可行，可以真正為企業帶來效益；同時，當選擇清算時點時，企業計稅成本需要是最完整的，要求成本結算全部完成并全部取得發票，這樣才可以確保測算扣除項目的完整性，保證土地增值稅稅額最低。另外，從土地增值稅和企業所得稅兩方面考慮，企業選擇的土地增值稅清算完成及稅款支付時間應盡量在清算對象成本結算全部完成、發票全部取得后到下一個年度5月31日企業所得稅匯算清繳之前這一段時間內。
（二）通過費用轉移進行籌劃
根據現行的會計準則，房地產開發企業在經營過程中發生的“管理費用”、“銷售費用”與開發項目中的“開發間接費”并未進行嚴格區分，并且在實務中也會存在交叉難以區分的情況，這為加大開發成本提供了空間。在進行會計核算時，企業可以將這些交叉、難以區分的費用列入項目開發支出中，如將總部或區域平臺的一些費用作為建筑咨詢服務費分攤至項目，增加項目的開發成本；通過會議、制度等形式，合理調整公司內部組織架構，將歸口于“管理/銷售費用”部門人員編制向“開發間接費”部門傾斜，變相放大會計口徑開發成本近1.3倍。需要注意的是，費用轉移要有依據，要合理合法合規，不能為了減稅而虛增開發成本，這樣會給企業帶來涉稅風險。
（三）合理增加扣除項目金額進行籌劃
1.合理增加開發成本
國稅發〔2006〕187號規定，計算與土地增值稅清算項目有關的扣除項目金額時，要提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的不予扣除。且特別規定“房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。”這給房地產企業的啟示是，在消費者能夠接受的范圍內通過提升公共配套設施的品質、提高商品房裝修標準以及改善小區硬件環境等方式來進行籌劃，享受開發成本的放大效應，增加扣除項目金額。需要注意的是，房地產企業取得的建安發票，發票的備注欄如果沒有注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，不允許計入土地增值稅扣除項目金額；另外，在土地增值稅清算時如果無法及時取得合法有效憑證，納稅人就會面臨可扣除項目不完整的情況，相應的就會多繳稅款，且以后即便取得成本費用的有效憑證，從目前有效的文件看，也難以進行土地增值稅二次清算扣除。因此，如果清算時仍有大量未實際付款的成本或已付款未取得發票的部分，建議加快結算并同時爭取盡量提前開回發票（包括質保金），以確保稅務機關在出具清算交換意見書前，項目成本能得到足額扣除。
2.合理利用利息費用
作為資金密集型企業，房地產企業一般有較大金額的利息支出，根據我國土地增值稅實施條例規定。選用兩種扣除方案的關鍵是孰大原則，即開發項目若權益融資較多，實際利息支出金額較小，則宜選擇方案二（即便具備方案一的前提條件），反之，若項目開發負債融資較多，利息支出額較大，則宜選擇方案一。在目前對開發企業限制放貸的情況下，如果房地產企業的資金全部來源于非金融機構借款，通常利率較高，利息支出較大。由于土地增稅清算時開發費用只能按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內扣除，可能導致實際發生的利息費用超限額的問題，這是開發企業籌劃融資結構時應該預見的問題。因此，土地增值稅籌劃應與融資結構籌劃相結合，通過前置工作，更有效的做好土地增值稅籌劃。
三、結語
受營改增和國家宏觀調控的影響，房地產企業面臨的經營風險不斷增加，從內部管理挖掘潛力、增加利潤，成為提升競爭力的必要手段。土地成本作為房企的主要成本，其增值稅稅負的高低直接影響到企業的盈利水平，因此，做好土地增值稅的納稅籌劃具有現實意義。在實踐中，企業應當根據自身的具體情況，制定適合企業實際的籌劃方案，在不增加企業涉稅風險的前提下，實現收益最大化。
參考文獻：
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[3]劉陽淺談“營改增”后企業土地增值稅的籌劃方法及適用條件—以房企為例.[J].中國商論，2017（03）.
第7篇：房地產企業納稅籌劃研究范文
關鍵詞：房地產企業 稅收籌劃 營業稅 土地增值稅 企業所得稅
一、 稅收籌劃的意義
稅收籌劃是指納稅人在法律規定的范圍內，通過對籌資、投資和經營活動精心謀劃和安排，以達到規避納稅風險，稅負相對最小化和經濟利益最大化目的的管理活動。
房地產開發企業投入資金多，經營風險高，稅收籌劃應緊密聯系企業自身情況并嚴格依法進行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實現減輕企業綜合稅負，實現經濟效益最大化，獲取資金的時間價值，防范稅務風險，促進企業健康發展。
對每個企業而言，由于其開發項目的特點不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。目前而言，房地產開發企業納稅籌劃的重點稅種主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅。
二、 房地產開發企業營業稅稅收籌劃策略
1、代收費用納稅籌劃
《營業稅暫行條例》第五條規定：“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用”。《營業稅實施細則》第十三條規定，價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他性質的價外費用。
房地產開發企業銷售商品房時，代收的價外費用，如代收煤氣初裝費、自來水水表費等費用中，除了代收的住房專項維修基金外，其他的應一并記入收入額，繳納營業稅。房地產企業可以通過適當的方法來避免全額納稅，根據國家稅務總局《關于營業稅若干問題的通知》第四條規定關于業的營業額為納稅人從事業務向委托方實際收取的報酬，可以設立或委托機構，如有關聯關系的物業公司收取代收費用，其營業稅的計稅依據按照實際收取的報酬額納稅。
2、向目標客戶銷售房產或土地使用權納稅籌劃
房地產企業向目標客戶銷售房產或土地使用權的，不妨采取先投資后轉讓股權的方式進行籌劃。這樣，可以在不增加購買者稅負的情況下，避免繳納不動產的營業稅。
根據財稅（2002）91號規定，納稅人以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征收營業稅。納稅人轉讓股權的，也不征收營業稅。
實際操作中要注意：交易雙方要簽訂投資合同，而且投資與股權轉讓之間必須有一個足夠長的時間間隔，否則，時間過短，會被稅務機關按實質重于形式原則將該業務認定為銷售不動產。
3、銷售商品房促銷活動納稅籌劃
銷售商品房業務中要靈活選擇更優的促銷活動來達到降低營業稅稅負目的，將贈送汽油費、旅游和物業費優惠等實物贈送轉化為直接折扣。
若在銷售商品房同時贈送實物和勞務涉及營業稅的視同銷售，等于發生了混合銷售行為，故需要把贈送的實物和勞務的價值合并到房屋的銷售收入中去，一并繳納營業稅。如將直接折扣體現在開具的銷售發票中，由于是折扣銷售房產，根據《營業稅暫行條例實施細則》第15條規定，房地產企業是可以按照扣除折扣后的的價款作為計稅營業額的，可以少負擔一部分營業稅。
如某企業實現銷售收入100萬元，方案一：送出5000元加油卡和優惠物業費5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈送1萬元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發票上。方案一應納營業稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬元，方案二應納營業稅=（100-1）*5%=4.95萬元。這兩種不同方式的優惠給顧客帶來的優惠金額是相同的，但由于贈送實物轉化成直接折扣能夠為企業節省營業稅金0.1萬元。
三、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃策略
1、 利用避稅臨界點進行稅收籌劃
按照《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。若增值額超過扣除項目金額的20%時，應就其全部增值額計稅。另外，稅法還規定，對于納稅人既建造普通標準住宅又做其他房地產開發的，應當分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用這一免稅規定。根據上述規定可以看出，房地產開發企業應將普通標準住宅和其他房產分開核算。
設房地產銷售收入為X，設不含息建造成本為Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%時，X=1.67024Y，即當增值率為20%時，銷售價格是建造成本的1.67024倍，當X〈1.67024Y時，增值率〈20%，根據稅法規定，免交土地增值稅。
故銷售房地產定價時，要特別注意，建造的普通標準住宅增值率處于20%臨界點左右時，企業更應加倍關注，此時可以通過降低銷售價格的方式使增值率控制在20%以內，達到減稅作用。
另外，房地產開發企業還可以通過對開發成本的研究，適當增加開發項目的一些投入，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等。這樣，既增加了開發成本和可扣除項目的金額，使之能夠達到適用優惠的條件，同時又能使整個在建項目的環境更加優美、配套更加完善，有利于促進房地產的銷售和企業的品牌建設。
2、 利用利息費用進行稅收籌劃
根據國稅函（2010）220號文件規定：（一）、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二）、凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
以上兩種扣除方法為企業進行稅收籌劃提供了一定的空間，企業應根據兩種方法計算出企業能進行的扣除金額，比較選擇出最利于企業的扣除方法。若企業主要依靠負債融資，利息費用占的比重較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費用計入房地產開發費用據實扣除；若企業主要依靠權益籌集資金，利息很少，則可不計入應分擔的利息，按10%比例計算扣除。由于目前受國家宏觀調控政策影響，房地產貸款金額較小，如果貸款利息〈（取得土地使用權支付額+房地產開發成本）*5%，應選擇兩項合計數的10%計算扣除，以增加項目扣除數，減少增值額，從而減少土地增值稅。
3、選擇較好的建房方式進行稅收籌劃
土地增值稅的征稅范圍有兩條標準：首先，它的 征稅范圍是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物；其次，對未轉讓土地使用權、房產產權的行為不征稅。 對照征稅范圍，可以進行兩種建房方式的選擇，以達到不符合土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。
（1）、利用代建房行為進行籌劃。即房地產開發公司代客戶進行房地產的開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（2）、利用合作建房進行籌劃。根據稅法規定，對于一方提供土地，一方提供資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。應充分利用此項優惠政策，降低企業成本，增加企業效益。
四、房地產開發企業企業所得稅稅收籌劃
房地產開發企業由于具有生產周期長、投資數額大、項目滾動開發、市場風險不確定等特點，因此房地產企業所得稅的核算辦法較其他類型企業差別較大，即對開發產品區分完工與未完工階段，對屬于已經完工的開發產品，按照實際毛利率計算繳納企業所得稅；對未完工的開發產品，應按預計計稅毛利率計算應繳納的企業所得稅。
根據國稅發（2009）31號文第三條規定，開發產品符合下列條件之一的應視為已經完工：一是開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；二是開發產品已經投入使用；三市開發產品已經取得了初始產權證明。
由于現階段房地產開發企業的實際平均毛利率一般均高于預計計稅毛利率，因此合理推遲完工收入確認時間，可以獲得資金時間價值，緩解資金緊張問題。因此要從企業整體角度統籌設計所得稅納稅籌劃方案，包括設計工程具體完工時間，何時將工程竣工證明材料報房地產管理部門備案、何時辦理竣工結算等。
1、 合理推遲工程竣工和交房手續時間
例如項目實體已經于2011年3月份完工，此時仍處于2010年企業所得稅匯算清繳期，如果是在2011年5月前辦理竣工備案及交房手續，則企業就需在2011年5月末2010年匯算清繳期內確認完工收入，并對實際銷售毛利率與預計計稅毛利率之間差額進行調整，當實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率時，進行調整并繳納企業所得稅。如果將竣工備案及交房手續安排在2011年5月份之后，即2010年匯算清繳期結束后進行，則就將完工年度由2010年變為2011年，就可以在2011年企業所得稅匯繳期結束即2012年5月前，確認完工收入，并繳納因實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率調整繳納的企業所得稅。這樣，企業合法地把推遲繳納的稅款巧借為無息貸款，充分提高了資金使用效率。
2、 合理推遲工程結算時間
根據國稅發（2009）31號文第三十二條規定：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明材料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
例如結算期臨近2010年企業所得稅匯算清繳期，可以適當推遲工程結算時間至2010年匯算清繳期結束，即2011年5月以后。這樣企業可以將按照合同總額10%以內預提的工程成本保持到次年企業所得稅匯算清繳結束前，在下一年度匯繳期再對已預提的工程成本仍沒有取得發票的部分進行調增應納稅所得額處理，繳納企業所得稅，使調增企業所得稅向后遞延了一個年度，為企業取得了資金的時間價值。
參考文獻：
[1]、2009年全國注冊稅務師執業資格考試教材編寫組：《稅法Ⅰ》、《稅法Ⅱ》
[2]、胡俊坤：房地產開發企業營業稅籌劃的六大策略.《注冊稅務師》，2011.6
[3]、劉玉章：房地產企業財稅操作技巧
第8篇：房地產企業納稅籌劃研究范文
關鍵詞：房地產業 經濟合同 涉稅問題 納稅籌劃 措施
經濟合同主要指的是各法人間為了充分體現自身經濟目的，劃分彼此的權利義務關系而制定的一份協議。通常以書面形式為主。其具體條款有以下幾種：數量與質量、價款或酬金；履行的期限、地點以及方式；違約責任；按照相關規定或者結合經濟合同的具體性質須有的條款，當事人一方所提出的條款。經濟合同的簽訂屬于法律范疇，實際中必須嚴格堅持合法原則、平等互利原則、協調一致原則以及等價有償原則，經濟合同是根據相關法規而形成的，有著一定的法律約束力，當事人要切實做好合同中的所有義務，禁止有私自變更或者解除合同的行為。經濟合同是稅務風險的核心載體，是及時有效避稅的最佳途徑，應予以一定的重視。
一、房地產企業經濟合同涉稅風險的防范
（一）規范合同中的發票條款，嚴防發票風險的發生
首先，確定承包商提供發票的具體時間；實際購買、銷售貨物或者提供勞務過程中，會采用各種結算方式進行，企業采購接受時，必須根據自己的現實情況，合同簽訂中強調適合自己的結算方式，并對承包商提供發票的時間加以確立。我國稅務總局在頒布實施的《關于土地增值稅清算有關問題的通知》中明確指出，房地產業在對完工的工程進行詳細驗收后，應按照所簽訂合同中的約定，適當的扣留建筑安裝施工企業相應的工程款，以將其列為開發項目的質量保證金，土地增值稅的計算過程中，建筑安裝施工企業在質量保證金基礎上對房地產開發業開具發票的，應實際根據發票所載金額科學合理的進行一番扣除。所以，從房地產業的角度上看，與建筑商合同簽訂時必須明確強調工程完工結算過程中要開具全額發票。
其次，確立承包商所開發票的類型；每一稅種間都有著一定的稅率差，而相同類型的稅種可能蘊含諸多的稅目，這些稅目間會存在較大的稅率差別。承包商提供發票時，出于對降低自身稅負的考慮，往往會提供稅率不高的發票，或者所提供的發票與具體業務間背道而馳。在簽訂交易合同過程中，房地產企業應清楚的指出發票的開具要求及其類型。比如，關于電梯工程的發包，在建筑合同簽訂過程中必須涵蓋承包商開具電梯貨物銷售發票和建筑安裝工程專業發票的條款，并且，對于建筑安裝工程的發票，必須由項目實際場所的稅務機關提供。這樣所開具的發票才會與當地稅務部門的規定相一致。
另外，確立與規定背道而馳的發票而引起的賠償責任；如果企業采購過程中所得到的發票與規定不相符，比如發票抬頭不符合企業名稱等，均會對企業造成影響，使其發生一定的損失。為了有效避免因發票問題而造成的損失情況，房地產業簽訂采購合同時必須詳細規定承包商因發票問題應擔負起的賠償責任。比如，可以明確規定如果承包商所開具的發票存在稅務問題，必須擔負起一定的民事賠償責任。
（二）明確具體的稅務責任，嚴防財務風險
房地產業應按照各種經營活動的類型，合同簽訂時明確實際中應承擔的稅收管理責任，以降低或消除經濟糾紛事故。比如，簽訂租賃合同過程中，應強調出租方承擔起承租方承租使用房屋的房產稅和物業占地土地使用稅。倘若出現承租方繳納前述稅款的現象，那么，承租方享有一定的權力在應付出租人的租金中予以適當的扣除，同時，根據銀行同期貸款利率進行資金占用費的加計。簽訂采購合同過程中應詳細指出，購貨方沒有將全部貸款結清前，供貨方享有貨物所有權，在對運輸費進行計算時，具體內容有：服務運輸中所提供的人工費、設備維修費、保險費以及因實際運費收入而應繳納的各類稅金。
（三）嚴防購銷合同涉稅風險
首先，產品實際銷售時，如果應收貸款一時間難以收回或者有一些難以收回的，應通過賒銷或者分期收款結算方式，同時，還要在合同簽訂時明確貸款的收款期限。其次，若產品銷售中的主要對象是商業企業，且存在一定的賒欠期限，那么，銷售合同簽訂過程中應要求通過委托代銷結算的方式對銷售業務予以及時有效的處理，嚴格按照實收的貸款開展銷售稅額的分期計算工作，這樣就能夠延緩納稅時間。另外，采購方進行采購合同的簽訂時，應明確指出銷售方支付的違約金和商品銷售量以及銷售額間沒有任何的關系，以此節約增值稅。
二、房地產企業納稅籌劃的具體措施
（一）在眾多涉稅方案中，選擇最優納稅方案
企業經營過程中，應對有著相同經營目的的諸多經營手段與方式做一番納稅評估與測算，明確納稅少、稅后可獲取較大利潤的方案。比如，企業促銷方式的不同，就算是其利潤數額一致，納稅負擔也會存在不同。
（二）通過代建方式進行稅收籌劃
房地產項目立項時通過代建方式開展稅收籌劃工作，能夠進一步擴大稅收籌劃空間。代建方式主要指的是房地產企業代表客戶實施房地產開發，同時向客戶收取代建費用的一種行為方式。從房地產業角度上看，盡管獲得了相應的收入，但卻未出現房地產權屬的轉移，其實際收入就是勞務報酬，在營業稅的征稅范疇中，并非屬于土地增值稅的征稅。房地產業采用代建方式雖能降低稅負，但必須要在開發初期明確最終用戶，簽訂代建房合同，從而減輕稅負。此外，應盡可能的減少代建房地產的勞務費，并把節約下來的稅款讓利于客戶，這樣客戶不僅積極主動的良好配合，而且對房價的降低也有著相應的作用。
（三）項目建設過程中的稅收籌劃
首先，通過新增扣除項目對土地增值稅實施稅收籌劃；眾所周知，土地增值稅是房地產開發的核心成本之一，其在構建普通標準房屋增值率低于百分之二十的情況下可免征，企業應新增扣除項目將房地產的實際增值率降低到百分之二十，以此享受免稅待遇。其次，對有關借款利息的稅收籌劃；在國家頒布實施的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中有明確的規定：關于財務費用中的利息支出，只要是可以根據轉讓房地產項目計算分攤和能出具金融機構證明的，能結合實際情況進行扣除，不過不得高出基于商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；對于不能根據轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者無法出具金融機構證明的，房地產開發費用應根據自身擁有的土地使用權具體支付的金額和房地產開發成本之和（10%內）進行相應的計算與扣除。
（四）合同簽訂中通過明確合理的收入項目來籌劃
在房地產企業交易環節中，營業稅與土地增值稅屬于兩項重要的稅種，交易環節的前奏主要是合同的簽訂。進行稅務籌劃時，應在不降低收入的同時通過明確合理的收入項目，減少稅率及稅基，以實現減輕稅負的目的。
三、結束語
綜上所述可知，房地產企業經濟合同中稅務風險具體涵蓋了納稅義務風險、納稅時間風險、稅收發票風險、稅收成本風險，要想有效防止經濟合同中的涉稅風險，應該從規范合同中的發票條款，嚴防發票風險；明確具體的稅務責任，嚴防財務風險；嚴防購銷合同涉稅風險這幾個方面入手。房地產業實現節稅目的方式有很多，但前提是要和國家頒布的稅收政策相一致，不得有違規的行為。
參考文獻：
[1]張妍.房地產銷售中的納稅籌劃芻議[J].財經界（學術版），2011年08期
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[3]于堯.房地產企業土地增值稅的納稅籌劃方法探討[J].中國管理信息化，2011年16期
[4]李哲.中國房地產開發企業投資行為研究[D].東北財經大學，2009年
第9篇：房地產企業納稅籌劃研究范文
關鍵詞：房地產；企業所得稅；稅收籌劃；實證
前言：
房地產企業涉及的稅收種類相對較多，其中房地產行業企業所得稅是房地產企業繳納的較為主要的稅種之一。通過對我國房地產企業繳稅情況進行調查我們發現，我國大部分房地產企業在進行稅款繳納的過程中，都會對納稅金額進行控制，通過多種籌劃手段，降低企業納稅的成本。但是由于房地產企業在進行籌劃的過程中缺乏系統的管理，忽視科學手段的應用等，使得房地產行業企業所得稅稅收籌劃難以達到理想的效果。
1.房地產行業涉稅特點
房地產行業的發展在我國具有著一定的特殊性，尤其是在近年來住房價格居高不下的影響下，我國政府以及廣大人民群眾都對房地產企業的發展十分的重視。房地產企業的納稅情況與房地產企業的運營有著密切的關系，并且對房地產企業的經濟效益以及發展方向等都會產生影響。通過對房地產企業的納稅情況進行研究，我們發現房地產企業在納稅方面具有著以下幾個方面的特點：（1）不同階段稅收不同。房地產企業在進行運營的過程中是分階段的，不同的階段其經營的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國在對房地產企業進行征稅的過程中采取的是分類征稅，也就是說在不同的領域進行不同稅費的征稅。（3）獨特的繳費方式。房地產企業在進行稅款繳納的過程中，大多數的稅種都按照正常的繳稅方式進行。
2.具體案例分析
甲公司是一家經營效益良好的房地產企業，在進行房地產開發的過程中因資金不足，需要進行8000萬元資金的籌措。在對資金進行籌措的過程中，甲公司希望通過企業所得稅籌劃的方式，對企業將要繳納的企業所得稅進行控制，在合法的范圍內將企業需要繳納的個人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個不同的籌資計劃，通過對籌資計劃進行分析我們可以找出最優的房地產企業稅收籌劃方案。
通過對日常生活中企業所得稅的繳納方式進行研究我們可知在日常生活中企業所得稅的繳納與企業的借款有著密切的關系，并且隨著企業借款的不斷提升，個人所得稅的數額也會進行相應的下降。因此巧妙的進行資金的借貸成為了房地產企業進行企業所得稅籌劃的主要方式之一。通過對甲公司的三個籌資計劃進行分析，我們又可以發現不同的資金借貸方法產生的企業所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過對三個不同計劃進行研究我們可以直觀的看到，計劃三在可以進行利息抵稅的比重更大，其在進行企業所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節稅效果突出，但是在財務風險上卻是最大的因此應被有關房地產企業所重視。
3.房地產行業企業所得稅稅收籌劃
對上述案例進行分析我們可以得出，房地產行業可以通過對企業所得稅進行籌劃，降低企業所得稅的支出，并且進行資金的借貸是主要的應用手段。通過進一步的研究我們可以發現上述案例只是房地產企業進行所得稅籌劃的一個縮影，在實際的工作過程中，房地產企業可以針對不同的經營階段進行不同的企業所得稅稅收籌劃。
3.1準備階段
我國稅法對于納稅的對象進行細致的劃分，通過有針對性的的稅收規定對我國的稅收工作進行保障。因此房地產企業在進行企業設立的過程中，首先應對稅法進行掌握，明確其在納稅過程中的義務，通過對相關納稅內容的了解，完善稅收籌劃的依據。其次，房地產企業應對具體的組建形式進行考慮。這主要是因為企業的組建形式不僅關系著企業的運營模式，經濟發展等，同時也關系著稅收的多少。因此，房地產企業在準備階段應從稅收以及企業發展的角度進行綜合的考慮。最后，對分支機構的形式進行把握。企業的分支機構包括分公司和子公司兩種，針對不同的分支機構我國法律在企業所得稅方面進行了區分的規定。因此，房地產企業在進行分支機構建立的過程中，應用發展的眼光看問題，針對不同條件下分公司以及子公司的稅收特點，進行合理的選擇。
3.2開發階段
房地產的開發是一個比較復雜的過程，對房地產開發過程進行合理的把握對于控制企業所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產企業在開發階段首先，應嚴格按照國家相關規定進行各項資格的審批，并遵守具體的流程，完善開發過程中的各項工作。其次，進行合理籌資方式的選擇。通過案例我們可以知道不同的籌資方式在節稅效果以及財務風險上都有所不同，因此房地產企業應對二者進行合理把握，進行科學的稅收籌劃。
3.3銷售階段
銷售是房地產企業經營過程中的重要環節，為了可以對房地產開發的經濟效益進行保障，我國大約80%以上的房地產企業在進行房地產開發的過程中都會進行房地產的預售工作。因此一般在對房地產銷售階段進行研究的過程中，習慣性的會將該階段分為兩個部分。就房地產的預售部分而言，房地產企業需要對預售過程中收取的資金進行合理的籌劃，并以季度為單位進行利潤的預算以便進行企業所得稅的繳納。而對于現售部分來說，在對其進行稅收籌劃時應著重考慮可實現的經濟收入以及經營過程中的資本支出以及經濟虧損等因素，對應該繳納的稅額進行合理的計算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準確的現象出現。
4.總結：
綜上所述，房地產行業在進行發展的過程中，應從多個角度出發對企業內部的資金支出進行控制。通過加強房地產行業企業所得稅稅收籌劃質量的方式，對房地產企業的納稅額進行合理的控制，促進房地產企業的發展。（作者單位：1.北京開放大學懷柔分校；2.北京京北職業技術學院）
參考文獻：
[1] 杜敏.房地產企業的稅收籌劃分析[J].當代經濟，2012，13（14）：56-57
