房地產稅務管理精選(九篇)
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第1篇：房地產稅務管理范文
當前房地產企業競爭激烈，而稅負關系企業經營收益，所以很多房地產企業在通過各種方式降低稅負，但這種行為嚴重影響了房地產產業健康發展。房地產企業涉及到的納稅環節多，稅務管理復雜性強，管理難度大。倘若管理上存在缺失，非常容易出現偷稅漏稅現象。但當前我國房地產稅務管理效能發揮不明顯，流于形式，諸多方面有待改革創新。因此，我國應加強房地產企業稅務管理，將房地產企業稅務管理作為稅務管理的重點內容來考慮，制定明確稅務管理目標和策略，促進房地產行業有序發展。
一、房地產企業稅務管理目的
二十一世紀是房地產產業發展的巔峰，帶動了一條龐大的產業鏈，涉及到房地產開發、經營、管理、服務等各個領域，是當前中國經濟發展的支柱產業，在國民生產總值中占有很大比例，是我國稅收主要來源之一。當前房地產市場競爭激烈，在激烈市場競爭中，一部分房地產企業便開始通過各種手段來規避稅負，從而降低企業經營成本，來實現利益最大化。而這種行為嚴重擾亂了房地產行業發展秩序，不利于我國經濟持續發展，以及國家對房地產行業的宏觀調控。因此，為促進房地產行業轉型升級，維護市場秩序，應積極采取稅務管理措施，解決房地產企業納稅過程中各類矛盾問題。
二、當前我國房地產企業稅務管理的基本情況
通過前文分析不難看出加強我國房地產企業稅務管理的重要性和必要性。然而，在當前的實際管理中存在諸多問題，很多方面有待改進，所取得的管理效益非常有限。下面通過幾點來分析當前我國房地產企業稅務管理的基本情況：
（一）少報現象突出
由于房地產企業涉及行業多，項目開發方式多樣化，與我國稅務管理上有較大差異，這便給一些房地產企業偷稅漏稅制造了可乘之機[1]。一部分房地產企業便通過各種手段，少報銷售收入，達到偷稅漏稅目的。例如：將商品房冠以經濟適用的名義來減少納稅。另如：不對建安稅務進行申報，從而免于承擔稅負。此外，還有一部分企業通過轉讓或贈與房產方式來實現逃稅，顯然這些行為給國家造成了損失。
（二）申報不實
目前很大一部分房地產企業在計算營業額申報過程中有意縮減，所申報的數據不真實、不準確性。例如：產品銷售過程中，不對房產以外的各項費用與收入進行收錄，如物業費用、管理費用、有線費用等，從而使營業額得到減少，達到偷稅漏稅目的[2]。另外，還有一些企業利用商品房充抵銀行的借貸本息，減少銷售收入，逃避稅款申報。此外，一些企業通過款項挪用偽造虛假報賬。
（三）掛靠開發項目稅收流失嚴重
就目前來看，房地產企業稅務方面掛靠開發項目稅收流失非常嚴重。在實際房地產企業稅收過程中本該納入財政核算的款項，卻完全沒有納入財政核算當中，并且這些掛靠也沒有建立相應賬目，開發項目交付后就溜之大吉，最終造成稅收嚴重流失。
三、房地產企業稅務管理的優化措施
（一）督促企業及時申報
通過前文分析可知道，目前我國房地產企業稅務管理現狀并不理想，偷稅漏稅現象較為突出，非常不利于我國經濟發展秩序，不利于房地產行業持續發展。因此，我國應積極采取房地產企業稅務管理優化措施，提升管理效能。下面通過幾點來分析房地產企業稅務管理的優化措施:督促企業及時申報想要控制房地產企業少報行為，避免企業通過各種手段少報銷售收入，稅務部門必須要督促企業及時申報，采取有效監督管理措施，對企業房產項目進行檢查，監督銷售申報情況，控制企業申報過程，對銷售環節進行深入勘察，要求企業據實申報，并將勘察實際情況與申報銷售情況進行逐步分析，避免企業弄虛作假。
（二）監控評估和稽查有機結合
想要切實有效提升房地產企業稅務管理水平，應將監控評估與稽查有機結合，從而彌補以往房地產稅務管理模式上的不足和缺陷，來提高申報材料的有效性[3]。通過監控評估與稽查來監控房地產企業銷售情況，搞好納稅評估，對應繳未繳的稅款進行補征。
（三）加大處罰力度
目前我國對于房地產企業偷稅漏稅的處罰力度偏低，犯罪成本低，造成這些企業有恃無恐，缺乏對自覺納稅的重視。因此，我國應加大處罰力度，制定明確的處罰機制，通過法律威懾作用，提高房地產企業對納稅的重視，自覺遵守稅法，按量納稅。結束語：房地產行業是我國經濟的支柱產業，是推動國民經濟的源動力。但當前房地產市場競爭激烈，很多房地產企業為降低經營成本，采取各種手段偷稅漏稅，這些行為嚴重破壞了經濟秩序，妨礙了國家對房地產行業的宏觀調控，并不利于產業的持續發展。因此，我國應采取相應優化措施，加強房地產企業稅務管理，要求相關企業按量納稅。
作者:林先梅 單位:宜春職業技術學院
參考文獻：
第2篇：房地產稅務管理范文
一、房地產企業財務管理中的問題
（一）企業通常采用傳統的家族式管理模式。目前，我國許多房地產企業典型的管理模式是所有權與經營權的高度統一，企業的投資者同時又是經營者。特別是在財務管理上，企業的財務負責人及會計、出納等多是由投資者的親屬擔任。這勢必給企業的財務管理帶來一定的負面影響：企業存在著不依法建賬、兼職做賬、突擊做賬、以票代賬、白條抵現的現象；企業管理者集權現象嚴重、職責不分、越權行事，導致財務管理工作的無章、無序和混亂狀態；暗箱操作盛行、財務監控不嚴、會計信息失真等；納稅風險增大，偷稅、漏稅現象嚴重；企業沒有建立內部審計機構，即使有，也難以保證審計的獨立性、公正性。
（二）財務管理機制薄弱。當前，大部分房地產企業財務管理還處于初始的會計核算階段，尚沒有充分發揮財務管理在戰略規劃、實施、控制方面強有力的作用。
1、財務制度不健全。沒有建立嚴格的財務核算制度，包括賬實核對、賬證核對、賬賬核對在內的會計核算程序沒能得到切實有效的貫徹，會計資料的相關性、真實性和可靠性比較差；財務上的內部控制機制要么沒有設置，要么形同虛設，很容易造成資金的內部盜用和流失。
2、財務管理多屬“被動反映型”。僅停留在記賬和編制財務報表的財務會計階段；財務預測、決策、控制、分析等管理職能基本處于空白，缺乏用于支持管理和決策的管理會計信息。
3、資金的籌措和使用沒有計劃，缺乏現金流量管理觀念。特別是在經濟效益良好的情況下，可選擇的投資機會多，更容易忽視財務管理，盲目擴大生產規模，加大了企業風險控制的難度。
我國房地產企業多屬民營經濟成分。據有關資料顯示，企業平均壽命僅為三年左右。很多企業之所以難以持續發展，一個極其重要的原因就在于財務管理水平低下，跟不上企業發展的需要。因此，房地產企業必須正視自身的財務背景，大力規范財務管理體制，加強財務管理工作。
二、提升房地產企業財務管理水平的對策
（一）優化管理模式，建立現代企業管理制度。現代企業制度是適應現代社會化大生產和市場經濟要求的產權關系明確、治理結構嚴謹、責權關系對等、籌資渠道廣泛、制約機制健全、企業規模可以迅速擴大并能穩定持久經營的一種企業制度。現代企業制度的基本要求，就是產權的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即，通過所有權和經營權的分離，減少投資者對企業日常經營管理的干預，使管理人員專心企業日常管理，完善管理理念和企業管理制度，在生產經營中有效使用現代管理方法和手段，調動經營者和廣大企業員工的積極性、主動性、創造性，切實解決房地產企業傳統家族式管理帶來的規模小、體制不順、機制不活、管理混亂、綜合競爭力弱等問題。建立現代企業制度是房地產企業發展的方向，是企業上規模、上檔次、上水平的必然選擇。
（二）構建完善的財務管理體系。為促進房地產企業核算型財務向管理型財務轉變，使財務管理成為企業管理的核心手段之一，保障企業發展目標的實現，房地產企業必須構建完善的財務管理體系。
1、完善財務會計體系。（1）科學設置會計科目。根據《企業會計制度》和管理控制要求，科學設置會計科目。如，在開發產品科目中盡可能細化核算對象，保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集；在開發成本和銷售收入科目中，根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目，細化成本對象，以便于進行不同產品的營利能力分析。（2）統一會計核算程序。企業的會計科目設置要保持統一，在此基礎上增加適當的靈活性；會計單據格式、種類和使用方法要保持統一；財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序要保持統一。
2、建立管理會計系統。建立管理會計系統的主要任務是設立責任中心。責任中心是指，按照管理目標，根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責，將其分別確定為成本中心、利潤中心和投資中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核指標、標準、辦法，并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和每年度業務執行情況，進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。同時，設置科學的管理會計報告體系，向管理層及時反饋銷售進度、項目開發成本、項目管理成本、綜合效益等信息，支持管理層的經營決策行為。
3、健全預算會計體系，實現財務管理預算化。房地產企業的預算會計體系主要包括項目預算與資金預算兩項內容。項目預算是企業以開發項目作為預算對象，對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指公司在對各責任中心的資金需求和使用計劃進行匯總后，根據整體資金狀況，對企業資金的整體協調運作所制定的規劃。企業財務部門應圍繞目標利潤編制預計損益表、資產負債表和現金流量表，構建企業財務預算指標體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核、落實責任、兌現獎懲措施，形成以財務制度為主對經濟行為定性約束，以財務預算為主對經濟行為進行定量約束的格局。
4、強化資金管理。（1）在資金的籌措管理方面，主要應做好以下幾方面工作：首先，要加強企業的信用管理。信用是企業興衰的標識，信用良好的企業，將能獲得條件優厚的長期低息貸款，企業將會有源源不斷的資金去開發經營更多的房地產項目。其次，資金的籌措要有計劃。再次，應逐步擴大項目的自有資金比例，這樣就可以使大部分貸款利息支出轉變為企業的盈利。（2）加快資金周轉，加強資金運用管理。首先，加快資金流轉。由于受多種因素影響，房地產企業的開發項目往往不能按時完工，占用大量的資金，資金流轉不暢，嚴重的會把企業拖垮。因此，企業應盡快處理掉“拖拉工程”。其次，加強企業現金管理。盡可能使應收賬款與應付賬款的期限保持一致，最好是應收賬款回收的期限較應付賬款交付的期限短，這樣就可以保證按期支付應付賬款，使企業避免過多的利息負擔及資金占用。第三，防止企業過度預支資金，否則，一旦發生債務危機，就會危及到企業的生存。第四，嚴格控制管理費用的支出。房地產開發企業要防止講排場、講面子、大手大腳、鋪張浪費等現象。
5、加強財務制度建設，完善內部審計制度。房地產企業在制定財務會計制度時，應當遵循針對性、操作性和強制性原則，制定一套符合企業實際的財務管理制度：一是要設立專門的財務管理機構，統一負責企業的資金融通、現金出納、財務管理、工資核算、固定資產等的預算編制、決算實施工作；二是要制定相應的財務管理制度，如現金、采購、報銷、稽核等制度，實行財務管理的規范化和制度化；三是要制定相應的考核制度，強化監督機制。
第3篇：房地產稅務管理范文
【關鍵詞】房地產企業 稅收 征管
房地產稅收是國家和地方政府財政收入的一個重要組成部份。近年來，房地產業發展迅速，成為拉動經濟發展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點，其稅收征管也日益成為了稅務部門關注的重點和難點。由于其范圍廣、稅費項目繁多、重復課稅、稅負不公、收入分散且隱蔽性強，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴重，已成為制約產業經濟發展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產行業就達2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據房地產稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進行了初步探討，以期進一步規范和促進房地產行業的稅收征管。
一、房地產企業稅收征管的現狀和問題
1、相關的稅收法規制度不完善
據了解，我國現行的有關房地產稅收方面的權威大法還是1951年頒布實施的《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，盡管后來根據不同的歷史時期做過各種各樣的補充和修改，但作為上位法已經不能滿足現實社會的變化和需求，尤其是我國財產評估制度、財產登記制度不健全，而私人財產登記制度還沒有明確的法律規定。房產、土地、戶籍等有關管理部門與稅務機關的協作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財產稅收的流失。同時目前在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓、保有諸環節涉及到的稅（費）種有10多個，相關的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。
2、房地產企業納稅意識不強
一方面，有些房地產開發企業的財務人員對稅收政策學習不夠、理解不透。房地產開發企業大多數都是在取得土地開發權后，注冊登記的，財務人員就地聘請，開發企業的股東也只是房地產行業的行家里手，對稅收法規和政策了解不多、學習不多，加上工程開發前期投入較大，資金周轉較緊，造成了企業欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產開發企業一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們為了追求高額利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。
3、財務管理比較混亂
在房地產企業，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務混亂等現象普遍存在。還有些房地產公司不按規定設置賬簿；將部分收入或預收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時在會計上反映該部分收入，或將其混入其他往來賬戶；將預繳的營業稅、土地增值稅等記入預繳年度的扣除項目，違背了配比原則，減少了企業當年的利潤；與往來單位交叉攤計費用，將對方成本費用在本企業賬上反映，虛增成本費用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規范的會計核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務稽查的難度。
4、房地產經營項目難以管理
房地產企業對房屋的開發，要涉及規劃、國土、建設、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態，遇到問題不能及時解決，必須召開部門問的協調會議才可解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享，難以實現房地產行業稅源的源泉控制。使得一些房地產企業有機可乘，造成國家稅款的大量流失。
5、稅務征管能力不強
一是稽查人員配備不足，業務水平有待提高， 稽查工作效率不高，查處力度不強，違規違法行為得不到及時糾正，也在一定程度上助長了違規者的僥幸心理。其次是稅務部門出于扶植企業發展、維護稅源的考慮，征管力度較弱，對于發現的違法違規行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴格執行，往往流于形式。第三是行業征管手段滯后。目前，許多地方對房地產行業的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應科學化、精細化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。
二、加強我國房地產企業稅收征管的措施
1、完善相關稅收政策
我們要針對房地產稅收政策的一些缺陷，加大改進力度，力求每項政策科學、合理、可操作性強，不留漏洞。對自用沒有同類可比價開發產品的房地產企業，要求其提供法定評估機構的評估證明嚴格界定拆遷補償費，建立拆遷補償費列支的管理和審批制度；制定房地產開發企業建筑安裝計稅成本的基準定額，加強審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。
2、提高納稅意識
一個良好的納稅企業服務體系和精心策劃而有目標的稅法宣傳活動，對促進納稅企業守法至關重要。為了促進自覺守法。稅務機關必須通過良好的宣傳方法向納稅企業提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務。宣傳方法應該是通俗簡明，達到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時稅務人員對不同的納稅人應采取不同的方法來宣傳稅法、規章、規定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報納稅變成公民的自覺行為。還有加強稅務的信息化建設。隨著現代信息技術產業的發展，稅務機關不但可以通過網絡獲取企業和個人房地產方面的信息，為稅收征管其他環節提供基礎，而且可以通過與銀行等其他相關部門的聯網了解納稅人的收入及經營情況。而納稅人也可以通過網絡獲得多數納稅相關信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本。可見，實現信息化管理對于稅收征管的各個環節，都有促進作用。
3、加大房地產稅收稽查力度
為了防止房地產企業的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產業開展檢查時，應做好以下工作：第一，實行主查人責任制，明確職責，加大考核力度。第二，每年都應重點安排若干戶房地產開發企業作為重點檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎上，分析、剖析加強稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結合，加強對實行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財政、金融、審計等機構應加強聯手配合，互通營業稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯合開展對房地產的重點、交叉稽查。
4、實現房地產稅收一體化
在房地產稅收征管工作中，各級地方稅務、財政部門應以存量房交易環節所涉及的稅收征管工作為切入點，主動與當地的房地產管理部門取得聯系，建立有效的協作機制，加強信息溝通，整合征管資源，優化納稅服務。首先，各級地方稅務、財政部門應與房地產管理部門建立緊密的工作聯系，充分利用房地產交易與權屬登記信息，建立、健全房地產稅收稅源登記檔案和稅源數據庫，并根據變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數據庫的信息；定期將稅源數據庫的信息與房地產稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。其次要開展科技創新，開發“房地產稅費一體化管理”軟件，多方采集房地產企業的涉稅信息。同時建立健全部門間的協調與配合機制，明確部門職責。
5、提高稅務征管能力
一是要提高稽查人員的業務水平和政治素質。要在人員錄用上力爭吸收一些專業水平較高的人才，并定時組織培訓和學習， 提高工作效率；同時對稽查人員加強服務意識和職業道德方面的教育。二是改進征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產稅收征管的科技含量，在稅務機關之間、部門之間、稅企之間充分實現網絡互聯、信息共享。可由房地產稅收一體化管理領導小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產稅收一體化管理信息共享系統”，規劃、國土、房管、財政、稅務等部門相關信息要實現共享。同時加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產發票。
【參考文獻】
[1] 趙晉林：當前我國房地產稅制中存在的主要問題[J]．涉外稅務，2004（4）.
[2] 韓雪：我國現行房地產稅制的博弈分析[J]．稅務研究，2005（5）.
第4篇：房地產稅務管理范文
隨著我縣房地產業的快速發展，房地產稅收收入大幅增長，占財政收入的比重越來越大。但是房地產稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較多漏洞。根據國家稅務總局《關于進一步加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔20*〕82號）及有關法律、文件精神,為進一步加強我縣房地產稅收管理,發揮稅收調控職能,促進黟縣房地產業健康發展,現將有關事項通知如下：
一、提高認識，加強管理
房地產稅收是財政收入的主要來源之一，各鄉鎮和縣政府有關部門要充分認識房地產稅收的增長對黟縣縣域經濟發展的重要性，積極支持并主動配合財稅部門依法履行職責，做好房地產稅收征管工作。財政、房管等部門要加強溝通配合，要以契稅征管為抓手，全面掌控稅源信息，嚴格執行“先稅后證”的有關規定，把住房地產稅收稅源控管的關鍵環節，實現房地產諸稅種間的有機銜接，堵塞征管漏洞，不斷提高房地產稅收征管質量和效率。
二、堅持依法治稅，嚴格執行國家稅收政策
財稅等有關部門要嚴格執行《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國契稅暫行條例》、《房產稅條例》和《國務院關于加強依法治稅嚴格稅收管理權限的通知》（國發[19*]4號）等法律法規和文件精神，嚴格執行國家稅收政策，做到依法征稅，應收盡收，不得擅自越權制定出臺違反國家稅收政策的各種減免優惠政策，不得擅自變通國家稅收政策越權減免房地產稅收，不得隨意越權批準緩稅、欠稅。
三、建立房地產稅收聯席會議制度，確保房地產稅收征管取得新成效
為提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平，縣政府決定建立房地產稅收征管聯席會議制度，每月召開一次聯席會議，通報全縣房地產稅收征收管理情況、土地審批用地與擬審批情況、房地產交易辦證情況，及時研究解決房地產稅收征管工作中存在的問題，從而實現對房地產稅收的有效監控。具體分工如下：
發改委：定期按季反饋房地產企業開發項目批準文號、建設單位、批復項目、投資預算、項目選址等信息。
建設局：定期按季反饋城市拆遷、建設工程施工許可證號、建設單位、工程名稱、工程地址、施工單位、監理單位、開工日期、合同竣工日期、工程驗收證發放等信息。
國土局：定期按季反饋《國有土地使用證》發放情況及土地坐落位置、土地面積、建設工期、土地出讓或轉讓金收取情況，同時在辦理土地交易、產權變更時，負有檢驗是否完稅（包括營業稅、契稅等）的職責，對未完稅的土地不得辦理有關產權變更手續，并及時通知稅務、財政部門。
規劃局：定期按季反饋房地產開發項目總體規劃設計方案，包括開發項目名稱、性質、占地面積、建筑面積、容積率、可售面積、公共配套設施面積等。
房管局：在辦理產權變更時，應嚴格執行“先稅后證”的辦法，新房登記憑銷售不動產發票，“二手房”過戶憑地稅開具的應稅或免稅審核表，并定期按季反饋房產登記或房產過戶信息，著重審核過戶時完稅情況、過戶時交易價格是否具中介機構出具的評估價格。
地稅局：地稅局是房產稅的征收單位，定期反饋房產稅的征收情況，主動加強與國稅局及各協管單位的溝通與聯系。
國稅局：是新辦房地產企業所得稅的征收單位，及時整理匯總各新辦房地產企業的涉稅信息，加強對企業所得稅的征管。
財政局：負責全縣契稅、耕地占用稅的征管，定期按季反饋房地產交易契稅征收信息。
第5篇：房地產稅務管理范文
[關鍵詞] 房地產 稅收制度 構建
一、引言
房地產業在國民經濟發展中發揮著重要的作用，而房地產稅收既是調控房地產經濟的重要手段，又是國家財政收入的重要來源，但我國現行房地產稅收制度中卻存在著諸多的問題，目前在一些城市的試點的房地產稅“空轉”難以變成實際運轉，這就要求我們對其進行改革。雖然一些研究機構和學者對我國的房地產稅制改革提出了一些框架性的思路，但需要進一步完善，提高可操作性。筆者試圖設計一套符合中國國情的、簡化的房地產稅收制度方案，為我國房地產稅收制度改革提供決策參考依據，達到調控經濟、公平分配社會財富、優化土地資源利用。房地產稅收是一個綜合性概念，有廣義和狹義之分。廣義的房地產稅收是指一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅收。狹義的房地產稅收是指直接以房地產為征稅對象的稅收。房地產稅，有的專家學者或媒體稱為物業稅或不動產稅，筆者以為，“房地產稅”這個概念比“物業稅”描述更準確，更容易理解，在此我們使用狹義的“房地產稅”概念。
二、我國房地產稅收制度現狀
1.房地產稅收政策概況
目前在我國房地產業鏈中，房地產稅收涉及從土地使用權出讓到房地產的開發、轉讓、保有等諸環節。在我國現行的稅收制度中涉及房地產的有營業稅(銷售和租賃房地產、轉讓土地使用權)、個人所得稅(銷售和租賃房地產)、房產稅、土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅和房地產業的企業所得稅、城市維護建設稅、教育費附加以及已停征的投資方向調節稅等，直接以房地產為征稅對象的稅收也有房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅等6個稅種。
我國現行房地產稅收制度存在的問題主要表現在：稅種繁雜，流轉環節稅負重、重復征稅過多，一些稅種征稅范圍過窄、計稅依據不合理，稅負內外有別，稅外收費多，稅收征管的配套措施不完善，對違法行為的懲處力度不夠，導致房地產市場上的不公平競爭、稅收流失嚴重。
2.房地產稅收收入現狀
隨著近幾年房地產經濟的快速發展，我國房地產稅收收入也快速增長。與發達國家相比，我國房地產稅制設計不合理，房地產業稅費負擔過重，房地產稅收收入受房地產經濟的波動影響很大，各地房地產稅收入占地方稅收收入的比例也不均衡，一些大中城市的比例如成都、寧波等城市接近50%左右。
自2005年5月國家對房地產稅收實施先繳納稅款、后辦理產權證書的一體化管理以來，通過強化稅收管理，房地產稅收均出現了高速增長的態勢。以四川、山東、江西、江蘇的情況來看，2006年分別實現房地產稅收112億元、210.5億元、34.2億元和220億元，分別比上年增長61.5%、29%、21.5%和28.9%。房地產稅收占全部地方稅收收入的比重不斷提高，目前平均已達到20%以上，成為地方稅收收入的主要來源。
3.關于我國房地產稅收制度的研究現狀
在我國關于是否開征房地產稅(或物業稅)的問題引起了社會各界的普遍關注和討論，一些專家學者和研究機構對房地產稅進行了研究和探討。2007年國家稅務總局組織了以石堅為負責人的課題組對我國房地產稅收問題進行研究。
三、國外房地產稅收制度的經驗
目前，許多國家都建立了比較完善的房地產稅收體系，稅收制度具有“寬稅基、簡稅費、輕稅負”、“從價計稅、動靜結合、地方所有”的特點。“寬稅基”是指除了對公共、宗教、慈善等機構的房地產實行免稅外，其余的均要征稅。“簡稅費”是指一個國家設置的有關房地產的稅收種類相對較少，稅外收費也少。“輕稅負”是指國外房地產稅收中稅率一般都不高，如美國征收房地產稅收的50個州，稅率大約平均為1%～3%；在加拿大多倫多市物業稅稅率為1%。“從價計稅”是指絕大多數發達國家是以房地產的市場價值為計稅依據，即以財產的資本價值、評估價值或租金為計稅依據，只有少數國家以土地面積和賬面價值作為房地產稅的計稅依據。“動靜結合”是指既重視對房地產保有環節的征稅(靜態稅)，如加拿大的不動產稅、波蘭的房地產稅、泰國的住房建筑稅、日本的固定資產稅、法國的房屋稅、英國的房屋財產稅、韓國的綜合土地稅、巴西的農村土地稅；又重視對房地產權屬轉移環節征稅(動態財產稅)），如意大利不動產增值稅、其它國家遺產稅與繼承稅、贈與稅、登錄稅、印花稅和公司所得稅、個人所得稅。但對權屬轉移環節實行輕稅政策，以促進房地產的開發經營，有利于房地產要素的優化配置。如美國，對房地產的擁有和使用者，每年必須繳納房地產稅，且不分對象實行統一的稅率和征管辦法，對住宅實行減免和抵扣；而在開發經營環節的稅負相對較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有各種稅收政策的優惠。“地方所有”是指為了激發地方政府征收房地產稅的積極性，擴大基礎設施和公用事業的投資規模，房地產稅一般作為地方稅，是地方主要的財政收入來源，一些發達國家的房地產稅收入占地方稅收的70%以上。另外，發達國家已形成了一套相對成熟的房地產稅管理辦法和配套制度，如房地產產權登記制、估價制度、計算機管理制度，并建立了相應的機構。政府特別重視房地產稅種的設立和調整對經濟、社會以及資源配置的效應，把稅收政策作為調控經濟和調節收入的重要手段之一。
四、構建我國房地產稅收制度的原則和指導思想
1.構建原則
針對房地產稅制改革一些專家學者提出了不同的看法，筆者以為構建我國房地產稅制體系應體現公平、效率、簡化、民生四大原則。
(1)公平原則
稅收公平原則就是要公平建立稅制，公平運用稅收政策，國家征稅要使各個納稅人承受的負擔與其經濟狀況相適應，并使各個納稅人之間的負擔水平保持均衡。在征稅過程中，客觀上存在利益的對立和抵觸。如果政府征稅不公，則征稅的阻力就會很大，加劇偷逃稅收等違法行為，甚至引起社會矛盾。我國目前的房地產稅收體系有違公平原則，房地產稅制存在征收范圍具有選擇性、內外稅收政策不統一、重復課征等問題，妨礙稅收的橫向和縱向公平原則。
(2)效率原則
稅收的征收效率是指單位稅收成本帶來的稅收收入最高，稅收成本包括稅務機關在征稅過程中發生的費用即征收成本和納稅人在履行稅收義務過程中發生的費用即奉行成本。房地產稅制應通過以下途徑貫徹稅收效率原則：一是簡化稅制結構，降低稅收奉行成本，二是強化稅收調控房地產經濟的職能，促進房地產也的健康發展，三是優化稅收征管，節約征管費用，建立符合我國國情、高效率的房地產稅收征管制度。
(3)簡化原則
簡化原則是指房地產稅收制度必須既便于納稅人遵循，也便于稅務機關管理。簡化的原則包括統一內外資企業的房地產稅、減少稅種、簡化稅率檔次、減少稅收優惠和簡化征納程序等內容，這會大幅度減少稅收成本和提高稅收效率。
(4)民生原則
民生原則就是指房地產稅收制度要與不斷提高人民物質文化生活水平的社會生產目標相適應。房地產關系到國計民生，屬于“民生”的范圍，是居民生存、生活的基本需要，政府的房地產政策都應以民生為出發點，使“居者有其屋”、“居者優其屋”。如今，貧富差距越來越大，擁有房地產的數量差別懸殊，房地產稅收制度應通過不同的稅率設置來調節和緩解這種差距，這也是稅收“社會公平”的要求。
2.指導思想
以“簡化稅制、合并稅種、立租并費、稅負適度、自動穩定、調控經濟、便于征管”為指導思想和出發點，設計房地產稅收制度。
五、我國房地產稅收制度設計思路
1.稅種的設立
筆者認為房地產流轉環節的營業稅及城市維護建設稅、教育費附加和企業所得稅、個人所得稅繼續按原稅種開征，保持稅制的連續性；但對涉及再次轉讓房地產(二手房）和出租房地產的營業稅、個人所得稅稅負可適當降低，具體降低到多少，需要在調查的基礎上，通過分析研究后確定；調整營業稅中服務業、轉讓無形資產和銷售不動產稅目；取消對“三資企業”不征城建稅、教育費附加、耕地占用稅的稅收優惠。取消除工商稅務部門以外的房地產行政收費項目，將現行房產稅、土地使用稅、房地產稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、契稅、土地出讓金等項稅費合并，設立房地產稅種。
2.房地產稅稅制要素設計
(1)房地產稅的課稅范圍
房地產稅的課稅對象是什么、應設置哪些稅目、撤并或保留哪些稅費，一些專家有過少量不完整的闡述。筆者初步設想以擁有和轉讓的不動產、國有土地使用權為課征對象，適當確定和擴大征稅范圍，如將農村的經營用房、出租用房納入房地產稅的征收范圍。但是考慮到農村的經濟狀況和長遠發展，集體土地使用權不能納入課稅范圍。農村個人擁有的居住用房面積在限額范圍內和城鎮居民擁有的居住用房面積在限額范圍內且在新稅實施前購進的，實行減免稅優惠；居住用房面積限額由財政部與住房和城鄉建設部根據不同階段的社會發展狀況確定。設立房產交易、地產交易、房地產出租、土地征用、土地占用、房屋產權等6個稅目。
(2)房地產稅的納稅人
設想以擁有和轉讓的不動產、國有土地使用權的單位和個人作為房地產稅納稅義務人，內外統一，不分居民與非居民。對容易出現稅收流失的環節設立扣繳義務人，如個人出租房地產，以承租人為扣繳義務人。
(3)稅率
房地產稅可以設立多種稅率，不同稅目對應不同的稅率或稅率幅度范圍。對于房地產轉讓交易和租賃環節，中央制定統一的累進稅率，增強房地產稅的調控經濟的功能。稅率分幾個檔次和具體比例的確定要考慮兩點，一是不能因稅改而增加納稅人的負擔，二是加大調控經濟的作用。首先選擇具有代表性的地區、分類(城市與農村、高中低收入家庭、大中小房地產企業、不同所有制性質企事業單位)選擇企事業單位和房地產企業、居民等進行調查，通過調查收集數據，然后采用索洛經濟增長模型等方法測算分析房地產稅的效應、計算以前納稅人所承擔的相關稅收平均負擔，最終確定稅率。
(4)計稅依據和方法
房地產稅采取從價定率計稅方法，房產交易和地產交易稅目以交易差價(收益)為計稅依據，房地產出租稅目以租金收入為計稅依據，土地征用稅目以成交價格為計稅依據，土地占用和房屋產權稅目以評估價格為計稅依據。對于評估價格確定，由國務院制定房地產評估標準，縣級稅務機關根據標準，參照同類房地產價格，考慮房屋面積、地段、樓層、結構、每平方米建筑占地面積等因素確定評估價格，每3年評估一次。
(5)其他稅制要素
盡量減少稅收優惠政策。對個人納稅人的第一居所可以給予低稅率優惠，對其他居所適用正常稅率，這樣可以有效抑制居地產投機行為，保證房地產流通市場的穩健發展；對征用荒山、山地、灘涂可以適當減免，以促進這些土地的利用；對于房地產繼承、直系親屬間的房地產贈與、對有贍養義務人的房地產贈與、對社會福利救濟事業的房地產贈與等給予免稅，以形成良好的社會風氣。
納稅期限設計參照目前相關稅收政策的納稅期限確定，但是對居民個人納稅人房地產擁有環節的稅收以年為納稅期限，以方便納稅人履行納稅義務，節省納稅成本。其他稅制要素和納稅申報表等設計盡量從簡。
參考文獻:
第6篇：房地產稅務管理范文
一、凡從事建筑安裝及房地產開發的單位和個人（包括合伙建房）都是建筑安裝及房地產稅收納稅義務人。
二、負有建筑安裝及房地產稅收納稅義務的單位和個人，必須按照地稅機關的規定辦理稅務登記、設置賬簿，如實進行納稅申報，并在規定期限內繳納稅款。
三、各鎮（辦）應當依法加強對本行政區域內建筑安裝及房地產稅收征收管理工作的領導或協調，支持地稅機關依法執行職務，加強征管，征收稅款。
四、與建筑安裝及房地產有關的國土、規劃、城建、房產等部門和單位，應當支持、協助地稅機關依法執行職務。
五、建筑安裝及房地產稅收納稅人、扣繳義務人及有關部門和單位，應當按照地稅機關的規定如實提供與建筑安裝及房地產相關稅收納稅和代扣代繳、代收代繳稅款有關的信息、證明及其他有關材料。
六、地稅機關必須大力加強日管，對地稅人員導致不征或者少征應征稅款的，按照相關規定依法處理。
七、地稅機關要充分發揮稅務稽查的職能作用，選準重點區域，按照稅收法律規定組織開展建筑安裝及房地產稅收專項檢查。要重點檢查無資質建筑安裝及房地產開發商的稅收繳納情況，確保建筑安裝及房地產稅收稅負公平。有關鎮（辦）應協助配合，確保專項檢查工作取得實效。
第7篇：房地產稅務管理范文
關鍵詞：我國；房產稅改革；有效政策；探析
一、進行我國房產稅改革研究的重要意義
在進行我國房產稅改革的有效政策的研究的過程之中，為了保證我國房產稅改革的改革效果，要充分的考慮到目前我國的房地產事業發展的社會經濟背景，與此同時，還要充分的考慮到我國的房地產經濟事業在接受我國房產稅改革的過程中，對自身的發展情況的影響。具體的來說，我國房產稅改革主要包含有以下幾個方面的改革措施：進行對我國房產稅的種類的改革、進行我國房產稅的稅收額度改革、進行對我國房產稅的稅收類型分類的改革等，這些我國房產稅改革的內容和措施也是各不相同的。
進而通過對我國房產稅改革各個方面的內容總結，總結制定出合理有效的我國房產稅改革策略。針對這樣的情況，就需要我國房產稅征收部門在進行我國房產稅改革策略制定的過程之中，堅持合法合理的房地產經濟管理原則，保證我國房產稅改革可以在最大效率的保證房地產行業的發展，獲得最大化的房地產利益。與此同時，我國房產稅改革在進行的過程中，還要增強我國房產稅稅收的應用范圍，建立一套完善的我國房產稅征收體系，提升對我國房產稅征收的應用水平，保證我國房地產事業的持續快速健康發展。
二、我國房產稅改革的基本概念
房地產行業作為第三產業的大頭部分，房地產行業是我國社會經濟的重要組成部分，我國房產稅也是我國稅收的重要組成部分之一。從一般意義上講，我國房產稅的征收過程是依托于房地產行業存在的，但是，如果從更深層次的角度來考慮，我國房產稅改革又不僅僅局限于對于房地長行業發展這一領域。我國房產稅改革正在逐步的進行房地產行業的各個領域的完善進行研究。針對這樣的情況，也可以說我國房產稅改革過程就是對現有的房地產水稅收征集過程的完善處理過程。
在進行我國房產稅改革的過程中，要充分的考慮到我國的房地產經濟行業的高風險性特點，在我國房產稅改革過程之中，進行我國房產稅改革各項措施的分類處理，這就決定了我國房產稅改革要充分的滿足各項要求的實際需要，將我國房產稅改革和我國政府職能部門的相關政策進行有效的聯系優化，通過我國房產稅改革優化，促進我國房地產行業的快速發展。
三、我國房產稅改革研究的具體方向
1.根據稅制來制定我國房產稅改革策略
發放稅制來進行我國房產稅改革策略制定是進行房地產稅改革方式之一，通過這種方式，我國房產稅征收部門有著以下的優勢：可以進行對于房地產企業的實際發展情況，以及房地產企業的經濟獲取情況進行我國房產稅改革的制定。針對這樣的情況，采用根據稅制經濟發展來制定我國房產稅改革策略的方式可以妥善的解決房地產經濟的發展問題，進而保證我國的房地產稅收的基礎上，促進我國房地產經濟的發展。但是，根據稅制經濟發展來制定我國房產稅改革策略的方式也存在著提升房地產經濟管理部門資本成本，導致房地產稅收過程進行研究的脫節問題，導致房地產稅收改革的作用難以得到有效的發揮。
2.根據征稅范圍來制定我國房產稅改革策略
在進行我國房產稅改革的過程中，為了保證我國房產稅改革的公平性發展，根據征稅范圍來制定我國房產稅改革策略，通過這種方式，房地產經濟可以在公正的環境下，促進我國房地產經濟的發展。具體的來說，目前的根據征稅范圍決定了我國的房地產征收過程中，存在著城市體系和農村體系。由于房地產行業是一項復雜的經濟運行過程中，具體的來說，房地產經濟管理部門進行管理的過程中，所涉及到的各種影響因素是多種多樣的。從這些各式各樣的因素進行總結研究，可以發現，地理環境因素和經濟發展因素也是制約我國房地產行業發展的重要因素之一。在這樣的背景下，在進行我國房產稅改革策略的制定過程中，如果房地產稅收管理部門不能夠很好的評估一個房地產項目的稅收征收范圍，很有可能導致我國房產稅改革策略難以滿足我國社會經濟發展的需要。
3.根據我國社會經濟的發展來制定我國房產稅改革策略
隨著我國社會經濟的持續快速發展，我國農村地區的經濟開始逐步的發展起來，在傳統的我國房產稅策略營養過程中，主要的稅收來源都是來自城市的稅收來源。在農村的我國房產稅管理過程中，并沒有意識到對于我國房產稅的完善研究。相比較于上文介紹的稅制經濟發展策略制定的方式，通過進行我國農村地區的我國房產稅的改革研究，可以充分的保證這一經濟領域的稅收得到合理的利用，促進我國財政稅收的發展。但是，在實際的發展過程中，我國房產稅改革策略應用過程中，我國房產稅改革策略要對相應的僵化管理思維進行樣的劃分研究，科學合理的進行我國房產稅改革策略的制定研究，在保證房地產行業的基本稅收的過程中，有效的促進我國房地產經濟的發展。
四、桎梏房產稅改革策略應用的原因
1.房地產經濟資本成本負擔重
在進行房產稅改革的過程中，要充分的考慮到，房產稅改革過程不能給房地產經濟帶來成本負擔，保證我國房地產經濟的可以穩定的發展。但是，在實際的運行過程中，由于房地產經濟的經營周期很長，這就導致房產稅的征收過程很容易產生和房地產企業的內部矛盾問題，在嚴重的情況，甚至有可能導致房地產企業出現資金鏈斷裂的情況。與此同時，隨著房產價格的逐步提升以及國家的相關政策的改變，房地產經濟在發展的過程中，所遇到的問題也正在逐步加多，這些都加重了房地產經濟的資本負擔。針對這樣的情況，在進行房產稅改革的策略研究過程中，要充分的考慮到房地產行業的發展情況，保證房產稅改革的可持續性。
2.房產稅改革的政策影響因素
在進行房產稅改革的過程中，要充分的考慮到各種政策因素對于房地產經濟的影響，并進行相關的房產稅改革策略的制定。因此，可以看出，在進行房產稅改革的過程中，要在對房地產經濟發展的各種策略的研究過程中，完善房產稅改革策略，優化房產稅征收體系。針對這樣的情況，政府職能部門要對房地產行業的發展策略進行研究，保證房產稅改革策略可以滿足房地產行業的發展趨勢。除此之外，房產稅改革要和政府的相關政策法規進行縝密的聯系，在保證房產稅改革的應用效果的基礎上，促進我國房地產稅制改革的發展，進而促進我國房地產行業的發展。
3.房產稅改革的風險因素
在進行房產稅改革過程中，由于房產稅改革是一個長期的動態過程，因此房產稅改革是一個周期很長的項目。與此同時，房地產行業的資金控制過程是一個很嚴峻的問題。針對這種情況，就要求對房產稅改革過程中可能出現的風險因素進行總結研究。與此同時，由于房產稅改革的風險因素，在進行房產稅改革的研究過程中，要對這些風險因素進行總結研究，杜絕房產稅改革的風險因素，促進房產稅改革的正常推行。
4.房產稅改革的波動因素
房地產行業在我國的經濟社會之中扮演著重要角色，是我國的支柱性經濟行業之一，針對這樣的情況，為了保證我國經濟的穩定發展，就需要對房產稅改革的波動影響進行控制。但是，由于房地產改革過程的不穩定性，要對房產稅改革的變化進行穩定性研究，進而保證房產稅發展的穩定性。進而有效的保證房地產經濟管理的正常運行。例如，當房產稅改革策略制定完畢之后，要根據當前的房地產發展情況進行嚴格的制定管理的。針對這樣的情況，就需要房地產管理過程進行持續性的優化處理，促進房產稅改革作用的發揮。
五、我國房產稅改革有效政策
1.簡化我國房產稅的稅制制度
無論是采用何種我國房產稅改革策略，都要對現有的我國房產稅進行簡化處理，與此同時，為了解決我國在房產稅方面實行內外兩套稅制的問題，在進行管理的過程，不斷進行稅制的優化處理，防止重復的稅收。針對這樣的情況，就需要房地產稅收管理部門應該完善的規劃現有的房地產稅征收體系，對房地產企業的實際發展情況和當地區域的發展情況進行總結研究，完善我國在房產稅方面使用的研究體系。具體的來說，就要求房地產稅收管理部門的制定者形成稅制制度的簡化處理意識，不斷關注我國房地產市場的發展態勢，不斷研究國家頒布的政策法規，建立完善的房地產稅收管理體系，促進房地產企業和稅收管理的持續健康快速發展。
2.嚴格控制房地產稅的減免范圍
在進行我國房產稅改革的過程中，要考慮到房地產項目的復雜性特點，并充分的考慮到房地產頁的實際發展情況，對實際上有困難的房地產企業進行照顧。針對這樣的情況，在房地產稅收管理部門進行我國房產稅改革的過程中，對房地產企業要有深入的了解。具體的來說，房地產稅收部門可以專門成立項目調研機構，深入的進行對房地產企業的運行狀態研究，更加科學合理的規劃我國房產稅改革的發展方向，盡可能的讓稅制的改革滿足房地產行業的發展需要。
3.完善房地產稅的改革依據
房地產稅的改革依據的完備程度將直接影響到房地產行業的運行情況，在房地產企業這種需要有大量資金存在的企業更顯得尤為關鍵。針對這樣的情況，就需要在進行房地產稅的改革過程中，建立一套完善的改革管理體系，加強對房地產稅的改革控制，保證房地產的策略改革過程的每一個細節都得到合理的考慮與解決。與此同時，房地產稅的改革過程還應當充分的考慮到企業的經濟發展情況，系統的規劃房地產改革問題，提升房地產稅的改革效率。
結論
綜上所述，由于房地產行業是我國經濟的重要組成部分，房地產行業也存在著運行周期長、受國家政策的實際特點。因此，就需要對房地產行業的稅收制度進行持續性、動態性的改革研究，保證房地產稅的改革過程可以促進房地產行業的持續快速健康發展。針對這樣的情況，就需要對房地產稅的改革過程進行嚴格的分析研究，不斷完善房地產稅的策略改革結構，建立完善的房地產稅的改革體系，促進企業的平穩運行。（作者單位：內蒙古財經大學職業學院）
參考文獻：
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第8篇：房地產稅務管理范文
(西南財經大學，成都611130)
內容提要：現行房地產稅主要承栽了經濟調節和收入分配功能。未來納入地方稅系作為重要稅源的房地產稅應主要基于受益原則和資源配置功能。本文認為，受益原則和資源配置功能不僅決定了房地產稅作為地方政府重要收入來源的可持續性，同時也為地方政府轉變治理方式提供了內在激勵。
關鍵詞 ：房地產稅 受益原則 地方稅系
中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A文章編號：1672-9544( 2015 )09-0059-04
[收稿日期] 2015 -01-20
[作者簡介]陳隆近，經濟學博士，財政稅務學院副教授，主要研究方向為公共經濟學、城市和區域經濟學、公共政策。
2014年10月，財政部長樓繼偉撰文指出，新一輪稅制改革的內容之一是“加快房地產稅立法并適時推進改革……使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。這一表述不僅體現了將房地產稅收入劃歸地方的明確思路，也強調了房地產稅在地方收入來源中的重要地位。2014年11月，《廣東省深化財稅體制改革率先基本建立現代財政制度總體方案》公布實施。其中“通過房地產稅等改革，使房地產稅等財產行為稅成為縣（市）級主體稅種……以增強市縣政府履行事權和支出責任的保障能力”的提法進一步突顯了房地產稅在未來地方稅系中的關鍵角色。盡管被改革方案賦予了重要使命，房地產稅還仍然不是一個法定清晰的單獨稅種。當前所謂的“房地產稅”涉及了現行的房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、企業所得稅、營業稅、個人所得稅、城市維護建設稅、契稅、印花稅等十余個稅費種類。房地產稅要統一，最大的難處或在于土地產權。本文的主旨不在于探討如何統一，而是假定在統一歸為物業稅以后，作為地方政府可持續收入來源的房地產稅應該承載何種功能，以及這樣的功能取向對于地方政府治理方式轉變的意義。
一、現行房地產稅的兩大功能取向
1998年，國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》宣布全面停止住房實物分配，逐步落實住房分配貨幣化。1999年，財政部、國家稅務總局、建設部等部門先后單獨或聯合了《關于調整房產稅和土地使用稅具體征稅范圍解釋規定的通知》《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》等文件，涉及到了房產稅、土地使用稅、土地增值稅、營業稅、契稅、個人所得稅等房地產稅種，總體體現了繁榮住宅市場和鼓勵個人購房的基調。
2005年以來，面對持續上漲的房價，中央悉數動用了包括稅收政策在內的調控手段加以干預。2005年，七部委聯合的《關于做好穩定住房價格工作的意見》明確指出，“要充分運用稅收等經濟手段調節房地產市場，加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。”比如，國家稅務總局于2007年《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，就是試圖以土地增值稅“預征”改“清算”的方式擠壓房地產泡沫。201 1年，上海和重慶試點個人房產稅。到了2013年，北京、廣東等地甚至出臺了“嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅”的嚴厲措施。
在這樣一系列的政策干預中，房地產稅實際上被賦予了兩重功能。一是抑制房地產過度投資帶來的經濟泡沫和通貨膨脹，屬于經濟調節功能。且不論房地產稅是否實際抑制了房地產過熱，在追求經濟調節功能的同時不能忽視了政策“亂棒”下的超額負擔問題。比如，在對住房轉讓征收20%個人所得稅的政令下，出現了為二套房避稅而假離婚等亂象①。僅北京市2013年前三季度的離婚登記數量就同比增長了40%⑦。這樣的房地產稅政策很難對房型、人群等精細區分，事實上是以效率和公平為代價來為經濟猛踩剎車。
對房地產的稅收調控還往往被賦予了收入分配功能，即讓富人少買房，讓窮人買得起房。在2011年1月財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部有關負責人就房產稅改革試點答記者問時就明確指出“房產稅是調節收入和財富分配的重要手段之一，征收房產稅有利于調節收入分配、縮小貧富差距③。”然而，即便所有的房地產稅都由富人繳納，窮人也不會自然買得起房。如果是追求收入分配功能，就應該取之于富人，而用之于窮人。至于房地產稅哪里去了，是否用于了幫助窮人安居卻并不下文。
無論曾經實現與否，房地產稅的上述兩重功能都將面臨調整。隨著房地產稅成為地方稅，卻仍要地方接棒執行應主要歸屬中央的經濟調節和收入分配功能，其成敗并不難預見。有媒體報道，地方政府對此前可能的房產稅擴容無一響應、普遍反對。這事實上已反映了房地產稅目前的功能取向與其未來作為主要地方稅種之間的內在矛盾。
作為最主要的物業稅構成，房地產稅在國外一般都由地方政府加以征管。依據多層級政府背景下的規范財政理論，涉及房地產稅的地方收支行為應主要體現增進效率的資源配置功能。如果不正視并明確房地產稅作為地方稅的這一主要功能，不僅不能達成其應有的政策效果，也將因此而遲滯我國地方稅系的全面建成。
二、受益原則下房地產稅作為地方政府收入來源的可持續性
地方稅系中的房地產稅應主要基于受益原則和資源配置功能是國外理論界和實務界的基本共識。房地產稅的資源配置功能可以表現為引導房地產開發商和購買者的行為選擇。比如，England eta1(2013)分析了美國的數據后發現，當房地產稅提高時，均衡中的住房和車庫面積也相應減小了。
為地方公共服務提供持續穩定的收入來源是房地產稅實現資源配置功能的另一表現。房地產稅收入的可持續性首先得益于其稅基流動性小于消費稅、所得稅等稅種，從而一方面減少了納稅人在資源配置上的行為扭曲，另一方面也降低了地方政府靠犧牲收入來穩固流動稅基的不菲代價(Norregaard,2013)o Alm(2011)、Doerner and Ihlanfeldt(2011)和Lutz et al(2011)的研究成果都顯示，在2006年美國相繼出現房價大跌、次貸危機、經濟蕭條之后，房地產稅相對于消費稅、所得稅等稅種更缺乏價格彈性，從而在地方收入銳減時起到了很好的穩定作用。
更為重要的是，作為物業稅之一的房地產稅在居民的稅收貢獻和服務享有之間建立起了牢固的關聯，因而集中體現了付稅的受益原則(Hamilton，1975，1976)。如果某人對某地的某種公共服務需求很大，則可以前往當地定居，并為此支付相應的房地產稅(Oates，1969)。房地產稅因此更像是居民基于地方政府在公共服務上的表現所進行的自愿付費。事實上，對于治安、消防這樣的公共服務，以房地產稅融資比按次收取使用費更具有現實操作性。
理論上講，只要一地政府比另一地政府更能提供質優價廉的公共服務，就自然有人希望遷入并心甘情愿地納稅。換句話說，只要地方政府穩定持續地提供質優價廉的公共服務，也就有持續穩定的收入進賬而不必擔心人不敷出。事實上，我們經常看到在學區房上擲以重金的家長無需知曉Tiebout(1956)模型卻正如其描繪的那樣，在受益于地方教育服務的同時，也將為轄區政府貢獻了穩定持續的房地產稅收入。
稅收“取之于民，用之于民”已是耳熟能詳的說法，但即使是在收入分配之外，兩個“民”字也有“貧”、“富”之分。在受益原則下，房地產稅將事實上集中表現為“取之于富人，用之于富人”。比如，只有收入寬裕的家庭才買得起昂貴的學區房，也才因此享受得到高水平的教育服務。此外，為了保證受益原則下成本和受益的對等，政府還可以或應當采用所謂“分區(Zoning)”措施，限制開發商在學區內修建面積過小或質量過低的住房，從而不讓低收入購房者在高水平服務上“搭便車”(Fischel，1985，1992)。
房地產稅在此遭遇的爭議實際上是受益原則下任何一種地方稅都難于避免的。對此，世界范圍內的普遍做法不是因噎廢食，而是一方面基于受益原則，充分發揮房地產稅在地方稅系中持續穩定的籌資功能，另一方面通過上級政府數額合理的一般性轉移支付來鞏固各地政府的基本財力，從而讓低收入家庭也能享有合格的公立教育等服務。
三、受益原則下房地產稅對于地方政府治理方式轉變的意義
受益原則下的房地產稅不僅是地方公共服務的融資工具，同時也提供了地方政府改善治理的激勵機制。在Tiebout(1956)所描繪的理想圖景中，居民按自己的偏好在各地之間選擇稅收貢獻與服務享有最相匹配的轄區作為住地。這一“用腳投票”的機制促使希望增加房地產稅收入的地方政府通過改善公共服務質量來提高房地產價值。Glaeser(1996)認為，如果住房需求缺乏價格彈性，房地產稅對于地方政府的激勵效應比一次性總付稅還要顯著。Fischel(2001)則指出，地方上的政策效果與地區或全國的重要區別在于支付房地產稅的居民對地方事務具有更強的關切，會更直接地向地方官員施壓，從而更好地監督了公共服務的提供效率。
在美國，絕大部分房地產稅收入被用于地方基礎教育。Hoxby(1999)對比研究了上級撥款和房地產稅自籌這兩種基礎教育的融資方式。她發現，在控制了其他影響因素后，房地產價值的升降很大程度上反映了地方基礎教育質量的高低。與上級撥款相比，房地產稅自籌在成本有效性相似的同時，克服了在基礎教育質量的直接評估中難于解決的信息不對稱難題。
在挪威，地方政府可以選擇是否開征房地產稅。這為研究房地產稅對地方治理的激勵效應提供了難得的機會。在控制了潛在的選擇性偏誤后，Borge and Ratts(2008)發現，開征了房地產稅的挪威地方政府在污水處理上的成本要低20%。類似地，Fiva and Rnning (2008)則注意到，房地產稅對于基礎教育服務質量的促進作用表現為學生們在挪威全國性考試中的成績提升。
Presbitero et al.(2014)在考察了22個經濟合作與發展組織(OECD)成員國1973年-2011年間的財政收支后發現，如果房地產稅在一國地方政府收入中的比重越高，該國越不容易出現收不抵支的情況。他們認為，房地產稅在地方稅系中的重要性與財政平衡之間的正向關系源自于房地產稅強化了地方居民密切關注地方政府收支行為的動機。
如果說“財政是國家治理的基礎和重要支柱”，那么政府的收支就不能機械地理解為只是收錢、花錢的問題。深層次的財稅改革不僅要在數額上尋求財政收入與公共服務的對等，更應該著眼于構建一套促進政府收支合理運轉的激勵機制。當前的房地產稅改革固然有充實地方政府收入的現實考慮，但房地產稅與地方公共服務提供之間的密切關聯，以及地方居民支付房地產稅時的“真實痛感”同地方政府改善治理之間的強烈激勵讓我們有理由賦予這一改革更大的期許。
四、結論
第9篇：房地產稅務管理范文
關鍵詞：房產稅；評估；稅收征管
一、關于房產稅評估的文獻綜述。
（一）、關于我國房產稅評估問題的研究。
和戰紅（2011）從三個方面描述了我國財產稅的評估問題：
①評估機構制度問題。以正式制度或外在制度為主，制度層次較低。在評估活動視角上，制度缺失嚴重。②職業道德與倫理規范的問題。目前只有《房地產估價規范》有部分關于房地產評估職業道德的約束，但只在于道德行為的約束，缺乏道德的管理制度。③評估人員管理制度問題。現有制度在很多地方對違規行為沒有界定清楚，給監管部門帶來了操作上的困難。
韓靜（2011）提出我國在相關法律及評估技術上的不足：
①房地產估價方面的法律體系不健全。隨著房地產交易增多，房地產估價的盲點逐漸增多，由于估價不合理造成了許多法律糾紛。②評估技術落后。中國目前開發的評估軟件缺乏大量的評估案例，評估機構要花大量時間去搜集相應的信息數據進行分析。
李亞明等（2010）等認為我國房地產評估風險較高，并從7個方面總結了評估風險的來源：1，業務承接；2，現場勘查；3，估價技術；4，估價人員的個人態度和能力；5，報告使用；6，管理因素；7，環境變化。此外，評估機構較多且評估機構間不正當競爭的局面，違背了評估行業的一些基本原則，也使房地產評估師的執業風險較高。
綜上所述，從評估機構、行業道德、人員管理、相關法律與技術以及風險等多個角度，可全面地了解國內在房產稅評估中存在的亟待解決的問題。這與國外的情況相比，問題似乎比較糟糕。但是，方法總比困難多。我國學者在借鑒國外先進經驗的基礎上結合我國國內的基本情況，提出了相應的見解。
（二）完善我國房產稅評估的對策研究。
史新（2010）從法律方面認為我國要建立完善的房地產稅基評估體系，就要建設相關的法律制度。法律制度是房地產稅基評估各項制度建立和運行的保障。房地產稅基評估制度中涉及到的各種權利義務關系和制度安排需要通過法律的形式予以確定。
袁韶華（2010）在借鑒國外的評估管理制度的基礎上，對我國的估價行業發展提出以下建議1，完善評估機構的分級制度，改變按評估價值收費的評估制度，加重對評估技術難度的考量。2，建立評估復審制度，由權威估價師組成復審專家委員會，負責有爭議的評估結果的復審。3，建立評估保險機制，增強行業風險承擔機制，提高行業社會公信力。
樊慧霞（2011）在評估方法上認為1，我國應綜合利用各種評估方法的優點，建立以“市場比較法為主，成本法和收益法為補充”的評估體系。2，采用“批量評估為主、單宗評估為補充”的房地產稅基評估技術。我國應采用“批量評估為主、單宗評估為補充”的房地產稅基評估技術，促進房地產稅基優化的實現。
玄永生等（2011）提出我國應該充分利用GIS等現代信息技術手段收集房地產數據，不僅可以正確地掌握房產稅的基礎數據，且還可以將GIS技術與CAMA技術有效結合，促進整個房地產稅基評估系統的建立與優化。
從上面的介紹中可以看到國內的一些學者在法律健全、評估制度、評估方法以及GIS信息技術的應用等方面提出了解決國內房產稅評估的方法。特別是GIS與CAMA的結合，這個是全新而先進的方法，如能應用到我國的實踐中，可很大程度的解決我國在此方面的問題。
二、關于房產稅征管的文獻綜述。
（一）關于我國房產稅征管中問題的研究。
譚獻軍（2012）認為我國房產稅征管中出現的問題有：1，企業列支不規范，日常稅收管理不到位。2，征管力量較薄弱，人員素質有待提高。目前，從事房地產稅收征管的人手少，稅收信息化程度較低，不能完全滿足房地產行業稅收管理科學化和精細化管理的需要。
陳良照（2012）認為配套制度不健全，是導致稅收征管難度大的主要問題。我國財產登記制度不健全，致使不少稅源流失，嚴重影響稅收征管的力度。同時，我國稅制改革需要進行財產評估的稅種和數量很多，房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段很不健全，目前無法幫助實現房地產稅收的順利征收，稅收征管難度大。
（二）完善我國房產稅征管的對策研究。
李曉紅（2012）認為政府應完善房產登記信息統計系統。建議增加技術和資金的投入，指定一個職能部門牽頭，多個相關部門參與，建立完整的全國性房產信息數據統計系統，并且多部門配合同步及時更新。
李敏（2010）認為政府應該在稅務部門內部建立評稅機構和專職評稅人員，加大房地產稅收征管的力度。此外，要理順城市土地和房屋管理體制，改變目前多頭管理的積弊，為房地產稅收的課征創造良好的環境。
張德勇（2011）從征管模式上提出：為適應完善房產稅的需要，稅收征管機制必須加快從既有的間接稅征管模式向直接稅征管模式轉型。另外，進一步完善房產稅所帶來的稅收征管機制轉型，也有利于為其他直接稅的征管奠定基礎。
譚獻軍（2012）認為我國應該細化房地產一體化管理流程，實行跟蹤管理。以契稅為關口，根據房地產有關信息、有關稅種相關資料的傳遞反饋，對每個稅種的征管環節和辦理程序進行細化，形成一條有序操作的傳遞鏈條。
蔣思江等（2011）認為必須加大稅法宣傳力度，增強自覺納稅意識。房產稅政策并不復雜，但不同企業對房產稅的政策有不同的需求，所以宣傳工作也要強調針對性，通過多場次的政策輔導與培訓，切實滿足企業的不同需求。做到征收與宣傳相結合，管理與服務相結合，推進房產稅稅收政策深入人心，積極引導納稅人自覺申報納稅，形成良好的征納環境。
綜上所述，在完善我國房產稅征管的政策中：加大稅法宣傳力度，可以在意識形態上提高納稅人的納稅意識，一定程度上增強稅收的征管，但還是遠遠不夠的。必須在程序及模式上加以改進，在技術上加以引用，才能有效地完善我國的房產稅的稅收征管。（作者單位：中南財經政法大學財政與稅務學院）
參考文獻：
[1]和戰紅.試論我國房地產評估制度的現狀及改進路徑[J].華章期刊，2011.4.
[2]韓靜.中國房地產評估中存在的問題及對策研究[J].中外企業家，2011.9.
[3]袁韶華，翟鳴元.國外房地產評估制度及對我國的啟示[J].湖南工業職業技術學院學報，2010.8.
[4]樊慧霞.優化我國房地產稅基批量評估方法體系的政策建議[J]. 內蒙古財經學院，2011.1.
[5]玄永生，王建忠，王余丁.我國房產稅稅基評估問題研究[J].環渤海經濟望，2011.4.
[6]譚獻軍.關于加強房地產行業稅收征管的幾點思考[J].中國稅務，2012.12.
[7]李曉紅.目前我國推行房產稅改革的必要性及問題對策研究[J].中國經貿導刊，2012.8.
[8]張德勇.進一步完善房產稅的幾個問題[J].稅務研究，2011.4
[9]陳良照.我國房地產稅收體制的現狀分析與建議[J].浙江稅務網，2012.8.
