最新的土地管理法精選(九篇)

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第1篇：最新的土地管理法范文

【關鍵詞】土地資源；監(jiān)督；宏觀調(diào)控

以科學發(fā)展觀統(tǒng)領國土資源管理工作，準確運用土地政策參與宏觀調(diào)控，建立耕地保護的長效機制，社會各界的共識。而在國土管理的各個環(huán)節(jié)中如何提升地籍管理的整體水平，適應現(xiàn)階段參與宏觀調(diào)控的新要求，走在其它各項制度之前，最大程度的發(fā)揮監(jiān)督與調(diào)控作用，是值得我們國土資源人員思索的一個新問題。

1.努力強化地籍管理基礎地位

地籍資料是制定土地利用規(guī)劃、供地計劃，實現(xiàn)土地用途管制的依據(jù)。我國《土地管理法》明確規(guī)定，國家建立土地調(diào)查、統(tǒng)計運用全國統(tǒng)一的分類系統(tǒng)、調(diào)查方法和調(diào)查程序。土地調(diào)查、統(tǒng)計經(jīng)過實地勘察，結合圖表冊，按照科學方法統(tǒng)計、分析，能全面反映出各類土地利用現(xiàn)狀。每年進行的土地變更調(diào)查，更是翔實地反映了年度各類土地利用現(xiàn)狀和變化趨勢、土地利用結構和變化規(guī)律，以及轄區(qū)內(nèi)建設用地存量、流量信息。這些準確可靠的基礎信息，為土地利用規(guī)劃、供地計劃制定和各項建設用審批等，提供了最全面、最基本的依據(jù)；為正確判斷土地的供求合理性，檢測土地利用結構存在的問題，及時調(diào)整土地政策提供了信息。

地籍管理是實施土地產(chǎn)權管理，建立現(xiàn)代土地產(chǎn)權制度的基礎與核心。土地登記無疑是地籍管理的主要組成部分，也是土地產(chǎn)權管理的重要形式。《土地管理法》規(guī)定，國家對土地所有權、使用權依法進行登記發(fā)證。土地確權登記，解決了大量的土地權屬糾紛，維護了權利人的合法權益，穩(wěn)定了社會秩序。通過界定土地產(chǎn)權關系，推進了土地使用有償制度的改革，促進了國有土地產(chǎn)權流轉(zhuǎn)。土地登記資料公開查詢，為經(jīng)濟社會提供了合法、準確的土地產(chǎn)權信息，推進了市場經(jīng)濟的建立。

在當前社會主義市場經(jīng)濟條件下，地籍管理的主要任務是為國家管理土地、土地使用制度和土地管理制度體制改革服務，為建立完善的土地租賃制提供了科學依據(jù)；通過土地登記和土地定級評估，培育和規(guī)范土地市場；明晰產(chǎn)權，為企業(yè)改制、實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡提供了基礎信息；為實現(xiàn)土地的科學管理提供了保障。地籍管理是國土資源管理的根基所在，根基不扎實，整個國土資源管理制度的構建就無從談起。

2.積極建立地籍管理動態(tài)監(jiān)督體系

地籍管理應該充分發(fā)揮自身特點，積極的以直接或間接的方式，監(jiān)督土地利用規(guī)劃、用地計劃、土地用途管制、建設用地許可、土地有償使用制度的執(zhí)行情況。

地籍管理監(jiān)督土地用途觀管制度的執(zhí)行。根據(jù)地籍管理隨時反映土地利用現(xiàn)狀的特點，管理者可以對每一宗地類變更的來源、去向及時進行變更，并上圖、載冊、入庫。這些信息，充分反映了土地利用規(guī)劃、供地計劃的執(zhí)行，凡是違反規(guī)劃、計劃，以及改變法律確定的土地用途的，都可以通過地籍圖、表、簿、冊及數(shù)據(jù)等，一目了然檢查出來。另外，通過土地遙感監(jiān)測等手段，可以及時發(fā)現(xiàn)非法占地行為，落實土地利用規(guī)劃和供地計劃，實施土地用途管制。

地籍管理監(jiān)督土地有償使用制度的執(zhí)行。在土地變更登記中，對土地權屬、用途、面積、坐落、登記、地價等進行審核的過程，就是土地使用權進入市場把關過程。通過對土地權屬性質(zhì)、來源及它項權利的審核確認，可以隨時檢查土地使用權變更是否符合法律規(guī)定，是否改變了土地使用權取得方式、規(guī)避土地有償使用等。在辦理土地登記的過程中，通過對土地用途、面積、地價等項目的審核，可以隨時發(fā)現(xiàn)抬高或降低地價、弄虛作假的行為，以監(jiān)督土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓定價的合理性。辦理土地登記和啟動全社會對土地登記資料的審查，為土地市場提供了準確可靠的信息，防止了違法交易等不法行為。

地籍管理監(jiān)督建設用地審批和依法用地執(zhí)行。地籍資料翔實記載了每一塊土地的狀況，是建設用地項目審批前了解土地權屬合法、面積準確、界址清楚、用途合理與否的依據(jù)。建設用地審批后，經(jīng)變更登記實地調(diào)查審核，用地情況與批準文件一致的準予確權登記，對不一致的不予登記，同時注意發(fā)現(xiàn)和防止可能出現(xiàn)的突出批地、先行圈占土地等現(xiàn)象。另外土地利用監(jiān)測可以及時監(jiān)督土地利用規(guī)劃的情況和基本農(nóng)田保護情況。

3.充分發(fā)揮地籍管理基礎調(diào)控作用

《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》中“以實際耕地保有量和新增建設用地面積作為土地利用年度計劃考核，土地管理和耕地保有量責任目標考核的依據(jù)”，“建設用地有償使用費繳納范圍，以當?shù)貙嶋H新增建設用地面積為準”等要求的第一次提出，意味管理手段以及考核標準和繳納標準的改變，對地籍基礎業(yè)務工作提出了全新的要求。

3.1要求準

土地利用變化狀況既要有影像還要有圖形和位置，無論是建設占地還是耕地以及基本農(nóng)田面積都要求準確，要保證數(shù)據(jù)與實地一致，不能有虛假，要經(jīng)得起實踐的檢驗。

3.2要求全

不但要有農(nóng)村土地信息，還要有城鎮(zhèn)土地信息；不但要有農(nóng)用地、建設用地和未利用地的數(shù)據(jù)，還要求有各行業(yè)、各產(chǎn)業(yè)用地數(shù)據(jù)，要涵蓋土地管理的各個方面。要求新。不能只有過去幾年的數(shù)據(jù)，還要有每年、每季，甚至每月、每天的數(shù)據(jù)，要及時用最新調(diào)查成果更新原有數(shù)據(jù)。

3.3要求快

要及時掌握各地土地利用狀況以及變化信息，利用網(wǎng)絡技術，快速匯總，統(tǒng)計、分析各項調(diào)查和監(jiān)測數(shù)據(jù)，保證各地土地利用變化數(shù)據(jù)的及時獲取，滿足形勢分析的需要。

4.結語

地籍管理是我國土地管理的重要的基礎工作和重要措施，是嚴格土地管理保障，是保護資源、保障發(fā)展、維護權益、服務社會的重要手段。地籍與財政密切相關，現(xiàn)代社會地籍管理涉及土地財產(chǎn)權的基礎與核心。我們應該在科學發(fā)展規(guī)的統(tǒng)領下，理論結合實踐，勇于摸索，敢于創(chuàng)新，以高度的責任感和使命投入到此項工作中來，使地籍工作在宏觀經(jīng)濟調(diào)控中發(fā)揮巨大的作用。 [科]

第2篇：最新的土地管理法范文

［關鍵詞］ 城鄉(xiāng)一體化； 背景； 土地管理

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 09. 075

［中圖分類號］ F301.22 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）09- 0120- 02

隨著中國城市化進程的快速發(fā)展，農(nóng)民與土地的矛盾日益突出，傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)分治的管理模式已不能適應現(xiàn)代土地管理和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求。并且隨著信息技術的日益發(fā)展，為實現(xiàn)土地資源規(guī)范性、科學化的管理，建立起一套城鄉(xiāng)一體化的土地管理系統(tǒng)已是當前最重要的任務。本文通過調(diào)研及分析，目前城鄉(xiāng)一體化得土地管理信息系統(tǒng)得現(xiàn)狀及仍然存在問題，探討采用最新商務數(shù)據(jù)平臺 ，研究我國城鄉(xiāng)一體化建設背景下的土地管理，以便實現(xiàn)多個地區(qū)、多個數(shù)據(jù)源、多個尺度、多個專題的數(shù)據(jù)融合，從而實現(xiàn)資源共享，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟快速健康發(fā)展。

1 目前城鄉(xiāng)一體化建設過程中土地管理存在的問題剖析

（1） 在城鄉(xiāng)一體化建設過程中土地開發(fā)后的質(zhì)量低， 完全沒有實現(xiàn) “占補平衡”。《土地管理法》在確立“占補平衡制度”的時候，對補充耕地質(zhì)量要求作出明確規(guī)定：“占補平衡”須由占用耕地單位來負責開墾與所占用耕地質(zhì)量及數(shù)量相當?shù)母亍５簧匍_發(fā)項目為使建設項目所用耕地能夠盡快得到補充， 來滿足項目建設占用耕地所需要的審批要求，對于補充耕地質(zhì)量只停留在幾個數(shù)字上，項目的質(zhì)量根本不符合要求，因而新開發(fā)的耕地質(zhì)量都較差，無法形成有效的生產(chǎn)能力，有的還在邊開發(fā)邊撂荒。這樣不僅不能實現(xiàn)真正的耕地占補平衡， 且造成了資源的高度破壞和開發(fā)資金的過度浪費。

（2） 城鄉(xiāng)一體化建設的土地開發(fā)管理中，存在先犧牲長遠整體利益以便換取近期局部利益的問題，土地開發(fā)管理投資的周期長、金額大，有些開發(fā)商急功近利，追求更高更快的收益回報，并不顧當?shù)亻_發(fā)區(qū)的氣候環(huán)境、地質(zhì)條件及水文環(huán)境，在對后備資源開發(fā)的時候未充分考慮到環(huán)境的適應性。一邊退耕造林，一邊毀林開墾耕地；這邊種草，那邊廢棄果園，很多土地重組項目忽視了自然生態(tài)的規(guī)劃，雖然帶來短期收益，卻造成長期的生態(tài)環(huán)境惡化，致使土地再次荒蕪。

（3） 在城鄉(xiāng)一體化的建設中土地管理人員整體素質(zhì)不高。土地管理是一項復雜的系統(tǒng)工程，主要涉及農(nóng)林業(yè)工程、環(huán)境保護工程，機械工程、建筑工程、水利工程、道田工程等諸多分項工程，具有跨行業(yè)、跨學科等特點。

（4） 在城鄉(xiāng)一體化的建設中土地管理投資主體過于單一。對土地進行開發(fā)，應遵循市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。當前，政府投資在土地開發(fā)管理中發(fā)揮著重要作用。政府投資的主要來源。一是新增的建設用地和土地開墾費，二是土地有償使用及農(nóng)業(yè)發(fā)展基金。但只靠政府之力，不能滿足土地開發(fā)管理的資金要求。

2 提高城鄉(xiāng)一體化建設中土地管理有效性的工作對策

（1） 土地管理應該更好地適應經(jīng)濟結構帶來的調(diào)整并以確實增加農(nóng)民現(xiàn)有收入作為前提條件。土地管理要同當?shù)剞r(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展相結合，同發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和特色農(nóng)業(yè)相結合，同增加農(nóng)民收入相結合，成為農(nóng)民收入及農(nóng)村經(jīng)濟新的增長點。土地管理的指導思想和規(guī)劃設計上， 要從增加高質(zhì)量的耕地和農(nóng)用地出發(fā)，立足點是能夠服務于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，服務于農(nóng)業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營， 服務于提高農(nóng)業(yè)的綜合經(jīng)濟效益。

（2） 土地開發(fā)管理規(guī)劃應當充分考慮到保護現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境。土地開發(fā)管理的規(guī)劃要結合土地的整體利用進行總體規(guī)劃以及林業(yè)規(guī)劃、水利工程規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設規(guī)劃、小流域治理規(guī)劃。進行生態(tài)型的土地開發(fā)管理，做好基本農(nóng)田建設與基礎設施建設， 適應農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化的發(fā)展趨勢，使其能夠融合于現(xiàn)有的農(nóng)地和社區(qū)景觀建設中，做到既不破壞環(huán)境又能增加耕地。實現(xiàn)環(huán)境、資源和經(jīng)濟效益三者的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

（3） 土地開發(fā)管理投資主體的多元化，應體現(xiàn)其有償性和公益性。土地開發(fā)管理是一項系統(tǒng)工程，除政府投資之外，必須要拓寬籌資渠道。要從社會各個方面來籌集資金，建立起市場化的、高效的籌資機制。從投資主體的多元化來看， 籌資機制的核心問題是效益問題。各種企業(yè)或其他經(jīng)濟組織或個人參與土地開發(fā)整理， 其根本目的是土地開發(fā)的后續(xù)產(chǎn)業(yè)能夠有非常可觀的效益和高額的回報，因此，土地開發(fā)管理中社會性的投資要求體現(xiàn)其自愿性和有償性的原則。在社會主義市場經(jīng)濟條件下， 土地開發(fā)管理體現(xiàn)了政府的管理行為性質(zhì)，并兼顧了市場的選擇，必須從中找到相應的政府行為和市場經(jīng)濟選擇的結合點。個人的根本目的是增收， 企業(yè)的根本目的是增效，政府的根本目的是增地，盡管大家角度不同，出發(fā)點不同，但都是以土地作為對象，這就是個人、企業(yè)和政府三者間的結合點。要圍繞這個結合點，建立起良性的機制，政府的投資體現(xiàn)了公益性，企業(yè)和個人的投資則體現(xiàn)了有償性。

3 結束語

城鄉(xiāng)一體化建設背景下的土地管理，應以土地的合理有效利用為主導，強化土地的利用規(guī)劃同現(xiàn)有的城市規(guī)劃相互協(xié)調(diào)，加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)的規(guī)劃同城市的規(guī)劃相互銜接，通過改革及人員培訓逐步完善一體化的規(guī)范管理體制。打破過去狹隘的規(guī)劃思維局限性，綜合考慮未來土地管理規(guī)劃的全局性及發(fā)展趨勢，管理者應創(chuàng)新思維、開拓視野，放眼于未來，加強城鄉(xiāng)一體化土地管理的相關研究與實踐，為我國城鄉(xiāng)一體化建設的健康發(fā)展做出應有貢獻。

主要參考文獻

［1］ 陳永華． 市級土地利用數(shù)據(jù)庫的建設與運行管理［J］． 國土資源信息化，2008（4）.

第3篇：最新的土地管理法范文

關鍵詞：土地儲備機構；風險管理

中圖分類號：F830.2

文獻標識碼：A

文章編號：1006-1428（2006）07-0060-04

隨著各地各級土地儲備機構的成立和運作，資金已成為制約土地儲備業(yè)務大力發(fā)展的一大瓶頸。按照有關規(guī)定，各級土地儲備機構的資金來源主要有兩種形式：一為財政撥款，二為土地儲備專項資金。但實際操作中由于財政撥款金額太少，專項資金落實困難，各儲備機構為了更好地完成儲備任務，往往采用其他方式來籌集資金，銀行貸款因此成為主要資金來源。

商業(yè)銀行一般認為土地儲備機構作為政府的特殊單位，不同于一般企業(yè)，具有較大的穩(wěn)定性，金融風險相對較低。然而，土地儲備貸款屬于中國人民銀行嚴格控制商業(yè)銀行發(fā)放的貸款種類，其最新“指引”明確要求：在《土地儲備機構貸款管理辦法》頒布前，商業(yè)銀行對政府土地儲備機構必須審慎發(fā)放貸款且應具有多重限制。人行121號文《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》規(guī)定，土地儲備貸款必須為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。

商業(yè)銀行在目前土地儲備機構貸款經(jīng)營中有必要充分認識到該類貸款的法律風險和政策風險所在。

一、土地儲備機構目前存在的幾個主要法律問題

1.當前土地儲備在操作中尚無法可依。

目前，國內(nèi)大部分市、縣都已建立土地儲備中心，并建立了土地儲備制度及相關規(guī)定，如杭州、青島、武漢、福州、上海等市都以人民政府的名義了相關“土地儲備實施辦法”。但至今為止，還沒有一部具體的法律或行政法規(guī)來規(guī)范土地收購儲備這一問題，各地的規(guī)定也沒有將其上升為“地方法規(guī)”的層次，以致在實踐中留下了很多隱患，主要表現(xiàn)在：

（1）當前土地收購儲備運行缺乏統(tǒng)一性，給其健康運行帶來障礙。由于我國《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等法律法規(guī)中對土地收購儲備機構職能定位、收購范圍等重要問題沒有一個明確的規(guī)定，導致各地在土地收購儲備中做法不一，土地收購儲備中心的性質(zhì)、形式、職能也各不相同。例如：杭州市土地儲備中心負責收購、征購、征用土地，以及出讓土地的前期準備工作；廈門市土地開發(fā)總公司除征用、收購土地外還負責通過招標、拍賣和掛牌方式向市場供地工作等。

（2）當前土地收購儲備制度缺乏法律依據(jù)，使其當事人的合法權益得不到有效保障。由于目前有關土地收購儲備的規(guī)定基本停留在“地方規(guī)章”的層次，還沒有具體的法律、行政法規(guī)及一個全國統(tǒng)一的部門規(guī)章來規(guī)范，因此，在土地收購儲備運行中一旦發(fā)生法律糾紛，將“無法可依”。如土地收購中儲備中心有無權力強制收購等，現(xiàn)有的土地儲備制度缺乏足夠的法律支持和保障。

2.土地收購儲備機構的性質(zhì)不是嚴格意義上的市場主體。

當前土地收購儲備機構基本上是由政府出面組建的一個特殊機構，并明確規(guī)定“不以營利為目的”，根據(jù)政府的委托或授權行使某些特定的職能，但在實踐中其形式略有不同，主要有兩種：①事業(yè)單位。以杭州、福州為代表，它們之間也略有不同，杭州土地儲備中心隸屬于市土地管理局，福州市土地發(fā)展中心是與市國土局平級的事業(yè)單位，但它們都是全額撥款的事業(yè)單位，其職能也基本相同，即接受政府委托，行使征用、征購、收購、收回土地等職權，并進行土地出讓的前期準備等工作；②土地開發(fā)公司。部分地區(qū)土地開發(fā)公司在其成立之初的政府批文中規(guī)定“相當于正縣級的全民事業(yè)單位”。有的土地開發(fā)公司是事業(yè)單位，企業(yè)管理。作為政府的一個土地收購部門，是受市政府委托在土地管理部門和財政部門的監(jiān)管下，實施土地收購儲備及參與土地征用、房屋拆遷和土地開發(fā)前期的具體工作。這些土地儲備機構雖然以“公司”的名義出現(xiàn)，但實質(zhì)上是政府的一個職能機構，并非嚴格意義上的公司，實質(zhì)都不是一種嚴格意義上的市場主體，而是當前地方政府經(jīng)營城市中的一個機構。在市場經(jīng)濟條件下，土地儲備機構其市場定位從法律上還未解決。

二、土地儲備機構貸款擔保方式的法律風險

當前土地儲備機構向商業(yè)銀行貸款的擔保主要采用保證和土地使用權抵押兩種方式。從當前實際操作來看，這兩種方式都存在著一定的問題。

1.保證。當前相當一部分土地儲備機構從銀行貸款時，先由政府財政部門或其他相關部門同銀行進行協(xié)商，并向銀行出具一個“承諾書”，銀行考慮到政府的信用，就為其辦理了貸款。從《擔保法》及相關法律法規(guī)的規(guī)定來看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位是不能作為保證人的，在法律上是沒有效力的，單憑政府信用進行放款，還必須考慮當?shù)刎斦嵙Α⒇斦A算等多方面因素，故存在信用風險。

2.抵押。土地儲備機構抵押貸款存在著以下幾方面的法律問題：

①儲備土地使用權是何種性質(zhì)的，法律上還無定論。按照我國《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》等相關法律法規(guī)規(guī)定，我國土地使用權取得方式分別為：出讓土地使用權、出租土地使用權和劃撥土地使用權，可以設定抵押權的土地使用權有出讓土地使用權、經(jīng)批準的劃撥土地使用權。

土地儲備機構代表政府將土地通過征用、征購、收回等方式儲備后，宗地上設定的原土地使用權被注銷，在其被重新出讓、劃撥及出租前，應該說儲備地塊上的土地使用權處于虛置狀態(tài)，只有經(jīng)過法定程序以出讓、出租及劃撥等方式才能在國有土地上設置土地使用權。

從前面的分析我們可以看出，土地儲備中心只是代行政府部分職權的機構，并不是實質(zhì)意義上的土地使用者，因而對其儲備的土地也就談不上擁有使用權。同時目前還未有一個法律甚至一個法規(guī)來對土地儲備機構授權，從職權法定原則上來說，土地儲備機構代國家行使土地使用權還沒有法律依據(jù)。

在實際操作中，有些地方土地儲備機構將收購、收回的土地先過戶到自己名下，辦理一個以土地收購儲備中心為使用者的土地使用權證，然后再到銀行按地塊辦理抵押，有的直接把規(guī)劃紅線圖拿到銀行進行“質(zhì)押”。

②儲備土地價值的不確定性。按照傳統(tǒng)的評估辦法，同一區(qū)域內(nèi)，土地價值主要和用地性質(zhì)、土地使用年限、容積率等密切相關。一般而言，住宅、商業(yè)、辦公土地的價值明顯高于工業(yè)用地，存續(xù)使用年限長的土地價值明顯高于使用權快到期的土地，高容積率土地的價值明顯高于低容積率土地。但被儲備土地最大的問題就在于其儲備后的用地性質(zhì)、使用年限、容積率等均處于未確定狀態(tài)。土地被儲備后，政府將根據(jù)新的規(guī)劃對其各項指標進行調(diào)整，抵押地塊在處置辦理抵押貸款時，由于未來用途、建筑密度、容積率等規(guī)劃指標與其收購前將有巨大差別，而且加上一些不確定因素的存在，有的地塊抵押價值將大大降低，甚至降為零。同時儲備土地原產(chǎn)證已經(jīng)被土地儲備機構注銷，土地使用權隨之消滅，銀行不可能也不應當按照原土地使用性質(zhì)和年限對之進行評估。而新的用地性質(zhì)和使用年限而未確定或者仍未實現(xiàn)，銀行也不可能按照未來的用地性質(zhì)和年限進行評估；可見，土地收購儲備機構以收購具體地塊抵押時，其土地使用權的性質(zhì)和價值都是模糊的。

③銀行抵押權處置受限。土地并沒有法定的完整的土地使用權，在經(jīng)法定程序出讓土地使用權前，并不能上市流通。因此，除了按照國家土地供應計劃交付供地，在扣除土地出讓金后，銀行可獲得優(yōu)先受讓權外，根本不可能有其他的方式保證銀行的利益。而在房地產(chǎn)市場低迷的背景下，即使土地能夠出讓，出讓價格能否抵充銀行貸款也是一個未知數(shù)。

三、土地儲備貸款的其他風險表現(xiàn)

土地儲備機構貸款的其他風險還表現(xiàn)在以下幾方面：

1.土地儲備中心不能真正壟斷土地一級市場。

各地儲備土地的招商工作由各城區(qū)、各國有開發(fā)企業(yè)分頭進行，存量土地多頭供應，最終不得不壓低土地價格，競相提供優(yōu)惠條件。

2.存在擠占挪用還貸來源風險。

地方政府存在財政赤字，城市建設資金匱乏，將土地儲備機構作為財政融資渠道，但出讓土地所取得的收入不及時返還土地儲備機構用以還貸，將收入挪用其他建設項目或者彌補赤字，使得土地儲備機構無法按期還本付息。由于出讓資金進入財政專戶，對借款人的約束性不是很強，銀行很難監(jiān)管。

3.政府道德風險。

土地儲備中心代表政府經(jīng)營土地使用權，具有行業(yè)壟斷性，經(jīng)營活動易受到政府短期行為的行政干預和影響，地方利益大于銀行利益，容易懸空逃廢銀行債務。如有的收購土地不具備開發(fā)條件、不適合抵押且價值明顯高估，利用銀行認為能夠提供抵押物就是好貸款的錯誤觀念，大量變現(xiàn)套取銀行資金。

4.土地儲備機構清償能力的法律風險。

土地儲備機構作為民事主體其民事行為能力是有限的。一般土地儲備中心自有資金較少，資金來源渠道單一，自身抗風險能力差，由于中心實行財政收支兩條線管理，中心投入資金，通過收回、收購、置換和征收等方式取得土地后，直接或間接進行前期開發(fā)后出讓，但出讓收入必須直接上繳財政專戶，對出售土地所得的出讓金沒有支配權。

土地儲備中心作為一個民事主體存在時，是否具有償還能力，即由其儲備的土地是否就是它的財產(chǎn)，土地儲備機構的償還能力能否用財政資金部分來償債等一系列問題從法律上來說都是有疑問的。

同時由于土地儲備機構運作具有房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特征，計劃收購儲備土地市場價格存在不確定性，土地的掛牌和拍賣交易過程中可能存在流拍或中標人違約導致土地收入沒有實現(xiàn)的風險。

5.土地儲備機構高負債經(jīng)營風險。

當前，全國各地土地收購儲備中心在資金籌措上大部分依賴銀行貸款，而且銀行貸款所占比例相當高，過高的貸款比例在實踐中帶來了兩個弊端：A、增加了銀行的風險。高達80％以上的貸款比例，在遇到經(jīng)濟形勢或國家有關政策有重大的調(diào)整，土地市場不活躍時，銀行將陷入被動局面。因為整個土地市場是一體的，一旦儲備的土地供不出去，土地儲備機構無法還款，即使有大量土地在銀行作了抵押，銀行也無能為力，銀行抵押的土地也就難以處置。

四、上海市現(xiàn)行土地儲備制度及土地儲備貸款運作模式風險控制的幾個問題

上海市于1996年成立了全國第一家土地儲備收購整理儲備機構――上海土地發(fā)展中心，當時是屬于市場主導型，由土地發(fā)展中心根據(jù)自己的收購計劃和政府要求，通過與被收購單位協(xié)商，確定土地收購價格或約定土地收益分成，由土地發(fā)展中心支付收購款，取得土地并按政策法律規(guī)定過戶，然后負責對土地進行拆遷、平整，并根據(jù)市場需求出讓給用地單位。

2004年8月1日《上海市土地儲備辦法》的施行增強了政府對土地一級市場宏觀調(diào)控能力。土地儲備逐步納入法制化軌道。該《辦法》同時規(guī)定了兩種類型的土地儲備機構：一是市和區(qū)(縣)政府設立的非營利性的土地儲備機構，明確其受政府委托，負責市和區(qū)(縣)范圍內(nèi)的土地儲備；二是市政府批準的專門機構，可以在特定區(qū)域范圍內(nèi)(如世博會地區(qū)、黃浦江兩岸開發(fā)地區(qū)等)，實施土地儲備。

上海目前已初步建立了以市土地儲備中心為首、各區(qū)縣政府設立一個土地儲備機構，在本區(qū)范圍內(nèi)與市土地儲備中心聯(lián)合逐步形成全覆蓋的土地儲備網(wǎng)絡機制的兩級土地儲備體系，以增強政府對土地市場的調(diào)控力度、完善土地供應方式、平衡政府對土地的收入和增值收益。

目前，上海市土地儲備貸款存在的主要問題是：

1.土地儲備機構銀行貸款比例高。

《上海市土地儲備辦法》和《上海市土地儲備辦法實施細則》都規(guī)定應當建立土地儲備專項資金。屬于土地使用權出讓金的部分由受讓人支付給土地管理部門；屬于土地前期開發(fā)費用的部分由受讓人支付給土地儲備機構，并在扣除土地儲備的成本開支和管理費后納入土地儲備專項資金。土地儲備專項資金系指儲備地塊出讓所得的價款在扣除土地出讓金、土地儲備的成本開支和管理費后的余額部分。但該資金的管理辦法卻久久未能出臺，目前土地儲備機構資金主要來源于各區(qū)政府財政資金，其他通過銀行融資解決。以上海市土地發(fā)展中心為例，其儲備資金有六成以上來自銀行貸款。但銀行貸款畢竟是市場行為，金額有限，程序復雜，利息偏高，如果向銀行借貸過多，無疑將增大儲備成本，影響經(jīng)營土地的效益。

2.儲備土地抵押受限。

依《上海市土地儲備辦法》和《實施細則》之規(guī)定，土地儲備機構權限為：由政府授權的，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的事業(yè)單位。經(jīng)規(guī)劃管理部門批準，可以在土地儲備期間，臨時利用儲備地塊。也就是說，《辦法》和《細則》并沒有明確授予土地儲備機構可任意處分儲備土地的權利，土地儲備機構僅是國家進行土地儲備行為的機構，代表國家收回并注銷原土地使用權，在沒有獲得政府進一步授權前是無法將儲備土地進行抵押的。

同時根據(jù)《房地產(chǎn)抵押辦法》規(guī)定：依法被查封、監(jiān)管的房地產(chǎn)或者依法被以其他形式限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)不得抵押。而《上海市土地儲備辦法》和《實施細則》之規(guī)定的被儲備土地是有明確目標的：即只能按照土地供應計劃交付供地，并不屬于可自由轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)，因此，如將其納入被限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)也不為過分。

3.領取“土地儲備”的房地產(chǎn)權證不具備抵押的合法性。

根據(jù)《上海市土地儲備辦法》和《實施細則》之規(guī)定：土地儲備機構圍墾灘涂成陸并經(jīng)驗收合格后，或者與有關企事業(yè)單位簽訂國有土地使用權收購儲備協(xié)議后，或者取得儲備地塊的建設用地批準文件并拆除該地塊上的建筑物、構筑物和其他附著物后，可以向市房地資源局申請土地登記，領取“土地儲備”的房地產(chǎn)權證。很明顯，這里僅對房地產(chǎn)權證的名稱作了規(guī)范，也沒有對土地使用權性質(zhì)、土地使用期限作明確的規(guī)定，所以儲備土地不具備抵押的合法性。

4.儲備土地價格評估困難。

第4篇：最新的土地管理法范文

一、合同無效的常見情況及產(chǎn)生原因

根據(jù)《合同法》第五十二條之規(guī)定，合同無效的法定情形主要分為以下幾種情況（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。而具體到房屋買賣合同方面，在實踐中可以大致歸納為幾種情況。

1.借名購買經(jīng)濟適用房等保障性住房的

經(jīng)濟適用房等保障性住房是國家提供給特殊低收入人群的一種社會保障措施，不符合購房資格的借用他人身份購買經(jīng)濟適用房等保障性住房，變相侵害了其他有資格購房者的合法權益，損害了社會公平，屬于對社會公共利益的侵害，應屬無效。

2.無或者限制民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同

《民法通則》第十二、十三條規(guī)定，無民事行為能力人應由其法定人其民事活動；限制民事行為能力人應由他的法定人，或者征得他的法定人同意。而簽訂房屋買賣合同明顯屬于超越限制民事行為能力人的年齡、智力相適應的民事活動，如無法定人的認可應屬無效合同。

3.開發(fā)企業(yè)無預售許可銷售期房的

根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，我國實行商品房預售許可制度，對于銷售未竣工商品房的，必須取得銷售的行政許可方屬合法。因此，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

4.非本農(nóng)村集體成員購買集體宅基地上的房屋的

《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定，禁止擅自通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。可以看出，因為農(nóng)村宅基地的所有權歸屬集體所有，權利人只有使用權，如果任其無限制地轉(zhuǎn)讓，有可能侵害集體的利益。即使在2016年最新實施的《農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點暫行辦法》中，也未對此做出突破，而且在大量的司法實踐中，均認定為無效合同。

5. 房屋買賣權屬有糾紛

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，有權屬糾紛的房屋的不得轉(zhuǎn)讓。筆者認為，在實踐中應該限縮為排除惡意買賣的規(guī)定。因為我國對物權的規(guī)定不完全和德國登記制度一致，有個善意取得的規(guī)定，鑒于目前對于什么情況下屬于權屬有糾紛沒有一個明確的法律規(guī)定，實踐中一般可以分為三種情況：無證或者非所有權人房屋的買賣；有查封；異議登記的房屋買賣。對于賣方合法建造但尚未辦理物權登記的，雖然根據(jù)《物權法》第三十一條不發(fā)生物權效力，但是其合同根據(jù)《物權法》第十五條之規(guī)定還是有效合同。

而對于無權處分、無權或者非所有權人買賣的，則應當根據(jù)《物權法》第一百零六條的規(guī)定，受讓人依照規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照規(guī)定來判斷，如果屬于惡意買賣的，可以認定為無效合同，如果屬于善意的，則不宜認定為無效合同。如果是違法建筑的買賣，在發(fā)生糾紛訴訟時還沒有取得合法建設手續(xù)的，應當認定為無效合同。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條屬于管理性規(guī)范，不必然導致合同無效，但如果是買賣雙方當事人在明知房屋被查封，合同目的不能達成情況下簽訂的合同應屬無效。此種情況下，多為法院執(zhí)行制造障礙或者是虛假轉(zhuǎn)移房屋，應符合《合同法》第五十二條“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的無效情形。

對于有異議登記的，根據(jù)《最高人民法院關于適用〈物權法〉若干問題的解釋（一）》第十五、十六條之規(guī)定可以判斷，如果購房人明知不動產(chǎn)登記簿上記載著有效的異議登記仍然購買的，應當認定為非善意，如果此種買賣符合《合同法》第五十二條規(guī)定損害了國家、集體或者第三人利益的情況下，則該買賣合同應屬于無效合同。

二、買賣合同無效后的法律后果

根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。具體到房屋買賣中可能導致的后果如下。

一是房屋已經(jīng)交付的應當返還房屋，原產(chǎn)權人應該返還購房款以及相應的利息損失。部分情況下可能有例外情形，如上海市第二中級人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第2385號等判決的觀點，如果房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢，且買房人已經(jīng)實際占有了該房屋或者再次出售給另外一個非農(nóng)戶籍者，合同雖被確認無效，但是房屋實際占有人不負返還的責任。當然，如果再次購買該房屋的是該房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，由于其是有購房資格的，因此其可以合法擁有該房屋的所有權。因此，合同無效也不必然要返還房屋的。另則，如果房屋經(jīng)過了裝修或者加層改建等，也對法院是否判決返還房屋或者對于返還價款的計算會有不同的影響。

二是未取得預售許可銷售商品房導致合同無效的，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

三是買賣房屋上還設立有抵押擔保的，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。依據(jù)此規(guī)定，在房屋買賣合同被確認無效或被撤銷、解除的情況下，銀行按揭貸款合同可以解除。該司法解釋第二十五條規(guī)定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。據(jù)此規(guī)定，銀行按揭貸款合同因房屋買賣合同失效而被解除的，出賣人應將購房貸款返還給銀行，將房款本息返還給購房者。

四是買賣房屋在案件審理中可以確定為第三人財產(chǎn)的，當合同被判決無效后，應該返還給第三人。

五是涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。這也是維護健康有序經(jīng)濟秩序的重要措施，避免產(chǎn)生過度的經(jīng)濟糾紛。

三、無效合同的登記處理方式

在現(xiàn)有的有關房屋登記的法律法規(guī)中，并沒有對于房屋買賣合同無效后登記如何辦理的明確規(guī)定。而從前面的分析來看，合同無效及其后果具有多元化的特征，如果在生效法律文書中并沒直接明確如何辦理相應登記而直接辦理的話，極易造成新的登記錯誤。

從《物權法》第十五條的規(guī)定來看，對于合同效力和登記效力是區(qū)分開的，故而不能直接得出合同無效必然導致登記無效的結果。對于合同無效導致要辦理相應登記的，有以下幾種模式。

1.雙方申請模式

因為合同無效的判決不屬于《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定之可以單方申請的生效法律文書，因此如果買賣合同雙方協(xié)商一致的，可以持合同無效的生效法律判決文書，按照普通程序雙方共同申請辦理轉(zhuǎn)移登記給原產(chǎn)權人。

2.登記機構主動撤銷模式

根據(jù)《房屋登記辦法》第八十一條之規(guī)定，如果無效合同的判決書可以證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書或者公告作廢。雖然目前根據(jù)國家安排，不動產(chǎn)登記由國土部門負責，并且出臺了相應的登記規(guī)章，但是筆者認為原《房屋登記辦法》并未作廢，如果屬于房屋登記的也可以作為一個特別法予以引用。

3.協(xié)助執(zhí)行和履行法定義務模式

第5篇：最新的土地管理法范文

當天，這次訴訟風波中第一個宣判的李玉蘭案，在北京市第二中級人民法院開庭二審。由于雙方分歧較大，上訴人、畫家李玉蘭拒絕調(diào)解，而主審法官表示此案將在合議后宣判。這讓關注這場風波的人們，不得不再度等待。

北京宋莊藝術家購買農(nóng)宅糾紛，之所以引起了社會的廣泛關注，不僅在于這一事件關系到200多位藝術家的切身利益，關系到宋莊“文化造鎮(zhèn)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，更在于這一事件是多年來嚴格限定的農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓規(guī)定與城鄉(xiāng)發(fā)展現(xiàn)實之間碰撞的一個爆發(fā)點。

面對著這樣一個棘手的問題，法院與當?shù)卣荚诜鸽y:如果判決支持李玉蘭等藝術家的買房行為，一則與現(xiàn)行的規(guī)定政策不符，二則是否會引發(fā)大面積農(nóng)宅交易行為也不得而知；如果最終認定宋莊藝術家交易行為無效，這是否又在意味著以法律的名義支持不誠信行為，造成誠信缺失和道德失范，沖擊良好社會的風氣?這一結果是否又經(jīng)得住社會道德的審判?

多米諾骨牌該倒向哪邊，人們都在猜測，都在等待。

交易一審被判無效，難說誰對誰錯

宋莊鎮(zhèn)位于北京正東，距天安門24公里，屬通州區(qū)。因地處潮白河畔，“安靜開闊的鄉(xiāng)村，有利于藝術創(chuàng)作，同時交通也較便利”，自上個世紀90年代以來，一批來自圓明園的畫家開始在這個區(qū)域聚集并開始購買農(nóng)宅。但是，隨著宋莊地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展和區(qū)位價值的提升，自2004年以來，200位購買了農(nóng)宅的藝術家先后有13人被原房主推上了被告席。

據(jù)第一個成為被告的藝術家王立則介紹，當?shù)刭u房農(nóng)民想要回房的理由是“當初不懂法，現(xiàn)在懂法了，知道國家不允許這樣的交易，要守法”。

2007年7月10日，在宋莊鎮(zhèn)辛店村購買農(nóng)宅的藝術家李玉蘭最先拿到了法院判決。這份判決認為，李玉蘭是城市居民，不得購買農(nóng)村住房；李玉蘭與宋莊鎮(zhèn)辛店村村民馬某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，判令馬某向李玉蘭支付93808元房屋補償，限李玉蘭90天內(nèi)“退房”。這讓其他購買了農(nóng)宅的藝術家開始擔心，多米諾骨牌會不會由此倒下，自己會不會是下一個被責令“退房”的人?

一個愿買一個愿賣，當初的公平交易怎么能說推倒就推倒呢?市場經(jīng)濟自愿、公平交易的原則為什么在農(nóng)宅買賣上遇到了障礙?這并不奇怪，因為農(nóng)宅轉(zhuǎn)讓自然避不開房子下面的土地，而國家對農(nóng)村宅基地的使用及流轉(zhuǎn)有著嚴格的規(guī)定。

朱克非(北京當代律師事務所律師):

《土地管理法》第八條規(guī)定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地、自留地，屬于農(nóng)民集體所有。”第四十三條規(guī)定:“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設。”這些規(guī)定，即是禁止村民向本集體經(jīng)濟組織以外的人轉(zhuǎn)讓房屋所有權或宅基地使用權的法律依據(jù)。1999年5月6日，國務院辦公廳《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規(guī)定，“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”。2004年國務院28號文件更是明確規(guī)定:“禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購宅基地。”

關于宅基地使用權的最新規(guī)定，是于2007年10月1日實施的《物權法》。盡管刪除了第六次審議稿中“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的字樣，但該法還是明確規(guī)定，“宅基地使用權的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”。也就是說，在《土地管理法》和相關政策性文件沒有修改調(diào)整之前，宅基地使用權的流轉(zhuǎn)仍然是限定在本集體經(jīng)濟組織以內(nèi)。

現(xiàn)行法律政策的規(guī)定特別是《物權法》最終沒如人們所愿為宅基地流轉(zhuǎn)放開口子，其基本的考慮，可能還是在于我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，宅基地對于農(nóng)民來說具有社會保障功能，農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，影響社會穩(wěn)定。政策制定的出發(fā)點并沒有任何問題，但是有一部分人開始質(zhì)疑，這種規(guī)定是否反映了當前我國農(nóng)村的真實情況呢?

胡介報(北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)黨委書記):

宋莊的農(nóng)民是在什么情況下賣掉房子的?大量的農(nóng)村人口涌入城市工作，到城市置辦自己的產(chǎn)業(yè)；老人去世之后，子女繼承，夫妻兩個人有可能有三套房子。我手里有個數(shù)字，宋莊地區(qū)現(xiàn)在閑置農(nóng)宅占到了總量的30%到40%。事實上宋莊的狀況，也是北京市農(nóng)村的狀況。

宋莊農(nóng)宅轉(zhuǎn)讓糾紛一案，引起爭議的問題很多，比如，現(xiàn)行對宅基地流轉(zhuǎn)限定性的法律政策規(guī)定是否違背了《憲法》及《民法通則》的精神?國務院的政策性文件是否能對抗《合同法》成為判定雙方交易合同無效的依據(jù)?判決是否意味著在以法律的名義支持鼓勵不誠信行為?等等。如果去掉這些技術性的細節(jié)，宋莊農(nóng)宅轉(zhuǎn)讓糾紛的背后還掩藏著更深層次的社會問題。

今年以來，圍繞著小產(chǎn)權房、宅基地上市、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革實驗區(qū)等一個又一個的社會熱點，背后最關鍵的內(nèi)容是農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)問題，是如何打破城鄉(xiāng)二元制結構、實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的問題。集體土地流轉(zhuǎn)的路該怎么走?農(nóng)民在城市化進程及社會經(jīng)濟的高速發(fā)展中該享受到什么樣的權利?這是已經(jīng)超出了現(xiàn)有法律政策規(guī)定的思考。

武建東(黃河研究會常務理事):

伴隨著農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，農(nóng)村建設用地的使用已超出中國目前運轉(zhuǎn)的國家地政管理行政系統(tǒng)的監(jiān)管和約束，它正在成為農(nóng)村資本積累的重要來源。目前的土地法律管理制度框架內(nèi)，農(nóng)村集體土地權利設定簡單，與初步形成體系的國有土地使用權體系相比還比較落后；在實行市場經(jīng)濟的中國，農(nóng)村集體土地所有權與國有所有權的轉(zhuǎn)換仍然保留著計劃經(jīng)濟的等級特點，即農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)受到重重限制，它本身不是一個完整的物權，權利轉(zhuǎn)換的唯一方式就是國家對農(nóng)村集體土地的征收、征用，由此國家仍然處于計劃經(jīng)濟時代對土地的傳統(tǒng)綜合的經(jīng)略模式之中，這種模式并不適應市場經(jīng)濟對土地的要求，也難以實現(xiàn)國家對土地擇優(yōu)價值的利用。

26萬億，誰來激活這筆巨大的資產(chǎn)

王立則告訴記者，雖然多年來國家政策對農(nóng)宅的轉(zhuǎn)讓嚴格限定，但這種交易從來沒有停止過。他拿自己舉了例子:“十多年前我在海南一家報社當總編輯，單位分房，要交十幾萬。為了籌這筆錢，我回西安老家把繼承的祖宅賣了，那也是農(nóng)宅。前幾年到了宋莊，想到這里定居，又把海南的房子賣了，錢如今都投到了這里。”

記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購買農(nóng)宅的許多藝術家，盡管也有不少人知道國家政策對這一交易行為的限制，但你買我買大家買，使得大家心存僥幸。還有一點很重要，基本上每宗交易，都有村委會做中或是簽字同意。這或許讓交易的人感覺到，宅基地不是村集體的嗎，村委會都同意了，還能有什么不妥。

事實上，這種情況不僅存在于宋莊，已經(jīng)成為全國經(jīng)濟較發(fā)達的農(nóng)村地區(qū)的普遍現(xiàn)象。這種處于灰色地帶的交易，只要行政管理部門不追究(幾乎沒聽說過有追究的)，交易雙方?jīng)]有誰鬧到法院，就可以安然存在。宋莊農(nóng)民與藝術家的爭議在于雙方都違法在先，交易固然可以宣布無效以保護農(nóng)民的權利，藝術家最終是只能吃個啞巴虧。不過細想一下，農(nóng)戶為何要收回房子呢?顯然是這個地區(qū)房地產(chǎn)的升值。如果嚴格按照法律政策規(guī)定，農(nóng)戶即使把房子收回去了，流轉(zhuǎn)仍只能限于本集體經(jīng)濟組織里，那他能夠?qū)崿F(xiàn)這預期的升值收益嗎?要知道，集體經(jīng)濟組織成員可無償獲批宅基地。最后，他的升值收益恐怕只可能體現(xiàn)在外來人甚至是其他沒買房的藝術家身上，也就是說，農(nóng)宅有可能被再次違法轉(zhuǎn)讓。這就出現(xiàn)了一個司法維護公平正義的最大悖論:以法律的名義支持了下一個不合法的交易。當一條禁止性規(guī)定為大家都很心知肚明卻又可以被輕易地踩在腳下，當守法與不守法、道德與不道德在這件事中已經(jīng)沒有難以辨清的界限，就讓人困惑了。

方竹蘭(中國人民大學經(jīng)濟學院教授):

法律是上層建筑，一定要跟隨經(jīng)濟的發(fā)展來建設，不應該是拿著條條框框作根本，而應拿生活做根本。就說宋莊的這起糾紛，究竟是判農(nóng)民輸還是畫家輸，不能單純地從法律條文來看，要看什么結果更能增加社會的收益，促進社會經(jīng)濟的發(fā)展。保護宋莊畫家村也是符合當?shù)剞r(nóng)民利益的，如果畫家撤出畫家村，對農(nóng)民來說是一種損失，對當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展也是一種損失。依法治國不是簡單的照過去的法律判決現(xiàn)在的新生事物，是不斷地完善過去的法律規(guī)定的一個過程。有人曾說過，只有心中有法，才能真正把握法律的實質(zhì)。宋莊問題是對現(xiàn)有法律制度的挑戰(zhàn)，也是要法律有所創(chuàng)造。

由于建設部尚未公布最新的村鎮(zhèn)統(tǒng)計公報，但根據(jù)《2005年村鎮(zhèn)建設統(tǒng)計公報》可以推算出至2006年底，我國村鎮(zhèn)住宅總量大約為260億平方米。以平均1000元/平方米的市場價計算，農(nóng)宅的市場價值當為26萬億元人民幣。然而，受限于宅基地使用權流轉(zhuǎn)政策，農(nóng)民手中這筆巨大的資產(chǎn)相當于死產(chǎn)。有專家已經(jīng)開始注意到，如果當前宅基地使用權流轉(zhuǎn)政策出現(xiàn)突破，將有助農(nóng)宅實現(xiàn)完全的商品化，將為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展提供強勁的資本保障，也是對我國農(nóng)民核心財產(chǎn)權的最大確權和最高的肯定。

武建東:

應該加速立法解禁有條件地區(qū)的城鎮(zhèn)消費者直接購買農(nóng)宅的簡單交易方式，而且更應該支持城鎮(zhèn)消費者個別或集體與擁有農(nóng)村建設用地，包括宅基地的農(nóng)戶、農(nóng)民聯(lián)合體進行房屋的聯(lián)合新建、翻建、擴建等更高級形態(tài)的合作，以期使農(nóng)村建設用地，包括宅基地得到更大限度、更高層次的資源利用。改革的實質(zhì)就是以我國農(nóng)民擁有的土地物權，解決農(nóng)村的社會保障、居住保障、土地財富利益分配，分區(qū)域有期限地實現(xiàn)農(nóng)村市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型。

宋莊的發(fā)展，正是城鄉(xiāng)互動的活例

11月8日，將是宋莊第三屆文化藝術節(jié)開幕的日子。雖然還有兩個月的時間，但遍布各處的藝術館卻早已提前進入了備戰(zhàn)狀態(tài)，每天都有特色畫展免費對市民開放。誰能想到，在上世紀90年代初，宋莊還是北京一個默默無聞、以農(nóng)業(yè)為主的郊區(qū)小鎮(zhèn)。

王小映(中國社會科學院農(nóng)村發(fā)展研究所):

當初城鄉(xiāng)的二元制設計，對工業(yè)發(fā)展的資本積累及社會的穩(wěn)定都起到了重要作用。在這種制度安排下，有了城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村村民之分，有了國有企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之分，有了國有土地和集體土地之分。這種二元制的存在，盡管曾在一段時期是以農(nóng)村支援城市為代價的，但事實上，農(nóng)村也在一定程度上享受了這個制度所帶來的優(yōu)惠。比如，農(nóng)民居住用地可以免費申請，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用土地，只要符合相關條件即可使用集體建設用地，并不用繳納如城市建設用地的相關費用等。

但是，隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立與發(fā)展，二元制逐漸成為城鄉(xiāng)互動的一個障礙。表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上，就如宋莊畫家村的官司，農(nóng)村村民可以到城市買房，城市居民卻因為政策的限制不能購賣農(nóng)宅。這種制度造成的人為分割，形成了農(nóng)村的封閉，已經(jīng)不符合社會發(fā)展實際，需要有所改變了。

據(jù)王立則介紹，十幾年前，宋莊當?shù)剞r(nóng)宅空置率在50%以上，藝術家的聚集首先推動了這一份死產(chǎn)的盤活和升值。大家根據(jù)實際情況或租或買，現(xiàn)在小堡村買房畫家近百戶，定居畫家已超過500人。農(nóng)院三四間房的租金，已由三年前的三四千元攀升到了1.5萬元左右。

“他們現(xiàn)在想把房子要回去，是因為宋莊地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)興旺，房價提升。還有就是聽說這里最近在做規(guī)劃，要修路，有可能會拆遷。按照現(xiàn)在的情況，如果拆遷，單是房屋的補償就有30多萬。”交談中，李玉蘭難掩心中的氣憤:“但世上哪有賣了的東西又要回去的道理。”

方竹蘭：

宋莊的農(nóng)民反悔了，是因為當前這個地區(qū)房地產(chǎn)的價值提升了。按照經(jīng)濟學的理論，是聚集到這里的藝術家投入他們的財富、能力、知識，與當?shù)卣餐ㄔO的成果。當初交易的價格和當前的價格出現(xiàn)了很大的差別，可以在法律允許的前提下，給農(nóng)民一些補償，但是不能否定農(nóng)民和畫家交易行為。如今農(nóng)民的反悔，正說明了農(nóng)民對房屋交易知識的缺乏，不能看到房屋升值的預期。這種自由交易行為其實造成了對農(nóng)民利益的損害，所以當?shù)卣畱摓檗r(nóng)民提供相關的服務，比如對其房產(chǎn)進行評估，幫助農(nóng)民提升其對房屋價值的認知度，政府提供的良性干預可能會減少糾紛的發(fā)生。

記者了解到，自從藝術家聚集以來，宋莊鎮(zhèn)黨委、政府以敏銳的眼光提出了“文化造鎮(zhèn)”戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。2006年，北京市把宋莊確定為首批十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一，將為宋莊地區(qū)的發(fā)展提供了更大的空間和機會。2005年9月，宋莊鎮(zhèn)政府支持成立了宋莊藝術促進會，舉辦了首屆宋莊藝術節(jié)，第三屆藝術節(jié)開幕在即。

“短短幾年，不但宋莊藝術家群落的國際名望空前提升，而且文化搭臺、經(jīng)濟唱戲、商賈云集、百業(yè)興旺，宋莊鎮(zhèn)進入了歷史上最好的發(fā)展時期。”王立則說。

據(jù)宋莊文化藝術促進會會長洪峰介紹，原來小堡村沒有一家飯館，現(xiàn)在大大小小已經(jīng)有了46家飯館；原來沒有路燈，現(xiàn)在小堡的文化一條街燈火通明。在宋莊，現(xiàn)在已有11家畫廊，全是民營投資，有的完全就是當?shù)剞r(nóng)民直接投入，經(jīng)營畫材的商店也出現(xiàn)了。“文化造鎮(zhèn)”的發(fā)展思路，已經(jīng)切切實實地為農(nóng)民帶來了實惠。

在王立則提供的宋莊130名藝術家聯(lián)名信中，有這樣一組數(shù)字:“根據(jù)統(tǒng)計，2006年宋莊鎮(zhèn)實現(xiàn)總投資20多億元，其中文化產(chǎn)業(yè)方面投資達3.2億，達18%。由此實現(xiàn)全年利稅3.5億。集聚了近500名藝術家的小堡村，人口僅1300人，但2006年經(jīng)濟總產(chǎn)值達3.5億，上繳利稅1816萬，人均純收入1.2萬元。僅小堡村藝術家作品公開拍賣一項，成交額近2億元。”

“任何地方的發(fā)展都會遇到矛盾，只是沒料到宋莊的問題會出在農(nóng)宅的交易上。”王立則的言語間不無遺憾。

胡星斗(北京理工大學經(jīng)濟學教授):

長期以來中國的現(xiàn)代化，僅僅是城市的現(xiàn)代化。所以有人說中國的城市像歐洲，農(nóng)村像非洲，這不無道理。城鄉(xiāng)二元結構形成了城鄉(xiāng)互動的障礙，農(nóng)村人到城市來受歧視，要辦暫住證，城里人到農(nóng)村去創(chuàng)業(yè)，要解決工作場所及居住問題就有可能遭遇宋莊藝術家的困境。目前我國城鄉(xiāng)缺乏一體化，缺乏均衡、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果將來制度或政策安排上有了突破，允許城里人到農(nóng)村居住、創(chuàng)業(yè)，形成城鄉(xiāng)發(fā)展的互動，最終將帶動農(nóng)村經(jīng)濟及面貌的改變。

胡介報:

第6篇：最新的土地管理法范文

關鍵詞:建設法規(guī);問題;教學改革

中圖分類號:G642文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)12-0227-02

中國建筑業(yè)法制化進程起步較晚,《中華人民共和國建筑法》在1998年3月1日才開始施行。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,中國的法制建設逐步完善與健全。目前,中國建筑法律制度主要有《建筑法》、《招標投標法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《建設工程勘察設計管理條例》和《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》等等。通過這些法律法規(guī)的內(nèi)容來規(guī)范建筑市場,使建設活動在建筑市場中有秩序地進行。建設法規(guī)課程所涉及的內(nèi)容正是上述法律法規(guī)的內(nèi)容,學生學習建設法規(guī)課程,可以從法律的角度重新認識所學過的專業(yè)技術知識,逐步培養(yǎng)其成為懂技術、懂經(jīng)濟、懂管理、懂法律的復合型、創(chuàng)新型,并能適應社會主義市場經(jīng)濟和國際工程承包合同化市場的專門人才。所以,學習建設法規(guī)課程是非常有必要的。

一、目前在建設法規(guī)課程教學中存在的問題

1.教學方式陳舊。在高校中,建設法規(guī)課程的教學方式主要采用教師講學生聽的傳統(tǒng)教學模式,以滿堂灌為主,這樣不能充分調(diào)動學生學習的積極性和主動性,使學生學習起來枯燥乏味。

2.內(nèi)容多、學時少。建設法規(guī)課程所涉及到的法律法規(guī)很多,而且每一部法律法規(guī)的內(nèi)容也特別得多,如《合同法》共428條。建設法規(guī)作為一門課程,有的專業(yè)是必修課程,有的專業(yè)是選修課程,不同的學校所安排的學時也有所不同,不過一般在32學時左右,其學時是有限的,在課堂上不可能將每一部法律法規(guī)的條款全部給學生講解,這就需要教師來把握好重點。

3.不同專業(yè)的重點把握不好。涉及建設工程的專業(yè)很多,如土木工程、工程管理、建筑學等專業(yè)都開設建設法規(guī)課程,但是建設法規(guī)課程的任課教師往往來自工程管理專業(yè)或土木工程專業(yè),在教學中往往以本專業(yè)的特點來給其他專業(yè)講授,這樣對其他專業(yè)來說,重點把握不好。

4.教材建設相對滯后。一本教材從擬定編寫到正式出版一般需要一年左右的時間,有些時間會更長,教材的內(nèi)容是按照編寫時最新的法律法規(guī)來編寫的。當學生拿到教材時,有些法律法規(guī)可能進行了修訂,有些內(nèi)容可能變化較大,這便不利于教學,也不利于學生課下自學、溫習。

5.缺乏“雙師型”教師。高校教師大多是在拿到相應的學歷證及學位證后直接來高校擔任主講教師的,學歷普遍較高,但是工程技術和管理的實踐經(jīng)驗少,這便導致在課程教學過程中不能很好地將理論與實踐相結合。

二、建設法規(guī)課程改革探索

1.理論講授與案例教學相結合。傳統(tǒng)教學模式注重理論講授,不能充分調(diào)動學生學習的積極性和主動性,這一缺點可用案例教學來彌補。通過工程實際案例分析,強化學生的法律意識并調(diào)動學習的積極性和主動性。當然,案例教學也有弊端,其占用時間多,且不能將所要講授的內(nèi)容全包含在內(nèi)。所以,為了在規(guī)定的學時內(nèi)將所要講授的內(nèi)容講完,不能單純使用理論講授或單純使用案例教學,應將二者有效結合在一起。可以根據(jù)課程的具體內(nèi)容采用不同的教學方式,如采用課堂講授理論中穿插案例,這便使難理解的條款變得簡單易懂;或采用課堂中分組進行案例討論,再由每組的代表發(fā)表本組的觀點,最后教師進行總結;或采用模擬法庭的形式來學習民事訴訟法的相關內(nèi)容等等。另外,理論講授部分應著重講重點及難點,著重讓學生理解條款,而不是死記硬背條款的內(nèi)容。因為大學生有一定的自學能力和理解能力,所以他們相對容易理解的就不必花太多的時間來講授,點到為止。

2.多媒體教學。多媒體教學有很多優(yōu)點:直觀形象、通俗易懂,增大信息量、有效擴展課時容量等。尤其是針對像建設法規(guī)內(nèi)容特別多的課程,使用多媒體教學,相對板書教學而言,可以激發(fā)學生學習的興趣,調(diào)動其主動學習的積極性,而且可以給學生傳授解惑更多的建設法規(guī)知識從而提高教學效率。

3.注重因材施教。不同的專業(yè)所涉及建設法規(guī)的實踐應用是不同的。所以在建設法規(guī)課程教學中,即使不同的專業(yè)使用同一本教材,講授的內(nèi)容也要根據(jù)專業(yè)的不同而不同,不能一概而論。因為將來學生就業(yè)本專業(yè)的工作較多,工作后為了發(fā)展很可能會參加相關專業(yè)的執(zhí)業(yè)資格考試,所以教師除了要結合學生所學專業(yè)的特點之外,還應結合建造師、城市規(guī)劃師、監(jiān)理工程師、造價工程師等相關專業(yè)的執(zhí)業(yè)資格考試中相關法規(guī)考試的內(nèi)容來把握相關專業(yè)的重點。

4.講授的內(nèi)容應注重時效性。建設法規(guī)教材的版本很多,每一版本都有其優(yōu)缺點。教師在征訂教材時盡可能征訂更加全面、時效性更強且具有可讀性的教材,使其起到很好的輔助教學作用。學生在學習建設法規(guī)時,教材有很重要的作用,但對教師來說,不能將教材的內(nèi)容放在第一位,而應當把最新的具有權威性的法律法規(guī)放在第一位,一定要注重時效性。

5.注重“雙師型”教師的培養(yǎng)。高校應根據(jù)情況與相關企事業(yè)單位合作,積極為任課教師提供進修、實踐、頂崗鍛煉、帶薪培訓的機會,培養(yǎng)“雙師型”教師,以促使教師在教學中理論與實踐相結合。另外,可以外聘一些具有實踐經(jīng)驗的校外人員,如律師、仲裁員、項目合同管理專家等來講學。

參考文獻:

[1]何佰洲.工程建設法規(guī)與案例:第2版[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2004.

[2]石心剛.建設法規(guī)課程教學內(nèi)容與方法探討[J].高等建筑教育,2002,(3):43-44.

第7篇：最新的土地管理法范文

【關鍵詞】農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化；土地流轉(zhuǎn)；對策建議

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化作為實現(xiàn)我國農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式改變的有效方式。傳統(tǒng)農(nóng)村的土地分散經(jīng)營不適應農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的要求，所以推動土地流轉(zhuǎn)， 擴大土地經(jīng)營規(guī)模，是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化中一個必然的選擇。近些年，我國的土地流轉(zhuǎn)取得了重大突破，對我國農(nóng)村社會的發(fā)展起到了積極的促進作用。但是由于土地流轉(zhuǎn)還處于探索階段，受思想觀念以及流轉(zhuǎn)環(huán)境的影響，當前我國土地流轉(zhuǎn)遇到一些困難，還存在著諸多問題。

一、 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的問題

（一）大多數(shù)農(nóng)戶對土地流轉(zhuǎn)思想上認識不足

農(nóng)戶受到傳統(tǒng)文化影響較深，普遍存在一定程度的“戀土情結”，許多農(nóng)戶對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的法律、政策缺乏了解，以種地收入作為家庭主要收入來源的農(nóng)戶，把土地視為命根子而不愿流轉(zhuǎn)；從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶對農(nóng)村土地政策心存疑惑，更多的農(nóng)戶怕流轉(zhuǎn)后失去承包權，寧可粗放經(jīng)營或讓親戚代耕也不愿意流轉(zhuǎn)土地。因此，土地流轉(zhuǎn)范圍非常有限。

（二）土地產(chǎn)權模糊、流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范

根據(jù)我國相關法律的規(guī)定，農(nóng)村土地的產(chǎn)權所有者屬于農(nóng)村集體所有。但不管是憲法、《民法通則》還是最新的《土地管理法》，都未對“集體”這一概念做出明確的解釋。由于土地產(chǎn)權的模糊性，導致土地在流轉(zhuǎn)過程中相關利益主體都爭相充當土地產(chǎn)權主體，從而大大增加了土地流轉(zhuǎn)的交易成本，在一定程度上阻礙了土地流轉(zhuǎn)的順利實施。在土地流轉(zhuǎn)程序上，根據(jù)《土地承包法》第48條規(guī)定：“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包的，應當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織的村民會議三分之二以上的成員或者三分之二村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準”。在這里，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府擁有土地是否流轉(zhuǎn)的處分權，而作為土地實際經(jīng)營者的農(nóng)民卻只能被動的接受安排。這種流轉(zhuǎn)程序的設定不但會在一定程度上損害農(nóng)民的利益，而且還增加了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府尋租的可能。

（三）農(nóng)村保障制度建設滯后，配套設施缺乏

當前，我國農(nóng)村土地除負擔產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)濟功能之外，還擔負著農(nóng)民的社會保障功能。我國政界和理論界習慣于把土地問題作為九億農(nóng)民最基本的生活保障來看待，甚至把它視為確保國家糧食安全的重大政治問題。我國長期以來實行的是城鄉(xiāng)分割的社會保障模式。這種模式造成“市民”和“農(nóng)民”分開，農(nóng)民沒有真正享受到國家應當為他們提供的公共產(chǎn)品，使城鄉(xiāng)居民的社會保障水平存在巨大差距。目前，我國城市社會保障體系已基本建立，但廣大農(nóng)村地區(qū)的社會保障體系尚不健全，農(nóng)村的養(yǎng)老、醫(yī)療、社會救助等基本保障體系尚未完全建立起來。在農(nóng)民收入水平低，收入來源有限的情況下，農(nóng)民主要依靠土地收入來解決養(yǎng)老、看病、上學等問題，土地成為農(nóng)民的基本生活保障。在這種情況下，農(nóng)民進行土地流轉(zhuǎn)的積極性不高，害怕由于進行土地流轉(zhuǎn)而喪失基本的生活保障，即便不得已要轉(zhuǎn)包土地，也盡量轉(zhuǎn)包給家族內(nèi)部人。這種不以耕種適應性和方便性為依據(jù)的流轉(zhuǎn)行為，不利于提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益。

二、 完善我國土地流轉(zhuǎn)的對策建議

（一）加強政府引導，打消農(nóng)民顧慮

為了進一步消除土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)民無處上班、無地可種、無保可依的問題，政府要進一步健全農(nóng)村社會保障機制，確保失地農(nóng)民老有所依、病有所治、殘有所助。一是建設。將參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)民納入進來，讓農(nóng)民享受像城鎮(zhèn)居民一樣的社會養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和失業(yè)保給。社保費用應由國家、集體、個人三者共同承擔。保障金要建立專門賬戶統(tǒng)籌安排、專款專用。二是要幫助失地農(nóng)民實現(xiàn)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)。把失地農(nóng)民就業(yè)納入下崗職工再就業(yè)工程范疇。優(yōu)先照顧流轉(zhuǎn)農(nóng)民，調(diào)動企業(yè)主招收流轉(zhuǎn)農(nóng)民的積極性。出臺優(yōu)惠政策鼓勵參與流轉(zhuǎn)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)和務工，同時要進一步完善就業(yè)援助服務的組織保障體系。在土地流轉(zhuǎn)過程中，要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、土地用途、市場環(huán)境等因素，因地制宜地采取多種保障形式，從根本上保障失流轉(zhuǎn)農(nóng)民的生存權益。三是村兩委要堅持“村民選官為村民”的原則，在本村低保農(nóng)戶名單確立過程中體現(xiàn)民主與公開，杜絕“人情保”，真正將低保金落戶到最需要的困難農(nóng)民家里。

（二）健全管理機構

堅持“以人為本，服務為先，固本強基，依法管理”的工作理念，不斷推進新型農(nóng)村社區(qū)管理模式創(chuàng)新。首先要完善服務社區(qū)農(nóng)民的組織機構。第一，設置辦事機構。在市級層面建立社會管理便民服務和社會應急聯(lián)動服務“兩個中心”，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道〉和新型農(nóng)村社區(qū)層面分別建立社會管理便民服務中心，全面推行城鄉(xiāng)一體化社會管理。第二， 完善機構職能。在社區(qū)所設立的便民服務中心里邊，設置"六室一廳"，即社會管理辦公室、警務室、矛盾糾紛調(diào)解室、“兩新”組織管理室、特殊人群幫教室、法制宣傳教育室和綜合服務大廳，開展全方位、一站式管理服務。第三，積極開展活動。開展的法治社區(qū)和星級法制示范戶創(chuàng)建活動，探索村民自治的"公約化自治"管理模式等，讓居民群眾自我管理、自我約束、自我發(fā)展，提高居民群眾學法、知法、守法、用法的自覺性，引導群眾共同維護良好社會治安秩序。同時中心鎮(zhèn)、中心社區(qū)依托自身優(yōu)勢和傳統(tǒng)， 在新型農(nóng)村社區(qū)規(guī)劃建設中合理設置產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)或就業(yè)安置區(qū)，吸引中小企業(yè)進區(qū)建廠。同時，創(chuàng)設保潔、管護、家政服務、物業(yè)管理等公益性就業(yè)崗位，確保社區(qū)居民就 地就業(yè)、充分就業(yè)。強有力的產(chǎn)業(yè)支撐，實現(xiàn)了社區(qū)農(nóng)民搬得進、穩(wěn)得住、能發(fā)展、可致富的目標。

（三）減少行政強制

土地流轉(zhuǎn)是實現(xiàn)土地資源合理配置的重要舉措，由于存在行政強制，給農(nóng)民土地權益造成很大損害。因此，在土地流轉(zhuǎn)過程中，把群眾自愿和群眾滿意作為根本出發(fā)點和落腳點，充分尊重農(nóng)民意愿，注重典型引導，不搞一刀切，不搞任何形式的強迫命令，群眾現(xiàn)在想流轉(zhuǎn)，是他的意愿，我們尊重；他不想現(xiàn)在流轉(zhuǎn)，這還是他的意愿， 等他想流轉(zhuǎn)了再流轉(zhuǎn)就行了。同時，新型農(nóng)村社區(qū)靠優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)惠的政策、優(yōu)質(zhì)的服務引導群眾自愿入住。這就要求增強服務意識，減少行政強制，建設服務型政府。

第8篇：最新的土地管理法范文

中國全球化最大障礙是人才短缺

麥肯錫最新的一項調(diào)查顯示，人才問題成為中國企業(yè)在全球化進程中面臨的一個主要問題，3/4的受訪企業(yè)認為人才短缺是其全球擴張計劃的最大障礙。

研究發(fā)現(xiàn)，中國企業(yè)決定進行全球化的主要原因：保證對資源的利用；保持領先的收入增長；獲得對知識產(chǎn)權的利用；構建在要害領域如供給渠道和研發(fā)投資等方面的競爭規(guī)模。

我國將劃分四大人口功能區(qū)

據(jù)國家人口計生委預計，未來30年，全國城市人口的比例將達到70%，即從目前的5.6億上升到10億，約有3億農(nóng)村人口進城。

國家人口發(fā)展功能區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃已經(jīng)由國家人口計生委完成，并獲得中央的認可。這項規(guī)劃的大體框架，是將全國的國土分成不適宜、臨界適宜、一般適宜、比較適宜、高度適宜5大區(qū)域。其中高度適宜地區(qū)，面積只有全國的10%，但要積聚全國30%的人口，是人口密度最大的地區(qū)。在此基礎上，按照環(huán)境資源承載力，把全國劃分出四大人口發(fā)展功能區(qū)域，即限制區(qū)、疏散區(qū)、穩(wěn)定區(qū)和聚居區(qū)。其中人口聚居區(qū)將占全國人口的54%，約為7.4億。

全總5年內(nèi)將建5萬個“職工書屋”

全國總工會決定，力爭用5年左右的時間，在全國目前尚缺乏讀書條件的基層企事業(yè)單位、社區(qū)等開辦5萬個“職工書屋”，進一步發(fā)揮好現(xiàn)有職工工會圖書館（室）的作用，逐步形成閱讀條件比較完備、廣泛覆蓋職工群眾的工會讀書設施網(wǎng)絡。為此，全總及各地工會要投入適量資金，集中各方面力量，用3年時間在各地扶持援建3000個“職工書屋”示范點，以點帶面，推動“職工書屋”建設的全面展開。

我國建成“農(nóng)家書屋”約2萬個

截至2007年底，我國已建成“農(nóng)家書屋”約2萬個，到2008年底，“農(nóng)家書屋”的數(shù)量將增加到5萬個左右。 “農(nóng)家書屋”工程是政府統(tǒng)一規(guī)劃、組織實施的新農(nóng)村文化建設的基礎工程、民心工程之一，它對解決農(nóng)民群眾“買書難、借書難、看書難”的問題，保障農(nóng)民群眾基本文化權益，推進社會主義新農(nóng)村和小康社會建設具有重要意義。“農(nóng)家書屋”工程是新聞出版總署等8部委于2007年初共同發(fā)起的一項惠及廣大農(nóng)民群眾、推動農(nóng)村文化建設的重大工程。

中國工會擁有1.93億會員

中國工會目前擁有1.93億會員，150多萬個基層工會組織，是世界上會員人數(shù)最多、組織規(guī)模最大的工會組織。

近年來，工會組織和工會會員在數(shù)量上有了明顯的發(fā)展，職工參加和組織工會的權利得到進一步維護。

公安部擬規(guī)定漢族姓名最長限6個字

公安部全國公民身份證號碼查詢服務中心一項最新姓名統(tǒng)計顯示，全國漢族戶籍人口中兩字姓名的人數(shù)有1.6億多人，占全國漢族戶籍總?cè)丝诘?4.22%。而三字姓名的戶籍人口有10億多人，占全國漢族總?cè)丝诘?5.61%。姓名是4個字及以上的只有197萬多人。我國漢族戶籍人口姓名中，最長的姓名達到15個字。目前公民起名并沒有字數(shù)限制，但按照《姓名登記條例(初稿)》，除少數(shù)民族以外，公民姓名長度將限制在6個字以內(nèi)。

中國男比女多出3700萬

2007年中國男性已比女性多出3700萬，其中0歲至15歲的男比女多出1800萬。專家認為上世紀90年代出生的人口在達到婚齡時，將會有10％的男性被擠出婚姻市場不能成婚。

日前出爐的《當代中國青年人口發(fā)展狀況報告》顯示，中國當代青年未婚比例越來越高。報告數(shù)據(jù)顯示，1995年，中國15歲至29歲青年未婚人口比例為51.54％，15歲至35歲青年未婚人口比例為38.23％；2005年的相應數(shù)據(jù)則分別上升為65.89％、45.71％。專家指出，性別比的連續(xù)失調(diào)超出正常，未婚青年增多已構成了威脅國家可持續(xù)發(fā)展及社會和諧的一個弊病。

我國生態(tài)環(huán)境建設仍十分脆弱

國家林業(yè)局副局長張建龍指出，經(jīng)過多年的努力，中國的防沙治沙事業(yè)已取得了令世人矚目的成就，全國土地沙化由20世紀90年代末期年均擴展3436平方公里，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在年均縮減1283平方公里。荒漠化已成為嚴重制約中國經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的重大環(huán)境問題。據(jù)統(tǒng)計，中國每年因荒漠化造成的直接經(jīng)濟損失達540億元人民幣，平均每天損失近1.5億人民幣。

水匱乏威脅全球2/3人口

據(jù)聯(lián)合國有關部門提供信息，2005年，全球有2/3的人口蒙受水資源匱乏的壓力，其中北非、中東和西亞的形勢最為嚴峻。

專家說，全球變暖勢必會加劇水資源的匱乏問題。從全球來看，與1990年相比，2100年的溫度將上升2攝氏度。20億人口將因此處在“水資源愈發(fā)匱乏”的境地。

國家機關將全面禁煙

近日，“中國控煙與履約高層研討會”在北京人民大會堂舉行。衛(wèi)生部部長陳竺在會上提出：“每個人為了健康都應該帶頭不吸煙，人人都要有勇氣和責任勸告吸煙者到室外吸煙。”中國已向世界承諾，將2008年奧運會辦成“無煙奧運”。 與會專家一致通過并簽署了題為“政府以身作則，共創(chuàng)無煙環(huán)境”的倡議書，呼吁：國家機關、各部委辦公場所率先做到全面禁煙，鼓勵各級政府辦公機構制定政策，全面禁煙。

新疆建成我國最大的油氣產(chǎn)區(qū)

新疆各油田企業(yè)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年新疆共生產(chǎn)原油2640萬噸，生產(chǎn)天然氣212億立方米，總油氣當量達到4330萬噸，位居全國第一，成為我國最大的油氣產(chǎn)區(qū)。

新疆預測石油資源量208億噸，天然氣資源量10.8萬億立方米，被視為我國石油工業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略接替地區(qū)。目前，在塔里木、準噶爾、吐哈（吐魯番和哈密）三大盆地累計探明石油地質(zhì)儲量38億噸，探明天然氣地質(zhì)儲量1.3萬億立方米。原油年產(chǎn)量實現(xiàn)了從1990年的700萬噸到2000多萬噸的跨越，天然氣年產(chǎn)量也從5億立方米猛增到200多億立方米。

土地都將有合法“身份證”

國土資源部日前了《土地登記辦法》。《辦法》于2月1日起生效，每一塊土地都將擁有合法的“身份證”。

據(jù)國土資源部有關負責人介紹，《物權法》、《土地管理法》等一系列土地法律法規(guī)的接連實施，迫切要求對我國土地權利的主體進行界定，以有效保護土地權利人的合法權益。根據(jù)《土地登記辦法》，國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利均要記載于土地登記簿公示。

繼續(xù)完善支農(nóng)保護和補貼制度

中央農(nóng)村工作會議指出， 2007年，中央財政用于“三農(nóng)”的支出預計達到4318億元，增長22.8%。2008年，繼續(xù)完善我國農(nóng)業(yè)支持保護和補貼制度，對保護和提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力的補貼力度將進一步加大。對農(nóng)民的直接補貼力度、對糧食主產(chǎn)區(qū)的扶持力度、動物防疫體系建設的投入力度等都將加大。

陽光工程暖人

2007年，中央財政用于陽光工程（培訓就業(yè)工程）的專項補助資金達9億元。2008年，陽光工程將提高補助標準，繼續(xù)以貧困地區(qū)、糧食主產(chǎn)區(qū)、勞動力主要輸出地區(qū)和革命老區(qū)為重點開展轉(zhuǎn)移培訓工作，培訓后轉(zhuǎn)移就業(yè)率不低于80%，轉(zhuǎn)移就業(yè)以穩(wěn)定就業(yè)為主導，同時積極引導受訓農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)和靈活就業(yè)。

女人比男人愛失眠

由國際睡眠組織進行的研究證明：女性與男性相比，她們更容易受到失眠的困擾。“女性的平均失眠次數(shù)比男性高出1倍多，失眠已經(jīng)成為一種女性流行病。”研究人員指出，女性失眠發(fā)生率高于男性，首先與她們的生理和性格特點息息相關。女性處于經(jīng)期、孕期和更年期時，體內(nèi)雌激素和孕激素水平的變化都對睡眠造成影響；女性細心、愛美、追求完美、感情較脆弱等性格特點，也使得她們更易發(fā)生失眠；此外，女人性格往往趨于內(nèi)向，情感更豐富，對情感的體驗也更細膩、敏銳，這些都成為導致女性失眠的誘因。

新年假期易發(fā)心臟病

美國洛杉磯的研究人員通過大量調(diào)研認為，生活習慣的改變是新年假期心臟病高發(fā)的重要誘因之一。他們研究了洛杉磯地區(qū)過去12年間22萬名死于心臟病的患者，結果發(fā)現(xiàn)，其中許多人的死亡時間在12月―1月間。在這兩個月里，死于心臟病的患者要比每年6月―9月間高出33%。研究人員表示，這一現(xiàn)象與人們的生活習慣改變有很大關系，這些變化包括：情緒亢奮或容易波動，過度勞累，突然進食過多油膩和太咸的食物，大量喝酒，睡眠減少等。

科技新創(chuàng)

國產(chǎn)人造皮膚誕生

前不久，第四軍醫(yī)大學口腔醫(yī)院了一項重要科研成果，宣布我國組織工程第一個產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品――人造皮膚正式問世，這是目前我國該領域唯一研究成功的產(chǎn)品。該項目負責人、第四軍醫(yī)大學組織工程研發(fā)中心主任金巖教授說，這項研究歷時近十年，已于去年11月13日通過國家食品藥品監(jiān)督管理局4次嚴格評審，獲得了產(chǎn)品注冊證書。這一成果的研制發(fā)明，可以極大地減少病人的痛苦，也讓很多燒傷患者能重新恢復舊日容顏。

日本公路“會哼小曲兒”

日本北海道工業(yè)研究所的一個研究小組已在日本北部和中部建成3條奏樂公路，其中一條公路能演奏一首流行歌曲。研究者稱，這種奏樂公路的表面嵌有間距精確的凹槽。奏樂公路能借助凹槽的間距讓汽車司機經(jīng)過時聽到動聽的音符。聆聽“公路音樂”的理想駕駛速度是約每小時45公里。在時速限制在48公里以內(nèi)的路段，公路的奏樂功能可有效減少超速現(xiàn)象。

太陽能飛機今年試飛

開發(fā)世界首架太陽能飛機的瑞士“陽光動力”團隊對外公布了原型機的設計。原型機預計今年完工，屆時將在載人情況下完成日夜環(huán)球的試飛。該飛機能夠完全不用任何燃料，日夜連續(xù)飛行，因為它能夠存儲白天的太陽能量。

飛行汽車問世 荷蘭擬建60停機坪

塞車不僅浪費大量時間，還時常耽誤出行人的急事。荷蘭研制的首輛民用空陸兩用飛行汽車，在正常情況下，飛行汽車形似三輪機動車；一旦堵車，它可搖身一變，成為一架小型直升機，從擁堵路面升空后快速到達目的地。他們計劃在荷蘭建設60個直升機停機坪，來滿足未來需求。

英國打造“集裝箱酒店”

英國經(jīng)濟型連鎖酒店巨頭Travelodge集團眼下正在倫敦建造全球第一家可回收式酒店。該酒店的建筑材料全部采用預制構件――從中國進口的集裝箱,建造過程仿佛“堆積木”。該“集裝箱酒店”不僅縮短了工期,節(jié)約了成本,而且將來拆卸時,還可以回收再利用。

“萬能床”美國亮相

這款被命名為“星夜”的萬能床由美國禮恩派公司推出，預計將于2009年上半年上市，價格約5萬美元，可以根據(jù)顧客要求增減配置。這款床長約3.1米，寬2.6米，就像一張普通的超大型雙人床。雖然外表普通，其中卻大有文章。環(huán)繞聲音響系統(tǒng)藏身床角，放映機“高居”床靠背之上。打開放映機，大幅高清晰度畫面投射在床對面的墻壁上，堪稱完美家庭影院。床靠背中還藏有一套計算機系統(tǒng)。這一系統(tǒng)具有超大存儲量，可存儲40萬首歌曲或2000小時電影。再加上無線網(wǎng)絡與無線鍵盤，上班族坐在床上就能處理工作。“萬能床”還可以根據(jù)室溫調(diào)節(jié)冷暖，令睡眠更舒適。床墊中的整套調(diào)溫系統(tǒng)受計算機控制。

奇聞趣事

小豬披上偽裝喝虎奶

泰國一家動物園的一群小豬崽竟然“悍不畏死”，將一只母老虎當成了“養(yǎng)母”。動物園的工作人員給這些小豬崽穿上了虎皮偽裝服，母虎竟然將這群小豬崽當成了幼虎撫養(yǎng)。據(jù)悉，這只母老虎從小喝的就是母豬奶，所以將豬群當成了它的“家人”。

美國富婆千萬美元遺產(chǎn)留給寵物狗

綽號“吝嗇女王”的美國87歲億萬富婆利昂娜?海姆斯利去世，將1200萬美元的遺產(chǎn)留給了自己一只名叫“麻煩”的寵物狗。但利昂娜做夢也不會想到小“麻煩”因此真的遇到了大“麻煩”，它成為綁架勒索者的頭號獵捕目標，短短3個月，已多次收到綁架和暗殺恐嚇。“麻煩”只好改名隱居，并被保鏢24小時保護起來。

鴿子多讓歐洲頭疼

鴿子一向被視為和平和愛情的象征，殊不知每只鴿子每年產(chǎn)生12公斤的糞便，在城市里傳播疾病，儼然是“飛翔的老鼠”。由于歐洲“鴿”滿為患，科學家、城市官員和動物保護主義者云集德國城市埃森，召開首屆城鎮(zhèn)“治鴿大會”，討論如何控制日益龐大的鴿子大軍。他們預計，今后10年鴿子數(shù)量將達到5000萬到4億只。

20世紀初歐洲許多大城市就想方設法減少鴿子的數(shù)量，動用了包括毒殺、射殺、炸死、電刑等一切手段。人們還嘗試過避孕藥，為鴿子實行“計劃生育”，但效果并不理想。

新西蘭買鞋要有醫(yī)生處方

新西蘭有好幾家鞋店，專門賣“健康鞋”，其最大的特點就是，顧客拿著一份醫(yī)生開具的“買鞋處方” 來到鞋店，售貨員根據(jù)處方上的建議，為顧客挑選合適、健康的鞋子。據(jù)一家專賣女鞋的鞋店老板介紹，鞋對于人們的健康非常重要，穿得不對，很可能會對身體造成傷害，尤其是那些腳部有病的人。如何選鞋也是一門學問，需要接受醫(yī)生的專業(yè)指導。

第9篇：最新的土地管理法范文

關鍵詞：集體林權制度；林農(nóng)；林地流轉(zhuǎn)；社會保障

中圖分類號：F301 文獻標識碼：A文章編號：1003－854X（2012）02－0014－06

一、國內(nèi)外相關研究文獻綜述

隨著集體林權改革的深入推進，一些學者開始關注林地流轉(zhuǎn)，進行了相關的研究。目前，國內(nèi)學者徐秀英、呂孝俠等主要從集體林地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀、問題及解決思路方面展開研究，為完善林地流轉(zhuǎn)政策提出了很好的建議①；肖化順等對集體林地流轉(zhuǎn)價格評價體系進行了研究②。關于集體林地流轉(zhuǎn)影響因素的研究，國內(nèi)學者主要使用定性的研究方法，通過建立理論框架或案例研究的方法來分析問題。近兩年來部分學者開始注重使用實證的方法來進行研究，徐秀英等運用交叉分組統(tǒng)計方法對影響農(nóng)戶林地流轉(zhuǎn)的因素進行分析③，廖文梅等使用Logistic模型研究農(nóng)戶對集體林地流轉(zhuǎn)的意愿④。

國外學者對林地流轉(zhuǎn)的研究主要涉及林地流轉(zhuǎn)及價格影響因素方面。Daowei Zhang認為林地產(chǎn)權的穩(wěn)定性是土地所有者進行長期投資的關鍵⑤。許多學者從多種角度來分析影響林地流轉(zhuǎn)行為及流轉(zhuǎn)價格的因素。Lars Hultkrantz認為資產(chǎn)的價格即借款利率對林地流轉(zhuǎn)的價格有影響，但這種影響比較有限，這主要是因為林地所有者獲得信貸總是受到限制⑥。T. Aronsson等認為林地自身特征和林地買賣雙方特征等因素決定了林地是否進行流轉(zhuǎn)⑦。為了更全面地分析各方面因素的影響程度，R. Scarpa等首次設計了特征定價模型（hedonic price model）分析影響美國威斯康星楓樹的非木價值的影響因素，模型解釋變量分為三類：生態(tài)特征、區(qū)位特征和社會經(jīng)濟狀況⑧。

國內(nèi)關于林地流轉(zhuǎn)問題的研究相對落后，研究內(nèi)容更多地關注宏觀政策層面，研究方法為定性分析和簡單的描述性統(tǒng)計分析，少見理論研究和計量分析。而林地流轉(zhuǎn)取決于林地價格、有效的林地需求與供給，因此林地流轉(zhuǎn)應該更加關注微觀層面的研究。但目前國內(nèi)在微觀領域，如林農(nóng)參與林地流轉(zhuǎn)的行為及其影響因素的分析雖有涉及，但是沒有詳細細分研究林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地和流入林地的意愿及影響因素，并且，現(xiàn)有的計量分析模型變量選取簡單，沒有考慮調(diào)節(jié)變量的影響。本文采用一手的調(diào)研數(shù)據(jù)，運用Logistic模型，選用調(diào)節(jié)變量來細化分析多種因素相互作用對林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地意愿的影

* 本文系教育部人文社會科學研究項目“集體林林地流轉(zhuǎn)機制研究――基于影響林農(nóng)參與決策行為及價格因素的實證分析”（項目編號：09YJC790254）、中國人民大學科學研究基金項目（中央高校基本科研業(yè)務費專項資金資助）“集體林林地流轉(zhuǎn)決策影響因素的實證研究”的研究成果。

響，這比傳統(tǒng)的只研究兩個變量之間的關系又更進了一步，在說明問題時更具實際意義和說服力。

二、調(diào)查地基本情況、數(shù)據(jù)來源與理論模型的構建

1. 調(diào)查地基本情況

安化縣處于湖南中部偏北，土地肥沃，適宜各種作物生長，生產(chǎn)松、杉、竹等，是湖南重點林區(qū)縣和十強林業(yè)縣之一。雖然是國家級貧困縣，但竹木產(chǎn)業(yè)是其六大支柱產(chǎn)業(yè)之首，有林業(yè)用地589萬畝，森林覆蓋率達76.17％。自2007年4月以來，湖南省在安化縣開展了以“明晰產(chǎn)權、放活經(jīng)營、規(guī)范流轉(zhuǎn)、保障收益”為主要內(nèi)容的集體林權制度改革試點。截止2008年4月，安化縣已登記發(fā)證的山林面積578.3萬畝，占應發(fā)證面積98.2%，全縣共發(fā)放林權證262721本，集體林權制度改革后，林木產(chǎn)權進一步明晰。

2. 數(shù)據(jù)來源

本文數(shù)據(jù)來源于2010年11月對湖南省益陽市安化縣農(nóng)村的隨機抽樣問卷調(diào)查，本次問卷調(diào)查涉及的內(nèi)容為：2005-2009年這五年期間調(diào)查地農(nóng)村住戶個人特征、家庭社會經(jīng)濟情況、林地條件、受訪家庭近五年發(fā)生災害后林地損失額、是否獲得貸款、林地流轉(zhuǎn)意愿等方面的數(shù)據(jù)。本研究的抽樣調(diào)查分為三個層次：首先從安化縣所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)中隨機抽取了東坪鎮(zhèn)、柘溪鎮(zhèn)、古樓鎮(zhèn)以及羊角塘鎮(zhèn)這四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)；其次分別從這四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中隨機抽取了中砥村、槎溪村以及梨坪村等12個村子；最后對這12個村的林農(nóng)進行隨機問卷調(diào)查，發(fā)放150份問卷，最終獲得了123個有效樣本，問卷有效率為82%。在這12個樣本村中，大部分的村子都已經(jīng)將集體林地林木分配到戶，集體林權制度改革已基本完成，這在客觀上為林地流轉(zhuǎn)提供了可能性。

3. 理論模型

本文采用logistic回歸模型對林農(nóng)是否流轉(zhuǎn)出林地意愿的影響因素進行研究，愿意將林地流轉(zhuǎn)出的定義為1，不愿意將林地流轉(zhuǎn)出的定義為0。

logistic回歸模型為：

pr（y=1）=

式中：P為林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地的概率；Xi（i=1，2，……，k）為影響林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地意愿的變量因子。

三、林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地意愿的主要影響因素分析

1. 模型變量的選擇

一是單一變量的選擇。本研究將影響林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地意愿的影響因素歸納為受訪者及家庭社會經(jīng)濟特征、林地自然條件、林業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況、獲得林業(yè)貸款情況以及對現(xiàn)行林地流轉(zhuǎn)制度的了解等五類，進而又具體分為以下17個單一變量（見表1）。此外，價格因素也應該是林地流轉(zhuǎn)意愿的重要影響因素，但是本研究調(diào)查地點位于一個縣城內(nèi)，流轉(zhuǎn)的價格基本趨于一致，因此不具有研究價值，本文沒將價格因素放入模型中進行回歸。

二是調(diào)節(jié)變量的選擇。本文嘗試將調(diào)節(jié)變量用在林地流轉(zhuǎn)意愿影響因素的研究上，因為對于不同性別的受訪者，年齡和受教育程度對林農(nóng)是否愿意流轉(zhuǎn)出林地有不同的影響，因此，本文認為性別（X1）是年齡（X2）和受教育程度（X4）和林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地意愿（y）之間關系的調(diào)節(jié)變量。此外，本文認為林地坡度（X8）、水土流失情況（X9）也是土壤產(chǎn)量情況（X10）和林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地意愿（y）之間關系的調(diào)節(jié)變量。為研究這些調(diào)節(jié)變量的影響效果，本文將性別*年齡（X18）、性別*受教育程度（X19）和林地坡度*水土流失情況*土壤產(chǎn)量情況（X20）三項加入回歸模型進行回歸，通過考察調(diào)節(jié)變量是否顯著來確定本模型中是否存在調(diào)節(jié)效果。

2. 模型變量的樣本均值及預期作用方向

在獲得的123個有效數(shù)據(jù)中，不愿意流轉(zhuǎn)出林地的有102戶（82.93%），愿意流轉(zhuǎn)出林地的有21戶（17.07%）。本文對各個自變量對因變量的作用方向進行了預計，結果如表2所示。如果自變量和因變量是正相關關系，即自變量對因變量的作用方向為正的，用“+”表示；如果自變量和因變量是負相關關系，即自變量對因變量的作用方向為負的，用“-”表示；有的自變量對因變量的作用是雙重的，因此預期作用方向是未知的，用“?”表示。

回歸的樣本數(shù)為123，R2為0.47，擬合度較為理想，說明模型中的幾個自變量可以解釋因變量全部變異的將近50％。通過以上回歸結果，我們可以得到以下幾點結論：

一是林農(nóng)的家庭社會經(jīng)濟狀況的差異對流轉(zhuǎn)出林地意愿的影響。年齡（X2）、受教育程度（X4）、是否從事過除務農(nóng)以外的其他職業(yè)（X5）和家庭人口數(shù)（X7）對林農(nóng)是否愿意流轉(zhuǎn)出林地具有顯著影響，且年齡（X2）和家庭人口數(shù)（X7）對流轉(zhuǎn)出林地的意愿具有負效應，受教育程度（X4）和是否從事過除務農(nóng)以外的其他職業(yè)（X5）對流轉(zhuǎn)出林地的意愿具有促進效應。

年齡（X2）在1%的水平上顯著，這表明年齡較大的農(nóng)民有較豐富的農(nóng)業(yè)和林業(yè)生產(chǎn)經(jīng)驗，一般認為自己能很好地勝任農(nóng)活，獲得較好的預期經(jīng)濟收益。事實上年紀較大的農(nóng)民也較少外出務工，傾向于擁有林地，而不愿意流轉(zhuǎn)出林地。如表3系數(shù)2所示，年齡（X2）的系數(shù)在1%的水平上顯著，說明性別（X1）是年齡（X2）對流轉(zhuǎn)出林地意愿的調(diào)節(jié)變量，調(diào)節(jié)效果為負。其結果表明：相對于男性而言，女性林農(nóng)隨著年齡的增加更不愿意流轉(zhuǎn)出林地，因為隨著年齡的增加女性對林地的依賴性更強。

注：其中“*”、“**”和“***”分別代表10%、5%和1%的顯著性水平。

受教育程度（X4）在5%的水平上回歸顯著，這表明受教育的時間越長的農(nóng)民自營能力相對較高，視野開闊，因而其外出打工的概率增加，獲得非農(nóng)收入的概率隨之增加，所以流轉(zhuǎn)出林地的意愿也隨之增強。如表3系數(shù)3所示，受教育程度（X4）的系數(shù)在1%的水平上顯著，說明性別（X1）是受教育程度（X4）對流轉(zhuǎn)出林地意愿的調(diào)節(jié)變量，調(diào)節(jié)效果為正。其結果表明：相對于男性而言，受教育年限越長的女性流轉(zhuǎn)出林地的可能性更大。由于受過較高學習經(jīng)歷的女性一般會選擇外出務工，在她們結婚后一般不會繼續(xù)經(jīng)營家里的林地，而農(nóng)村男性由于受到當?shù)仫L俗的影響，一般不會輕易出讓自家的林地，以免留下“敗壞祖宗家業(yè)”的名聲。

是否從事過除務農(nóng)以外的其他職業(yè)（X5）在5%的水平上顯著，這說明多元化的職業(yè)會使農(nóng)民視野開闊，較容易接收新思想新事物，外出打工的概率也會增加，從而獲得較多的非農(nóng)收入，因此也會增加其流轉(zhuǎn)出林地的意愿。

家庭人口數(shù)（X7）在5%的水平上顯著，且系數(shù)為負，這表明家庭人口數(shù)越多的林農(nóng)越不愿意流轉(zhuǎn)出林地，這一方面是因為人口數(shù)越多，勞動力短缺進而無人看護林地的可能性下降，另一方面是因為樹林在中國農(nóng)村已被普遍認為是“綠色銀行”，很多林農(nóng)愿意將林地作為一種資產(chǎn)留傳給下一代。

二是林農(nóng)所經(jīng)營的林地自然條件差異對流轉(zhuǎn)出林地意愿的影響。如表3系數(shù)4所示，土壤產(chǎn)量（X10）的系數(shù)在5%的水平上顯著，表明林地坡度和水土流失情況是土壤產(chǎn)量對林地流轉(zhuǎn)意愿的調(diào)節(jié)變量，且調(diào)節(jié)效果為負，這表明由于林地坡度越大或者水土流失越嚴重而導致產(chǎn)量低的林地，林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地的意愿越高。

三是林業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的情況對流轉(zhuǎn)出林地意愿的影響。非林業(yè)收入占家庭總收入的比重（X12）和林地總面積（X13）的系數(shù)是顯著的，分別為0.0106和1.0334，表明這兩個變量對林農(nóng)流轉(zhuǎn)出林地具有促進作用。雖然有的研究顯示非林業(yè)收入的增加會使林農(nóng)對于林地變現(xiàn)的需求度降低，從而降低其流轉(zhuǎn)出林地的意愿，但本文得到截然相反的結果，即非林業(yè)收入占總收入的比重越大，林農(nóng)對從林地上獲得額外收入的重視程度越低，因此其流轉(zhuǎn)出林地意愿越強。

四是林業(yè)貸款的獲得情況對流轉(zhuǎn)出林地意愿的影響。是否獲得林業(yè)貸款（X16）這個變量的系數(shù)不顯著，表明回歸結果不支持林農(nóng)獲得林業(yè)貸款會減少其流轉(zhuǎn)出林地的意愿這一結果。這是因為現(xiàn)在農(nóng)村金融市場發(fā)展較為滯后，獲得林業(yè)貸款的渠道較少，利息較高，手續(xù)較為復雜，這些因素可能限制了林農(nóng)通過獲得林業(yè)貸款增加林業(yè)經(jīng)營資金投入的渠道。此外，獲得林業(yè)貸款的林農(nóng)數(shù)也較少，因此出現(xiàn)了林業(yè)貸款的獲得情況對流轉(zhuǎn)出林地意愿不顯著的結果。

五是林農(nóng)對現(xiàn)行林地流轉(zhuǎn)政策的了解程度對流轉(zhuǎn)出林地意愿的影響。對林地流轉(zhuǎn)政策是否了解（X17）與其流轉(zhuǎn)意愿在10%的水平上具有顯著關系，這說明林農(nóng)對林地流轉(zhuǎn)政策越了解，其進行林地流轉(zhuǎn)過程中遇到的阻力就越小，相應的成本也會減少，增加其流轉(zhuǎn)出林地的預期收入，因此其更愿意流轉(zhuǎn)出林地。

四、政策建議

1. 加大教育宣傳，積極培育林農(nóng)市場交易意識

目前，我國林地流轉(zhuǎn)交易規(guī)模很小，林農(nóng)不愿意流轉(zhuǎn)出林地很大程度上受制于他們對政策的不了解。以湖南省的安化縣為例，當?shù)氐牧洲r(nóng)對林地流轉(zhuǎn)政策的了解非常有限，既然都不了解這些政策，他們也就沒有進行林地流轉(zhuǎn)的意愿。此外，林農(nóng)的主觀認識也會直接影響他們的流轉(zhuǎn)行為，例如，林農(nóng)的觀念和見識等都可能對林地流轉(zhuǎn)形成一定影響，甚至導致林農(nóng)做出逆向選擇。因此，加大教育宣傳，培育林農(nóng)市場交易的意識尤為必要。首先，要讓林農(nóng)充分了解國家林地流轉(zhuǎn)政策，大力宣傳土地管理法及農(nóng)村土地承包法等相關法律法規(guī)，正確理解政策法規(guī)的內(nèi)涵，消除他們對林地流轉(zhuǎn)的顧慮；其次，要強化基層干部的政策法規(guī)培訓，提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)村級干部的法律意識和管理水平，減少其對林農(nóng)流轉(zhuǎn)林地過程中的尋租行為；最后，要鼓勵在林地流轉(zhuǎn)過程中建立林業(yè)合作社和林業(yè)股份制企業(yè)等經(jīng)濟組織形式，給予政策和資金扶持，幫助其合理發(fā)展，發(fā)揮其在流轉(zhuǎn)中的示范作用。

2. 完善林地流轉(zhuǎn)制度，建立完善的市場配套服務體系

健康的林地流轉(zhuǎn)市場的建立必須有與之相配套的政策制度，目前我國的林地流轉(zhuǎn)政策還不健全，不能因地制宜地制定不同的有針對性的制度，因此，完善流轉(zhuǎn)制度和相關配套服務體系顯得非常重要。首先，要充分借鑒城市國有土地市場和農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度的發(fā)展經(jīng)驗，鼓勵各省制定符合自身發(fā)展需要的林地流轉(zhuǎn)制度；其次，要通過稅費減免和人才培養(yǎng)等方式，積極發(fā)展價格評估、政策咨詢等方面的中介機構，要規(guī)范中介機構的業(yè)務，積極幫助它們發(fā)展壯大；最后，政府要積極市場供求信息和最新的政策信息等，這樣才能更好地促進林地市場流轉(zhuǎn)，規(guī)范市場運作。

3. 加快城市化進程，改善外部就業(yè)環(huán)境，完善社會保障體系

要加快農(nóng)村的城市化進程，不僅要改革城市的戶籍制度，如降低農(nóng)民進城的戶籍門檻，解決農(nóng)民工子女入學等問題，將進城務工的農(nóng)民留在城市中，還應該大力發(fā)展城市的二三產(chǎn)業(yè)，通過提供更多的就業(yè)崗位，從而吸引更多的農(nóng)村人口進城務工。要積極營造良好的就業(yè)氛圍，減少對農(nóng)民進城務工的歧視，實行醫(yī)療優(yōu)惠和救助政策，嚴厲打擊拖欠農(nóng)民工工資的行為。只有通過這樣一系列強有力的措施，才能增加城市的積聚力和吸引力，間接使更多的林農(nóng)主動流轉(zhuǎn)出土地，實現(xiàn)林業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營。

本文的研究發(fā)現(xiàn)人數(shù)較多且平均年齡較大的農(nóng)戶，其流轉(zhuǎn)出林地的意愿很低。這樣的林農(nóng)往往家庭負擔較重，即使林地的產(chǎn)出很低，他們也不愿意轉(zhuǎn)出林地，林地是他們家庭養(yǎng)老防災的保障。造成這種現(xiàn)象的深層次原因在于農(nóng)村社會保障長期滯后，農(nóng)民完全脫離土地的風險較大，可能會面臨包括失業(yè)風險、醫(yī)療和養(yǎng)老等問題。廣大農(nóng)民的生、老、病、死大部分仍然由個人或家庭來承擔，這不僅不利于林地流轉(zhuǎn)市場的形成，還會阻礙農(nóng)村居民收入的提高。因此，一方面應建立農(nóng)村基本生活保障制度，通過國家財政直接撥款的方式，對貧困農(nóng)民實行最低生活補助；另一方面還應建立農(nóng)村醫(yī)療和養(yǎng)老保險制度，通過個人參與和國家補助的形式籌集資金，使得農(nóng)村每戶居民的生活都能得到保障，切實解決農(nóng)民的后顧之憂。

注釋：

① 徐秀英、石道金：《浙江集體林地使用權流轉(zhuǎn)的調(diào)查研究》，《林業(yè)資源管理》2003年第5期；呂孝俠：《集體林權制度改革與林地流轉(zhuǎn)初步研究》，《林業(yè)經(jīng)濟問題》2009年第1期。

② 肖化順、曾思齊：《淺談湖南省林地流轉(zhuǎn)的沖突與制度建設》，《林業(yè)經(jīng)濟問題》2009年第4期。

③ 徐秀英、石道金、楊松坤、李朝柱：《農(nóng)戶林地流轉(zhuǎn)行為及影響因素分析――基于浙江省臨安、安吉的農(nóng)戶調(diào)查》，《林業(yè)科學》2010年第9期。

④ 廖文梅、彭泰中、曹建華：《農(nóng)戶林地流轉(zhuǎn)決策行為影響因素分析――以江西為例》，《林業(yè)經(jīng)濟》2010年第5期。

⑤ Daowei Zhang, Forest Tenures and Land Value in British Columbia, Journal Of Forest Economics, 1996 (1).

⑥ Lars Hultkrantz, Factors Affecting the Price of Swedish Forest Land, 1965-1987, Environmental and Resource Economics, 1991(1).

⑦ T. Aronsson, Carle Ola, The Determinants of Forest Land Prices: An Empirical Analysis, Canadian Journal of Forest Research, 2000(4).