房地產會計計量精選(九篇)
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第1篇：房地產會計計量范文
【關鍵詞】 公允價值 投資性房地產 裝修費 用途轉換
一、投資性房地產公允價值模式的選擇分析
公允價值在投機性房地產會計實務中應用較少，我們分析可能有如下幾方面的原因。
1、公允價值計量的會計信息生產成本較高
這主要表現于公允價值計量模式下，公允價值不容易取得，而成本模式采用歷史成本，容易取得。公允價值的確定是否合理是投資性房地產后續計量是否合理的關鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價。鑒于我國房地產市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此，對于采用公允價值進行會計計量的房地產開發上市公司，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，并在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。與歷史成本相比，這個過程將會增大企業的信息成本。在企業無法直接衡量采用公允價值計量模式的收益時，積極性肯定會受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業極有可能放棄公允價值計量方式。
2、隨著經濟周期的波動，利潤變動幅度較大
在成本模式下，如果存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號―資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。同時還規定：“資產減值損失一經確認，在以后期間不得轉回。”這項規定明確了企業不得調整利潤；而采用公允價值模式計量，應當以資產負債日投資性房產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動。隨此投資性房地產公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關者，間接影響企業的市場形象及其股票價格。這在經濟周期波動比較大的階段，公允價值計量模式的這個弱勢會更為顯著。以2008年經濟形勢為例，上半年還處于較高的通脹壓力之下，各項產品的原材料價格漲幅較大，房地產市場還處于欣欣向榮之勢，而至下半年，受美國次貸危機的波及，經濟增速明顯放緩，房地產價格也處于疲憊之勢，在這種情況下，采用公允價值計量模式，對利潤變動幅度影響會非常之大。在2008年房地產上市公司年報中，公允價值普遍受到了冷遇。舉例說來，2007年7月24日，北辰實業和北京城開組成的聯合體在激烈的競爭中擊敗金融街和世紀金源等國內知名地產巨頭，以92億元天價如愿獲得長沙新河三角洲地塊的開發權，超出46.38億元掛牌底價近一倍，而長沙當時房屋均價僅在3000元左右。這一價格創下了國內單宗土地轉讓價格之最，從而成為名副其實的“中國地王”。隨著國際金融危機的蔓延和宏觀經濟的調整，房地產業持續低迷，北辰實業為了避免公允價值對當期利潤的影響，不得以在其后公布的年報中明確表示，執行新企業會計準則后公司仍然采用成本模式對投資性房地產進行核算。
3、公允價值模式計量影響到公司的配股、分紅等財務計劃
公允價值模式下的資產增值反映了近年來房地產行業的持續繁榮，使企業的總體賬面價值上升，使企業報表中反映的會計信息更為樂觀。例如資產規模擴大、資產負債率降低，有利于企業在資本市場獲得正確的定價，大大增強了債權人或投資者對于企業償債能力的肯定和信心，有利于企業融資，幫助企業更好地借助資本市場的力量來獲得發展。如上分析，當經濟周期的波動較大時，在公允價值計量模式下，利潤變動幅度會比較大，而這會引起凈資產收益率的變化較大，進而影響到公司配股等融資計劃。這在上市公司中更為明顯，如證監會2006年頒布的《上市公司證券發行管理辦法》明確規定：當公司進行公開股權再融資時，要求“最近三個會計年度連續贏利，扣除非經常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為計算依據”；當公開增發時，要求“最近三個會計年度加權平均凈資產收益率平均不低于百分之六，扣除非經常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為加權平均凈資產收益率的計算依據”?？梢?，公允價值計量會顯著影響公司的凈資產收益率，進而影響公司融資計劃。
同時，公允價值計量也會影響到公司的分紅政策。公允價值模式下，投資性房地產的升值給企業增加了賬面利潤，并未帶來任何現金流入。公允價值模式的引入，加大了企業的賬面收益與現金流背離的程度。因此，上市公司在制定分紅政策時，如果增值收益參與分紅會導致公司現金流的下降，如果不參與分紅，又會導致公司分紅比例的下降，這時無疑加大了公司利潤分配的難度。
4、公允價值計量模式下可能增加企業所得稅現金流出負擔
稅收也是企業利潤分配的一種形式。在我國公允價值模式下，會計準則和稅法處理存在較大差異（見表1）。按照目前我國的稅法，在成本計量模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致。投資性房地產需要計提折舊或按期攤銷，減少了企業的賬面贏利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業現金流的支出。如果采用公允價值計量模式，新會計準則和稅法的處理就存在明顯的差異：會計上，年末按照投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入當期損益，不計提折舊或進行攤銷；稅法上，按實際成本確定投資性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化所產生的利得，在對投資性房地產計算所得稅時仍按計提折舊或攤銷處理。在公允價值模式下對稅負沒有影響，但是如果計算所得稅時不確認公允價值變化所產生的利得，不能按照計提折舊或攤銷進行處理，就不具有的利得在成本模式下計提折舊或進行攤銷處理的抵稅效果，會增加企業的當期所得稅負擔。
二、公允價值計量投資性房地產在會計實務中的應用
1、如何合理確定投資性房地產項目的公允價值
根據新準則規定，可以按三個層次確定公允價值：第一個層次是同類資產的市場價格，如果該類資產存在活躍的市場，則該資產的市價即為公允價值；第二個層次是類似資產的市場價格，如果該資產不存在活躍市場但與該資產類似的資產存在活躍的市場，則該資產的公允價值應比照類似資產的市價確定；第三個層次是既無同類市場也無類似市場，當出現這種情形時，該資產的公允價值可按其所能產生的未來現金流量以適當的折現率貼現計算的現值評估確定。鑒于我國現階段房地產市場的發展狀況，以及大中小城市房地產市場發展的不平衡的現實，企業在確定投資性房地產項目的公允價值時，應嚴格按照上述三個層次進行確認計量。
2、公允價值模式計量對公司裝修費的影響
投資性房地產裝修費用屬于投資性房地產的后續支出，根據《企業會計準則講解（2008）》：“與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的應當計入投資性房地產成本。例如企業為了提高投資性房地產的使用效能，往往需要對投資性房地產進行改建、擴建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內裝璜，改擴建或裝修指出滿足確認條件的，應當將其資本化。企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。”據此，其應在“投資性房地產”科目下增設“在建”明細子目按規定要求進行核算。由于投資性房地產可以選擇采用成本和公允價值計量兩種模式，兩種模式下的會計處理存在較大差異，而這不同計量模式也會影響到房地產裝修費的處理。
一般說來，投資性房地產企業應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。采用成本模式計量的建筑物的裝修費，按固定資產的有關規定進行后續計量，按期（月）計提折舊，存在減值跡象的，按照資產減值的有關規定處理。采用公允價值模式后續計量裝修費的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。會計處理如下：
借：投資性房地產――公允價值變動
貸：公允價值變動損益
3、公允價值模式計量對投資性房地產轉換的影響
企業將自用房地產轉換為投資性房地產，就面臨著公允價值模式計量的影響。公允價值模式計量非投資性房地產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產，在轉換前非投資性房地產一般按實際成本計價，轉換成按公允價值計量模式計量的投資性房地產，會出現轉換前資產的實際價值與轉換時資產公允價值的不吻合。按準則有關規定，轉換日發生的虧損，即轉換日的公允價值小于賬面價值之差，計入“公允價值變動損益”科目，待投資性房地產升值時逐步對沖或轉讓時沖銷這部分差額。
投資性房地產轉換為自用房地產按實際成本計量模式的投資性房地產轉換為自用房地產的核算不存在資產價值的變動，不存在損益方面的核算。但為了保持投資性房地產價值的原貌，應當將該項投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊（或累計攤銷）、減值準備等，分別轉入“固定資產（或無形資產）”、“累計折舊（或累計攤銷）”、“固定（或無形）資產減值準備”等科目。同時，按公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當按轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值之差計入“公允價值變動損益”科目，待自用房地產處置或報廢時，再將公允價值變動損益轉入“營業外收入”科目。
【參考文獻】
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第2篇：房地產會計計量范文
關鍵詞：投資性房地產 公允價值模式 新會計準則
中圖分類號：F233 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）30-0086-02
投資性房地產是一種經營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉讓。在借鑒國際會計準則的基礎上，中國在《投資性房地產準則》中將投資性房地產定義為：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權、用于持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已經出租的房屋建筑物，但不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產。
一、投資性房地產的后續計量模式及其優缺點
1.成本模式。成本模式要求企業對資產的取得、耗費和轉換都應按照取得資產時的實際支出進行計量計價和記錄。原因是：一方面，成本模式的初衷是認為企業對外公布資產負債表的目的不在于以市場價格表示企業資產的現狀；而在于通過資本投入與資產形成的對比來反映企業的財務狀況和經營業績；另一方面，基于企業傳統的習慣性操作，成本模式是以經濟業務發生時取得的成本為標準進行計量、計價的一種核算方法。成本模式計量方法的優點是會計處理簡單、容易操作、始終按投資性房地產的原始入賬價值進行成本核算，而且此種計量方法不受公允價值變動的影響。所以，在一定程度上不容易使企業的資產價值虛增或虛減，大大降低了調節利潤的可能性。同時成本計量模式的核算過程相對比較簡單而且在成本計量模式下如果企業采用的折舊政策與稅法一致則不必進行納稅調整，若不一致只需對折舊額進行調整，而且對所得稅納稅調整的會計處理也簡單易行。但是采用此計量模式易高估或低估資產價值，不能及時客觀地反映房地產的真實價值。
2.公允價值模式。公允價值是在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或債務清償的金額。企業如果采用公允價值計量模式則應滿足下列條件：第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；第二，企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，對投資性房地產可采取公允價值進行后續計量從而對投資性房地產的公允價值作出科學合理的估計。在充分引入公允價值計量理念之后，企業的投資性房地產會計所提供的會計信息質量較之以前有了較大的提高，其客觀性和可靠性大為增強。而且此計量方法的采用方便投資者橫向對比國內、國外企業的價值。公允價值計量模式可采用市場比較法、收益法、成本估價法和假設開發法等方法計量，同時此種計量方法可根據投資性房地產市場行情的變化等外部公開信息及時調整其賬面價值，有效地增強了會計信息的相關性；極大地提高了會計信息質量使企業的經營業績、財務狀況等相關信息更加公允的得到反映；有利于在證券市場上獲得更加公允的公司股票定價。但也會導致較大的利潤波動性，為企業的發展增加不穩定性因素，為企業操縱利潤提供了空間，增加了該行業的經營風險和財務風險，極易引發嚴重的經濟泡沫。同時，引入公允價值計量模式使公允價值的認定及會計處理更為復雜。
3.兩種模式的選擇。目前《企業會計準則》認為投資性房地產后續計量的優選模式是成本模式，但如果企業有確鑿證據表明該投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得時則可以采用公允價值模式計量。但企業一旦選擇公允價值模式，就應當對其所有投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，并且不得從公允價值模式轉為成本模式。這與中國會計政策變更的相關規定是一致的。
二、投資性房地產公允價值計量實際運用中存在的問題
在投資性房地產計量中引入公允價值模式，會對中國房地產企業多方面產生有利影響，但公允價值計量在實際的運用中也存在著一些問題。
1.估值難度較大。根據準則的規定，當無法從活躍市場或其他市場獲取公允價值時，需要采用估值技術。而估值技術不僅受主觀判斷的影響，還會因風險狀況、經濟環境及企業自身信用的變化而相應變化；同時，相同或類似的房地產會因時因人因地而異。評估房地產的價值時需要考慮不同地理位置、戶型、不同用途等多種因素。而且由于中國房價的波動較為頻繁，使計量難以及時反映其真正的價值從而使評估難度增加。此外，中國相關專業評級機構尚不健全，使公允價值計量的結果較難達到公允。
2.影響企業資產價值以及所得稅納稅調整額。公允價值計量模式反映了市場對企業資產價值的影響，所以房地產企業必須謹慎對待公允價值計量的引入。公允價值的引入，一方面會提高企業的凈資產；另一方面在不利的市場環境中企業價值也會隨之減少。近來，政府對投資過熱的房地產市場不斷進行調控降溫，導致很多公司出現資金短缺的問題。如果投資性房地產采用公允價值模式，會直接影響企業的資產價值，而企業收益則未必增長相同的比例，此時的凈資產收益率反而可能出現下降。在所得稅納稅調整方面：公允價值模式下，稅法允許計提折舊而會計準則不允許計提折舊；稅法不確認公允價值變化所產生的利得或損失而會計確認。因此，稅務處理上需按稅法規定的折舊年限計算調整折舊數額。同時隨著投資性房地產在以后年度資產負債表日的公允價值的變動，納稅調整數額也將相應變化。并且，由于投資性房地產在資產負債表日的公允價值與賬面價值的差額計入了當期損益，還需要對該項損益進行調整。可見，采用公允價值計量模式所得稅納稅調整的工作量及復雜性均會增加很多。
3.利用公允價值計量操縱利潤。采用公允價值模式，企業可在會計期末將賬面價值調為公允價值，兩者之間的差額計入當期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動，進而影響房地產市場利潤的穩定性，而且近年來中國房地產市場發展較快，房地產企業的利潤受市場波動的影響更加明顯。如果以后投資性房地產得到增值，當年的利潤就會增加。所以說，房地產企業引入公允價值之后，其利潤不但可以反映企業的經營狀況，而且也可以反映房地產市場的價格趨勢，進而影響到企業的凈利潤水平。同時，在公允價值模式下，投資性房地產不需要計提折舊或攤銷而減少的成本支出也會增加當年的利潤。另外，對投資性房地產公允價值進行評估時企業需聘請第三方投資機構，其高額評估費用會減少企業的利潤、增加企業的經營成本。除此之外，在此種計量模式下由于公允價值是根據市場價值變動的；因此，房地產企業中引入公允價值計量模式可能會導致企業利用房價操縱利潤，粉飾財務報表，誤導會計信息使用者。
三、投資性房地產公允價值計量的改進措施
1.完善機構評估。中國市場經濟發展尚不成熟，房地產市場波動相對較大，如果采用公允價值模式計量投資性房地產，則企業利用投資性房地產公允價值計量操縱利潤的風險很高。引進第三方評估機構可以增加公允價值計量的獨立性，但企業不能聘請自己認定的非專業評估機構或自我評估，而應聘請經過有關權威部門認定的專業房地產評估機構，對投資性房地產進行客觀、獨立的評估，盡可能地降低投資者風險，避免企業操縱利潤。
2.提供有利環境、給予稅收支持。為滿足公允價值計量的要求，減少企業操縱利潤的機會，降低投資風險，首先我們應該不斷完善市場經濟制度和結構，加快進行資本市場改革，進一步完善生產資料市場和資本市場，加快建立公平的交易環境；其次，在稅收等方面國家也應該給予一定的支持。2007年7月頒布實施的《關于執行〈企業會計準則〉有關企業所得稅政策問題的通知》，這在客觀上以稅收優惠為條件鼓勵企業更多采用公允價值計量模式。
3.加強信息披露。信息披露的公開與透明是有效防止企業操縱利潤的辦法，投資性房地產的同類房地產的市價、初始確認價值、地理位置、建筑面積等其他相關信息應該得到及時充分的披露。采取公允價值模式進行計量的投資性房地產，應著重披露為其進行評估的評估機構詳情、評估的證據與方法、來源等因素。
四、結論
新會計準則適應了當前中國企業發展的需要，為企業提供了重要的發展機遇。但無論是成本模式還是公允價值模式都有其利弊：成本計量模式減少了企業的賬面盈利，起到抵稅效果，減少了企業的現金支出，而且會計處理相對簡單、容易理解、不受公允價值變動的影響，使得企業的資產狀況及盈利水平較為穩定，不容易被人操縱，但歷史成本計量模式不能很好地表達企業當前的經營狀況和反映未來經濟前景。而公允價值模式則能使企業賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值、提高企業的融資能力，但在市場環境不穩定的情況下會給企業帶來賬面損失的風險，而且公允程度不易控制、估值技術難度較大、企業易于操縱利潤、粉飾財務報表、誤導會計信息使用者。因此企業應謹慎、適度選用公允價值計量模式，不斷完善公允價值計量模式并結合現實的國家政策、經濟和市場環境作出明智的選擇。
參考文獻：
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第3篇：房地產會計計量范文
[關鍵詞]房地產企業 會計信息質量 會計準則
一、前言
當前我國的房地產行業受到越來越多的關注,房地產行業的財務會計核算問題也引起許多專家學者的重視。根據房地產行業自身的經營特點,其財務會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經開始正式實施新企業財務會計準則,但是從在房地產行業實施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關部門對房地產企業的會計信息質量的監督和審查是穩定市場經濟秩序的重要保證,而一些房地產企業的會計信息失真情況十分嚴重,這也導致了國家財政稅款的流失,本文將對我國房地產企業財務會計核算中的會計信息質量問題進行探討。
二、房地產企業會計信息質量存在的問題
(1)風險信息披露內容不完整
房地產開發企業在地產開發過程中要面臨許多的風險,這些風險包括政策風險、企業項目開發風險、土地供應風險、項目工程質量風險等。由于房地產企業自身高風險性的特點,所以房地產開發企業相對于一般的企業必須更充分地有關風險的企業財務信息。然而,從當前我國相關的財務會計法規制度來看,房地產企業的財務會計報告附注中披露的風險往往僅限于相關抵押貸款的擔保風險;但是對于房地產開發企業質量保證金方面沒有涉及,相關方面的質量保證金信息也未加披露,這是需要進一步改進的地方。
(2)會計核算準則指引不夠完善,業績評價信息不夠客觀
對于地產開發企業來說,會計核算準則指引不夠完善,這也就導致最終的房地產業績評價信息不夠客觀。房地產企業從土地開發到確認收入往往要經歷幾年的時間,于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發過程,這部分的管理費用就計入了當期損益,而由于整個工程的部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這就使得財務會計理論中的收入費用配比原則沒有明確地在房地產業中得到的體現,而每年的損益表也由于項目階段的不同而產生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業業績評價指標,比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產企業的真實經營狀況,這也會在很大程度上使投資者產生誤解。
(3)企業內部會計核算不完善
當前有很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度,使得現金流量統計不夠科學。依據新企業會計準則的相關規定,企業現金流量表的編制主體是企業自身,然而,現實中房地產企業的現金流量與其他行業企業的現金流量存在明顯的差異性。從現金金流量方面來說,房地產開發企業在籌資活動以及相關的投資活動中產生的現金流量是以企業作為基本單位的,而在另一方面,企業經營活動中產生的現金流量則是以開發項目作為基本單位的,由于房地產企業的開發期限較長,其經營活動所產生的現金流入與現金的流出具有更大的異步性。
(4)房地產企業的會計體系不規范,收入確認制度有待改善
當前在我國的房地產企業中,相關的財務會計體系仍然不規范,銷售收入往往采用預售以及分期付款銷售兩套財務管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關的會計實務中,房地產開發企業確認收入的方法主要有以下幾點:第一種情況是在相關企業簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;第二種情況是在企業簽訂預售合同后以合同金額確認收入;第三種情況是在項目竣工驗收以后,開具銷售發票確認收入;第四種情況是在辦妥產權過戶手續時確認收入。對于上市房地產企業來說,上述幾種收入確認情況企業年報信息披露中不夠明確具體,在現實中也有許多房地產上市企業年報由于當年房地產銷售收入確認原則的問題,被相關的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點往往體現在商品房所有權風險與債務是否轉移的問題上,企業自身判斷的結果與相關注冊會計師的判斷不一致,因而企業在相關的收入確認制度方面值得進一步改善。
三、提高房地產會計信息質量的對策建議
針對上述房地產會計信息質量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:
(1)提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
在提高房地產會計信息含量的披露方面,首先可以增加“預提的公共配套設施費用”這一信息項目,該項目反映房地產企業依據權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉房地產商品房等開發產品銷售成本時所預提的本來應由商品房等開發產品負擔的相關配套設施的費用。此外,還應加強企業的預售政策以及相應的法律依據方面的信息披露。由于在房地產項目未竣工以前,預售商品房收入不能結轉,但是按照預售情況仍然能反映企業的經營情況,由于各房地產企業的預售政策不同,往往會對企業各期財務狀況和經營成果產生比較的影響,而在很多房地產會計信息中,上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據目前預售政策規定的要求,相關商品房結構封頂或者結構施工達到一定高度時,房地產開發企業便可以向管理部門申請預售許可證,然而在其他一些地方的規定往往與此不同,所以,披露企業的預售政策及情況可以使投資者在財務報表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后,企業還應當在財務報告附注中增加相關分項目現金流量信息以及相關保證金信息的披露,也就是說以企業每一個項目為基本單位,披露企業在房地產開發經營過程中的現金流量,這些現金流量信息主要包括銷售房地的現金、購買工程物資以及與之相關的工資支付等。
(2)完善配套工程的會計核算準則指引
我國在《房地產開發企業會計制度制度》中曾經對相關的配套設施費用的預提以及會計處理方面做了比較明確的規定,然而我們也應當看到現行國家統一的《企業會計準則》在對配套設施成本核算當面的指引不足,這使得不同房地產開發企業可以采取不一致的財務成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產企業成本核算信息的質量與可比性。拿預提應由商品房等開發產品負擔來說,假如房地產企業按權責發生制原則和收入費用配比原則,在結轉相關商品房等開發產品的銷售成本時預提了一定比例的配套設施費用,那么不但在當期利潤表中增加了房地產開發產品成本的相關費用,而且在企業當期的資產負債表中也增加等額的負債,這就會對企業當期的財務狀況產生比較大的影響。因此,我國相關的行政管理部門和立法機關必須完善相應配套的會計核算準則做指引,以此來規范房地產行業的會計信息管理。
(3)完善企業內部會計核算,整合現金流量統計
針對當前很多房地產企業缺乏健全的會計內部核算制度的問題,相關企業必須構建起完善的財務會計核算體系,這種體系不僅包括國家統一的企業會計制度,也包括房地產企業根據自身經營特點以及相關的管理要求而制定的內部會計核算,具體包括財務會計核算的基礎管理制度和辦法、內部財務成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關房地產企業要嚴格執行統一的財務會計規范,整合現金流量統計,通過進一步完善內部財務會計核算機制來保障財務會計制度的完整性與系統性。
(4)完善房地產企業的會計規范體系
近幾年來,伴隨我國會計理論研究的進一步深化,政府的財政部門以及相關的立法部門應該針對房地產行業建立起一套更加規范的財務會計管理體系。對相關的人力資源會計、質量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規范進行統一規范,以此來改變當前房地產會計管理的方面不確定的準則以及會計制度,使得房地產行業的財務會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時,還應當建立并逐步推廣一些特定的的會計準則指引,使得目前所有的房地產開發企業都可以采用統一的確認方法。
四、結束語
由于我國當前房地產企業一些會計準則與相關制度的不規范,這在很大程度上影響了房地產行業財務信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實踐中建立起完善的房地產企業的會計規范體系,制定出科學的會計核算準則,從而提高房地產企業信息披露中的信息質量,這對房地產行業的長遠健康發展也是有益的。
參考文獻:
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第4篇：房地產會計計量范文
關鍵詞 胺碘酮 地高辛 房顫
陣發性心房顫動(房顫)是臨床常見的心律失常，雖然房顫不是一種致死性的心律失常，但反復長期快速性心律失?？稍斐苫颊咝募?、氣促、活動受限心功能下降，嚴重者可發生低血壓、休克，如不及早復律可形成左房血栓導致動脈栓塞、血液動力學異常、心房電生理重構等，增加復律的難度［1］。目前臨床常用的抗心律失常藥物中，轉復并抑制房顫復發的藥物通常首選Ⅲ類抗心律失常藥物胺碘酮。本研究旨在觀察胺碘酮加小劑量地高辛治療陣發性房顫的療效和安全性。
資料與方法
2007～2011年收治陣發性房顫患者46例，持續時間1～72小時，臨床表現為心慌、氣促、胸悶、乏力，12導聯心電圖確診快速性陣發性房顫，心室率≥120次/分，心功能NYHA評分Ⅱ～Ⅲ級。獲得患者知情同意后入選本研究。
排除標準包括：①快速性房顫合并預激綜合征患者；②房顫合并電解質紊亂/低血壓/妊娠；③房顫合并器質性心臟疾病，心功能NYHA Ⅲ級以上；④甲狀腺功能亢進；⑤急性心肌梗死；⑥2周內服用過抗心律失常藥物(包括Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ類抗心律失常藥物，非二氫吡啶類鈣拮抗劑)及洋地黃類藥的患者。
46位患者中，男29例，女17例，平均年齡64.2±7.2歲。其中合并高血壓、冠心病、糖尿病、高血脂癥患者21例，心電圖提示合并左心房肥大17例，無明顯疾病病因8例。
研究方法：入選患者隨機分為治療組(n=25)和對照組(n=21)。治療組予口服胺碘酮600mg/日，1周，400mg/日，1周，最后減為200mg/日長期維持(服用7天如仍為房顫，視為轉復失敗)，同時加服地高辛0.125mg/日及口服阿斯匹林腸溶片0.1g/日抗血小板治療，總療程12周。對照組給予口服地高辛0.25mg/日，根據心律、心率調整劑量，同時口服阿斯匹林腸溶片0.1/日抗血小板治療。見表1。
隨訪12周，前4周每周隨訪1次，此后每4周隨訪1次，隨訪內容包括血壓、心率和心電圖，同時根據患者心悸發作的自覺癥狀來判定，多數患者以往發作房顫時有顯著的心悸感，以此判定房顫發作與終止。
療效判斷標準：①顯效：快速性房顫轉復竇性心律，心衰癥狀控制，觀察期內無房顫復發，心室率控制在60～100次/分；②有效：快速型房顫未能恢復竇性心律，心室率控制在60～100次/分，心衰癥狀有所緩解的；③無效：快速性房顫未能恢復竇性心律，心室率未能控制在100次/分以內，心衰癥狀未能緩解的。
統計學處理：計量數據以(X±S)表示，計數數據以百分比(%)表示，采用SPSS11.5統計軟件計算，采用X2檢驗，P＜0.05為具有統計學差異。
結 果
房顫復律情況及QTc間期變化：兩組患者經治療后，治療組復律成功17例(17/25，68%)，復律前QTc間期365±47ms，復律后QTc間期380±49ms，復律前后QTc間期比較差異無統計學意義(P＞0.05)。對照組復律成功6例(6/21，28.6%)，復律前QTc間期360±47ms，復律后QTc間期375±48ms，差異有統計學意義(P＜0.05)。
心室率控制情況：經治療后兩組患者平均心率均減慢，自覺心悸、氣促癥狀有明顯減輕。其中治療組未轉律的患者131.7±10.6次/分下降至101.2±23.3次/分；對照組未轉律者心室率由129.2±12.5次/分，減慢至110.5±16.7次/分。治療組用藥后未轉律者平均心室率明顯低于對照組(P＜0.05)。
不良反應：兩組均無傳導阻滯、低血壓和心功能不全等發生。治療組有1例心室率低于60次/分，1例患者隨訪甲狀腺功能出現異常，停藥后隨訪好轉。對照組1例表現為胃腸道反應。
討 論
陣發性心房顫動在臨床治療方面仍存在諸多爭議。近年來應用射頻消融術隔離肺靜脈或環肺靜脈口外線性消融治療陣發性心房顫動取得了一定的成功［2］，但手術并不適用于所有年齡段的患者，而且有一定的復發率，也會引起一些并發癥，如肺靜脈狹窄、心包填塞等；并且部分患者不愿意接受手術。因此對于基數眾多的房顫人群，絕大多數病人仍依賴于藥物治療。房顫的藥物治療包括以下3個方面：①轉律和維持竇性心律治療；②控制心室率；③抗凝治療。
傳統治療陣發性房顫是靜脈推注毛花苷C。既往認為毛花苷C既能有效轉復陣發性房顫，又能較好地控制心室率，且能治療心衰。但現有研究認為，毛花苷C對陣發性房顫復律作用與安慰劑無顯著性差異，洋地黃制劑可以造成電復律時發生嚴重性心律失常，也不能用于急性心肌梗死的早期及合并預激綜合征者。因而，該藥不是治療陣發性房顫復律的理想藥物。
胺碘酮是一種廣譜的抗心律失常藥，它具有Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ類抗心律失常藥的作用，以Ⅲ類為主，它的某些抗心律失常作用還由于它有抗甲狀腺素的一些作用而致，對室上性及室性心律失常均有較好的療效［3］。胺碘酮對QTc間期影響是逐步的，在血藥未達到穩態濃度1～2天內，對QTc間期影響可能不大。另外胺碘酮靜脈注射液與片劑的電生理區別主要在用藥初期，用藥初期主要擴張外周血管和冠脈，導致冠脈流量增加和血壓下降。因此血液動力學的改變與給藥的劑量和速度有關。胺碘酮所致QTc間期延長為有效不應期延長。胺碘酮可用于房顫復律，轉復后需要用藥長期維持竇律。
本研究采用胺碘酮聯合小劑量的地高辛治療陣發性房顫，其理論依據為胺碘酮對血管平滑肌有特異性的松弛作用，能擴張冠狀動脈和外周動脈，降低冠脈和外周血管的阻力，且通過α受體、β受體的非競爭性抑制而降低兒茶酚胺的作用，故可改善心功能。雖然胺碘酮對心臟傳導系統有全面的抑制作用，但對心室收縮力幾乎無影響，而胺碘酮與地高辛聯用時，對房顫的復律及降低心室率有協同作用。地高辛增強心肌收縮力，增加心輸出量，彌補了胺碘酮的不足，而抑制房室傳導、控制心室率、轉復房顫方面則起協同作用。
本研究在短期間觀察到胺碘酮聯合小劑量地高辛較之單獨使用地高辛對陣發性房顫有較好的治療作用，能夠有效恢復并維持竇性心律，減慢心室率，改善心衰癥狀，并且有較好的耐受性，對QTc間期影響小，不良反應較小。但是本研究同樣存在觀察病例數少，機制探討不深入等缺點。
參考文獻
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第5篇：房地產會計計量范文
關鍵詞：投資性房地產；會計處理
新會計準則對投資性房地產的會計處理出臺了相應的規定，這是新會計準則創新的一個關鍵點。在我國市場經濟快速發展，房地產投資迅速普及的時代背景下，房地產已經不再單單是滿足民生的一種工具和途徑，更加轉變為企業賺取租金和資本增值的一種方法。在這種情況下，如何對投資性房地產進行客觀、公允和準確的計量成為我們必須思考的問題，本文針對這一情況展開討論。
一、投資性房地產會計處理基本情況
近年來我國投資性房地產行為已經比比皆是，這在一定程度上影響了民生發展和社會穩定。房地產企業主要通過資本增值和賺取租金來實現利益，最終實現投資性房地產的根本價值。
(一)投資性房地產基本屬性分析
投資性房地產和自建的建筑物之間在基本特征上有著顯著的區別，具體來看表現為：房地產擁有房產的根本目的并不是自己持有；一般來說投資性房地產都處于具有較大升值空間的優良地段，我們從投資性房地產的定義和名稱上也可以窺見一二，它天然地帶有著投資屬性，企業之所以參與到投資性房地產業務中大多是想要賺取租金或者等待差價，從而獲得利益。
(二)投資性房地產主要類型
企業會計準則將以下三種房地產劃分為投資性房地產：已經出租出去的土地使用權；已經出租出去的建筑物；目前持有的、準備以后增值的并可能隨時轉讓的土地使用權。在這里筆者需要強調的是，當企業持有的投資性房地產到期之后，如果企業不改變其經營目的，而是暫時空置的，仍然需要按照投資性房地產核算；企業只有將產權歸自己所有的建筑物以經營方式租賃出去的時候，才可以按照投資性房地產進行核算；雖然企業持有的、準備在增值之后轉讓的土地使用權屬于投資性房地產核算范圍，但是閑置的土地不可納入投資性房地產核算范疇。
(三)投資性房地產會計處理分析
會計準則規定了投資性房地產在初始計量的時候應該按照初始成本進行核算，這里的初始成本可以劃分為外購的投資性房地產、自行開發的建筑物和通過其他方式取得的投資性房地產。非投資性房地產和投資性房地產之間是可以相互轉換的，也就是說企業原本自用的投資性房地產或者具有存貨性質的投資性房地產可以轉換為投資性房地產，當租賃合同生效的那一日即為轉換日。一般來說，投資性房地產是按照公允價值計量模式計量的，企業需要對原本按照歷史成本計量的自用房地產或者作為存活的房地產重新進行公允價值劑量，重新計量的公允價值就是投資性房地產的初始入賬價值。在轉換的過程中，如果轉換日投資性房地產的公允價值要低于原來自用或者作為存貨計量的房地產的賬面價值，差額要計入當期損益；而如果轉換日投資性房地產的公允價值要高于原來自用或者作為存貨計量的房地產的賬面價值，差額要計入所有者權益類賬戶。
二、投資性房地產會計處理存在的問題
第一，公允價值的選擇性應用降低了會計核算的準確性。我國投資性房地產會計處理的具體相關準則規定了企業可以采取兩種計量模式對投資性房地產進行初始計量：成本模式和公允價值模式。這樣企業可以根據市場外部環境和自身的實際狀況來自行選擇計量方式。但是受到會計核算習慣的影響，很多投資性房地產企業依然選擇成本計量模式進行會計計量，這樣原有會計計量模式中存在的問題依然沒有得到解決，企業的會計報表在反映投資性房地產真實價值上依然作用甚微，我國會計準則和國際會計準則接軌的目標依然難以實現。
第二，會計處理方法缺乏實踐性。我國在針對投資性房地產進行會計處理的時候鼓勵企業采取公允價值計量模式進行會計計量，但是公允價值在我國社會內的實施尚不存在完善的條件和基礎，也沒有專門性的業務指導原則來指導企業進行公允價值會計計量，在這種情況下企業采取公允價值進行投資性房地產計量的意愿會變得較低。如此一來，我們可以發現我國企業對公允價值計量投資性房地產的方法并沒有熟練掌握。
第三，企業之間的會計信息缺乏可比性。企業采取公允價值模式計量投資性房地產會降低不同企業之間的會計信息可比性。當投資性房地產市場不穩定的時候，企業如果采取成本模式進行會計計量，那么可能會造成資產價值估算結果低于房地產本身的公允價值的現象；如果市場條件滿足公允價值計量所需條件，企業公允價值計量的結果往往還會受到市場交易信息公開程度的影響，公允價值計量結果還是可能出現差異。由此可見，公允價值計量模式很容易變為企業進行利潤操縱的一個工具，導致企業之間的會計信息可比性受到嚴重波及和影響。
第四，投資性房地產相關的涉稅問題無法具體確定。在運用公允價值計量模式進行投資性房地產后續計量的時候，企業還要面臨著一個重要的問題——涉稅問題，這個問題涉及到一些具體的操作細節和規定。比如說在會計期末企業的投資性房地產出現明顯增值的時候，會計處理和稅務處理之間就會出現差異，企業應當進行應納稅所得額的調整，將自身的納稅方式和當前的稅務要求之間相銜接。公允價值計量對企業的現金流量和所得稅匯算清繳都具有重要影響，經過調整的企業期末留存收益是否需要調整都是企業在公允價值計量投資性房地產過程中必須要思考的問題。
三、解決投資性房地產會計處理問題的方式和方法
(一)細化公允價值計量的條件和范圍
在選擇運用何種方式進行投資性房地產后續計量的時候，不能單純地將成本模式和公允價值模式放在同一個平臺上進行比較。企業需要在充分考慮投資性房地產的實際狀況的基礎上借鑒先進會計準則的處理方式，明確公允價值計量的內涵和所需的條件。會計準則應當對上市公司運用公允價值進行投資性房地產初始計量和后續計量的條件進行詳盡的規定，并通過和歷史成本計量模式相比較來凸顯出公允價值計量的科學性和合理性。
(二)制定合理的公允價值計量操作方法
新會計準則的出臺主要目的是實現和國際會計準則的接軌，但是在實際操作過程中公允價值計量因為缺乏實際操作性，企業單獨運用公允價值進行會計計量的條件尚不成熟，這就導致了當前投資性房地產企業的會計處理方法和管理要求、運營實際之間存在著較大的差距。筆者認為我國可以充分地借鑒國際先進會計準則的做法和規范，加強投資性房地產會計處理的規范性和科學性，建立成熟的信息披露制度，力求使得會計報告使用者能夠通過披露的會計信息了解到投資性房地產的市場發展狀況，并據此判斷出上市公司可以采取公允價值計量模式進行核算。
(三)提升會計人員綜合素質
投資性房地產運用公允價值計量模式是我國市場經濟發展到一定階段的必然產物，是過往會計理論和會計實踐中沒有經歷過的一次新的嘗試。投資性房地產市場的發展在我國還正處于逐步完善的階段，良性競爭機制的建立還有一段距離要走。房地產市場波動很大，每一天的交易價格都有所不同，泡沫風險居高不下，很多投資性房地產企業難以通過市場獲得公允、有價值的價格信息，這給會計人員進行賬務處理、入賬價值確定、公允價值評估都帶來一定的難度，也對會計人員的綜合素養提出了更高的要求。所以企業有必要針對會計人員進行再教育和再培訓，使其掌握投資性房地產會計計量的方法、運用公允價值進行會計計量的條件已經公允價值的確定方法等等，避免因為會計人員素質不足而影響投資性房地產公允價值核算的完整性、準確性。
(四)明確所得稅會計的相關核算規定
稅法相關法律法規應該進一步實施完善化改革，對采取公允價值計量模式核算的投資性房地產增值和相關的稅務處理給出更加明確的方案和對策，消除上市公司運用公允價值進行會計處理和計量時存在的顧慮，降低所得稅調整過程中的復雜性。在實際的會計核算工作中，很多投資性房地產企業都存在著諸多的問題，給其健康和持久發展帶來了嚴重的影響。為了轉變這一劣勢，企業必須重視會計管理工作的開展，對存在的會計處理不當、會計計量不準確的問題進行妥善的解決。投資性房地產企業會計人員需要不斷拓展自身業務能力、增強對投資性房地產會計處理的了解程度，以開拓的視野來為企業發展提供更好的信息支持，幫助企業形成自身的核心競爭力，使得投資性房地產企業能夠在激烈的市場競爭中獲得一席之地。
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第6篇：房地產會計計量范文
關鍵詞：公允價值 投資性房地產 成本模式
在近年我國房地產價值不斷攀升的背景下，采用公允價值計量對企業的財務報表無疑具有重大的利好影響。但是公允價值計量目前并未被大多數上市公司所采納，為何會形成這樣一種現狀，如何對公允價值計量進行改進推廣，成為理論界和實務界共同研究的問題。
一、投資性房地產及其會計問題
（一）投資性房地產的種類
已出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得并以經營租賃方式出租的土地使用權。其中企業計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。
持有并準備增值后轉讓的土地使用權是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
已出租的建筑物是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。
（二）投資性房地產的后續計量
1、歷史成本模式
投資性房地產的后續計量模式主要有兩種，即歷史成本模式和公允價值模式。在成本模式下，投資性房地產應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。
2、公允價值模式
采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。
（三）兩種模式下對企業的不同影響
1、成本計量投資性房地產對企業的影響
歷史成本計量投資性房地產對企業的有利影響，首先，采用歷史成本模式計量能使企業資產狀況穩定，不易進行利潤操縱；其次，歷史成本計量模式會使稅賦減少。
歷史成本計量投資性房地產對企業的不利影響。第一，采用歷史成本計量不能如實反映企業的真實情況；第二，企業采用成本模式計量會影響投資者的利益。
2、公允價值計量投資性房地產對企業的影響
以公允價值計量投資性房地產對企業的有利影響。首先，能增強企業融資能力，改善企業的資產和負債結構。其次，公允價值計量模式的選擇應用能提高企業的會計信息質量。再次，能大大提高企業的當期利潤，扭虧為盈。企業在公允價值模式下，不計提折舊或攤銷，會使得費用減少，利潤增加。
以公允價值計量投資性房地產對企業的不利影響。第一，采用公允價值計量模式計量，成本過高。第二，采用公允價值計量模式計量將影響公司的分紅政策的制定。
二、公允價值在投資性房地產中的運用
我國投資性房地產后續計量模式現狀分析
1、后續計量在上市公司的執行情況分析
《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定，投資性房地產的后續計量可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。據統計，在24家滬深兩市的房地產上市公司的數據統計中，發現投資性房地產上市公司中采用公允價值模式計量的卻寥寥無幾。從投資性房地產公允價值的確定方法來看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。
2、投資性房地產準則后續計量執行情況
在后續計量兩種模式的優先選擇方面，我國的投資性房地產準則與國際會計準則差異依然存在。國際會計準則《ias40——投資性房地產》規定，優先選擇公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，只有當主體無法在持續基礎上對投資性房地產的公允價值進行可靠確定時才采用成本模式。這是與我國目前會計準則在后續計量方面最顯著的差異。
無論是我國所規定的公允價值的確定方法，還是fasb 在《財務會計準則公告第157 號——公允價值計量》中所構建的“公允價值層次”，在本質上是一致的。也就是說，公允價值的取得，首選的是活躍的公開市場報價，如果在目前的市場條件下，公開市場報價不易取得，公允價值的確定則往往要通過專業評估人士的估價。而我國投資性房地產后續計量模式還不夠完善，存在較多問題。
3、我國投資性房地產后續計量模式選擇現狀
與我國原準則體系中歷史成本計量占主導地位相比，新準則體系引入了公允價值模式，《企業新會計準則第3號——投資性房地產》鮮明地體現了新準則體系這一重要特點，即允許采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，而不是單一地采用歷史成本模式。采用兩種不同的計量模式對企業投資性房地產進行會計處理，必然對企業財務狀況等方面產生不同的結果。在房地產大幅增值的背景下，采用公允價值計量方式對投資性房地產進行后續計量能夠對財務報表產生有利的影響。通過對上市公司的數據統計，發現投資性房地產上市公司中采用公允價值模式計量的卻寥寥無幾，究其原因在于以下幾種。首先，采用公允價值計量的條件較嚴格；其次，在房價出現波動的情況下使得投資性房地產公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度,容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關者,間接影響企業的市場形象及其股票價格。第三，公允價值取得成本較高；第四，稅賦可能增加。
基于以上的理由,上市公司可能出于穩健的考慮而放棄采用公允價值模式對投資性房地產進行計量。而這樣的結果顯然與準則制定的初衷相違背,要使這種狀況得以改變,就必須對投資性房地產公允價值計量模式進行改進。
三、我國會計實踐中公允價值的應用展望
對于企業采用公允價值對投資性房地產進行計量的前景,我認為是十分樂觀的。雖然2008年受金融海嘯的沖擊,房地產市場不但不復2007年“井噴”之漲勢,還陷入了近年來少有的“寒冬”,但是采用公允價值模式對投資性房地產進行計量是我國經濟發展趨勢的必然要求。
采用公允價值計量模式是提高會計信息相關性的要求，符合投資性房地產的特點和本質，也體現了我國會計準則與國際會計準則趨同，更是房地產市場和估值技術發展的結果。因此我國要進一步完善與國際趨同的會計準則體系,提高會計信息質量,就必然要推廣和鼓勵采用公允價值計量模式。
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第7篇：房地產會計計量范文
一、界定投資性房地產資產要素的現實意義
隨著經濟的發展和投資觀念的改變，對有關房地產或物業項目進行投資，漸成一種時尚。有的企業將房地產投資作為主營業務；有的企業在經營其他業務的同時，兼營房地產投資業務；有的企業投資房地產主要是為了房地產增值而盈利；有的企業投資房地產則是為了抵御通貨膨脹的風險。目前，在西方國家的企業中，將房地產作為一種投資手段，已經是非常普遍的經濟現象。在我國，近幾年來，這種投資行為已逐漸在一些企業中流行，甚至成為了一些企業新的經濟增長點。
與新形勢不相協調的是，對這一新生事物在以往只是將其作為一般的固定資產或無形資產看待。但是，這種固定資產或無形資產的凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值。投資性房地產在經過數年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且經常高出其賬面原值的數倍，甚至數十倍。另外，對房地產的投資一般金額大、周期長、流動與變現能力較差，往往具有高收益和高風險并存的特點。在這種情況下，將投資性房地產作為一般的固定資產或無形資產處理顯然是不合適的；但是將它們按照流動資產以成本與可變現凈值孰低的計價原則來處理，也是不合適的。因此，在新會計準則中，將“投資性房地產”單獨予以界定是順應經濟形勢發展的重要舉措，對于規范企業對投資性房地產的會計處理和相關信息的披露具有重要的現實意義和深遠的歷史意義。
二、投資性房地產計量模式的選擇――公允價值模式
在會計實務中，一項房地產是屬于一般固定資產或無形資產還是作為投資性房地產，其確認取決于其持有的目的。《企業會計準則第3號――投資性房地產》中規定：投資性房地產，是指為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產的范圍包括：1.已出租的土地使用權；2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權；3.已出租的建筑物。顯然，投資性房地產的持有目的是為了賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之；凡是符合上述確認條件的房地產均作為投資性房地產核算，否則，作為固定資產或無形資產核算。關于這一點，《企業會計準則第3號――投資性房地產》第四條規定得很清楚：下列各項不屬于投資性房地產：
（一）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。
（二）作為存貨的房地產。
如果企業將一項房地產確認為投資性房地產，其會計計量模式將有兩種選擇，一種是我國目前經常采用的成本計量模式；另一種是目前國際上流行的公允價值計量模式。無論采用哪種計量模式，其初始計量都沒有太大差別，差別主要在后續計量中。
關于投資性房地產的后續計量，《企業會計準則第3號――投資性房地產》規定了兩種計量模式由企業根據客觀實際加以選擇。一是成本模式，《企業會計準則第3號――投資性房地產》第9條規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量；采用成本模式計量的建筑物的后續計量，適用《企業會計準則第4號――固定資產》；采用成本模式計量的土地使用權的后續計量，適用《企業會計準則第6號――無形資產》。二是公允價值模式，《企業會計準則第3號――投資性房地產》第10條規定：有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的（即投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計），可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。顯然，新會計準則為適應經濟發展和會計實務的需要，對投資性房地產的會計處理不再單一地使用成本計量模式，同時引入了公允價值計量模式，由企業根據實際情況進行選擇。筆者認為在投資性房地產的后續計量中使用公允價值計量模式核算更符合投資性房地產的特性，能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，能夠為信息使用者提供真實的相關信息，以便信息使用者做出正確的決策。因此，企業應當在資產負債表日首選成本模式對投資性房地產進行后續計量。
三、在公允價值模式下，企業應當如何進行賬務處理并進行納稅調整
在公允價值計量模式下，企業對投資性房地產業務的賬務處理及納稅調整比在成本計量模式下復雜得多，因為稅法仍然將投資性房地產作為一般固定資產或無形資產對待，成本計量模式下，該業務與以往處理沒有區別，而公允價值計量模式下，會計法和稅法對投資性房地產的界定有很大差別，導致業務處理比以往更復雜。下面筆者通過一個案例來加以說明。
（一）2007年1月1日，A企業（非房地產開發企業）將一棟新建成的廠房出租給某單位，該廠房實際建造成本為80萬元。這時A企業應將出租的廠房確認為投資性房地產：
借：投資性房地產――成本800 000
貸：在建工程 800 000
（二）2007年12月31日，該廠房的市場價格為100萬元。這時A企業應當按照《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定對投資性房地產的賬面價值進行調整：
借：投資性房地產――公允價值變動200 000
貸：公允價值變動損益 200 000
（三）假設A企業2007年度共計實現利潤100萬元。這時A企業應當于年度終了計算所得稅：
1.稅法允許計提折舊（假設按20年直線法計提折舊不考慮殘值），而會計準則不允許計提折舊，因此，多計納稅所得4萬元
（800 000÷20），應當予以調整；
2.稅法不確認公允價值變化所產生的利得或損失，因此，多計納稅所得20萬元，應當予以調整；
3.廠房賬面價值為100萬元，而計稅基礎為76萬元（800 000
-40 000），兩者之間的差額為24萬元（1 000 000-760 000）屬于應納稅暫時性差異，應當確認遞延所得稅負債。
根據以上，企業應做如下賬務處理：
借：所得稅費用 330 000
貸：應交稅費――應交所得稅250 800
〔（1 000 000-40 000-200 000）×33%〕
遞延所得稅負債79 200（240 000×33%）
（四）2008年12月31日，該廠房的市場價格為90萬元，假設以上其他條件不變
1.A企業應當按照《企業會計準則第3號――投資性房地產》的規定對投資性房地產的賬面價值進行調整：
借：公允價值變動損益 100 000
貸：投資性房地產――公允價值變動100 000
2.A企業應當于年度終了計算所得稅：
借：所得稅費用330 000
遞延所得稅負債19 800 〔79200-（900000-720000）×33%〕
貸：應交稅費――應交所得稅 349 800
〔（1000000-40000+100000）×33%〕
（五）2009年12月3日，A企業將該廠房出售，取得價款120萬元，假設以上其他條件不變
1.A企業取得價款：
借：銀行存款1 200 000
貸：其他業務收入 1 200 000
借：其他業務成本 900 000
貸：投資性房地產――成本800 000
――公允價值變動100 000
借：公允價值變動損益100 000
貸：其他業務收入100 000
2.A企業應當于年度終了計算所得稅：
借：所得稅費用396 000
遞延所得稅負債 59 400 〔79 200-19 800-（0-0）×33%〕
第8篇：房地產會計計量范文
(一)新企業會計準則的規定
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括(1)已出租的土地使用權；(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權；(3)已出租的建筑物。
(二)企業所得稅相關法規的規定
納稅人的固定資產，是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。無形資產是指納稅人長期使用但是沒有實物形態的資產，包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術和商譽等。
(三)投資性房地產在企業所得稅上確認為固定資產和無形資產
在會計上確認為投資性房地產的土地使用權，在企業所得稅上確認為無形資產，應按無形資產的相關規定進行稅務處理。
二、投資性房地產發生后續支出會計和企業所得稅處理比較
(一)投資性房地產后續支出新會計準則的規定
企業會計準則規定，投資性房地產發生后續支出時，如果該支出將會引起相關的經濟利益很可能流入企業而且該支出的成本能夠可靠計量，就應該將其資本化，計入投資性房地產的成本；如果不能滿足上述條件的，應當在發生的時候直接計入當期損益。
(二)企業所得稅相關法規的規定
企業所得稅相關法規規定，符合下列條件之一的固定資產修理，應視為固定資產改良支出：(1)發生的修理支出達到固定資產原值20%以上；(2)經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長2年以上；(3)經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途。
納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出，如有關固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值；如有關固定資產已提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內平均攤銷。
(三)會計準則和企業所得稅規定的比較
對作為投資性房地產管理的建筑物發生的后續支出，會計準則和企業所得稅法規都做出了規定，需要根據不同情況進行資本化或費用化處理。但對作為投資性房地產管理的建筑物發生的后續支出，資本化處理和費用化處理的判斷標準，會計準則和企業所得稅的規定不同。
三、投資性房地產后續計量會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析
(一)采用公允價值計量模式的會計處理在企業所得稅上不予確認
會計準則規定，對于采用公允價值計量模式投資性房地產，平時不計提折舊，也不進行攤銷，應當以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與賬面價值之問的差額計人當期損益。
采用公允價值計量模式的會計處理在企業所得稅上不予確認。
(二)采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理部分一致
1.沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理基本一致
會計準則規定，在成本模式下，應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》和《企業會計準則第6號——無形資產》的規定，對投資性房地產進行計量，計提折舊或攤銷。如果沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理基本一致。
2.存在減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理不一致
存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號——資產減值》的規定進行處理。需要對其賬面價值進行復核，并根據需要計提減值準備，其具體做法與固定資產準則和無形資產準則的規定一致。
企業所得稅相關法規規定：對固定資產和無形資產計提的減值損失不允許扣除。
四、投資性房地產轉換會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析
(一)投資性房地產轉換為一般性固定資產或無形資產會計和稅務處理的比較
1.企業將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(沒有提取減值準備)，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業所得稅對資產的計價基本一致。
2.企業將原采用成本計量模式計價的投資性房地產(已提取減值準備)，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業所得稅對資產的計價不一致。
3.企業將原采用公允價值計量模式計價的投資性房地產，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業所得稅對資產的計價不一致。
新企業會計準則規定，轉換前采用公允價值計量模式的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。(二)自用房地產或存貨轉換為投資性房地產會計和稅務處理的比較
1.會計準則規定
新會計準則規定，在自用房地產或存貨等轉換為投資性房地產時，應根據轉換后的投資性房地產所采用的計量模式分別加以處理。在轉換后采用成本計量模式進行計量的，將轉換前資產的賬面價值直接作為轉換后的投資性房地產的入賬價值。在轉換后采用公允價值模式進行計量的，按轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于其賬面價值的，其差額計人當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積計入所有者權益。
2.企業所得稅相關法規規定
企業所得稅相關法規規定，開發企業將開發產品轉作固定資產應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移時確認收入(或利潤)的實現。
3.會計處理和稅務處理的比較
當房地產開發企業將開發產品轉作固定資產(投資性房地產)，無論企業采取成本計量模式還是采取公允價值計量形式對投資性房地產進行計價，企業所得稅處理為：(1)當期確認視同銷售；(2)按開發產品公允價確認為企業所得稅固定資產的原始計價。
五、投資性房地產處置會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析
新會計準則規定，當投資性房地產被處置，或者永久性退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計人當期損益。
企業所得稅法規對投資性房地產處置確認為固定資產或無形資產轉讓，按取得收入與計稅成本和相關稅費進行配比的差額確認損益，計入當期應納稅所得額。
企業在增加會計上確認為投資性房地產之初，應記錄企業所得稅確認為固定資產和無形資產的原始計稅成本；在投資性房地產持有期間，記錄企業所得稅前可以扣除的土地使用權的攤銷額和固定資產的折舊額，同時記錄會計和稅收處理的差異。
參考文獻：
[1]《會計》.2007年注冊會計師考試輔導教材.中國財政經濟出版社.
[2]《稅法》.2007年注冊會計師考試輔導教材.經濟科學出版社.
[3]高立法，趙桂娟，張建偉.《企業會計準則與涉稅處理精解》.經濟管理出版社
第9篇：房地產會計計量范文
【關鍵詞】投資性房地產，會計核算，成本模式，公允價值模式
一、投資性房地產會計核算中存在的問題
（一）投資性房地產確認和初始計量會計核算中存在的問題
在會計準則中，對于投資性房地產確認的要求是比較明確的，即只有在符合定義的前提下，同時滿足與資產概念完全相同的兩項基本條件才能予以確認。雖然在我國投資性房地產會計準則中已包含其確認的基本條件和特殊條件的理念，但未明確予以規定。
（二）投資性房地產后續計量會計核算中存在的問題
1、投資性房地產折舊或攤銷核算存在的問題。我國準則規定，對以成本模式計量的投資性房地產進行折舊或攤銷，并于期末進行減值測試，這無疑是正確的。但對以公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或攤銷，以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，并將其差額計入當期損益，不符合收入與費用的配比原則。從長期看來，這種處理方法雖然不會對企業的最終利益產生影響，但會影響到企業特別是上市公司各期利潤的真實性，給上市公司以調控利潤的空間和時間，利潤可能虛增，影響企業各期財務報表的真實性、準確性和可靠性，從而誤會導廣大的投資者和消費者。
2、投資性房地產價值差額處理存在的問題。在投資性房地產的初始計量與后續計量中，其公允價值與賬面價值之間差額在賬務處理上缺乏一致性。根據新會計準則的規定，自用房地產或存貨，在向采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換時，投資性房地產的計價應當按照轉換當日的公允價值來進行，若轉換當日的原賬面價值大于公允價值的，他們的差額應當計入到當期損益中，否則計入到資本公積。只有當企業在處置該投資性房地產后，只有當其賬面價值小于公允價值之間的差額真正實現的時候，才能轉入到當期損益，這一處理可以理解為會計核算中的謹慎性原則。然而對于后續計量的投資性房地產，準則要求將資產負債表日的公允價值變動產生的差額直接計入到當期損益。然而，同樣是公允價值變動產生的差額，初始計量與后續計量的前后賬務處理卻出現了不一致的情況。
（三）投資性房地產轉換的會計核算中存在的問題
一是投資性房地產在采用公允價值模式計量的條件下，企業有可能調節利潤，虛構資產。企業可能通過調整出租日投資性房地產的公允價值，調節利潤或所有者權益結構，還可以使當期營業利潤增加，資產增加，構成虛增資產的可能。
二是在企業某年存在虧損的情況下，該企業可以通過處置該資產，將該投資性房地產原轉換計入資本公積的部分轉入當期的其他業務收入。從而使當期營業收入快速增長，達到扭虧為盈的目的。
二、應對投資性房地產會計核算問題的策略
（一）應對投資性房地產確認和初始計量會計核算問題的策略。在我國投資性房地產會計準則中，雖然給出了投資性房地產的定義及特征，并且界定了投資性房地產的范圍。但是對投資性房地產確認的特殊條件卻未明確予以規定，這應該在未來準則修改時加以完善。明確投資性房地產確認的特殊條件，將基本條件與投資性房地產的定義、特征及范圍結合起來考慮是否應將某資產確認為投資性房地產，并按照成本進行初始計量。
（二）應對投資性房地產后續計量會計核算問題的策略
1、應對投資性房地產折舊或攤銷核算存在問題的策略。投資性房地產是企業已經出租或持有并準備增值后出租的土地使用權和已出租的房屋及建筑物，其在出租期間都會發生有形或無形的損耗，其成本和費用是實實在在的發生了。因此，根據收入與費用配比原理，也應比照固定資產或無形資產折舊或攤銷，以真實的反映企業各期的利潤水平。企業可設置和通過“投資性房地產折舊（攤銷）”科目核算，也可在“累計折舊（攤銷）”科目下設置“投資性房地產折舊（攤銷）”明細科目對投資性房地產進行明細核算。
2、應對投資性房地產價值差額處理存在問題的策略。投資性房地產應屬于企業準備長期持有，可供出售的資產與金融資產中的采用公允價值模式核算的“可供出售金融資產”比較接近，然而，與隨時準備出售賺取差價的采用公允價值模式的“交易性金融資產”有所區別。公允價值計量模式下，交易性金融資產則計入“公允價值變動損益”，而可供出售金融資產的公允價值與賬面價值的差額應該計入“資本公積”。因此，從資產持有的狀況來分析，采用公允價值模式的投資性房地產的核算應該參照可供出售金融資產的核算，但是為了與其他資本公積有區別，可以在“資本公積”的科目下設置“公允價值變動公積（房產或土地使用權）”子科目，并對處置投資性房地產的收益，根據投資性房地產初始取得的目的不同，分別計入“投資收益”或“營業外收支”。
（三）投資性房地產轉換會計核算問題的對策
自用房地產或存貨轉為采用公允價值計量的投資性房地產時，轉換日公允價值大于賬面價值的差額，實質上屬于當期損益。為防范上市公司利用房地產轉換調節利潤，改變所有者權益結構，可將會計核算方法改為：自用房地產或存貨轉為采用公允價值計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。
通過對我國投資性房地產會計核算存在的問題探析，可以看出我國投資性房地產會計準則在會計核算方面存在一定的不足之處，主要體現在我國投資性房地產的公允價值模式在運用過程中容易與利潤操縱聯系在一起。這主要是因為目前我國經濟發展的市場化程度較低，會計人員總體素質不高，相關監管制度和法律法規不健全等現實條件。所以為了保證會計核算的準確性，應該從根源入手，杜絕利潤操縱，同時應在以后的準則修改中完善投資性房地產會計核算的方法。
參考文獻：
[1]萬東琴.對投資性房地產轉換的會計核算研究.Business China.2008
[2]財政部.企業會計準則第3號――投資性房地產.2006
