房地產(chǎn)金融論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)金融論文范文

（一）非銀行金融機(jī)構(gòu)融資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行股票和債券進(jìn)行直接融資一度被暫停，獲得銀行信貸條件苛刻且規(guī)模受限，因此非銀行金融機(jī)構(gòu)日益成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的重要渠道，信托資金、資產(chǎn)管理公司資金、私募地產(chǎn)基金、民間金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資近年來(lái)發(fā)展迅猛。

（二）海外金融市場(chǎng)融資

鑒于中國(guó)大陸融資困難，近年來(lái)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛到中國(guó)香港、新加坡等地通過(guò)發(fā)行股票或債券的方式獲得融資，不論是股票融資還是債券融資，市場(chǎng)影響力和信用評(píng)級(jí)都是融資成本和融資成功率的重要影響因素，因此，在海外市場(chǎng)成功融資的主要是國(guó)內(nèi)一些一線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

（三）通過(guò)創(chuàng)新方式獲得銀行資金

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銀行的直接信貸受限，通過(guò)新通道獲取銀行資金成為可行的方法。廣為市場(chǎng)熟悉的操作方式是銀信合作，即銀行通過(guò)向客戶發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品，將所籌集資金作為單一資金委托信托公司投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，該方法于2010年7月被銀監(jiān)會(huì)叫停。[1]但很快一些更為復(fù)雜的操作方式出現(xiàn)：一種是銀證信合作，即銀行發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品后，將所籌資金交給證券公司，由后者訂立集合資產(chǎn)管理計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，再將這一資產(chǎn)管理計(jì)劃對(duì)接信托公司，最終投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；另一種方法是找一筆過(guò)渡性資金，先成立房地產(chǎn)信托計(jì)劃，再由銀行拿理財(cái)產(chǎn)品籌集到的資金受讓該信托計(jì)劃的受益權(quán)。③這些方式實(shí)質(zhì)上延續(xù)了銀信合作。除了換通道獲得銀行資金外，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主體還充分利用限制規(guī)則未覆蓋的方法為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資，比如借用應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款來(lái)為開(kāi)發(fā)商融資。應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款④的常用操作方法是：首先，由開(kāi)發(fā)商與建筑商或設(shè)備供應(yīng)商簽訂商務(wù)合同，提供服務(wù)或設(shè)備，形成建筑商或設(shè)備供應(yīng)商的應(yīng)收賬款；其次，由建筑商或設(shè)備供應(yīng)商以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的應(yīng)收賬款質(zhì)押給銀行，取得銀行的貸款；最后，貸款到期時(shí)，要么由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還錢(qián)給建筑商或設(shè)備供應(yīng)商，由后者歸還貸款，要么建筑商或設(shè)備供應(yīng)商到期不還，由銀行向開(kāi)發(fā)商主張債權(quán)代位求償。這樣，名義上是給建筑商或設(shè)備供應(yīng)商的貸款，實(shí)質(zhì)上是在為開(kāi)發(fā)商融資。

二、宏觀調(diào)控背景下購(gòu)房者融資創(chuàng)新的主要表現(xiàn)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控向縱深發(fā)展，對(duì)需求方的調(diào)控力度也日漸加大，對(duì)購(gòu)房者的金融限制即限貸政策，成為一種抑制投資需求的有效手段，但目前看來(lái)，繞過(guò)限貸政策的購(gòu)房者融資創(chuàng)新日漸成熟。

（一）非銀行借貸機(jī)構(gòu)融資

受限貸政策影響，部分地區(qū)二套房商業(yè)貸款的首付比例提高，三套房或多套房商業(yè)貸款被叫停。⑤如果資金缺口不大，除自籌之外，還可向小貸公司、典當(dāng)公司等民間借貸機(jī)構(gòu)融入短期小額資金。但向民間借貸機(jī)構(gòu)借款往往需要抵、質(zhì)押物，而且成本較高，因此這一途徑僅可用于滿足償還資金預(yù)期明確、金額較小且期限較短的購(gòu)房者需求。當(dāng)然，如果資金缺口非常小，購(gòu)房者可根據(jù)月收入狀況向消費(fèi)金融公司申請(qǐng)消費(fèi)貸款。

（二）以變通方式從銀行獲得資金

如果購(gòu)房者資金缺口較大，難以承擔(dān)小貸公司、典當(dāng)公司的高成本融資，或者短期內(nèi)無(wú)法償還借款，以變通方式從銀行獲得資金也是可行的。一些企業(yè)購(gòu)房者可以動(dòng)用運(yùn)營(yíng)資金購(gòu)房，然后向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款甚至是裝修貸款來(lái)緩解運(yùn)營(yíng)資金壓力。個(gè)人購(gòu)房者也可以其持有的其他房產(chǎn)作為抵押物申請(qǐng)消費(fèi)貸款用于購(gòu)房，只是這種操作方法成本高且有與現(xiàn)行法規(guī)相違背的嫌疑。但這并不意味著購(gòu)房者完全無(wú)法從銀行獲得資金，如果資金缺口不大，購(gòu)房者可以通過(guò)一張或多張高限額的信用卡分期付款⑥的方式來(lái)獲得銀行資金，此外，一些在部分商業(yè)銀行有較高綜合授信額度的購(gòu)房者，可以直接動(dòng)用這一授信額度購(gòu)房。

（三）通過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司搭建的融資平臺(tái)獲得資金

購(gòu)房者從民間借貸機(jī)構(gòu)和銀行獲得資金的決策與操作往往是分散進(jìn)行的，但目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了一個(gè)令人警惕的新動(dòng)向：房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司正努力與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行合作，搭建系統(tǒng)性滿足購(gòu)房者資金需求的融資平臺(tái)。在公開(kāi)宣傳口徑上，一些知名的房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行的合作往往強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)：房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司提供優(yōu)質(zhì)的客戶資源，與民間借貸機(jī)構(gòu)或銀行的資金資源形成有效互補(bǔ)，大致的合作方式如圖1所示。雖然在各種合作意圖的聲明以及網(wǎng)頁(yè)典型推廣案例中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司與借貸機(jī)構(gòu)合作，對(duì)有資金缺口的購(gòu)房者融資都有意淡化購(gòu)房色彩，轉(zhuǎn)而突出家庭消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)等功能，⑦但這些需求都是購(gòu)房者在購(gòu)房后的資金緊張?jiān)斐傻模@難道不間接構(gòu)成為購(gòu)房人融資？購(gòu)房人完全可以從親朋好友或工作單位短期借款購(gòu)房，然后申請(qǐng)此類(lèi)合作金融產(chǎn)品，獲得融資后歸還此前借款。此外，此類(lèi)合作金融產(chǎn)品中，小貸公司等民間借貸機(jī)構(gòu)提供的家庭消費(fèi)貸款本身監(jiān)管寬松，商業(yè)銀行提供的綜合授信額度往往采取“一次審批，循環(huán)使用”的授信方式，在資金使用過(guò)程中并沒(méi)有過(guò)多監(jiān)控，這些資金不排除有直接用于購(gòu)房的可能。⑧民間借貸機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行之所以愿意提供此類(lèi)融資服務(wù)并放松監(jiān)控，至少有以下兩方面原因：其一，在客戶選擇上，可以有意識(shí)地向償還能力強(qiáng)的二套房甚至多套房購(gòu)房者傾斜，這類(lèi)人群凈資產(chǎn)較高，往往可以提供其他房產(chǎn)作為抵押物，違約風(fēng)險(xiǎn)低；其二，在融資金額和期限上，可以有意識(shí)地選擇資金缺口小、借款時(shí)間短的客戶，回避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)加速資金周轉(zhuǎn)。

三、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論邏輯

毫無(wú)疑問(wèn)，不論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，在繞過(guò)房地產(chǎn)金融調(diào)控壁壘、通過(guò)創(chuàng)新方式取得各類(lèi)融資的過(guò)程中，其融資成本總體上要高于銀行貸款，究竟是什么動(dòng)力驅(qū)使他們承擔(dān)高成本去融資？各類(lèi)資金供給方為什么也愿意貸出資金？

（一）生產(chǎn)者背景下商品房?jī)r(jià)格上漲的內(nèi)在機(jī)制

“生產(chǎn)者”是一個(gè)與“消費(fèi)者”相對(duì)立的概念，是美國(guó)制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家加爾布雷思（JohnKennethGalbraith）提出的。加爾布雷斯認(rèn)為生產(chǎn)者總是不斷自行研究、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品，自行安排生產(chǎn)，自行規(guī)定價(jià)格，然后通過(guò)龐大的廣告網(wǎng)、通訊網(wǎng)和推銷(xiāo)機(jī)構(gòu)向消費(fèi)者進(jìn)行勸說(shuō)，讓消費(fèi)者按照生產(chǎn)者安排的品種、規(guī)格、價(jià)格來(lái)購(gòu)買(mǎi)商品，這就是“生產(chǎn)者”。在生產(chǎn)者市場(chǎng)中，不是需求創(chuàng)造供給，而是生產(chǎn)創(chuàng)造消費(fèi)，出現(xiàn)這種市場(chǎng)力量不均衡是由于生產(chǎn)者總是有組織的、集中的機(jī)構(gòu)，可以動(dòng)用規(guī)模性的力量，而消費(fèi)者則是分散存在的，很難形成集體平等地和生產(chǎn)者議價(jià)或維權(quán)。有學(xué)者認(rèn)為我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)典型的生產(chǎn)者市場(chǎng)，唐文進(jìn)就對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行過(guò)深入討論。[3]在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，從買(mǎi)地到設(shè)計(jì)，從施工到銷(xiāo)售，都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)決策并主導(dǎo)完成的，反觀消費(fèi)者，除了決定買(mǎi)還是不買(mǎi)以外，對(duì)商品房的上述開(kāi)發(fā)過(guò)程沒(méi)有直接影響力。⑨因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的生產(chǎn)者特征明顯。在一個(gè)生產(chǎn)者市場(chǎng)上，價(jià)格的確定往往有利于生產(chǎn)者。與社會(huì)福利最大化情形相比，生產(chǎn)者剩余多而消費(fèi)者剩余少，這一點(diǎn)與壟斷非常類(lèi)似。其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的確具備一定的局部壟斷特征，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量龐大，但由于商品房是地上附著物，購(gòu)房者的工作和生活半徑是有限的，他們往往僅對(duì)某一特定區(qū)域的商品房才形成有效需求，而在這一特定區(qū)域內(nèi)的商品房新增供給往往僅由為數(shù)不多的開(kāi)發(fā)商提供，這就在局部區(qū)域內(nèi)形成了寡頭壟斷甚至是完全壟斷。不論房地產(chǎn)市場(chǎng)是生產(chǎn)者市場(chǎng)還是具有壟斷特征的市場(chǎng)，其價(jià)格必定比完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的價(jià)格高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在較高的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。靜態(tài)來(lái)看，即便政府實(shí)施金融調(diào)控政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依然有足夠的利潤(rùn)空間來(lái)承擔(dān)較高的財(cái)務(wù)成本；動(dòng)態(tài)來(lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)生產(chǎn)者市場(chǎng)，如果此前的利潤(rùn)空間不足以承擔(dān)提高了的財(cái)務(wù)成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完全可以通過(guò)提高商品房出售價(jià)格的方式來(lái)轉(zhuǎn)移成本，以保證其經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。如圖2所示，初始狀態(tài)下，某區(qū)域商品房供給為S1，商品房需求為D1，開(kāi)發(fā)商定價(jià)為P1，商品房超額供給為AB。⑩房地產(chǎn)金融調(diào)控使得開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本上升，該區(qū)域商品房供給變動(dòng)到S2，如果此時(shí)P1的價(jià)格不足以使開(kāi)發(fā)商獲得正常利潤(rùn)，即經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為負(fù)數(shù)，他們就會(huì)漲價(jià)至P2，此時(shí)商品房超額供給為ED，待售商品房積壓嚴(yán)重，不利于開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，于是開(kāi)發(fā)商自己或發(fā)動(dòng)銷(xiāo)售公司加大宣傳力度，千方百計(jì)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行游說(shuō)，逐漸使得對(duì)該區(qū)域商品房的需求由D1上升到D2，開(kāi)發(fā)商又成功地賣(mài)出了EC的商品房，待售商品房回到較正常水平CD。

（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上的尋租機(jī)制

既然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以較為自由地將財(cái)務(wù)成本上升轉(zhuǎn)移成商品房?jī)r(jià)格上升，那么理論上，只要還有漲價(jià)的空間，繼續(xù)上升的財(cái)務(wù)成本也是可以接受的，除非價(jià)格嚴(yán)重透支了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力，使出全部游說(shuō)本領(lǐng)也無(wú)法提高商品房需求，價(jià)格無(wú)法繼續(xù)上漲，財(cái)務(wù)成本的上升耗盡了開(kāi)發(fā)商全部的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，否則這一尋租過(guò)程不會(huì)停止。這一機(jī)制使得開(kāi)發(fā)商能保持良好的信用記錄，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)成本承擔(dān)能力，各類(lèi)型的資金供給方自然有向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的動(dòng)力，面對(duì)政府的金融調(diào)控政策，供給方自然會(huì)合作起來(lái)，想盡一切可行的路徑，實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資，這不僅有利于解決開(kāi)發(fā)商資金需求，更使資金供給方獲得較調(diào)控前更高的利息收入和服務(wù)收入。針對(duì)二套房甚至多套房的購(gòu)房者，首先，這部分人資產(chǎn)凈值較高，可以提供其他房產(chǎn)進(jìn)行抵押或者其他資產(chǎn)權(quán)利作為質(zhì)押，風(fēng)險(xiǎn)保障程度較高；其次，這部分購(gòu)房者購(gòu)二套房普遍付較高比例首付或購(gòu)多套房的全款資金缺口不大，期限較短，償還能力較強(qiáng)。這兩方面原因也使得資金供給方在風(fēng)險(xiǎn)可控下能得到較高的利息收入和服務(wù)費(fèi)。值得說(shuō)明的是，房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司在這一過(guò)程中有兩個(gè)方面的重要功能：一方面，他們是主要的宣傳策劃者和游說(shuō)者，只有更多的人被他們打動(dòng)進(jìn)而購(gòu)房，他們才有獲得更大利益的可能；另一方面，如果購(gòu)房人資金缺口不大，但受制于房地產(chǎn)金融調(diào)控政策無(wú)法獲得銀行融資，他們作為信息的掌握者，自然會(huì)努力尋找銀行和民間借貸機(jī)構(gòu)合作搭建針對(duì)購(gòu)房人的金融平臺(tái)，在賣(mài)出更多商品房獲取收益的同時(shí)，還可分享對(duì)購(gòu)房人融資產(chǎn)生的部分收益。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，資金提供方在房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司的幫助下大規(guī)模尋租，某種程度而言，房地產(chǎn)金融調(diào)控反而有助于調(diào)動(dòng)他們的尋租熱情———對(duì)難以直接從銀行獲得信貸資金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者而言，這部分資金來(lái)源彌足珍貴。

四、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的影響

針對(duì)政府的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策，不論是作為商品房供給方的開(kāi)發(fā)商，還是作為商品房需求方的購(gòu)房者，都因?yàn)楦鞣N房地產(chǎn)金融創(chuàng)新而獲得了融資，成功地繞開(kāi)了調(diào)控壁壘，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控產(chǎn)生了重大影響。

（一）商品房供給不斷增加的同時(shí)價(jià)格不斷上漲

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新最直接的影響就是推動(dòng)商品房在供給不斷增加的同時(shí)價(jià)格不斷上漲。之所以推動(dòng)商品房供給不斷增加，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資并沒(méi)有受到調(diào)控政策的顯著影響，特別是對(duì)那些大的開(kāi)發(fā)商而言，他們不僅融資渠道多，而且融資成本也相對(duì)低，這些足以調(diào)動(dòng)他們拿地和建設(shè)的熱情，因此商品房供給不斷增加。之所以在供給增加的同時(shí)商品房?jī)r(jià)格也不斷上漲，原因有二：其一，在生產(chǎn)者市場(chǎng)上，供給決定需求，在不斷增加供給的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售公司通過(guò)報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播、電話等各種媒體對(duì)消費(fèi)者展開(kāi)高強(qiáng)度宣傳和游說(shuō)，使商品房有效需求也不斷增加；其二，在生產(chǎn)者市場(chǎng)上，市場(chǎng)定價(jià)權(quán)較大程度上歸于生產(chǎn)者，與傳統(tǒng)的銀行貸款相比，即便通過(guò)金融創(chuàng)新取得的融資成本較高，開(kāi)發(fā)商們也能通過(guò)漲價(jià)消化提升的融資成本。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加速聚集

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的間接影響就是房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)正在加速聚焦。在各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的金融支持下，開(kāi)發(fā)商在不斷增加商品房供給的同時(shí)不斷推高房?jī)r(jià)，根本原因在于其能夠通過(guò)宣傳和游說(shuō)拉動(dòng)需求，但針對(duì)二套房和多套房購(gòu)房者的金融創(chuàng)新類(lèi)融資恰好說(shuō)明這種宣傳和游說(shuō)的力量正在減弱———開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司僅通過(guò)宣傳和游說(shuō)已難以有效拉動(dòng)需求，還必須解決二套房和多套房購(gòu)房者的資金缺口才能有效發(fā)掘購(gòu)房需求。而一旦這一部分購(gòu)房者的需求得到滿足后，有可能不再有足夠的需求來(lái)消化增加了的供給，待售商品房大量積壓，不排除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們本著先于其他人逃離市場(chǎng)的心理進(jìn)行恐慌性拋售的可能，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到沉重打擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)一旦成為現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)甚至整個(gè)金融體系都會(huì)受到震動(dòng)。一方面，對(duì)開(kāi)發(fā)商的各類(lèi)融資，包括銀行貸款、信托資金、海外債券、房地產(chǎn)私募基金和民間借貸機(jī)構(gòu)資金都將面臨較高的違約風(fēng)險(xiǎn)。受近年來(lái)房地產(chǎn)金融調(diào)控的影響，銀行貸款在房地產(chǎn)金融中所占比重不斷下降，且銀行主要放貸給一些實(shí)力較強(qiáng)的一線開(kāi)發(fā)商和地區(qū)龍頭開(kāi)發(fā)商，貸款成本也相對(duì)較低，這部分資金出現(xiàn)問(wèn)題的可能性較小，因此銀行體系相對(duì)安全。但其他各類(lèi)融資由于主要面對(duì)的是中小型開(kāi)發(fā)商，成本較高，違約風(fēng)險(xiǎn)非常大。如果這些違約風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)沿著資金的中間供給方到最終供給方的路徑傳播，逐漸演化成系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。值得說(shuō)明的是，在這部分融資中，雖然銀行系統(tǒng)表面上看起來(lái)相對(duì)安全，但其他各種融資方式或多或少、或直接或間接都與銀行有某些關(guān)聯(lián)，比如通過(guò)銀行發(fā)放的委托貸款，以及實(shí)際上來(lái)自于銀行表內(nèi)或表外的資金，因此銀行系統(tǒng)想要獨(dú)善其身實(shí)際上是不可能的。另一方面，房?jī)r(jià)如果出現(xiàn)較大幅度下跌，不排除部分首付比例較低的購(gòu)房者違約，由于這部分資金主要是銀行的按揭貸款，銀行系統(tǒng)可能會(huì)在風(fēng)險(xiǎn)暴露的同時(shí)被迫處置數(shù)量巨大的抵押房產(chǎn)，這又會(huì)反過(guò)來(lái)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果不明顯

房地產(chǎn)金融領(lǐng)域諸多創(chuàng)新的實(shí)質(zhì)是繞過(guò)調(diào)控壁壘，這使得房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果大打折扣，政府的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策僅在銀行信貸系統(tǒng)內(nèi)得到了較好地施行，還不排除有部分銀行打球參與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。這些創(chuàng)新在相當(dāng)程度上削弱了政策制訂部門(mén)的聲譽(yù)———他們的調(diào)控手段總是漸漸地失效，調(diào)控目標(biāo)總是難以實(shí)現(xiàn)。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常嚴(yán)重———人們漸漸習(xí)慣了市場(chǎng)的“智慧”，而不大理會(huì)政策的規(guī)制。近年來(lái)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果不明顯，與這種預(yù)期的不斷強(qiáng)化不無(wú)關(guān)系。

五、針對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的優(yōu)化管理建議

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新使得房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的效果不明顯，增加商品房供給的同時(shí)推高房?jī)r(jià)，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)聚集。為此必須調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策思路，采取果斷措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的管理。

（一）調(diào)整房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策思路

基于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)生產(chǎn)者市場(chǎng)的判斷，宏觀調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是加大供給和管理市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期。雖然近幾年來(lái)，政府主管部門(mén)加快了保障房建設(shè)，增加了居民住房的供給，但是仍然存在兩個(gè)突出問(wèn)題：其一，保障房建設(shè)計(jì)劃體現(xiàn)出各行政區(qū)劃平均分配的特征，這使得一些三、四線城市保障房供給相對(duì)充足，少數(shù)地區(qū)甚至過(guò)剩，[4]而一些人口高度集中的一、二線城市保障房供給相對(duì)較少，并且往往處地偏遠(yuǎn)，相當(dāng)部分有資格的購(gòu)房者購(gòu)不到房，成功購(gòu)房者工作生活存在諸多不便，生活成本提高不少；其二，保障房在建設(shè)、出售過(guò)程中存在管理漏洞，出現(xiàn)了一些房屋質(zhì)量無(wú)法保障、購(gòu)房人資質(zhì)可疑等違規(guī)現(xiàn)象，使得保障房的保障功能打了折扣。針對(duì)這兩個(gè)問(wèn)題，政府主管部門(mén)一方面應(yīng)該合理安排保障房建設(shè)計(jì)劃，加大一、二線城市的保障房供給數(shù)量，特別是要在城市相對(duì)中心地段多建設(shè)一些保障房，可以采取土地出讓配比策略，出讓一塊地給開(kāi)發(fā)商的同時(shí)，緊鄰開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的保障房，既增加中心城區(qū)保障房供給，又對(duì)普通商品房?jī)r(jià)格形成壓力；另一方面要嚴(yán)格管理保障房的選址、規(guī)劃、施工、發(fā)售各環(huán)節(jié)，增加對(duì)各種違法違規(guī)行為的打擊力度，充分發(fā)揮保障房的保障功能。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的管理是另一個(gè)重要的宏觀調(diào)控思路，要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不斷增加和多樣化的預(yù)期，要強(qiáng)化社會(huì)房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，房地產(chǎn)主管部門(mén)和宣傳主管部門(mén)要定期全國(guó)和各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的數(shù)據(jù)，特別是風(fēng)險(xiǎn)提示性的數(shù)據(jù)，并多渠道進(jìn)行分析與宣傳。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的宣傳管理，對(duì)于夸張不實(shí)的宣傳和欺騙性的游說(shuō)，要加大打擊力度，盡最大可能促使購(gòu)房人理性決策。

（二）調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸的管理思路

如前所述，在針對(duì)房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控的各類(lèi)金融創(chuàng)新中，銀行扮演了重要的角色。從表內(nèi)來(lái)看，現(xiàn)行的房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策取得了一定的效果———規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)皆可控，但如果把各種表外業(yè)務(wù)考慮進(jìn)來(lái)，可能結(jié)果并不樂(lè)觀。此外，一些銀行通過(guò)其他主體間接給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資，或者通過(guò)其他信貸業(yè)務(wù)對(duì)購(gòu)房者提供融資以彌補(bǔ)后者購(gòu)房后的資金缺口，實(shí)際上還是在為房地產(chǎn)供需雙方融資，并且成本不斷推高，風(fēng)險(xiǎn)卻未降低。雖然管理部門(mén)不斷完善其調(diào)控措施，如銀監(jiān)會(huì)2010年7月叫停銀證合作，2013年3月又了《關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)投資運(yùn)作有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求商業(yè)銀行合理控制理財(cái)資金投資非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)的總額并加強(qiáng)管理，這意味著銀行理財(cái)產(chǎn)品通過(guò)證券公司成立資產(chǎn)管理計(jì)劃再通過(guò)信托公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資（市場(chǎng)通稱(chēng)“銀證信合作”）的通路被大幅收窄。但金融市場(chǎng)參與者眾多，業(yè)務(wù)多樣，由于資本的逐利性，資金從盈余單位向赤字單位的流動(dòng)很難徹底切斷，嚴(yán)格的控制并不一定帶來(lái)資金流動(dòng)減少或停止，反而意味著更高成本的金融創(chuàng)新，因此，必須調(diào)整銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸管理思路。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面，可以嘗試改“風(fēng)險(xiǎn)回避”為“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”策略，即銀行業(yè)適度放松對(duì)房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方的融資成本，在部分削減房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力的同時(shí)降低購(gòu)房者的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管

第2篇：房地產(chǎn)金融論文范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟競(jìng)合

2005年3月萬(wàn)科集團(tuán)下屬的上海萬(wàn)科公司，萬(wàn)科浦東公司與南都集團(tuán)下屬的上海中橋基建公司在上海簽訂協(xié)議。萬(wàn)科集團(tuán)以總計(jì)18.58億元人民幣受讓南都集團(tuán)通過(guò)中橋持有的在上海、江蘇的70％的權(quán)益和在浙江20％的權(quán)益。這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈資源整合趨勢(shì)以來(lái)的標(biāo)志性事件。近年來(lái)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)也迎來(lái)了新一輪的發(fā)展高峰。但是房地產(chǎn)投資的急劇擴(kuò)張也帶來(lái)了一系列的問(wèn)題。為此，政府部門(mén)從土地政策以及金融信貸兩個(gè)方面加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控。在此背景下，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)宏觀政策環(huán)境及市場(chǎng)環(huán)境所帶來(lái)的挑戰(zhàn)，是關(guān)系房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步健康良性發(fā)展的重要問(wèn)題。企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)謀生存求發(fā)展的合眾連橫之道。

房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟是兩個(gè)或者兩個(gè)以上的房地產(chǎn)企業(yè)之間出于對(duì)共同市場(chǎng)的預(yù)期和企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，為了達(dá)到共同擁有市場(chǎng)、交換互補(bǔ)性資源，各自達(dá)到特定的戰(zhàn)略目標(biāo)和最后獲得長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等目的，通過(guò)各種協(xié)議而結(jié)合的優(yōu)勢(shì)特長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的利益聯(lián)合體。企業(yè)聯(lián)盟的核心是聯(lián)盟中的各個(gè)企業(yè)從事自身具有比較優(yōu)勢(shì)的領(lǐng)域，通過(guò)合作取得比單個(gè)企業(yè)更高的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)效率。換而言之，參與企業(yè)聯(lián)盟的重要原因是在合作之中取得分工利益。房地產(chǎn)企業(yè)走聯(lián)盟之路也是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的必然產(chǎn)物。

一、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的必然性

企業(yè)聯(lián)盟已經(jīng)成為企業(yè)之間圖謀發(fā)展壯大的重要組織方式。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷向縱深領(lǐng)域發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也將不得不走企業(yè)聯(lián)盟之路。

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的不確定性及復(fù)雜性是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的外在因素。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在許多不確定性因素。房地產(chǎn)企業(yè)為了降低市場(chǎng)環(huán)境不確定性對(duì)企業(yè)的沖擊，分散發(fā)展過(guò)程中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，不得不走聯(lián)盟之路。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性也是企業(yè)尋求聯(lián)盟的重要因素區(qū)域性是房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征之一。一般而言，本土企業(yè)在公共關(guān)系及市場(chǎng)理解等方面具有明顯的比較優(yōu)勢(shì)，從而給房地產(chǎn)企業(yè)的跨區(qū)域擴(kuò)張?jiān)O(shè)置了較高的競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻。這樣，不少房地產(chǎn)企業(yè)在跨區(qū)域發(fā)展過(guò)程之中選擇了與本土企業(yè)合作聯(lián)盟，以降低企業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)因素要求企業(yè)在發(fā)展壯大過(guò)程之中必須走聯(lián)盟之路。首先，從降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的角度而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性的特征決定了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)集中，受制于區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)與其他企業(yè)不同形式的聯(lián)盟，避免將雞蛋放在一個(gè)籃子里。另外，房地產(chǎn)企業(yè)存在優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的合作要求，許多房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成了自身的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如有的企業(yè)土地儲(chǔ)備豐富，有的企業(yè)現(xiàn)代化的管理水平高等。這樣也為房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟創(chuàng)造了合作空間。

二、房地產(chǎn)聯(lián)盟的內(nèi)容

企業(yè)聯(lián)盟在某種程度上而言創(chuàng)造了一個(gè)框架，在此框架內(nèi)聯(lián)盟的成員可以針對(duì)一定領(lǐng)域采取協(xié)議或股權(quán)等方式進(jìn)行合作，如為促進(jìn)銷(xiāo)售以及獲取市場(chǎng)資源等進(jìn)行合作。企業(yè)聯(lián)盟存在的一個(gè)重要前提是合作各方具有其他合作方不具備的比較優(yōu)勢(shì)或能夠形成多贏的利益格局。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，企業(yè)之間聯(lián)盟采取的形式是多樣的，合作的內(nèi)容也是十分廣泛的，包括融資、銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域。從合作的形式來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟分為戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟與戰(zhàn)略型聯(lián)盟兩種不同形式。

1、房地產(chǎn)企業(yè)在局部領(lǐng)域合作的戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟。房地產(chǎn)戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟包括行業(yè)商會(huì)、聯(lián)合采購(gòu)、聯(lián)合融資拿地、合作開(kāi)發(fā)及合作推廣銷(xiāo)售等。在此類(lèi)聯(lián)盟中，聯(lián)盟成員提供的是各自的資源優(yōu)勢(shì),通常包括品牌、土地、資金、人力等。此類(lèi)聯(lián)盟主要是合作各方在局部職能或部分企業(yè)資源上的整合，它從事實(shí)上并未在很大程度上改變聯(lián)盟各方的直接關(guān)系及自身的股權(quán)結(jié)構(gòu)。聯(lián)盟的合作各方仍然保持較大的自,在合作框架以外不受有關(guān)協(xié)議及合作方的約束。房地產(chǎn)是資源性十分強(qiáng)的行業(yè)，資金、土地以及建材等對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言都是極其重要的市場(chǎng)資源。在當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)不同形式的資源性聯(lián)盟解決企業(yè)在資源上的危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)之間的橫向資源型聯(lián)盟。房地產(chǎn)企業(yè)為了降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)自身在某方面的不足，可以為了取得特定的資源進(jìn)行行業(yè)內(nèi)部的合作聯(lián)盟，如聯(lián)合采購(gòu)、聯(lián)合融資拿地、合作開(kāi)發(fā)、整合營(yíng)銷(xiāo)等諸多方面。通過(guò)行業(yè)內(nèi)企業(yè)之間的聯(lián)盟，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，整合企業(yè)之間的資源，以提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)企業(yè)之間的縱向一體化聯(lián)盟。房地產(chǎn)行業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)珠L(zhǎng)的行業(yè)，涉及金融、建材、建筑、銷(xiāo)售等諸多領(lǐng)域。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)與上下游企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟，在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)取得良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力。

2、房地產(chǎn)企業(yè)以股權(quán)為基礎(chǔ)進(jìn)行戰(zhàn)略型聯(lián)盟。北京萬(wàn)通房地產(chǎn)與天津泰達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的以股權(quán)為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略型聯(lián)盟，深圳萬(wàn)科巨資購(gòu)買(mǎi)杭州南都房地產(chǎn)公司的部分股權(quán)等行為在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響。戰(zhàn)略型聯(lián)盟在合作層次上要高于戰(zhàn)術(shù)型聯(lián)盟。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債務(wù)、股權(quán)、人事及關(guān)聯(lián)交易等方式建立一定網(wǎng)絡(luò)，從而，在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及治理結(jié)構(gòu)等深層次方面改變房地產(chǎn)企業(yè)的行為約束，將聯(lián)盟組成一個(gè)密不可分的聯(lián)合體。當(dāng)然，這些網(wǎng)絡(luò)以股權(quán)為基礎(chǔ)界定了各個(gè)企業(yè)在聯(lián)盟中的地位及相關(guān)的行為約束，也把聯(lián)盟各方連成了一個(gè)利益共同體。從目前的情況來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟主要的推動(dòng)力來(lái)源于房地產(chǎn)在資源及具有比較優(yōu)勢(shì)的專(zhuān)業(yè)性能力的差異性，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在區(qū)域市場(chǎng)或者特定價(jià)值鏈上的核心競(jìng)爭(zhēng)力的差異性。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定程度，為了突破自身在持續(xù)發(fā)展中的瓶頸，通過(guò)與其他房地產(chǎn)企業(yè)在核心競(jìng)爭(zhēng)力上的整合，以謀求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟中應(yīng)該注意的若干問(wèn)題

1、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的合作與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部成員的關(guān)系本質(zhì)上是一種競(jìng)合關(guān)系，各成員在局部職能或者局部領(lǐng)域通過(guò)合作取得共同的市場(chǎng)利益。但是另一方面，各成員之間不可避免的在面對(duì)特定市場(chǎng)時(shí)存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在特定區(qū)域上實(shí)行市場(chǎng)的聯(lián)合推廣，但是也要面對(duì)在銷(xiāo)售上的激烈競(jìng)爭(zhēng)。如何處理好競(jìng)爭(zhēng)和合作的關(guān)系呢？關(guān)鍵是在聯(lián)盟合作的范圍內(nèi)通過(guò)有關(guān)協(xié)議嚴(yán)格規(guī)范聯(lián)盟成員的行為，并且建立獨(dú)立的組織來(lái)完成合作的任務(wù)，避免相互干涉，影響聯(lián)盟的工作效率。

2、房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟內(nèi)部的文化融合與沖突。企業(yè)聯(lián)盟必然要求成員企業(yè)在人員、管理以及組織等各方面產(chǎn)生交流。這里必然涉及到企業(yè)文化的融合和沖突。企業(yè)文化的融合程度必然影響企業(yè)聯(lián)盟的合作效率。如果聯(lián)盟內(nèi)部不同的企業(yè)文化產(chǎn)生強(qiáng)烈的沖突，不僅影響聯(lián)盟的合作效率，也可能導(dǎo)致聯(lián)盟產(chǎn)生不可調(diào)解的矛盾，最后導(dǎo)致聯(lián)盟的破裂。因此，在聯(lián)盟的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮企業(yè)文化的融合問(wèn)題。

第3篇：房地產(chǎn)金融論文范文

關(guān)鍵詞:金融危機(jī)；房地產(chǎn)；需求；利潤(rùn)率關(guān)系

Abstract:Fictitiousappreciationandrealestatemarkettradingvolumeofassetsisitmakerealestateopentraderbeginimpulseriseninpricetohavetostabilize，butfinancialcrisisandU.S.dollarhavedevaluedandalreadychangedtherelationofthedemandoftherealestatemarketandprofitrateinfact，tothisquestion，therelationthatthearticlehaschangedthedemandoftherealestatemarketandprofitratefromthefinancialcrisishasbeenexplained.

Keywords:financialcrisis；realestate；demand；profitraterelation

12008年剛性需求并未提高樓市的價(jià)格

2008年，樓市銷(xiāo)售持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商紛紛采取降價(jià)促銷(xiāo)策略，另一方面，土地、建材等原材料價(jià)格整體上漲，一直被稱(chēng)為“暴利行業(yè)”的地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率2008年以來(lái)遭遇到雙重?cái)D壓。

根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降20.3%，其中，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，廣州同比下降38.2%。

“北京的樓市價(jià)格在2008年整體下降10%，天津地產(chǎn)商會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，天津房?jī)r(jià)整體下降20%。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示。進(jìn)入2009年3月以來(lái)，國(guó)家不斷推出各項(xiàng)利好政策，在3月份交易登記面積顯著增加的情況下，廣州市第一季度的整體供應(yīng)量為101.76萬(wàn)m2，而成交量則有157.13萬(wàn)m2，同比去年增長(zhǎng)約64%。可見(jiàn)廣州樓市的供求關(guān)系開(kāi)始出現(xiàn)供小于求的逆轉(zhuǎn)。

從價(jià)格走勢(shì)看，3月份全市10區(qū)的成交均價(jià)也有了較明顯的提升，相對(duì)于1月和2月有270元/m2的上漲，漲幅達(dá)到3.5%。

但盡管如此，和2008年3月相比，目前的樓價(jià)同比還是有11%的下降，顯示雖然成交量顯著回升，但成交均價(jià)的漲勢(shì)還不算過(guò)于迅猛。

2美元貶值使中國(guó)進(jìn)出口銳減，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大

人民幣的升值，主要因素并不全是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度和效率，而是因?yàn)槊涝H值，全球跨國(guó)資本的大搬家，以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估而造成的。全球跨國(guó)資本的大搬家，以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估造成的影響是極為錯(cuò)綜復(fù)雜的，有弊有利，利弊交雜，人民幣升值只是其中之一。2009年3月20日，人民幣6.8133兌1美元。22個(gè)月內(nèi)美元貶值17%，以致央行上海總部會(huì)同有關(guān)部門(mén)聯(lián)合制定并了《關(guān)于進(jìn)一步適應(yīng)匯率形成機(jī)制改革，促進(jìn)上海市外向型企業(yè)又好又快發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提醒企業(yè)防范匯率風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，目前部分訂單加工貿(mào)易型進(jìn)出口企業(yè)的利潤(rùn)維持在5%左右，隨著人民幣中間價(jià)升值，如果出口的產(chǎn)品不能同步提價(jià)，這類(lèi)企業(yè)的利潤(rùn)將大幅降低，甚至變?yōu)榱恪?/p>

在中國(guó)企業(yè)的對(duì)外貿(mào)易中，一般以美金定價(jià)。比如一件衣服是100美元，以前人民幣兌美元匯率為8.1∶1時(shí)，出口一件，交易額為810元人民幣；而現(xiàn)在人民幣兌美元匯率為7.7∶1，交易額只有770元人民幣，利潤(rùn)也就因之減少。不過(guò)，即使人民幣升值達(dá)到這樣的程度，在中國(guó)大多數(shù)出口企業(yè)看來(lái)，要保證利潤(rùn)，要么就降低成本，要么就提高要價(jià)。海關(guān)總署2009年3月11日公布今年前兩個(gè)月我國(guó)外貿(mào)進(jìn)出口情況。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，1月~2月我國(guó)外貿(mào)進(jìn)出口總值2667.7億美元，比去年同期下降27.2%。其中出口1553.3億美元，下降21.1%；進(jìn)口1114.4億美元，下降34.2%。貿(mào)易順差438.9億美元，增加59.6%。

2008年，美元對(duì)人民幣大幅貶值，我國(guó)對(duì)美國(guó)出口增速大幅放緩，1月~8月份僅增長(zhǎng)10.6%。但由于人民幣對(duì)歐元匯率相對(duì)穩(wěn)定，1月~8月份對(duì)歐盟出口仍然增長(zhǎng)26.3%。次貸危機(jī)負(fù)面影響已經(jīng)從美國(guó)向歐洲、日本和新興國(guó)家傳導(dǎo)，歐盟和日本二季度經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)；同時(shí)，8月份以后美元匯率反彈使人民幣對(duì)歐元、日元升值加快。2009年我國(guó)對(duì)美、歐、日等主要經(jīng)濟(jì)體出口可能全面放緩，外貿(mào)順差規(guī)模進(jìn)一步縮小，凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下拉影響可能比2008年更加嚴(yán)重，使我國(guó)2009年產(chǎn)能過(guò)剩矛盾更加突出。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中也出現(xiàn)許多新矛盾和新問(wèn)題。價(jià)格上漲壓力尚未根本緩解，企業(yè)成本上升和外需明顯收縮使部分行業(yè)和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難加大；證券市場(chǎng)股指調(diào)整幅度過(guò)大和成交低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚；能源資源價(jià)格形成機(jī)制改革不到位，煤電油氣運(yùn)短期供求矛盾十分突出；資本跨境流動(dòng)使我國(guó)貨幣流動(dòng)性過(guò)剩壓力不減，但中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金又十分緊張；制約農(nóng)民持續(xù)增收的不利因素較多，服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然面臨諸多體制；在周期性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整雙重壓力下，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降溫但資金依然寬松

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降溫，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資減速。2008年1月~8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)29.1%，占固定資產(chǎn)投資總額的21.4%。但房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，房?jī)r(jià)調(diào)整跡象明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，市場(chǎng)可能由“量跌價(jià)滯”進(jìn)一步發(fā)展為“量?jī)r(jià)齊跌”，初步預(yù)計(jì)，在2008年高基數(shù)的臺(tái)階上，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將下滑到10%以下，房地產(chǎn)投資增量從6800元減少為3200億元，這將導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資明顯減速。由于房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是這一輪經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的龍頭產(chǎn)業(yè)，它的周期性調(diào)整將拖累一連串行業(yè)景氣度下降，鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資可能隨之減速。地方政府基礎(chǔ)設(shè)施投資資金來(lái)源主要來(lái)自土地出讓金收入，2008年以來(lái)各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響2009年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模。新出臺(tái)的十大行業(yè)振興規(guī)劃與房地產(chǎn)無(wú)緣，顯然，樓市還將以時(shí)間換空間去消化庫(kù)存積壓與民生的矛盾。

在全球金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，各家金融機(jī)構(gòu)的惜貸情緒不可謂不嚴(yán)重，特別是對(duì)于中小企業(yè)的信貸投放，各家銀行尤為謹(jǐn)慎。為此中國(guó)人民銀行連續(xù)多次下調(diào)存貸款利率和法定存款準(zhǔn)備金率，以向金融機(jī)構(gòu)釋放更多的流動(dòng)性，從源頭上確保中小企業(yè)的資金供給，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而2009年1月份信貸投放猛增的主要原因也是各家金融機(jī)構(gòu)配合“充分發(fā)揮好銀行信貸資金在擴(kuò)大內(nèi)需、支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用”的相關(guān)政策精神，當(dāng)然“早投放、早收益”也是各家銀行經(jīng)營(yíng)的一貫?zāi)Ｊ剑A(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款，以及有明確政府或國(guó)企背景支持的項(xiàng)目包括房地產(chǎn)貸款成為各家銀行搶奪的焦點(diǎn)，實(shí)行寬松的貨幣政策不僅在擴(kuò)張信貸，還包括適度下調(diào)利率，一季度CPI、PPI的下降為利率下調(diào)騰出了空間。

4房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率高與會(huì)計(jì)核算方式有關(guān)

(1)采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(2)采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(3)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(4)采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷(xiāo)方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2008年4月，國(guó)家稅務(wù)總局了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》，在北京及其他位于省、自治區(qū)開(kāi)發(fā)的非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，在未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售取得的預(yù)售收入，要按照不低于20%的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額，按季度或月預(yù)繳企業(yè)所得稅，開(kāi)發(fā)完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。

《通知》稱(chēng)，該政策自2008年1月1日起開(kāi)始執(zhí)行。在預(yù)計(jì)利潤(rùn)率上，各省市執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不同，位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%。以北京為例，按照《通知》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商每季度或每月的預(yù)售收入中，除了要繳5.5%的營(yíng)業(yè)稅，還要先按20%預(yù)提利潤(rùn)后，再按25%預(yù)繳所得稅，這樣，總稅率達(dá)到10.5%。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商每月預(yù)售1億元，要繳1050萬(wàn)元的稅。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，融資相當(dāng)于“輸血”，預(yù)售和銷(xiāo)售收入相當(dāng)于自己“造血”，目前，從全國(guó)來(lái)講，開(kāi)發(fā)商融資受阻，預(yù)售收入也不理想，有些實(shí)力不強(qiáng)或去年瘋狂拿地的開(kāi)發(fā)商身體已經(jīng)相當(dāng)“危弱”，但還在硬撐著，如果商品房賣(mài)不出去，成本這一塊肯定不能結(jié)轉(zhuǎn)，但已售房的利潤(rùn)率高也是必然的，而財(cái)務(wù)費(fèi)用不斷的增加導(dǎo)致樓盤(pán)全部售完后，實(shí)際的利潤(rùn)率會(huì)大幅度下降。

5房地產(chǎn)業(yè)自救首先是要制定合理市場(chǎng)價(jià)格

第4篇：房地產(chǎn)金融論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；成因分析；防范策略

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.高速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)影響。改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，民間財(cái)富得到迅速積累，房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)就是人民的富有。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)近年來(lái)的GDP增長(zhǎng)率均超過(guò)10％，其中房地產(chǎn)業(yè)占有比較大的比重。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“加速原理”說(shuō)明，收入的增加能帶動(dòng)投資的增加，因此，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)事實(shí)上已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成了明顯的推動(dòng)作用。與此同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)化的步伐持續(xù)加快，均為房地產(chǎn)過(guò)熱埋下了伏筆，在這樣的背景之下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)暗暗滋生。

2.唯GDP論的政府考核機(jī)制和土地供應(yīng)壟斷導(dǎo)致土地財(cái)政推高房?jī)r(jià)。這種唯GDP的扭曲的考核體制通常會(huì)造成對(duì)GDP增長(zhǎng)的片面追求，從而導(dǎo)致投資最大化以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率最大化，所以，地方政府可能會(huì)出現(xiàn)一些投資沖動(dòng)的行為。此外，由于政府壟斷土地出讓?zhuān)芏嗟胤秸呀?jīng)將土地收入變?yōu)樽约旱摹暗诙?cái)政”，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了將二十年規(guī)劃的土地審批和建設(shè)行為集中在五年完成的現(xiàn)象，這種不計(jì)后果的擴(kuò)張行為也為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)做好了“鋪墊”。

3.不合理的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。很大一部分的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要渠道是銀行貸款，商業(yè)銀行的信貸資金幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程(土地轉(zhuǎn)讓、房屋開(kāi)發(fā)、房屋買(mǎi)賣(mài)交易)。其他融資渠道中的信托、債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式所占貸款比例很少。

4.不夠明晰的金融產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致權(quán)責(zé)利不對(duì)稱(chēng)，弱化了信貸的約束力。在金融產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的信貸資金管理中，權(quán)責(zé)利并未有機(jī)結(jié)合起來(lái)，責(zé)任與約束均不明顯，可以說(shuō)當(dāng)前的商業(yè)銀行并非真正意義上的商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)，容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

5.金融機(jī)構(gòu)缺乏完善的內(nèi)部控制制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范缺乏有效的機(jī)制。

6.企業(yè)和個(gè)人信用制度不夠健全和完善。信用信息不全面、信用等級(jí)缺少評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)在放貸前缺乏對(duì)借貸企業(yè)和個(gè)人的詳細(xì)考察，核實(shí)不到位，對(duì)其還貸能力估計(jì)不足，很容易出現(xiàn)不良貸款。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

1.改進(jìn)土地供應(yīng)制度，加快管理模式轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)監(jiān)管力度。

土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，離不開(kāi)正確完善的土地供應(yīng)管理政策，這個(gè)政策需要要適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)今，我國(guó)所儲(chǔ)備的土地制度，在很多方面效果明顯，例如，規(guī)范土地市場(chǎng)出讓秩序、增加政府土地收益、保證公益事業(yè)用地資源和用地效率等，但是它的負(fù)面影響如政府對(duì)土地供應(yīng)高度壟斷、限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、地方債務(wù)平臺(tái)壞賬風(fēng)險(xiǎn)、土地財(cái)政推高房?jī)r(jià)等，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和金融風(fēng)險(xiǎn)防范有一定的影響。為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，在條件比較成熟的時(shí)候，可以適度改革土地供應(yīng)制度，加快對(duì)土地管理模式的轉(zhuǎn)變，同時(shí)應(yīng)對(duì)土地供應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。

2.促進(jìn)融資渠道多元化，推進(jìn)房地產(chǎn)直接融資渠道建設(shè)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)是渠道較少，銀行貸款還是房地產(chǎn)資金的主要來(lái)源，我們必須要建立多元化房地產(chǎn)的融資機(jī)制，改變以銀行貸款融資為主的方式，例如，將其轉(zhuǎn)化為銀行貸款、公積金貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化、上市融資、REITS等多種融資渠道，通過(guò)構(gòu)建房地產(chǎn)多元化融資體系來(lái)降低和分散集中在銀行業(yè)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。具體需要考慮以下的幾個(gè)方面：第一，要充分地發(fā)揮房地產(chǎn)基金、信托、上市融資等直接融資渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二級(jí)市場(chǎng)的培育和發(fā)展，實(shí)施房屋抵押貸款證券化；第三，在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)適當(dāng)引進(jìn)外資；第四，擴(kuò)展住房公積金貸款方式的服務(wù)范圍，除原有個(gè)人住房貸款功能外還可涵蓋保障性住房建設(shè)開(kāi)發(fā)貸款等領(lǐng)域。

3.加強(qiáng)國(guó)家宏觀調(diào)控引導(dǎo)，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度

對(duì)于國(guó)家來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是金融市場(chǎng)穩(wěn)定的重要保證，國(guó)家有必要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)控以有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，一方面中央銀行、銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以通過(guò)定期監(jiān)督檢查引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)逐步建立完善的內(nèi)控機(jī)制、開(kāi)展有序競(jìng)爭(zhēng)；另一方面監(jiān)管機(jī)構(gòu)還須認(rèn)真對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況和發(fā)展規(guī)律進(jìn)行調(diào)查研究，通過(guò)科學(xué)詳實(shí)的調(diào)研可以提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究判斷的準(zhǔn)確性，并可逐步建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)出預(yù)報(bào)和警示。

4.完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開(kāi)展離不開(kāi)要良好法律環(huán)境的支持，隨著房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展演化，相應(yīng)法律法規(guī)也需要進(jìn)一步完善和健全。針對(duì)房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸、使用等各環(huán)節(jié)中存在的法律問(wèn)題，需要制定明確的政策、法規(guī)予以約定，以便從法律層面保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

5.建立房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用制度，健全信息傳遞機(jī)制

現(xiàn)在，我國(guó)的企業(yè)及個(gè)人信用信息不健全，信息不對(duì)稱(chēng)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，針對(duì)這種情況，建議建立全國(guó)性的房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用檔案系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)信用檔案系統(tǒng)的信息檢索，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以較為客觀地判斷借款者的信用度，從而針對(duì)不同信用等級(jí)的借款者給予不同的貸款條件，并對(duì)借款者經(jīng)營(yíng)和收入變動(dòng)以及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查以鎖定貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外，應(yīng)把各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及違法違規(guī)記錄向社會(huì)公開(kāi)，將使得有劣跡的企業(yè)在擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)、承接新業(yè)務(wù)方面受到限制，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)守法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

參考資料：

【1】唐宇宏 葛幫亮：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)及防范對(duì)策【J】當(dāng)代經(jīng)濟(jì)(下半月)2007，(05)

第5篇：房地產(chǎn)金融論文范文

    論文關(guān)鍵詞:次貸危機(jī);房地產(chǎn)市場(chǎng);金融風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)防范

    1 美國(guó)次貸危機(jī)

    2001年9?11事件后,美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅,美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退,為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)度下滑,美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續(xù)13次降息,1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮,房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國(guó)政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下,大量次級(jí)貸款人紛紛向銀行申請(qǐng)貸款,但是當(dāng)利率上升時(shí),他們又無(wú)力還貸。面對(duì)高房?jī)r(jià)和利息的收入,商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng),不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn),使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行將其賣(mài)給投行,經(jīng)過(guò)投資銀行的包裝,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,最后賣(mài)給投資者。在該過(guò)程中,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的見(jiàn)利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字,而東南亞等新興國(guó)家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來(lái)大量的美元的外匯儲(chǔ)備,再加上石油輸出國(guó)大量的美元儲(chǔ)備,都通過(guò)購(gòu)買(mǎi)美國(guó)債券,使得美元又回到了美國(guó)。這樣就給美國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性,面對(duì)有限的需求,金融機(jī)構(gòu)加劇了競(jìng)爭(zhēng),不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級(jí)別較差的借款人,在出現(xiàn)利率上升和房?jī)r(jià)下跌時(shí),導(dǎo)致違約率上升,爆發(fā)次貸危機(jī)。正如Robin Blackburn所說(shuō):“次貸危機(jī)是一個(gè)金融化的危機(jī),它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。

    2 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

    我國(guó)自1998年進(jìn)行住房體系改革,取消福利分房以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持,經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,基本形成了以銀行信貸為主,同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速,我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。

    2.1 高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

    近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快,并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲使得市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅,作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降,造成銀行信貸質(zhì)量下降,給銀行帶來(lái)巨大損失,并且持續(xù)上漲的房?jī)r(jià),會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出,這些都不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

    2.2 央行不斷加息,房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)

    面對(duì)充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對(duì)面前的CPI,還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障,但是個(gè)人按揭貸款利率上升,也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。

    2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

    我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開(kāi)發(fā)資金多來(lái)自銀行貸款。隨著我國(guó)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào),截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%,這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊,這樣就會(huì)使貸款門(mén)檻提高,一旦房地產(chǎn)商借不到錢(qián),資金鏈條斷裂,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。

    2.4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)

    銀行職員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng),為了完成放貸任務(wù)免于受罰,在審貸過(guò)程中流于形式,對(duì)存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查,審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來(lái)騙取銀行的房貸資金。由于這些申請(qǐng)人不具有還款能力,會(huì)造成銀行不良貸款率上升。

    由于商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈,為了搶占市場(chǎng)份額,一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款,但事實(shí)上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對(duì)于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國(guó)法律規(guī)定是不得拍賣(mài)的。因此住房抵押形同虛設(shè),即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。

    通過(guò)剖析美國(guó)次貸危機(jī)的成因,分析我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn),我們可以看到我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與美國(guó)次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景,如經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)虛高,逐步形成泡沫;居民購(gòu)房熱情高漲,個(gè)人按揭貸款增速加快;房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。

    3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

    美國(guó)次貸危機(jī)無(wú)疑對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范起到了啟示作用,針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)采取多種措施穩(wěn)定房?jī)r(jià),保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也要采取措施積極防御。根據(jù)美國(guó)次貸危機(jī)經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)國(guó)情,可以從以下幾個(gè)方面來(lái)努力化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

    3.1 加快資產(chǎn)證券化的進(jìn)程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

    當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,資金多來(lái)源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),一旦房市出現(xiàn)問(wèn)題,銀行的不良貸款會(huì)增加,影響到銀行的經(jīng)營(yíng)。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來(lái)分擔(dān)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)。

    雖然說(shuō),住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)資本市場(chǎng)分散到投資者身上,增加銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性,但是從 2005年中國(guó)建設(shè)銀行推出的個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來(lái)看,由于市場(chǎng)規(guī)模小,無(wú)法滿足市場(chǎng)需求,收效甚微,企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來(lái)多次上調(diào)準(zhǔn)備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險(xiǎn)。另一方面,盡管面對(duì)利潤(rùn)的誘惑,很多企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多,在股市融資數(shù)量有限,因此加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程是必需的。針對(duì)目前我國(guó)銀行在資產(chǎn)證券化過(guò)程中存在的問(wèn)題,結(jié)合國(guó)情有步驟、有計(jì)劃地推進(jìn),并且國(guó)家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實(shí)施,銀行最終實(shí)現(xiàn)個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,引進(jìn)外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道,分散銀行風(fēng)險(xiǎn)的目的。

    住房貸款證券化可以分散銀行風(fēng)險(xiǎn),但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機(jī)的成因之一。盡管我國(guó)的金融創(chuàng)新剛起步,但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ),使用優(yōu)質(zhì)資金進(jìn)行創(chuàng)新,并且增加風(fēng)險(xiǎn)透明度,以此來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。

    3.2 完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度

    由于信息不對(duì)稱(chēng)等原因的存在,商業(yè)銀行不能夠完全了解個(gè)人和企業(yè)的信用信息。雖然說(shuō)我國(guó)自2006年已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)行全國(guó)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù),里面也涵蓋了大量的個(gè)人和企業(yè)的信貸信息,但是也存在不少問(wèn)題,比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機(jī)制等,這些都會(huì)給銀行帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。這就需要健全信用體系,通過(guò)完善信用體系,可以幫助信貸人員對(duì)申請(qǐng)人情況進(jìn)行判斷,有效防范道德風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而提高貸款質(zhì)量。

    3.3 銀行提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力,加強(qiáng)管理

    房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押,商業(yè)銀行一旦無(wú)法收回,就將房產(chǎn)拍賣(mài),但這是消極的回避風(fēng)險(xiǎn)的方法。其實(shí)商業(yè)銀行不能將事后補(bǔ)救作為防范風(fēng)險(xiǎn)措施,應(yīng)當(dāng)注重事前的審查,銀行必須對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴(yán)格遵循銀監(jiān)會(huì)關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標(biāo)準(zhǔn),及時(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況,保證對(duì)貸款投向作出及時(shí)調(diào)整。并且要定期對(duì)信貸人員進(jìn)行培訓(xùn)以提高其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德,也可以對(duì)其經(jīng)手的貸款申請(qǐng)進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定以控制信用風(fēng)險(xiǎn)。

第6篇：房地產(chǎn)金融論文范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金 房地產(chǎn)融資渠道 必要性 可行性

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要以銀行信貸為主，大約70%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資，以及基金融資等所占比例較小。在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)新增貸款在我國(guó)商業(yè)銀行新增貸款規(guī)模中的比重將快速上升，會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生很大壓力。另一方面，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)滑落時(shí)，房地產(chǎn)的資產(chǎn)質(zhì)量便會(huì)惡化，導(dǎo)致銀行的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升。因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金可以為房地產(chǎn)業(yè)提供銀行外的一個(gè)融資方式，有助于降低因過(guò)分依賴銀行而帶來(lái)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的界定

所謂房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，是指通過(guò)發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，基金資本主要投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的企業(yè)或項(xiàng)目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金投資組織或基金形態(tài)。

我們認(rèn)為:房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金主要是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中未上市的企業(yè)直接進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金實(shí)質(zhì)上是由不確定多數(shù)投資者出資設(shè)立房地產(chǎn)基金組織，委托房地產(chǎn)基金管理人管理和運(yùn)用基金資產(chǎn)，委托房地產(chǎn)基金托管人托管基金資產(chǎn)，投資收益按投資者的出資股份共享，投資風(fēng)險(xiǎn)由投資者共擔(dān)。

二、當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的幾點(diǎn)誤區(qū)

在清楚地理解房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的內(nèi)涵時(shí)，必須對(duì)當(dāng)前社會(huì)上存在的對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)有所了解和辨別:

一種誤區(qū)認(rèn)為，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是變相的集資行為。在發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金時(shí)，一些行業(yè)部門(mén)和地區(qū)片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的社會(huì)籌資功能，而忽視房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的投資功能的規(guī)范化運(yùn)作，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的運(yùn)作成功與否關(guān)鍵在于其投資運(yùn)作規(guī)范化和良性循環(huán)、可持續(xù)發(fā)展。如何正確把握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的運(yùn)作，要按照市場(chǎng)化原則，正確處理好投資收益性、安全性與流動(dòng)性關(guān)系，借鑒國(guó)外房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和一整套比較成熟科學(xué)的運(yùn)作機(jī)制，按照市場(chǎng)規(guī)律規(guī)范化發(fā)展，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展成為社會(huì)投資者的有效投資工具。

另一種誤區(qū)認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是一種新的行政審批式的投資工具。發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金作為一種新的商業(yè)性投資主體，必須對(duì)基金的投資者負(fù)責(zé)，遵循市場(chǎng)規(guī)律原則進(jìn)行運(yùn)作。即使是政府作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的投資者，也必須遵循基金運(yùn)作的規(guī)則，只能通過(guò)基金管理人，通過(guò)法定的治理結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金行為。政府可通過(guò)以間接方式進(jìn)行宏觀調(diào)控，通過(guò)財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)政策和宏觀規(guī)劃引導(dǎo)各類(lèi)社會(huì)資金的投向，以經(jīng)濟(jì)利益和行業(yè)規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的投資行為。因此發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，是一種金融創(chuàng)新，而不是依附于行政審批的投資工具。

三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的必要性

1.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的股權(quán)投資和其他融資服務(wù)有利于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化操作。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金具有分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)的基金特性，不會(huì)對(duì)一個(gè)企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。

3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。同時(shí)，在基金支持下還可以通過(guò)兼并、收購(gòu)等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

四、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的可行性

1.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求很大，現(xiàn)實(shí)發(fā)展很快。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，在這個(gè)階段，城鎮(zhèn)化、城市化水平提高，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，潛在的住房需求和居民支付能力提高，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)長(zhǎng)期向好的局面。根據(jù)有關(guān)方面預(yù)測(cè)：2010 年我國(guó)城市化水平將達(dá)到45％左右，城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3億左右，比2000年凈增1.7 億。扣除城市區(qū)域范圍擴(kuò)大的因素，按 1.2億新增人口需求住房計(jì)算，人均建筑面積25平方米，要新建住宅30億平方米，考慮每年有1億平方米的折舊更新，還要增加10億平方米的住宅，10年共需新建住宅約61億平方米。

就住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)也將帶來(lái)巨大的潛在需求。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，恩格爾系數(shù)與住宅消費(fèi)支出比重成反向變動(dòng)，一般情況下，恩格爾系數(shù)下降至0.4～0.5之間，住宅消費(fèi)比重增加 18％左右。目前我國(guó)的恩格爾系數(shù)從1998 年的 44.1％ 已經(jīng)下降到2005年的33.5％，這說(shuō)明居民消費(fèi)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向教育、住宅等方面。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)將大幅度提高居民住宅消費(fèi)的比例，增加住宅消費(fèi)總量。

2.房地產(chǎn)金融體系基本建立。我國(guó)房地產(chǎn)金融目前仍主要以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資等多種形式并存的融資格局已經(jīng)形成，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展創(chuàng)造了條件，奠定了基礎(chǔ)。

(1)銀行信貸是房地產(chǎn)金融的主渠道。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程及其資金鏈來(lái)看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。

(2)股權(quán)融資在我國(guó)房地產(chǎn)金融中占一定的比重。目前中國(guó)擁有3萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，其中，2005年證券統(tǒng)計(jì)上公布的房地產(chǎn)業(yè)上市公司有42家，2005年房地產(chǎn)上市公司的總發(fā)行量4000萬(wàn)股，籌資總額33200萬(wàn)元，如果考慮到其他上市企業(yè)通過(guò)證券融資后將資金投向房地產(chǎn)業(yè)，則上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來(lái)源中的占比會(huì)有所擴(kuò)大。

五、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的規(guī)劃與構(gòu)想

綜上所述，在我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金不僅是必要的，而且是可行的，目前推出的條件已初步具備。結(jié)合國(guó)外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展中的成功經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為：發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金建議采取先試點(diǎn)，后推廣，穩(wěn)步推進(jìn)的總體思路。其規(guī)劃構(gòu)想如下:

1.國(guó)家主管部門(mén)應(yīng)積極制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展規(guī)劃和年度發(fā)行計(jì)劃，集中審批權(quán)，防止固定資產(chǎn)投資膨脹，通過(guò)制定頒布《房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，明確投資政策、投資方向、投資目標(biāo)和投資規(guī)定，加強(qiáng)監(jiān)管，防止各地各部門(mén)干預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的正常運(yùn)作。

2.先選擇在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟、市場(chǎng)環(huán)境較好的城市如北京、上海、深圳等地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)作，發(fā)起數(shù)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，同時(shí)組建相應(yīng)的投資基金管理公司。

3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的規(guī)模要相對(duì)比證券投資基金大，單個(gè)產(chǎn)業(yè)投資基金的規(guī)模不得低于十億人民幣，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，單個(gè)投資項(xiàng)目的規(guī)模相對(duì)較大，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金參與單個(gè)項(xiàng)目的投資比例盡管較小，按一般規(guī)定最高不得超過(guò)項(xiàng)目投資的15%，同時(shí)也不得超過(guò)基金總額的15%，其投資額一般也需要幾百萬(wàn)乃至上千萬(wàn)。如果規(guī)模過(guò)小，不符合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)的要求，同時(shí)如果上市后，也容易引起市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)炒作。

4.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)行方式應(yīng)采取公募與私募相結(jié)合，以公募為主的方式。盡管美國(guó)等國(guó)家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金采取私募方式，且規(guī)定人數(shù)不超過(guò)100人，這是由該國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平所決定的。由于我國(guó)國(guó)情不同，財(cái)政、企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算軟約束，現(xiàn)代企業(yè)制度還未普遍建立起來(lái)，采取向機(jī)構(gòu)投資者私募房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的方式，不利于試點(diǎn)，達(dá)不到建立一種完整的投資基金管理體制的目標(biāo)。

5.在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金初步試點(diǎn)成功后，選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)，引入國(guó)外房地產(chǎn)投資基金或組建中外合作(合資)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，這樣既可以引進(jìn)資金，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又可以將產(chǎn)業(yè)投資基金的金融風(fēng)險(xiǎn)向國(guó)際分散。同時(shí)也可以學(xué)習(xí)國(guó)外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)與實(shí)際操作技術(shù)，為培養(yǎng)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金管理專(zhuān)業(yè)人才創(chuàng)造條件。

參考文獻(xiàn):

[1]王洪衛(wèi):中國(guó)房地產(chǎn)證券化運(yùn)行機(jī)制研究[J].上海:上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005年

第7篇：房地產(chǎn)金融論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；金融市場(chǎng)

1 引言

自從1998年住房制度改革后，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)消費(fèi)需要量因此而獲得巨大的釋放，由此房地產(chǎn)市場(chǎng)也由于住房的市場(chǎng)化而日益繁榮，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不斷為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)動(dòng)力。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)每年以超過(guò)7%的速度增長(zhǎng)，而與此同時(shí)，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售額每年以超過(guò)20%的速度增長(zhǎng)[1]。作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展不僅僅關(guān)系到人們的日常生活，更影響著國(guó)家的財(cái)政收入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的繁榮在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也帶動(dòng)了金融市場(chǎng)的活躍。由于住房制度的變革，金融業(yè)越來(lái)越多的參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款開(kāi)發(fā)，到消費(fèi)者的抵押貸款進(jìn)行商品房消費(fèi)。銀行參與的程度在不斷的提高，金融市場(chǎng)在各個(gè)環(huán)節(jié)影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行與發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良發(fā)展所引起的金融危機(jī)的實(shí)例也提醒我們要深刻的認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系程度。以避免對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不良影響。

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與金融市場(chǎng)的發(fā)展及二者相互作用對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其著舉足輕重的作用。目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)中普遍存在如下問(wèn)題：金融支持過(guò)度導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化；房地產(chǎn)金融融資渠道單一誘發(fā)潛在金融危機(jī)；房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定加大國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)等。因而我們不得不深入的思考，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是否存在著導(dǎo)致金融危機(jī)的因素？如何看待房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)？如何正確處理房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系？要處理這些問(wèn)題，就要科學(xué)、合理的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系。

因此，本文將從房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系角度出發(fā)。通過(guò)以沈陽(yáng)為例，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證分析，用回歸分析法來(lái)分析定量的分析兩者之間的相關(guān)關(guān)系程度，在以上分析的基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的關(guān)系和發(fā)展規(guī)律，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)發(fā)展中存在的問(wèn)題提供一些實(shí)證支持。

2 研究的設(shè)計(jì)

2.1 樣本區(qū)域選擇的依據(jù)

本文選擇的模型區(qū)域?yàn)檫|寧省沈陽(yáng)市。主要原因有以下幾個(gè)方面：

第一、遼寧省是東北三省中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的省份，目前，東北地區(qū)是國(guó)家重點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展地區(qū)。而沈陽(yáng)市作為遼寧省重要的城市，其城市發(fā)展在遼寧省甚至在東北省具有典型性，對(duì)沈陽(yáng)市的研究對(duì)遼寧省以及東北地區(qū)其他城市的相關(guān)研究起到代表性作用。

第二、沈陽(yáng)市近幾年在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展在遼寧省具有經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍地位。近年來(lái)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的發(fā)展迅猛，具備了對(duì)二者市場(chǎng)進(jìn)行研究的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)對(duì)二者未來(lái)的協(xié)調(diào)發(fā)展起到指導(dǎo)作用。

第三、沈陽(yáng)市是老重工業(yè)基地，而近年來(lái)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的異軍突起，使得二者的經(jīng)濟(jì)地位也日益凸顯。在面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期的時(shí)代大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)整個(gè)城市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)格局的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。因此，對(duì)于如何認(rèn)清與協(xié)調(diào)房地市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系研究對(duì)規(guī)避金融危機(jī)以及對(duì)沈陽(yáng)市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)格局規(guī)劃具有現(xiàn)實(shí)意義。

2.2 指標(biāo)選取依據(jù)

如何來(lái)選取指標(biāo)來(lái)代表房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)研究的成敗起著決定性作用。本文對(duì)指標(biāo)選取的依據(jù)主要遵循以下原則：

第一、定義性原則。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的功能定義來(lái)選定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)商品交換、交易以及一切流通關(guān)系的總和。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，可選用交易額、銷(xiāo)售額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。金融市場(chǎng),是實(shí)現(xiàn)貨幣資金借貸、辦理各種票據(jù)和有價(jià)證券買(mǎi)賣(mài),資金供給者和需求者融通資金的場(chǎng)所或過(guò)程。根據(jù)金融市場(chǎng)的定義，可選用貸款額、證券交易額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

第二、典型性原則。參考其他眾多相似研究文獻(xiàn)中所運(yùn)用的指標(biāo)，對(duì)其進(jìn)行歸納選取。如《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的實(shí)證分析》選取我國(guó)商品房的交易額來(lái)表征房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，選取金融資產(chǎn)總量、貨幣資產(chǎn)數(shù)量（即包括現(xiàn)金和存款）、非貨幣資產(chǎn)數(shù)量（即包括股票有價(jià)證券）來(lái)表征金融市場(chǎng)的發(fā)展。李陽(yáng)（2006）和皮舜（2004）均選取我國(guó)商品房的交易額和金融

機(jī)構(gòu)貸款額作為各自市場(chǎng)的表征指標(biāo)[2]-[3]。

第三、可行性原則。通過(guò)查詢《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒》，筆者發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)市證券交易額記錄年份僅由2003年開(kāi)始，2003年之前的數(shù)據(jù)無(wú)法快速、準(zhǔn)確的收集，因此將代表金融市場(chǎng)發(fā)展的證券交易額這個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排除。無(wú)沈陽(yáng)市商品房交易額經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，但有沈陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售額經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可代替[4]-[5]。

根據(jù)上述原則，本文選擇沈陽(yáng)市商品房實(shí)際銷(xiāo)售額作為表征房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，記為銷(xiāo)售總額。選擇沈陽(yáng)市金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計(jì)作為表征金融市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo),記為貸款合計(jì)。

2.3 數(shù)據(jù)來(lái)源說(shuō)明

在基于以沈陽(yáng)市為例的房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的研究中，有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)的數(shù)據(jù)來(lái)源主要由以下查詢獲得：通過(guò)查閱《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒》總共獲得了沈陽(yáng)市2003-2009年相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)14個(gè)，經(jīng)過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的仔細(xì)檢查與核對(duì)，確保了指標(biāo)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。具體數(shù)值見(jiàn)表2-1。

2.4 模型選取依據(jù)

根據(jù)上述表2-1所收集的數(shù)據(jù)，以貸款合計(jì)為橫軸，以銷(xiāo)售總額為縱軸，借助專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件spss在平面直角坐標(biāo)系中把2003-2009年的數(shù)據(jù)表示出來(lái)，得到散點(diǎn)圖2-1。

圖2-1 2003-2009年沈陽(yáng)市商品房實(shí)際銷(xiāo)售額和金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計(jì)散點(diǎn)圖

從圖2-1中可以看出，表示每年商品房實(shí)際銷(xiāo)售額和金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計(jì)的點(diǎn)基本上呈遞增趨勢(shì)，說(shuō)明二者之間可能存在著一種相關(guān)關(guān)系。通過(guò)觀察散點(diǎn)圖的分布形態(tài)，可以明顯看出其分布偏離線性模型，因此排除選用線性模型對(duì)變量指標(biāo)進(jìn)行擬合。其次，可以觀察得到其變量的走向接近于曲線型的非線性模型。因此將選用非線性模型進(jìn)行擬合。但這種描述只是直觀上的判斷，只是從變量散點(diǎn)的形態(tài)上做出的大致性描述，并不能科學(xué)的反應(yīng)變量之間關(guān)系的密切程度。因此在下面的論證中，本文借助專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件spss軟件來(lái)對(duì)兩個(gè)變量之間的相關(guān)系數(shù)進(jìn)行具體的計(jì)算。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)相關(guān)關(guān)系的實(shí)證研究

3.1 相關(guān)分析

運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件spss計(jì)算出銷(xiāo)售總額和貸款合計(jì)之間的相關(guān)關(guān)系，得到輸出結(jié)果如表2-2。

根據(jù)上表的數(shù)據(jù)可以得出：pearson相關(guān)系數(shù)為0.821，p=0.024<5%，應(yīng)該拒絕原假設(shè)，即總體中這兩個(gè)變量的相關(guān)系數(shù)為零的假設(shè)。所以可以認(rèn)為，銷(xiāo)售總額與貸款合計(jì)呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。在回過(guò)頭來(lái)對(duì)二者變量的散點(diǎn)圖進(jìn)行觀察（圖2-1），就較容易理解這一結(jié)果，散點(diǎn)圖上的變量基本上在呈現(xiàn)遞增的趨勢(shì)。因而這兩個(gè)變量基本存在正相關(guān)關(guān)系。同時(shí)，表4中兩個(gè)變量之間的雙衛(wèi)檢驗(yàn)概率值為0.024，小于5%，即表示出二者之間的相關(guān)程度也是較為顯著的。

3.2 回歸分析

通過(guò)上述的相關(guān)分析，我們計(jì)算出銷(xiāo)售總額與金融貸款之間的相關(guān)系數(shù)為0.821，同時(shí)觀察散點(diǎn)圖，發(fā)現(xiàn)變量基本上呈現(xiàn)曲線型遞增的趨勢(shì)。因此筆者就想二者之間可能存在著一種非線性關(guān)系，是否可以用一條曲線來(lái)擬合，所以在下面的分析中仍借助spss統(tǒng)計(jì)軟件，以貸款合計(jì)為自變量，以銷(xiāo)售總額為因變量，進(jìn)行回歸分析。得到輸出結(jié)果如表2-3，表2-4和表2-5。

模型摘要（model summary）：表示相關(guān)系數(shù)(r)=0.891，判定系數(shù)(r square，r2)=0.793，調(diào)整后判定系數(shù)(adjusted r square)=0.752。由此可得出該模型的擬合度高達(dá)75.2%，即運(yùn)用該曲線模型，自變量x(貸款合計(jì))可以解釋因變量y(銷(xiāo)售總額)變化的75.2%。因此通過(guò)擬和度數(shù)值證明該模型是可行的。

方差分析(anova)：表示回歸的均方差(regression mean square)=3.591，剩余的均方差(residual mean square)=0.187，f=19.213，p=0.007。其中重要的數(shù)據(jù)分析為f值所對(duì)應(yīng)的p值的大小。由于p=0.007<1%,近似于p=0,所以可認(rèn)拒絕原假設(shè)，即變量x和y之間曲線相關(guān)關(guān)系顯著。

回歸分析系數(shù)分析(coefficients)：表示常數(shù)項(xiàng) (constant)= 3.132e-5、回歸系數(shù)(b)=1，回歸系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差(std. error)=0，標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)(beta)=0.410， t檢驗(yàn)的t值=2.426e7，p=0.000。其中重要的數(shù)據(jù)分析為自變量x(貸款合計(jì))的t值所對(duì)應(yīng)的p值的大小。由于p=0,所以可認(rèn)為回歸系數(shù)有顯著意義，即x的變化可引起y的變化，且變化顯著。

圖2-2貸款合計(jì)與銷(xiāo)售總額擬合曲線圖

根據(jù)上述數(shù)據(jù)分析可運(yùn)用spss進(jìn)行曲線回歸分析得到曲線擬合圖2-2

。

3.3 研究結(jié)果

通過(guò)實(shí)證分析，我們發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)系具有顯著影響性。從具體系數(shù)上看，銷(xiāo)售總額與貸款合計(jì)與類(lèi)指數(shù)曲線擬合度達(dá)75.2%，銷(xiāo)售總額變動(dòng)的75.2%可運(yùn)用曲線的自變量的變動(dòng)解釋?zhuān)籪檢驗(yàn)與t檢驗(yàn)的數(shù)據(jù)同樣表明無(wú)論是從整個(gè)模型方程的角度，還是從自變量的角度，都是高度顯著的。從模型擬合圖斜率角度來(lái)看，由于其圖形斜率大于零且呈遞增性，即曲線的凹凸性為凹，因此因變量會(huì)隨著自變量等單位的增加而呈現(xiàn)出加速上升，即隨著自變量的增加，因變量的上升速度要快于自變量的上升速度。通過(guò)基于沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)2003-2009年的數(shù)據(jù)實(shí)證分析，我們看到代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售總額與代表金融市場(chǎng)的貸款合計(jì)隨著時(shí)間的發(fā)展呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，并且該趨勢(shì)符合類(lèi)似指數(shù)曲線的波動(dòng)走向。這表明即使金融機(jī)構(gòu)貸款變動(dòng)幅度較小，其變動(dòng)也對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售造成巨大的波動(dòng)。從指標(biāo)的代表的市場(chǎng)角度出發(fā)，不僅直接表明房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)之間存在關(guān)系且呈現(xiàn)強(qiáng)顯著相關(guān)，而且從側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融市場(chǎng)的強(qiáng)烈依賴性。證實(shí)了第一部分的理論研究結(jié)論。

4 結(jié)論與建議

本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的實(shí)證分析。揭示出房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)具有一定程度上的相關(guān)性。這是因?yàn)椋康禺a(chǎn)市成是資金密集型市場(chǎng)，交易額巨大，因而不論是房地產(chǎn)的直接使用者還是經(jīng)營(yíng)者都是難以承擔(dān)的，因此都需要銀行等金融主體參與的金融市場(chǎng)給予資金融通，才能順利完成交易。另一方面，由于房地產(chǎn)具有保值性、增值性等特點(diǎn)，使得金融市場(chǎng)特別青睞房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別愿意以房地產(chǎn)金融資產(chǎn)作為資產(chǎn)組合的重要構(gòu)成部分。因此可見(jiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)在某種程度上是“一體”的。為了降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)在未來(lái)的協(xié)調(diào)發(fā)展，針對(duì)本文所得到的房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系結(jié)論提出如下建議：

第一、積極鼓勵(lì)監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)貸款。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的類(lèi)指數(shù)曲線關(guān)系，使得金融機(jī)構(gòu)貸款變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響，因此，在面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)日益膨脹的背景下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控要究其根源性主要因素，加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款批準(zhǔn)的審核力度，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的信貸管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問(wèn)題，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范和管理，完善個(gè)人征信管理體制，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和信息披露制度等[6]。通過(guò)調(diào)控金融機(jī)構(gòu)相關(guān)貸款來(lái)有效的指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

第二、發(fā)展房地產(chǎn)融資渠道多元化。由于目前的房地產(chǎn)金融融資主要依賴于銀行體系，而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，這樣無(wú)形中將房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)甚至導(dǎo)致金融危機(jī)。應(yīng)該加強(qiáng)多元化的融資渠道，發(fā)展資金、證券等要素市場(chǎng)。

第三、建立住房抵押貸款次級(jí)市場(chǎng)促進(jìn)住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將住房抵押貸款直接轉(zhuǎn)化為股票、債券、投資基金等證券形態(tài)，是資產(chǎn)證券化的一種形式。其主要功能在于通過(guò)證券形式將房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)，積聚社會(huì)閑散資金，促進(jìn)個(gè)人儲(chǔ)蓄向房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化，并有助于提高銀行長(zhǎng)期信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，建立起不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的次級(jí)市場(chǎng)。對(duì)于放貸金融機(jī)構(gòu)而言，房地產(chǎn)抵押貸款證券化能有效降低放貸風(fēng)險(xiǎn)和拓寬房地產(chǎn)資金來(lái)源，有效地把貸款風(fēng)險(xiǎn)向證券市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，把風(fēng)險(xiǎn)分散給廣大投資者。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，房貸證券化為其提供新的投資工具，因房貸信用程度較高，投資者風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小，可謂是一種風(fēng)險(xiǎn)小、收益高的新型投資方式。

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第8篇：房地產(chǎn)金融論文范文

隨著我國(guó)住房制度改革的深入發(fā)展，住房市場(chǎng)供需失衡問(wèn)題受到經(jīng)濟(jì)學(xué)界的廣泛關(guān)注。筆者認(rèn)為，解決這一問(wèn)題，除了把房?jī)r(jià)降到一個(gè)合理水平外（包括經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、以及降低有關(guān)的政府稅費(fèi)等），還應(yīng)大力發(fā)展房地產(chǎn)金融，建立和完善我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)，尤其是住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。而住房抵押貸款證券化正是建立與形成住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的重要環(huán)節(jié)。

一、目前住房抵押貸款市場(chǎng)的局限性分析

一個(gè)完整的住房抵押貸款市場(chǎng)包括住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)即按揭貸款市場(chǎng)，是指購(gòu)房者（按揭人）以房產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，銀行對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格審查后發(fā)放貸款的市場(chǎng)；住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是指金融機(jī)構(gòu)將住房貸款轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行抵押貸款證券的市場(chǎng)。

抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)涉及到銀行的安全性、盈利性和流動(dòng)性。一是銀行貸給按揭人的資金是銀行對(duì)儲(chǔ)蓄者的負(fù)債。儲(chǔ)蓄期限一般較短，而按揭貸款的還款期限較長(zhǎng)，銀行長(zhǎng)期資產(chǎn)與短期負(fù)債不匹配，就不能化解未來(lái)不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；二是資產(chǎn)的流動(dòng)性和期限呈反方向變動(dòng)，期限越長(zhǎng)，流動(dòng)性越低，住房抵押貸款本身的特性決定了其流動(dòng)性較差，因此目前各銀行都嚴(yán)格限制貸款期限；三是風(fēng)險(xiǎn)大，由于按揭貸款是期限很長(zhǎng)的債權(quán)資產(chǎn)，銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)就很大；另外，當(dāng)客戶因某種原因失去償還能力或者認(rèn)為違約產(chǎn)生的利益超過(guò)違約所產(chǎn)生的損失時(shí)，就會(huì)發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)。由于上述原因，銀行開(kāi)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的積極性不高。這也是目前銀行普遍“惜貸”的一個(gè)重要成因。鑒于此，為提高銀行的積極性，可參照發(fā)達(dá)國(guó)家的作法，努力推動(dòng)住房抵押貸款證券化，發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。

住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)可以分為證券化市場(chǎng)和非證券化市場(chǎng)兩部分。住房抵押貸款證券化即抵押債權(quán)證券化，是房地產(chǎn)證券化的一種，它是指住房抵押貸款機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押債權(quán)匯集重組為抵押組群，經(jīng)過(guò)政府機(jī)構(gòu)或私人機(jī)構(gòu)的擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程，由此而形成的資金流通市場(chǎng)，稱(chēng)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。非證券化市場(chǎng)是指由投資者直接買(mǎi)斷住房抵押貸款，從而實(shí)現(xiàn)相關(guān)債權(quán)主體的直接轉(zhuǎn)換。

二、住房抵押貸款證券化的效應(yīng)分析

住房抵押貸款證券化實(shí)際上等于把不能分割的房地產(chǎn)變成可分割的財(cái)產(chǎn)，把不可移動(dòng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通轉(zhuǎn)讓的有價(jià)證券。這一方面為一般投資者提供了共享房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)收益的機(jī)會(huì)，另一方面通過(guò)把社會(huì)短期貨幣資金轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期穩(wěn)定的資本金，也有利于社會(huì)的投資渠道、以及住房抵押貸款的運(yùn)作和退出。作為一種融資工具，其作用具體表現(xiàn)為下述幾方面：

1、抵押貸款證券化可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

以住房抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押證券后，原來(lái)集中在銀行的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場(chǎng)上很多投資人持有的抵押債券，這樣就使房屋抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)分散。而且，由于抵押證券是以一組抵押貸款的投資組合為抵押，個(gè)別違約風(fēng)險(xiǎn)被分散，投資的有效收益能夠得到更大的保障。

2、提高了資產(chǎn)的流動(dòng)性，解決了銀行抵押貸款“短期負(fù)債支持長(zhǎng)期資產(chǎn)”的流動(dòng)性難題

由于房屋抵押貸款的期限最長(zhǎng)可達(dá)30年，對(duì)發(fā)放抵押貸款的銀行來(lái)說(shuō)，信貸資產(chǎn)回收周期很長(zhǎng)，而通常銀行吸收存款負(fù)債最長(zhǎng)僅5年(實(shí)際上居民存款以活期或1年期為主)，二者資產(chǎn)負(fù)債的期限不匹配，增加了銀行經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)和管理的難度。通過(guò)證券化，銀行及時(shí)把長(zhǎng)期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場(chǎng)拋售兌現(xiàn)、或自己持有變現(xiàn)能力很強(qiáng)的抵押證券，就可解決銀行面臨的流動(dòng)性約束。另外房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化，通過(guò)抵押二級(jí)市場(chǎng)打破抵押資金的地域限制，使得抵押資金得以在全國(guó)范圍內(nèi)流動(dòng)，平衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡而引起的抵押貸款利率的高低不平，使之平均化和市場(chǎng)化。

3、抵押貸款證券化對(duì)刺激抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的積極作用

對(duì)抵押貸款借款人來(lái)講，由于抵押貸款證券化，拓寬了抵押貸款發(fā)放的資金來(lái)源，增強(qiáng)了抵押貸款的流動(dòng)性，分散了抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，使金融機(jī)構(gòu)可以延長(zhǎng)抵押貸款的時(shí)間，擴(kuò)大抵押貸款的范圍，發(fā)放更多住房抵押貸款，從而滿足市場(chǎng)購(gòu)房者融通資金的需要。這樣對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，不會(huì)因?yàn)榻杩钯Y金短缺的瓶頸抑制而推遲購(gòu)房意愿；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也將有更多機(jī)會(huì)出售他們已建成和即將建成的樓盤(pán)，由此形成的良性循環(huán)將有利于激活抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)、緩解房地產(chǎn)的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社會(huì)總需求的增長(zhǎng)等。

三、住房抵押貸款證券化的建議

近些年來(lái)，我國(guó)在房地產(chǎn)證券化方面進(jìn)行了一系列的探索和實(shí)踐，取得了一些可喜成就，為推行住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了有利條件。其中包括：1、我國(guó)資本市場(chǎng)的初步形成和證券交易所的創(chuàng)立為推行住房貸款證券化創(chuàng)造了必要條件。2、我國(guó)已建立了一些房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，如一些專(zhuān)業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部和住房?jī)?chǔ)蓄銀行等，為抵押貸款證券化提供了機(jī)構(gòu)上的保證3、大批房地產(chǎn)與證券評(píng)估機(jī)構(gòu)的建立，為抵押貸款證券化提供了必要的中介保障等。但是另一方面應(yīng)該看到，我國(guó)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)尚處于萌芽階段、屬于新生事物，要實(shí)現(xiàn)這一金融工具的創(chuàng)新，就要吸收發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)有關(guān)管理部門(mén)的推動(dòng)和扶持，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，從以下幾個(gè)方面入手：

1、培育抵押貸款證券化市場(chǎng)

要發(fā)行抵押貸款證券必須建立完善的、流動(dòng)性較強(qiáng)的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。包括：1、制定相應(yīng)的法律法規(guī)。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動(dòng)，其效應(yīng)才能真正得以發(fā)揮。目前，我國(guó)證券化方面的法制建設(shè)還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關(guān)管理部門(mén)面臨著建立和完善有關(guān)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)法律、法規(guī)的任務(wù)。2、深化金融改革。在國(guó)有銀行商業(yè)化的同時(shí)，應(yīng)大力發(fā)展人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)，建立多元化的投資融資機(jī)構(gòu)，推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)換，擴(kuò)大住房信貸資金來(lái)源。3、開(kāi)發(fā)新的貸款種類(lèi)。目前我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴(yán)格，這嚴(yán)重制約了住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。針對(duì)這一情況，我們應(yīng)學(xué)習(xí)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，吸收一些適合國(guó)情的貸款形式，如分級(jí)償還抵押貸款、可調(diào)整價(jià)格抵押貸款等，從而推動(dòng)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

2、建立完善的抵押市場(chǎng)擔(dān)保體系

開(kāi)展住房抵押證券化必須解決好兩個(gè)問(wèn)題：1、在龐大的住房抵押貸款市場(chǎng)中，建立起健康有序的信用關(guān)系和信用體系，提高貸款者和抵押品的信用等級(jí)和信用條件，增強(qiáng)抵押貸款的清償能力，減少銀行機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。2、在流動(dòng)的抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)中，增強(qiáng)抵押證券的安全性和清償能力，提高證券發(fā)起機(jī)構(gòu)和證券抵押品的抵押信用和抵押證券的交易信用，加強(qiáng)對(duì)抵押貸款證券化后的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范。由此可見(jiàn)整個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)必須有完善的抵押擔(dān)保體系的支持。因此，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的證券化擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為抵押證券提供信用支持和擔(dān)保，對(duì)整個(gè)住房抵押貸款證券化體系而言，是十分重要的。借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，在推行住房抵押貸款證券化的初始階段，應(yīng)由政府出面提供擔(dān)保，這樣可以提高住房抵押貸款和抵押證券的信譽(yù)，為實(shí)行住房抵押貸證券化打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3、加快抵押貸款證券化運(yùn)行所需的中介機(jī)構(gòu)的建立

包括：1、建立住房抵押貸款公司。它的職能主要是買(mǎi)進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款所有權(quán)和房產(chǎn)抵押權(quán)，組成抵押貸款組，經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理、信用評(píng)級(jí)及抵押貸款擔(dān)保公司擔(dān)保增級(jí)后，發(fā)行抵押貸款證券，從最終投資者處取得銷(xiāo)售抵押貸款證券的資金。2、培育抵押債券的認(rèn)購(gòu)承銷(xiāo)者。其職能是代替?zhèn)l(fā)行者銷(xiāo)售債券。認(rèn)購(gòu)承銷(xiāo)者可分包銷(xiāo)和代銷(xiāo)兩種。包銷(xiāo)商要承擔(dān)發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)，即在債券未售完時(shí)包銷(xiāo)商要購(gòu)買(mǎi)剩余債券

四、住房抵押貸款的證券化途徑

第9篇：房地產(chǎn)金融論文范文

【關(guān)鍵詞】REITs（房地產(chǎn)投資信托） 公租房融資創(chuàng)新對(duì)策建議

一、引言

公租房制度推行以來(lái)，資金的籌集始終是各地方政府的一大難題。目前，建設(shè)公租房的融資方式主要有兩種：一是地方政府的資金投入或補(bǔ)貼。二是市場(chǎng)化融資。較為單一的融資方式，一方面使部分財(cái)政實(shí)力較為薄弱的政府更加心有余而力不足，另一方面，公租房的保障性決定了其投資回報(bào)低，難以通過(guò)傳統(tǒng)的市場(chǎng)化融資渠道籌到資金。因此，地方政府亟須拓寬融資渠道、創(chuàng)新融資方式以保證公租房建設(shè)的長(zhǎng)久可持續(xù)發(fā)展。2010年5月，央行曾將《銀行間市場(chǎng)房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》及各地試點(diǎn)項(xiàng)目的基本情況上報(bào)國(guó)務(wù)院，國(guó)務(wù)院則要求央行就REITs試點(diǎn)能否以及怎樣支持保障性住房建設(shè)補(bǔ)充材料。而后，原REITs試點(diǎn)的方案全部改為支持保障性住房。然而，最近一次方案的批復(fù)仍是懸而未決，REITs在中國(guó)的推行又一次面臨了難產(chǎn)的現(xiàn)狀。由此看來(lái)，將REITs運(yùn)用于公租房建設(shè)尚存不可行之處。

二、REITs運(yùn)用于公租房建設(shè)的難點(diǎn)分析

（一）REITs在中國(guó)尚未得到成功推行

國(guó)際意義上的REITs，是一種專(zhuān)門(mén)投資于房地產(chǎn)業(yè)的證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，[2]以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。

真正的REITs在中國(guó)市場(chǎng)尚未成功落地，目前中國(guó)市場(chǎng)上被運(yùn)用的只是類(lèi)似REITs的房地產(chǎn)信托，作為過(guò)渡性金融工具，與國(guó)際意義上的REITs相比存在多方面的不足，主要表現(xiàn)為：1、信托財(cái)產(chǎn)登記制度缺失；2、尚無(wú)稅收優(yōu)惠制度；3、市場(chǎng)環(huán)境不開(kāi)放；4、監(jiān)管力度不足；5、復(fù)合型人才稀少。無(wú)論從政策法規(guī)的完善，還是從專(zhuān)業(yè)性提升的角度來(lái)看，將REITs運(yùn)用于中國(guó)公租房的建設(shè)，尚需將大量發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)本土化，經(jīng)歷REITs逐步成熟起來(lái)的漸進(jìn)性過(guò)程。

（二）公租房自身的特殊性分析

1.“新生性”――還未形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流

公租房在保障房的隊(duì)伍中是后來(lái)者，尚未大批完成出租進(jìn)入租金的穩(wěn)定回收階段；管理辦法也尚需健全，長(zhǎng)期來(lái)看市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、土地增值等因素出現(xiàn)時(shí)如何對(duì)公租房租金的進(jìn)行調(diào)整未見(jiàn)明確規(guī)定。可見(jiàn)，公租房的租金回收所形成的現(xiàn)金流入尚未形成氣候，而長(zhǎng)期的現(xiàn)金流入的預(yù)測(cè)也相當(dāng)困難。

2.“公有性”――與REITs的運(yùn)作方式相悖

公租房是在政府政策的主導(dǎo)下、各地方政府專(zhuān)項(xiàng)資金與補(bǔ)貼的支持下建設(shè)的，保障的是社會(huì)集體的利益。因而其所有權(quán)應(yīng)為國(guó)家公有，其管理也應(yīng)由政府主導(dǎo)。而從REITs典型的兩種運(yùn)作方式來(lái)看，意味著公租房產(chǎn)權(quán)將由國(guó)家公有轉(zhuǎn)換為投資者私有，管理運(yùn)作權(quán)也要由政府交到專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)手中。

3.社會(huì)福利性”――決定其收益率較低

REITs作為金融產(chǎn)品，對(duì)于投資者而言，關(guān)鍵是從中獲取收益。中國(guó)的公租房，作為社會(huì)福利的一種，將以低于市場(chǎng)普通出租用房的租價(jià)出租，在盈利方面將明顯低于普通的出租用房，因此，更難以與商業(yè)性地產(chǎn)相比。而在某些房?jī)r(jià)本身就比較低的城市，盈利性將更弱。因此，將REITs運(yùn)用于公租房的建設(shè)，其收益率與其他投資產(chǎn)品相比毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力可言。

三、REITs運(yùn)用于中國(guó)公租房建設(shè)的對(duì)策建議

（一）完善政策法規(guī)

首先，應(yīng)當(dāng)依照《信托法》的規(guī)定，建立健全信托登記制度及相應(yīng)的操作辦法，為REITs提供規(guī)范的運(yùn)作環(huán)境；其次，推行REITs的進(jìn)程中制定稅收優(yōu)惠政策勢(shì)在必行，提高對(duì)投資者的吸引力；此外，還應(yīng)通過(guò)放松對(duì)信托計(jì)劃中包含的自然人數(shù)的限制、房地產(chǎn)信托交易中對(duì)合同的份數(shù)與金額等限制，為廣大小額資金提供準(zhǔn)入機(jī)會(huì)；對(duì)信托基金的公募放行，逐漸實(shí)現(xiàn)銀行間市場(chǎng)與證券交易所兩個(gè)交易市場(chǎng)同時(shí)開(kāi)放，提高REITs流動(dòng)性，吸引更大范圍內(nèi)的眾多投資者；REITs的運(yùn)作也應(yīng)與國(guó)際規(guī)范接軌，其期限也應(yīng)延長(zhǎng)至房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)期。

（二）創(chuàng)新融資模式

對(duì)于公租房預(yù)期收益率低的問(wèn)題，可以通過(guò)組建公租房融資平臺(tái)與發(fā)行公租房與商業(yè)物業(yè)相結(jié)合的混合信托的模式進(jìn)行解決。組建公租房融資平臺(tái)，即將通過(guò)銀行貸款、公積金貸款、發(fā)行債券及財(cái)政資金等各種途徑籌集到的款項(xiàng)交由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)或部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)一的管理。發(fā)行公租房與商業(yè)物業(yè)相結(jié)合的混合信托，即將公租房及其商業(yè)配套打包發(fā)行信托的創(chuàng)新思路，商業(yè)物業(yè)以市場(chǎng)價(jià)格出租，其收益率相對(duì)較高，中和公租房收益低的弱勢(shì)，從保障投資者的預(yù)期收益。

（三）廣納國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

國(guó)際上REITs發(fā)展較早的發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)，如美國(guó)的保障性住房、香港的公屋建設(shè)過(guò)程中，都曾運(yùn)用REITs融資方式解決保障房建設(shè)中資金瓶頸的問(wèn)題，非常值得學(xué)習(xí)與借鑒。因此，中國(guó)公租房建設(shè)過(guò)程中，政府及相關(guān)管理部門(mén)應(yīng)大膽學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)開(kāi)放思路、廣開(kāi)渠道、模式創(chuàng)新的思想。

（四）堅(jiān)持由政府主導(dǎo)管理

REITs融資方式的運(yùn)用使公租房的產(chǎn)權(quán)發(fā)生了變更，為了保證公租房的社會(huì)福利性，其運(yùn)營(yíng)管理仍然應(yīng)該由政府來(lái)主導(dǎo)并參與。政府繼續(xù)保留制定公租房管理辦法的權(quán)利與職責(zé)，并在公租房的運(yùn)營(yíng)中不斷修改完善。以公租房為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立REITs新組建的公司機(jī)構(gòu)或部門(mén)，應(yīng)由政府參與甚至完全控股，由政府招賢納士并對(duì)其進(jìn)行專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)。

參考文獻(xiàn)

[1] 周義,李夢(mèng)玄. 公共租賃住房融資的創(chuàng)新研究[J].武漢金融,2011(9).