房地產融資論文精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產融資論文主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房地產融資論文范文
一、房地產企業迫于資金壓力，亟需拓展融資渠道
近兩年來政府出臺的一系列宏觀調控，無一例外，都從相當程度上造成了地產企業資金鏈吃緊。早在2003年6月5日，央行了“121號文件”，嚴控房地產開發企業貸款及土地儲備貸款的發放，規定房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發項目總投資的30%。土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超出所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。而2004年出臺的“71號文件”，即業界通稱的“8·31大限”，則徹底終結了延用多年的土地協議出讓制度，規定自2004年8月31日起，嚴格執行土地招拍掛制度。由于擁有土地儲備的企業，必須趕在8月31日前交清所有的土地出讓金，致使大量企業再度面臨資金緊缺的困難。
隨后的一系列金融調控政策，如連續兩次加息，各金融機構正式提高了存款準備金率0.5個百分點，收縮了可貸資金約1100多億元，國務院下發通知，將房地產開發固定資產投資項目（不包含經濟適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上，都使相當部分開發企業面臨資金籌備的難題。尤其在2005年，以打擊投機，抑制投資、穩定住房價格為主旨的“國八條”和“七八意見”出臺之后，更使整個市場彌漫著濃郁的觀望氛圍。雖然日前略現回暖跡象，但與往日如火如荼景象相距甚遠。這令目前主要靠銷售回款融資的開發企業叫苦不迭。
商業性房地產在我國十幾年的發展中，資金來源十分單一，走的完全是一條“獨木橋”路線，而這座橋主要建在銀行之上。2005年8月15日，從中國人民銀行公布的《中國房地產金融報告》中可以看到，在房地產業與銀行的互動中，已經產生了方向上的偏移，居高不下的房地產市場的貸款給銀行帶來很大風險。社會資金過于集中于銀行，使商業銀行在房地產市場形成了一種被動的“壟斷”局面。作為國民經濟中的支柱產業，房地產業如些單一的融資渠道，給房地產開發商甚至銀行體系都造成了很大的負擔，同時也造成了很大的風險，迫切需要多多元化的金融模式來解決房地產融資中銀行“一貸獨大”的問題。而金融資產的多元化怎樣用非銀行性的資金，通過什么形式來用？資金從哪里來又往哪里去？這些問題無疑關乎著房產地企業的生死。
二、房地產企業在融資中常面臨的問題
1、貸款方式單一。國內房地產開發貸款主要有三種形式：第一種是房地產開發流動資金貸款；第二種是房地產開發項目貸款，第三種是房地產抵押貸款。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應房地產開發周期的需要。因此，目前我國房地產金融市場化的程度有待提高，相應的房地產貸款方式也有待創新和拓展。
2、企業對銀行貸款依賴過重。改革開放以來，我國直接融資市場發展很快，但在短期內仍難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產業在相當大的程度上需要銀行的信貸支持。目前我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其它資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈回落趨勢；房地產開發資金約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。
3、融資工具的局限性限制。信托融資相對銀行貸款受到政策影響小靈活創新空間大，在銀行信貸收緊的情況下，房地產信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產融資方式。但中國銀監會《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（212號文件）出臺后，房地產信托門檻進一步提高。從市場的反映情況看，這一影響是非常迅速的，去年9月份房地產信托發行數量和規模立即出現了大幅回落，與上月相比分別回落19.7和36.4個百分點。另外信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。企業債券用途多為新建項目，利息高于同期銀行利率，期限為3-15年，所以，一般房地產企業開發的項目獲取發行的可能性較小。
4、上市對于身處市場經濟中的企業來說無疑是一條上佳的融資途徑，房地產企業也不例外。通過增發、配股、可轉債三種再籌資方式，房地產上市公司往往可以籌集到數億甚至更多的獎金用于投入新項目。于是，這種顯而易見的優勢效應刺激著越來越多的房地產企業開始苦覓上市的可能。然而上市由額度制改為核準度，特別是目前房地產企業上市還屬于試點性質，不可能批量上市，按當今的市場面看，每年能安排幾十家企業上市已屬不易，等在證券商和證監會門口的長龍還不知排到何年何月。
5、海外基金與國內企業對接的難題。首先外資在選擇國內投資伙伴時要求格外苛刻。外資有一系列成熟的基于國外開發商的各種風險評判手段。這些風險評判手段拿到中國衡量開發商或者某一項目的時候，會碰到很多銜接不上的地方，短時間內讓這些境外投資機構改變他們的風險投資辦法或者降低他們的要求并不容易。另外國內的相關法制規定有很多地方并不清晰，這是境外投資者相當困惑的地方。
三、房地產業融資渠道拓展策略
1、開發商貼息委托貸款
所謂“開發商貼息委托貸款”是指由房地產開發商提供資金，委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”，開發商出資貼息貸款給購房者買房，對承辦的金融機構而言，能夠有效地規避金融風險，風險的承擔者變成了開發商。
“賣方信貸”對房地產開發商有三個方面的好處：第一，解決了融資問題，只要委托貸款周轉三次，開發商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。第二，現實提前銷售，遲早回籠資金。第三，提供有誘惑力的市場營銷題材，購房者可低價買期房并獲得提前的貸款利息補貼。2、房地產信托
房地產信托起源于美國，簡稱REITS(realEstateInvestmentTrusts)，從2003年7月18日中國信托一法兩規出臺后開始走向我國房地產業。通過成立信托公司，并發行所有權受益憑證等融資工具，以投資于房地產項目。它的優勢可以歸納為如下幾點：（1）降低企業融資成本，而且期限彈性較大，有利于房地產公司的資金運營和持續發展，優化公司的資產負債結構。（2）信托的資金供給方式更為多樣，如針對企業運營或者項目動作的資金信托，有貸款模式和股權投資模式。（3）房地產投資信托通過集中專業管理和多元化投資從而降低投資風險。中國銀監會公布的《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法（征求意見稿）》意味著兩項新的重大突破：房地產信托額度有條件的不受200份制度；即使開發商“四證”不全，同樣可以通過信托進行融資。信托規模的放大正在為信托基金的形成開啟一扇大門，也可以說是在為中國房地產基金的發展創造條件。房地產信托將會成為未來房地產融資的重要渠道。
3、利用外資基金
進一步收緊的宏觀措施和低迷的市場并沒有阻止外資基金搶灘中國房地產的步伐。不可否定的是，以摩根士丹利為代表的跨國投資銀行，在中國地產業確有“邊做多邊唱衰”的矛盾之舉。就在其學者唱空的同時，大摩旗下的投資部門卻正忙于投資中國大城市的地產樓市。日前，摩根士丹利宣布，今年計劃追加30億美元資金投入中國房地產市場，加上此前投入的15億美元，總投資額累計將達45億美元。并且投資重點將由日本轉移至中國。盡管受到宏觀調控的影響，中國仍然有強大的市場需求。試水多年，對中國市場政策和規則的全面認知，中國市場自上世紀90年代初新一輪大幅上揚，無疑是促使外資基金近兩年加速進入中國市場的最主要因素。2004年，土地招拍掛等一系列措施的出臺使市場游戲規則日益透明和國際化，對于擁有強大資金實力的外資基金公司而言，此時正是投資良機。
外資基金對于國內合作方選擇一般為當地最大企業或者上市公司有政府背景的企業更是他們的首選。外資房地產基金在作出投資項目和對象決定時，首先是關注企業本身，例如過往業債、企業管理層能力、企業聲譽和過往產品質量等因素，其次是了解投融資項目的性質、地理位置、競爭優勢、價格、現金流等等；再次為該項目所在城市、市場的消化能力、深度和需求的變化等?；鹜度腠椖亢?，運作過程要求規范和透明。
4、上市（IPO）
在當年中國房地產界，形成了一個非常鮮明的經濟景觀——即以資本運營為核心的房地產企業上市浪潮。每個企業都要根據收益與成本來選擇合適的融資方式，并確定最佳的融資結構。發行股票所融入的資金屬于所有者權益，股東一旦投入資金就不能收回，只能轉讓其擁有的股份，并相應地享有分享剩余收益，重大決策及選擇管理者的權利。因此與其它融資方式特別是債務融資相比，進行股權融資最大的好處就是企業沒有定期還本付息的壓力，可以很好地規避企業在經營狀況出現起伏時伴隨的財務風險。
許多房地產企業在尋求上市無門的情況下，轉而借助買殼上市達成融資目的，但值注意的是，買殼上市的企業上市于集資卻不一定能同步進行。就買殼上市業務本身的來說，它對非上市企業的業績要求很高，一般情況下要求凈資產收益率20%左右，除了必須具備一定的資金實力來支付買殼資金外，更要擁有先進的管理，以保持公司業績的穩定，從而達到再融資的終極目標。
5、階段性股權融資
階段性股權融資是在項目確定以后進入成熟期之前為房地產開發商提供資金支持的方式。在項目開發進展到一定程度，銷售回款和項目貸款又沒有落實的情況下，發展商愿意承擔較高的借款利息，這時發展商的資金缺口一般在6個月左右，繼而項目融資可以到位或銷售回款就能夠實現。階段性股權融資的好處是不增加負債率，因為負債率過高，財務報表不好，后期貸款難以獲得。但股權融資一般是成本最高的融資方式，而且股東多了，項目操作難度增大，管理權成為爭奪焦點。
第2篇：房地產融資論文范文
論文關鍵詞：房地產，信貸融資，約束機制，對策
一、引言
一個房地產項目，少則投資數百萬元，多則數億甚至數十億，對資金要求非常高。目前，我國房地產開發資金來源比較單一，主要靠銀行信貸。而隨著國家宏觀調控的持續深入，房地產開發企業融資愈加困難，很多開發企業面臨著資金鏈斷裂的危險。如果能夠對影響房地產開發企業融資的內在機制進行可靠的分析，就能對房地產開發企業加強融資能力提供有益的啟示。
二、影響房地產開發企業信貸融資成功的關鍵因素
從房地產開發融資的現狀分析，筆者認為房地產開發企業的競爭力大小、銀行與房地產開發業企業間的信息對稱程度是影響信貸融資成功的關鍵因素。
（一）、房地產開發企業的競爭力
哈佛大學的Scott.B.R認為,“企業競爭力是指企業在與其它企業的公開競爭中,用人力和資金資源以使企業保持持續發展的能力”。 而對于資金的提供者銀行來說金融論文，他愿不愿意給企業提供資金支持，就是要看這個房地產企業的競爭力大小，一個競爭力弱小的房地產企業銀行是很難相信它有能力收回投資并取得收益的。所以企業的競爭力大小是影響融資可行性的關鍵因素之一。
（二）、銀行與房地產開發業企業間信息對稱程度
房地產企業作為理性的“經濟人”[1]，它從事經濟活動以追求自己最大經濟利益為動機，在融資活動中企業往往會利用信息不對稱損害銀行的利益。而銀行為了降低信貸風險，往往在信息不對稱時不同意或只同意企業一部分貸款額的申請，于是出現了“信貸配給”[2]，“信貸配給”最終使銀企雙方的利益都受損，尤其是使企業融資變得困難。所以銀行和房地產開發企業間的信息對稱程度也是影響企業融資可行性的關鍵因素之一。
三、房地產開發信貸融資內在約束機制分析
（一）、信貸融資內在約束機制分析模型的建立
由影響房地產開發企業信貸融資的關鍵因素，可以建立信貸融資函數A核心期刊目錄。即：
A=G(C,L,Q)
這里，G ――函數表達式；
C ――房地產開發企業的競爭力；
L ――銀行與房地產開發業企間信息對稱程度；
Q ――房地產開發企業可獲得的銀行貸款數量.
根據這個函數表達式，可繪三維圖形分析如下：
H B
QJ
γ·I
A·α
C·β
A’ J’H’ B’
FK
I’
F’D
EK’
E’D’
0L
上圖中，直線A’F’表示房地產開發企業從銀行獲取貸款最低所必需的信息對稱程度；直線E’D’表示房地產開發企業從銀行獲取貸款最低所必需的企業競爭力。類似于經濟學上的無差異曲線[3]，要獲得一定的銀行貸款，房地產開發企業的競爭力C與銀行和房地產開發企業間的信息對稱程度L有一定的替代性，即假如房地產開發企業的競爭力較強、銀行和房地產開發企業間信息對稱程度較低時可獲得銀行貸款為W，則存在房地產開發企業的競爭力較前一種情況弱、銀行和房地產開發企業間信息對稱程度較前一種情況高時也能獲得相同銀行貸款W，由此可以得到獲得最低銀行貸款時C與L所有可能組合點的連線E’F’。
考慮到C不可能無限大，即當企業處于行業的絕對壟斷地位時，C達到最大值（假設一定時期內所有銀行對房地產行業放貸的總數量一定）。在上圖中用A’B’表示C達到最大時的臨界線。同樣的道理，銀行和房地產開發企業間的信息對成程度也有一個極限金融論文，即銀行和房地產開發企業間信息完全對稱，此時L達到最大值 ，在上圖中用B’D’表示L達到最大時的臨界線。從而得到A’ B’ D’ E’ F’ 平面對應的ABDEF曲面就是C與L不同組合下，企業可獲得銀行貸款的所有可能值組成的點的集合。
（二）、模型分析
由于C與L具有一定范圍的可替代性，所以在允許范圍內可任作兩條曲線J’K’、H’I’，使其滿足曲線上的C與L的組合分別能獲得相同的銀行貸款，其分別對應相同銀行貸款集合組成的曲線為JK和HI。比較JK上的α和β點以及HI上的γ點的大小可知：α＝β<γ，即曲線HI所代表的銀行貸款大于JK所代表的銀行貸款，而JK上的銀行貸款相等。從而可知，曲面ABDEF是由一系列像JK、HI一樣的等銀行貸款線組成，并且C與L的組合值越大，其所對應的等銀行貸款線越高。
從以上圖形分析可知，只要能夠對C與L進行度量，就能對企業融資可行性進行評價。
（三）、影響信貸融資成功關鍵要素的度量
1、 房地產開發企業競爭力
房地產開發企業競爭力的測定是眾多評價指標的綜合評估過程。目前國內外常用的綜合評估方法有三大類，包括專家評估法、經濟分析法和運籌學方法[4]。本文從專家評估法依靠人為打分確定權重，具有一定的片面主觀性出發，試圖運用因子分析方法建立房地產開發企業競爭力的評價指標。因子分析是從一些有錯綜復雜關系的現象中找出少數幾個主要因子，再對這些主要因子進行綜合評價，因此可以有效的消除人為因素的干擾，確保評估的客觀性和評價結論的準確性。
將房地產開發企業的競爭力分為三類：經營能力（評價指標有固定資產原值、流動資產平均余額、技術職工人數、銷售收入、市場占有率、人均工資額、總資產周轉率等）；效益能力（評價指標有資產效率、勞動生產率、人均利稅率、資本收益率、資產報酬率、銷售利稅率、成本費用利稅率等）；發展能力（評價指標有銷售收入增長率、利稅增長率、總資產增長率、工資額增長率、科技經費增長率，技術進步率等）。
因子分析的計算步驟包括將因子表示為變量的線性組合金融論文，然后構造原始數據矩陣W0、求W0的標準化數據矩陣W、求W 的相關系數矩陣T、求T的特征根λ及特征向量S、建立主成分表達式、計算每個主成分的貢獻率U、按累計貢獻率的最低限值選取主因子個數P、計算主因子的因子載荷矩陣B、求B的正交因子解、建立因子得分模型上H（見式①）、計算主因子綜合得分Z（見式②）、計算因子綜合得分得相對得分Z’（將樣本綜合得分按由小到大順序在評價區間[Φ1 , Φ2]上進行歸一化處理（見式③）。
Hi = ai1W1+ ai2W2+ … + ai nW n( i =1, …, P)①
式中：Hi為第i 個主因子的得分值；Wj為第j 個變量得觀測值；P為選取的主因子個數；aij為第i 個因子的第j 個變量的得分系數。
Z(i) =Σ(Uj×Hij) / (ΣUj) ( i= 1,2, …,M;j = 1,2,…,P)②
式中：Z(i)為第i 個樣本的主因子綜合得分; Uj為第j 個主因子的貢獻率；Hij為第i 個樣本的第j 個主因子的得分值。
Z’(i) =Φ1+(Φ2－Φ1)×(Z(i)－Zmin) / (Zmax－Zmin)③
式中：Z’(i)為第i 個樣本的主因子相對得分，按其落在評價區間[Φ1 , Φ2]的位置評價出企業的競爭力大小。
2、 銀行和房地產開發企業間的信息對稱程度
銀行和房地產開發企業間的信息不對稱指的是房地產開發企業擁有更多的內部信息，這些內部信息有的能反映出房地產開發企業存在的缺陷甚至致命的弱點，而投資方銀行相對缺少企業的這些內部信息，從而使銀行面臨信貸風險。信息不對稱有兩個極端，即信息完全不對稱和信息完全對稱，事實上，這兩種極端的情形在實際生活中幾乎不存在，絕大多數情況是間于這兩種極端情形之間。為了量化的需要，可以把信息完全不對稱時的值定義為0，把信息完全對稱時的值定義為100。
要度量信息對稱的程度，就要明確融資信息從房地產開發企業的哪些指標獲取。根據房地產開發企業的特點，可以從房地產開發企業的管理制度、財務制度（報表的效度和信度）、治理結構的清晰程度、以及對銀行提出的合理規避逆向選擇和道德風險的條件的認可度來獲取。從而信息的對稱程度可以用下表來度量核心期刊目錄。
融資信息對稱程度度量表
指標
權數
評價層次（參數）
管理制度
15
完善（1）
較好（0.8）
一般（0.6）
較差（0.4）
差（0.2）
財務制度
15
優（1）
良（0.8）
合格（0.6）
較差（0.4）
差（0.2）
治理結構
10
清晰（1）
不清晰（0）
條件認可度
60
第3篇：房地產融資論文范文
房地產業是市場經濟國家或地區不可缺少的重要產業，作為資金高度密集型產業，其發展離不開強有力的金融支持。從我國房地產業發展的現狀看，資金來源單一，主要是商業銀行貸款，這使房地產業的產業風險容易過渡為銀行的金融風險。因此，房地產業要發展就必須分散其風險，從多個渠道獲得資金來源，而發展房地產投資信托基金（REITs）是國際上比較成熟而且運行比較成功的一種房地產直接融資方式。這種房地產融資模式在美國、澳大利亞、日本、新加坡等地較為流行，尤其在美國有較長的實踐，在房地產行業中發揮著巨大的作用。合理借鑒國外經驗發展REITs對我國房地產業的生存與發展、房地產企業與信托機構自身的機制改革、金融體制的改革、企業競爭力的增強都具有重要的理論意義和實踐意義。本文就是要通過對我國房地產信托基金的發展研究，探索適合于我國國情的REITs發展模式。本文首先在系統地闡述REITs理論的基礎上，介紹了國外（或地區）房地產投資信托基金（REITs）發展的成熟經驗，并將各國（或地區）的REITs進行了比較分析，得出我國發展REITs的一些啟示。在此基礎上，介紹了我國的房地產信托產品和專項資產管理計劃，重點對近幾年房地產信托領域對REITs的嘗試開發做了比較詳細的分析，并將其與標準REITs進行了比較，指出其不足之處。在完成上述工作后，本文從多個方面系統探討了我國REITs的發展策略，并對如何創造發展REITs的良好環境提出了相關建議。最后，對全文進行了總結，得出以下結論：在我國發展房地產投資信托基金（REITs）意義重大，目前國內環境已經基本具備了發展REITs的條件，我們應該積極克服不利因素，創造良好的發展環境，使REITs這種有活力的產品在我國得到很好的發展。
關鍵詞：房地產投資信托基金發展策略中國化
AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.
Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize
目錄第一章緒論
1.1論文的研究背景
1.2論文研究的目的和意義
1.3論文的研究方法
1.4國內外研究的現狀
1.5論文的結構
1.6論文的主要特色
第二章房地產投資信托基金(REITS)的相關理論
2.1REITS的內涵
2.2相關理論
4第三章國外（或地區）房地產投資信托基金（REITS）的發展狀況和實例分析
3.1美國的房地產投資信托基金
3.2亞洲的房地產投資信托基金
3.3各國（地區）REITS的比較
第四章中國房地產投資信托基金（REITS）的現狀和發展環境
4.1我國房地產信托發展的現狀
4.2我國發展REITS的必要性和具備的發展條件
4.3我國發展REITS的制約因素
第五章中國房地產投資信托基金（REITS）的發展策略
5.1我國標準REITS的發展策略
5.2創造發展REITS的良好環境
第六章結論和展望
6.1結論
6.2本文的局限和有待進一步研究的問題
參考文獻
第一章緒論
1.1論文的研究背景
房地產業作為國民經濟的先導型產業，其健康發展對帶動整個國民經濟的發展具有非常重要的作用。目前，我國房地產業融資主要以銀行信貸為主，其它方式如上市融資、債券融資、基金融資以及信托融資等比重較小，這導致我國房地產業融資渠道單一、風險集中。2007年9月27日，央行、銀監會共同了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了進一步的緊縮，這更加劇了房地產企業的資金緊張問題。因此解決好房地產業的融資問題已經迫在眉捷。在解決房地產業融資問題上，各界都對REITs寄予厚望。原中國人民銀行副行長吳曉靈早在2005年就指出，當前用公開發行收益憑證的方式設立REITs，是房地產業直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。中國房地產業界特別是一些商業物業，希望通過REITs來緩解企業資金的壓力，同時提升企業的品質和規模。2007年澳大利亞最大的投資銀行，也是全球管理REITs規模最大的投行——麥格理集團副執行董事理查德·謝帕德（RichardSheppard）在悉尼總部接受記者采訪時表示，建議中國盡快推出REITs[1]。在我國，從2002年下半年開始，隨著“一法兩規”的實施，經歷了五次清理整頓后的信托公司獲得了重生，信托公司依照央行的121號文件，針對房地產企業迫切希望得到融資的市場需要，積極開發房地產信托投資計劃，我國的房地產信托從零開始，得到了一定的發展。然而我國的房地產信托產品還不是國外真正意義上的房地產投資信托基金（REITs）,只能稱為準REITs。近年來，各大信托公司開始加大力度研究開發REITs產品。2007年4月10日，中國證監會房地產投資信托基金（REITs）專題研究小組正式成立。同年上半年中信信托、聯華信托獲得了REITs試點資格。據悉，兩家公司均已上報有關REITs的設計方案，但至今仍未推出REITs產品。
1.2論文研究的目的和意義
REITs在美國自20世紀60年代開始，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發-2-展的過程。隨后REITs在澳大利亞、日本、新加坡和香港等地也都得到了良好的發展。REITs的全球發展經驗表明，REITs是解決房地產融資的有效工具。研究探討REITs的中國化發展有助于發展適合中國的REITs產品。這樣，一方面可以解決我國房地產業缺乏有效融資渠道的問題，減輕銀行系統的貸款壓力；另一方面使我國日益上升的居民儲蓄量和養老基金等有了更多的投資渠道。此外，REITs還有助于建立長期投資概念，減少房地產市場的投機行為，增強市場的透明度，吸引更多人投資于房地產市場。從長期來講，建立REITs體系也可以幫助提高資本市場的流動性。鑒于發展REITs對我國社會經濟發展的重大意義，本文將結合國外(或地區）REITs的發展經驗，以及國內學者對REITs已做的研究，在已有產品的基礎上，探討適合中國的REITs發展策略，并針對目前REITs開發過程中存在的制約因素提出相關的政策建議。
1.3論文的研究方法
本文主要運用宏觀經濟學、微觀經濟學、統計學和經濟法中的相關知識。運用比較研究、實例研究、靜態和動態研究相結合的方法，以及經濟學的一些基本理論和工具。通過介紹REITs的相關理論和基本特點，對世界各國（或地區）REITs的模式進行了比較分析。同時結合目前國內的房地產信托產品和專項資產管理計劃，和聯華信托、中信信托等機構對REITs產品試點開況，對我國房地產信托的發展現狀和趨勢進行了分析，在此基礎上探討我國REITs的發展策略并提出培育發展REITs良好環境的政策建議。
1.4國內外研究的現狀
REITs在國外（特別是美國）已經發展得比較成熟，各國對REITs的研究文獻也比較多，主要涉及到以下幾個方面。
1．對REITs進行總體介紹美國的Apgar和Mahlon（1986）[2]、Block和RalphL.（1998）[3]和Garrigan、RichardT.和JohnF.C.Parsons（1998）[4]等都在各自的文章和著作中對REITs作了整體的介紹。
2．對REITs的稅收政策的研究-3-Sanger等（1990）通過研究表明，美國1976年的稅法改革以及1975年和1976年間對影響REITs的其它法律所作的修改，在有效地減少其與整個證券市場相關聯的風險的同時，提高了其經營績效[5]。美國Damodaran等（1997）通過對REITs的組織結構的研究，發現那些從REITs轉變為有限公司結構的公司，是被分紅政策和資產重構的靈活性優勢所驅使，而公司從有限公司轉變為REITs時，稅收優惠通常是驅動力[6],等等。
3．對REITs的財務杠桿和分紅政策的研究Brown和DavidT.(2000)研究結果表明，在20世紀80年代末和90年代初，較高的財務杠桿和所貸款物業所有權的特點，是導致一些抵押型REITs的業績相當不理想和產生重大財務問題的主要原因[7]。McDonald等（2000）通過考察1995-1996年間在REITs分紅公告前和后的買賣報價價差（Bid-askspread）的信息不對稱成分后，發現分紅越高，買賣報價價差就會越小，反之，買賣報價差就會越大[8]。
4．對REITs的價值衡量的研究美國的RichardImperiale（2002）提出用三種方法來衡量房地產投資信托的價值：(1)將房地產投資信托價格與其所持有的房地產凈值進行比較。(2)比較REITs的收益率與十年期國債殖利率之間的差幅。(3)將REITs的本益比與標普500指數或羅素2000指數的本益比相比[9]。
5.對REITs投資理論的研究澳大利亞的Newell等(1996)以美國REITs相關研究為背景，對澳大利亞的LPT1的戰略投資理論進行了研究[10]。在我國，REITs尚未真正推出，但已有這方面的研究。主要研究涉及REITs的可行性分析、模式探討和相關政策分析等方面。
1．對我國發展REITs的模式進行研究王冉（2002）最早提出了我國REITs本土化策略。他認為，目前在中國比較可行的路徑是先通過成立私募房地產投資信托把商業模式建立起來，發展到一定規模再通過相關立法和稅收優惠轉化為公募信托[11]。周泯非（2003）認為，我國目前的實際情況決定了只能采用私募的方式發行受益憑證和房地產基金股份募集資金，并且在起步階段宜采用抵押型REITs的形式，以便降低投資風險，吸引1REITs在澳大利亞被稱為LPT.-4-投資者[12]。2004年4月，深圳證券交易所綜合研究所完成的《房地產投資信托基金研究》對我國發展REITs產品的可行性進行了研究，并提出了三種可能的模式，即信托計劃模式、房地產上市公司模式和封閉式產業基金模式，并認為我國發展REITs最適合采用房地產上市公司模式。許南等（2006）指出我國現有的集合信托計劃可以作為借鑒，我國發展房地產投資信托基金應該采用信托型、封閉式、信托期不低于30年、收益90%分配給投資人的模式[13]。
2．對我國發展REITs的必要性和可行性進行研究毛志榮（2004）認為大力推進我國REITs產品的開發，對完善我國證券市場的產品結構，滿足投資者的不同投資需求，解決房地產業的銀行外融資渠道，有著重要的現實意義[14]。孫靖（2005）指出我國房地產業的發展離不開資金支持，國內信托業經過5次整頓已具備發展REITs的基本條件，同時我國經濟發展需要多樣化的融資渠道，REITs剛好可以滿足這一要求，因此其在國內的發展具有可行性[15]。
3．對我國發展REITs的障礙進行研究羅剛強等（2006）把我國發展REITs的障礙分宏觀、中觀、微觀三個層面。宏觀層面的障礙主要是現代企業制度的缺失、金融體制的不成熟和法律制度的不完善。中觀層面的障礙是公司組織結構不適合REITs的發展以及沒有國外REITs的稅收優惠。微觀層面的障礙就是投資主體的道德風險和專業人才的缺乏[16]。此外，還有很多文獻對REITs的各個方面進行了分析和論述，包括REITs發展的前提條件、風險因素和風險度量等等。這些文獻的共性是借鑒國外成功的REITs運作模式和經驗，結合我國自身的特點設計符合我國國情的REITs運作模式，肯定了在我國發展REITs對金融業和房地產業的發展都具有重要的戰略意義。
1.5論文的結構
本文結構安排上共分為六章，第一章是緒論，就論文的背景、研究目的和意義、研究方法、相關文獻綜述等內容做出系統的說明，并初步構建了論文的框架；第二章房地產投資信托基金（REITs）的相關理論，主要是REITs有關概念的介紹和相關理論的闡述，是本文的理論基礎；第三章是國外（或地區）房地產投資信托基金（REITs）的發展狀況和實例分析，主要對國外（或地區）發展REITs的背景和現狀、發展的模式和相關政策進行了介紹，選取有代表性的REITs產品-5-進行實例分析，并對國外（或地區）的發展模式進行了比較；第四章中國房地產投資信托基金（REITs）的現狀和發展環境，主要介紹了我國現有的房地產信托產品和專項資產管理計劃，重點對近幾年我國嘗試開發REITs的情況進行了介紹，指出不足之處，同時對我國發展REITs的環境進行了分析；第五章中國房地產投資信托基金（REITs）的發展策略，系統地闡述了我國發展REITs的相關策略，并對如何創造發展REITs的良好環境提出了建議；第六章結論與展望，對本文進行了總結并指出論文研究中存在的不足之處以及今后進一步研究的方向。
第4篇：房地產融資論文范文
【論文摘要】資產證券化是一種適合我國房地產企業的融資模式，值得房地產業借鑒并逐步推廣。本文從資產證券化的理論框架介紹、可行性分析、融資模式分析、以及國外成 熟融資模式對我 國的啟示等四個方面探討我 國發展房地產資產證券化必然性和 可行性。
一、 資產證券化融資理論的介紹
1．資產證券化融資的基本概念
國內外專家學者對于資產證券化融資的定義都是基于兩點：一是證券化 資產必須能夠從原始持有 人的總資產池 中剝離出來，通過一些 運作安排實現證券化資產的風險和收益的獨立性：二是證 券化資產必須能夠產生未來可預測的收益。本文認 為資產證券化融資是指具有某種未來可預見 的資產或者資產組合匯集起來．通過結構性重組實現 與 原權益人的風險隔離，再輔 以獨特的信用增 級和信用評級，發行 基于資產價值和未來收益 的資產支持證券進行融資從信用關 系的角度分析，資產證 券化通常包括一級證券化融資和二級證券化融資；本文所指房地產行業的資產證 券化融資屬于“二級證券化”的范疇。
2．資產證券化融資的運作模式
資產證券化融資 的運作模式核心在于證券化資產的真實轉移 、風險隔離和信用增級 的操作；這個證券化的過程需要一個嚴謹而有效的交易結構來保證融 資的成功，其交易結構主要包括了以下幾個運行主體：融資發起機構 、特殊 目的載體、資產管理機構、資產托管機構、信用評級機構 、信用增級機構 、證券承銷機構等。
3．資產證券化融資的核心內容
一個完整的資產證券化融資運作過程，其核心內容主要包括：風險隔離、信用評級、信用增級三個部分。風險隔離是資產證券化融資成功運作的關鍵，它是通過證券化的“真實轉移”來實現的。信用級別是專業信用評級機構通 過一整套簡 單的符號。信用增級是指在資產證券化融資中被用來保護投資者利益的技術。
4．資產證券化的價值分析
(1)從 融資者的角度 ，其價值實 現主要體現在 以下幾 個方面 ：增 強資產流動性 ，降低融 資成本 ；分離信 用風險 ，拓寬融資渠 道 ；改善負債結構 ，提高資本效率 ：增加 企業收入 ，提高管理水平。
f2)從投資者的角度 ．是價值 實現主要體現在 以下 方面 ：獲得較 高的投資收益以及 較大的流動性 ：具有較低的投資風險 ：突破投資 限制，拓寬投資渠道 。
二、房地產資產證券化在我國發展 的可行性分析
我國改革開放 2O多年來 ．房地產 的迅速 崛起 與證券 市場的快速發展與繁榮 ，使得房地產資產證券化成 為可能 。
（一)實施房地產證券化 的宏觀環境 日趨成熟
1．宏觀經濟需要房地產有效投 資和有效需求進行拉動。房地產作為國民經濟新 的積極增長點 ，發展資產證券化 的融 資模式 有利于促進房地產市場和房地產業的發展：我們 在上海 、深圳 、北京等發達城市進行資產證券化領域 的初步嘗試 ，并取得 了一定成效 。
2．土地產權 和房地產權 改革為房地產資產證券化提供 了前提條件 。產權明晰是房地產證券化的必備條件 ；土地使 用制度改革為房地產權益 的分 割提供 了條件 ，為推廣房地 產資產證券化做 l『積極的準備 。
3．快速發展的房地產市場和金融市場是經濟基礎 。從整個 國家的宏觀經濟基礎看 ，我 國的金融體制改革不斷深化 ，經濟運行狀況 良好 ，發展勢頭強勁。
4．國家 針對房地產 金融領域 的違規操作 現象 ，自 2001年以來連續 出臺了一系列促進金融市場健康發展的房地產金融政策 ，繁榮 的房地產市場 和規范發展的金融 市場 為房地產資產證券化 提供了經濟基礎。
(二)初步具 備實施房地產證券化的微 觀基礎
1．房地產市場存在 巨大 的資金 缺口。只有推行房地產證券化 ，在金融市場上直接 向社會大眾融資 ，才能較好的解決房地產開發資金短缺的矛盾；龐大 的住房消費 市場的資金來源也不可能單純依靠國家財政或者銀行存款 ，住房 消費的直接融 資勢 在必行 ．推行 房地 產證券化成為一種必然
2．住房抵 押貸款證券化業務基本成熟。我 國隨著住房 貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來 ，住房抵押貸款不斷上升 已初步形 成規模
3．龐大的房地產證券化投資需求群體
4．日趨規范的資本 和證券市場 。以買賣發行各種債券和股票的資本市場在我國 已形成基本框架 ，資本市場 的發展不僅 為房地 產證券化提供 了市場規模 ，也因資本市場證券 品種豐 富而使房 地產融 資形 式有 多樣化的選擇 。
(三)政府的推動作用
證券化 是一種市場行 為．但 也離不開政府 的有力支持 ，特別是在制度 的改革和金融政策的推進方 面上 。 綜上所 述 ，房地產資產證券 化在我 國雖不 具備大規模推進 的條件，卻也有一些有利因素。因此，有選擇地漸進發展是非常必要的。
三、房地產資產證券化融資模式的分析
(一)國外房地產資產證券化融資平臺的基本模式
在 國外 ，已逐漸形成 了兩種房地產資產 證券化的融資模 式 ；分別是以股份制項 目公 司為平 臺的公 司型模 式和以第三方信托 機構為平臺的信托型模式 。不 同平臺開展 的資產 證券化融資有不 同的核心運作，不同平 臺也會有不 同的優勢。房地產企業設立股份制項 目公司是為了使后者成為項 目資產的載體并充 當特殊 目的機構開 展資產證券化融資 ，是國外房地產 資產證券化融 資普 遍采用融資平 臺 ，適用于大型或者特大 型的長期房地產項 目融資。從制度功能上 講，信托具有 的財產隔離機制 能夠很方便實現資產證券化融資要求的風險隔離 ，因此它在國外房地產資產證券化融資實踐中使用得很普遍 。
(二 )對我國實行房地產資產證券化的難點分析
1．體制的制約
我國現行的房地產投資與金融體制正在進行重大改革 ．專業銀行商業化 、利率市場化、項 目業 主負責制等舉措都是改革 的重大步驟 ，但這些 目標的真正實現還要經歷一個相 當長 的過程。這也在一定程度 上制約 了我國房地產證 券化進程 。
2．資本市場的制約
（1)現 階段 ．國證券市場雖然發展迅速 ．但仍屬 于初級 階段 ，市場容量和市場規模十分有限 ：
(2)目前 我國證券市場很不規范 ，難以識別證券的優劣 ；
f3)房地產證券流通市場要承受證券市場和房地產市場的雙重風險 ：
f4)我國現階段還沒有真正權威性的評級機構 ；
(5)缺乏專 門的政府擔保機構和保險公司和推行房地產證券化所需 的專 門人才 ：
3．房地產法律及其監督的滯后性
我 國現行《證券化》的相關條款中 ，缺乏對資產證券化在房地產融資業務應用的規定，這勢必會增加住房貸款證券化的推薦難度。同時，建立風險隔離機制的相關法律有《破產法》和《信托法》，但因為在國內出現的時間還不長 ．實施過程 中難免存在種種困難 。
4．信用制約
現階段．我 國尚無完整 意義上的個人信用制 度 ，銀行很難對借款人的資信狀況做出準確判 斷，對信貸業務 的前 的貸前調查 和對 貸款風險的評價顯的困難重重。
5．房地產 金融市場一級市場欠發達
我 國長期實行 的福利 住房制度使房地產金融市場一直沒有 獲得真正 的發展 ．尤其是 國有 四大銀行在金融市場的壟斷地位 ，決定 了我國房地產金融市場 以非 專業性房地產金融機構的商業銀行為 主體。
四、國外房地產資產證券化融資模式對我國的啟示
（一）國外房地產資產證券化 的融資模式對我國房地產證券化的啟不
1．創造 良好的房地產 汪券化的制度環境
繼續深化房地產制 度 、金融制度和企業制度改革 ，規 范資本市場特別是證券交易市 場的運作 ，加快制定和健全相關法律 法規 ，為我 國房地產證券化創造一個 良好的外部環境 ．實現房地產權的獨立化 、法律化 和人格化
2．建立房地產金融體系特剮是抵押貸款及其擔保 體系 ，培育多元化的投資主體
建贏專 門的政 府擔 保機構 ；積極開展各種信托業 務 ；成立由國家控 股或政 府擔保 的抵押 證券公 司，收購各商業銀行 的抵 押貸 款 ，并 以此 為基礎 發行抵 押貸款 證券。
3．創造適宜的房地產資產證券化需要 的環境
加快商 業銀行 的轉 制步伐 ；組建全 國性的住房銀行 ；完善一級市場 的風險控制機制：規范發展我國的資產評估業和資信評級業 。
4．構建房地產信托投資資金
借鑒美國模式 ，由金融機構組織發起 ，具體資產 管理 由專業的投資顧問操作。
（二）我國房地產資產證券化融資模式的選擇
不同的房地產證券化模式 ，其運行方式也各不相 同。尤其在制度框架不同的國家或地 區。這種不同會更加明顯 。在我 國還是半空 白的情況下運作 ．可以嘗試從 以下幾個方面來探索房地產資產證券化的道路 ：
1．確定證券化資產 ，組成資產池。原始權益人在分析 自身融資需求的基礎上，確定需要證券化的資產，然后進行清理、估算和考核，最后將這些資產分類匯集形成一個資產池?；A 的資產的選擇直接關系到以后證券化 的成功與否。
2．資產轉移 ：這是證券 化過程中非常重 要的一個環節 ，在典型的資產證券化模式 中，會通過一個 專門的中介機構 ，也稱特殊 目的機構(SPV)，通過對原始資產的“真實轉移”，實現基礎資產和原始權益人之間風險隔離和破產隔離。
3．信用增級和信用評級 ；為了吸引投 資者 ，改善發行條件 ，必須對資產支持證券進行信用增級 ，以提高所發行的證券的信用級別。
4．發行證券及支付價款 ；專門機構將經過評級的證券交給具有承銷資格的證券商去承銷，可以采取公募或私募的方式來進行。一旦發行成功 ，專門機構就將從證券承銷商那里獲得的發行 收人按事 先約定的價格支付給原始 的權益人。
5．資產的管理與證券的清償；資產池的管理必須由專業的服務商來進行 ，這個服務商可以外請，也可以由原始權益人來擔 任 ，因為原始權益人已經比較熟悉基礎資產的情況 ，一般也具備管理基礎資產 的專門技術和充足人力 。至此 ，整個 資產證券化過程告結束。
【參考文獻】
[1]鄧偉利．資產證券化：國際經驗與中國實踐 [M]．上海 ：上海人 民出版社，2003．
[2]威廉姆 ·布魯格曼．房地產融資與投資 [M]．大連 ：東北財經大學 出版社2000．
[3]斯 蒂文 ·L-西瓦茲．結構金 融—— 資產證券化原理指南 [M]北京 ：清華大學出版社．2004．
[4]于鳳坤．資產證券化：理論與實務[M]．北京 ：北京大學出版社，2002．
第5篇：房地產融資論文范文
摘 要 相比房地產信托在國外的迅猛發展而言，我國房地產信托的發展卻還處于低水平狀態。從效果上看，發展房地產信托不僅有利于房地產業融資渠道多樣化，而且對于整個金融市場的風險分散、投資渠道多元化都具有十分重要的意義。本文通過對2010年我國房地產信托發展情況的總結，在此基礎上指出房地產信托對推動我國房地產發展的重要性，揭示房地產信托發展所面臨的機遇和挑戰。
關鍵詞 房地產信托 機遇 挑戰
一、引言
“中國的房地產行業是一個高利潤的行業，一般平均利潤超過30%至40%。在房地產開發過程中，房地產信托的出現無疑打通了普通投資人進入房地產行業分享增長利潤的通道?！敝袊嗣翊髮W信托研究所所長邢成博士說。
近幾年來，我國房地產的發展速度十分迅速。房地產企業一直將采用銀行貸款作為其主要的融資渠道，房地產貸款在金融機構及新增機構資產中比重呈上升趨勢。然而隨著新經濟形勢的出現以及國家拉動內需政策的出臺，國家近年來銀行貸款投向將有所調整，房地產融資渠道極其單一的弊端凸顯出來，房地產業面臨較為嚴峻的融資難題。面對房地產開發“缺血”的現狀，房地產投資信托作為國外運營的較為成功的房地產融資形式，逐漸受到國家和社會的廣泛關注。
二、機遇
我國房地產企業加大了對房地產信托的重視力度，發展房地產信托不僅可以擴大了房地產業的融資渠道，推動房地產業的經營開發，而且也依托房地產業發展使本國經濟得到顯著的提升。2009年寬松的貨幣政策使得大部分房企都能從銀行輕松得到貸款，在2010年銀行信貸收緊，這對信托業務的開展是一個巨大的機會，為2010年我國房地產信托提供了機遇。
這種機會主要源于宏觀與行業的雙向調控中，銀行信貸與資本市場再融資的收緊①。一方面，隨著2010年房地產宏觀調控的不斷深入，銀行對房地產企業的融資收緊，在貸款資格和貸款額度上有了嚴格的規定，再加上近期央行連續上調存款準備金率，房地產企業融資得門檻和難度大大增加。另一方面，房地產行業資本市場的融資路徑也正在收緊。從暫緩再融資審批到聯手國土資源部排查房企違規圈錢，證監會的嚴格控制房地產上市公司再融資的意圖已是十分明顯。為了緩解資金緊張的困境，很多房地產企業紛紛將目光投向房地產信托。
這種機會使得房地產信托在2010年在數量上和規模上迅速增長。據數據統計，僅2010年4、5月份，全國用于房地產領域的集合信托資金就超過194億元，而2010年上半年全國房地產信托融資產品140多款350余億元，在發行量上已經接近2009年全年的181款，在規模上則已超過。截至到2010年12月底，在全國發行的1970款信托產品中，在數量上占整體的25%的500款產品投向了房地產領域。而在資金規模上，共計1908億的信托資金中，投向房地產的資金為1047億元，占到了總數的54.87%。
三、挑戰
但宏觀與行業的雙向調控是把雙刃劍，房地產信托在迅速發展的同時也面臨著一系列挑戰。房價在牛年的沖天牛氣終于讓國家宏觀調控的重點在2010年瞄向了房地產。2010年4月開始住建部、銀監會等部門密集出臺樓市宏觀調控政策，旨在嚴控房地產投機，抑制房價過渡上漲。在調控房價的同時，房地產信托的過快發展，也引起監管部門的注意。在2010年6月底和7月中，銀監會就分別以5月以及2季度末的數據為基準，對房地產信托進行了兩輪壓力測試，隨后又叫停了銀信合作。2010年8月24日，銀監會《信托公司凈資本管理辦法》，在風險資本的計算中擬對房地產信托業務作出嚴格的要求，制定較高的風險系數，以有效做好對國家房地產宏觀調控政策的落實工作。
然而在開發商延緩開發節奏、資金流動性寬裕的情況下，2010年年末，中國樓市的房價、地價依然繼續攀高。為了遏制這種趨勢，2010年11月15日銀監會發文，提出股權融資方式投資“四證”不全的房地產開發項目的信托業務將被禁止。接著銀監會下發《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，要求各信托公司進行合規性風險自查，并逐筆分析業務合規性和風險狀況，同時要求各銀監局加強對轄內信托公司房地產信托業務合規性監控和風險監控。信托公司房地產業務受此沖擊，發行量銳減，很多信托公司相繼暫時叫停了房地產信托的業務。據悉，包括中融信托、山西信托、天津信托、平安信托等在內的多家信托公司已暫停房地產信托項目的推介。
四、總結
從2010年我國房地產信托的發展中可以看出，房地產信托作為一種在資本市場發達的國家有效的房地產融資工具，將會成為我國未來房地產發展的重要融資手段，有利于降低房地產企業對銀行貸款的依賴性，對我國房地產資本市場發展起到極其重要的作用。
與此同時，從我國目前房地產信托的發展程度來說，房地產信托在我國的發展尚未成熟，它在發展過程中面臨很多現實困難和問題，如風險控制機制不健全，法律規范不健全，監管機制缺失等等。如果不能妥善解決這些問題，房地產信托的發展會與國家調控主旨相背離，最終阻礙我國房地產業的發展。
因此，我國大力發展房地產信托，要正視發展過程中面臨的機遇和挑戰。加大信托產品創新力度，豐富了金融市場產品品種，滿足廣大投資主體多樣化投資需求，為房地產企業開拓一條重要的融資渠道，使過度集中的風險可以得到有效的轉移配置，進而深化了房地產金融體制改革。
參考文獻：
[1]郭嵐,楊前衛.在新經濟形勢下關于房地產信托投資的思考.科技信息.2009(18).
[2]張曉赫.展望2010:房地產信托漸成主流.中國房地產報.2010.2.1.
[3]金立新.房地產信托:重在控制風險和節奏.金融時報.2010.5.1.
[4]唐真龍.繞道信貸緊縮房地產信托融資爆棚.上海證券報.2010.4.16.
第6篇：房地產融資論文范文
【論文摘要】近年來伴隨著西部大開發的逐步深入，西安市建設改造的進程也逐步推進，為房地產業的深層次發展奠定了良好的基礎，市場呈現出諸多新的發展特征。國家先后出臺的政策促使著房地產市場和信貸健康有序地發展。本文結合詳盡可靠的數據對西安地區房地產市場及其信貸現狀進行了深入分析，指出了目前西安市房地產市場運行存在的問題，并對其進行了因素分析，進而提出了一系列切實可行的建議，以尋求新的發展契機。
2007年，國家出臺了一系列調控政策，先后從金融、稅收、土地等多個方面對房地產市場加以規范和引導。近年，西安市作為西部開放后的龍頭城市，城市化進程加快，市政配套建設迅速跟進為房地產行業快速擴展開發提供了有力支持。房地產業開始向著可持續發展的方向進行調整。
經濟開發區、浐灞生態區、西咸共建區、長安區、郭杜等區域隨著幾年來區域規劃建設的推進，已經成為地產發展的熱點區域。2007年由于股市過熱，國家為防止房地產風險相繼出臺了多項政策加以調控，作為二線市場的西安市總體有小幅波動，但絲毫沒有影響西安房地產發展進入新的階段。
一、房地產市場現狀分析
1、全國房地產市場現狀
2007年，全國房地產開發投資增速緩慢回升，房屋銷售回溫，經濟適用房投資表現出加速增長的勢頭，房地產開發企業積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發展。全國完成房地產開發投資25280億元，同比增長30.2%。全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7%。西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示區域經濟區域經濟西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示
房價總體漲幅較大，上海等熱點城市房價在下半年有一定回落，波動較大。盡管國家調控政策意圖明顯，但是全國70個大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價格持續走高。房價上漲過程中，多種市場需求集中釋放，投資和投機需求大量入市。
2、西安市房地產市場現狀
2007年，西安市房地產市場在宏觀經濟環境良性運行、城市建設快速推進的背景之下得到了多方面的提升，國家政策調控的影響逐步顯現，西安房地產市場發展愈趨健康、成熟。
（1）運行狀況。近年來，西安市房地產市場規模逐步擴大，房地產開發市場中企業、樓盤品質逐步提升，居民消費理念越來越為成熟。
①土地交易市場。2007年，西安市公開拍賣土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業性用地454.96畝。
②商品房供應市場。從商品房投資額看，近年來的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩外，2006－2007年均保持平穩增長的勢頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬元，較2006年增長37.84%。從商品房供應量來看，近年來年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個百分點，實際完成投資額為509371萬元。
③商品房銷售市場。2007年，西安商品房年銷售面積增長速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時，銷售金額方面超過了去年45%。全年商品房銷售量達到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創商品房銷售量歷史新高。
（2）運行特點。商品房開發和交易市場異?；馃?，開發投資額和房屋銷售額屢創新高，全年房地產市場總體運行速度明顯加快。政府土地市場調控能力增強，市場調控力度進一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應形式。市場開發繼續穩定增長，市場競爭由產品競爭向品牌、服務競爭升級。投資型住房需求有所回落，大戶型市場產品運作將更為精益求精，住宅價格增長回歸平穩。
二、房地產信貸現狀分析
1、全國房地產信貸現狀
2007年對于中國房地產業是有特殊意義的一年。為了穩定房地產市場和宏觀經濟安全，國務院24號文《廉租房管理辦法》、《經濟適用房管理辦法》相繼出臺。但房地產開發投資增長仍有所加快。全年房地產開發投資25280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76193萬平方米，增長23.2%。這些數字都顯示，盡管宏觀形勢、政策環境與過去幾年相比嚴峻很多，中國房地產業整體上還是呈現投資和銷售雙雙興旺的局面。
央行年內6次加息，房地產宏觀融資環境明顯緊縮。政府不僅希望保護居民合理性的住房消費需求，更希望發揮住房公積金在這中間的調解作用。同時央行大力加強住房消費信貸安全管理，更多從“窗口指導”、嚴格信貸資質條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產業有效擴寬了融資渠道，融資結構得到相對優化。
2、西安市房地產信貸現狀
（1）運行狀況。2007年以來，西安市金融機構房地產信貸增速明顯加快，個人住房貸款成為拉動房地產信貸的絕對因素。截止12月底，全市金融機構房地產貸款余額491.85億元，同比增長20.44%，增加了18.89個百分點，其中個人購房貸款余額289.50億元，同比增長35.94％，增加了33.43個百分點。
房地產信貸增長呈現加快趨勢，個人住房貸款增長態勢明顯。2007年各月房地產貸款和個人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產貸款和個人住房貸款增速均呈現正V字形。
房地產開發貸款保持小幅增長趨勢，地產開發貸款增速持續下滑。2007年以來，西安市房地產開發貸款呈現小幅增長態勢，截至12月末，房地產開發貸款201.42億元，同比增長3.80％，年內基本保持小幅增長趨勢，其中地產開發貸款43.52億元，同比增長13.42％；房產開發貸款157.91億元，同比增長9.84％。
信貸情況以農業銀行陜西分行為例。截至12月末，營業部房地產類余額399895萬元，占營業部貸款總額的23.4％，房地產貸款較年初增加152315萬元，其中個人住房貸款79207萬元，比年初增加26088萬元；開發貸款320688萬元，較年初增加126227萬元。
（2）運行特點。宏觀調控措施對房地產市場中資金供給影響較大，中小房地產開發企業土地資源和銀行開發信貸資金獲取難度增加，將導致房地產行業快速整合資源，優勝劣汰加劇。同時住房貸款風險暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個百分點，無疑將明顯加重房貸者負擔。房貸的違約風險可能性加大，繼而引發的更大風險將會波及整個宏觀經濟金融體系。
三、西安房地產市場存在問題的因素分析
西安地區房地產發展過程中凸現出諸多特征，也包含了很多問題。形成的因素有很多，其中關鍵原因分析如下：
1、物價上漲、通貨膨脹預期和相對于資產價格的貨幣貶值進一步加劇了購房需求，推動房價繼續攀升。物價和房價是互為聯系的，資產價格強烈地受到未來的預期回報的影響，而未來的預期回報則受到未來經濟是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預期的影響。物價上漲造成了通脹預期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續上揚。2、從緊的貨幣政策，對房地產市場需求產生結構化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機需求的積極入市。不斷的加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；由于投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。
3、外資進入房地產市場呈擴張趨勢。由于國內房價保持上漲勢頭，投資房地產可以獲取高額的投資回報，加上對人民幣升值的預期，大量國際游資流入國內，房地產成為重要的投資途徑。外資投資房地產已經開始逐步向一些二三線城市擴張，西安也在其中。
四、西安房地產發展相關啟示
長期來看，房地產市場的健康發展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據現狀分析得出以下啟示：
1.繼續加大普通住宅的土地供應
保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規模為重中之重。為了滿足居民不斷增長的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂業，必須繼續加大普通住宅的土地供應，保持適度的住宅投資規模和住宅供應量。
2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購房負擔
住房保障是社會保障問題的重要內容，是建立和諧社會的一項重要的基礎性工作。未來政府的工作重心應更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題上。對于商品房的房價問題，則更多地由市場決定。在2008年兩會期間，總理的政府工作報告中還提到政府用于廉租房制度建設的資金將為68億元，比去年增加了17億元。
3．擇機開征物業稅，穩定房價
從國外的經驗看，物業稅不僅有利于打擊房地產投機、穩定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續發展。
對西安政府而言，物業稅是永久的可持續的稅收收入，可以為地方政府提供穩定的稅收來源，有助于解決地方財政過度依賴土地出讓收入的難題。物業稅隨著當地房價上漲而增加，而當地房價的變動又取決于當地經濟發展水平和城市環境、公共設施的完備情況等，這就可以有效引導當地政府重視對公共產品和服務的投入，重視長期規劃和城市可持續發展。
4．建立科學的住房消費模式，提倡“租購并舉”
要引導居民樹立“購買和租賃并舉”的二元消費觀念。著力培育租賃市場，完善房屋租賃的配套設施。通過輿論，促成新的理性住房消費，開展“結婚不買房，住套房娶嬌娘”觀點的討論，引導國民合理調整家庭消費結構，避免民眾超前住房消費。
5．加強信息體系建設，引導房地產合理生產和消費
通過完善的房地產信息系統和定期公告制度，有助于合理引導房地產的生產和消費。雖然這需要國家統一設計實施，但是做為西安市也可以進行區域范圍內的嘗試，以保障房地產行業有序健康地發展。
6.創新房地產信貸產品，拓寬融資渠道
商業銀行要不斷創新房地產信貸產品，拓寬房地產開發企業單一的融資渠道，分散房地產信貸風險。針對部分有實力的房地產開發企業合理的信貸需求，加強信貸產品的創新工作。引導開發企業轉變觀念，廣泛吸收社會資本增資擴股，通過改善資產負債結構來增強房地產開發企業的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產業開發主體的質量，而且有利于西安市房地產業持續健康發展。
五、結束語
隨著政策的進一步調控，西安房地產市場經歷了很大的變化。西安房地產市場經過多年的穩步快速發展，已逐步進入盤整期，近年來出臺的一系列調控政策其累積影響效應和市場長期發展走向將于今后得以顯現，所以我們相信西安房地產必將成為西安地區經濟發展和社會進步的重要體現。
【參考文獻】
[1]王有志，郭勇.西安房地產發展與其他同等城市的比較分析[J].山西建筑，2007，（31）.
[2]劉文婷.西安房地產現狀及發展趨勢研究[J].大眾科技，2007，（5）.
第7篇：房地產融資論文范文
關鍵詞：房地產企業；融資方式；比較
DOI:10.16144/ki.issn1002-8072.2015.35.006
一、房地產企業融資現狀
（一）融資規模大
房地產業作為國民經濟的支柱性產業，對我國經濟發展有重大影響。2005年以來，房地產業發展迅速，大部分城市的房價在短短的7-8年內增長2-3倍。據統計，2005年全國商品房成交均價為2937元，2013年全國商品房成交均價為6200元左右。不僅房價直線上升，融資規模也不斷增長。盡管國家對房地產行業進行嚴厲的調控，全國房地產開發資金仍然高速增長。國家統計局有關資料顯示，2005年房地產開發資金為21397.8億元，至2013年達到122122億元，是2005年開發資金的5.7倍。
（二）融資難
國家對房地產行業實施嚴厲的調控政策，進一步加劇房地產行業資金緊張問題，而金融市場也嚴格限制房地產企業融資條件、規模等，造成融資環境進一步惡化。根據統計，全國與房地產有關的企業有幾十萬家，但上市的房地產企業只有136家，絕大部分房地產企業的規模較小。小規模的房地產企業由于體制不完善，資金規模小，信譽程度低等，導致金融行業對其放貸較為謹慎。另外，由于我國金融市場不發達，融資保障政策匱乏，融資難將是房地產行業未來一段時間內的發展障礙之一。
（三）融資渠道單一
在我國現行的金融體制下，在房地產開發、銷售以及后續服務等階段都離不開銀行信貸資金的支持。據統計，2005~2013年房地產企業開發資金來源（表1）中，國內銀行貸款平均占17.72%，其他資金來源中個人按揭貸款大約占24%，從中可以看出，銀行貸款大約占房地產開發資金來源的42%，這是相當高的比重。一味的依靠銀行信貸進行融資，導致債務比重過高，進一步加大了房地產行業的財務風險，過高財務風險不僅造成房地產業發展受阻，而且威脅到銀行體系的穩定。據統計，2013年全國136家上市房地產企業，負債率將近70%。另外，過分依靠銀行信貸這單一的融資渠道，導致房地產業受宏觀經濟政策影響較大，加大房地產業的經營風險。
（四）長期償債壓力大
長期負債主要指長期銀行借款、長期債券等。資產負債率是衡量企業長期償債能力的常用指標，一般行業資產負債率保持在60%是合適的，但房地產企業資產負債率普遍偏高，通常超過70%，一些地區甚至高達80%-90%。據統計，2009~2011年我國上市房地產企業的平均負債率分別為65.8%、70.2%、72.1%。從目前的情況來看，房地產企業的長期償債能力惡化，資產流動性較差。往年房地產企業可依靠高房價、高交易量、多融資渠道來緩解高負債的壓力，但2011年后國家實施一系列嚴厲的調控政策導致房地產行業經營狀況不佳，房地產企業融資變得越來越困難，大部分房地產企業很可能會因為資金鏈的斷裂而出現嚴重的財務風險。2012年，雖然國家調控政策有所放松，但在過高的負債率以及較低的資產流動性下，房地產企業長期償債能力仍不容樂觀。另外，以信托融資為例，房地產信托融資業務是在2010年、2011年得到快速發展，一般還款期限3年左右，受此影響，房地產企業將迎來信托兌付高峰期，在銷售低迷，資金捉襟見肘的情況下，房地產開發商將面臨更為嚴峻的長期償債壓力。
二、房地產企業融資方式比較
（一）概念及特征比較當前我國房地產企業融資方式
主要有內部融資、債權融資、夾層融資和股權融資。筆者通過對各種融資方式的概念比較，分析各種融資方式的特點。（1）內部融資。內部融資是指企業通過自我積累資金的方式形成籌資來源，具有以下特點：自主性強、融資成本低、融資數額有限、融資風險低等。從中可以看出，進行內部融資的優勢較大。正是基于這些優勢，內部融資是當前房地產企業普遍采用的一種融資方式。（2）債權融資。債權融資是指企業通過向銀行借款、向社會發行公司債券、融資租賃以及商業信用等方式籌集所需資金。房地產企業債權融資主要分為銀行信貸、債券籌資、商業信用、房地產信托融資。第一，銀行信貸。銀行信貸是指企業通過借款合同從銀行等金融機構借入資金。它具有以下特點：一是融資速度較快；二是融資成本相對較低，與其他融資方式相比，銀行借款所負擔的利息較??；三是融資數額有限，融資數額受企業自身經營規模和貸款銀行資本實力的制約；四是籌集資金使用限制條件較多，一般情況下，借款合同對借款的用途有明確的規定，附加一些保護性條款；五是融資靈活性較大。當前，銀行信貸是房地產企業融資的主要渠道，據有關資料統計，房地產開發資金中60%來源于銀行體系。第二，債券籌資。債券籌資是指企業為了籌集資金，向債權人承諾在未來一定時期還本付息而發行的一種有價證券。它具有以下特點：一是融資數額較大；二是融資成本較高，發行債券的利息負擔和籌資費用相對較高；三是融資條件嚴格，國家對發行債券的公司的經營規模、財務狀況、企業信譽等有嚴格的要求；四是籌集資金使用限制條件少，與銀行借款相比，債券融資具有較大的自主性和靈活性。由于我國資本市場起步較晚，發展不夠完善，發行債券本身也有著嚴格的條件，因此，債券融資在我國房地產企業融資中運用較少。第三，商業信用。商業信用融資是指企業通過賒銷商品、預收貨款等方式籌集資金的一種籌資方式。商業信用融資具有以下特點：一是融資便利，利用企業的商業信譽進行籌資是一種自動性融資，不需要辦理正式的籌資手續；二是融資限制條件少；三是融資數額有限，一般只能籌集小額資金，而不能籌集大量資金；四是融資成本靈活，企業可根據需要自主選擇是否放棄現金折扣。目前，我國房地產企業利用商業信用融資主要體現在預收購房定金或購房款，這部分信用資金在房地產開發資金來源中所占比重也較大，并且這部分資金基本無息，資金成本較低。據有關資料統計，2009~2013年房地產開發資金來源中，定金及預收款所占比重分別為27.86%、26.24%、25.96%、27.51%、28.25%。第四，房地產信托投資基金。房地產信托投資基金（REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資和經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它具有以下特點：一是收益主要來源于租金收入和房地產升值；二是收益的90%作為紅利，用于分配給投資者；三是長期回報率較高；四是投資不需要大量的資金；五是作為債權融資的一種，可以避免雙重征稅并且無最低投資基金要求。REITs為房地產企業融資提供了很大的便利，據有關數據統計，過去三年信托公司向房地產行業提供貸款7000多億元，穩居各類信托產品首位。（3）夾層融資。夾層融資是指在風險和回報方面介于優先債券和股本之間的一種融資方式，常見形式為可轉換債券、可贖回優先股以及含轉股權的次級債。它們具有以下特點：一是屬于長期融資，夾層融資可獲得還款期限在5-7年的長期資金；二是可調整結構，提供者可以調整還款方式，使之符合借款者現金流的要求等；三是相關限制條件少，與銀行貸款相比，夾層融資在公司控制和財務契約方面限制較少；四是夾層融資比股權融資成本低。風險和回報介于優先債券和股本之間，融資成本也是如此。發達國家通常通過設立專項夾層投資基金來推動和發展夾層融資市場。由于我國資本市場發展較晚，沒有專門設立夾層投資基金，因此夾層融資在我國房地產企業融資中運用較少，但未來發展潛力較大。（4）股權融資。股權籌資是指企業通過吸收直接投資、發行股票以及內部積累的方式進行籌資。房地產企業股權融資的主要表現形式是發行股票籌資。股票融資與其他融資方式相比，具有以下特點：一是融資成本較高，由于股票投資風險較高，發行費用較高，導致發行成本較高；二是無固定到期日；三是融資風險小，無固定的股利負擔；四是融資條件嚴格；五是融資規模大。股票融資是面向整個社會群體進行籌資，一次性能夠籌集的資金額很大。股權融資是我國房地產上市企業對外融資的最重要手段。
（二）融資要素比較
通過對的房地產企業融資方式相關理論的闡述，筆者基于相關資料和研究成果分別從融資成本、融資規模、融資期限等方面對各種融資方式進行比較（如表2所示），并分析各融資方式的優勢及風險。（1）融資成本。融資成本是房地產企業選擇融資方式考慮的首要條件。根據優序融資理論，企業傾向于首先選擇內部融資，其次債權融資，最后是股權融資。通過研究發現，內部融資由于資金來源于企業內部留存收益，不產生任何籌資成本，只存在使用資金的機會成本，因而融資成本較低。債權融資由于是通過向債權人融資，必將產生一定的籌資費用，還需向債權人支付一定的利息。雖然利息具有一定抵稅作用，但與內部融資相比，債權融資成本較高。股權融資主要是通過發行股票進行融資。一方面，發行股票證券費用較高，另一方面，股票投資本身受眾多因素影響，投資風險較高，因而投資者要求的報酬較高。股權融資的資金成本最高，這一點被經濟社會所普遍接受的。（2）融資規模。內部融資由于依靠企業內部積累進行融資，受企業盈余能力等條件的制約，一般情況下，一次性融資規模較小。債權融資通過銀行借貸、發行債券等方式進行融資，一次性融資規模較內部融資大。夾層融資風險與回報介于債券和股本之間，融資規模也介于債券融資和股權融資之間。股權融資主要通過發行股票進行融資，由于發行股票數額較大，因而一次性融資金額很大。（3）融資期限。內部融資所使用的資金是企業內部留存收益所得，一般沒有還款期限。債權融資通過向銀行借貸，發行債券等方式融資，籌集的資金是分期投入到房地產項目中，一般情況需要項目結束后才能償還借款，房地產一般建設項目期為3-5年。夾層融資還款期限一般在5-7年。股權融資主要是通過發行股票融資，籌集的資金形成股本，一般不予償還。（4）融資條件。傳統房地產融資方式限制條件較多，采用內部融資需要考慮企業的經營狀況等條件。進行債權融資，需要考慮融資企業的信用、資金實力、規模等，對信用等級差、規模小的公司一般不予貸款。與銀行貸款相比，夾層融資在公司控制和財務契約方面限制較少。股權融資一般通過發行股票籌集資金，而國家對企業發行股票有嚴格的限制條件。（5）融資對象及范圍。內部融資資金主要來源于企業自身盈利，債權融資的融資對象主要是銀行、信貸公司等金融機構，夾層融資限于一些金融機構，也受企業自身規模制約。股權融資的融資對象雖然是面對整個社會群體，但只有上市公司才能發行股票，因而融資范圍受限。
三、房地產企業融資困境解決對策
（一）明確國家政策趨勢
信貸政策、稅收政策以及行政管制政策是我國房地產調控政策的重要組成部分，對房地產企業的發展有著直接影響。房地產企業應積極把握國家最新的調控政策，從政策中尋求商機、尋求出路。
（二）靈活運用融資方式
企業在不同的發展階段對資金有不同需求，因此，在融資方式的運用上也應做出適當調整。不同規模的企業，在模式的運用上也有不同的選擇。另外，企業在不同的發展階段，對融資模式的選擇具有不同的要求。只有靈活變通，才能長久不衰。
（三）轉變融資觀念，提高創新意識
在我國傳統融資觀念中，金融機構人員在實施貸款政策時，對大規模的房地產企業實施優惠貸款條件，對小規模的房地產企業實施限制貸款。大部分房地產企業管理者金融創新意識淡薄，一味照搬其他企業的融資模式。目前，國內銀行貸款占房地產企業對外融資的50%以上，單純依靠銀行貸款進行融資，導致企業管理者融資創新思維落后，不能有效制定適合企業發展的最佳融資方案。因而，房地產企業管理者應積極轉變融資觀念，提高創新思維，創造新型融資方式。金融市場也應積極革新，提高融資效率，降低融資風險。
本文系2015年河南省教育廳人文社會科學研究項目“我國房地產企業融資模式創新研究”（項目編號：2015-QN-035）、2014年信陽師范學院青年基金項目“我國房地產企業融資模式創新研究”（項目編號：2014-QN-12）階段性研究成果。
參考文獻：
［1］鐘田麗、彌躍旭、王麗春：《信息不對稱與中小企業融資市場失靈》，《會計研究》2003年第8期。
［2］魏開文：《中小企業融資效率模糊分析》，《金融研究》2001年第6期。
第8篇：房地產融資論文范文
關鍵詞：議價能力；債務融資方式；企業績效
一、本文依然采用原文假設
假設1：房地產企業當年的債務融資結構對其滯后一年的企業績效產生顯著影響，而對其當年及滯后兩年的績效不會產生顯著性影響。
假設2：銀行貸款的融資方式對房地產企業績效產生正向的影響。
假設3：施工企業墊款將會對房地產企業績效產生正向影響。
假設4：房屋預售款對房地產企業績效會產生負向影響。
本文認為，這三種融資方式之間存在多重共線性。認為在施工企業墊款和房屋預收款中有很大一部分還是來自銀行貸款。其轉化途徑是：（1）銀行貸款―施工企業墊款―房地產開發企業“其他資金”。（2）購房者的個人住房貸款―房屋預收款―自籌資金。如果將“自籌資金”和“其他資金”細化為預售收入，關聯企業收入以及建筑安裝企業墊付款等。約有70%的資金是來自銀行（中國人民銀行營業管理部課題組，2004）。[1]
二、研究方法
1.樣本
本文的樣本依然采用原文的樣本。即2005年至2009年在上海證券交易所和深圳證券交易所上市的國內房地產企業。根據GICS行業分類選取，最終有83家房地產企業形成有效樣本。
2.因變量
依然采用托賓的Q值作為企業的績效評價的測量指標。
Q值=企業資產的市場價值/企業資產的重置成本
3.自變量
銀行貸款；指銀行向房地產開發企業發放的用于房地產項目的開發建設的款項。用銀行貸款率表示。銀行貸款率（D/AS）=企業銀行貸款/總資產=（企業短期貸款+企業長期貸款）/總資產[2]
施工企業墊款：指房地產開發企業將項目承包給施工企業，但延期支付項目合同達成的款項。用應付賬款占總資產的比例表示。應付賬款占總資產的比例（AR/AS）=應付賬款/總資產
房屋預售款：指房地產企業在房屋建成交付之前，向房屋購買者預售的定金及預售款所組成的款項。用預收款項占總資產的比例衡量。預收款項占總資產的比例（DR/AS）=預收款項/總資產。
4.控制變量為資產規模和固定資產
5.回歸方程和統計分析
本文主要采用實證研究方法，通過建立不同融資方式與企業績效之間的多元回歸模型。考慮到這三個自變量之間的多重共線性，先采用阿爾蒙多項式法對模型進行改進，再采用最小二乘回歸法(OLS回歸分析)對模型參數進行估計， 得出不同的債務融資方式對企業績效的具體影響結果。
企業績效的基本模型是 :
企業績效=f( 銀行貸款融資，施工企業墊款融資，預收款融資)
其中，Y 表示房地產績效；α為常數項；
α 0，α 1，α 2代表各種不同融資方式對當年或滯后一年或滯后兩年的績效指
標的估計參數；
Ɛ為隨機誤差
阿爾蒙認為其回歸系數αi可以用滯后期i的適當次多項式來逼近。
設αi=β0+β1i+β2i2
故有Y=α+β0X1+(β0+β1)X2+(β0+2β1+4β2)X3+u
=α+β0(X1+X2+X3)+ (X2+2X3)+β2 (4X3) +u
對該模型進行OLS估計，得到參數估計值β0，β1，β2
代入αi=β0+β1i+β2i2 ，即可得到原模型中各參數的估計值。
表債務融資方式對企業績效產生影響的結果分析
模型一 模型二 模型三 模型四
2008年的債務融資方式對08，09年的績效影響 2007年的債務融資方式對07，08，09年的績效影響 2006年的債務融資方式對06，07，08年的績效影響 2005年的債務融資方式對05，06，07年的績效影響
Q
(2009) Q
(2008) Q
(2009) Q
(2008) Q
(2007) Q
(2008) Q
(2007) Q
(2006) Q
(2007) Q
(2006) Q
(2005)
常數 -15.22 -16.24 -19.81 1.17 2.53 1.20 0.74 1.20 3.11 1.26 -42.35
D/AS2008 1.29 0.48
AP/AS2008 0.45 0.89
DR/AS2008 -1.41 -1.53
D/AS2007 0.58 0.50 0.22
AP/AS2007 -0.04 0.27 -0.19
DR/AS2007 -0.19 -0.39 -0.14
D/AS2006 -0，02 0.72 0.04
AP/AS2006 0.17 0.16 0.25
DR/AS2006 -0.17 -0.06 -0.007
D/AS2005 0.18 0.81 -0.11
AP/AS2005 -0.06 0.04 0.21
DP/AS2005 -0.007 -0.24 -0.11
資產規模 0.079 0.227 0.101 -0.038 0.020 -0.082 -0.020 0.101 -0.149 -0，.103 0.225
固定資產 -0，004 0，.175 0.005 -0，.084 -0.061 -0.111 -0.032 -0.081 -0.048 -0.135 0.151
R2 0.662 0.208 0.380 0.591 0.060 0.068 0.652 0.088 0.040 0.693 0.132
6.結論分析
由模型一的檢驗結果可以看出，房地產企業當年的債務融資方式的當年產生的績效并不太大，而對其滯后一年產生的績效則有顯著的影響。從而說明了假設一的成立。
由模型二的檢驗結果可以看出，2007年的債務融資方式對2008年產生的績效要高于對2007年和2009年產生的績效。更加肯定了假設一。同時，模型二可以檢驗假設二和假設四。即銀行貸款的融資方式對房地產企業績效產生正向的影響；房屋預售款對房地產企業績效會產生負向影響。
由模型三的檢驗結果可以看出，2006年的債務融資方式對2007年產生的績效影響明顯高于對2006年和2008年產生的績效影響。從而肯定了假設一。同時，模型三初次驗證了假設三。即施工企業墊款將會對房地產企業績效產生正向影響。
由模型四的檢驗結果可以看出，2005年的債務融資方式對其滯后一年產生的績效也要高于對當年和滯后兩年產生的績效，也肯定了假設一。同時，從模型四還可以看出房屋預售款對房地產企業績效會產生負向影響。從而檢驗了假設四。
由于在解釋變量之間存在多重共線性，而滯后變量的存在，使自由度變小，從而導致用最小二乘估計量產生偏差。其中，滯后長度越大，自由度越小，產生的偏差就越大。本文采用外生變量的分布滯后模型進行檢驗，在一定程度上減輕了誤差。通過顯著性水平R2也可以驗證假設一。
參考文獻：
[1]張偉，安起雷.《金融危機后對我國房地產金融的反思》，《應用經濟評論》2011年第一輯
[2]徐志堅，楊碧云，茍天昱.《基于議價能力的債務融資方式》.
第9篇：房地產融資論文范文
論文關鍵詞：房地產；品牌;建設
目前，我國房地產市場發生了很大改變，使得房地產競爭愈益激烈。以前依靠價格和質量的競爭手段已經適應不了眼前的需要，那么在新的形勢下，房地產企業如何在激烈的市場競爭中該如何表現自己，造就企業的核心競爭力呢?無疑，品牌將是一個重要的法寶。
1 加強房地產品牌建設的意義
1.1 獲得品牌溢價
品牌給商品開創了一個新的競爭維度。好的品牌可以增強房地產商品的不可代替性，從而客戶對房地產的價格的敏感程度會降低，這就使得具有優質品牌的樓盤可以按更高的價格銷售。據調查，在地理位置等條件近似的情況下，北京萬科“城市花園”的房子要比沒有品牌的房子售價每平方米平均高20-30%。
1.2 加快產品的銷售速度
房地產的利潤與銷售速度直接相關，房產銷售的速度直接影響開發成本。銷售速度越快，回款速度越快，資金流動的也越快，開發的成本也就越低，相應的利潤就會增加。據不完全統計，那些具有較高品牌知名度的發展商所開發的物業，如萬科、中海地產、碧桂園、合生創展、富地地產等樓盤都往往比周邊類似樓盤銷售速度快三分之一以上，比如碧桂園開發的樓盤：廣州碧桂園和碧桂園鳳凰城在預售階段就基本銷售一空。
1.3 有利于跨地域經營
為了獲得規模效應和競爭優勢，當企業品牌形成以后，就會向外延伸、擴散，而強勢的房地產品牌因為具有高的知名度、美譽度，更容易被消費者接受。例如：和記黃埔自進入大陸市場以來，已迅雷不及掩耳之勢在上海、廣州、深圳、珠海、重慶、西安等城市開發了大量的項目。
1.4 提升企業的融資能力
房地產業是資金密集型行業，房地產開發項目具有周期長、投資額大、收益高的特點。當前，我國大多數房地產企業自身籌資能力不強，資金問題在很大程度上成為制約房地產企業開發的瓶頸，特別在經濟周期低谷時更是如此。目前，我國房地產企業融資的渠道主要有房地產信貸、上市融資和房地產信托融資三種。有較高知名度品牌的企業，由于其良好的品牌聲譽，在同銀行等金融機構的融資中就處于更加有利和主動的地位。此外，房地產品牌企業又具備了到資本市場直接融資的機會。顯然，品牌知名度不高的房地產企業很難獲得這樣的機會。如：2008年，我國實行緊縮的金融和貨幣政策，對房地產實行了調控，房地產企業資金極度短缺，房地產品牌企業紛紛通過發行債券進行融資。保利地產、新湖中寶、萬科、北辰實業、中糧地產分別發行43億元、14億元、59億元、17億元、12億。
1.5 提高客戶對于樓盤缺陷的承受能力
任何東西都是不完美的，即使是品牌樓盤也會存在缺陷。一方面可能是樓盤本身存在某些問題，另一方面是由消費者挑剔的眼光所致，因為購買房地產是影響消費者一生的重大決策，所以，消費者會以更加挑剔的眼光看樓盤。但品牌樓盤可以憑借其品牌影響力來減輕客戶對于樓盤缺陷的不滿，因為優質品牌對房地產后驗性品質因素的擔?？稍谝欢ǔ潭壬系窒承┤毕?。如深圳萬科在上海開發的城市花園，雖然其位置在七寶這個曾經比較偏僻的地方，但憑借公司的強大品牌影響力，還是成功了。
2 房地產品牌建設的現狀
2.1 強勢房地產品牌已初步建立，領導品牌凸現
目前，在我國近70%的房地產開發企業都己擁有自己的品牌，在我國房地產行業己經出現了一批知名度高，品牌信譽良好，具有較強的市場競爭力的強勢品牌。萬科地產公司和中海地產憑借品牌強度和品牌經濟上的絕對優勢，品牌價值超過95億，成為行業品牌之首。合生創展、碧桂園、富力地產、綠地地產、金地地產、保利地產分別以66.36億元、62.29億、61.73億元、58.12億元、55.17億元和51.52億元分列第二集團。
2.2 房地產行業品牌建設水平低
2008年6月2日，由世界品牌實驗室公布的“2008中國500最值價值品牌”揭曉，中國移動以1206.68億元名列榜首，地產行業老大萬科品牌價值181.23億元，位居44位，地產行業只有7個品牌入選，占整個品牌數量的0.014%。
2.3 品牌建設初具雛形
由于房地產企業間的競爭加劇，房地產商開始從別的競爭手段中擺脫出來，有意識地進行了品牌建設，并初具雛形。2001年，萬科地產也通過系統地調研、分析后，將品牌核心定位于“以您的生活為本”，提出“建筑無限生活”的品牌口號，重塑了品牌形象和品牌架構，并啟動了品牌戰略制定、VI系統設計、整合營銷傳播等的一系列工作。
2.4 房地產品牌號召力低
目前，我國房地產業的品牌競爭格局比較初級，品牌價值含量很低，生命力還很脆弱，品牌號召力不高。在中國民意調查網的一項行業品牌號召力的調查中，經過統計折算，房地產的品牌號召力在所有行業中最弱，只有0.21個系數。服裝行業最高，達到了0.87。
3 房地產品牌建設存在的問題
3.1 品牌意識淡
薄，不重視品牌建設
現今，由于房地產業的不成熟，房地產門檻低。從某種程度上說，只要能獲得地皮，就可以進行房地產開發。再者，房地產的利潤很高。加上目前國內旺盛的需求，為房地產公司提供了生存的空間，使得大部分房地產企業品牌意識淡薄?！案惴康禺a當務之急是做銷量”、“做品牌是大企業的事”、“做房地產品牌就是做概念、做賣點”、“做房地產品牌就是做明星樓盤，只有樓盤項目才有品牌”等等品牌意識淡薄的想法漫天飛。品牌意識淡薄，這在國有房地產行業最得以集中體現。以中國最大的國有房地產企業“中房”集團為例，中房集團在北京的項目多達30多個，其知名度反而不如SOHO。
3.2 品牌定位單一
品牌定位是為了在市場上樹立一個明確的，有別于競爭對手品牌的、符合消費者需要的形象，其目的是在消費者心目中占領一個有利的位置。目前大部分開發商在創品牌的過程中，定位為高檔房地產，以為占領高檔次的房產才能營造品牌，經濟適用房、普通住宅不需要創品牌。實際上，高檔房產不等于強勢品牌房產，任何檔次的房產，無論是高檔的、中檔的、還是低檔的，都應注意打造自己的品牌，大眾化的住宅更容易創知名品牌。因為品牌的重要特征之一，就是具有較高的知名度和市場占有率，是否有眾多的消費者才是創名牌的首要條件。例如，海南省、廣西北海均不乏高檔樓盤，但卻無人問津。相反，北京回龍觀居住區倒以其經濟適用房譽滿京城。
3.3 重視房地產項目品牌建設，忽視房地產企業品牌建設
房地產業的品牌有企業品牌和項目品牌之分。企業品牌反映的是企業整體形象，企業品牌的塑造是對企業整體資源的整合，強勢企業品牌地位的取得可以帶動企業整體價值的提升，是企業的重要資產。而項目品牌是房地產企業單個項目的品牌，項目品牌的塑造只能帶動項目本身的銷售，對企業整體形象與價值提升作用有限。兩者之間是整體與個體的關系。
目前我國房地產業并沒有認識到企業品牌塑造的重要性，片面重視對產品的宣傳，忽視品牌長遠的發展，將產品案名和品牌混為一談，企業品牌塑造乏力。翻開報紙，樓盤廣告鋪天蓋地，而企業品牌廣告少之又少。提到藍堡國際公寓、東方銀座、北京公園5號、星河灣等樓盤，我們往往耳熟能詳，但卻沒有多少人能知道其背后的企業品牌。
3.4 房地產企業的品牌缺乏企業文化內涵
品牌不僅僅是反映不同企業及其產品之間差別的標識，還體現一個企業的內在價值和文化內涵。卓越的企業與平庸的企業之間的最大的區別在于，平庸的企業不重視企業文化的建設，不對本企業的價值觀進行深入的思考，沒有形成一套健全的信念。如今，企業文化已經是一個企業所擁有的不可替代的資本，優秀的企業文化將給企業帶來持久的競爭力。一個企業如果丟掉了優秀的企業文化，就等于失去了生命。目前，我國房地產行業的企業文化從行業的整體上還沒有在新經濟的短暫歷史下沉淀下來，還沒有一種相對成熟、穩定的現代企業文化。品牌建設，實際上是將一種企業文化充分展示的過程，當企業開始建立品牌時，文化必然滲透和貫穿其中，并發揮無可比擬的作用。但是許多房地產企業并未重視這一點。造成品牌沒有深層明確、具體的內涵，難以給顧客留下深刻印象。在這種情況下，其他的配套戰略就顯得盲目，缺乏針對性，當然也談不上保證品牌營銷的有效實施。
3.5 忽視品牌的維護
房地產品牌建設是一個系統工程，知名品牌的創建并非一朝一夕，需要長期的維護。一個房地產品牌建立起來之后，對它的維護是必不可缺的。好的品牌需要要有精心的維護，否則會導致品牌的退化和價值的流失。大多數開發企業在短時間內借助傳統的營銷手段迅速拉開知名度，卻不注重持續管理。因此，不能維持長期的品牌領先地位，無法實現品牌資產的積累。
4 加強房地產品牌建設的措施
4.1 進行準確的品牌定位
品牌定位在品牌經營和市場營銷中有著不可估量的作用，好的品牌定位是品牌經營成功的前提，為企業進占市場，拓展市場起到導航作用。但如果不能正確地對品牌進行定位，樹立獨特的消費者可認同的品牌個性與形象，不僅會給企業帶來巨大的損失，也會使產品淹沒在眾多產品質量、性能及服務雷同的商品中。華遠集團的“深藍華亭”就是一個很好的反面教材，由于前期的品牌定位錯誤，造成了后來房子賣不出去，大量積壓，幸虧2008奧運的到來，才使其解套。房地產企業本身受土地資源、區位及政策等因素影響比較大，而來自于市場的誘惑無處不在，企業要根據自身的資源優勢、條件和能力進入新選定的目標市場，這是創建房地產品牌的前提。
房地產企業品牌定位應遵循如下原則:①差別化原則；②個性化原則；③延續性原則。
4.2 引入CIS，樹立企業形象
CIS戰略（Corporation Identity System，簡稱CIS）即企業識別系統，其含義是：運用視覺設計，將企業理念與本質視覺化、規格化、系統化。它以商標或企業標志的造型與色彩的設計作為表達核心，將企業的經營理念、管理思想以及生產經營戰略與策略等，通過視覺
藝術再現技術傳播給企業職工和社會公眾，以塑造良好的企業形象，使公眾對企業產生一致的認同感，從而贏得社會大眾及消費者對企業的肯定和信賴，有效地塑造企業形象，提高企業的市場竟爭能力。CIS是花，品牌是果，房地產企業導入CIS，能成功地推行企業形象戰略，塑造企業產品形象。CIS包括理念識別（MI）、行為識別（BI）和視覺識別（VI）。
4.3 房地產品牌的維護
房地產品牌發展到一定規模后，就進入房地產品牌維護期，也就是典型的守城階段。在品牌的發展過程中，管理維護是至關重要的，管理、維護決定著品牌的興衰成敗。創立一個品牌難，維護和發展一個品牌更難。如果一個為社會所公認的品牌，沒有很好地加以維護，則有可能前功盡棄，將品牌毀于一旦。企業作為使用、保護品牌的主體，應當增強對品牌的自我保護意識，樹立對品牌整體主動保護的觀念，并在品牌戰略整個實施過程中，采取全方位動態的保護措施。只有這樣，品牌戰略才有可能順利進行。
房地產品牌維護應從以下方面入手：
（1）做好客戶關系管理，培養品牌忠誠度。
（2）對房地產品牌進行定期檢測。
