房地產考察報告精選(九篇)
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第1篇：房地產考察報告范文
關鍵詞：開發；招投標；存在形式；程序；問題；措施
Abstract: with the development of economy, real estate development project recruit, bidding existence is more outstanding, not only can let the enterprises to carry out fair competition, but also can be a very good constraints in the construction of the enterprise consciousness, thus making real estate development project bidding by the looks is important.
Key words: development; The bidding; Form; Program; The problem; measures
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2013）
房地產開發公司工程招投標中存在許多問題，關于成本的控制，合同管理的風險，履約的風險，資金的壓力，在建資金的支付風險，承包商的信譽風險，低價中標可能帶來的隱患，施工圖紙不齊全的缺陷，違章開工的風險，指定分包商與總承包商的制約關系的管理等問題。
一、房地產開發工程招、投標的基本形式
房地產開發工程招投標的模式基本上都采用招標的形式，合理低價中標。基本上包括以下幾種確定中標單位的方式：
1.公開招標，是指三家及以上投標單位進行招標；
2.詢價招標，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購.比較緊急的售樓工程.政府壟斷/技術壟斷環境下的采購等），對2家或以投標單位進行詢價，經過簡單比選后確定供應商；
3.直接委托招標，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購.比較緊急的售樓工程.壟斷環境下的采購或沿用前期供應商等），直接與某一供應商簽訂采購合同或確認為認價單位的采購模式；
4.戰略招標，是指為發揮房產集團規模化優勢，將若干普遍適用于多數開發類項目的大宗材料設備進行集團同意戰略招標的模式。
二、房地產開發工程采用招投標模式的內容一般包括：
1.前期工程：包括前期設計.咨詢.勘察測繪.監理等工程，一般采用邀請招標，或者詢價方式確定中標單位；
2.建筑安裝工程：包括基礎工程.總承包施工工程.精裝修工程.外立面工程.門窗工程.給排水工程.采暖工程.通風空調工程.電梯及裝修工程.強電.弱電.消防.燃氣.夜景照明工程等；
3.基礎設施工程：配電、道路工程、園林景觀及綠化工程、雨污水工程.給水工程、電信工程.數字電視工程；
配套設施工程：配套學校.幼兒園.居委會等工程；
物業前期服務類工程：物業服務單位招標等；
房地產開發工程招投標的程序。
三、招標程序包括：
1.招標計劃階段：根據項目經營計劃與總進度計劃的要求編制采購計劃，
2.招標準備階段：
（1）進行考察，確定入圍單位，對入圍單位的要求，應根據工程建筑面積或目標成本金額的要求來定。一般在已有的合作過的供應商里選擇，或者通過考察來增加新的供應商。對于供應商信息庫現有的合格及優秀供應商，可不進行考察，直接入圍；其他的供應商應進行考察。考察可通過書面文件審核.實地考察或二者結合的方式進行，負責寫成考察報告。
（2）確定合同形式.編制招標文件。
為了控制招標定價的風險，在合同形式的選擇上要求：
a.施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；
b.當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標，并應盡量對措施費項目進行包干；
c.當采用費率招標時，應盡量明確人工費.材料費.機械費.總包服務費等的計價方式；
d.當采用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定后120日歷天內，應根據施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；
招標文件通常包含投標須知.技術要求.商務要求.投標格式.工程量清單.招標圖紙等相關資料。必須準備齊全，前后呼應，以減少漏洞。
（3）審批入圍單位，審批招標文件
在完成入圍單位的選擇和招標文件的編制后，在房產公司項目內部，必須對這些資料進行詳細的審核。
3.招標實施階段；
包括發放招標文件.踏勘及答疑.回標.開標.評標（技術標評標.商務標評標）.定標.合同簽訂
4．合同簽訂階段
包括發放中標通知書和合同簽訂兩個階段，一般還會要求中標單位提交履約保證書或者保函。
四、招投標過程中存在的主要問題
房地產開發工程招投標在整個房地產開發過程中是一個很重要的一環，同時也是房產開發過程中比較復雜.難度較大和風險可控要求較大的一環，中間過程繁瑣而且復雜，選好單位的風險把控很重要。主要存在的問題有：
1.招標的時間緊
要想順利完成招標，找到合適的中標單位，必須要有充分的準備時間和實施時間，時間越充足，可把控的可避免的風險會越少，而實際操作中，房產開發的程序是一環緊扣一環，往往設計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標的時間是很緊張的，
2.成本制約要求很高
開展招投標工作的原則目的就是降成本，招標的結果最能體現成績的也就是招標金額，經常定標的原則就是最低價中標，合理低價中標。給負責招標的管理部門壓力較大，實施難度較大，成本降低了，質量也得跟上去，優質低價永遠是最高的要求，但是實施起來卻往往是低價低質。
3.往往不具備整套完善的施工圖
招標時間緊，設計圖紙不夠完善，就需要提前確定總包單位，為了搶工期，搶預售的節點時間，往往會用不完善的施工圖甚至是擴初設計圖.甚至是方案設計體就開始計算工程量，進行模擬工程量招標工作，這里面隱含的成本控制的風險極大，既要覆蓋全面，不要出現大部分的漏項以回避報價的風險，又要回避施工圖紙不齊給后期實施帶來的簽證變更的風險。
開發.設計.招標穿行甚至是邊設計邊施工邊辦理相關施工前期申請手續的三邊工程，給招標工作帶來諸多的不確定性，嚴重的影響招標工作的質量，為以后的實施帶來很多隱患。
4.如何解決存在的問題---相應的對策分析
（1）給招標工作盡量充足的時間，招標過程是比較復雜和繁瑣的，只有做好了充分的準備工作，實施起來才會有的放矢，保重點，盡量避免風險；
（2）對于招標入圍單位進行充分的考察與調研，尤其是項目經理.施工隊伍要嚴格考察，不能流于形式；
（3）施工設計圖紙盡量完備，招標前招標采購部門要和設計充分的溝通；
（4）盡量采用公開招標的模式，只有公開招標，才能做到最大程度的公開公平和公正；
（5）對于施工圖紙完善的工程，盡量采取固定總價的合同方式；
（6）前期工作銜接好，配套的審批手續抓緊落實，一環扣一環，盡量減少內耗；
（7）房產公司內部的管理要嚴格，對于評標過程要有制度可遵循，內部控制要嚴格，做到公正的評標。
參考文獻：
第2篇：房地產考察報告范文
關鍵詞：房地產；招投標管理；對策
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
前言
當前國內外的房地產項目招投標已經成為最普遍、最重要的項目采購方式。房地產項目招投標在整個房地產開發過程中是很重要的一環。招標采購關乎到整個房產項目能否有效控制成本，項目能否盈利，施工能否順利開展。所以，加強房地產項目招投標工作的管理，用科學發展的思想武裝我們自己的企業，就顯得尤為重要。
一、房地產項目招標投標的特殊性
1、房地產項目招標投標工作的內容間歇重復房地產企業招標投標工作的間歇重復性體現在兩方面。首先，房地產企業（招標部門）開發不同的房產類型項目，因此房地產企業中房地產項目的招標投標工作內容也是有一定的定向性和特殊性的。其次，同一項目，隨著不同期項目的推進，項目招標投標的工作內容會有間歇性的循環。例如，每一個項目都會遇到監理招標、總承包施工招標、電梯招標等，只是由于項目的需要的時間段不同而時間上有所差異。
2、房地產項目招標投標工作涉及范圍廣眾所周知，房地產項目之所以成為我國的支柱產業，原因之一是因為房地產項目涉及諸多領域，從設計到施工工藝，從原材料到機電設備，從裝飾行業到物業管理服務，形成一條強大的產業鏈。因此招投標工作也需要涉及房地產項目中的各個領域。常常一個房地產項目會涉及到百余種從材料到人工的選擇，這也是房地產項目不同于其它產業的一大特點。
二、房地產項目招投標管理中的問題分析
1、招投標工作管理團隊組織不暢在房地產市場激烈競爭的環境下，對房地產項目而言，不僅涉及范圍廣，而且要適應高度緊湊的工作效率，其系統性、程序性非常強，對時間的要求也很高。因此，在招標投標工作中需要由專人或專門的部門牽頭協調設計、材料、工程、技術、造價等各專業，統籌考慮，形成一份完整且縝密的招標文件。但是對于這樣一個需要大家全力支持的工作，招標過程往往缺少專人牽頭，各部門之間缺少聯系溝通，會使得招標投標工作時間周期增加，效率大打折扣，甚至會由于對技術的不全面了解而造成招標項目存在漏洞，給投標單位的不平衡報價有了可乘之機。因此，健全的招標投標工作團隊，組織工作明確流暢和及時溝通非常重要的。
2、違規現象的出現
招標公告、資格預審文件內容不規范，條件設置過高或有針對性，存在排斥潛在投標人情況。招標人在招標公告時，往往有意提高報名門檻，設置過高的資質等級、業績要求等。例如：工程總承包資質完全可以承建的項目，要求必須同時具備指定的專業承包資質方可報名；要求企業或項目經理必須具有嚴苛的類似工程業績方可報名；無論工程規模情況都要求必須一級建造師方可報名；要求建造師必須有魯班獎、優質工程獎業績方可報名等等。在編制資格預審文件時，條件設置過高，有針對性地設置各種要求和評分辦法，為某些投標單位量身訂做。資格預審工作暗箱操作，對未通過資格預審的投標人不予解釋原因。
3、工程量清單、招標最高限價編制水平參差不齊
招標和造價咨詢機構從業人員業務水平參差不齊，工程量清單和招標最高限價編制質量差、誤差大，甚至在招標人授意下有意壓低最高限價，損害投標人利益。肢解工程分包，招標人指定分包，限制總包單位的施工承包范圍。招標時隨意甩項、肢解工程分包情況較多，甚至一般住宅樓項目還要甩項保溫、防水等項目，再加上發包人供應材料設備等，把總承包單位做成了勞務承包。發包人指定分包項目過多，既增加了工程現場的管理難度，責任界面不清對今后的房屋維修也帶來了難度。
4、招標工作人員專業素質不夠
作為房地產項目招標投標的工作人員，不僅需要有較強的業務能力，還需要有堅定的意志，和對工作一絲不茍的態度。當前，一些房地產項目招標投標工作人員，不僅對項目技術層面了解不夠，而且職業精神不足，在編制招標文件時缺乏責任心，如工程量清單質量不高，清單缺項漏項，工程項目特征描述不完整等，其后果勢必給項目帶來后遺癥，給企業造成一定的損失。更有甚者，一些招標工作人員，內外串通，，成為招標投標工作有效實施的最大障礙。
三、健全和完善房地產項目招投標管理的對策
1、建立和完善相關招標制度與流程
招標過程必須既有充分的透明度，各部門積極配合、全面溝通、信息共享，所有招標決策應在招標機構內集體公開決策，杜絕暗箱操作。
投標單位的選擇直接影響到招標工作的質量。建議每次招標都應有充分適量的投標隊伍參與投標（至少三家單位），參與投標的單位是通過資質審查或在“合格承包商名錄”選擇的單位。該工作可由項目公司或者工程管理部主持，通過資質審查后參與投標；入圍投標單位的最終選擇由招標小組集體確定。
所有與招標工作相關的員工都應保持廉潔，不得利用職務、職權之便謀求私利，任何個人不得影響招標小組進行客觀公正的評價。除了投標文件密封之外，詢標過程的優惠報價都應該采用信封密封，最后統一開標，避免詢標過程中的價格外泄。
各單位的投標文件、評標過程、未發放中標通知書前的定標意向，都是公司的重要機密，不得泄露或作不當承諾；公司要求各投標單位對自己的投標資料保密，互不串標；中標單位的投標書正本由成本合約部保存，副本由成本合約部、開發部、工程管理部各保留一本。
項目的招標資料，包括：招標文件、投標文件、承包商考察報告、答疑記錄、開標記錄、評標報告、約談記錄、相關會議紀要等，須及時收集、整理、歸檔、保管。
2、招標方式選擇的多樣性
各類工程招標原則上是采用工程量清單的招標方式。結合具體工程的復雜程度、技術要求、工期要求，結合承建商的實力以及招標人自身的管理水平，合理劃分標段。避免標段過小導致合作方不能發揮規模效益，而提高報價；也要防止標段劃分過大導致不能按時竣工或者降低工程質量。
為有效的控制成本，除特殊工程外，建議原則上不采用費率招標；特殊情況下不得不采用時，需經公司招標小組研究后實施。
下述工程項目建議采用兩階段招標法：招標項目的技術含量高，產品質量差異程度大且難以量化，如幕墻、門窗、精裝修；投標產品存在較大差異，比較的重點是性價比而不單純是價格，如智能化、機電設備安裝等。兩階段招標法即先進行方案招標（可要求投標方初步報價），統一技術標準或設備型號后再進行第二階段招標。兩階段招標方式，既有利于合理方案的選擇，也有利于幾家投標報價在同一平臺作比較。
3、采取措施防范不平衡報價不平衡報價法是指投標單位在保持總價不變的情況下，在調低某些分項的同時提高另外一些分項單位的價格。實質上其目的不外是指望在施工中運用高索賠策略追加更多的工程造價或盡早回收工程款。這種方式在一定程度上掩蓋了房地產項目投標報價的實際水平，容易造成“低價中標，高價結算”的結果，這給今后的成本控制埋下很大的隱患。因此，無論采用何種方法來評標，招標人都應當對這部分內容均相需相當關注。
如何避免或減少這種情況的發生？筆者認為招標人需在以下方面加強工作：（1）統一報價格式和報價要求，加強報價文件的格式化和規范化，確保各投標人投標報價格式的統一性。（2）提高工程量清單的準確性 ，招標人在發標前應自行或委托專業咨詢公司對招標工程量清單進行詳細計算、審核和復查，尤其對土石方工程等容易發生工程量變化的分項工程應予以重點審查。（3）深化設計，減少設計模糊地帶 ，這就要招標人加強對設計單位的管理和設計監理工作，確保招標圖紙和招標文件達到施工階段的深度和質量，盡量規避設計深度不足引起的不平衡報價。（4）在評標分析中，對投標報價中存在明顯低于或高于市場價的報價，需要單獨分析，有必要時可在詢標過程中要求投標單位調整報價。
結束語
房地產市場的招標投標是房地產建設領域的一項重大改革，要做好這一工作，在確保其在工程質量、工期和經濟效益上發揮巨大的推動作用。
參考文獻
[1] 薛金泉.房地產項目招投標中的問題及解決方案[J].現代經濟信息，2010，(08).
第3篇：房地產考察報告范文
關鍵詞：衡水湖保護問題對策
中圖分類號：S156.8 文獻標識碼：A 文章編號：
1現狀
河北省衡水湖國家級自然保護區位于華北平原南部，地處河北省衡水市境內，東西最大寬度20.87km，南北最大長度18.81km，海拔在18~25m左右，濕地總面積為220.08km2。2000年7月，衡水湖自然保護區被批準為省級自然保護區，成為河北省歷史上第一個內陸濕地自然保護區。2003年6月，衡水湖自然保護區被批準為國家級自然保護區。衡水湖屬內陸淡水湖泊，具有獨特的自然景觀，由草甸、沼澤、灘涂、水域、林地等多種生境組成天然濕地生態系統，是國家重點保護鳥類極其理想的棲息地之一，是鑲嵌在華北平原上的一顆璀璨明珠。
隨著旅游業的升溫，衡水市加大了對衡水湖的開發力度，目前，在衡水湖濕地東北角開發有衡水湖濕地公園，濕地公園中的衡水湖管理處辦公樓體量巨大，破壞了衡水湖整體風貌，建成后一直閑置；衡水湖南岸，也就是臨近冀州市的湖邊，正在開發房地產，據說房子賣得很好。無論是濕地公園的建設，還是房地產的開發，對衡水湖濕地的保護都是不利的。
2衡水湖濕地保護存在的問題
衡水湖濕地保護涉及的問題很多，本文僅就關系衡水湖生死存亡的問題做淺顯的探討，期望拋磚引玉，為衡水湖的保護發揮一定的作用。筆者認為對于衡水湖的保護存在三個關鍵問題，其一，衡水湖濕地定位不夠準確；其二，衡水湖濕地的水源沒有保障；其三，衡水湖濕地的污染日益嚴重。
2．1衡水湖濕地定位不準確
2000年7月，衡水湖自然保護區被批準為省級自然保護區，成為河北省歷史上第一個內陸濕地自然保護區。2003年6月，衡水湖自然保護區被批準為國家級自然保護區。很明顯，衡水湖濕地是國家級自然保護區，對衡水湖濕地的開發和利用時有嚴格限制的，濕地公園與濕地自然保護區是有區別的，濕地公園可以對濕地進行更多的開發，對濕地的保護級別相對降低了。地方政府混淆了保護區和濕地公園的概念，在自然保護區內建設濕地公園，雖然增加了旅游收入，卻破壞了衡水湖濕地生態系統的完整性，在湖邊開發房地產對衡水湖濕地的負面影響就更大了。如果地方政府不能從根本上改變對衡水湖濕地的認識，衡水湖濕地自然保護區的前途堪憂，也許衡水湖就是第二個白洋淀。
2．2衡水湖濕地的水源問題
衡水湖原來主要靠發源于河北邯鄲的滏陽河補給水源，衡水湖與滏陽河是一個完整的水系統，后來由于滏陽河污染日益嚴重，來水日益減少，衡水湖為了減少污染，關閉了與滏陽河相通的閘門，目前，衡水湖的水源補充主要靠每年從黃河買水維持，南水北調工程完成后，長江水將成為其主要的水源補給。如果黃河連續幾年斷流，衡水湖就面臨干涸的危險，因此，水源補給是衡水湖生死存亡的又一關鍵問題。
2．3衡水湖水污染問題
由于衡水湖湖水的可貴，再加上衡水湖基本上是一個封閉的水系統，受污染后，很難在短期內恢復，因此，衡水湖的水污染已成為威脅衡水湖濕地健康發展的重要問題。
根據衡水湖污染的進入途徑可分為外源和內源兩種：外源污染主要包括：一，冀州市生產生活污水。二，引水自身及引水帶來的沿途污染。三，周邊農田產生的地表徑流。內源污染主要包括：一，湖區周邊農村生活排污。二，網箱養殖和攔網養殖。三，水生植物腐爛產生的二次污染。其中冀州市生產生活污水是衡水湖最主要的污染源，周邊農田產生的面源污染只占很小一部分。此外，衡水湖旅游污染將逐年增加。
3衡水湖濕地保護問題的對策
3．1準確定位，嚴格執行
地方政府從根本改變對衡水湖濕地的認識，衡水湖濕地是國家級自然保護區，不是濕地公園，更不是房地產開發用地；衡水湖濕地是衡水市獨一無二的珍貴資源，加強對它的保護，對衡水市的長遠發展具有重要意義，衡水湖濕地對衡水市甚至整個華北平原的氣候都有一定的影響，衡水湖濕地的生態效益和環境效益比開發它獲得的旅游收益大得多。
只改變認識還不夠，必須按照國家相關法律和地方相關法規，對破壞濕地的行為嚴肅處理，真正把對濕地的保護落到實處。
3．2多渠道引水，增加蓄水量
目前，衡水湖最有保障的水源補給是黃河水補給，必須鞏固每年定期洪湖水補給；加大滏陽河流域水污染綜合治理，使滏陽河重新成為衡水湖的水源之一，在黃河出現問題時，衡水湖不至于干涸；目前，南水北調工程還沒有到衡水，南水北調全線貫通后，長江水也會成為衡水湖水源之一，到那時，衡水湖的水源就更有保障了。
衡水湖濕地分東湖和西湖兩部分，目前，只有東湖蓄水，西湖處于干涸狀態，可以疏通衡水湖河道，給西湖蓄水，這樣，衡水湖的蓄水量幾乎增加一倍，它的防洪蓄洪能力，抗干擾能力就會大為加強。
3．3加強監測，多管齊下
對衡水湖濕地污染問題應該監測和治理并重，加強對水質監測就可以實時了解衡水湖水污染的狀況和動向，進而做出判斷，采取相應的措施。多管齊下，加強對衡水湖水污染的治理，主要是對外源和內源的治理。
外源的治理主要包括主要進水河道生態修復、冀碼渠入湖口生態治理及衛千渠引水河道入湖口生態治理等。河流廊道植被帶植物的生長，可吸收河流系統N、P等營養物質，轉化為生物量，從而達到滯污、凈污功能；入湖口生態修復，可通過沉積作用、植物生長等生態過程，恢復并增強河口生態系統的凈化能力，使入湖水質得以凈化。
內源的治理主要包括典型村落污染綜合生態治理、濱岸植被帶生態修復、人工濕地生物凈化等內容，通過這些治理手段，把衡水湖濕地中居民的生活生產的污水經過處理達標后，方可排入湖中。
結語
本文就衡水湖濕地保護存在的問題和對策進行了淺顯的探討，希望有更多的人、更多的專家關注衡水湖的發展，希望衡水湖的保護能夠引起有關人士的重視，希望這顆華北明珠永遠閃耀下去。
參考文獻：
第4篇：房地產考察報告范文
關鍵詞：精裝修；項目管理；過程管理
中圖分類號：C93文獻標識碼： A
一、引言
從項目管理角度來看，精裝修項目是房地產項目的最終產品，是一個以最終使用客戶需求為導向，將裝修質量和客戶需求始終貫穿于整個項目管理過程中，從而形成完整的產品管理過程。在精裝修項目管理過程中，相關單位應以實施項目為主線，分為策劃、設計、招標、采購、施工以及竣工交付等階段，嚴格把控各個階段的重點和難點，完善相關管理制度，提高精裝修項目過程管理水平，從而為業主營造一個安全、舒適、健康的生活工作環境，更加突出空間利用和居住人性化，促進我國建筑精裝修項目建設和發展。
二、項目管理和過程管理及管理關鍵的概念
項目管理是在項目經理和組織的努力下，采用相關的管理理論和方法對項目進行計劃、協調、控制等，其目的是形成科學合理的特定目標管理方法體系。精裝修項目管理作為工程項目管理重要組成部分，管理人員運用系統工程的觀點和理論，對精裝修項目施工進行全過程的管理，從而不斷優化生產因素在項目中的配置，為業主提供優質的產品和服務。按管理者不同，可以將精裝房項目管理人員分為設計單位、監理單位、施工單位、物業公司以及業主單位等。過程管理是運用合理的技術、方法以及設備等對項目管理過程進行策劃和控制，確保過程管理的效果和效率。過程管理包括四個部分，即過程策劃、過程實施、過程監測以及過程改進等，這也是通常說的PDCA循環四階段。對項目管理起著決定性的因素被稱為精裝修項目過程管理的關鍵，根據企業經營目標，分析業務過程中組合和聯結的方式，不斷優化設計業務的過程，制定出資源配置和組織設計方案，充分利用先進的計算機相關技術，快速、準確地解決過程管理問題，從而提高管理水平和質量。
三、精裝修項目管理的特點
（1）項目策劃定位必須準確
在精裝修項目設計過程中，不僅需要考慮到個性化與共性的統一，還需要考慮整個產品所面對的消費者需求。所以精裝修項目策劃定位必須準確，策劃設計單位在前期項目策劃階段，應制定出詳細的市場考察報告，完善相關的設計方案，實現設計和項目、工程以及銷售的高度統一。
（2）集合了更多的利益相關方
與毛坯房相比，精裝修房屋涉及到的參建單位較多，比如軟硬裝設計單位、地板地磚材料供應單位、裝修安裝單位等，每個單位都有各自的參與項目利益，都有自身行業獨立的運作流程。近年來，我國精裝修項目越來越多，所帶來的工程管理協調難度日益增大，如何有效的管理流程，避免不必要的內部損耗，就必須加強項目過程管理。
（3）實施控制難度大
精裝房是一種集合性較強的建筑商品，涉及到的參建單位多、產業面積廣、項目控制難度大。在當今房地產市場模式下，所有的參建單位基本上都是階段性參與，只有房地產企業才真正肩負起了項目全過程管理重任。當然政府部門也嚴格要求，在工程施工建設中，建設單位負領導責任。因此在施工中，建設單位項目管理和控制必須綜合考慮各單位的銜接、設計與工程質量的檢驗和控制等，這就使得精裝修項目實際控制難度非常大。
四、精裝修項目管理過程分析
建筑精裝修項目管理過程是以項目實施為導向，一共包括六個階段，即策劃、設計、招標、采購、施工以及竣工交付等，管理范圍和特點與毛坯房有很大的差別，其管理過程如圖1所示。
圖1精裝修項目管理過程流程圖
（1）策劃階段
與毛坯房相比，精裝修房多出了精裝部分，減少了業主二次設計以及個性發揮的空間，業主在選擇時，往往會綜合考慮項項目所處地段、項目質量、裝修設計風格、精裝施工等，對項目產品的要求明顯高于毛坯房。在策劃階段，房地產公司應重點解決產品設計施工標準、產品定價以及產品銷售對象等問題，策劃成功與否，直接關系著項目目標實施的效果，一旦后期發生大量的工程變更，施工質量、進度以及成本控制難度大，給公司帶來較大的經濟壓力。
（2）在設計階段，不僅要考慮到裝修設計和建筑設計，還應該控制項目施工成本、質量以及使用功能等，比如在使用功能上，明確戶內基本功能，餐廳、家電位置、交通組織等。同時在施工質量和成本控制方面，應盡可能選擇工廠成品，選用適宜批量化生產和采購的材料等。
（3）招標階段
招標階段作為項目管理重要的環節，招標的成果是項目建設執行階段管理控制的基礎。在招標過程中，精裝修項目必須選擇信譽素質良好的合作方，在有限的項目建設期內，形成完善的內部管理體系是十分重要的。因此招標質量需要科學合理的招標工作流程和制度來保障，但就實際情況來看，國家統一的制度和流程并不適合于不同的企業和項目，導致制度和流程難以落實和控制。
（4）采購階段
由于精裝修材料、器具種類繁多、價值高、市場變化明顯，在確保工程質量的前提下，應選擇信譽好的供應商，并達成長期的合作關系，確保所采購物資的性價比。同時對材料進場、保存進行嚴格的管理，完善相關的材料進場制度和存儲制度，對采購進場的材料進行統一的發放和保管，從根本上保證工程施工質量和安全。
（5）施工階段
施工階段是一個時間最長、投資量最大的環節，施工階段管理的重要性主要來源于工程的不確定性，并且施工管理階段出現偏差是必然的。因此為降低施工階段出現偏差的頻率，就必須從管理學的角度出發，優化組織設計，制定工程計劃和目標，注重信息資料的采集工作，做好分項工程試驗檢驗工作，減少工程變更，從而確保施工活動順利進行。
（6）竣工階段
竣工交付是整個項目檢查的重要部分，是考核建設成果、檢驗項目、設計施工、管理水平的重要環節。精裝修項目是建筑的最終成品，在竣工交付時，應重點注意檢查建筑產品的完善性，并做好建筑資料、產品使用手冊的整理和移交工作，為后期精裝修項目施工管理提供可靠的參考依據。
五、總結
近年來，我國建筑行業飛速發展，在土地價值快速增長的背景下，精裝修房屋數量急劇上升，給我國建筑項目施工及管理提出了更高的要求。在精裝修項目管理過程中，各參建單位應把握施工中的重點和難點，運用科學合理的管理理念和方法，從精裝修項目策劃、設計、招標、采購、施工以及竣工交付等環節，全面推進住房制度改革，提高人們的生活水平，為業主營造一個安全、舒適、健康的生活工作環境。
參考文獻：
[1]李頌華. 精裝修工程項目管理研究[D].華南理工大學,2013.
第5篇：房地產考察報告范文
摘 要：生產和技術，是速生豐產用材林發展的兩大重要支撐，在當前技術條件下，要想大力發展速生豐產用材林，必須要具有科學的生產方式和經營模式，才能提高速生豐產用材林的生產力，促進速生豐產用材林的大力發展。文章重點論述了速生豐產用材林的發展應以定向培育為目的，進行集約經營；從發展模式方面，速生豐產用材林應集團化、規模化和企業化經營、走林工紙一體化的道路，進行綠色產業帶開發。
關鍵詞：速生豐產用材林 生產方式 經營模式
關鍵詞：速生豐產用材林 生產方式 經營模式
中圖分類號：F326.2 文獻標識碼：A
中圖分類號：F326.2 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2012）04-279-02
文章編號：1004-4914（2012）04-279-02
一、引言
一、引言
生產和技術，是速生豐產用材林發展的兩大重要支撐，在當前技術條件下，要想大力發展速生豐產用材林，必須要具有科學的生產方式和經營模式，才能提高速生豐產用材林的生產力，促進速生豐產用材林的大力發展。
生產和技術，是速生豐產用材林發展的兩大重要支撐，在當前技術條件下，要想大力發展速生豐產用材林，必須要具有科學的生產方式和經營模式，才能提高速生豐產用材林的生產力，促進速生豐產用材林的大力發展。
二、速生豐產用材林的生產方式
二、速生豐產用材林的生產方式
速生豐產用材林培育應圍繞定向、速生、豐產、優質、穩定和高經濟效益六大目標進行。所以應實行集約經營和定向培育。
速生豐產用材林培育應圍繞定向、速生、豐產、優質、穩定和高經濟效益六大目標進行。所以應實行集約經營和定向培育。
1.速生豐產用材林實行集約經營。速生豐產林作為林業系統殊的子系統，是以集約經營為顯著特征、對人類的依賴性最強的半自然人工林系統，也是林業系統中生態平衡最為薄弱的那部分。集約經營和面向市場的經營特征是經營工業人工林成敗的關鍵。
1.速生豐產用材林實行集約經營。速生豐產林作為林業系統殊的子系統，是以集約經營為顯著特征、對人類的依賴性最強的半自然人工林系統，也是林業系統中生態平衡最為薄弱的那部分。集約經營和面向市場的經營特征是經營工業人工林成敗的關鍵。
2.速生豐產用材林實行定向培育。根據現代研究，營林措施對木材性質、品質和木材規格有重要影響。現代日益進步的木材加工業和市場貿易競爭，要求生產的木材有一致的規格和材性，只有這樣才能提高加工的效率和最終產品的質量，才能滿足市場的需求和在競爭中取勝。而這個要求只有通過定向培育，選擇適合培育材料要求的樹種、品系和栽培措施才能達到。
2.速生豐產用材林實行定向培育。根據現代研究，營林措施對木材性質、品質和木材規格有重要影響。現代日益進步的木材加工業和市場貿易競爭，要求生產的木材有一致的規格和材性，只有這樣才能提高加工的效率和最終產品的質量，才能滿足市場的需求和在競爭中取勝。而這個要求只有通過定向培育，選擇適合培育材料要求的樹種、品系和栽培措施才能達到。
定向培育可以克服和減少木材供需的結構矛盾，避免出現大材小用的浪費現象。由于林業的生產周期長，對未來供求狀況的預測難度較大，而一旦出現供求的結構性矛盾就會給供求雙方帶來很大的損失，如出現木材積壓和買不到合適木材的現象{1}。如果采取定向培育，就可以大大減少供需矛盾的風險。由于培育木材的目的性明確，在經營過程中就可按照最終產品的要求，有針對性地采取技術措施和管理措施，提高林木的生長率和木材質量，縮短工藝成熟期和輪伐期，加速資金周轉，降低生產成本，提高經濟效益。定向培育是世界各國發展人工用材林的共同經驗。
定向培育可以克服和減少木材供需的結構矛盾，避免出現大材小用的浪費現象。由于林業的生產周期長，對未來供求狀況的預測難度較大，而一旦出現供求的結構性矛盾就會給供求雙方帶來很大的損失，如出現木材積壓和買不到合適木材的現象{1}。如果采取定向培育，就可以大大減少供需矛盾的風險。由于培育木材的目的性明確，在經營過程中就可按照最終產品的要求，有針對性地采取技術措施和管理措施，提高林木的生長率和木材質量，縮短工藝成熟期和輪伐期，加速資金周轉，降低生產成本，提高經濟效益。定向培育是世界各國發展人工用材林的共同經驗。
根據市場需求和預測，以取得經濟效益為前提，定向培育目的材種。對于單板和結構用材，盡量延長輪伐期，培育大徑級的優質原木；對于以木片為原料的工業用材，采用短輪伐期和超短輪伐期，生產周期3~5年。
根據市場需求和預測，以取得經濟效益為前提，定向培育目的材種。對于單板和結構用材，盡量延長輪伐期，培育大徑級的優質原木；對于以木片為原料的工業用材，采用短輪伐期和超短輪伐期，生產周期3~5年。
三、速生豐產用材林建設的經營模式
三、速生豐產用材林建設的經營模式
1.速生豐產用材林應實行集團化、規模化和企業化經營。堅持以租賃、股份、合作為平臺，走規模化和集約化的工程建設發展道路。工程建設必須規模化和集約化。然而，在我國林業生產力的戰略布局中，東南半壁是速生豐產用材林工程建設的重點區域。這一區域也是典型的集體林區，在經歷了上世紀八十年代初期的林業“三定”后，林權以自留山和責任山形式絕大部分已經歸至農戶個人所有，少數歸鄉、村和村小組集體所有。目前，這一地區的許多省份正在深化林業產權制度改革，正在按照《森林法》、《農村土地承包法》及國家深化產權制度改革的總體要求，進一步落實和明晰林木所有權和林地使用權，龍頭企業的工程建設面臨著千家萬戶和各種集體經濟組織林權分散的實際。在這種情況下，依賴政府承諾或行政強迫，把林地納入龍頭企業的工程建設，必將嚴重侵犯林農的合法權益，損害林農參與基地建設的積極性{2}。因此，龍頭企業要采取租賃、合股分成、合作共享等形式，充分協商，在林地的有償、合法流轉中匯集獲得工程建設所需的集約與規模化的林地經營使用權。
1.速生豐產用材林應實行集團化、規模化和企業化經營。堅持以租賃、股份、合作為平臺，走規模化和集約化的工程建設發展道路。工程建設必須規模化和集約化。然而，在我國林業生產力的戰略布局中，東南半壁是速生豐產用材林工程建設的重點區域。這一區域也是典型的集體林區，在經歷了上世紀八十年代初期的林業“三定”后，林權以自留山和責任山形式絕大部分已經歸至農戶個人所有，少數歸鄉、村和村小組集體所有。目前，這一地區的許多省份正在深化林業產權制度改革，正在按照《森林法》、《農村土地承包法》及國家深化產權制度改革的總體要求，進一步落實和明晰林木所有權和林地使用權，龍頭企業的工程建設面臨著千家萬戶和各種集體經濟組織林權分散的實際。在這種情況下，依賴政府承諾或行政強迫，把林地納入龍頭企業的工程建設，必將嚴重侵犯林農的合法權益，損害林農參與基地建設的積極性{2}。因此，龍頭企業要采取租賃、合股分成、合作共享等形式，充分協商，在林地的有償、合法流轉中匯集獲得工程建設所需的集約與規模化的林地經營使用權。
國外是人工用材林企業化經營，這是發達國家提高人工林產出水平，加快林業發展的鮮明特點。通常是大型骨干企業帶頭發展，或自己組織造林公司，或采取公司加農戶方式。企業經營人工林目的是贏利和擴張，決不會只考慮一個輪伐期，因為它勢必要保障資本循環，不至于林木采伐后把再生產資金挪作它用，從而實現可持續發展。人工林企業化經營可以降低原料成本、穩定原料供應、規避市場風險和增加收益。
國外是人工用材林企業化經營，這是發達國家提高人工林產出水平，加快林業發展的鮮明特點。通常是大型骨干企業帶頭發展，或自己組織造林公司，或采取公司加農戶方式。企業經營人工林目的是贏利和擴張，決不會只考慮一個輪伐期，因為它勢必要保障資本循環，不至于林木采伐后把再生產資金挪作它用，從而實現可持續發展。人工林企業化經營可以降低原料成本、穩定原料供應、規避市場風險和增加收益。
美國林產公司把這一舉措視為企業成功的重要因素。據研究，美國的企業造林總面積有0.7億英畝（約合2835萬hm2），擁有最多的是Georgia-Pacific、International Paper、Weyerhaeuer及Champion International等14家公司，占有全部工業用材林的31%以上。美國有16家公司擁有62%的用材林，這16家公司每一家都有100萬英畝（約合40.5萬hm2）以上。這些資源多集中于南部，占55.4%，其余分布于北部（23%）、環太平洋西北部（17.5%）及洛基山區（4.1%）。美國有17家林產工業公司的木材自給率達到了17%~60%之間，其中有11家達到了30%。
美國林產公司把這一舉措視為企業成功的重要因素。據研究，美國的企業造林總面積有0.7億英畝（約合2835萬hm2），擁有最多的是Georgia-Pacific、International Paper、Weyerhaeuer及Champion International等14家公司，占有全部工業用材林的31%以上。美國有16家公司擁有62%的用材林，這16家公司每一家都有100萬英畝（約合40.5萬hm2）以上。這些資源多集中于南部，占55.4%，其余分布于北部（23%）、環太平洋西北部（17.5%）及洛基山區（4.1%）。美國有17家林產工業公司的木材自給率達到了17%~60%之間，其中有11家達到了30%。
2.速生豐產用材林應林工紙一體化。堅持營林與加工一體化，走以大企業帶動大基地的發展道路。龍頭企業是速生豐產用材林建設的“領頭羊”，是推動工程建設的骨干力量。在福建省，真正大規模建立林業產業基地的主要是造紙企業，他們都把建立林紙一體化的產業基地作為企業發展的方向。據了解，截止2005年，包括青山紙業股份有限公司、福建南紙股份有限公司、將樂縣滕榮達公司等，全省建立的為造紙企業配套的速生豐產用材林基地已經達到約13萬公頃，約合195萬畝（含永安林業基地）。既穩定了原料供應、降低了原料成本,又可避免市場風險和提高了經濟效益。巴西、芬蘭、美國等許多國外發達林業國家的成功經驗表明，對于以木材為原料的加工企業而言，誰擁有基地擁有資源，誰就贏得市場贏得未來。相反，基地建設必須依托大型企業才有拉動力，才有可靠的原料市場。因此，要發揮龍頭企業的中堅作用，尊重和維護其市場主體地位，堅定不移地走大企業帶動大基地的建設道路{3}。林業主管部門要摒棄過去那種管得過細、干預過多的舊的管理模式，要制定科學的產業發展政策，加強建設的宏觀調控與資源監管，協調處理建設的各種關系，搞好以提供市場信息為主的各項服務，當好“裁判員”和“服務員”。龍頭企業要真正踐行“業主負責制”，全面負責工程建設，并推行項目法人制、工程與采購招投標制、質量監理制和財務報賬制，以系統、科學的機制促進工程建設的健康穩步發展。
2.速生豐產用材林應林工紙一體化。堅持營林與加工一體化，走以大企業帶動大基地的發展道路。龍頭企業是速生豐產用材林建設的“領頭羊”，是推動工程建設的骨干力量。在福建省，真正大規模建立林業產業基地的主要是造紙企業，他們都把建立林紙一體化的產業基地作為企業發展的方向。據了解，截止2005年，包括青山紙業股份有限公司、福建南紙股份有限公司、將樂縣滕榮達公司等，全省建立的為造紙企業配套的速生豐產用材林基地已經達到約13萬公頃，約合195萬畝（含永安林業基地）。既穩定了原料供應、降低了原料成本,又可避免市場風險和提高了經濟效益。巴西、芬蘭、美國等許多國外發達林業國家的成功經驗表明，對于以木材為原料的加工企業而言，誰擁有基地擁有資源，誰就贏得市場贏得未來。相反，基地建設必須依托大型企業才有拉動力，才有可靠的原料市場。因此，要發揮龍頭企業的中堅作用，尊重和維護其市場主體地位，堅定不移地走大企業帶動大基地的建設道路{3}。林業主管部門要摒棄過去那種管得過細、干預過多的舊的管理模式，要制定科學的產業發展政策，加強建設的宏觀調控與資源監管，協調處理建設的各種關系，搞好以提供市場信息為主的各項服務，當好“裁判員”和“服務員”。龍頭企業要真正踐行“業主負責制”，全面負責工程建設，并推行項目法人制、工程與采購招投標制、質量監理制和財務報賬制，以系統、科學的機制促進工程建設的健康穩步發展。
國外工業人工林一般都是定向培育、林工結合的，其結合形式主要是3種類型:(1)林工一體，組建林工聯合企業統一經營。如美國的大型森林工業公司均是林工結合型的聯合企業，其生產活動包括森林培育、木材采運和木材加工。(2)林產工業企業同人工林所有者或經營單位簽訂長期的木材購銷合同，以合同形式確定林業同工業在經濟上的依存關系。如澳大利亞昆士蘭省的拉米艾克斯纖維板廠，在建廠前便同附近人工林所有者簽訂了一個每年提供30萬m3木材的長期供應合同，確定了林工結合的穩定關系。(3)林產品企業自己營造和經營一定面積的工業人工林基地，作為工業原料的主要來源，另一部分的原料來源通過同其它人工林經營單位簽訂合同而獲得，形成自營基地同合同林基地相結合的原料供應體系。
國外工業人工林一般都是定向培育、林工結合的，其結合形式主要是3種類型:(1)林工一體，組建林工聯合企業統一經營。如美國的大型森林工業公司均是林工結合型的聯合企業，其生產活動包括森林培育、木材采運和木材加工。(2)林產工業企業同人工林所有者或經營單位簽訂長期的木材購銷合同，以合同形式確定林業同工業在經濟上的依存關系。如澳大利亞昆士蘭省的拉米艾克斯纖維板廠，在建廠前便同附近人工林所有者簽訂了一個每年提供30萬m3木材的長期供應合同，確定了林工結合的穩定關系。(3)林產品企業自己營造和經營一定面積的工業人工林基地，作為工業原料的主要來源，另一部分的原料來源通過同其它人工林經營單位簽訂合同而獲得，形成自營基地同合同林基地相結合的原料供應體系。
巴西圣保羅州的冠軍造紙公司，年產22萬t紙張，年消耗木材140萬m3，該公司在造紙廠周圍半徑100km的范圍內建立了4萬hm2的桉樹林基地，使60%的原料來自自營人工林基地，其余40%的原料通過向附近林農提供優質樹苗，并給以技術指導，以簽訂供應合同的方式而獲得。阿拉克魯茲從建廠規劃起就確定了林紙一體化、同步建設、統一經營的發展戰略。這個公司已經營造成了9萬hm2的桉樹林，保證了年產46萬t紙漿的全部原料供應。
巴西圣保羅州的冠軍造紙公司，年產22萬t紙張，年消耗木材140萬m3，該公司在造紙廠周圍半徑100km的范圍內建立了4萬hm2的桉樹林基地，使60%的原料來自自營人工林基地，其余40%的原料通過向附近林農提供優質樹苗，并給以技術指導，以簽訂供應合同的方式而獲得。阿拉克魯茲從建廠規劃起就確定了林紙一體化、同步建設、統一經營的發展戰略。這個公司已經營造成了9萬hm2的桉樹林，保證了年產46萬t紙漿的全部原料供應。
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智利40%的人工林屬于3家最大的公司，中型公司占有人工林總面積的15%。
智利40%的人工林屬于3家最大的公司，中型公司占有人工林總面積的15%。
泰國順和成集團也按照林工一體化模式發展桉樹工業人工林。印尼人工林發展的最大特色是與工業加工相結合，這也是印尼人工林成功發展的重要機制。實行林工一體化使營造人工用材林的培育方向、產品銷路、科研目標、更新資金都得到了可靠的保證。我國至少應照氣候區形成3~5個大木材企業集團，使工業人工林經營與行政機構脫鉤，真正走現代企業化產業經營道路{4}。
泰國順和成集團也按照林工一體化模式發展桉樹工業人工林。印尼人工林發展的最大特色是與工業加工相結合，這也是印尼人工林成功發展的重要機制。實行林工一體化使營造人工用材林的培育方向、產品銷路、科研目標、更新資金都得到了可靠的保證。我國至少應照氣候區形成3~5個大木材企業集團，使工業人工林經營與行政機構脫鉤，真正走現代企業化產業經營道路{4}。
3.速生豐產用材林應進行產業帶開發。現代林業則是依靠大量現代化工業裝備和物質投入武裝起來的、高效、集約、開放的林業系統。而林業產業帶是最具現代林業特征的組織模式，這是一種完全符合可持續發展原則，本身就是一種可持續發展機制的新式社會――經濟社區，是21世紀可能出現的社會經濟組織形式。
3.速生豐產用材林應進行產業帶開發。現代林業則是依靠大量現代化工業裝備和物質投入武裝起來的、高效、集約、開放的林業系統。而林業產業帶是最具現代林業特征的組織模式，這是一種完全符合可持續發展原則，本身就是一種可持續發展機制的新式社會――經濟社區，是21世紀可能出現的社會經濟組織形式。
國際上人工用材林的發展一般都伴隨著當地的木材加工業的興起，相伴興起的還有一系列相關產業，甚至以森林為背景的旅游業等，最終形成一個個產業帶，這些地區以林產業為龍頭，振興區域經濟，并為國家經濟發展做出貢獻。
國際上人工用材林的發展一般都伴隨著當地的木材加工業的興起，相伴興起的還有一系列相關產業，甚至以森林為背景的旅游業等，最終形成一個個產業帶，這些地區以林產業為龍頭，振興區域經濟，并為國家經濟發展做出貢獻。
泰國順和成集團，在農業退化地帶發展桉樹工業人工林，同時投資興建了一系列加工企業、第三產業、甚至還有房地產業。順和成的模式是靠技術高效轉化太陽能；再把生物質轉化、加工成各種產品（包括電能），從而逐級實現增值并振興社區。
泰國順和成集團，在農業退化地帶發展桉樹工業人工林，同時投資興建了一系列加工企業、第三產業、甚至還有房地產業。順和成的模式是靠技術高效轉化太陽能；再把生物質轉化、加工成各種產品（包括電能），從而逐級實現增值并振興社區。
位于法國西南地區的朗德針葉林區，有100萬hm2規劃整齊的海岸松人工林，這是歐洲最大的一片針葉人工林區，朗德林區還出現了一系列木材加工企業及旅游業等其它產業，形成了一個以林為依托的現代化產業帶。
位于法國西南地區的朗德針葉林區，有100萬hm2規劃整齊的海岸松人工林，這是歐洲最大的一片針葉人工林區，朗德林區還出現了一系列木材加工企業及旅游業等其它產業，形成了一個以林為依托的現代化產業帶。
四、結論
四、結論
要想大力發展速生豐產用材林，必須要具有科學的生產方式和經營模式，才能提高速生豐產用材林的生產力，促進速生豐產用材林的大力發展。速生豐產用材林應該實行集約經營和定向培育；從發展模式方面，速生豐產用材林發展應集團化、規模化和企業化經營、走林工紙一體化的道路，進行綠色產業帶開發。
要想大力發展速生豐產用材林，必須要具有科學的生產方式和經營模式，才能提高速生豐產用材林的生產力，促進速生豐產用材林的大力發展。速生豐產用材林應該實行集約經營和定向培育；從發展模式方面，速生豐產用材林發展應集團化、規模化和企業化經營、走林工紙一體化的道路，進行綠色產業帶開發。
注釋:
注釋:
{1}國家林業局赴澳大利亞新西蘭林業考察代表團.借鑒國外經驗實現我國森林資源可持續經營――澳大利亞、新西蘭林業考察報告[J].綠色中國,2004,(Z1):28-31.
{1}國家林業局赴澳大利亞新西蘭林業考察代表團.借鑒國外經驗實現我國森林資源可持續經營――澳大利亞、新西蘭林業考察報告[J].綠色中國,2004,(Z1):28-31.
{2}賽斐,韓鋒,李紅勛.文登市楊樹速豐林經濟效益評價[J].中國林業經濟,2009(04).
{2}賽斐,韓鋒,李紅勛.文登市楊樹速豐林經濟效益評價[J].中國林業經濟,2009(04).
{3}王志高.廣西速豐林建設回顧與思考[J].綠色中國,2005(12):26-28.
{3}王志高.廣西速豐林建設回顧與思考[J].綠色中國,2005(12):26-28.
{4}劉周全,劉飛鵬.廣東省速生豐產用材林基地建設現狀與發展對策[J].林業調查規劃,2008(01).
{4}劉周全,劉飛鵬.廣東省速生豐產用材林基地建設現狀與發展對策[J].林業調查規劃,2008(01).
（1.河南省滎陽市王村鎮政府 河南滎陽 450100；2.河南省滎陽市城關鄉政府 河南滎陽 450100；3.河南省商丘市梁園區園林綠化管理處 河南商丘 476000；4.北京林業大學 北京 100083）
（1.河南省滎陽市王村鎮政府 河南滎陽 450100；2.河南省滎陽市城關鄉政府 河南滎陽 450100；3.河南省商丘市梁園區園林綠化管理處 河南商丘 476000；4.北京林業大學 北京 100083）
（責編：李雪）
（責編：李雪）
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智利40%的人工林屬于3家最大的公司，中型公司占有人工林總面積的15%。
智利40%的人工林屬于3家最大的公司，中型公司占有人工林總面積的15%。
泰國順和成集團也按照林工一體化模式發展桉樹工業人工林。印尼人工林發展的最大特色是與工業加工相結合，這也是印尼人工林成功發展的重要機制。實行林工一體化使營造人工用材林的培育方向、產品銷路、科研目標、更新資金都得到了可靠的保證。我國至少應照氣候區形成3~5個大木材企業集團，使工業人工林經營與行政機構脫鉤，真正走現代企業化產業經營道路{4}。
泰國順和成集團也按照林工一體化模式發展桉樹工業人工林。印尼人工林發展的最大特色是與工業加工相結合，這也是印尼人工林成功發展的重要機制。實行林工一體化使營造人工用材林的培育方向、產品銷路、科研目標、更新資金都得到了可靠的保證。我國至少應照氣候區形成3~5個大木材企業集團，使工業人工林經營與行政機構脫鉤，真正走現代企業化產業經營道路{4}。
3.速生豐產用材林應進行產業帶開發。現代林業則是依靠大量現代化工業裝備和物質投入武裝起來的、高效、集約、開放的林業系統。而林業產業帶是最具現代林業特征的組織模式，這是一種完全符合可持續發展原則，本身就是一種可持續發展機制的新式社會――經濟社區，是21世紀可能出現的社會經濟組織形式。
3.速生豐產用材林應進行產業帶開發。現代林業則是依靠大量現代化工業裝備和物質投入武裝起來的、高效、集約、開放的林業系統。而林業產業帶是最具現代林業特征的組織模式，這是一種完全符合可持續發展原則，本身就是一種可持續發展機制的新式社會――經濟社區，是21世紀可能出現的社會經濟組織形式。
國際上人工用材林的發展一般都伴隨著當地的木材加工業的興起，相伴興起的還有一系列相關產業，甚至以森林為背景的旅游業等，最終形成一個個產業帶，這些地區以林產業為龍頭，振興區域經濟，并為國家經濟發展做出貢獻。
國際上人工用材林的發展一般都伴隨著當地的木材加工業的興起，相伴興起的還有一系列相關產業，甚至以森林為背景的旅游業等，最終形成一個個產業帶，這些地區以林產業為龍頭，振興區域經濟，并為國家經濟發展做出貢獻。
泰國順和成集團，在農業退化地帶發展桉樹工業人工林，同時投資興建了一系列加工企業、第三產業、甚至還有房地產業。順和成的模式是靠技術高效轉化太陽能；再把生物質轉化、加工成各種產品（包括電能），從而逐級實現增值并振興社區。
泰國順和成集團，在農業退化地帶發展桉樹工業人工林，同時投資興建了一系列加工企業、第三產業、甚至還有房地產業。順和成的模式是靠技術高效轉化太陽能；再把生物質轉化、加工成各種產品（包括電能），從而逐級實現增值并振興社區。
位于法國西南地區的朗德針葉林區，有100萬hm2規劃整齊的海岸松人工林，這是歐洲最大的一片針葉人工林區，朗德林區還出現了一系列木材加工企業及旅游業等其它產業，形成了一個以林為依托的現代化產業帶。
位于法國西南地區的朗德針葉林區，有100萬hm2規劃整齊的海岸松人工林，這是歐洲最大的一片針葉人工林區，朗德林區還出現了一系列木材加工企業及旅游業等其它產業，形成了一個以林為依托的現代化產業帶。
四、結論
四、結論
要想大力發展速生豐產用材林，必須要具有科學的生產方式和經營模式，才能提高速生豐產用材林的生產力，促進速生豐產用材林的大力發展。速生豐產用材林應該實行集約經營和定向培育；從發展模式方面，速生豐產用材林發展應集團化、規模化和企業化經營、走林工紙一體化的道路，進行綠色產業帶開發。
要想大力發展速生豐產用材林，必須要具有科學的生產方式和經營模式，才能提高速生豐產用材林的生產力，促進速生豐產用材林的大力發展。速生豐產用材林應該實行集約經營和定向培育；從發展模式方面，速生豐產用材林發展應集團化、規模化和企業化經營、走林工紙一體化的道路，進行綠色產業帶開發。
注釋:
注釋:
{1}國家林業局赴澳大利亞新西蘭林業考察代表團.借鑒國外經驗實現我國森林資源可持續經營――澳大利亞、新西蘭林業考察報告[J].綠色中國,2004,(Z1):28-31.
{1}國家林業局赴澳大利亞新西蘭林業考察代表團.借鑒國外經驗實現我國森林資源可持續經營――澳大利亞、新西蘭林業考察報告[J].綠色中國,2004,(Z1):28-31.
{2}賽斐,韓鋒,李紅勛.文登市楊樹速豐林經濟效益評價[J].中國林業經濟,2009(04).
{2}賽斐,韓鋒,李紅勛.文登市楊樹速豐林經濟效益評價[J].中國林業經濟,2009(04).
{3}王志高.廣西速豐林建設回顧與思考[J].綠色中國,2005(12):26-28.
{3}王志高.廣西速豐林建設回顧與思考[J].綠色中國,2005(12):26-28.
{4}劉周全,劉飛鵬.廣東省速生豐產用材林基地建設現狀與發展對策[J].林業調查規劃,2008(01).
{4}劉周全,劉飛鵬.廣東省速生豐產用材林基地建設現狀與發展對策[J].林業調查規劃,2008(01).
（1.河南省滎陽市王村鎮政府 河南滎陽 450100；2.河南省滎陽市城關鄉政府 河南滎陽 450100；3.河南省商丘市梁園區園林綠化管理處 河南商丘 476000；4.北京林業大學 北京 100083）
（1.河南省滎陽市王村鎮政府 河南滎陽 450100；2.河南省滎陽市城關鄉政府 河南滎陽 450100；3.河南省商丘市梁園區園林綠化管理處 河南商丘 476000；4.北京林業大學 北京 100083）
（責編：李雪）
第6篇：房地產考察報告范文
一、四項主要工作
在堅持招商引資第一要務，完成協議引進項目5個，協議引資總額5.9億；竣工投產項目1個，引資額5000萬元的同時，全力推進城鄉規劃各項工作，取得了明顯成效。
1、規劃龍頭作用得以增強。
2008年以來，城鄉規劃編制和管理工作快速推進，規劃引導城鄉經濟社會發展的“龍頭”作用得到更加充分的發揮。一是計劃引導重大基礎設施建設職能充分發揮。2007年底，我局即依據城市總體規劃，結合城市發展需求，超前啟動了《2008年度中心城市基礎設施建設計劃》編制工作。《計劃》將規劃愿景細化為具體項目，實現了城鄉規劃戰略意圖的貫徹，避免了項目實施的盲目和無序。二是規劃引導城鄉科學發展職能充分發揮。圍繞高質量實現規劃全覆蓋的工作目標，起草并報市政府辦公室下發了《2008年中心城市規劃編制及研究計劃》，同時，我局又下發了《2008年縣城及村鎮規劃工作要點》，對全市規劃編制工作進行部署和安排。目前，中心城市21項規劃編制任務中，部分規劃編制因總體規劃修編暫緩，其余18個項目均已編制完成或正在調整完善；各縣規劃編制工作也在快速推進。全市城鄉規劃全覆蓋的目標基本實現。三是政策引導城市產業發展職能充分發揮。年初即起草并報市政府辦公室印發了《關于明確市區高層建筑重點發展區域的通知》，以此提升中心城市發展檔次和品位。圍繞進一步促進中心城市房地產業和商業發展，于10月初起草了《關于促進中心城市房地產業和商業發展的政策規定》。《政策規定》實施以來，市區商品房銷售量迅速提升；大潤發超市、國泰廣場、一百三家大型商貿設施開業。四是掛鉤引導新農村建設職能充分發揮。大力開展鄉鎮和村莊規劃調研，編制并印發了《市農村集中居住點規劃實施分類指導目錄》，提出了分類指導、因地制宜規劃建設農村集中居住點的意見。同時，全力抓好全市15個康居示范試點村規劃指導和服務工作，開展了對15個康居示范試點村的規劃方案、建筑設計方案把關審查工作，提升了示范點建設質量和建筑品位。目前，全市已完成252個集中居住點建設規劃編制任務。在規劃的指導下，全市康居示范村和農村集中居住點建設快速推進。
2、改革創新工作取得突破。
2008年初，提出“致力創新突破”的總體目標，不斷加大改革創新工作力度，推動城鄉規劃水平的持續提升。為此，我們印發了《市規劃局2008年創新工作實施方案》，對年度改革創新工作提出了總體目標和具體要求。在《方案》的指導下，各項改革創新工作深入開展。圍繞精心精細服務，不斷增強服務能力，提高服務質量，制定下發了《免費規劃報建服務實施辦法》等四項制度，使規劃行政許可工作方面更便民、更利民、更符合發展需求；圍繞規范規劃編制工作，推動規劃設計招投標及規劃市場管理創新，出臺了《市規劃編制項目招投標暫行管理辦法》、《市城市規劃設計市場暫行管理辦法》；圍繞提高規劃管理水平，啟動了“地理信息系統建設”，完成總體框架編制，2.4平方公里的三維虛擬城市演示系統、元數據管理系統等三大基礎平臺建設，8555平方公里航測影像圖、400平方公里航測影像圖和市區113平方公里1：500地形圖數據采集錄入工作正加速推進，地下管線數據普查工作即將開展。圍繞提升測繪院發展水平，擬定了改革創新工作方案，從企業內部管理、質量管理、標準體系等方面明確了改革目標，測繪院年內即將實現資質升級。圍繞促進規劃院科學發展，幫助企業多方開拓市場，強化內部規范性管理系統建設，確保了規劃院企業經濟效益和自身建設的齊頭并進。預計2008年度該院合同總收入將達到1200萬元，比改革前的2006年增加3倍。
3、重點工程建設順利推進。
按照市委、市政府的統一部署，2008年我承擔了多項重點工程牽頭推進任務，經過精心組織，嚴格督查，各項工作取得了明顯成效。1897及東大街項目：完成項目三套規劃方案及項目實施方案編制工作，積極聯系，多方出擊，項目合作開發單位基本確定，項目將擇機啟動。百棟高層推進工程：制定了市區百棟高層推進工程實施方案，確立了年內已建、在建高層建筑80棟的工作目標，并通過政策引導、督促檢查、現場觀摩等形式，大力推進工程進度。目前，市區已建、在建高層建筑已達到105棟，超額完成年度目標任務。安居工程：精心組織各片區和相關主管部門，加速推進市區藍領公寓、拆遷安置房、廉租房等安居工程建設。目前，市區經濟適用房開工建設并完成主體工程17.3萬平方米，占目標任務（15萬平方米）的115.3%；藍領公寓開工建設并完成主體工程23.02萬平方米，占目標任務（21.6萬平方米）的106.6%；拆遷安置房開工建設并完成主體工程39.6萬平方米，占目標任務（37萬平方米）的110.8%。均超額完成年度目標任務。雪楓公園：積極配合公園管理單位，高標準推進公園維護和后續管理工作，積極服務好公園配套用地開發項目建設，科學嚴謹地組織好公園決算審計工作，確保公園建設畫上圓滿的句號。同時，還積極協助市水務局完成大運河水利博物館選址，并積極做好規劃方案編制工作；優質高效地完成了商檢、海關大樓、古黃河濱水核心區、明城墻遺址保護等市政府實事項目規劃服務工作，促進了項目的快速推進。
4、和諧團隊創建效果顯著。
在全力推進各項業務工作的同時，狠抓規劃干部隊伍建設，和諧團隊的工作取得顯著成效。一是強化服務創新，行風建設深入推進。圍繞政（行）風建設工作再上新臺階的工作目標，不斷強化工作措施，重點圍繞創新服務理念，出臺了《市規劃局免費規劃報建服務實施辦法》、《市規劃局特別快車綠色通道服務制度》等四項規范規劃行政服務工作的新機制、新制度，著力提升服務水平，取得了實實在在的成效。在上半年全市民主評議政（行）風活動中，我局在15個行政執法單位中排名第五，局市政規劃處在熱點崗位評議中排名第二。我局駐行政服務中心窗口多次獲得“流動紅旗窗口”和“十佳窗口”表彰。二是強化和諧發展，爭先創優扎實開展。圍繞打造和諧社會、和諧規劃的工作目標，以扶貧、雙擁、等工作為著力點，以競爭考核為抓手，全力推進爭先創優工作。扶貧工作中，以確立發展規劃、培育致富產業、實施實事幫扶和幫扶困難戶為工作重點，大力實施實施四大幫扶工程（規劃幫扶、科技幫扶、實事幫扶、貧困戶幫扶），已完成扶貧工作投入12萬余元，較好地實現了扶貧工作目標；雙擁工作中，進一步強化與駐宿廣大官兵的聯系溝通，幫助解決他們的實際困難；工作中，以解決群眾的困難為出發點，堅持做到“有登記、有交辦、有責任人、有處理、有結果、有監督”等“六個有”，充分發揮規劃的協調和引導職能，幫助群眾化解矛盾，處理問題，并通過采取回訪、下訪、約訪等有效形式，深層次推進問題處理，得到了群眾的充分肯定。三是強化競爭考核，隊伍建設逐步完善。在干部隊伍建設中，全面引入競爭考核機制，以此激發干部職工的創業熱情和創優激情。完成了局機關中層干部輪崗工作，促進了業務工作交流，激發了干部職工提升自我、完善自我的熱情；完成了部分分局局長助理公推公選工作，進一步完善了干部隊伍梯隊建設，使一部分年輕干部干事創業的激情得到充分調動；實施了部分重要崗位工作人員的公開招聘，引入了一批專業型年青人才，使得干部隊伍得到了進一步充實，促進了各項業務工作和服務工作的有效開展。
二、理論學習和廉政建設
1、理論學習
堅持將理論學習和工作實踐有機結合，認真學習領會中央和省市委重大戰略部署和方針政策，確保做到自身素質和水平的與時俱進。堅持做到“自學與制度化學習緊密結合”、“學習與交流緊密結合”，在認真抓好規劃專業理論和管理知識自學的基礎上，積極參加市委中心組學習活動，全面領會和掌握黨的十七大、十七屆三中全會精神；制定了市規劃局制度化學習機制，組織開展了黨組中心組學習、辦公會學法、菜單式學習等多種長期性、制度性、剛性的學習活動；在學習活動中，還堅持學以致用，加強調查研究，先后完成了《新加坡城市規劃與建設的考察報告》、《桂林“兩江四湖”考察報告》、《增強中心城市核心競爭力的重點問題研究》等多篇論文，并先后兩次在市委黨校組織的干部培訓班上就自身學習成果及工作體會作了講座。
2、廉政建設
始終堅持“兩手抓”，積極履行“一崗雙責”，作為第一責任人，全面開展黨風廉政建設工作。在制度建設方面，先后組織制定了《市規劃局黨風廉政建設責任制實施辦法》、《市規劃局黨風廉政建設責任制報告制度》、《市規劃局黨風廉政建設責任制檢查考核辦法》、《市規劃局黨風廉政建設責任追究暫行辦法》，對黨風廉政建設責任機制進行了全面調整完善，進一步明確了責任制落實機制和具體措施；在教育學習方面，組織干部職工開展了“解放思想能形成，推動落實好快干”大討論活動、到洪澤湖農場接受警示教育活動和市規劃系統反腐倡廉專項警示教育活動，經常組織各種案例教育，做到警鐘常鳴，確保全局干部隊伍不出問題；在推進廉政文化建設方面，以廉政文化進機關、進行業活動為重點，深入推進廉政文化建設。出臺了《關于在全局領導干部中開展“讀廉文、思廉政”廉文薦讀活動的意見》，編制印發了11期廉文，供干部職工學習；在加強干部廉政建設方面，組織中層以上干部開展了公開述職述廉活動，并先后組織召開了兩次黨組中心組民主生活會，分析研究干部廉潔自律管理工作；在落實紀檢監察機構派駐統一管理方面，自覺接受監督并著力加強干部選拔任用、資金運行、國有資產運營、黨務與政務公開、領導干部廉潔自律及黨風廉政建設責任制落實等六個重點環節和部位的監督管理，取得了顯著成效，黨風廉政建設和反腐敗工作得到了進一步增強。在此基礎上，本人也認真執行黨風廉政建設責任制報告制度和領導干部個人重大事項報告制度等有關規定，堅持做到胸襟坦蕩，對組織、對領導從不隱瞞個人任何問題。
第7篇：房地產考察報告范文
Abstract: The management of university infrastructure project has its own characteristics. This paper discusses some important aspects of the system construction, management in design stage, tendering and bidding management, project management, building energy-saving applications, informatization and so on, to expect to get some good views.
關鍵詞：高校基建；項目管理；招投標；建筑節能；信息化
Key words: university's infrastructure construction；project management；tendering and bidding；building energy-saving；informatization
中圖分類號：TU7 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）28-0050-02
0 引言
高校基建管理與房地產開發項目管理在管理模式上不盡相同，各高校之間在基建管理模式上也存在著很大差異，管理模式的差異隨之帶來的就是在基建管理中的差異。近些年隨著建設市場的不斷發展，基建管理也朝著不斷健全、不斷完善、進一步規范的方向走。尤其是近幾年引入了矩陣制管理模式，使基建管理工作上了一個新臺階，提高了基建工程的質量管理、進度管理及造價管理水平，矩陣制管理模式是以項目為主導，部門為協調的管理模式。基于高校基建規模較大的現狀，這種模式是比較理想的管理模式。[1]管理運作模式如圖1所示。
下面就矩陣制項目管理的框架下對項目具體建設過程中的一些重要環節進行研究討論。
1 加強制度建設
高校基建應不斷健全管理制度，出臺一些制度管理辦法，并在辦法中細化工程建設過程中各個科室與項目部的工作內容和相互配合、相互銜接等工作。優良的制度化管理能限制職工的主觀隨意性，并能加強相互監督，促進工作效率，從而取得良好的效果。
2 加強前期設計階段管理
工程成本控制一般是由設計階段和工程建設階段二個階段完成的。目前建筑市場主流看法認為設計階段（包括設備選型等）占有約70-80％的份量，建設階段約占20-30％。一般通過前期的設計控制，可以有效地降低工程成本，在建設階段控制成本主要是控制現場簽證，這就存在犧牲工程質量、增大現場管理難度的風險，與現場簽證比較而言，設計控制成本的效率是非常高的，不同的技術方案其造價相差甚至可以達到數百萬。因此規劃設計階段控制成本的效果是非常高的。
高校基建工程的成本控制比較復雜，首先是要明確項目的檔次定位、設計技術標準，這實際上是項目投資決策的問題了，是學校對項目定位的問題。確定項目及選材用料的檔次定位之后，通過限額設計、篩選高性價比材料等方式進行成本控制，使工程成本最優。這時候的成本控制更應該是投資控制，應在一定的預算成本下，做出性能檔次最好的工程。而這將貫穿于工程建設全過程。
3 招投標階段管理
在總承包商招標過程中比較突出的問題有以下幾點：
3.1 投標單位的投標文件中為使技術評分得分值高，投標單位所報的項目部項目經理及項目部組成人員與實際進場人員不完全相符，一個項目成敗的關鍵在于所選擇的總承包單位及入駐項目部，因此建議在招標文件中加大進場人員與投標文件中不符的懲罰力度，尤其是對項目經理一職，要求其簽署保證書，提交其個人資質證書等，待工程竣工返還個人，確定其全職擔任所投標項目項目經理一職。
3.2 投標單位采用不平衡報價而低價中標，在工程建設過程中迫使建設方不得不辦理簽證，大到地磚小到電氣開關面板等，對重要的材料或者涉及金額較大的材料應在包承包商招標時應采取封樣招標或者取暫估價。
3.3 甲方分包項目的選定，目前建設部提倡工程總承包制，工程施工、材料及設備采購等均由總承包商來負責，從而使建筑市場更加規范化，但從目前國內現狀來看，把所有的項目及設備采購均由總承包商來負責也是有一些弊端的，總承包商獲取利潤的手段就是盡量減少成本支出爭取利潤最大化，從而導致諸如設備選型、檔次與用戶需求有差異，同時與之相對應的報價也體現不出真實市場價，出現低質報高價現象。
甲方分包招標需要注意下面幾項，首先是甲方分包項目的選擇，這與所分包項目是否與總承包商工作的密切性相關，與總承包商管理及工作密切相關的可以歸到總包合同里，而下面這些專業性比較強的一般采取甲方校定招標：①空調及通風工程；②弱電工程；③變配電工程；④外幕墻及鋁合金門窗工程；⑤消防工程；⑥電梯工程。其次是評標辦法的選擇，目前建筑市場對低價中標異議很大，它導致了很多優秀的承建單位和設備供應商無法中標，其實低價中標的原則本身沒有問題，而由低價中標導致的一些突出問題主要出在技術要求上。其實堅持低價中標原則的前提就是技術要求要明確。
4 項目管理
這個階段狹義講是指甲方項目管理部在現場對工程質量、進度、安全、設計變更及簽證等管理，廣義上來講基建處各個職能部門都是參與其中的，下面著重敘述現場管理方面應該注意的問題。
首先要重視開工前的圖紙會審，減少施工過程中的設計變更，項目部組織總工辦及工程建設科抽調技術能力強的專業工程師參與圖紙會審，同時對總包單位、監理單位提出具體要求，組織四方共同會審，然后各專業在一起進行對接會審，修改錯誤、疏漏之處，確定需增減的項目，最終由總包單位形成圖紙會審紀要，作為圖紙的一部分在工程建設中執行。
組織項目部管理人員熟悉和掌握總包、監理及各分包的招標文件、投標文件及合同等。分包商越多，管理越困難，這個時候要充分掌握熟悉圖紙和各種標準規范圖集，這樣在管理過程中才會游刃有余。
目前現場質量管理主要依靠監理單位去控制，建設方要賦予監理單位相應的權利，確保其順利開展工作。同時建設方也要對監理單位提出一些明確的要求，特別是對一些重要的施工工序應要求監理采取旁站的辦法進行質量控制，重要部位要求監理人員跟班作業，加強巡視和平行檢查等方法，及時發現問題、解決問題。對于一些涉及到經濟洽商的在圖紙外的工程量簽認，由甲方專業工程師、監理、總包一起參與進行簽認，三方必須都到場。同時要嚴格材料進場制度，由甲方會同監理單位共同檢驗進場材料及設備，堅決杜絕三無產品及不合格材料。
施工過程中由于設計變更增加的造價大約占10%左右，因此需嚴格控制工程變更，完善變更的程序，要對涉及金額較大的設計變更進行充分論證，必要時可提交總工辦審核，保證技術變更的可行性和合理性。同時要注明變更的理由，是由于設計方圖紙的問題還是使用方要求變化或其他原因。
在施工過程中由甲方確認價格的某些材料設備也是控制造價的一個關鍵環節，項目部在材料認價過程中只負責控制材料質量，而具體認價價格由材料科確認，造價科審核，處內職能科室直接對項目部，而項目部對總包及各專業分包，職能科室不直接面對總包及各專業分包。
要重視考察工作的重要性，尤其是對防水卷材、幕墻、弱電等關鍵部位材料、關鍵工程的考察。同時要求參與考察的人員準備充分，且對考察項目有一定的專業了解，以便在考察過程中發現問題，比較優劣。回來作考察報告并總結。如果對投標單位不熟悉，而且最終低價中標進場，如果該投標單位綜合實力低，那么會給后續工程帶來一系列問題，人員不足，缺少資金，技術力量薄弱，工程質量、進度不能得到保證等。
5 重視建筑節能領域的應用
高校基建工程類似與商業地產，不但要在主體施工階段控制成本，同時也要考慮工程建成后學校各院系在使用階段的運行、維護費用。目前在建筑節能方面比較成熟的有以下幾個方面：①建筑護結構保溫隔熱技術；②照明系統節能；③空調節能；④電梯節能；⑤太陽能；⑥地溫空調（水源熱泵）等，建筑節能的概念對基建管理人員來說還是一個新興事物，在以后新建項目中基建管理部門要配合設計院、使用方做好建筑節能方面的應用，從而降低建筑的運行、維護費用。
6 信息化建設
社會發展日新月異，如今信息化水平已成為一個單位綜合能力的體現。但在推進信息化的過程中也存在很多困難：①首先就是管理制度及工作流程的梳理，信息化框架構建及工作流程再造，勢必會引起一些權力和利益的再分配，這個需要領導層的高度重視和直接決策才能向前推動；②還有同軟件技術人員交流過程也是非常重要；③往往在信息化建設初期大家都信心飽滿，隨著各部門要求的深入困難也愈來愈多，不但來自工作流同時還有軟件改造方面，這個時候一定要堅持；④信息化是對職工長期形成的工作習慣、業務流程的一種改變，在應用初期階段，摩擦和使用不暢的問題還是很多，基建部門要做好準備工作，這里要有一個接受的過程。
7 其他
建立職工定期輪崗制度，提高職工個人綜合能力和技術水平，減少崗位工作人員長期專業化、集權化，不要因為某人請假或出差導致使某項業務陷于停頓狀態。
8 結語
高校基建管理的最終目標是在一定預算投資下，達到保證工程質量、確保工程功能，做到最優化投資，并保證廣大師生的安全和舒適使用，為高校建設及發展夯實基礎。
第8篇：房地產考察報告范文
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從國外企業看國內煙草企業的品牌營銷
從國外企業看國內煙草企業的品牌營銷
作者：佚名資料來源：網絡點擊數：427更新時間：2006-9-33:28:09
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我國是目前世界上最大的煙草生產國和消費國，烤煙種植面積、卷煙產銷量、卷煙增長速度、吸煙人數等4項指標雄居世界第一。與這些數字形成鮮明對比的是我國煙草企業在企業規模、經濟效益尤其是在品牌營銷方面與西方發達國家的煙草企業存在著巨大差距。就美國的菲利浦.莫里斯公司（“萬寶路”品牌的擁有者）的資產總額、營業收入以及營業利潤等方面都超過了我國所有煙草企業這些指標的總和。中國的產銷量是世界上最大的，但為什么在一些“核心”指標上要遠遠落后呢？思潮公司認為：除生產技術外，我國煙草企業在品牌營銷上的策略是一個重要的原因。
隨著商品競爭激烈程度的增加，品牌營銷在煙草產業中的重要作用不言而喻。我國的企業在品牌營銷方面有哪些不足呢？我們將以西方發達國家煙草企業為參照，探討我國企業在品牌營銷方面應該注意的一些問題。
1香煙的品牌建設收到區域的限制
煙草行業的地方保護主義由來已久（主要因為地方政府為了通過高額的煙草稅收來追求當地的經濟效益最大化）,這也是限制中國煙草企業品牌營銷發展的最大問題。盡管國家煙草專賣局已經三令五申地指示不允許地方保護，但是這個趨勢沒有絲毫停止的意思,這樣使外地卷煙進入當地市場非常困難。上海思潮市場咨詢公司在進行一項調查時發現,一些消費者非常熟悉香煙在登上外地市場貨架的難度相當大，甚至在有些店鋪里，只能把這些香煙存在倉庫里。短期來看，地方的煙草公司的利益確實得到保障，但這無疑損害了那些以全國市場為目標的大型煙草企業的利益，更加抑制了中國煙草行業的發展。
然而，短期之內消除這種情況不太可能。思潮公司建議煙草企業在推廣品牌時首先要考慮本地市場及周邊地區，然后進入壁壘較低的市場。
2中國煙草品牌過多，且以低檔煙為主
我國煙草市場卷煙品種過多，每個品牌的市場占有率比較低、知名度也不高。據統計,我國煙草市場上生產卷煙的企業有幾百家，現有品牌2000多個。這與西方發達國家的煙草市場有很大的不同。美國的菲利浦•莫里斯公司（PhilipMorris）在美國市場上占有率超過40%，“萬寶路”品牌人人皆知；而日本日本煙草公司（唯一一家政府授權的煙葉買主和卷煙生產者）在日本市場的占有率高達80%，主力品牌MILDSEVEN在全球內幾乎家喻戶曉。
在我國的2000多個品牌中，低檔產品占絕大多數的比例，且供過于求，而中高檔產品的供應量不足。隨著人民生活水平的提高,消費者對中高檔產品的需求必然會增加,可以說現在正是塑造中高檔品牌的良好時機。同時,這對提升企業的知名度也有相當的幫助。我們發現，國外煙草企業的主力產品都是以中高檔產品為主。中國企業在這一點上路任重而道遠!
3讓煙民多一點“上帝”的待遇
品牌是由消費者建立的。“消費者就是上帝”這一真理在煙草行業同樣適用，這也是日本和歐美企業長盛不衰的秘訣之一。企業要樹立起品牌形象，必須清楚消費者的需求與感受。感受消費者的感受，擔心消費者的擔心。一些國外煙草企業率先在開發產品時降低了香煙中焦油的含量,加入其他替代成分，以減少對消費者健康的危害。國內企業和西方企業在這一方面上的差距是相當大的。我們不要老是把精力放在改變香煙的口味或是包裝上，更要提倡“服務興煙”,多從消費者的角度想想，讓他們真正作一回“上帝”!
4廣告宣傳需要另辟途徑，出奇制勝
由于煙草對健康的危害性，國家出臺了相應的法規禁止煙草利用廣播、電影、電視、報紙、期刊廣告。同時也禁止在各類等候室、影劇院、會議廳堂、體育比賽場館等公共場所設置廣告。那么我們企業有什么樣的方式既對品牌進行了宣傳,又給人們留下深刻的印象呢？英國著名的英美煙草BAT的經驗值得借鑒。早在1912年，英美煙草就出巨資在英國圣安德魯斯設立了一年一度的“登喜路”杯國際高爾夫公開賽，經過幾十年的孕育，“登喜路”杯已經成為了國際著名的高爾夫賽事，同時，“登喜路”香煙也借此成為了國際知名的品牌。
同樣,為了讓長大之后可能成為煙民的年輕人能夠了解和記住包括萬寶路在內的香煙品牌，莫里斯公司曾經別出心裁地印制數千萬個精美的書皮免費贈給全美的許多中小學。并在書皮上加上附注的“請三思”、“不要吸煙”等暗示性字樣，既讓反煙人士抓不到把柄，又著著實實地給莫里斯公司的萬寶路等香煙品牌做了間接營銷傳播。這一舉措在當時不僅取得了良好的宣傳效果，而且展示了莫里斯公司在公眾面前的健康形象。我國企業從上面的兩個例子中不難得到一些啟示。
5品牌宣傳要考慮“品牌內涵”與“本土化”兩方面的影響
中國煙草企業在進行品牌營銷的同時應當注意宣傳媒介與品牌內涵的一致性，選擇符合品牌特點的宣傳手段。“萬寶路”品牌長期以來一直給人以粗獷豪放的形象，根據這一特點莫里斯公司所選擇的宣傳手段之一是贊助F1的法拉利車隊，他們所看中的就是法拉利車隊的奔放、狂野的品牌個性與“萬寶路”的特點非常吻合。“萬寶路”讓消費者聯想到一個瀟灑、豪邁的成功男士形象。
品牌營銷的“本土化”也是必須要考慮的一個因素。70年代香港市場“萬寶路”香煙的廣告宣傳充分證明了“本土化”的重要性。萬寶路的牛仔形象在香港播出時，香港人雖然欣賞它的畫面和音樂，卻對終日騎馬游牧的牛仔卻沒有好感。因為在香港人的心目中，牛仔是低下勞工，這在感情上是格格不入的。針對這種狀況，萬寶路迅速對宣傳策略作了調整。于是，在香港電視上出現的不再是美國西部牛仔，而是年輕灑脫、事業有成的牧場主。經過這一改變之后，萬寶路香煙在香港迅速打開市場，銷售量直線上升。
6企業品牌的多元化發展
在這一方面，莫里斯公司依然做得相當出色。該公司除了擁有著名的萬寶路牌香煙外，還擁有MaxwellHouse牌咖啡和MillerLite啤酒等產品，這些品牌也取得了巨大成功，受到了消費者的歡迎。不僅如此，該公司還在加利福尼亞等地進行了房地產投資。正是由于多元化的發展，塑造了良好的公司形象，才使得菲利普莫里斯公司一直穩坐煙草界龍頭老大的位置。
第9篇：房地產考察報告范文
風格：幽默、輕松、詼諧、卡通、揉合歌曲和戲劇
人物簡介：
王妃：海龍王的王妃，東海集團有限公司代董事長。（古裝王妃服飾、鳳冠頭飾）
小龍女：海歸派，多年來是中行的忠誠客戶，一直主張選擇中行（18世紀洋公主服飾，大波浪電發）
董事長秘書蕭何：土鱉派，實惠主義者，比較搞笑，但也有一點點從善如流的品質，易被其他銀行的小恩小惠打動，對于中行來說，在這次授信爭奪戰中，可謂“敗也蕭何，成也蕭何”。（九品芝麻官服飾）
中行人：詼諧機智、成熟冷靜，在這場爭奪戰中大膽爭取、力挽狂瀾，取得勝利。（女著職業裝，男著行服）
創作與表演：
導演：劉
編劇：劉、鄭
演員：王 妃---劉 (部)
小龍女---鄭 (辦公室)
蕭 何---何 (財會部)
中行人---黃（部）、孔(xx業務部)
劇本正文：
王妃：（上，姿整妝容）我本是天庭牛津大學才女一名，青春靚麗之年下嫁海龍王，早年夫君投身實業，我安待家中把那清福享，奈何近年夫君迷上網，要我復出生意場。這不，龍宮要上新項目，他又把“甩手掌柜”當，害我從早到晚忙。哎！
（掏出螺，翻過后面按號碼）：喂，蕭秘書啊，昨天我們考察人間五大銀行的情況你整理好了沒有啊？……哦，你快拿出來給我看一看吧。（作頭痛狀，坐下）
小龍女上：(唱，套周華健)這些年，一個人，上人間，去留學，終學成，歸家鄉，雄心萬丈造福海洋! 媽，你怎么了？
王妃：女兒啊，我肯定是水土不服啊。人間的空氣太干燥了，我在這呆了一天，好象干蒸燒買，臉上皺紋也多了幾條（撫臉）。
小龍女：媽，你不是說大寶挺好用的嗎？
王妃：是啊，天天在外面風吹雨淋的，用了點大寶啊，嘿，還真對得起咱這張臉（拍一下臉）。
蕭何（上，看著王妃作惡心狀，但又言不由衷）：嘿！王妃，不管怎么說，你都是我們四大龍宮中最能干、最漂亮的王妃。
王妃：再能干漂亮也比不過網上的mm們。唉，女兒，你不知道你老爸，自從我們龍宮開通了adsl之后，他就迷上了上網，這次我們要新建海產品加工項目，他不聞不問，整天除了qq就是cs，前幾天，還非鬧著要和什么網友小甜甜見面！
龍：就是！老爸他太不象樣了。哎，不過，媽，這回是我們龍宮頭一回搞大項目，我們把它弄得漂漂亮亮的，讓老爸對我們刮目相看，到龍宮三八節，我們也爭取選上個“海洋巾幗”。
王妃：好！好！可是又談何容易呢？我們這個項目最困難的就是資金。
蕭何：可不是。我按王妃的旨意，把宮中細軟整整清點了一百遍啊，把所有值錢的東西都抄出來，就連王妃當年的嫁妝也貢獻出來了，可還是不夠啊——
王妃：（唱，套）你問我鈔票有多少，我家產有幾分，錢包翻遍了，箱底搜遍了，叫我苦惱到如今。
小龍女唱：（唱，套）你過得好辛苦，我比誰都清楚，實業路沒有輕易的幸福。
蕭何：王妃，我還是那句話：找銀行貸款。
王妃：女兒，這玩意兒是新鮮，恐怕仙界還沒人用過，我心里沒底呢！
女兒：（笑）媽，現在向銀行貸款已經是一種很普遍的融資手段了。
蕭何：對對對，王母娘娘的蟠桃園休閑中心、孫悟空的齊天大圣馬術訓練基地，還有天庭八景中的李塔夕照，當初全部都是貸款建出來的呢！（眾人齊作動作）
王妃：(點頭，深思狀)恩，你這樣說也有一定的道理。我還是要再看看，哎，小蕭子，人間五大銀行的考察報告呢。
秘書現出資料：在這！經過連夜的加班，我已經把這幾天暗查的資料整理好了，請王妃過目！
王妃：接，看：我現在是老眼昏花了，女兒你幫我參謀參謀。
小龍女接，念：人間五大銀行情況考查報告。為了了解人間各家銀行的服務狀況，從中選出貸款銀行，經過研究討論，決定成立銀行考查領導小組，由王妃任組長，小龍女任副組長，蕭何秘書任執行副組長，通過明察暗訪對人間五大銀行進行了一次考查，秘書處采用橫比、豎比、環比等方式（小龍女和秘書二人配合做動作），對人間五大銀行情況進行了分析，現將有關情況報告如下：海旺銀行……
何：技術水平高，電腦速度快。
小龍女：海發銀行……
何：貸款條件靈活。（小聲）不過ppmm不是很多
小龍女：海強銀行。
何：產品靈活。
小龍女：海港實業銀行。
何：服務熱情周到。（遐想）尤其是他們那個大眼睛的客戶經理好pp啊！這能夠大大加強我工作的熱情！
小龍女：中國銀行綜合素質高、服務意識好。結論……
何：各有長處，無法抉擇。
王妃：廢話！這算什么結論啊！都這么好，你要我選哪一個……
龍：媽，選中國銀行吧，我留學的時候一直用的就是中行的國際卡。據我所知，許多知名人士都是中行的客戶哦。
王妃：哦，你倒說來聽聽。
龍：那，牛魔王現在的別墅就是在中行做的按揭呢！嫦娥仙子也經常在中行炒外匯。就連孫悟空也在中行租用了一個保管箱，他高興地說，自從有了保管箱啊，腰也不疼了，腿也不酸了，五百年來的耳膜炎也好了。
王妃、蕭何：點解？（粵語）
龍：因為有了保管箱以后，他的金箍棒就再也不用藏在耳朵里面了！
三人：啊？甘都得？（粵語）
王妃（電話響）：喂，哦，是海旺銀行啊……什么，你們現在要過來……啊，不忙不忙，我們再研究研究！赫赫，再見
(電話又響) 喂，哦，是海發銀行啊……什么，你們現在要過來……啊，不忙不忙，我們再研究研究！赫赫，再見
(電話再響) 喂，哦，是中國銀行啊……什么，你們現在要過來……啊，不忙……
小龍女奪過電話：媽，中國銀行都第九次約您見面了!就沖人家這份誠心和毅力，您還是見見吧。
王妃重新聽電話：啊，好的，我不忙，我在，歡迎歡迎!
王妃安排蕭、小龍女下場準備
中行人上，蕭何笑嘻嘻地伸出手，緊緊握住女中行人的手，眼睛迷離狀，女中行人掙出手，蕭何醒起，發現旁邊的x經理，二人眼神膠著，左右各走一圈，面對面許久，嘴一下，一起面對觀眾：對不起，我們兩個猩猩相吸，情不自禁。
蕭何為中行人和王妃作介紹：
這位是我們東海集團代董事長美海王妃
這位是中國銀行的莎小姐，
這位是中國銀行的叉經理
女中行人：王妃，幸會，幸會!
男中行人：王妃，久聞大名!今日一見，果然是風韻非凡啊！
蕭何：那是!我們王妃，基本風采五十年不變!(雙手拱拳，作陶醉狀)我對王妃的仰慕猶如滔滔江水，綿綿不絕……
王妃：哈哈，老了，老了。(對中行人)各位請坐
女中行人：昨天，我們和龍小姐、蕭秘書進行了洽談，了解到你們的融資需求。我行領導十分重視，立即成立龍宮項目工作組。工作組徹夜不眠，連夜趕制出這份授信服務方案。
蕭何對女中行人獻殷勤狀：早知你這么辛苦，我請你吃宵夜啦(被王妃瞪一眼后，立即收聲)
男中行人：這份服務方案，充分考慮到東海龍宮的實際情況，緊密結合項目特點，牢固樹立為海族服務的觀念，大到項目融資建議，小至員工理財服務，都提出了多種方案，（小龍女回場）可以說是專門為您們度身訂作的，請過目。
秘書接，三人看
蕭何：挖塞!果然不同凡響。(對女中行人獻殷勤狀)沒想到莎小姐，文章和人一樣美(被小龍女拎起衣領扔到墻上)。
小龍女：媽，您看，中國銀行的方案比起其他銀行確實服務周到、實際可行
王妃：他們的工作效率也很高啊！恩，這個項目可以給他們做
(中行人欣喜狀，正在往下說，突然王妃頭痛坐下)
男中行人：王妃是不是身體不適啊，現在禽流感這么嚴重，一定要小心身體啊！
蕭何(理直氣狀的樣子)：錯!我們是魚族，如果是流感呢，也應該是“魚”流感！
女中行人：即便“魚”流感，還是不能掉以輕心啊。我這里有一顆金星感冒丹，確是好藥，王妃請用。保管立馬就好！
王妃：不用了不用了，(二人推來推去)
小龍女：媽，您就吃了吧。您看中行人多細心呀。(王妃終于吃了藥)
蕭何湊到女中行人身邊：我也要!
小龍女拉開蕭：少獻殷勤!現在是談公事。你別假公濟私。
男中行人：王妃，我看您身體不舒服和您住的地方有關系，您看這賓館，空氣不流通，缺少陽光，已經影響到您的健康了。
王妃：是啊!我本打算住個三兩天就回去了，現在看來，這個項目還需要一段時間，得在人間住下來。
小龍女：媽，人間比東海龍宮經濟發達，市場需求也旺盛，我們可以在這里買點物業。
蕭何：對，王妃，買了樓，既可作您和海龍王的行宮，又可作人間分公司的辦公樓，我嘛，(跑向女中行人)可以作為龍宮的外派經理，長期駐在人間拓展業務，（對著女中行人說）還可以和丹小姐長期交往了
王妃（不滿蕭狀）：小蕭子！（轉向大家，正式地）我們可以買一棟商住兩用樓。
男中行人：王妃，這事您就交給我們吧。我們中行有多年樓宇按揭業務的經驗，熟悉人間的房地產市場，可以幫您挑個合適的地方。
女中行人：我們還與房產中介、律師事務所聯手合作，為客戶提供購樓一站式服務。
王妃對中行人：是呀！你們提供的上門服務確實給客戶帶來很大便利。只是現在人間與海界交通不便，你們怎么能做到“上門”呢？
男中行人(和女中行人一起上前一步，丁字步站)：王妃，請放心！（眾人作手勢，合唱，套)我面對激烈競爭，恨不能蕩盡綿綿心痛，看客戶就是上帝，為客戶我們赴湯蹈火。
女中行人：為了更好地東海龍宮提供上門服務，我們行掀起了技術練兵熱潮，每人都有“鐵人三項”必考：
女中行人：3000米自由泳、2000米蛙泳、1000米仰泳(眾人同作各泳式的動作)
王妃(對中行人)：你們的服務真是太周到了。
小龍女(當胸握拳)：好感動喔!
王妃（對中行人）：各位辛苦了，請坐。（與小龍女讓中行人坐下）
蕭（電話響)：喂，哦，海強銀行熊經理啊，你好你好。什么，你可以給我們信用貸款！（欣喜狀）好好，我一定把這個情況跟我們王妃反映。
中行二人交換眼色。
何秘書偷偷跟王妃說，小龍女湊上來聽：王妃，剛才海強銀行熊經理提出可以給我們信用貸款，無需擔保、無需抵押，這可比中行條件要好啊，您看……
王妃大喜：好啊好啊，這樣你的年終獎就不用壓著不發了，小龍女的嫁妝也不用賣掉換現金了。那我們還是選海強銀行吧。
小龍女：媽，可是你已經答應中行了呀。
蕭：答應多少錢一斤？況且還沒簽約呢。
王妃：對！現在銀行競爭這么激烈，誰給的價錢好，就借誰的錢，也是情理之中嘛。
女兒（不高興地，大聲喊）：中行
秘書（毫不相讓地，大聲喊）：海強
女兒跟秘書爭執不休，王妃的頭一下子轉向這個，一下子轉向那個，頹然按住二人。
王妃：罷了罷了，小蕭子說得對，允許重新選擇嘛，中行會理解的。
小龍女沒辦法，只好去和中行人說（小龍女與兩中行人作講述、研究狀）。
蕭手機響：喂，哦，是工商局的牛處長啊……什么，資料有問題，不能工商注冊？哎，我馬上查查(迷芒不解狀)
蕭手機又響：喂，哦，是稅局的黃處長啊……什么，資料有問題，不能稅務登記？哎，我馬上查查(迷芒不解狀)
蕭手機再響：喂，哦，是外管局的楊處長啊……什么，資料有問題，不能調增外匯限額？哎，我馬上查查(迷芒不解狀)
蕭拍拍頭，痛苦狀。
王妃：小蕭子，怎么啦？
蕭：王妃，工商局、稅局、外管局都說我們的資料有問題，恐怕會影響項目申報啊。
王妃：啊？可是錢已經砸進去了，你辦的什么事兒，這是。
兩中行人同上前，女中行人：王妃，是不是遇到什么困難了？或許我們能夠幫忙呢
王妃（欲言又止）：唉！
小龍女：是啊，銀行熟悉各類政策，不妨讓他們參謀一下
王妃（戳一下蕭的額頭）你呀，嘴上無毛，辦事不牢！女兒，那你和中行的同志合計合計吧。
(小龍女帶中行人下場)
王妃：(待小龍女帶開中行人，又叫過蕭)你快點給海強銀行說說這事兒，讓他們幫忙，我們不是要用他們的貸款嗎？
蕭：對，對，我這就打電話。您先休息一下吧。(王妃退場休息)
蕭：(繞圈走，作打幾個電話狀)熊經理啊，有這么一個事兒。。。。。啊，辦不下來？
稍后，王妃上。
蕭：王妃，我和海強銀行、海旺銀行、海發銀行都聯系過了，他們有的搞不定，有的說不清楚政策怕麻煩，有的說不熟悉這些職能部門沒把握，就是沒有一個答應幫我們搞定的。
王妃：這是乍的啦？這些銀行平時都說條件優惠，做法靈活，一遇到難題就都不管企業死活了？
正在這時，小龍女上，高興叫：媽，搞定了!中行幫我們找了工商局、稅局、外管局的局長，把我們的情況作了詳細解釋，得到他們諒解，現在，中行同志已經幫我們去辦手續了。
王妃、小龍女、蕭：太好了！(合唱，套)我怕我來不及，解決這難題，迷途中至少還有你，中行就象及時雨。
中行人上，高興狀
男中行人：王妃，所有手續均已辦妥。
王妃、小龍女、蕭走過去和中行人握手：哎呀!太感謝你們了!
王妃：中行確實是全心全意為客戶服務、為客戶解決困難。
小龍女：媽，我們來這里開拓業務，可得找一個實力雄厚、政策熟悉、實心為客戶為事的銀行作為合作伙伴吧。（走過去，拉女中行人手，深情地）我看，中國銀行就好
王妃：我們可以和中行結成長期戰略合作伙伴。
蕭：是啊，優惠不如優質。我是被你們專業的素質和精神說服了。我贊成與中國銀行合作。
眾人排站，同唱（套《選擇》）你選擇了我，我選擇了你，這是我們的選擇。
