商業地產的稅務籌劃精選(九篇)

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第1篇：商業地產的稅務籌劃范文

關鍵詞：工業地產；財務管理；稅務策劃

工業地產是房地產中的重要組成部分，主要是指用于工業類土地使用性質的熟地、毛地和在該類土地上的建筑物和附屬物，與商業、住宅和各類綜合用地之間有著明顯的差異。工業類土地用途較為廣泛，主要用于物流倉庫、廠房和工業研發樓宇的制造。工業房產的土地批租年限為50年，在獲得工業用地后，需要按照產業企業的需求開展工業廠房建設項目，與已確定主題的產業企業強強聯合，提高企業的項目收益。

一、工業地產開發企業財務管理與稅務策劃的關系

稅務籌劃是財務管理工作中的重要組成部分，財務管理和稅務籌劃在工業地產開發企業中兩者具有密切的聯系。稅務籌劃是判斷企業財務管理水平的標準，確保企業財務管理工作的科學合理，對減少稅收支出，實現地產財務管理戰略目標，提高資金的利用效率具有重要作用。同時，房地產行業作為一項資金流動較為密集性的行業，強化稅務籌劃，對提升企業的財務管理水平和經濟效益具有重要作用。稅收籌劃在執行過程中，需要嚴格按照稅法規定的要求，結合企業的實際財務管理情況，將稅收籌劃納入到稅法規定的范圍內，達到推遲納稅時間和降低企業稅收支出的目的，促進企業的利益最大化[1]。并且工業地產企業的財務管理和稅務籌劃的目標具有一致性，都是企業理財行為的充分展現，能夠保證企業各項財務管理工作的有效開展。工業地產企業的財務管理工作內容主要包括投資、融資、利潤和經營，需要將稅務策劃融入到企業財務管理工作的各個環節中去。工業地產企業的財務管理工作受稅收體制影響較大，財務管理目標的實現與企業的納稅成本有直接關系，管理者需要深入了解納稅成本和企業受益之間的關系。

二、工業地產開發企業的財務管理與稅務策劃存在的問題

（一）財務管理存在的問題

1.資金來源單一，融資難度大

本公司的工業地產項目主要是建標準化廠房，主要經營項目為開發廠房出售或者出租，需要有大量的資金作為支持。但是由于標準化廠房建設是一項高風險、資金密集型和長周期的行業，企業的資金周轉率較低，資金回收速度較慢。企業的資金來源主要依靠債券、銀行貸款和合作開發等形式硎迪鄭但是僅能夠滿足企業的日常運營支出。通過調查分析可知，工業地產企業有60%以上的資金主要是來源于銀行貸款，對銀行有著較高的依賴性，導致企業在發展過程中，面臨著利率波動風險、償債風險和再籌風險等問題，容易出現資金鏈斷裂現象，給工業地產企業的經營發展造成較大的影響[2]。

2.不重視全面成本管理，成本控制力差

工業地產企業是一項復雜的系統工程，在實際的工作過程中涉及到審批、融資、建設和銷售等多個環節，導致資金的預算控制和管理存在較多的問題。合同管理是企業控制管理工作的關鍵，各大經濟活動的開展都需要依靠合同來完成，一旦出現與合同要求不符情況，勢必會增大成本控制難度。全面成本管理要求工業地產企業在發展中需要實現多層次、全過程和全方位的成本管理，但是企業在實際的運營發展中，忽視了項目策劃、設計、建設和銷售環節一體性的重要性，沒有意識到全過程成本核算工作的重要性，導致成本管理偏離預算，出現財務部門信息不完整現象，影響成本控制效果。

（二）稅務策劃存在的問題

1.涉及稅種多，在開發成本中占較大比例

工業地產涉及到的主要稅種有企業所得稅、房產稅、土地增值稅和印花稅等內容。企業在實際的發展過程中，承受著沉重的稅收負擔，要想降低企業的稅收負擔，需要對稅收籌劃進行科學、合理的規劃，提高企業的收益，提高企業的市場競爭優勢。但是由于工業地產行業發展的時間較短，各項法律政策還不健全，影響著企業稅務籌劃各項工作的有效開展[3]。

2.稅收籌劃無標準，導致風險增加

工業地產企業在運用稅務策劃時，不同的財務人員提出了不同的稅務籌劃方案，可知，稅務策劃沒有固定標準和方法，主要依賴于財務人員對稅法的了解程度。在實際的納稅過程中，納稅人和納稅機關存在權利和責任不對等情況，導致征納雙方對稅收籌劃的認定存在較大差異，增加了納稅風險。稅收籌劃涉及執法風險、信譽風險、法律風險和心理風險等方面的內容，納稅人需要考慮這些風險因素，加大風險應對能力，來降低風險。

三、解決工業地產開發企業財務管理與稅務策劃問題的對策

（一）財務管理措施

1.構建多元化融資渠道，完善金融秩序

構建多元化融資渠道，完善金融秩序是當前工業地產企業提高財務管理水平的有效手段，需要結合當前工業地產企業的實際發展情況，積極推進證券、信托和抵押等融資方式的發展，實現企業的金融產品創新，降低企業的融資成本，提升企業的融資管理效果。工業企業要想在激烈的市場競爭中取得良好的發展，需要積極與國外企業進行合作，將先進的財務管理經驗融入到企業的融資中來，在企業內部構建多元化的融資模式，將項目預算與其他部門有機的融合起來，確保風險防控系統的完善和發展，對企業的各項融資進行準確的評估和預測，合理調度資金，加大資金管理，提高資金的周轉率[4]。

2.重視成本管理，實行全面成本控制

內部成本控制是工業地產財務管理工作的重要組成部分，需要做好全方位、多層次和全員參與的成本管理意識，做好項目投資估算、設計預算和工程造價管理工作，在根源上強化企業內部成本控制管理。同時，企業需要結合實際的發展情況，構建完善的成本管理體系，明確責任主體和考核范圍，嚴格按照考核指標的要求開展各項考核工作，嚴格貫徹落實考核指標，對考核結果進行系統分析，對考核結果進行反饋和完善。嚴格按照財務管理規章上的內容，開展各項成本控制工作，確保數據填寫的準確性和真實性，嚴格審核賬務，定期對賬務進行清查，并及時做好會計實務登記工作，不給人員機會，實現對企業成本的全面控制[5]。

（二）稅務策劃措施

1.房地產各個環節的稅務籌劃措施

立項審批、施工建設、土地征收是工業地產在融資和項目開發階段的重要工作內容，企業的土地增值稅降低，所得稅基礎提高，稅務籌劃空間增大。工業地產企業在實際的發展過程中，當執行發行債券、資金拆借或向金融機構貸款時，產生的利需要在所得稅前扣除，主要用于抵銷土地增值稅。如果利息稅額較大，證明據實扣除，如果利息稅額較小，可以不計算分攤利息，需要將工程竣工后的利息費用，納入到企業所得稅中。

2.調整應納稅額，加大成本控制

定價、交易等銷售環節的稅務籌劃是工業地產企業中的重要工作內容，對企業營業稅和增值稅的支出會造成較大的影響，對工業地產企業的發展造成了較大的影響。房地產定價策略在實施過程中，需要嚴格按照土地增值稅標準進行，需要嚴格按照四級累進稅率制進行分析，如果增值稅稅率未超過20%，需要實行免征增值稅優惠政策，需要對影響增值稅應納稅額的項目進行調整，提高稅收臨界點方法的使用力度。同時，企業還可以通過銷售公司或組建裝修公司的形式，來分散銷售收入，_到減免營業稅和增值稅的目的，做好成本控制工作[6]。

四、結論

本文對工業地產企業財務管理和稅務策劃進行簡要介紹，重點分析財務管理工作存在的問題及解決策略。工業地產企業在經營發展中具有風險高、見效慢和融資難等財務問題，對企業的財務管理工作和稅務策劃帶來了較大的影響。要想促進工業地產企業的可持續發展，需要確保財務管理工作的科學性和合理性，通過稅務籌劃，促進企業納稅收益額的提升，強化企業財務管理效果，降低企業的納稅成本收益，使企業在激烈的市場競爭中取得良好的發展。

參考文獻：

[1]包書銘.基于商業地產開發企業財務風險管理[J].財經界（學術版），2015，05：135+137.

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[3]梁彥博.加強商業地產開發企業的財務控制分析[J].財經界（學術版），2015，14：291.

[4]劉B.商業地產企業存在的財務風險與加強財務預警研究[J].現代經濟信息，2015，18：161+163.

[5]劉B.商業地產企業存在的財務風險與加強財務預警研究[J].經濟研究導刊，2015，24：132-133.

第2篇：商業地產的稅務籌劃范文

1、壓低土地增值額

在進行項目開發時，房地產企業要對項目借款的實際利息支出進行計算，并計算出土地成本與開發成本之和的5%，合理比較兩者的大小，從而在項目籌建初期確定一種最佳的利息扣除方法，以充分享受國家規定的土地增值稅起征點及相關優惠的稅收政策。在出售房產時，可以采取措施以降低單筆銷售額的利潤，比如整體轉讓法、分解定價法以及拆分收入法等等；此外，還可以通過有效措施降低課稅基礎，以減少企業的應納稅金，并且所適用的稅率也可能相對更低，以盡量實現“收入最小化”及“成本最大化”的籌劃目標。

2、降低企業所得稅

在進行商業地產項目開發時，如果條件允許，可以適當的放慢項目竣工時間，通過延遲納稅時間以達到緩解企業資金壓力、贏得貨幣時間價值的目的。此外，還可以在符合稅法規定的前提下，在稅前扣險員工的福利保障資金，比如失業保險、醫療保險以及養老保險等，這種方法可以在提高企業員工福利的同時降低企業所得稅。

3、利息費用的稅務籌劃

對于房地產企業而言，每個項目均需占用大量資金，相應的這些資金會產生大量的利息費用，因此做好利息費用的稅務籌劃意義非常。根據利息支出的性質不同，稅法上的處理方法也存在差異，有些按資本化處理，有些則按費用化處理，相應的會產生不同的處理結果。無論利用哪種處理方法均要注意以下幾個方面：首先，如果企業處于免稅期，或者發生虧損的年度，以及有前5年虧損可延續彌補時，可以選擇資本化的方式處理借款費用；其次，如果企業處于獲利年度，那么盡可能采用費用貨的方式處理借款費用，以減輕稅負；再次，要注意合法支出利息，否則不得在稅前扣除；最后，由于稅法對企業金融機構外的借款均做了強制性規定，如果利率大于同期同類商業銀行貸款利率，則不得在稅前扣除利息，因此，房地產企業盡量不要向金融機構以外的個人或組織貸款，以防止納稅調整額增加。

4、其它稅收籌劃方法

其它稅收籌劃方法包括稅基籌劃技術、緊扣臨界點及提高經營銷售模式的靈活性等。其中稅基籌劃是指降低稅基以減輕稅負，企業在選擇集資方式時可以參照稅基差異，比如發行股票或債券的稅基等，至少選擇其中一個集資方式；而緊扣稅收的臨界點可以獲得較好的減輕稅負的效果，因為我國相關稅法中有所規定，應繳稅額超出特定的范圍內，稅率會發生變化，因此將涉稅金額控制在臨界點以下，在繳納稅金時可以按照較低稅率征收，有效降低稅務負擔。此外，在商業地產項目標銷售過程中，可以采用多種不同的投資方式與經營方式，可以有效降低稅收成本。

房地產企業所得稅稅收籌劃實例分析

1、案例一

A房地產企業所承建的普通住宅取得2000萬元的銷售收入，開發該項目A房地產企業所支付的地價款為550萬元，房地產的開發成本為600萬元，準予稅前扣除的房地產開發成本為110萬元，房地產轉讓所產生的相關稅收金額為100萬元。A公司為降低稅收成本，采用了稅收籌劃措施，降低該項目住宅的銷售價格，由2000萬降至1895萬元，其增值率為19.8%，根據相關規定可知，如果增值額小于扣除金額20%，則無城繳納土地增值稅，所以，A公司在進行稅收籌劃后，其利潤為315萬元，與未進行稅收籌劃相比，共降低21萬元稅負，下表1可以直觀看出：

2、案例二

B公司一經過簡單裝修的住宅項目總售價在1200萬元，該項目中還配置了相關設施，按照相關稅法規定可知，B公司開發的該項目允許扣除的金額為1000萬元，增值額則為600萬元。如果采用稅收籌劃方法，對該住宅項目進行拆分，分為毛坯房出售合同與房屋裝修類合同，則不含裝飾成本的毛坯房屋的合同價為1000萬元，合同款的稅收扣除成本則為350萬元，該合同可以歸類為房地產銷售合同，所以需要繳納相應的土地增值稅、營業稅、城建稅及其它附加稅等；而房屋裝修類合同中，裝修成本的合同價為200萬元，在計算上繳稅額時可以將50萬元成本扣除，并且房屋裝修合同歸類為裝修服務類，所以無需繳納土地增值稅，只需繳納營業稅、城建稅及其它附加稅。那么B公司這一住宅項目進行稅收籌劃后，稅后收益為985.9萬元，下表2可以直觀看出：表2：稅收籌劃前后稅收益對比表（單位：萬元）

3、案例三

第3篇：商業地產的稅務籌劃范文

房地產企業推行財務精細化管理，主要基于以下考慮：1．適應政府宏觀調控的需要。在政府的限購、限價、限貸大環境下，土地紅利降低，資產負債率升高。中央層面房地產調控的主基調未有放松跡象，行業利潤逐步壓縮。為了提升企業的市場競爭力，企業只能將更多的精力、資金投入到調整產品結構、做好營銷創新和成本控制上去。2．適應企業穩健持續發展的需要。近十年來房地產開發企業得到了快速發展。但是，隨著規模增加、項目增多、激進擴張，企業面臨巨大的經營壓力。同時，規模發展、周轉速度和品質利潤也出現前所未有的矛盾。房地產企業在一二線城市發展所遭遇的瓶頸也正向三四線城市擴展，企業發展面臨激烈的競爭。3．提高管理層決策質量的需要。受經驗、能力限制，企業決策層必須在全面了解財務狀況、競爭情況、剩余市場、重要趨勢的基礎上才能對市場做出準確判斷。通過財務精細化管理，可以幫助職業經理人、策劃、營銷等專業人員加強企業基礎管理、成本管理，便于設立責任制和開展績效考核。4．應對企業現金流危機的需要。如果銷售做得不好、資金回籠慢，受信貸緊張、籌資困難、信托公司違約等因素的影響，加上企業管理水平低下、資金使用效率不高、成本費用控制不好房地產企業很容易出現現金流危機。為降低現金流中斷的風險，客觀要求企業加強財務精細化管理，靈活融資，布置好產品結構、做好營銷創新和成本控制。對于資金寬裕的企業，在合適的時點可以進行套利性并購；對于資金比較緊張的企業，應積極實施以利潤率換周轉率的價格策略；對于資金更緊張的一些企業，可以考慮土地層面的轉換，甚至是股權層面的出讓。

二、房地產企業財務精細化管理的內容及流程

房地產企業財務精細化管理主要包括：財務預算精細化、投資融資精細化、會計核算精細化、稅務管理精細化、財務報告精細化和內部控制精細化。為了做好各環節精細化管理，需建立一套財務精細化管理的工作制度和流程，具體包括：（1）建立和健全經營業務的財務管理流程；（2）根據流程特征制訂管理規范和制度；（3）確定具體實施方案和步驟，設計具體的賬表并且提出要求和規范；（4）進行精細化管理工作的具體分工，同時建立責任制，通過過程的組織協調和結果的考核等等措施切實加以落實。總之，通過財務精細化管理，改變房地產企業對資金的過度依賴，形成更加穩健的財務戰略，推動回款加速、銷售目標的達成，提高資金使用效率。同時，建立預警機制，通過經營分析做好全程稅務籌劃加強成本控制，進而提升房地企業的盈利水平。

三、房地產企業財務精細化管理的具體舉措

推進房地產企業財務精細化管理，可從以下方面著手：1．對每一項經營活動做好預算與分析。具體表現為：完善預算流程、設計管理工具，改變過高的估值水平，對現金流和收益模式重新組合；為獲得長期、穩定收益，商業地產可采取以售養租、鼓勵銀行等其他機構長期持有物業等方式；定期分析會計與預算執行差異，協調改變外部考核模式。其次，企業內部要重視財務數據，強化科學決策和考核落實，注重改善經營的激勵；做好團購預測、調價測算、建立年度回款測算模型；做好意向客戶分析，如限購措施、受限購、社保、公積金、分期情況影響的分析；審核營銷推廣方案、對比市場情況，及時調整每月回款、簽約和責任制預測；對已簽約折扣進行分析；跟蹤已簽約回款情況、分析按揭異常情況；分析按揭政策、分期政策；年度推廣合同管理，注重評估實際效果；做好開盤籌備和支持，開發售樓軟件報表，提高執行率；全程跟蹤招標談價人員，事前控制費用支出；通過付款審查，補充方案和流程，徹底解決隱藏的真實問題；協調物業配合費用結算，合并不必要崗位減少開支，尾盤清理可移交物業公司，提出提高去貨率為導向的考核指標等。2．提高每個細節的資金使用效率。具體表現為：投入人力、物力促進回款；應收賬款催收；把控分期政策、預測回款進度；做好銷售配合、執行好供應商購房扣款；測算好資金占用、機會成本；分析融資成本、拓展新的銀行、按揭和融資渠道；定期召開會議檢討計劃與支付差異（包括資金成本結構、支付利息計劃、營運利潤）；推進動態現金流預測與管理；推進降成本、減少各類付款；參與降成本工作，做好預測；尋求供應商諒解，談判、溝通延期還債；培養招標談價的職業殺手；做好工程合同、營銷推廣合同管理；定時清理備用金及借款；清理閑置資產、推進工程物資再利用等。3．為每項經營活動細節提供稅務籌劃支持。具體表現為：利用稅務籌劃手段設置銷售方案，將籌劃收益回饋給購買客戶，擴大公司銷售渠道；改“買房送車”、“買房送空調”為贈送現金，或直接將相應價值款項作為折扣沖抵房款，這樣既達到宣傳效果，又減少了車、空調視同銷售繳納增值稅的可能，減少過戶手續，最終降低了房地產企業的相關銷售稅金支出；明確營銷合同報價稅金，降低營銷費用支出；合理利用自產自銷并安裝材料不用繳納營業稅的稅收政策；規范涉外設計合同簽訂，改不含稅合同改為含稅合同，避免公司代付的稅金無法稅前列支等。4．加快財務各模塊的融合。具體表現為：（1）加快信息化建設、成本管理和資金管理的融合。目前有相當部分房地產企業成本管理水平低下，尚未成體系；在每個環節缺少有效管理方法，舊項目成本對新項目指導意義不大；欠缺有設計、造價、營銷、財務等綜合能力的成本管理人員；成本控制不透明、不規范；財務要定期清查、核對、補錄成本系統。鑒于此，需明確目標成本是項目成本控制的上限，應以市場為導向，確保項目目標利潤的實現；制定成本拆分與歸集原則的制度指引，通過拆分與歸集，得到已發生成本；定期對存在異常成本進行調整，最終得到項目的動態成本；財務應跟蹤分析，哪些成本發生了異常以及造成異常的原因，使成本控制透明化、規范化。（2）加強合同管理，控制合同變更。主要因為：大合同簽訂跨分期、跨科目，成本拆分難且易出錯；變更難以及時測算；變更做了成本就增大，不做工期就可能會延遲；付款周期長，內部付款計劃和節奏有問題。同時，為避免合同變更，需對前期設計缺陷、施工現場條件變化、產品定位變化等原因進行深入分析。（3）加強合同結算監督。結算可委托造價咨詢機構進行施工圖造價審定，咨詢費采用造價核減額的方式計取，測算出來的造價金額與承包單位上報的偏差值來計算咨詢費用的金額方式，以此相互監督。5．強化資金管理。主要因為：很多公司只有成本測算，沒有資金測算，或者測算很粗，無法起到參考作用。當進度計劃發生調整，就無法滾動修訂資金計劃。因此，財務部門需參與降低成本的工作，做好財務費用預測、盈利預測；加強應付進度款審核、減少合同付款比例，保證施工順利的同時避免資金占用負擔高額利息；做好月度資金計劃，匯總各部門、各項目的資金計劃，在各項目間平衡后再由總部統一調配；利用系統建立現金流模型；將合同管理與銷售系統、成本系統有機結合，實現預算與執行保持高度一致，加強業務系統中的流程控制，保證數據準確、及時。

第4篇：商業地產的稅務籌劃范文

關鍵詞：房地產企業；涉稅賬務；問題；對策

1引言

自從1990年代開始我國的城鎮化進程不斷加速，在這個過程當中我國的房地產企業也逐漸開始發展起來。在我國現階段的經濟結構當中房地產企業是政府最重要的稅收來源。因此，加強對房地產企業涉稅賬務相關問題進行分析與研究具有一定的必要性。基于此種情況，在本文對相關問題進行了分析與研究。

2現階段我國房地產企業涉稅賬務中存在的問題分析

2.1不按時申報納稅，欠稅數量也相對較大

首先，自從1990年代之后，我國的房地產逐漸開始發展起來，尤其是在2003年之后，房地產開始進入迅猛發展的階段，在此之后我的房地產企業數量開始逐漸增多，房地產市場的供給逐漸開始向消費者傾斜，同時從市場供求來看，也出現了明顯的供大于求的現象。2016年我國正式提出了房地產去庫存的目標。在這樣的背景之下，現階段我國大部分房地產企業都面臨著較大的壓力。其次，現階段我國政府也逐漸開始采用宏觀調控的方式加強對房地產企業的調控，在政策方面房地產企業也面臨著較大的問題，這就必然導致房地產企業在資金方面所面臨的壓力被進一步擴大，許多企業在通過預售獲得預收款時并不會按照相關規定申報納稅，同時在預付工程款時也不僅主動索要建安發票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產企業存在惡意欠稅的現象，最終導致欠稅數量越來越大。

2.2財務核算制度不完善，稅收存在大量流失的現象

從我國房地產企業的發展歷程來看，大部分房地產企業都是以粗放式的增長方式出現的，同時這種粗放式的運行模式也已經根植到房地產企業的企業本源當中。這就必然導致房地產企業在管理中往往是以簡單粗暴的方式進行管理，這對于財務管理來說存在較大的影響。

2.3小稅種漏征

大部分房地產開發企業耗時都相對較長，在這個過程當中往往會產生多種多樣的稅收。根據筆者的調查研究發現，從工程立項開始到預售以及工程竣工交付我國大多數地區所需要繳納的稅費大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對較少，例如印花稅、消費稅等都屬于小稅種的范疇當中。由于部分房地產企業財務人員對于小稅種的重視程度不足或者稅收部門工作人員在對企業稅收進行審計時責任意識不足，最終導致許多小稅種存在明顯漏征的現象。

3加強房地產企業涉稅賬務問題的對策研究

3.1完善相關法律法規建設

雖然現階段部分房地產企業在涉稅管理方面存在著較大的問題，但是導致這一問題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產企業也存在著故意為之的原因，即刻意地通過財務混亂來進行偷稅漏稅。基于此種情況，當前階段必須要進一步完善與房地產企業稅務管理有關的法律法規建設，具體來說主要需要從以下幾個方面入手：（1）對現階段已有的法律法規進行梳理與完善，對其中可能存在的漏洞進行分析，確保房地產企業必須要按照相關法律法規中的規定完善自身涉稅賬務申報工作。（2）制定房地產稅收專業法律法規。現階段房地產涉稅管理并沒有專門的法律法規，因此在適用性方面還相對較為薄弱。基于此種情況，必須要針對房地產產業制定對應的法律法規，約束房地產企業涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對部分房地產企業存在明顯惡意偷稅漏稅的現象需要通過法律法規建立懲罰制度。

3.2加強財務核算管理

針對當前階段房地產企業在財務核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個方面入手，進一步完善房地產企業財務核算管理：（1）強化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專業管理。房地產稅收征管是一項涉及面廣、專業性強的多法律、多環節的綜合性稅收工作，建立一個專門的征收機構，加強充實這支專業隊伍力量，有利于房地產業稅收征管工作的完善；充分利用房地產一體化軟件，強化項目管理。對房地產稅收征管從買地、報建、規劃、施工、銷售、結算、交稅等環節實行全方位、全過程的監控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強部門聯動，夯實協稅護稅網絡。稅務機關要加強與土地管理、房產管理、規劃設計等部門的協作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節，及時全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，建立房地產稅收電子信息交流平臺，實行全程動態跟蹤管理。健全協稅護稅的控管網絡，嚴密監控房地產行業稅收的稅源動態，最大限度地掌握有關涉稅資料，利用部門協作力量加強對房地產企業的管理。

3.3加強對小稅種的關注力度

針對現階段房地產企業在小稅種征收方面存在明顯漏征的現象，必須要進一步加大對小稅種的關注力度，完善稅收管理規范化，具體主要需要從以下兩個方面入手：（1）加強工作隊伍建設，即強化稅務工作人員以及房地產企業財務管理人員的小稅種征收意識，促進小稅種征收的完善。（2）制定針對消小稅種的罰款制度，對未按時繳納小稅種的房地產企業給予必要的罰款，促進小稅種的繳納。

4結語

綜上所述，現階段房地產企業是我國的支柱產業，只有進一步加強對房地產企業涉稅賬務問題的研究才能進一步促進房地產企業以及我國經濟的發展。基于此種情況，在本文當中筆結合自己的經驗對相關問題進行了分析，希望能對廣大同行有所啟發。

參考文獻

[1]陸迪.商業地產開發業務的主要流程及各環節的涉稅信息和稅收籌劃[J].商場現代化,2014（28）.

[2]王寶田.房地產企業所得稅匯算扣除項目涉稅風險與防范——基于對房地產企業稅務檢查的理性思考[J].中國集體經濟,2014（10）.

第5篇：商業地產的稅務籌劃范文

投資海外房產需要認清的第一個事實是，海外市場并不適合中國式炒家的生存。一方面，海外市場上一般房價變化較為平穩，還未遭遇過類似中國市場的暴漲。另一方面，也是更為重要的，中外對房子的認知有很大差別。

美國52%的首次購房者年齡為31歲，超過一半美國人選擇在工作10年、婚后5年才買入第一套房，未有負擔能力時大多選擇租房或和父母同住。可見，多數外國年輕人考慮買房的根本在于量入為出。與他們普遍認為房子首先是供使用的耐用商品不同，對中國人來說，房子則是對抗貨幣貶值和通脹的保值工具。動機的盲目導致中國房價漲到個人收入的20-30倍，明顯高于國際4-6倍的合理區間（4-6年收入可買一套房）。

中國投資人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房價的2-3%，而在美國一般物業的租售比（年租金與年房價比）在5-12%之間不等。在這種情況下，如果不依靠良好的租金回報，單純靠物業增值，中國買家買房后馬上賣掉的“炒房”舉動在扣掉相關稅費后，在海外市場難有回報可言（法拍屋投資等不良資產投資模式除外）。

策略的選擇決定投資回報

如同魚與熊掌不可兼得，是自住，還是投資，這是海外投資買房從一開始就必須明確的問題。

在中國，房產投資的通常策略是在低位時買入，升值后再賣掉。但海外成熟市場職業投資人把房產作為長期投資工具，現金流沉淀一方面需要時間，另一方面也需要銀行按揭杠桿幫助產生高的本金回報。以投資為目的的物業，投資人優先考慮的一定是提高租售比，而出價則是根據回報率來計算的。如一房產還貸前現金收入是每年2萬美元，那么按照10%投資回報率要求，投資人能承受的房價是20萬美元。

如投資人在買房時摻雜個人喜好，租金回報則往往很難實現最大化。這一點與中國市場的情況類似，通常居住面積大、居住環境好的高價位房，租客反而少，這就導致了租售比大為降低。在中國一線城市，豪宅的租售比在2%以下。

投資類別左右投資回報

房地產投資分商業和住宅兩類，二者差異巨大，在海外跨領域投資的投資人較少。

商業地產包括購物中心、辦公樓，租約一般10年、15年較常見，租客多為公司和政府。大型商業房產市場操作十分透明和專業，回報率差別不大。除去貸款費用未計算增值的凈回報約為9-11%。住宅地產包括獨棟獨立屋、聯排獨立屋（即“別墅”）及四個單元以下單元樓。還有一種則是供投資的公寓樓，這種物業的單元均價低，無論是布局的設計還是功能面積的布局都是為了實現現金流的優化。銀行也愿意給投資者貸款。

在房價上漲較快，房價高、租金低的地區，公寓樓出現的較少，因為每個獨立產權的單元都能賣出很好的價錢，開發商寧可出售分割的聯排獨立屋或分割的公寓獲利。因此，越是具有商業地產性質的物業，其價值的提升對租金收入的依賴越重。

現金流為王而非升值為王

投資房產有兩類回報，一是現金回報，二是保值升值。

中國的房市特殊，全球罕見。過去10年，史無前例的貨幣泛濫使物業升值成為中國投資人的主流創富模式。房價上漲的同時，房租卻未能同步跟上，導致國內住宅物業的出租回報未能達銀行按揭貸款利息的一半。因此，中國投資人如果不依靠房產升值基本都是要虧錢的。

美、加、澳等地的情況則完全不同。這些市場健全成熟，租賃活躍，且空置率低，現金回報是衡量物業的價值準繩，這在商業地產上尤為突出。國外好的房產投資機會，通常都是“以房養房”，即扣除所有開銷和銀行按揭能帶來凈的現金回報，而貸款部分的權益能夠帶來的租金收益可明顯跑贏銀行按揭利息，最終令投資人的本金回報率提升。因此，在海外市場上，房產價值和租金緊密相關，是否投資房產通過分析現金回報率來決定，而不考慮難以掌握的升值。

充分利用時間杠桿

海外與中國房地產租賃市場最大的不同在于，海外物業出租率高、空置率低。經營性租賃物業的規模巨大，回報率比中國高得多（加拿大除外）。美國的租售比一般在6%-10%左右，最高能達到10%-15%，豪宅租售比則為4%左右。雖然澳大利亞的房價近幾年已經有一定程度的升值，但得益于高達97%-98%的出租率，其物業的租售比大約也在5%。

一般來說，房屋的租金與價格并沒有一定的相關性。以美國為例，各城市間居民購買力與消費水平落差不大，同等狀況的物業在不同城市的租金因此也并沒有太明顯的區別，但售價之間的差距則非常之大。所以，如果購房的主要目的并非自住，在選擇租賃的市場時，就應更多考慮房價便宜的地方，最好避開一線城市或昂貴地段，房子多接近工作區而不是大宅林立的市郊。

一旦成功購得租金穩定的物業，業主可選擇多種退出途徑。例如，持有物業收取租金或賣給其他投資者。而獨立屋業主可選擇將房屋賣給投資者或自住客。在房地產周期的某些階段，相對感性的自住客往往比投資者更愿意付高價，因此，獨立屋在購買熱情高漲的市場有時能升值套現。

物業管理和持有成本影響回報

持有物業后要考慮后續維護，日常管理牽涉到的矛盾多種多樣。而必要的稅費和額外的支出，都會左右在海外購置物業的回報水平。其中，稅費就是相當復雜的一項，并且會導致持有成本大幅增加。因此，投資人在決定下手前，一定要研究各國的房產稅，清晰掌握交易稅費，衡量稅費成本是否可承擔。

以美國為例，一筆房產交易，買賣雙方各自需要向經紀人支付相當于成交價3%的傭金，加上各種針對打擊炒賣的稅費，持有物業1年以下即出售，要交納高達40%的聯邦和州收益稅，超過1年則交25%。如自住物業持有2年以上，在一定的限制條件下，個人和夫妻自住物業出售收益分別在25萬和50萬美元以下，則可免收投資收益所得稅。個人和夫妻年收入分別在20萬和25萬美元以上者，則所有投資收益需額外征3.8%的稅。

此外，業主每年還需繳納相當于物業評估價的1-2%作為房產稅。因此，如果物業不自住肯定是要出租的，否則無法彌補持有成本。一般月租金達房價的1%才能實現滿意的現金流，而投資者一般要求的年回報率在9-11%的區間。且外國公民在美國投資房地產時，可能需繳納某些美國稅項，如所得稅、預扣稅、贈予稅以及（或者）遺產稅。如事先未經稅務籌劃，還可能面臨預扣稅，需要預扣相當于房產交易總額10%的稅費。

不僅如此，在海外許多地方，房客利益受到充分保護，如房主有義務必須提供可居住住房，合乎當地衛生標準，冬天供暖充足等。即使出現了房客不交租的情況，也只能經法律程序將其驅逐，此時若不熟悉當地法律則花費巨大，搞不好房主自己還可能淪為被告。

另一筆可能產生的費用是社區管理費，業主有時會被業主委員會要求繳納大額維修基金，用于整個居住社區的建設，數額大時可達數萬美元。

地域差異巨大，不可一概而論

海外市場投資選擇眾多，地域投資環境差異大，今后走勢基于該地域供求關系變化。因此，同類別的物業在不同地域差異巨大。在投資前要對當地情況、房價走勢、政府城市規劃政策等深入了解。還要關注國際變化、匯率變化。特別是房價走勢，盡量選擇在經濟蓬勃、房地產上升前期購買。

同時，投資人還應關注政府的投資傾斜區域。政府用的是納稅人的錢，銀行也不會虧社保基金的錢，跟著它們走，就會一路走好。政府在哪里建住房、醫院、學校，投資人就應該投資到哪里。

作者黃立沖為美國注冊會計師、盛富資本與協縱國際總裁。

二手房購買標準手續

在美國，決定購買房產后，買方多會聘用房產經紀人處理包括法律在內的大多數事務，如果不聘請房產經紀，則相關事宜通常會由律師代勞。整個購房手續通常會按以下步驟進行。

初簽合同報價

買家經紀人會先代買方起草報價書。這是有法律約束力的文件，除條件不能獲賣方接受或前提條件不滿足（如驗收不合格等）外，不得撤回。

報價通常是買方希望支付的金額。通常價格比房產主所報售價低3-5%，但也是因地而異的。如買方決定在某些高端房產需求旺盛的地區買房，也許就不得不按全價購買或者加價。在房價非常低的地方，買方經紀人要幫買方快速運作，投競標價。

買方在初簽合同報價上簽字后，經紀人將其提交給賣方經紀人或房主（如房主沒通過經紀人出售，買方可通過經紀人直接和房主聯系）。初簽報價通常會在24-48小時內得到答復。

回簽

初簽報價通常會被拒絕，除非賣方希望盡快賣掉，且認為價格已達到其預期。通常買方的經紀人會收到賣方的回簽。屆時，他們會提交另一個價格，往往比買方的報價稍高但低于賣家的初始報價。這時買方可接受新報價或回簽另一報價，這價格通常高于買方第一報價而低于房主的回簽報價。

來回討價還價雖然很重要，但也可能讓買方失去最佳買入機會：如有其他人參與競購，房主就可能拒絕買方報價，或不接受任何人的報價。有時，房主認為買方報價太低，浪費了他的時間而直接拒絕買方以后任何報價。因此，買方考慮報價時一定要和買方經紀人商討并盡量采納他們的專業建議。

銷售合同

一旦買方和賣方就房產價格達成一致意見，雙方經紀人就要起草正式銷售協議。買方的房產經紀人會為買方準備好一切相關文件，買方只需核實文件的內容并簽名即可。此時的銷售合同生效，對買賣雙方都具有法律約束力。一旦雙方簽署了銷售合同，賣方就不得再接受任何其他報價，除非買方沒有滿足銷售合同的任何條款。

買方必須同意賣方要求的付款日期；賣方則要確保房產質量和交房日期，并要通過買方安排的驗房程序（費用由買主承擔）。買賣雙方都有權不執行任何與合同條款不符的安排。

由購房產生的費用

由購房產生的費用源于房子本身以及其他因素，由購房產生的一攬子結算費用必須以被稱為“貸款機構誠實費用估算”的形式為買方闡明，由抵押貸款放貸機構提供。時間是在買方獲得貸款批準之前。因此買方應當在簽訂銷售合同支付之前就知道其所需費用。

納稅

聘用專業人員幫買方納稅很重要。雖在買房時不必支付，但每年10月和2月是納房產稅的季節，每個州的房產稅要求各異。

第6篇：商業地產的稅務籌劃范文

REITs作為商業信托在金融產品領域的創新方式，體現了商業信托制度在資產證券化領域創新的本質，實現REITs在我國有效的制度移植，對加快房地產投資信托基金本土化，促進我國金融制度創新具有較強的理論價值和現實指導意義。一是有利于防控房地產融資風險轉移。據不完全統計，大約有70%左右的房地產開發資金都來自于銀行或信托公司貸款，房地產貸款余額占整個金融體系貸款余額超過20%，超過15%的信托資金投向了房地產業，信托公司以投資附加回購等方式變相發放房地產貸款（即所謂的假股真債），房地產業風險多米諾骨牌效應明顯。有效的REITs中國制度移植，不僅有助于緩解房地產業資金壓力，實現全社會資金流動由間接融資向直接融資的轉變，而且有利于分散房地產業風險，助推銀行業和非銀行業金融機構持續穩健經營。二是有利于我國房地產價格的理性回歸。有效的REITs制度移植，居民可以通過投資REITs而間接擁有部分物業的產權，規避房地產投資稅費，減少住宅市場的“假性”需求，不僅引導炒房資金從住宅領域分流到商業地產以及二級市場領域，緩解房地產市場供需矛盾，而且通過擴大住宅租賃市場的供給，引導房地產價格回歸理性水平。三是有助于加快保障性住房建設步伐。通過REITs制度移植，有利于房地產業有效整合，助推房地產企業經營模式轉換，緩解每年高達2000億元以上的資金缺口，加快政府保障性住房建設步伐。

二、REITs呈現信托制度創新化特征

按照法律基礎和組織形態不同，可將REITs基金分為公司型REITs和契約型REITs，契約型REITs的基礎是信托契約，契約型REITs的本質屬性是特殊形態的信托。REITs源于信托，契約型REITs是在信托制度的基礎上發展起來的，REITs的投資人與發行人之間體現信托與受托關系，REITs的投資人是信托的委托人，REITs的發行人為信托的受托人。REITs與信托都是基于對受托人信任的前提下，將自身財產交由受托人進行管理和處分。受托人通過專業化的投資組合運作，為投資人（受益人）謀取最大的投資收益（信托收益）。REITs財產具有信托財產的獨立性特質，REITs一旦成立，REITs財產與投資人（委托人）、SPV（受托人）及托管人的自有財產及SPV所管理的其他REITs（信托財產）相互分離，成為獨立運作的財產，僅服從RE-ITs的宗旨（即信托目的）。REITs成立后，因對REITs財產的管理、處分或其他事由所取得的財產，包括REITs財產的升值、REITs財產由現金形式變為房地產形式等，這些都歸屬于REITs財產。REITs旗下財產其名義持有人和受益人分離，即REITs財產的名義所有人為受托人（REITs的發行人SPV），而REITs的受益人為REITs信托受益憑證的持有人，兩者相互分離，同時REITs的發行人、管理人以及托管人都不能為自己的利益管理和處分REITs財產，充分體現了信托財產所有權主體與利益主體分離的一致性原則。REITs與信托既有聯系又有區別，與一般的信托財產不同，REITs具有不完全的法律主體特性，具有一定的組織化傾向。REITs財產比一般信托財產具有更高的流通性，通常情況下，信托受益權沒有進行流轉的公開市場，只在不同受益人之間私下轉讓。而REITs通常在交易所上市交易，有自己的交易市場，流動性遠遠高于一般的信托受益權。

三、REITs商事信托制度優勢延續化特征

作為現代財產管理制度，商事信托通過對財產移轉及管理的巧妙設計，以資產為核心，以信用為基礎，使權利主體與利益主體相分離，具有風險隔離、權利重置和高度靈活性等特征。就破產隔離功能而言，REITs作為一種不動產證券化產品，本質體現一種信托法律關系，合格的受托人來持有REITs資產可以達到破產隔離的法律目的。REITs發行信托受益憑證，REITs的委托人為REITs的投資人，投資人的破產不會導致委托人的債權人對REITs名下的財產的追索，同時REITs破產時，REITs的債權人也只能針對REITs的自身財產進行追索，而不能向REITs的信托財產進行追索，從而有效地避免了委托人和REITs自身的財務惡化而對受益人造成的影響。由于REITs的委托人和受益人往往不是同一個人，當REITs信托憑證持有人破產時，其債權人益不能追索至信托財產，但投資收益權、信托登記權屬的確立等要素，直接影響REITs破產隔離功能的實現。就規避稅負功能而言，受托人僅僅是在名義上對信托財產享有所有權，受益人才是對信托財產運用而獲取的信托利益的所有人，雖然信托意義下的商業活動有利于法人稅務籌劃，但避免商事信托免稅待遇的濫用已經成為許多國家的共識。美國REITs被視為“收入傳遞證券”而免征所得稅，享受“穿透性稅收待遇”，企業收益與損失可以沖抵企業持有人的個人所得稅應稅收入，從而避免了雙重征稅。當然，最初作為純粹的被動投資工具而設計的REITs享受稅收優惠待遇，后來具有一定主動管理功能的REITs不享受穿透性稅收待遇。

四、REITs制度設計靈活化特征

商事信托的制度優點顯而易見，REITs制度設計的靈活性源自商事信托。現代公司所有權與經營權相分離過程中，信息屏障、道德風險和逆向選擇共生并存，出現了成本過高等諸多企業管理難題。成本較低的信托制度具有契約約束、自由裁量和受益人范圍擴展等特征，因此，REITs作為信托制度的應用，具備了一般信托制度所具有的靈活性。具體表現為一是REITs起點金額較低，投資數額靈活，每股或每份信托收益憑證的投資金額很低，對投資數量也沒有限制。二是組合投資，風險分散，收益較高。REITs在進行管理運作時往往是投資于多處物業或投資于不同領域的物業，在地域和類型方面的組合投資有利于分散投資風險，專注于房地產領域往往能夠帶來較高的投資收益。三是流動性較高。REITs是房地產證券化的產品，其可以在證券交易所上市和流通，具有很高的流通性，投資人可以根據自己的資金需求情況決定買賣的數量和金額，相比投資于房地產實物以及房地產公司股票，具有更大的靈活性和流動性。

五、REITs投融方式拓展化特征REITs