房地產的商業模式精選(九篇)

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第1篇：房地產的商業模式范文

論文關鍵詞：成本計價模式，公允價值模式，客觀因素，自利

 

1.引言

為適應市場需求和建立與國際財務報告趨同的企業會計準則體系，財政部于2006年初構建起了一套包含39項會計準則的新企業會計準則體系。準則體系于2007年1月1日起在上市公司中執行，同時鼓勵其他形式企業執行。在此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產可實現價值的快速回歸，從而可實現企業業績大幅攀升[1-3] 。

此次準則體系修改中，對企業影響重大的修改之一是允許企業選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業可對部分資產選擇公允價值進行計價。其中《第三號會計準則——投資性房地產》的實行被認為將對持有投資性房地產的企業產生較大影響，理由是持有投資性房地產的企業會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產實現價值的快速回歸，從而實現企業業績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少，允許企業對投資性房地產進行公允價值計價的準則變動對上市企業的整體影響很小[4, 5] 。針對此現象學者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結了許多影響企業選擇公允價 值計價的因素[6, 7] 。

本文認為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進行論證，并對管理層如何進行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業數量很少的現象給出解釋。

2.新準則下投資性房地產計價特點及公允價值計價效應

新會計準則對投資性房地產定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產，并規定為如下范圍：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物。企業自用或作為存貨的房地產在新準則中被認為不屬于投資性房地產。

新會計準則單獨劃分投資性房地產是基于房地產實務對固定資產區分的需要而提出的，目的是規范企業對投資性房地產的會計處理和相關的披露，提高會計的相關性。舊準則里投資性房地產被當作和其他固定資產一樣的資產看待，也采用相應的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經濟的市場化程度提高，發現投資性房地產的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經常高出數倍甚至數十倍，而采用折舊后的固定資產凈值往往不能反映此類投資性房地產的真實價值。基于此，業界和學術界認為將投資性房地產作為一般的固定資產處理不合適。因此，需要將投資性房地產從原有的固定資產中劃分出來，作為單獨一類確定會計規范，投資性房地產準則由此應運而生。

2.1新準則下投資性房地產計價特點

相對于舊準則，新準則中投資性房地產在初始確認和后續計量上有較大變化，主要體現在：

1）歸入的資產性質變化

在舊的會計準則中，將與投資性房地產相關的內容分散在存貨準則、固定資產準則和無形資產準則三個部分，由于各個部分的資產性質不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，作為企業存貨，按存貨準則規范處理：對外出租的固定資產和企業的一般性固定資產一樣作為企業固定資產，按固定資產準則規范處理；對外出租土地使用權或者持有并增值后轉讓的土地使用權，作為企業的無形資產，按無形資產準則的規范來進行處理。而在新準則中，這些不同用途的房地產統一歸于投資性房地產，按照同樣方式進行會計處理。

2.價值計量模式的選擇變化

舊準則中，歸入固定資產和無形資產計價的房地產主要以成本模式計價，歸入存貨資產的房地產則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產市場價格節節攀升的情況下，成本價格要遠低于市場價格，由此會計賬目價值與資產的實際市場價值存在較大差額。而新會計準則規定，投資性房地產可采用成本模式進行后續計量，也可采用公允價值模式進行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。

3.后續計量變化

在舊會計準則中，歸屬于存貨、固定資產、無形資產的房地產分別按照該類資產的后續計價規定進行計量。

新會計準則下的房地產后續計量則規定：原來采用成本模式計量的投資性房地產，可以變更為公允價值模式進行計量；但是一旦采用了公允價值模式進行后續計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備；在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

2.2公允價值計價效應

我國上市企業已普遍設立投資性房地產科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業，公允價值計價模式變更決策為實施企業帶來了巨大的積極影響。主要體現在：1）極大地提升企業利潤，改善企業以往較差的經營業績，甚至力挽狂瀾幫助企業避免被退市。2）改善企業報表中如資產規模、資產負債率等會計指標，增強債權人和投資者對企業償債能力、盈利能力信心，有利于企業進一步融資以獲得發展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業，ST百花2004、2005連續兩年虧損，而且2006年也了預虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產選擇公允價值計價模式實現了凈利潤，從而避免了被退市的厄運。

雖然具有可觀的公允價值計價效應，然而直到2009年10月，上市企業的相關財務報告顯示采用公允價值計價的企業數量仍很少。表1是我國設有投資性房地產科目的上市企業有關計量模式的統計表，說明了上市企業對投資性房地產采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業數量呈現出逐漸增多趨勢。上市企業仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準則推出前預測上市企業將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產采用計量模式情況表

 

年 度

2006

2007

2008

采用成本計量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價值計量模式的上市公司

10家

第2篇：房地產的商業模式范文

與此同時，對房地產的調控也日趨深入。2013年2月20日，主持召開國務院常務會議再出“國五條”抑制投機投資購房加強房地產市場調控的政策措施（稱為“國五條”）。這是自2009年12月份開始樓市調控以來的第五次調控。

新型城鎮化帶來新機遇

新型城鎮化的龍頭是產業導入、產業升級和新興產業的發展。房地產業的服務性和金融性，決定了房地產具有導入與整合各類資源的平臺功能，具有支持與推動產業發展的服務功能和金融功能，也就決定了它在產業發展、尤其是新興服務業發展中的重要的地位和作用，決定了它與產業、與城鎮化發展共生共榮的關系。

中國經濟結構的調整和產業升級、新興服務業的發展是新型城鎮化的基礎和前提。沒有產業，就沒有真正意義上的人口聚集，也就沒有真正意義上的城鎮化。要實現產業的發展，當然要依賴于土地這個核心的、先導的生產要素，依賴于房地產整合資源的平臺功能、服務運營功能和金融支持功能。這就為房地產發展、產業發展和新型城鎮化找到了共贏的支點，也為房地產的轉型和創新指明了方向和路徑。這就是，房地產的轉型創新必然與走產業結構調整、與產業升級、與新興服務業發展相結合的路徑，走與新型城鎮化的發展相結合的路徑。近年來，園區地產、商業地產、養老住區、文化旅游地產等的發展，已經開始產生了與產業、與城鎮高度融合的新商業模式，成為房地產轉型創新的主流。

新型城鎮化，與傳統意義上的城市化有不同的內涵。幾十年來，中國經濟和社會的發展主要還是以政府為主導的，通過集中配置資源的方式，以土地財政為動力的，重心放在沿海地區和中心型城市的高速發展模式。這樣的發展經濟啟動的初級階段是必要的，但是，高速發展模式導致的透支資源、污染環境及損害社會公平等，決定了它只能是階段性的發展模式，而不是可持續的發展模式。對房地產的宏觀調控，本質上是也并不僅僅是對房地產本身的調控，而是通過對房地產的調控，對中國經濟和社會發展的高速模式踩剎車。新型城鎮化，作為國家新戰略，就是要變高速發展為均衡發展，變行政性集中配置資源為市場化的均衡配置資源，變單一的土地財政為可持續發展的財政。這是一場深刻的制度性、結構性改革。新型城鎮化，本質上是人的城鎮化，當然也必須以產業為先導、以土地為平臺。沒有產業，就沒有人的城鎮化，而產業要進入、要升級、要發展，也必須依賴于土地制度的改革，促進集體建設土地向城鎮建設土地的轉化，讓土地成為可流動的生產要素和資產，成為整合各類資源和促進產業發展的平臺。土地制度的改革，包括集體建設土地的集約化利用、集體建設土地直接入市、對支持不同產業發展采取區別化的用地政策，等等，都將成為產業發展和城鎮化發展的基礎。從這個意義上，更能深刻地體會“改革是最大的紅利”的含義，也更能深刻地認識到房地產所具有的整合資源的平臺功能、服務運營功能和金融支持功能的巨大價值。

推進新型城鎮化，就是要通過實現資源的均衡配置，實現經濟和社會的均衡發展。在地域廣闊、發展水平差異大的中國，實踐已經證明，這不可能依賴于行政的力量來推動，必然要有新的思維、新的路徑來實施，這個路徑就是通過改革，啟動市場化的力量，發揮市場在實現資源均衡配置、實現均衡發展的獨特作用。一方面要通過土地制度、行政管理制度、戶籍制度、社會保障制度等深層次的制度改革，另一方面，則需要依靠市場自身的實踐，鼓勵市場的力量在新型城鎮化的過程中進行產業導入、升級和新興產業的發展，逐步實現資源的有效配置。顯然，在這一過程中，房地產轉型創新所形成的新商業模式，如園區地產、養老住區、文化旅游地產等將發揮市場化均衡配置資源、推動產業升級與發展的重要作用，從而發揮出以市場化的方式推進新型城鎮化的作用。

中小開發商迎來黃金期

隨著宏觀調控的深入，房地產業的行業集中度越來越高，中小房地產開發商受到的挑戰越來越大，越來越難以在傳統模式中生存；然而，在新型城鎮化的進程中，中小開發商卻面臨著全新的發展機遇。中小開發商，尤其是民營開發商，完全可以發揮船小好調頭、創新能力強、地方資源結合度高等特點，結合自身的狀況進行轉型創新，通過轉換思維方式，以高科技、文化創意、旅游度假、養老產業、生態農業等新興產業為先導，以房地產作為平臺，跨界整合資源，把政府作為最重要的客戶，發揮房地產的平臺功能和資產功能，做好服務和運營，創造出各種房地產與產業、與城鎮化互動發展的新模式，推動產業和城鎮化的發展；通過這樣的創新和轉型，開發商完全可以成為新型城鎮化發展中的核心力量和有力推手，房地產業在新型城鎮化發展中完全可以發揮出更加重要的作用。

廣大的內陸地區、大城市郊區及眾多中小城鎮，因其所處的位置和經濟發展階段，決定了這些區域在文化創意產業、養老產業、度假產業、生態農業等方面的獨特發展優勢，這些產業正是中國經濟轉型和升級的主流方向，在宏觀政策面得到了政府和政策有力的鼓勵和支持，正處于發展的黃金期。正是在這樣的背景下，全經聯（全國房地產經理人聯盟）中的很多企業家在這些領域做出了許許多多的探索和創新，總結了很多成功的經驗和案例，全經聯也將這些案例建成了行業的實戰教學基地。這些一線的實踐和探索，有力地促進了企業自身的轉型和可持續發展，推動了行業的轉型和新型城鎮化的發展，也成為行業寶貴的智庫。

可見，新型城鎮化的戰略，給房地產轉型和創新創造了巨大的機遇；房地產的轉型創新，又為新型城鎮化注入了持續的動力，兩者相互促進，形成良性的互動，對實現新型城鎮化――人的城鎮化具有非常重要的戰略意義。同時，也可以期待，在這一過程中，住宅產業也將迎來新一輪的發展春天。

告別傳統發展方式

本輪針對房地產的嚴厲的宏觀調控，就是這些因素集中的和綜合的反應。調控的本質也是希望通過限購限貸等無奈而極端的行政性方式，倒逼發展商和地方政府轉變發展方式，這反映出房地產的發展模式正在進入一個新的轉折階段，也反映出中國經濟和社會的發展進入一個新的轉折階段。

改革開放幾十年來，房地產業在經濟社會發展和城市化的進程中扮演了重要角色，拉動了消費，改善了民眾居住條件，并拉動五十多個相關產業的發展，房地產及相關行業對GDP的貢獻率逐年快速提升；近幾年來，房地產甚至扮演了經濟與社會發展火車頭的角色，作用巨大。但是，房地產業目前的發展，無論是理念上還是方式上，都還是粗放型、消耗型的發展，這樣的發展方式越來越受到資源、環境、社會公平等因素日益增強的影響和制約，越來越不可持續。傳統的房地產發展方式，是建立在傳統的城市化模式基礎上的，是一種粗放的、面包面粉式的發展方式，突出特點是：

一.建立在土地財政、集中配置資源的、城鄉二元土地制度分置基礎上的高速城市化模式決定了房地產粗放的、面粉面包式的發展方式。這種城市化模式導致人口、資本向中心性大城市及沿海地區快速、集中性的聚集，導致了地方政府對土地財政的過度依賴，導致了土地資源的快速出讓與快速消耗，也必然導致這些地區房價持續、不斷攀升。顯然，這種城市化的模式已不可持續，這也正是新型城鎮化模式必須要破解的難題。

二.房地產面粉面包式的發展模式，必然導致與城市、與產業的結合度低。一次性出讓了土地70年、50年的使用權，大多建造的是消費型的商品住宅，與產業發展和城市功能的結合度低，無法為城市創造持續增長的稅源，無法為產業發展和城市發展創造更多的價值。

三.房地產面粉面包式的發展模式，必然導致開發與運營相分離，必然表現為高負債、高速度，必然導致土地利用率低、產品品質差、資源消耗大，社區運營與管理差，等等。

長期以來，這種發展方式積累了眾多問題，對資源、環境和社會公平等方面構成嚴重威脅，目前已經進入了持續爆發的階段，這種狀況受到政府、公眾和輿論不斷增長的質疑和抵觸，行業的轉型和創新勢在必行。而新型城鎮化戰略的提出和實施，也恰恰給房地產創新和轉型提供了一個很好的環境和時機，

房地產業本質上是服務業，房地產具有服務和金融雙重屬性，整合資源、服務運營、金融支持是房地產的重要功能；房地產的價值是貫穿于土地運營、項目開發、后期運營三個階段、全壽命周期的價值。但這些年來，我們把房地產業簡單地認為是商品住宅的開發與銷售，顯然完全誤解和扭曲了房地產的本質含義。當然，這與中國發展的階段性有緊密關系，一方面我們要彌補幾十年在住宅方面巨大的欠賬，另一方面也需要集中資源加速發展城市化。在這樣的認識中，房地產只有“房”，有“地”，而沒有“產”，沒有“產業”和“資產”的概念；房地產的本質功能和價值，即為產業和城市發展服務的，整合資源、服務運營、金融支持的功能與價值被嚴重忽視；而這些功能和價值，正是房地產在推動經濟和社會發展中最為重要的功能，是房地產最具動力也最可持續發展的價值，現在是到了給房地產恢復其本義的時候了。

第3篇：房地產的商業模式范文

關鍵詞：投資性房地產 遞延所得稅 處理 影響

一、以公允價值計量的投資性房地產遞延所得稅的會計處理規范分析

投資性房地產是指為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而持有的房地產（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或兩者兼有）。《國際會計準則第40號-投資性房地產》（以下簡稱IAS40）和《企業會計準則第3號-投資性房地產》（以下簡稱CAS3）均規定，主體或企業可以采用成本模式或公允價值模式進行后續計量。初始確認后，選擇公允價值計量模式的企業應按公允價值計量其全部投資性房地產。以公允價值計量的投資性房地產所產生的遞延所得稅影響，國際會計準則和中國企業會計準則均有詳細的規范。

《國際會計準則第12號-所得稅會計》（以下簡稱IAS12）第51段指出，遞延所得稅負債和資產的計量，應反映在資產負債表日從企業預期收回或清償那些引起暫時性差異的資產和負債賬面金額的方式中推算出的納稅結果。《企業會計準則第18號-所得稅》（以下簡稱CAS18）指出，資產的計稅基礎是指企業收回資產賬面價值過程中，計算應納稅所得額時按照稅法規定可以自應稅經濟利益中抵扣的金額。由于對投資性房地產的預期收回方式不同，所產生的遞延所得稅影響也不同。對于預期收回資產的方式，中國企業會計準則沒有相關規定。國際財務報告準則之《編報財務報表的框架》指出，如果與資產相關的未來經濟利益很可能流人企業，則企業應確認該資產。通常這些未來經濟利益將通過銷售、使用、或先使用后銷售而獲得。《國際會計準則第16號-不動產、廠房和設備》（以下簡稱IAS16）第29段中指出，非折舊資產重估價（包括以公允價值計量的投資性房地產）所產生的遞延所得稅負債或資產，應以通過銷售收回該資產賬面金額所產生的納稅結果為基礎進行計量，而不論該資產賬面金額的計量基礎如何。可以看出IAS16對于以公允價值計量的投資性房地產所產生的遞延所得稅負債或資產傾向于采用銷售方式來收回其經濟利益，進而推算暫時性差異產生的納稅結果。IAS16亦指出如果一項資產確認了折舊，則意味著應提折舊資產賬面金額中的應折舊金額部分預期將通過使用來收回，而殘值部分將通過銷售來收回。與此一致，諸如具有無限壽命的土地等非折舊資產的賬面金額將只有通過銷售而收回。IAS12指出，對預期收回方式的預測不應建立在資產賬面金額的計量基礎上。例如，投資性房地產以公允價值作為計量基礎，該計量基礎并不意味著資產的賬面金額預期將僅通過使用來收回，而是在最終處置時以殘值的方式收回。

綜上所述，一項資產的收回方式有銷售、使用或兩者結合的方式，即非折舊資產重估價（包括以公允價值計量的投資性房地產中的建筑物）產生的遞延所得稅負債或資產采用銷售方式來收回。具有無限壽命的土地（包括以公允價值計量的投資性房地產中的土地）等非折舊資產的賬面金額也通過銷售而收回。而應提折舊的投資性房地產通過使用來收回，其殘值部分將通過銷售來收回。

企業持有的投資性房地產可以通過使用（即收取租金）、出售或兩者相結合的方式收回其經濟利益。對于預期收回方式不同，對遞延所得稅的影響也不相同，因此IAS12原則上要求，遞延所得稅資產或負債預期收回或清償的不同方式為基礎，進而推算遞延所得稅的影響。例如，管理層可能預期通過使用、銷售或使用和銷售相結合的方式收回一項資產。當不同收回方式所產生的收益適用于不同的所得稅稅率或計稅基礎時，管理層的不同預期將會影響遞延所得稅的計量。為了解決主體沒有具體時間及具體處置一項投資性房地產計劃情況下如何計量遞延所得稅的問題，國際會計準則理事會（IASB）了自2012年1月1日生效的《對國際會計準則第12號的修改-以公允價值計量的投資性房地產的遞延所得稅會計處理》（以下簡稱IAS12修改），該修改在原IAS12的基礎上引入了一項例外性規定（可假定）即以公允價值計量的投資性房地產將假定完全通過出售方式收回，除非有其他可這一假定的證據存在，該假定也適用于業務合并中所取得的以公允價值計量的投資性房地產。IAS12修改同時指出可假定主要應用于主體難以預計或只能主觀估計投資性房地產賬面價值中將通過租金（即通過使用）收回以及出售收回的比例，尤其是在主體沒有具體時間及具體處置計劃之時的情況。

IAS12修改預計在無資本利得稅或資本利得稅稅率不同于所得稅稅率的地區（如中國香港）持有以公允價值計量的投資性房地產的所有主體均將受到重大影響。IAS12修改的運用可能會大幅減少這些主體已確認的遞延所得稅資產和負債，這也意味著在無資本利得稅的地區，當完全出售的假定無法被時，相關的投資性房地產公允價值的變化將無遞延所得稅影響。由于IAS12修改會對與投資性房地產相關的遞延所得稅的確認計量產生改變，管理層可能需要重新考慮其遞延所得稅資產的可收回性測試，并且需要考慮IAS12修改是否對主體已經發生的業務合并產生影響。

二、IAS12修改對我國的影響分析

依據財政部的《中國企業會計準則與國際財務報告準則持續趨同的路線圖》（財會[2010]10號）文件規定，中國企業會計準則需要實現與國際財務報告準則的持續趨同，因此一般情況下國際會計準則的任何修改都將會對我國會計準則的修訂產生影響。筆者認為國際會計準則對12號的修改預計不會對我國準則的修訂產生實質性的影響。首先國際會計準則之所以引入一項例外規定，是因為IASB認為在某些時候，主體將難以預計或只能主觀估計投資性房地產賬面價值中將通過租金（即通過使用）收回以及出售收回的比例，這種困難在主體沒有具體時間及具體處置投資性房地產計劃之時尤為突出。這種情況主要是指主體對于資產的收回無具體計劃而難以估計收回方式，對于屬于投資性房地產中具有永久產權的土地，由于其經濟利益僅能通過出售實現，因此上述假定將無法被，因而這個修改主要適用于擁有永久性產權的土地。中國相關法律及投資性房地產準則規定，投資性房地產是指已出租的土地使用權、已出租的建筑物等，不存在永久性產權的土地，其經濟利益預期不僅僅通過出售方式實現，也可以預期通過使用的方式收回，這樣國際會計準則中的“可假定”將可以被，因此我國針對現行準則的修訂沒有必要引入以公允價值計量的投資性房地產將假定完全通過出售收回這一例外規定。其次當一項投資性房地產不同收回方式所產生的收益適用于不同的所得稅稅率或計稅基礎時，管理層的不同預期將會影響遞延所得稅的計量，但我國預期不存在投資性房地產的不同收回方式所產生的收益適用于不同所得稅稅率的情況。

雖然IAS12修改不會對我國會計準則與國際財務報告準則趨同產生實質性的影響，但它可能會影響在香港上市的中國相關企業，例如假定在香港上市的中國A公司，2010年1月1日，持有成本為5000萬港元，自行開發的一項以租金和資本增值為目的而持有的房地產。A公司將其作為投資性房地產進行會計處理并以公允價值對其進行后續計量。2010年12月31日，該投資性房地產的公允價值為5500萬港元，而稅務折余價值為4500萬港元。假定A公司并不具有可以隨時間推移而消耗該投資性房地產中含有實質上的所有經濟利益的商業模式。相反A公司將持有該投資性房地產以獲取租金和資本增值為目的，因此經濟利益的相當一部分可能通過在某一不可確定的時點進行銷售而實現。根據《香港特別行政法稅務條例》相關規定，香港公司所得稅為“利得稅”，并根據地域來源性原則征收，即當公司業務在香港本地產生，企業需按利潤的16.5%繳稅。如果該投資性房地產以高于折余價值的價格出售，則之前申報的累計稅務折舊將被計入應稅所得，而超出原始成本的銷售收入不予以計稅。若依據IAS 12規定，2010年12月31日，投資性房地產的賬面價值為5500萬港元，計稅基礎為4500萬港元，則應納稅暫時性差異為1000萬港元，從而產生了165萬元的遞延所得稅負債。若依據IAS12修改的規定，由于A公司不具有可以隨時間推移而消耗該投資性房地產中含有實質上的所有經濟利益的商業模式，因此該項投資性房地產通過銷售收回的假定將無法被，那么2010年12月31日，投資性房地產的賬面價值為5500萬港元，計稅基礎仍為4500萬港元，應納稅暫時性差異為1000萬港元，超出原始成本的銷售收入（5500-5000=500）萬港元不予以計稅，因此A公司應確認82.5（500×16.5%）萬港元的遞延所得稅負債。可見國際會計準則對12號的修改，對于在香港上市而又持有以公允價值計量的投資性房地產的中國企業，可能會產生一定的影響，IAS12修改可能會大幅度減少這些公司已確認的遞延所得稅資產或負債。

參考文獻：

[1]Baolang Chen.《A practical guide to new IFRSs for 2011》（國際財務報告準則實務指南―2010年變化）.普華永道中天會計師事務所，2011

第4篇：房地產的商業模式范文

[關鍵詞] 旅游社區類型房地產；奧林匹克森林公園；主題公園；郊野公園；中央體育區(CSD)

[中圖分類號] F590.1 [文獻標識碼] A [文章編號] 1006-5024(2008)06-0147-03

[作者簡介] 劉 宇，北京大學政府管理學院在讀博士研究生，北京聯合大學旅游學院講師，研究方向為旅游規劃與管理。 (北京 100871)

旅游社區類型房地產，一般是指在某一較為成熟的主題型旅游景區基礎上發展起來的、配套設施較為齊全、以居住為主要目的的房地產。旅游社區類型房地產是旅游產業與房地產業發展到一定階段后相互滲透與融合的產物。隨著我國城市化進程的加快，旅游社區類型房地產在我國旅游房地產實踐及城市發展中正扮演著日益重要的角色。

北京奧林匹克森林公園，是2008年北京奧運會的重要配套設施，但面臨著會后如何經營以保護生態環境及維持日常運營的問題。由于帶有城市公園性質的奧林匹克森林公園很難從自身的運營收益上自給自足，因此，奧運賽后的奧林匹克森林公園的功能定位及商業模式設計是關乎其可持續經營的關鍵問題。本文探討了城市大型旅游社區的開發模式及其意義，并試圖研究此種模式對奧林匹克公園的借鑒之處，將其發展目標定位為大型體育主題旅游社區，并對其后續運營中可能出現的問題進行了思索。

一、旅游社區類型房地產開發的意義及開發模式演進

1.旅游社區類型房地產開發的意義。旅游社區類型房地產開發對于旅游產業發展、房地產業發展以及城市發展三個方面都有一定的促動作用。

對于旅游產業來說，旅游社區類型房地產是城市旅游產品的重要構成，它通過地產和旅游項目的嫁接與融合，構建了一個旅居結合的，融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區，既是對現有文化旅游產品的延伸，又提升了房地產項目所在地的綜合性休閑度假接待能力與城市人居品質，增強了旅游經濟的整體競爭力，并成為一種具有持續活力與擴張力的新興城市旅游產品。

對于房地產業來說，旅游社區類型房地產是房地產開發的一個新業態，它所針對的并不僅僅是面向觀光需求和度假需求的旅游者市場，提供的也不僅僅是短期使用服務功能，它在經營上更加側重的是面向居住消費者市場，為居住消費者提供日常居住的住宅，屬于產權交易的范疇。旅游社區類型房地產往往是經營性景區發展到一定階段后而延伸出的部分，是一種產業化的操作方式，因而其價格并沒有比普通樓盤超越太多，對于房地產開發商來說具有較大的利益刺激作用。因此，旅游社區類型房地產既是對一般的房地產開發產品序列的重大補充，同時也是房地產開發商應對日益激烈市場競爭的一種戰略性擴張策略。

對于城市發展來說，旅游社區類型房地產是構建宜居城市的重要手段，對于優化城市空間格局，解決“大都市病”具有重要的意義。旅游住宅地產的開發，多選址在城市的邊緣區，利用了城市邊緣區較為充裕的土地儲備以及相對低廉的土地價格優勢，同時有效利用在城市邊緣區不斷興建與擴張的公共交通、水、電力、通訊等基礎設施，通過項目的商業運作和生態旅游環境的營造，構建了一個融合多種功能于一體的大型旅游休閑社區。這種開發模式，在一定程度上優化了城市空間結構，促使大城市由單中心結構向多中心、組團式、開敞式的網絡狀結構轉變，促進了城市空間的有序發展，對于緩解由于“城市蔓延病”而引起的環境污染、交通堵塞、治安、房價居高不下等問題起到了一定的作用，成為構建宜居城市的一個重要手段。

但應注意的是，盡管旅游社區類型房地產在區位選擇上位于城市邊緣區，但旅游社區類型房地產并不是“遠郊房產”的另一個名稱。經驗證明，旅游社區類型房地產的位置距市中心直線距離不宜超過30公里，那種在與各主要城市距離相近的地方開發以求左右逢源的想法往往并不能獲得成功，不如緊緊依靠著某個城市。在這方面已有不少開發商欲在京津冀交界地帶開發旅游房地產而紛紛遭遇失敗的例子。

2.旅游社區類型房地產開發模式的演進。旅游社區類型房地產的實踐，最早是由主題公園類型景區演變而來。研究者們認為，旅游社區類型房地產的開發理念及實踐，經過了“單一的主題公園”、“綜合性、區域性開發的雛形：迪斯尼世界”、“大型休閑旅游社區”三個階段。

最早的旅游社區類型房地產的雛形是主題公園，其實質是滿足現代都市休閑娛樂等多樣化需求的一種旅游產品，如世界上第一個主題公園，維也納的CityPark，世界上第一個微縮景觀主題公園，荷蘭“馬都洛丹”(Madurodam)等。由于單一主題公園“主題”兩個字本身所固有的局限性，使主題公園的發展存在障礙，同時，主題公園的高投資、高風險也成為主題公園投資者的一個難題。在此背景下，迪斯尼的創造者開始綜合性、區域性開發嘗試，并建立了一個產品豐富的娛樂休閑王國，迅速帶動了區域周邊的人氣和土地的升值。隨著休閑時代的到來及旅游業態的深刻變革，旅游與地產的結合走向深入，大型旅游社區開始出現。而作為旅游社區類型房地產的創造地，迪斯尼所在地的奧蘭多不僅成為美國第三大旅游目的地，還成為全世界的“旅游主題公園之都”，迪斯尼也成為世界知名的旅游品牌。

我國旅游社區類型房地產開發的啟動，可以從深圳華僑城控股公司于 2000年開創的“旅游主題社區”住宅地產經營模式算起。華僑城通過旅游社區地產的開發，成功地擺脫了“中國主題公園病”，走出了一條從單一的旅游景區向復合型的旅游社區類型房地產轉變的創新之路。

二、北京奧林匹克森林公園區域開發為大型旅游社區的可行性分析

北京奧林匹克公園位于城市中軸線的北端，是舉辦2008年奧運會的核心區域。其中，北部規劃為奧林匹克森林公園，以北京北五環路為界，占地約680hm2，將成為一個以自然山水、植被為主的，可持續發展的生態地帶，成為北京市中心地區與邊緣組團之間的綠色屏障，對進一步改善城市的環境和氣候具有舉足輕重的生態戰略價值。對于賽后的北京奧林匹克森林公園，其向大型旅游社區模式發展的可行性及意義在于：

1.解決賽后奧運場館及設施閑置這一世界性問題。奧運會的舉辦對一國經濟的影響全面而深刻，但同時，如何深挖“奧運”機遇的潛力，最大程度地發揮奧運效應和作用，尤其是避免“后奧運效應”，爭取更大的發展空間，是包括中國在內的任何一個奧運會舉辦國家都會面臨的問題。

在賽后，作為2008年奧運會的核心區域的奧林匹克公園功能定位是什么?其賽后的運營又應該依靠何種經營模式來予以維持?以大型旅游社區的開發模式進行經營不失為一種思路。

2.改變旅游區“門票經濟”的尷尬狀況。我國旅游景區的發展一直處于“門票經濟”的困境，景區經營的附加值受到明顯的限制。奧林匹克森林公園作為城市公園中的一種類型，應帶有一定的社會福利與公益性質，因此僅僅依靠門票的收入來維持公園的正常運營及生態旅游環境保護可以說是杯水車薪。而以奧林匹克森林公園的景觀價值及生態價值為核心旅游吸引物，嘗試拓展其運營的商業空間，開發為主題性的大型旅游社區，則既實現了資源在一個更高層面上的配置，同時也使得公共資源能夠在更廣闊的范圍內發揮輻射效應。

3.整合奧運圈內的房地產項目，構建大型品質社區。奧林匹克森林公園區域房地產項目較多，但缺乏整合，存在良莠不齊的現象。奧運區域內既有高檔別墅區如亞運新新家園、紫玉莊園，也有中檔地產項目，如北辰綠色家園、萬科星園等，同時還有中低檔項目或經濟適用房項目，如北苑家園、天通苑等。以奧林匹克森林公園為主題的大型旅游社區的構建，將是一個利用城市基礎設施改善的良好機遇整合、提升現有地產項目，構建北京又一品質功能區的契機。

三、北京奧林匹克森林公園的開發定位：功能及主題的兼顧

1.我國公園的分類。我國目前尚無明確的國家標準對公園進行分類，僅根據實踐經驗，并參考國家建設部、林業部、國土資源部等相關部門的管理規定，按照功能及性質對我國的公園作如下劃分：

城市公園：城市公園是城市集中的公共綠地、城市生態保護帶及本市居民日常休閑娛樂的活動場所及防災避難場所，具有一定的社會公益事業性質。如北京的北海公園、玉淵潭公園、東單公園、皇城遺址公園等，其中，城市郊野公園也屬城市公園范疇，如北京的頤和園、翠湖公園等。

主題公園：因具有一定文化主題而創造出的人造景點，具有明顯的商業性，以吸引游客和追求利潤為主要目的。如美國的迪斯尼、深圳的世界之窗、北京的世界公園等。

科學公園：以科普教育為主要功能的旅游景點，目的是保護自然和提高公民素質，包括兩大類型：天然科學公園，如地質公園、濕地公園、森林公園等；人造景觀科學公園，如動物園、植物園、海洋水族館等。

和平公園：原來是戰爭發生地，為紀念戰爭受害者而建立的公園，是以和平公園的方式來保護特殊的生態和文化，促進和平與安寧。如日本廣島的和平公園，韓國與朝鮮欲在非軍事區建立和平公園，北京市的中山公園等。

風景名勝區：指風景資源集中、環境優美、具有一定規模和游覽條件，可供人們游覽欣賞、休憩娛樂或進行科學文化活動的地域，國家級風景區相當于國外的國家公園。

2.奧林匹克森林公園的功能定位：城市郊野公園的性質。城市郊野公園是指位于城市近、中郊綠化圈層，具有較大面積的呈自然狀態的綠色景觀區域，包括人為干擾程度小的傳統農田、處于原始或次生狀態的郊野森林自然景觀等。城市郊野公園滿足了現代都市居民踏青郊外，回歸自然，休閑度假的需要，仍屬于城市公園的范疇。

《奧林匹克森林公園規劃》中，對于賽后奧林匹克森林公園的定位是：奧林匹克森林公園在滿足2008年北京奧運會比賽需要的同時，還充分考慮了賽后利用，整個公園將成為北京市居民文化、體育、休閑的重要場所。

因此，應該把奧林匹克森林公園認為是城市公園中的郊野公園，仍具有一定的社會公益性質，一般由政府供給公園維護的日常經費，并不依靠公園的門票等收入彌補成本支出。

3.對奧林匹克森林公園開發為大型旅游社區的主題定位：中央體育區。中央體育區是指主要由體育、商業、居住、休閑等職能設施所構成，以綜合服務業的發展來促進城市產業結構和城市功能格局的優化，涉及體育運動、休閑娛樂及房地產等產業，聚集規模宏大的居住群及其與其匹配的商貿休閑部落的體育商貿休閑居住中心。目前，這種新興的產業形式及城市功能分區，在我國上海浦東、大連、青島等城市迅速發展，不僅為體育產業的發展注入了新的活力，也成為了城市中的新區。

奧林匹克森林公園賽后的發展目標是建設一個運動型、健康型的體育主題生活小區，既是北京大都市功能區的一種延伸，同時也是體育產業與城市功能有機融合的一種創新載體。

四、問題及后續思考

1.土地政策的限制。在我國城市發展的實踐中，由于房地產市場的持續升溫，導致宏觀層面對土地開發權的政策日益趨緊，也增加了旅游社區類型房地產的開發難度。另外，旅游項目立項及審批較之普通的商業地產項目成功性更大、成本更低，因此，一些房地產開發商就借旅游之名行房地產之實，將低價征得的旅游用地違規轉為房地產用地，從中牟利，并導致許多違規行為的發生。目前，為完善我國旅游住宅等房地產項目的開發，國家已經實施了嚴格的土地管理制度，相關土地招標及審批程序進一步完善和規范，尤其是對于風景名勝區、自然保護區周邊的旅游地產開發已有嚴格的限制。因此，土地政策的變化將使以奧林匹克森林公園為題材的旅游社區類型房地產的開發存在一定程度上的不確定性。

2.行業波動性的風險。旅游社區類型房地產模式是在近幾年房地產市場急劇擴張的宏觀背景下興起的，也受到了整個房地產業超出常規發展規律的市場泡沫的影響。實際上，旅游社區類型房地產中高端定位的特點使其面臨的消費市場規模比較有限，一旦市場波動必然導致經營風險。因此，行業自身的脆弱是旅游住宅房地產模式必須慎重面對的問題。尤其在后奧運階段，即奧運會后的一段時間內，由于受需求不足制約，可能產生房地產業波動、旅游業不景氣等低谷效應，因此，奧林匹克森林公園旅游社區類型房地產的開發同樣也會受到宏觀大環境的影響，存在著相當程度上的市場風險。

3.開發運營主體的問題。奧林匹克森林公園旅游社區類型房地產的運營主體，應是專業的城市運營商，是指那些承政府之上、啟市場之下的土地一級開發商，他們在政府的宏觀調控和指導下，充分運用市場化的機制和手段，通過開發大面積的土地來帶動城市和區域經濟的發展。我國目前城市運營商進行開發的模式尚不成熟，由于兼備開發商及部分政府職能的雙重身份，其融二者為一體的特殊的企業性質在開發運營中容易導致許多違規問題的出現。

參考文獻：

[1][美]阿瑟?奧沙利文.城市經濟學(第四版)[M].北京：中信出版社，2003.

[2]董觀志.旅游主題公園管理原理與實務[M].廣州：廣東旅游出版社，2000.

[3]文彤.城市旅游住宅地產發展研究[J].城市問題，2006，(9).

[4]袁廣鋒.北京奧運會場館功能可持續發展研究――基于我國大型公共體育場運營現狀的反思[J].首都體育學報，2006，(1).

第5篇：房地產的商業模式范文

關鍵詞：商業地產；發展問題 ；影響因素；發展趨勢

中圖分類號：F293.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）03-0169-02

中國商業地產發展時間相對較短，在發展進程中還存在著經營效率低下、管理水平落后缺乏科學決策引導等問題，使中國的商業地產受到了嚴重的阻礙。因此，探討中國商業地產市場需求及其發展趨勢，對于促進中國商業地產業的規范、有序、持續健康發展，具有較大的現實意義。

一、中國商業地產發展中存在的問題

近幾年來，除受國際金融危機影響之外，中國房地產業發展同樣受到了國家的宏觀調控，發展態勢難以預測，進而長期以來中國商業地產發展中的潛在問題也凸顯出來。

1.商業地產經營效率較低，商業地產市場供需失衡。目前大部分的開發商在投資商業地產的時候都缺少足夠的調研論證，沒有根據商業的類型而開發地產，都是單一的投資建造模式。由于缺少深入細致、科學的分析和研究，導致很多商業地產項目陷入困難的營運狀況。近幾年在一些城市出現了購物中心、大百貨商場、商業街和批發市場倒閉的現象，這對商業地產的健康穩定發展造成嚴重的負面影響。受到全球金融危機影響，許多房地產開發商都把商業地產當成了避風港，商業地產的投資迅速增加，使得商業地產的供需失衡進一步加劇。商業地產存量逐年增加，造成商業地產的售價下降、租金下跌等嚴重后果，商業營業用房的空置率也不斷上升，造成開發商資金鏈緊張，這些都不利于商業地產的長遠發展。

2.商業地產融資渠道單一，沒有充足的資金作保障。房地產類公司在資本市場和在金融機構的融資長期受住宅市場調控的影響，商業地產同樣受到影響。中國商業地產的開發資金主要來源于銀行的短期貸款，對銀行信貸依賴水平普遍較高，融資渠道單一，這就產生了在商業地產開發中商業經營與地產開發脫節的問題，只有拓寬融資渠道才有可能從根本上解決問題。

3.商業地產的管理運營水平落后，發展缺乏科學決策引導。優秀的商業地產項目都是建設與管理并重，招商建設與運營管理并重。但目前中國有很多商業地產開發商，注重前期銷售效益，忽視長期經營價值。忽視后期的品牌招商和經營管理，從而導致商業地產行業混亂，管理落后缺乏服務意識，開發商不僅不能從商業地產中取得長期穩定的收益，而且還陷入經營困境。

隨著中國城市化進程的不斷加快，越來越多的城市都開始以CBD投資來帶動當地經濟發展，然而由于缺乏科學的決策引導，很多商業地產投入運營后并沒能實現預期收益，也沒有刺激當地的經濟的發展，而且還導致投資失誤資源嚴重浪費。

二、對商業地產市場需求影響因素分析

1.國際金融危機和中國經濟地位的提升對商業地產需求的影響。中國在世界經濟中地位的提高導致了中國一些城市的國際化程度明顯提高，如北京、上海、廣州等城市。這種國際化程度的提高和向外輻射作用必然會引起商業地產的快速發展，刺激商業地產的投資，提高商業地產的需求潛力。雖然受到了全球金融危機的巨大沖擊，但中國的經濟增長勢頭良好，在世界各國中仍屬于高速增長的國家。盡管近年來中國GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中國的GDP 從1978年的2 683億美元，增長到2010年的5.879萬億美元，增長了20余倍，平均增速近10%。GDP的持續高速增長必將促進中國商業地產的發展。

2.中國城市化進程加快促進商業地產需求增長。改革開放以來，隨著中國城市化進程的加快城市人口逐年增加，居民收入不斷增加。2009年城鎮居民人均可支配收入為17 175元，年末城鎮人口占總人口的比例達到了45%以上。中國城市化水平不斷提高，城鎮人口和城鎮居民人均可支配收入不斷增加，必然會帶來巨大的商業地產需求。

3.需求主體對宏觀形勢的不樂觀的影響。近幾年，國家加強了對房地產市場調控的調控力度，而調控的對象主要是住宅地產，這就使得很多開發商和投資者把目光轉向了商業地產，促使商業地產需求增加。2010年4月17日，國務院了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提出十條舉措，被行業內稱作“新國十條”。住宅地產的需求受到了國家政策的影響，國家一系列的宏觀經濟政策，比如財政政策和貨幣政策對商業地產的發展產生了嚴重的影響，需求主體對宏觀經濟形勢的不樂觀也會導致中國商業地產需求潛力的下降。

三、中國商業地產市場的未來發展趨勢

中國經濟的未來方向、城市化進程不斷加快的客觀發展規律及國家對房地產行業的調控政策，都將促進房地產企業進入行業性的戰略轉型，商業地產必然會成為房地產企業發展的重點。

1.商業地產的發展會隨著中國經濟的高速增長進一步發展。首先，從中國房地產的發展前景看，商業地產作為房地產的必要補充，在其帶動下相互增長。其次，為了促進經濟發展國家實施擴大內需的政策，加強基礎設施的建設，提高人民生活水平和工資水平，提高人民的消費能力。所以，連鎖零售業、餐飲業、零售業的發展必將帶動商業地產的發展。第三，在投資方面，以食品、快速消費品、日用品為經營主體的大型超市和連鎖超市受金融危機影響最低，所以當其他投資產品不同程度處于低迷狀態的情況下，投資于商鋪、購物中心等商業地產，將會有很大的利益的回報空間。

2.城市化進程加快將為商業地產發展帶來良好發展機遇。商業地產發展和繁榮離不開城市發展，隨著中國城市化進程的不斷加快，城市消費升級將帶動商業地產的繁榮。新的城市規劃和向外擴張需要地產來進行城市功能完善和綜合平衡的開發，商業地產繁榮助推了城市發展，擴張了城市的發展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企業向城市集中，進而提高了城市化率，商業地產和城市化互為動力，這兩者是共生共融的關系。隨著中國中產階層的興起，引發消費者結構的變化，并且會打破傳統的商業模式，商業地產物業增值服務更加完善。商業地產行業更加多元化、個性化、時尚化，分層消費和主題商業模式將成為發展重點。

3.多元化的融資模式為商業地產開發提供資金保障。融資渠道的多元化，以往地產開發商60%～70%的資金都來自銀行貸款的現象，近年來得到了很大的改善。房地產企業的融資方式和手段發生了較大變化，呈現出前所未有的創新勢頭，正走向融資模式多元化發展方向。目前，信托、基金、私募以及證券市場等各種融資途徑都成為了商業地產融資的手段，而且越來越多的商業地產開發公司已經走向上市這條道，如萬達、SOHO等。委托貸款、房地產信托、房地產投資基金（REITs）、股權融資等成為房地產企業新的融資選擇渠道，從而實現降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性。

4.信息技術將在在商業地產開發中發揮重要作用。隨著信息技術的發展，運用電子信息化體系來提升商業地產行業管理水平，商業地產開發比傳統的住宅開發更重視市場信息。通過深入學習先進的管理理念，應用計算機網絡技術來整合企業現有的生產、經營、設計、管理，及時地為企業的決策系統提供準確而有效的數據信息，以便對市場需求做出迅速反應。

5.服務業的發展推動商業地產繁榮，商業地產逐漸走向成熟。雖然中國商業地產起步較晚，但發展步伐迅速，隨著連鎖業、服務業、百貨業的興起，越來越多的房地產企業將進入商業地產開發領域。許多開發商在經歷了從規劃、設計、招商到運營管理的風險防范等一系列探索過程之后，已經摸索出一條正確的發展道路使其在商業地產領域站穩腳步，并開始成為商業地產開發商的典范。

中國經濟面臨著結構調整，將由原來的主要依靠工業增長，轉向第三產業服務業，推動各個產業協調發展。2007年國務院了《加快服務業發展的意見》，給予了服務業以更高的發展地位，使得服務業在整個國民經濟整體發展中具有比以往更多的機遇和挑戰。在許多城市中，地方政府已經提出以服務業經濟為主導，帶動其他產業發展的政策，因此，商業地產將是城市未來經濟發展的一個重要推動力。

四、總結

中國商業房地產目前和未來仍處會于快速發展階段，這一行業將吸引越來越多新的企業新的資金，而且國外著名的商業地產企業也開始進入國內商業地產領域。新的融資渠道、新的投資模型，新的市場空間正不斷被發現挖掘，國外成熟的商業地產開發和管理方法與中國的實際情況相結合將產生更多的值得研究的新課題。例如，主力店群信托、產權商鋪、泛商業地產投資等模式都需要我們去進一步研究和探討。從長遠來看，中國商業地產有很大的發展空間和機會，但是我們也要注重差異化發展以規避市場風險，根據不同城市和不同項目進行科學準確的深入分析研究，實現投資利益的最大化，并確保投資決策的安全性，這樣商業地產才能長期穩定健康的發展。

參考文獻：

[1] 齊曉齋.在當前世界經濟危機背景下長三角商業地產發展趨勢[J].上海商業，2009，（4）.

[2] 劉波.中國商業地產發展現狀與趨勢分析[J].國土資源，2009，（5）.

第6篇：房地產的商業模式范文

關鍵詞：“互聯網+” 房地產金融 價值與風險 應對措施

中圖分類號：F29923；F7246 文獻標識碼：A 文章編號：1009-5349（2017）08-0063-02

金融是近年來的熱門話題，其背后存在著的巨大的利益和發展潛能，使得越來越多的大學生傾向于選擇金融作為自己的專業，跨專業讀研的現象也日益增多。房地產這一資金密集型行業，依賴著金融，迅速崛起，且仍然具有巨大的發展潛力和空間，無疑是市場上的一塊大蛋糕。隨著互聯網大會上“互聯網+”概念的提出，包括健康、安全等領域已經開始了兩者的合作，而房地產行業與互聯網的融合還不是很全面，互聯網技術尚未深入運用到其中的各個環節。兩者結合有何優勢？有何風險？如何結合？倘若能解決這些問題，密切合作，那么新型的房地產金融將更加具有優越性。

一、世界互聯網大會與“互聯網+”

互聯網大會是國際間互聯網界人士的交流的渠道，對促進互聯網的發展有極大的作用。2014年，第一屆世界互聯網大會在浙江省嘉興市桐鄉烏鎮召開。此后，總理認識到了移動互聯網的價值，賦予了其全新的理解，在2015年初提出“互聯網+”概念。

“互聯網+”是信息時代的一種形態，是隨著互聯網不斷發展、互聯網重要性的不斷提高而提出的較新的概念，其中的“+”是傳統行業的各行各業，包括第一、二、三產業。同時，“互聯網+”計劃是推動媒體進行新一輪轉型的外在動力和必要途徑。

2016年，互聯網大會已經第三次在烏鎮召開，“互聯網+”的概念也逐漸被各個年齡層次的人所接受，互聯網已經成為人們生活中必不可少的一部分。“互聯網+”行動計劃，不僅能夠在經濟方面取得卓越的成效，例如：培育新的經濟增長點，推進商業模式的革新，還可以帶動個人思維模式變革與社會變革，這種思維變革帶來的效應，將在國際、企業、社會組織和個人的日常生活延伸開來。

二、房地產金融與“互聯網+”

房地產和互聯網作為當前社會的熱點話題，兩者結合會使得雙方的優勢更加突出，貿易也能更上一層樓。目前房地產的市場前景廣闊，發展空間較大，但是一味單一地重復建樓售樓模式不可能長久。目前，部分城市已然出現了供大于求的現象，不少房地產商投入了大量人力物力后發現預期的銷售目標沒有達成，更多的是無人問津的冷清場面。在近日舉辦的地產財富會上，與會的地產大佬和金融大佬們也都普遍認為，“房地產行業，只有與金融和互聯網行業抱團搭伙，才能安然度過庫存大戰所帶來的危機。”那么，房地產金融與“互聯網+”結合的優勢、風險以及模式又是什么呢？

1.價值及優勢

房地產的發展、利潤的獲得，不僅需要房地產商的敏銳的商業頭腦，良好的形象，感知并抓住機遇的能力，還需要一個銷售的渠道和廣闊的市場，如何在當前市場上擴大自己所占的份額是每個房地產商所需要考慮的問題。而通過“互聯網+”，兩者無疑可以相得益彰。首先，互聯網的顧客數量龐大。沒有人可以否認互聯網提供的是世界的平臺，也可以說，是目前為止最大的平臺，房地產金融可以憑借互聯網這一窗口，讓自己的產業被更多的人知道，從而擁有更大的市場份額，房地產金融的資訊也能及時地在互聯網上，以供更多的人了解，使得雙方的機會都增大。其次，互聯網交易成本低，且更具有安全性。房地產商在應用互聯網這個大平臺時，不僅擴大了自己的房產的受眾，也無需運用較多的人力，省去了大量的人力成本以及可能存在的房屋成本等，使得融資更加便捷和容易。并且，如果房地產金融能和互聯網保持密切合作，通過對房地產金融的促進，使消費者或者說投資者感受到智能升級、運營升級和服務升級，才能吸引更多的投資，最終推動社會經濟蓬勃發展。

2.風險

“互聯網+”并非單純地將互聯網視為企業信息系統的擴展，其實質是“跨界經營”，將實體經濟與互聯網的虛擬經濟相融合，在這個過程中，對傳統產業和市場基礎造成“創造性破壞”。同時，互聯網的不斷發展和全球化深入，其所具有的隱蔽性和隔離機制也使得交易的風險不斷擴大。你不知道對方是誰，對方也不清楚你是誰，但我們仍舊可以在相隔幾千里的兩地完成交易。這種模式下，風險成本遠遠超出預期，市場上的競爭也會更加激烈，如果部分房地產商無法在合適的時間內進行相應的調整，被市場淘汰的幾率將會增加甚至翻倍。同時，互聯網的影響力甚大，出現蝴蝶效應也未可知，不僅會對房地產本身產生影響，也會對國內外金融市場產生不可估量的后果。

3.應對措施

房地產金融在合作發展的過程中要注重自己內部結構的調整，經營模式改變，在利用互聯網進行宣傳的時候要明白其中所帶來的風險。明白自己所處的社會背景，在利潤上升時保持冷靜與理性，不要盲目跟風，避免產生泡沫經濟，以免導致更大、更深層次的經濟蕭條。

房地產經濟應該保持平穩的增長速度，過高或過低，都難免會影響國民經濟的穩定增長。房地產經濟的合理增長是保障國民經濟健康穩定增長的必要條件。因此，在深入雙方合作的同時，政府應起到宏觀調控的作用，抑制因“互聯網+”的發展使得房地產金融超負荷運轉，影響到百姓的正常生活狀況，保證全民得益，而非部分得益。

同時，投資者應當認清現實的狀況，在積極利用互聯網尋求廣闊投資渠道的同時，擦亮雙眼，避免因為房地產商過度美化的宣傳而盲目跟風。

三、結語

“互聯網+”是當前社會發展的必然趨勢，其影響力巨大，帶來的優勢也能夠讓所有人都為之振奮。目前，“互聯網+”已經與多個項目掛鉤，包括健康、教育等熱門話題。不難預測，房地產行業“互聯網+”模式將會出現并對傳統的生產經營模式產生顛覆性影響。與此同時，高利潤必然存在高風險，所有的房地產商在享受其帶來便捷和利益的同時，應當保持理性分析的能力，避免陷入困境。總而言之，在“互聯網+”的時代背景下，我們應該保持對房地產金融的樂觀，也不應忘記風險，審慎地看待，才能合理地發展。

⒖嘉南祝

[1]文青.互聯網+金融+房地產[J].中國房地產，2016（5）.

[2]蘇小九.當前房地產行業的十大創新方向[J].住宅與房地產，2016（Z2）.

[3]葉海濤.淺析房地產+互聯網+金融創新產品對開發商的價值及風險[J].財會學習，2016（1）.

[4]趙振.“互聯網+”跨界經營：創造性破壞視角[J].中國工業經濟，2015（10）.

第7篇：房地產的商業模式范文

6月26日，潘石屹的SOHO中國以35.73億元整售虹口SOHO，折合單價為每平方米5.1萬元人民幣，買家為新加坡公司吉寶置業旗下的吉寶置業中國。7月4日，潘石屹對外宣布啟動北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個項目的整售。這是潘石屹首次整售北京物業。

再一次“變卦”后，對于外界的質疑，潘石屹回應稱，他認為做生意的最基本原則是“低進高出”。值得一提的是，他還認為，如今互聯網共享精神是反房地產的。

三年來屢次“變卦”

售樓是潘石屹的本行，本不應讓外界感到驚訝。不過，引起大家熱議的，是潘石屹一次又一次的“變卦”。

2012年，SOHO中國在業績會上宣布，逐步告別一直以來散售的商業模式，改為持有出租物業，開啟SOHO中國的轉型之路。這被潘石屹認為是SOHO中國的第三次轉型，前兩次轉型分別是早年公司從住宅開發轉做商業地產及2007年赴港上市。

2014年，SOHO中國改為“自持”模式后首次“變卦”，將位于上海的SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億元出售給金融街控股。當時SOHO中國的官方回應是發掘在北京和上海的黃金地段收購優質資產的機遇。由于溢價僅為11.26億元，溢價率不足27.4%，外界認為該次變卦是SOHO中國轉型后的無奈之舉。

2016年7月，SOHO中將公司旗下SOHO世紀廣場項目以32.2億元的價格整售給國華人壽保險股份有限公司。這次潘石屹給出的原因是：能賺的錢就要賺。

2016年8月，潘石屹宣布將繼續出售上海凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場3個非核心項目。然而，在時隔半年后（2017年3月）的SOHO中國業績報告會上，潘石屹當眾變卦，稱要暫緩銷售，并聲稱：“在資產荒時，我擁有中國境內的房子比擁有中國境內的人民幣要好。”

3個月后，潘石屹毫無征兆地突然以35.73億元將虹口SOHO整售，并對外宣布啟動北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個項目的整售，外界保守估值在105億元左右。

如果算上2014年以30.5億元出售凌空SOHO一半項目給攜程，以及2015年9月潘石屹將外灘地王股權以84.93億元轉讓給復星，據記者估算，潘石屹自宣布轉型“包租公”以來，出售上述項目（光華路SOHO2、凌空SOHO尚未完成整售，未計算在內）涉及資金約236億元。與此同時，據公開資料顯示，在此期間SOHO中國并未拿下新的地產。

已到資產處置高點？

“在價位低時進貨，在價位高的時候就出貨，我們還是要永遠遵循這個原則。現在的價格比原來的價格翻了一番多，如果之前（價格低）時就拿房產到市場上銷售，不符合我們的原則。”這是潘石屹對SOHO中國最近一系列“賣賣賣”行為最直接的解釋。

潘石屹認為，衡量資產處置高點的標準只有一個，就是租金回報率。租金回報率和售價成反比關系，租金回報率越低，售價越高。

易居中國房地產研究院綜合研究中心總經理崔霽向《中國經濟周刊》記者表示：“我不認同存在地產高位一說，租金回報率低確實是SOHO中國處置資產的一個原因，但更重要的是SOHO中國向輕資產轉型希望持有更多現金。”

“只要現金流不斷，SOHO中國的轉型就是成功的。”潘石屹曾向《中國經濟周刊》記者表示。

財報顯示， 雖然真正轉型后營業額持續下滑，但SOHO 中國2016年的租金收入已經是4 年前的10 倍之多，且占到全部營業額的95.8%。有業內人士認為， 制約SOHO 中國租金收入進一步提升的“天花板”已經隱現。

以北京望京地區為例，據云房數據研究中心的數據，自2014年一季度以來，望京地區寫字樓的租金增幅緩慢，近4年來每平米增幅不到1元，截至2016年四季度，望京地區寫字樓租金價格在8.29元/平方米/天。此外，由于新寫字樓盤不斷竣工，自2015年三季度開始，望京地區寫字樓空置率逐漸走高。

外界猜測，這可能是潘石屹愿意將2016年出租率高達95%的虹口SOHO整售的原因之一。

共享經濟反房地產？

對外界關于其可能打算告別房地產開發商身份的猜測，潘石屹的回應是：“一回半回還告別不了。”

按照潘石屹對外公布的計劃，處置辦公物業非常可觀的一筆資金將全部用來發展旗下的SOHO3Q。

SOHO3Q被潘石屹視為SOHO中國轉型方向，經過兩年多的發展，已成為北京、上海最大的共享辦公空間。截至2016年底，SOHO3Q平均出租率約為85%。但對于SOHO3Q的盈利數字，SOHO中國回應《中國經濟周刊》記者時稱，涉及商業機密，不便透露。

7月11日，共享辦公的鼻祖wework融資7.6億美元，估值已經超過200億美元。據潘石屹透露，為了把SOHO3Q的價值體現出來，下個月SOHO3Q也會考慮融資。

為什么如此看好共享辦公？潘石屹認為共享經濟是中國房地產的未來，也是各行各業的未來。“互聯網時代和人工智能時代的到來是反房地產的。所以我們現在就要通過學習互聯網、人工智能，進一步了解這個時代最本質的東西是什么。科技的進步讓全世界范圍內各行各業的共享成為可能，房地產行業也可以把重資產模式轉變成輕資產模式，變成一個可以和大家分享資源的平臺。”潘石屹如此說道。

第8篇：房地產的商業模式范文

一直備受青睞的房地產眾籌，近期突然被一些地方緊急叫停。深圳市互聯網金融協會和廣州金融業協會、廣州互聯網金融協會、廣州市房地產中介協會不久前相繼發文，要求全面停止開展首付貸、眾籌購房等金融業務。

此次叫停事出有因。2015年下半年開始，深圳市房價迅速上漲，房地產市場過熱導致各種投機行為異常活躍。為響應中央對樓市的去杠桿措施，規范金融杠桿，防范投機泡沫，深圳和廣州開始打擊以“首付貸”為主的房地產場外配資業務。房地產眾籌涉及提供眾籌炒房業務，也被納入清理范圍。

眾籌是指在互聯網上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。房地產眾籌作為互聯網眾籌在房地產領域的細分，憑借大眾籌資、低投資門檻和低交易成本等特點，在線上平臺集合大眾資金參與房產投資，規避房地產的高投資門檻，緩解了房產投資的一大“痛點”。 在發展的初始階段，國內房地產眾籌被開發商當做一種概念和噱頭用來炒作，借用眾籌的名號為樓盤營銷。

實際上，房地產眾籌起源于美國市場。2012年12月8日，美國網站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產中，誕生了“房地產眾籌”模式。Fundrise提供住宅地產、商業地產及旅游地產等各種類型的不動產項目，投資門檻只有100美元。

美國的房地產眾籌是作為房地產開發商的一種融資渠道存在，通過眾籌平臺對接項目和投資人。它多是以股權和債權的融資形式為融資者提供資金支持，大致可分為兩類：產權型（Equity）和債務型（Debt）。產權型，即投資入股時，便自動擁有了產權;債務型，通常對當初的投資金額進行鎖定，并以加付利息的方式，在盈利后進行利益分配。

籌款人在不確定風險或認為風險較大時，往往會選擇保守的產權型，其獲利后按照當初投資的份額，按百分比分錢。籌款人對該投資勝券在握或認為風險較小時，往往傾向于選擇債務型，以債務買斷加支付利息的形式籌集資金，盈利后，歸還當初融資本金加利息即可。

2014年，隨著萬科和搜房網推出國內第一單房地產眾籌項目，房地產眾籌才被正式引入國內。

國內房地產眾籌的興起，一方面得益于互聯網金融的迅速發展，債權眾籌、股權眾籌“野蠻生長”和“跨界融合”的發展方式，使眾籌觸及到各個投資領域;另一方面，也從側面反映出國內的“資產荒”：國內流動性泛濫、投資渠道受限和投資回報率持續下降，使得房地產行業在經歷了十多年的極度繁榮后，依然是資金追逐的目標。

不過，國內的房地產眾籌在發展內涵、商業模式、交易結構等方面，與海外的房地產眾籌存在巨大差異。

在發展的初始階段，國內房地產眾籌被開發商當做一種概念和噱頭用來炒作，借用眾籌的名號為樓盤營銷，這類房地產眾籌被業界歸類為“營銷型房地產眾籌”。

隨著各類房地產眾籌平臺的成立，房地產眾籌模式推陳出新，如平安好房網、團貸網“房寶寶”、中籌網金等各種眾籌平臺涌現，各平臺的眾籌模式、交易結構都各具特色，甚至同一平臺不同項目的模式都不盡相同。

除了模式眾多，國內房地產眾籌還經常被套用概念，似乎只要是滿足公開向大眾融資、項目涉及房地產這兩個條件，就可以打著“房地產眾籌”的旗號，其發展已經與房地產眾籌的本質漸行漸遠。

例如，萬達集團利用旗下的第三方支付平臺“快錢”發起商業房地產眾籌項目――“穩賺1號”。該項目是以萬達廣場作為基礎資產向投資人融資，投資人獲取萬達廣場的收益權，房地產信托投資基金（REITs）是其退出的主要方式之一。其實，“穩賺1號”的實質就是REITs的互聯網版本，只是這一交易結構被披上了“房地產眾籌”的外衣。需要說明的是，筆者并不否認“穩賺1號”的創新性，在目前的金融環境下，“穩賺1號”對國內REITs發展有一定的推動作用。

實際上，業界也不認為“穩賺1號”是房地產眾籌。根據眾籌家的《2015年度房地產行業眾籌發展研究報告》，2015年中國房地產眾籌實際融資為6.52億元;中國房地產眾籌聯盟披露的數據顯示，2015年底，中國房地產眾籌資金累計為20億元。而“穩賺1號”僅第1期的募資金額就達50億元，顯然，該項目并未被業界納入房地產眾籌融資的范圍。

再如，眾籌炒房，這是針對房地產高投資門檻和一線城市的限購政策推出的眾籌產品。連炒房都借用眾籌概念，不知是炒房者的投資意識強，還是“眾籌”一詞無限地激發了國內大眾的創新意識？

總體來看，國內房地產眾籌的模式復雜多變，開發商肆意借用房地產眾籌概念進行炒作，投機者則利用眾籌規避投資門檻，這導致國內房地產眾籌逐漸偏離眾籌融資的本質。

房地產市場過熱，“首付貸”和眾籌炒房等投機行為，加大了市場風險，導致房地產眾籌被全面封殺。但政策針對的畢竟是眾籌炒房，與房地產融資相關的眾籌業務，多少是被“誤傷”。

事實上，目前國內房地產眾籌的發展規模還很小。2015年，房地產眾籌成交金額不過20億元，這樣的規模只相當于一線城市的一個住宅小區的市值，而中國房地產市場的資產規模是幾十萬億級別，取締房地產眾籌，對房地產市場的影響幾乎可以忽略不計。

若認可其發展，監管層需要特別制定行業規則和指導政策，同時，為規范一個只有20億元體量行業的發展，還要耗費一定的監管成本。

這意味著，房地產眾籌的未來發展前景將完全取決于自身發展，只有不斷提升市場規模，擴大行業影響力，才能保證行業的基本生存。

首先，房地產眾籌應回歸融資的本質。只有在此基礎上對眾籌模式和交易結構進行創新，降低融資成本，服務于開發商和購房者，房地產眾籌才能成為傳統融資渠道外的有益補充。

第9篇：房地產的商業模式范文

一、房地產資產證券化提速的背景

近年來，伴隨我國經濟社會發展，房地產業取得了較快發展，存量規模不斷擴大，有大量適宜做資產證券化的優質資產。特別是住房公積金貸款證券化與個人住房抵押貸款證券化是目前監管機構重點推進項，同時又與化解房地產庫存相關，今后會得到較快發展。在這一宏觀政策背景下，房地產資產證券化將進入發展快車道。

從行業發展角度來看，房地產行業由于投資金額大、投資周期長、市場流動性差等特點，一直存在著資金來源的短期性和資金運用的長期性之間的矛盾，此外，商業銀行對房地產的信貸政策收緊，更加劇了房地產企業的融資壓力。作為市場化的融資工具，房地產投資信托基金通過收購物業或合作經營的模式，能夠盤活存量資產、加快資金周轉速度、減輕房企重型資產壓力，促進房地產行業長期、穩定發展。

從房地產企業轉型發展的需要來看，房地產企業通常具有重資產和高杠桿的特點，房地產證券化的實現有助于房地產企業優化資產負債結構，降低融資成本，提高凈資產收益率。房地產企業以資產融資可以有效克服銀行貸款的局限性，開辟新的公開、健康、透明、高效的融資渠道，建立除銀行、股票、債券市場融資外，信托、基金和REITs共同發展的多元化格局，最大化提高房地產發展價值。

從成熟的國外經驗看，在美國，房地產融資渠道更加多樣化，商業貸款僅占美國商業地產融資總額的不到五成，REITs和商業地產抵押貸款市場等融資手段同樣齊頭并重。而在中國，房地產企業融資渠道較為單一，商業貸款占融資渠道的70%左右。資產證券化是金融市場發展到一定階段的必然產物。有利于促進貨幣市場、信貸市場、債券市場、股票市場等市場的協調發展，有利于提高金融市場配置資源的效率。這對于建立多層次的房地產資本市場具有重要意義。資產證券化能更好地滿足房地產企業的融資需求，代表了房地產融資創新的方向，是我國經濟發展到較高階段的必然趨勢。

由于我國房地產市場積聚了大量的社會資金，流動性差且容易帶來較大的風險，導致目前較大的“去庫存”壓力。房地產資產證券化有助于提高資金周轉速度。利用證券的流通性，將房地產這一長期資產同市場的短期資金聯系，能大大增強資產的流動性，改善企業現金流。

二、房地產資產證券化發展狀況

據相關數據顯示，截至目前，證監會監管的資產證券化產品（ABS）總發行量約為3124億元，銀監會監管的ABS總發行量約為8376億元。但超萬億的發行總量中，房地產相關的資產證券化產品發行量卻頗為有限。其中，個人住房抵押貸款和公積金貸款證券化產品發行總量僅為548億元，而銀監會監管的部分以524億元占據絕對優勢。

目前，房地產證券化大致有幾種形式：一是標準REITs，以國內酒店、寫字樓為基準資產，如開元REITs 和春泉REITs，均在香港上市；二是準REITs，與私募REITs非常接近，以中信啟航和中信華夏云商為代表；三是其他形式實現的資產證券化，涉及租金收入、物業管理費、停車場收入、酒店收入、門票收入等多種經營性現金流的資產證券化。

受金融環境尚不健全等因素的影響，我國房地產投資信托的發展相對遲緩，主要是在香港證券市場掛牌的REITs （見表1）。直到今年，鵬華前海萬科REITs的面世，才意味著國內第一只真正意義上的公募房地產投資信托基金的出爐。實際上，在10多年前，國內就有不少專家提出要發展房地產信托投資基金（REITs），實現房地產資產證券化。最初，建設銀行、越秀房產信托基金均有所嘗試，但都屬于最初關注度高但很快又出現發展停滯的情況。2013年，國內首只酒店地產REITs基金開元產業信托才實現在香港上市，這是中國內地首只酒店地產基金上市。在開元酒店地產基金上市之后，業界即對其寄予厚望，認為這將帶動更多的酒店地產、商業地產乃至產業地產基金的房地產證券化。但事實并非如此。在開元酒店地產基金在香港上市之后，內地地產基金的發展仍是步履維艱。

直到2014年9月30日，央行與銀監會共同《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，提出積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。2015年年初，住房和城鄉建設部的《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，更是明確建立多種渠道發展租賃市場，推進房地產投資信托基金（REITs）試點。至此，REITs試點的開展才有了政策依據。

2015年6月8日，由萬科聯手鵬華基金發起的國內首只公募REITs獲批。公示信息顯示，鵬華基金管理公司在4月份申報的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金”，已正式完成注冊，其發行規模為30億元，一半用于購買前海萬科公館的資金收益權，另一半用于購買固定收益類的債券產品。機構投資者對首只公募REITs表現出濃厚的興趣，投資者也可以在二級市場進行交易，交易門檻為10000元。

另外，2015年6月份萬達金融聯手快錢公司公布一款眾籌理財產品“穩賺1號”，這是一款類REITs產品，投資門檻為1000元，期限為7年，預期租金年化收益率為6%，物業增值收益預期年化收益率為6%，以萬達廣場作為基礎資產，募集資金全部投資于只租不售的萬達城市商業廣場項目。由于該產品認購起步價只有1000元，而發行規模數十億元計，這個眾籌產品將大幅度突破私募200個份額的限制。

這兩個案例被業界認為是國內REITs的破冰之旅，也意味著國內商業地產轉型升級邁出了一大步，對整個房地產業的轉型升級都將起到一定程度的促進作用。樂觀的分析人士認為，三年內，REITs產品將實現在A股上市。

在房地產嚴重過剩，以銷售帶動運營的商業模式難以復制的情況下，上述房地產企業所進行的金融創新是有益的嘗試。據了解，萬達等知名房地產開發企業，都在等待著房地產投資信托基金的全面放開，等待著國內市場REITs市場的成熟，以期通過資產證券化將重資產打包上市。