房地產業務稅務籌劃精選(九篇)
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第1篇：房地產業務稅務籌劃范文
（一）稅務籌劃是房地產開發企業合理降低稅收負擔的必然要求
房地產開發企業稅負偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時，由于房地產交易金額大，開發企業所繳納的稅收金額隨之較大，稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此，需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔，提高企業的獲利能力，增強企業的市場競爭力。
（二）稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段
目前，我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁復多變，這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本，又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策，針對企業實際情況制定發展規劃，有利于使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。
（三）稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道
良好的法制環境，健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發現政策漏洞，有利于健全我國稅制，符合房地產行業長遠發展的需要。
二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略
（一）前期準備階段稅務籌劃
房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先，企業組織形式的不同，導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產生稅務籌劃空間。其中，子公司具有獨立的法人資格，可以享受政府的稅收優惠政策，但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司，分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款，但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此，房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題，前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權轉移，不需要繳稅。因此，房地產開發企業更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節稅效益。
（二）開發建設階段稅務籌劃
開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規避甲供材料稅務風險的情況下，建設方采購設備優于施工方采購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點，其施工設備的采購金額也很大，涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購，而非交由施工方自行采購，就可以避免繳納營業稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會有所增加。第二，權益資本籌資優于負債籌資。負債籌資中，企業采用據實扣除方式，借款利息費用較高；權益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費用低。
（三）商品房銷售階段稅務籌劃
房地產開發企業在商品房銷售階段的稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅，在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性，既包括房屋銷售業務，又有裝修業務，若將二者價格分開計稅就可以在裝修業務中免去土地增值稅。
在物業持有階段，通過對持有方式的合理選擇，房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅，而將房產用于投資，則不征收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用，應當分別進行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費，將家具、家電的出租改為出售，將電話費、水電費改為代收，就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。
三、房地產行業稅務籌劃存在的問題
雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本，但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
（一）房地產開發企業對稅務籌劃認識不足
房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠，這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足，不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅，這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看，由于在過去傳統的經濟體制下，企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自，不具備產生企業納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發展，企業的納稅意識也相對薄弱。
（二）房地產開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏
稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、會計、財務等方面的專業基礎，而且要熟悉企業的整個經營流程，同時還要能夠根據自身的經營狀況，制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此，人員的素質要求較高，必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺，稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。
(三)房地產開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠
稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益，但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中，由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務籌劃的結果偏離預期的目標，導致企業未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素，也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中，房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少，而忽視了對稅務籌劃風險的管理，規避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議
（一）增強房地產開發企業稅務籌劃意識
要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識，首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別，確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發企業來說，要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益，正確理解稅務籌劃的含義，提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說，不僅要加強對稅收法律法規的學習，樹立依法納稅、合法節稅的觀念，還要對企業稅務籌劃活動予以支持，設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員，以便于稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。
（二）重視培養稅務籌劃的專業人才
一方面，房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度，還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查，必要時要從外部聘請專業會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面，還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中，稅務籌劃人員應當堅守職業道德；在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中，要堅持合法原則，不可因企業的私利損害國家利益，應立場鮮明地維護稅法的權威性。
（三）提升房地產開發企業稅務籌劃的風險管理
第2篇：房地產業務稅務籌劃范文
【關鍵詞】 房地產企業稅收籌劃土地增值稅所得稅
一、納稅籌劃及其內容
納稅籌劃，是指通過對涉稅業務進行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅的目的。任何納稅籌劃行為產生的根本原因都是經濟利益的驅動，即經濟主體追求自身經濟利益的最大化。納稅籌劃的內容包括避稅、節稅、規避“稅收陷阱”、轉嫁籌劃和實現零風險五個方面。
1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學者認為這是對國家法律的蔑視，應該一棍子打死。本文認為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進行認真研究，并在法律條文形式上對法律予以認可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質的區別。對于納稅人的這種籌劃，稅務機關不應該予以否定，更不應該認定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應該是不斷地完善稅收法律規范，填補空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發生，也就是采取反避稅措施加以控制。
2、節稅。節稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點、免征額、減稅、免稅等一系列的優惠政策和稅收懲罰等傾斜調控政策，通過對企業籌資、投資及經營等活動的巧妙安排，達到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達成共識，國家也從各方面給予了扶持。
3、規避“稅收陷阱”。規避“稅收陷阱”是指納稅人在經營活動中，要注意不要陷入稅收政策規定的一些被認為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規定：兼營不同稅率的貨物或勞務，應分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經營活動不進行事前的納稅籌劃，就有可能掉進國家設置的“納稅陷阱”，從而增加企業的稅收負擔。
4、稅收轉嫁籌劃。稅收轉嫁籌劃是指納稅人為達到減輕自身的稅收負擔，通過對銷售商品的價格進行調整，將稅收負擔轉嫁給他人承擔的經濟活動。由于通過轉嫁籌劃能夠實現降低自身稅負的目標，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。
5、涉稅零風險。涉稅零風險是指納稅人生產經營賬目清楚，納稅申報正確，稅款交納及時、足額，不出現任何稅收違法亂紀行為，或風險極小，可忽略不計的一種狀態。當談及進行納稅籌劃，一般人都認為是指企業或個人運用各種手段直接減輕自身稅收負擔的行為，其實這種認識是相當片面的。因為，納稅人除了減輕稅收負擔之外，還存在不會直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現象，這也相當于實現了一定的經濟收益，這種狀態就是涉稅零風險。本文認為，實現涉稅零風險也是納稅籌劃的重要內容。
二、納稅籌劃在房地產企業財務管理中的運用
1、選擇合適的建房方式。大部分房地產企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據《營業稅問題解答（一）的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅，企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。
2、進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
3、充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
4、房地產企業營業稅的籌劃。合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。另外，房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，可節約2%的營業稅。
5、遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；開發產品已開始投入使用；開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009]31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
6、變房地產銷售為投資。按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，也不再繳納營業稅，這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮采用先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以2億元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。
7、房地產企業納稅籌劃應遵循成本收益原則。房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法會造成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
第3篇：房地產業務稅務籌劃范文
一、稅務籌劃的含義
稅收籌劃在西方國家的起步較早，早在20世紀30年代稅務籌劃就得到了法律的認可，稅務籌劃首次在1935年由英國上議院議員湯姆林提出，他認為每一個人都有安排自己事業的權利，在法律的規定下，可以通過這些安排減少稅收，從中謀取利益，國家不能強迫多繳稅。他的觀念得到了法律界的認同和引用。隨著時間的推移，稅務籌劃現已發展成為了穩定而又成熟的行業。但在我國，對稅務籌劃的研究和學習只是近些年的事情。
稅務籌劃，是指在稅法規定的范圍內，通過對自身的經營、投資、理財等活動適當的計劃和安排，在不妨礙正常經營的前提下，盡可能地獲得“節稅”的稅收利益。
房地產企業稅務的成本策劃是在遵守稅法和不影響企業的正常營運的前提下，根據國家的宏觀調控政策，通過合理的安排和精心的財務管理來達到“節稅”的目的，減少企業的成本，更大程度的提高企業經濟效益。
稅務籌劃是納稅人的一項基本權利，納稅人在法律允許或不違反稅法的前提下，通過稅務籌劃所獲得的利益都是合法、合理合情的。
二、房地產企業稅務成本策劃的必要性
1、國家宏觀調控的緊逼，使企業利潤縮水
近幾年來，隨著房地產行業的迅猛發展，國家進行了宏觀調控，從2009年底國家開始陸續出臺房地產調控政策，其直接目的是為了抑制房價的快速上漲，在一定程度上抑制了房地產行業的發展。面對這一政策，房地產企業要積極應對，要及時根據政策改變自己的稅收籌劃。如果沒有及時作出稅收籌劃，就無法在第一時間應對改革、無法適應市場的競爭，最終可能會被市場淘汰。而企業及時進行合理的稅務籌劃，就可以減少成本，增加利潤，也有利于對企業的管理，使企業持續發展下去。同時，合理地進行稅務籌劃，有利于增加國家的稅收，增加國家的財政收入，從而促進國家社會經濟的發展，達到雙贏的效果。
2、稅收稅種范圍較廣，企業成本大
從我國當前的稅收體制看，關于房地產的稅種數量非常多，有土地增值稅、企業所得稅和營業稅等。而這種現象在短期內是無法改變的，面對這繁重的稅收，企業有苦難言。所以有的企業選擇各種手段來逃避稅收，雖然一時減少開支，但總是會被查出來，是違法的。所以最好是通過科學合理的稅收籌劃來實現企業減少稅收的可能，使房地產企業在激烈的市場競爭中具備一定的競爭力，長期穩定地發展下去。
3、房地產企業眾多，市場競爭激烈
由于我國房地產市場起步晚，起初國家大力支持房地產的發展。在國家政策的支持下，房地產行業日益蓬勃發展，造成現在房地產企業眾多的局面。隨著我國市場經濟的不斷發展和完善，在全球化發展下，房地產市場競爭越來越激烈。由于大多數房地產企業在規模和發展質量方面是差不多的，那么就只能通過企業自身的管理來減少成本，增加自己的競爭能力。而稅務籌劃就是實現這一目的的最好方式之一。當然，企業也不能盲目地籌劃，要在專業人士的操作下，在對稅收有非常了解的情況下，有計劃、有目標地進行籌劃。
三、房地產企業稅務成本策劃策略
1、根據國家的政策采取合理的稅務籌劃
房地產行業要根據國家的相關稅收政策和優惠政策，及時調整稅務籌劃，比如對重點稅種進行稅收籌劃。我們知道，房地產企業的主要稅負是土地增值稅、企業所得稅和營業稅。對這三種稅種進行合理有效籌劃，就可以減低企業的成本。比如在房地產稅費中，土地增值稅是重要稅種，其稅率較高、稅負較重。增值額越高，繳納的土地增值稅就越多。因此，房地產開發企業在進行土地增值稅籌劃時，必須合理合法地控制、降低增值額。對于企業所得稅和營業稅也是相同的道理，根據稅種的具體要求，進行調整。當然，企業也要利用國家在某些方面的優惠，盡量為自己謀取福利。
2、企業內部的合理管理
一個企業發展除了要有國家的支持外，最重要的是企業自身的管理。首先，房地產企業要對稅收有相當的了解。只有研究了稅收，弄清了稅收的方方面面，才能根據不同的稅收進行合理的調節。其次，房地產企業要根據自己企業的情況，通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃，包括開發商品房與出租商品房、營業費用、管理費用和財務費用的籌劃這四個方面。最后，要努力提高稅收籌劃人員的業務素質。稅務籌劃是非常專業的，所以要求稅收籌劃人員有專業素質和實際操作能力。但是現在企業在這一塊是相對薄弱的，所以企業要加快稅收籌劃人才隊伍的建設，加強稅收籌劃人員業務素質的培養，逐步提高稅收籌劃人員的綜合素質。
3、對項目全程稅務進行監督管理
地產企業的稅務籌劃是一個全局性的工作，它貫穿于整個項目運行過程中，任何一個階段都需要進行稅務處理工作，因此，只要加強對稅務的監督管理，才能有效控制稅收成本費用，從而為地產商謀取更多利潤。首先，在項目設立之初的稅收籌劃工作很重要，在這個階段，企業要選擇合理的建房方式，如使用代建或者合建的建造方式，還可以開發多房產等方式進行稅務籌劃。企業要根據自身的經濟情況制定選擇不同的建房方式，對自身進行會計核算，然后再選擇稅收籌劃管理方案一定要嚴格控制成本費用，由于房地產成本費用支出形式多樣化，這就會增加企業的稅務負擔，因此，企業要簡化成本支出費用賬目。其次，在項目建設階段，企業要根據土地增值稅的市場情況，依據國家稅收政策，盡量增加扣除項目。這主要是通過增加房地產開發成本、房地產開發費用等途徑，使商品房的質量進一步提升，增強企業的綜合競爭實力，從而對土地增值稅進行稅收籌劃，還可以對相關的借貸款利息進行籌劃。其具體的工作就是將銷售和裝修分開管理，分散經營收入，在銷售合同上交土地增值稅，這樣就可以不交裝修合同上的土地增值稅，從而有效的減輕企業負擔。最后，就是在項目銷售階段的稅收籌劃，企業可以根據不同的購買主體，采取不同的稅務籌劃方案，擴大企業稅收籌劃的空間范圍，從而通過減少賬面收入或延遲納稅時間來控制稅務支出成本。
4、做好稅收籌劃工作
在地產稅收籌劃中有很多因素都會影響籌劃管理結果，要對每個要素進行分析，然后綜合考慮其作用，制定切實可行的稅收籌劃方案。首先是股利和薪酬分析工作，房地產企業都是實行入股制度，一個項目有很多單個股東共同完成，而股利和薪酬分配的稅收籌劃直接影響著地產員工的整體福利。因此，企業要優化股利分配方式和薪酬分配方式。我國政府部門為了推進資本市場的高速發展，逐步放寬對個人投資者出售上市公司股票獲得的資本利潤征收稅，但是上市公司個人股東的現今股利還是需要交納稅務。在這種規定下，企業要優化股利分配方式，為股東爭取更多的效益，企業可以通過股票回購方法，將現今轉化為固定資產，增加投資者的資本利潤，從而有效控制個人現今交納稅額。其次，企業還要改變薪酬分配方式，地產企業與其他企業相比，其大量資金都注入到房屋上，所以房屋的銷售情況直接關系著企業業務活動和員工福利，而這些都會影響企業資金周轉情況。如果在一定時間內，房屋銷售不出去，必然導致地產公司無法獲得資金來源，而很多員工福利就不能按時發放，勢必會降低員工的工作激情，從而致使稅務籌劃工作的效率低下。所以，地產企業要采取合理的政策，安撫員工，讓員工更好的投入工作中，企業可以將閑置的房屋賦予員工居住權，或者以降低價格出售給員工，通過這種方式來填補福利空缺，能提升員工積極性，在一定程度上能刺激資本的回收，提高地產企業的收入。
5、創新稅務成本籌劃體系
目前我國房地產企業所承擔的業務主要包括：競標購買土地使用權、向原材料生產企業購買建筑所需生產材料、選擇建造公司、與材料供應商簽訂合同以及房屋銷售等。在整個生產銷售活動中，需要很多單位的協助來完成任務，如運輸公司、廣告公司以及綜合貿易公司等，與這些公司的合作都需要地產商為其承擔一定的稅務，而為了有效降低稅務數額，企業應該自行收購相關合作企業，以免稅股權方式收購，實現利益共同體，從而減輕自身的稅務負擔。企業收購后要重組內部結構，使房地產企業獲取最大稅收利益。此外，企業還可以通過股權轉讓名義轉讓房產，它是房地產企業有效降低稅收的正確途徑。隨著我國政府部門不斷加大對土地增值稅的征管力度，使得股權轉讓越來越不適應市場經濟發展的需求，不能為企業減少應納土地增值稅。企業在進行股權轉讓時，要充分考慮其風險性，要發揮稅務人員的專業技能，合理規避企業稅收。如果對市場評估不正確，很容易被政府認定為偷稅行為，這樣不僅不能減輕企業負擔，還會影響企業的信譽和形象，因此，要選擇合理時機進行股權轉讓，完善稅收籌劃體系，減少稅收成本。
6、加強對所得稅的會算管理
在房地產企業生產經營過程中，先期墊資的情況會比較常見，而在房屋銷售全部實現之前是不會發生應稅所得的，于是便會推遲收入實現時間，企業可以充分利用這個時間來規避稅務。當前很多房屋購買者購房后，其一般是自己居住，也有出租的，他們對房產證辦理的時間要求不嚴格。于是房地產企業可以通過這種方式進行納稅籌劃，緩解個人所得稅，從而緩解企業資金緊張的局面。這種合理推遲成本最終確定時間，不失為一種有效的減輕稅務負擔的途徑。企業在經營過程中，在銷售收入已經屬實但是房屋還沒有交出的情況下，企業無法對項目成本進行核算，所以就可以合理推遲成本確定時間。房地產企業稅收籌劃的途徑方法有很多種，但這些方法都必須合法合理，可操作性強，能真正給企業帶來實際效益，這是企業進行稅務籌劃的最初也是最終目的。
四、結語
雖然目前國家對房地產行業有一定的打壓，但房地產行業仍然是當前和今后一段時期內的經濟增長點，這一點是毋庸置疑的，房地產行業在中國經濟增長中仍然發揮著舉足輕重的作用。所以，房地產企業在面對國家和行業的壓力下，要認清形勢，及時地做好稅務籌劃的準備，降低企業成本，增加經濟效益，提高企業的管理。同時，合理的稅務籌劃也有利于增加國家稅收，增加國家財政收入，促進社會經濟的發展。
【參考文獻】
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[2] 馬丹：關于房地產企業稅務籌劃的幾點分析[J].經濟視野，2013（4）.
第4篇：房地產業務稅務籌劃范文
關鍵詞：房地產稅務籌劃財務管理
一、房地產企業稅務籌劃的概念與特點
（一）概念：房地產開發企業稅務籌劃是房地產企業在一定的社會制度環境下，根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負，實現企業財務目標的謀劃、對策與安排的活動。房地產企業稅務籌劃包括避稅、節稅、轉稅等多方面的內容。通過規避、優惠條款、提高或降低價格等方法達到減輕稅負的目的。
（二）特點：
1、合法性。房地產企業稅務籌劃的具體措施都是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，之所以能夠做出繳納低稅負的決策是因為納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇。
2、籌劃性。一般納稅義務通常具有滯后性，通常企業經營行為發生后，企業納稅義務才產生。稅務籌劃在充分了解現行稅法、政策和財務知識的基礎上，再結合房地產企業全方位的經濟活動，有計劃地進行規劃、設計稅負相對最輕和經營效益相對最好的決策方案的行為。這種行為的超前性決定了稅務籌劃性的特點。
3、目的性。房地產企業進行稅務籌劃產生的最初原因就是直接減輕稅收負擔，這也是納稅籌劃的。其他如避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險等目標是在這個目標的延伸。
4、多維性。從時間上看，稅務籌劃貫穿于房地產企業生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。
二、房地產企業稅務籌劃的可行性
首先，企業在籌劃稅務方案前，要對資金、成本和利潤這三要素進行細致合理的分析，制定出正確的財務決策，使整個企業的經營、投資行為合理、合法，財務活動和經營活動健康有序運轉，實現良性循環。其次，在籌劃稅務方案時，企業精打細算、為了節約支出、減少浪費也不能一味地考慮稅收負擔的降低，而忽略因該籌劃方案的實施引發的其他費用的增加或收入的減少。企業要達到合法“節稅”的目的，必須遵循成本效益原則，依靠加強自身的經營管理、財務核算和財務管理，才能保證稅務籌劃目標的實現。更重要的是，由于稅務籌劃方案在很多情況下會企業生產經營的較長期間，存在著收益的不確定性和資金支付的時間性差異，因此在進行稅務籌劃成本和收益的比較時，必須考慮稅務籌劃決策的風險和資金的時間價值。最后，還應得到國家和政府反而支持，因為稅法是企業執行稅務籌劃的法律之繩，企業的一切具體行為都離不開國家的宏觀調控的政策。
三、房地產企業稅務籌劃的現實意義
（一）一定程度上能減輕房地產企業的稅收負擔
目前我國房地產企業涉及的稅種數量繁多，房地產企業稅收負擔重。當前房地產企業所承擔的稅務不僅包括一般企業應付的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、還有房地產企業特殊適用的土地增值稅、在各階段還會涉及到契稅、印花稅、車船使用稅、城鎮土地使用稅、房產稅等等稅種達有十余項之多。由此可見，當前房地產企業所承擔的稅收負擔偏重，而包括避稅、節稅、轉稅等多方面的措施的稅務籌劃能合理有效地改變目前房地產企業的這種狀況。
（二）幫助房地產企業盡早掌握最新財稅政策法規
國家陸續出臺針對房地產企業的一系列重要財稅政策、法規以及越來越繁雜的稅收政策體系、越來越復雜的企業交易行為和越來越嚴格的稅務機關征管措施，導致企業的納稅問題變得越來越煩瑣、多變。而且效力之間也頻繁更替的情況的存在，必然要求房地產企業必須充分了解國家稅收政策，并結合企業的自身情況進行稅收籌劃，從而降低涉稅風險，實現涉稅零風險，達到企業持續、健康發展的目的。
（三）有利于房地產企業長遠發展的需要
在市場經濟條件下，企業經營活動的目標是追求企業價值最大化，為了實現這一目標必須降低稅收成本。降低納稅成本的途徑包括：偷稅、避稅、稅務籌劃。眾所周知，偷稅、避稅是一種違法行為，這種行為不僅要受到法律的制裁，還將敗壞企業的聲譽，并對企業正常的生產經營百害而無一利；稅務籌劃是一種合法、合理、有效的手段，既不違反法律法規，又能獲得“額外”收益，是一種完全符合房地產企業長遠發展需要的有效途徑。
四、房地產企業稅務籌劃中應注意的問題
（一）政府機關部門的決策對房地產企業稅務籌劃有很大影響。房地產經濟越發達，競爭越激烈，企業就必須想方設法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當地政府的影響就越大。政府對納稅籌劃的政策就要決定如何引導和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業是否符合一定優惠政策所規定標準的，往往不只是稅務部門，房地產企業還要充分利用其他職能部門的審批權，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務機關執法能力水平也對企業稅收籌劃有著很大的影響。
（二）忽視稅務籌劃方案有其兩面性，一味追求稅收負擔的降低。如果單從稅務籌劃就是為了實現企業稅收負擔最小化這一層面來理解，雖然說這種理解抓住了稅務籌劃的一個關鍵方面，但這種理解不利于稅務籌劃方案的有效設計和整體權衡。任何一項籌劃方案的實施，房地產企業在獲取部分減輕稅負利益的同時，還要兼顧經濟活動參與各方的課稅情況及其稅負轉嫁，當新發生的額外的費用或放棄其他方案所損失的相應機會收益小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，反之，該籌劃方案就是失敗的方案。 一項成功的稅務籌劃應該是多種稅務方案的優化選擇，我們不能認為稅負最輕的方案就是最優的稅務籌劃方案，這樣不顧企業總體利益的下降，犧牲企業整體財務利益換取稅收負擔的降低明顯是不可取的。
（三）稅務籌劃具有極強的適應性，因人、因時、因地，具體情況具體分析。情況的復雜決定在進行稅務籌劃時，不能生搬硬套別人的作法，也不能停留于固定的模式，而必須要意識到房地產企業在稅務籌劃時稅法與會計制度適度分離的必然性。企業會計制度制定的根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業資產的真實性和盈利的可能性。而稅法的著眼點在于對經濟和社會發展進行調節。二者有時在對同一經濟行為或事項做出不同的規范性要求、對收益、費用、資產、負債等的確認時間和范圍有時也不相同。二不同是因為會計主體可以是一個法律主體，也可以是一個經濟主體。三是遵循的原則不同。
五、房地產企業稅務籌劃的措施及發展趨勢
（一）房地產企業在設立環節上的稅務籌劃
稅務籌劃是一種新型的企業經營管理理念，它要求企業經營決策者在謀劃各項經營活動時，將稅收作為重要的前置成本因素加以考慮。如合理選擇注冊地點、企業性質、組織形式、人員結構、出資方式等，為企業選擇其在經營階段所應承擔的稅負。
（二）房地產企業籌資環節的稅務籌劃
企業在籌集到所需要的足額資金的同時，還應該要實現籌資成本的最小化。認真考慮債務資本和股權資本之間的搭配比例，理搭配資本結構以及運用適當的方法進行籌資能減少借款利息、物業管理費用和其他費用等，節約大量的新的成本。
（三）房地產企業開發環節的稅務籌劃
房地產開發費用的扣除方法就有兩不同的規定。規定的不同造成兩種方法計算的“房地產開發費用”也存在差異。但稅法規定房地產開發企業因分立發生的房地產轉移不征收土地增值稅、連體樓內不同類型房產適用一個增值率和稅率，從而達到降低整個連體樓的土地增值稅稅負目的。
（四）房地產企業銷售環節的稅收籌劃
企業可設立全資子公司或獨立核算的二級法人機構去專門從事與企業自身經營無關的業務，就可以令這部分代收或代墊的費用從應納稅營業額中分離出去，使這部分業務能適用與之相適應和配套的稅率，從而降低相關的稅負。
總之，房地產開發企業稅務籌劃活動是一項涉及各種學科的高智商活動，應當有選擇的引進既有專業技能又精通稅法的稅務、咨詢機構為企業經濟活動出謀劃策。
六、結束語
房地產產業作為經濟危機后拉動經濟復蘇的一個強力增長點，在國民經濟中的地位日益突顯。面對房價在蟄伏一段時間后新一輪的大幅飆升，房地產企業成為稅收檢查的對象，本文希望通過對房地產企業在稅務籌劃中幾個方面的研究，明確房地產開發經營業務流程中各階段的稅務籌劃要點，提高房地產企業的納稅意識、經營管理水平，以便有效防范涉稅風險，實現房地產企業價值最大化。
參考文獻：
第5篇：房地產業務稅務籌劃范文
關鍵詞：非房地產企業 物業 稅收籌劃
基于相關稅收籌劃的理論，結合非房地產企業的處置存量物業活動的特點，本文通過構造企業兼并重組間接轉讓模式，給出較傳統直接處置操作較為復雜、但具有明顯節稅效果和經濟效益的處置方案。
一、案例背景
A企業是一家傳統紡織品制造企業，擁有一幢2004年12月31日購置職工宿舍樓，賬面作為固定資產列示，物業原值1200萬元（含土地價值），累計折舊（攤銷）570萬元，2014年企業為加快企業轉型升級，實施“機器換人”計劃，大規模減少員工，此幢宿舍樓閑置，A企業欲出售該幢宿舍樓，盤活存量閑置資產支持技術升級。
此時，A企業所在地政府引進了B企業（一家快遞物流企業），欲購買該幢宿舍樓，改建為辦公住宿兩用樓。A企業，B企業達成合意，約定以2014年12月31日為基準日，由具有一級評估資質中介機構對該物業進行評估，評估值3000萬元，A企業與B企業以該價格作為協議價格，相關稅負按規定由各自企業自行承擔，簽署購買意向書。
之后A企業，B企業上述條件為基礎，落實該物業轉讓過程。
二、傳統直接處置方案
1.直接處置方案思路
A企業與B企業簽署房屋轉讓合同，由A企業將該房屋過戶給B企業。
2.具體稅負計算
A企業營業稅：根據營業稅相關規定，單位銷售其購置的不動產，以全部收入減去不動產購置原價后的余額為營業額。A企業需要交納營業稅：（3000-1200）×5%=90萬元
A企業城市維護建設稅與教育費附加：A企業納稅所在地城市維護建設稅稅率和教育費附加費率分別為7%和3%。A企業需交納城市維護建設稅和教育費附加：150×（7%+3%）=9萬元。
A企業印花稅：房屋轉讓合同，印花稅按產權轉移書具萬分之五貼花。A企業需要交納印花稅：3000×0.05%=1.5萬元。
A企業土地增值稅：根據土地增值稅相關規定，納稅人出售舊房及建筑物的需要評估確定扣除項目的金額。經過評估該宿舍樓重置成本2000萬元，成新率為65%，準許抵扣的成本為2000×0.65=1300萬元。按照規定允許扣除的項目，主要是銷售過程中涉及的相關稅費：90+9+1.5=100.5萬元，合計可以扣除項為1400.5萬元，收入按照評估價3000萬元計算，增值額為3000-1400.5=1599.5萬元，增值率為114.21%，土地增值稅稅率表，計算為土地增值稅1599.5×50%-1400.5×15%=589.68萬元
A企業企業所得稅：不考慮其他相關業務，僅考慮該業務對A企業帶來的企業所得稅影響，根據企業所得稅規定的收入成本匹配原則，該項業務帶來的應稅所得額為3000-（1200-570）-90-9-1.5-589.68=1679.82萬元，需要交納企業所得稅1679.82×0.25=419.96萬元（A企業所得稅率為25%）。
B企業印花稅：簽訂的房屋轉讓合同，印花稅按產權轉移書具萬分之五貼花。B企業需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元。同時按照印花稅規定B企業還有權利證照貼花5元，鑒于金額相對于分析不在一個量級，忽略不計。
B企業契稅：按照契稅相關規定，比企業承接物業需要交納契稅。B企業需要交納契稅：3000×3%=90萬元
三、重組兼并間接處置方案
1.間接處置方案思路
上述過程是常規操作，沒有很好的運用企業重組兼并的概念以及相關政策，結合目前的改革背景提出如下處置方案，可減少稅收成本，提高交易雙方經濟效益。
交易流程：
步驟一：A企業少量現金出資設立一家全資子公司H（非房地產企業）
步驟二：A企業將該待處置物業評估作價向H公司增資
步驟三：A企業與B企業達成對H公司100%股權的轉讓協議
步驟四：B企業注銷H公司回收資產，或者直接作為房屋出租主體經營。
2.稅負概要分析
A企業，B企業在此過程中涉及的相關稅種見表1。
3.具體稅負計算
步驟一：
A企業設立全資子公司，新設資金賬簿以及辦理相關證照需要交納印花稅，但是由于該部分費用與其他費用相比不在一個量級，因此在分析中忽略不計。
步驟二：
A企業營業稅：根據財稅[2002]191號文件規定：企業以不動產對外真實投資的，不征收營業稅。A企業營業稅可以免除。隨之城市維護建設稅和教育費附加計稅基礎為零。
A企業土地增值稅：根據財稅[2006]21號文規定：非房地產企業用房屋對外投資非房地產企業，暫免征收土地增值稅。由于A企業與H公司均不是房地產企業，該過程土地增值稅可以免除。
A企業與H企業印花稅：根據印花稅規定A企業與H公司需要各自按照產權轉讓書具交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元，同時H企業需要交納資金營業賬簿貼花印花稅3000×0.05%=1.5萬元。
A企業企業所得稅：A企業用房產增資視同銷售，確認應納稅所得額為3000-（1200-570）-1.5=2368.5萬元。
H企業契稅：根據財稅[2015]37號文：母子公司之間劃轉房屋，免征契稅。H企業承受該物業免契稅。
步驟三：
因為上述行為可以在一個評估期內完成，因此H企業實際評估值應該就為3000萬元（其中交了3萬元的印花稅）。
A企業營業稅：根據財稅[2002]191號文規定，用不動產在投資后轉讓其股權的也不征收營業稅。此過程免交營業稅。隨之城市維護建設稅和教育費附加計稅基礎為零。
A企業，B企業印花稅：A，B企業雙方因為涉及股權轉讓協議，應雙方都需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元。
A企業企業所得稅：A企業投資H企業原始投資成本為3003萬元資產收到對價為3000萬元，因此，A企業還可減少應稅所得額3萬元，綜合第二步A企業需要交納企業所得稅為（2368.5-3）×0.25=591.38萬元。
步驟四：
H企業的營業稅：清算減值過程，不視為營業稅視同銷售，因此不需要繳納營業稅。
B企業契稅：同樣依據財稅[2015]37號文，B企業可以做全資企業的一次減資，就滿足免契稅條件。
B，H企業印花稅：由于減值和注銷過程一般不需要簽署轉讓協議，因此不需要納稅貼花。
自此，A企業宿舍完全轉移到B企業名下。
四、方案對比分析
綜合以上的相關計算，可以得出如表2所示的綜合稅負與主要經濟效益對比分析。
五、實踐操作與稅收籌劃進一步建議
1.雖然經濟效益好，但是間接處置手續比直接處置要復雜的多，即便目前《公司法》修改后簡化了公司的注冊，注銷過程，其方案實施的時間基本上最快也要比直接處置要多三個月左右。
2.對于免稅政策的應用上，存在幾個模糊點，各地的稅務機關處理存在一定的差異，因此方案在實施前需要與當地稅局機關有一個充分的溝通：
第一，對于短時間密集的變更安排，稅務機關有可能認定其不屬于“接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為”影響營業稅免稅。減資注銷行為是否征收營業稅也存在一定的模糊性。但是該問題，綜合B企業后續籌劃方案可以有效解決；第二，對于設立的H公司其經營實質是否屬于房地產公司存在討論空間，影響土地增值稅的免稅認定；第三，契稅免稅政策中應用中的對全資子公司的增資與減資是否屬于“劃轉”也存在理論爭議。
參考文獻：
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第6篇：房地產業務稅務籌劃范文
【關鍵詞】房地產企業；土地增值稅；企業所得稅；納稅實務
為了加強房地產企業稅收管理，國家稅務總局先后下發了國稅發[2009]91號文《國家稅務總局關于印發的通知》和國稅發[2009]31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，對房地產企業土地增值稅清算和所得稅匯算清繳分別提出了具體要求。企業在實際執行這兩個法規時，一方面要保證法律法規的遵循性；另一方面要結合公司自身特點合理納稅。怎樣實現這兩個方面的統籌，筆者從以下方面進行探討：
一、把握繳稅時間及繳稅條件，加強項目前期管理
準確把握房地產開發項目土地增值稅清算和企業所得稅匯算清繳的時間及條件，是房地產企業依法納稅、合理籌劃的前提。
從時間上，土地增值稅以開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額；企業所得稅匯算清繳以納稅年度為單位，每年5月31日前完成上年度的企業所得稅匯算清繳工作。
從繳稅條件上，土地增值稅在清算前，按照預征率在產生預收賬款時進行預繳，當開發項目達到規定的清算條件（分為應清算和可清算）時，納稅人按照規定時間完成清算工作；企業所得稅匯算清繳時，按照納稅人年度損益表，計算房地產開發企業特定業務的納稅調整金額，按規定彌補以前年度虧損后年度內有所得就納稅，虧損不納稅。
基于以上規定，在實務操作中，土地增值稅的納稅時間和繳稅條件存在籌劃的空間。土地增值稅清算要以備案證上的分期為標準確定需清算的項目，在公司成立初期辦理備案證時，公司可以選擇分樓棟確定分期還是所有樓棟為一個分期，這取決于公司的整體安排。公司在決定項目分期時，需考慮項目未來整體利潤，若項目預期利潤持平或虧損，未來可能退土地增值稅，則應分樓棟確定分期，盡快收回預繳的土地增值稅，帶來現金流；若項目預期利潤較高，則應在所有收入成本全部發生后進行清算，可以規避由于成本無法全部確認帶來的多次清算和多次繳稅。在此基礎上，公司可規劃預計容積率（1.0以上）、單套建筑面積（小于等于140平米）和成交價格（不超過同級別平均售價的1.2倍），確認是否屬于普通住宅（普通住宅成本加計扣除20%）。在達到清算條件時，對于有可能退還土地增值稅的，公司可以要求主動清算。
相對于土地增值稅清算時間的籌劃安排，企業所得稅匯算清繳一年一次的規定要求公司每年必須對企業所得稅額進行計算，當未達到入住條件（發放入住通知書并且收回全款）時，一般損益表的金額均為負數，結合當地預征毛利率的不同規定，按照預征毛利率預先確認當年的稅法收入，當公司實際毛利低于預征毛利率時，公司會提前繳納所得稅，并在實際確認收入后辦理退稅程序，當公司實際毛利高于預征毛利率時，公司會在確認收入后對企業所得稅進行補繳。其中預繳的土地增值稅在企業所得稅調整事項中作為扣減項目，起到降低應納稅所得額的作用。綜上，如果公司同時有幾個清算項目，可以根據項目盈利情況，調節公攤類費用，以達到少繳納所得稅或晚繳納所得稅的目的。
二、合理確定開發項目的收入和成本，加強成本費用的日常管理
合理確認收入和歸集成本費用是土地增值稅清算和企業所得稅匯算清繳的前提，不同項目、不同分期成本費用的合理分配又是這兩項工作完成的關鍵。從收入確認和成本歸集來看，兩稅的關系非常密切。
（一）完整記錄收入的發生
土地增值稅清算時，會填寫銷售明細表，對具備清算條件的分期，按照房號對相關信息進行列示，對于產權已經發生轉移的（開具銷售發票或簽訂銷售合同）均應視為銷售收入，對于只交納定金或認籌金狀態的資金收回不視為收入。因此，在清算前已發生面積差需補退款的，要在清算期內及時處理，按照補退后的金額確認收入。
企業所得稅的收入分兩部分：一部分是利潤表中確認收入的金額，這部分金額是已達到收入確認條件的會計收入；另一部分是在調整事項中，為已簽約未收回全款的部分，這部分稅法收入的毛利可以按照實際毛利而不是稅務局認定的預計毛利[實際毛利為利潤表中的（營業收入-營業成本）/營業收入]，這部分稅法收入取值可以用年末預收帳款的余額。
以上兩稅的收入金額在確認口徑上是一致的，不同之處在于企業所得稅是以年底為截止點，而土增稅是以清算開始的月份為截止點。
（二）合理確定成本的歸集
成本的歸集是稅務機關審核公司土地增值稅和企業所得稅的重點，公司在確定成本扣除金額時一定要考慮開發成本和費用的真實性和合法性，判斷公司有無虛列開發成本和費用，保證所有成本和費用發生都是與該項目分期相關。在實務操作過程中，公司應制作成本計算表對成本進行歸集和分配，成本計算表應以房地產開發成本科目為大類，將分期內發生的所有合同按照入賬科目記錄到成本計算表的成本科目下，合同要體現簽訂金額、結算金額、已入賬金額和暫估金額。在審核已發生的分期下的總成本時，要注意以下六點：（1）公司在土地取得環節是否有國土等相關部門的合法憑據（加蓋部門公章）；（2）企業支付拆遷補償費時是否將拆遷明細表等相關資料報稅務機關備案，支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊應一一對應；（3）土地價款、拆遷補償費、城市配套建設費的契稅是否足額繳納；（4）企業支付建安工程款時是否從施工方處取得稅務機關開具的合規的建筑業統一發票。對于支付進度款的，需獲得每筆建安款項支付的依據，即工程量單、付款證書、驗收報告等，對于結算的項目，須提供結算報告、最終驗收單，考慮工程造價預算與結算是否差異過大，結算款項是否偏高。對于甲供材，即公司自購建筑材料，需注意是否在施工合同中重復計算扣除；（5）多個項目分期共同發生的公共配套設施費，應按不同項目分期合理分攤。一般來講，開發項目內獨立的、非營利的且產權屬于全體業主或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出都屬于可以扣除的公共配套費支出。公共配套設施必須處于紅線內，對于一些獨立售樓處簽訂時以無償贈與地方政府的名義但是在紅線外的，在土增稅計算時成本不予認可；（6）開發間接費用需與項目直接相關。對于和項目開發無直接關系的業務招待費、差旅費、團隊建設費等需要在成本計算中予以扣除。
分期內總成本的確定對于土地增值稅清算和企業所得稅匯算清繳極為重要，兩者確定成本的口徑基本相同，某些細節略有不同，如土地增值稅成本中不包含取得土地使用權所支付的金額，同時對于建成后有償轉讓的公共配套設施準予扣除成本。
三、科學確定增值額的計算方法，加強項目的后續管理
房地產企業所得稅的確定會涉及預提成本，分期內總成本減去已開發票的入賬金額就是預提成本。根據企業所得稅法的規定：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%，在實際工作中，企業需在匯算清繳日前（5月31日）獲取足額發票控制預提金額不超過總成本的10%，否則為虛列成本。分期總合同成本確定后，土地成本可以按照占地面積法，前期費用、建安支出、基礎設施和公共配套費可以按照建筑面積法（主要是按照可售建筑面積），將分期的住宅類型進行分配。分配后的各住宅類型的總成本除以對應的總可售面積就是該住宅類型的單方成本，單方成本乘以相應的結算面積就是利潤表中的主營業務成本。可以說，分期總成本的確定，對于企業所得稅的計算起到關鍵作用。
土地增值稅清算不會使用預提成本，只會按照實際已經取得可靠發票的成本為基礎計算土地增值稅扣除金額。可以說，在企業準備進行土地增值稅清算前，重要的準備工作就是按照實際工程量取得分期總成本對應的發票，這恰恰和企業所得稅的10%的概念不謀而合。同時土地增值稅清算確定各住宅類型成本的方法和企業所得稅也不一致，一般會用各住宅類型的層高系數分配，可以扣除的成本金額只包含已售面積對應的成本，未售部分待后續銷售完畢后再行清算。因此，土地增值稅清算時，對于銷售進度和發票獲得情況公司須提前謀劃，以免尾盤剩余過多成本而導致當期繳納過多的土地增值稅。
第7篇：房地產業務稅務籌劃范文
[關鍵詞]房地產企業 納稅 偷稅行為
近年來，房地產企業面臨空前嚴重的來自稅收的壓力。一方面，國家稅務總局配合宏觀調控的政策要求出臺了多項針對房地產業的稅收政策，房地產企業已成為各地稅務部門征管工作的重點；另一方面，購房者的維權意識在國家著力規范房地產業的背景下普遍有了提高，向稅務部門舉報開發商開票不規范的越來越多。于是，我們在媒體上看到，一些房地產企業上了欠稅的“黑名單”，其中不乏知名度較高的大企業。房地產企業的稅收工作，既有會計記帳、稅收申報、稅款繳納等工作，還有稅務參與企業經營決策的工作。這些工作要求企業的負責人對企業的稅收管理工作有準確、科學的認識。
一、偷逃稅款的危害
北京市地稅局早在2005年對全市1103家房地產注冊企業的稅務稽查中，發現有965家企業存在偷稅漏稅100萬元以上的情況。情況越演越烈，到2010年稅務稽查全市房地產企業罰款4301萬元。企業偷漏稅收的行為一旦被查實，補交稅款之余，可能還要接受處罰，企業名稱還可能被媒體曝光。偷稅情節嚴重的企業，甚至會有滅頂之災降臨：總經理坐牢，項目停頓，甚或被迫轉讓項目以補交稅款和罰款。如果企業面臨偷稅漏稅的不法行為，稅務局查證其稅收問題將涉及企業開發的每一個環節，滲透到了企業內部的每一個毛孔。情節嚴重的將追究其刑事責任。
二、納稅遵從，防范風險
稅收是房地產企業經營中不可避免的一項支出。作為企業的經營者，希望盡量降低經營成本，但違法逃稅顯然不是一條正路。企業應杜絕無意識的少申報稅收行為的發生。在企業完成各項經濟交易活動后的納稅登記計算和申報等一系列工作中，應嚴格遵從稅收法律。納稅遵從主要是為了降低企業的納稅風險。這種風險既有少申報帶來的處罰風險，也有多申報帶來的效益流失風險。納稅遵從的核心內容是納稅申報，企業的辦稅人員必須準確理解和掌握稅法所規定的各項稅款的計算方法，準確、按期、完整地填寫有關的納稅申報表。
另外，稅務人員的業務水平對于能否有效降低納稅風險至關重要。在房地產企業的漏稅行為中，就有相當數量的案例是非主觀的，是由于企業的財稅人員對稅法不夠精通造成的少申報。然而在現實中，這種行為經常被稅務部門當作偷稅處理，企業形象也因此受到不必要的傷害。企業的財稅人員不精通稅法同樣會導致多申報稅收。納稅申報既檢驗著一個企業辦稅人員的稅收政策水平，也檢驗著企業對納稅工作的重視程度。企業應組建與財務部并行的稅務部，重視納稅行為，建立防范風險發生的機制，防范納稅風險，減少因人為操作不當而造成的損失。
三、稅務籌劃，減輕負擔
房地產行業的政策近兩年發生了很大的變化，行業的平均利潤在變薄，而稅收征管卻變得嚴格了；并且，相當多的企業在政策調控下出現資金緊張，因此研究企業依法、合理在稅收上的減負，成為房地產企業關注的焦點。企業應做好“納稅籌劃”等工作，減輕稅收負擔和不當操作帶來的風險損失。
納稅籌劃是指納稅人在發生各項經濟交易活動之前的納稅準備以及與納稅準備相關的一系列工作的總稱。它是納稅人為達到減輕稅收負擔和實現涉稅零風險目的，在稅法所允許的范圍內，通過對經營、投資、理財、組織、交易等活動進行事先安排的過程。納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅、欠稅和避稅最大的不同，是具有合法性。一方面，納稅籌劃應交由企業的股東會、董事會及其領導下的部門經理們完成，而不是如處理納稅遵從問題一樣由企業的財務人員和稅務人員負責；另一方面，納稅遵從與納稅籌劃以企業的經濟交易活動是否發生作為分水嶺：如果發生了，企業處理相應的納稅事務就應該依照納稅遵從的原則；如果未發生，企業處理相應的納稅事務就可以依照納稅籌劃的原則。現實中，很多企業的負責人把納稅遵從和納稅籌劃二者混為一談或搞顛倒了。當然，納稅遵從和納稅籌劃之間也有緊密的聯系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎，離開了這個前提和基礎，納稅籌劃就無從談起。假設一個企業只想賺錢，而不想交任何稅收，納稅籌劃無法滿足它的要求。納稅籌劃所能做到的，是不交或少交某項稅收。
四、納稅籌劃的必要性
對房地產企業而言，其面臨著復雜的市場環境，因此建立納稅籌劃概念、進行必要的納稅籌劃是十分必要的。房地產企業的經營者或投資者在從事經營活動或投資活動之前，應該把稅收作為影響企業最終經營成果的一個重要因素來設計和安排。
第一，房地產企業整體稅收負擔較重。根據一項權威統計，中國房地產企業的平均稅負率是10-15%。美國《福布斯》雜志公布的2010年“稅負痛苦指數”中，中國內地的水平高居全球第二，僅次于法國。這個評價是否公允，難以給出簡單的回答，不過客觀地說，中國納稅人的稅收負擔確實比較重。在很多行業具有普遍性的逃稅行為與此有密切的關系[4]；第二，稅務征管逐步規范化的需要。從政府的角度看，房地產業是國民經濟的支柱產業，它為地方財政貢獻著不小的稅收收入；房地產企業面臨的稅收大環境正在從寬松走向嚴謹；第三，政府間歇性打擊富人逃稅的需要。從建設和諧社會的角度看，這個行業迅速制造著富翁，從業者卻聲譽不高，民眾的不滿反過來給執政者造成了壓力；最后，這是摒棄無稅經營決策模式的需要。很多人在開辦公司時沒有想過稅收問題，或者在經營決策的過程中沒有考慮過稅收問題。這種無稅經營決策模式必須改變，要先考慮稅收，然后考慮經營方式，最后考慮風險。
五、結論
總之，企業要處理好納稅事務，既防范稅務風險，又節約稅收成本，企業經營者就應該有這樣的認識：企業的財稅人員要掌握好國家的稅收政策和精神，在做納稅遵從的工作時盡可能地降低企業的稅務風險；企業的決策層則要挖掘企業的經營資源、調整企業的經營思路和經營方式，通過納稅籌劃盡可能地降低企業的稅收負擔。
參考文獻：
[1]周葉.企業家納稅行為的經濟學分析.上海：上海財經大學出版社，2009
[2]北京市地方稅務局數據資料.北京市地方稅務局，2010，04
第8篇：房地產業務稅務籌劃范文
一、“營改增”背景及其對房地產企業的影響
2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案，我國拉開了“營改增”改革的序幕。2016年召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將從建筑業、房地產業、金融業、生活服務業這四個行業全面推開營改增試點。其中，房地產行業由以前根據營業收入征收5%的營業稅轉變成11%的增值稅，但可以扣除企業外購材料設備等增值稅進項稅。作為改善人民生活和發展國民經濟的重要產業，這次“營改增”改革必然對房地產這一行業發展產生深遠的影響。
二、營改增下房地產企業的稅收籌劃要點
（一）采購活動
“營改增”背景下，房地產企業的采購活動應重點關注土地，原材料和設備的影響。一方面，土地成本占據房地產成本中相當一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對于房地產企業來說至關重要。通常，房地產企業取得土地的方式一般分為轉讓和出讓，如果企業是通過轉讓的方式取得土地，即在市場上兩個企業交易主體間進行土地轉讓，那么根據財稅[2016]36號文的相關規定，轉讓土地使用權是增值稅的應稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環節轉讓土地使用權征收了11%的增值稅，所以下一環節購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產企業增值稅時，運用抵扣法來實現土地成本進項稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產開發企業。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發票作進項稅額抵扣。另一方面，由于企業購進的材料和設備的增值稅均可以在銷項稅中抵扣，而開具普通發票的小規模納稅人提供的銷售價格通常低于開具增值稅發票的一般納稅人，因此企業在上游供應商選擇時應綜合考慮取得材料設備等的價格以及增值稅影響，以減少采購成本。
（二）經營活動
實行“營改增”之后，由于所購進的材料設備通過進項稅都可以實現一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進項稅額，如果房地產企業采用自建房產的話，房地產企業雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現金流，但能夠抵扣一部分的進項稅；如果采用非自建房產方式，企業無法享受到進項稅抵扣的優勢，但可以有更多的金錢和精力投入在企業管理治理或者是其他方面的經營。此外，房地產業“營改增”之后，房地產企業為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，在建設房產種類上，許多企業會更青睞于開發精裝房，以利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額，但同時也可能存在著房價高昂導致存貨堆積的風險。因此房地產企業無論在選擇自建房產和非自建房產上，還是選擇建設哪種類型的房產都應該結合自身的實際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經營方式，以取得最大效益。
（三）銷售活動
如果企業存在混合銷售行為，即一項銷售行為會既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應稅勞務，如企業在銷售房產時還提供裝修、物業管理等服務。在這種情況下，企業需要測算交納增值稅還是交納營業稅企業的平衡點銷售額，企業根據測算的稅負平衡點銷售額選擇以增值稅還是以營業稅為主業稅種，同時利用稅率差異，如：當同一納稅人的同一項業務既涉及一般物資又涉及建筑業勞務時候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業務中不同納稅對象稅率的差異，以此來減輕企業稅負。
三、“營改增”后的房地產企業稅收籌劃建議
“營改增”的實施使得房地產企業不得不重新進行納稅籌劃，規劃新的納稅方案，如何在符合國家法律及稅收法規的前提下，按照稅收政策法規的導向抵扣更多的稅費，降低企業的稅收負擔，最大化企業的納稅利益是每個房地產企業都應該思考的問題。本文基于前面的分析基礎上提出如下的有關房地產企業稅收籌劃建議：
（一）科學合法地運用稅收籌劃方法，實現減稅免稅。
房地產企業可以利用稅收優惠政策、鼓勵性政策進行減稅節稅免稅，如：增值稅對認定為綠色環保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優惠稅收政策，房地產開發企業在計算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時，當增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產地產企業可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術設計抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產企業還可以通過改變（提高或壓低）商品價格，或者通過改善生產技術，經營管理等方式，來實行稅負轉嫁，將一部分稅負轉移到其他方。通過綜合地運用節稅、避稅、稅負轉嫁等稅收籌劃技術，在遵守法律法規的情況下，達到減稅免稅的目的，大大降低房地產企業的稅收負擔。
（二）找準企業稅收風險點，合理規避稅務風險。
房地產企業與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業不同，其建造周期長且開發至一定節點才能進行預售，考慮到房地產的行業特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業稅務風險加大。主要風險：一是如果不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業稅負增加；三是如果房地產行業不景氣，嚴重出現商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此?事情發生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業稅務籌劃和規避稅務風險的重點。房地產企業可以根據有關規定，結合自身的實際狀況，針對可能的稅收風險點做好有效預防和處理措施，減少稅務風險。
（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業稅收負擔。
由于增值稅的抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”實施后房地產企業必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因為房地產企業商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產企業如何增大進項稅額并在合理的時間內得（下轉第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業稅負的重點，比如企業的供應商、施工方等上游企業的開票時間、增值稅稅率、結算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據各個行業納稅義務發生的時點科學、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業要求的合理籌劃方案，有效降低企業稅負。
（四）加強對增值稅發票的管理
房地產企業應該督促各個部門尤其是采購部門提高納稅意識，杜絕員工在原材料采購環節和接受勞務過程中不要發票的現象；加強工程決算的管理，及時取得增值稅發票不拖延；嚴格會計核算程序，及時進行進項稅額的認證、抵扣。改進企業對稅務發票的管理內容和管理方式，加強對增值稅專用發票發出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監督制約，減少企業因為管理不當而造成的票據缺失和稅務風險。
（五）加強稅務機關溝通，確保企業稅收籌劃合法
企業的稅收籌劃必須在遵循法律法規的基礎上進行，不能脫離法律法規以及稅收政策，既要符合稅收法律法規的規定，又能得到稅務機關的認同，稅收籌劃所期盼的利益才能實現。因此，加強稅務機關與企業之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因對稅收政策理解不足或雙方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內實現節稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質量和效益，降低稅務成本。
四、結語
第9篇：房地產業務稅務籌劃范文
關鍵詞：營改增；房地產；涉稅風險
在我國財稅改革歷史上，共有過三次重大財稅改革，而營改增是我國三次重大財稅改革中最重大的一次。營改增是我國“十二五”規劃提出的重點稅制改革方案，2012年首次在上海進行試點，2015年將房地產產業納入營改增試點范圍，2016年5月營改增試點全面推向全國全行業。但是由于營改增后增值稅的核算難度遠遠大于營業稅的核算難度，因此營改增后存在諸多的營業稅涉稅風險。根據以往研究發現，涉稅風險主要包括進項稅額扣除中的涉稅風險、特殊業務未做視同銷售處理的涉稅風險、取得價外費用中隱含的涉稅風險、轉讓自行開發房地產時地價款扣除的涉稅風險。這些風險是如何形成的且如何去規避這些風險是當下營改增后房地產業管理實踐與理論研究的重點課題。本文試圖基于房地產業營改增的基本梳理，著重探討營改增后房地產業面對的增值稅風險是怎樣的，如何規避這些風險。
一、房地產業“營改增”概述
營改增對房地產業的影響非常大，既有積極影響又有消極影響，其中積極影響體現在稅負減少、業務整合、納稅籌劃等，由于增值稅是價外稅，營業稅是價內稅，根據以往研究計算可知，營改增前后的平衡率是56%，即如果房地產企業的毛利率在56%以下，那么營改增會降低企業的稅負，增加企業利潤，但如果房地產企業的毛利率在56%以上，那么營改增將會為企業帶來稅負的增加，經研究機構測算我國大部分房產企業毛利率均在56%以下。且根據測算，原來的營業稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅等綜合稅率為14.97%，而營改增后的綜合稅率為14.49%。因此營改增降低了房地產產業的稅負成本。消極影響主要體現于財務報表，例如增值稅抵扣是在取得增值稅發票后進行的，而增值稅發票是工程結算時取得，折舊需要房地產企業墊付大量資金，房地產是一個資金密集型產業，墊付資金對其而言具有巨大挑戰性。實際上，營改增對產業的最最直接的利益主要體現于可以進行稅負抵扣和避免重復征稅兩個方面。
二、“營改增”后房地產業增值稅涉稅風險
(一)進項稅額扣除中的涉稅風險
房地產業是一個資金密集型產業，涉及到眾多領域的增值稅發票，而進項稅額可以抵扣，但是在增值稅抵扣時容易形成五方面風險。一是房地產業的建筑工人、拆遷補償費用等無法取得增值稅發票，不得抵扣。二是在開發階段，從小規模納稅人購買的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地產自己生產的石灰、瓦、磚等，這些均不能進行增值稅抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工單位的費用(如設備費用、土建工程施工費、臨時設施、三通一平的施工費)均不能進行抵扣；在開發階段支付給政府部門的報批報建費不能抵扣，主要包括招投標管理費、拆遷管理費、散裝水泥集資費、消防配套設施費、人防報建費、交易中心手續費、標底編制費、質檢費、安檢費等。三是期間費用中娛樂服務和居民日常服務、餐飲服務、貸款服務、購進的旅客運輸服務的費用均不能抵扣進項稅額。此外，在建筑期間的交際支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常損失，在材料等運輸過程中的非正常損失不得抵扣；五是過渡期間營改增之前交易的材料，在營改增之后取得增值稅發票不得抵扣。
(二)特殊業務未做視同銷售處理的涉稅風險
增值稅核算中有諸多情況需要做視同銷售處理，否則容易少抵扣增值稅。一是將購買的貨物、委托生產的貨物、自產的貨物用于贈送、分配、投資，將委托生產的貨物、自產的貨物用于個人消費或者集體福利，將代銷貨物用于出售，均視同銷售處理。二是將固定資產作為入股資本需要繳納增值稅，視同銷售；固定資產(自建房產)轉化為投資性房地產，視同銷售；但是在營改增前以固定資產進行利潤分配是不需要繳納營業稅的。因此，一些視同銷售的情況，如果不及時繳納增值稅，會產生稅款滯納金。
(三)取得價外費用中隱含的涉稅風險
價外費用的內容很多，主要是指企業銷售商品、提供勞務過程中發生的除價款之外的各種性質的收費，它主要包含看房費、訂金等，以及代其他部門收取的一些費用，如煤氣費印花稅、電視初裝費等。首先，如看房費、訂金等價外費用是否要征收增值稅，目前沒有明確的規定，但是可以通過相關法律進行抵扣，例如《房地產所得稅法》中有規定，只要是以簽訂合同為前提，就可以將其納入銷售收入。因此，通常這些價外費用是不征收增值稅的。其次，如煤氣費印花稅、電視初裝費等代收費用，若以房地產名義收取，則需要繳納增值稅，若以委托方名義收取，則不征收增值稅。
(四)轉讓自行開發房地產時地價款扣除的涉稅風險
國家相關文件規定，房地產銷售額的計算需要扣除當期允許扣除的土地價款，當期允許扣除的土地價款主要是當期銷售房地產項目建筑面積與房地產項目可供銷售建筑面積之比，再乘以支付的土地價款。但是現實中經常會以返還的形式進行扣除，因此在財政稅票上的金額不能作為扣除土地價款的計算依據，而需要扣除返還的土地出讓金。所以轉讓自行開發房地產時地稅價款存在少繳納增值稅的風險。
三、“營改增”后房地產業涉稅風險防范措施
(一)強化票據管理，完善稅務籌劃
增值稅與營業稅相比，有兩個顯在的好處，一是避免了重復征稅，二是可以進行進項稅額抵扣。避免重復增稅的原因是由于增值稅以增值額為計稅基礎，但是這一基礎是通過進項稅額抵扣實現的。因此，票據管理成為了防范涉稅風險的重中之重。一是對上交票據嚴格把關，嚴禁不合格票據報銷；二是注重供應商的選擇，盡量少與小規模納稅人合作，多與農業相關的產品供應商合作，因為增值稅對農產品具有一定的優惠政策；三是簽訂合同時，要嚴格把控發票取得時間，減少票據時間延遲導致企業資金墊付。其次，要完善稅務籌劃，一是由于房地產業是資金與勞動密集型產業，墊付金額大，生產周期長，因此企業必須與當地納稅部門交流溝通，減少納稅申報時間；二是重點關注當地、產業等不同領域、地域的優惠政策，盡一切可能靠攏產業政策，享受政策納稅優惠；三是對銷售環節進行納稅籌劃，例如裝修的增值稅稅率是6%，房產的增值稅稅率是11%，如果不進行分離將會從高征收，因此在銷售時要分離。
(二)強化內部會計人員培訓
以上四種風險涉及到的會計核算非常復雜，因此強化內部會計人員培訓是一個非常重要的防范措施。一是對財務人員的專業知識和稅法知識進行定期培訓，了解增值稅的核算方式和財務風險潛在點，將風險潛在點進行歸納總結；二是轉變財務人員的觀念，營業稅核算是簡單化、統一化的核算方式，而增值稅核算是復雜化的核算方式，財務人員不能再以懶散、簡單的工作態度對待票據核銷，好的財務人員可以在營改增后減少企業的稅負成本，而不稱職的財務人員則可能高于原來的稅負成本；三是增值稅納稅申報采用互聯網電算化，必須強化內部財務人員計算機應用能力，快捷、準確的填報納稅信息。
四、結語
營改增作為我國有史以來最大的財稅改革，對原來征收營業稅的產業具有重大影響。房地產作為我國十年來驅動經濟發展的重要產業之一，固然也不例外。但是營改增后將會帶來一系列的風險，如何去規避這些風險是當下需要思考的問題。本文基于四種涉稅風險，提出了兩種防范措施，但是限于房地產業營改增實踐依據不足，本文并不能很詳細以實踐數據支持理論推演，期望后續研究可以進一步深入探討。
參考文獻：
[1]馮秀娟.“營改增”后房地產業增值稅涉稅風險及防范[J].財會月刊：上，2016(9)：73-75.
[2]盛立中.房地產業營改增下的利好和風險預防[J].城市開發，2016(5)：36-37.
