住房抵押貸款精選(九篇)
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第1篇：住房抵押貸款范文
住房抵押貸款，又稱按揭，原意為“停滯的抵押物”，其含義是說用于抵押的財產在抵押期間是不能流動的。現在意義上的住房抵押貸款是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。抵押房屋貸款實際上是指用客戶已經有的可以上市流通的商品房屋抵押給銀行貸款的品種，有區別于二手樓。
我國住房抵押貸款是伴隨著我國住房體制改革的逐步推行而發展起來的，起步于90年代初。1997年，中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》，允許在實施安居工程的大中城市開展個人住房貸款業務。同時，中國人民銀行還向國有商業銀行下放了100億的個人住房貸款規模。
一、我國住房抵押貸款發展歷程
我國個人住房抵押貸款主要有兩種：政策性個人住房抵押貸款和經營性個人住房抵押貸款。經過幾年發展后，我國的個人購房抵押貸款不僅對個人購買普通住宅發放抵押貸款，而且對個人購買高檔公寓也發放貸款，期限也從以前的10年延長到20年。從貸款的償還形式來看，已在等額本息償還法的基礎上逐漸發展出等額本金償還法等形式。但是，我國的住房抵押貸款體系還未成熟，住房金融仍處于起步階段。因為就目前來看，住房抵押貸款面臨一系列的市場風險，信用風險，資金來源等問題。
二、中美兩國住房抵押貸款的區別
（一）市場主導產品的不同。我國住房抵押貸款主要是可調整利率貸款（ARM），貸款利率隨著市場利率的的變化而相應調整。而美國等發達國家的住房抵押貸款主要為固定利率貸款（FRM）。雖然可調整利率的貸款發展較快，但就所占的市場份額而言，仍是不如固定利率貸款。固定利率貸款下的提前償還主要是由于市場利率下降而引起的再融資導致，正如可調整利率貸款和固定利率貸款是兩種不同的抵押貸款，他們所對應的提前償還行為的相關性問題也不盡相同。因此，機械的將固定利率貸款下的提前償付的方法移植到可調整利率貸款下是不可取的。而在美國，其他影響固定利率貸款提前償還行為的因素，如季節性因素在我國還不明顯。
（二）利率調整的不同。我國的利率還沒有完全實現市場化和自由化。住房貸款利率和其他存貸款利率一樣，根據央行制定的相應期限的基準利率而定。在規定基準利率下，各商業銀行可以根據自己對借款人的信用評級，議價能力不同而適當的浮動。但是一般來說，銀行之間為了爭奪客戶資源，擴大房貸市場份額都給予客戶優惠利率。美國的可調整利率是按照一定期限的市場利率調整的，不同的抵押貸款鎖定不同的參考指數，比如倫敦同業拆借利率，其調整期限也不同。所以，美國的可調整利率貸款對利率變化的敏感性要強于中國的ARM。
（三）貸款對象不同。美國住房抵押貸款是為了解決低收入人群的住房問題。但是，中國住房抵押貸款的發放對象是符合一定貸款申請條件的借款人。借款人的收入情況，信用等級相對要高，并且有比較嚴格的首付限制。當然，有的銀行為了追逐利益也可能會給一些風險客戶提供貸款。
（四）抵押貸款的模式不同。美國抵押貸款的模式較多，包括可變利率抵押貸款，循環住宅抵押貸款，分期償還抵押貸款，標準固定利率抵押貸款，最后巨額付清抵押貸款，一攬子交易抵押貸款等。而在我國因為還沒有完全實現利率市場化、自由化，市場利率仍是由中國人民銀行制定的，商業銀行等自很小，因而沒有真正意義上的固定利率和可變利率抵押貸款。
（五）住房抵押貸款中美保險機構種類比較。目前我國個人住房抵押貸款保險市場上，只有商業保險公司在一級市場上為購房人提供保險保障。我國住房抵押貸款二級市場仍未完善，不能夠很好的轉移銀行風險。同時，當銀行作為抵押權人想法院提出訴訟或者申請仲裁時，必須支付相應的費用，這樣就增大了實現債權的運行成本費用。因此，當借款人出現違約，為了減緩風險對銀行的沖擊，住房抵押貸款市場需要一種替代違約行為的手段。
而美國住房抵押貸款保險機制是典型的政府機構與商業保險公司相結合的模式。美國聯邦住房管理局（FHA）、VA等直接介入住房市場。并且有兩房（房地美、房利美）對住房抵押市場的管理，為中低收入居民提供住房貸款保險，以此來化解銀行的貸款風險。
三、對我國住房抵押貸款發展的建議
為了讓我國中低收入居民居有定所，發揮好住房抵押貸款的作用，我們應做好統計和預測工作，建立我國個人住房抵押貸款數據庫，有助于我國學者對于住房抵押貸款風險進行定量分析，為實現抵押貸款違約風險和提前償還風險的長期監測提供詳實資料。
與此同時，我們可以借鑒國外在住房抵押貸款這方面的成功案例，比如荷蘭的人壽保險和住房抵押貸款合二為一的政策；完善政府支持下的信貸援助，通過政府與私人貸款保險制度相輔相成，公正公平的對待不同收入階層的住房條件差異，從而較好的解決中低收入階層的住房問題等等。
參考文獻：
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第2篇：住房抵押貸款范文
(S&L)儲蓄信貸協會是專門從事儲蓄業務和住房抵押貸款的非銀行金融機構，從1831年誕生于賓夕法尼亞州的第一家儲蓄信貸協會，到1970年代末，全美共有4700家儲蓄信貸協會，成為資產總額突破6000億美元重要的金融巨人之一，是美國政府調控房地產業的重要部門，具有濃厚的“國營色彩”；儲蓄信貸協會(S&L)的業務單一，僅為購房者提供低息住房抵押貸款，貸款融資渠道大都來自利率更低的政府借款和中息攬存，擁有制度性存貸息差收益，美國政府對其經營方式和范圍有很強的管制。
在20世紀70年代開始的通貨膨脹之下，資金大量向短期金融資產投資信托基金(MMF)集中，銀行和儲蓄機構的資金外流難以制止。如果銀行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就會失去儲戶，營業面臨困難。假如實行利率自由化，提高存款利率，則S&L面臨存貸款利差倒掛，在經營上出現赤字。美政府當局決定在1982年實行利率自由化。結果，存款利率上漲，S&L的經營急速惡化，400多家S&L瀕臨倒閉危機。S&L出現危機的原因在于政府的政策失敗。美聯邦存款保險公司保護瀕臨倒閉的S&L的所有存款，需要巨額資金，而聯邦存款保險公司沒有這么多資金，絕大部分需要政府負擔。，政府為了逃避負擔，采取放寬限制的措施，為S&L創造了增加利潤的機會。銀行本身所面臨的非系統風險絕大部分是通過貸款多樣化和分散化來規避的，允許其參與多行業的高風險商業貸款等業務經營，但是沒有經驗的S&L參與此類的經營，近乎進行賭博。1988年，儲蓄信貸協會出現更大的危機，總虧損額如天文數字，大約在五千億美元左右。儲蓄信貸協會(S&L)危機是先過度管制，后放松管制的結果。
二、2007年的次級抵押貸款危機
1.1990年以前美住房抵押融資機制的改變
S&L危機以后美國政府放松管制，促進金融市場創新，把原來高度集中在銀行系統的房地產按揭貸款資產通過金融市場分散給不同的投資者主體，美國的住房按揭抵押貸款金融市場逐漸發展成為二級市場的結構。其一級市場機構經營模式由傳統經營模式“貸款并持有”(originate-to-hold)讓位于新的“貸款并證券化”(originate-to-distribute)的商業模式，一級市場機構也基本為私人機構。住房抵押貸款融資渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售貸款合同，獲得直接融資。
在1990年以前，住房貸款二級金融市場的主體還是只有政府背景的金融機構(GSEs)。美國政府主要是通過房利美(FannieMae聯邦國民抵押貸款協會)和房地美(FreddieMac美國抵押貸款服務公司)這兩個機構來支持、調控美國住房融資體系的，這兩個機構是美國整個住房融資體系的基礎。其贏利來源于MBS的發行費用。
2.次級抵押貸款繁榮時期美住房抵押貸款融資市場的變化
其一，由于“貸款并證券化”的經營模式，使得一級市場上貸款公司可以快速回收資金并獲得手續費收入，為擴大信貸市場份額，降低信貸標準，給低收入者種種優惠條件，于是次級貸款市場開始迅速擴張。到2006年，美國住宅抵押貸款規模已超過國債市場和公司債券市場，貸款余額高達13萬億美元。次級貸款分額約為7%到8%。
其二，美國政府背景的機構“房地美”、“房利美”不再是住房抵押貸款金融二級市場的主要力量，高額的證券發行費吸引私人中介機構和大型投資銀行進入，私人房貸公司如ImpacMortgageHoldings、“新世紀”(NewCentury)、Countrywide、Ameriques和多次等利用高財務杠桿向銀行借貸購買次級抵押貸款合同后通過打捆、證券化為MBS后出售大型投資銀行，后者將其再次證券化，目的已非分散抵押貸款風險，提高貸款機構的資金流動性，而是更注重獲取暴利。房地產抵押貸款金融市場的運行機制變成(一級市場貸款，出售貸款合同——二級市場證券化MBS—再次證券化——出售給投資者)的循環。
其三，美銀行業普遍認為“銀行債權證券化會有效化解銀行信貸風險”，再者發行并交易衍生品可獲高額利潤，美各大銀行都設立了附屬機構開發金融衍生品，近十年來該項業務的利潤往往占銀行總收入的50%以上。美政府在次貸危機出現之前一直是鼓勵銀行進行金融衍生品開發的。因此以次級按揭貸款債MBS為基礎資產的再次證券化的各種證券產品，如債務抵押憑證(CDO)、合成CDO、夾層CDO…投資銀行還利用分檔技術對不同還款概率的CDO不同處置方式。過于復雜的金融衍生環節，使評級機構和投資者很難真正了解所評級或購買的投資產品的風險。欺詐性的產品設計或有發生。
其四，商業銀行出現信用循環式擔保；一是商業銀行紛紛設立SPV，發行CDO，因出售證券化資產時通常附有協議，在一定期間出現違約風險，最終投資者有權向發行者要求賠償；二是銀行出資設立SIVs，便于其發行ABCP。雖然在法律上有所謂的“破產隔離”(BankruptcyRemote)安排，兩者的資產負債表雖然沒有直接聯系，但是為了提高SIVs的信用評級，銀行通常對SIVs有融資承諾，這是一種或有負債，為了發行更多的ABCP，SIVs的財務杠桿很高，且資產負債期限不匹配，一旦資產貶值，自有資本很快就會被沖銷，會形成銀行的實際損失。三是因以次貸為基礎資產的證券化產品的高收益，銀行亦購買別家或干脆持有自家發行的這類高收益產品。因此，美銀行隱藏的巨大的重復性的資本損失風險。
3.美次貸危機的根本原因
自2004年中開始，美聯儲先后17次加息，基準利率從1%上調至最高時：2007年9月的5.25%。不斷升高的利率導致還貸成本激增，超出眾多借款人的實際還貸能力，構成了借款人后續違約的直接原因。隨著金融機構執行抵押，將回收住房重新推向市場，更進一步加劇了房價下跌。以次級抵押貸款MBS為基礎資產的各種CDO證券化產品評級大幅下降，從而造成全球股市的下跌，引發了金融動蕩。
次級貸款的根本原因：一是放松貸款發放標準，美一級市場各放貸機構未能遵守“謹慎性原則”。二是美住房金融的二級市場機構以“獲利性”為目的的過度證券衍生引發信用過度擴張，潛在風險還無法計算清楚。
三、我國發展住房融資市場應思考的幾點問題
思考一：是否應加快發展我國住房抵押貸款金融二級市場的建設。
儲貸危機爆發時，由于大量風險集中于銀行系統，因此必須由存款保險公司或國家出資清理，危機處理成本完全由政府(并最終由全體老百姓)承擔。而此次次級貸款危機爆發以來，由于美具有發達健全的房地產金融市場，尤其是證券化等直接融資渠道的快速發展，和高度分散的持有者結構，使危機的影響由金融市場各子市場共同分擔，雖然涉及面更廣但卻減少了危機的沖擊深度，尤其是大幅度減小了政府承擔的責任和義務，增加了危機處理的靈活度。目前中國的銀行體系按揭貸款的金融二級市場并未形成，沒有信貸風險橫向分散的機制，一旦出現住房抵押信貸風險，只能由中國的銀行系統承擔。這一點應該引起關注。
思考二：住房抵押金融一、二級市場的風險控制是否應雙管齊下。
美國的房地產市場既是市場機制發育完善、市場配置資源的作用充分發揮的市場，又是政府高度干預和調控的市場。政府行政手段都曾出現在美國儲蓄協會(S&L)的經營和美國住房金融二級市場機構經營的早期。但2007年次級債危機和1980年代的(S&L)危機都顯示出對于信貸風險控制的失效。因此，住房抵押貸款金融一、二級市場的風險控制不能完全交由市場行為。單靠市場力量或單靠行政手段都不及兩者雙管齊下來得有效。
思考三：貸款風險防范始終放在拓展信貸資產工作的第一位。
我國商業銀行以及貸款公司必須從美國次級抵押貸款危機中吸取深刻教訓，始終把好貸款的發放關口，嚴格執行貸款準入條件，認真評估貸款對象的還款能力以及抵押質押的保證能力，把貸款風險防范始終放在拓展信貸資產工作的第一位。
參考文獻：
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第3篇：住房抵押貸款范文
1、有利于增強商業銀行資產的流動性
商業銀行資產的流動性是指商業銀行在資產不蒙受損失的情況下迅速變現的能力。商業銀行在業務經營中,常常由于流動性不足而導致經營風險。住房抵押貸款證券化有利于解決這個問題,它使商業銀行在沒有損失甚至有贏利的情況下縮短了貸款平均期限,增強了資產的流動性,提高了商業銀行應付突發危機的能力。提高流動性是中國銀行業開展資產證券化的主要動因,在中國銀行業資本充足率普遍不足的情況下,資產的流動性就顯得尤為重要。
2、解決了銀行資產和負債不匹配的問題
根據銀行長期進行資產負債管理得出的經驗,短期資產應跟短期負債匹配,長期資產應跟長期負債匹配。但在現階段,我國商業銀行的負債絕大部分是短期負債(活期存款和一年期存款),而住房抵押貸款卻是時間可長達30年的長期貸款,這就出現了資產不匹配問題。雖然銀行對資金有借短貸長的轉移功能,但這僅僅是一定范圍內的,若長時間超負荷運轉,就會給銀行的經營帶來不安全的隱患,有可能出現擠兌現象。把長期的住房抵押貸款短期化,能使商業銀行的資產和負債不匹配問題迎刃而解。
3、提高了商業銀行的資本充足率
根據《巴塞爾協議》,資本充足率是以資本對風險資產之比來衡量的,該比率不應低于8%。一個銀行的資本充足與否是表明銀行經營管理是否健康和可靠的重要標志。近年來,世界銀行業難題中一個最為棘手的問題就是如何籌集并保持充足的資本,我國銀行業也不例外。若住房抵押貸款證券化,商業銀行則有可能把大量的表內資產轉化為表外資產,而表外資產所需的資本金要大大少于表內資產,這樣就可提高四大商業銀行的資本充足率,增強我國銀行業抵御風險的能力。
4、有利于促進房地產業的發展
我國的房地產業處于持續發展階段,但相對于人們的需求來說,房地產市場還是過于萎縮,除了居民收入低這個因素之外,另一個重要的原因是取得銀行貸款難。雖然人民銀行將住房貸款與房價款比例從70%提高到80%,并把個人住房貸款最長期限延長到30年,但還是沒有解決貸款來源的問題,致使商業銀行辦事打折扣,縮短貸款期限、減少按揭成數,使得我國住房抵押市場發展不良,制約了房地產業的發展。若住房抵押貸款債券化,商業銀行就有充足的資金來發放貸款,圓居民的住房夢。
5、豐富了金融投資品種
我國金融市場比起發達國家還不是很成熟,隨著利率的連續下調,幾個單調的金融品種已不能滿足投資者的需求,致使大量的資金閑置,住房抵押貸款證券化的出現可謂正當其時。
二、
住房抵押貸款證券化是近二十年來國際金融領域最重大的創新之一,它發源于美國,后在發達國家廣泛流行,現在是目前西方一些國家普遍采用的住房金融形式。它是指金融機構(主要是商業銀行)為了分散在發放住房抵押貸款時面臨的貸款風險,把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組,由證券化機構以現金方式購入,經過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。從本質上講,發行住房抵押貸款證券是發放住房抵押貸款機構的一種債權轉讓行為,即貸款發放人把對住房貸款借款人的所有權利轉讓給證券投資者。住房抵押貸款可獲得穩定的現金流且相對獨立,不但有擔保且可以被準確地評估質量和信用,資產還可以被剝離。這些特點都決定住房抵押貸款是一種非常適合證券化的資產。
我國商業銀行在90年代初開始發放住房抵押貸款,住房抵押貸款余額占金融機構貸款總余額已達10%,業務發展勢頭良好,壞賬率只有0.25%,是銀行中最優質的資產之一,這給我國住房抵押貸款證券化的實施創造了良好的條件。實施住房抵押貸款證券化在我國具有現實意義,但任何新生事物都有一個發展的過程,我們在借鑒一些西方國家經驗、走中國特色的同時,對一些難點問題應加以重視。
三、住房抵押貸款證券化的難點及對策
1、住房抵押貸款證券化的模式
有關方面提出兩種模式。一種是美國模式,即成立一家專門的證券化組織機構,負責購買并重組銀行的個人住房抵押貸款,發行證券,歸集現金流,組建沒有經營業務的特設機構。特設機構僅代表證券投資者擁有貸款的所有權,保證其不受任何機構的影響。這種模式可實現個人住房抵押貸款的“真實出售”和抵押貸款庫的“真實隔離”。另一種是德國模式,即在銀行內部設立一個機構,由這個機構運作證券化業務,被證券化資產的所有權仍然屬于銀行,保留在銀行的資產負債表中。實施住房抵押貸款證券化的關鍵是要實現“真實出售”和“真實隔離”,從理論上看,美國模式似乎更能符合要求,但實施美國模式要求金融市場比較成熟和發達,相關的法律制度比較健全,對金融技術手段的要求也比較高,我國現階段顯然還達不到;從操作上來看,如果能設置有效的防火墻,德國模式應該是比較現實的選擇。
2、住房抵押貸款證券化工具的確定
國外住房抵押貸款證券化的工具有很多,以美國為例,美國一共有三種抵押擔保證券,一是抵押轉遞證券,二是剝離式抵押擔保證券,三是擔保抵押債務。若我國住房抵押貸款證券化市場比較成熟,這幾種工具都可借鑒。但在目前的起步階段,我們應選擇簡單、宜操作的工具。抵押傳遞證券應該是首選。這種證券是這樣產生的,即一個或多個抵押品持有者組成一個抵押品的集成體(組合),然后出售該組合的股份或參與證書。一個組合可以包括幾千種或僅僅幾種抵押品。這種證券操作簡單,而且分散了風險、增強了流動性,對投資者有著很大的吸引力。
3、如何重組現金流
抵押轉遞證券的現金流取決于基礎抵押的現金流。住房抵押貸款的核心技術是現金流的重組,其現金流量包括本金及利息的償付。一個抵押品組合里所有品種的利率及貸款期限不可能相同,這使得銀行必須重組現金流以滿足需要。一個組合里貸款有成百上千筆,銀行不可能測算出每一筆貸款的違約程度,但每一組住房抵押貸款在違約率的大小、平均還款期限方面卻有很強的規律性。商業銀行可根據大數定律使整個組合的現金流呈現出一定的規律性,簡單快捷地預測現金流。鑒于我國對于把貸款風險進行量化的技術不是很高,若重組現金流不當,會給住房抵押貸款證券化帶來很大障礙。我國抵押轉遞證券的現金流支付方式最好與住房抵押貸款每月支付一次本息的還款方式相符合,采用靈活的按月、按季、按半年等方式支付利息(將提前償還的比率也考慮進去),并在適當的時間償付本金。
4、住房抵押證券定價的問題
具體操作上,住房抵押貸款證券如何定價是首要解決的問題,也是證券能否發行的前提條件。一般國家多以國債利率為參照,但在我國按此實行有一定難度。銀行若想獲得收益,證券利率必須低于貸款利率。目前,我國的住房抵押貸款利率比正常的固定資產貸款利率要低,而固定資產貸款利率與當前的國庫券利率相比,也相差不大,若證券利率參照國債利率,則銀行幾乎沒有利潤可言,這樣就加大了實施住房抵押貸款證券化的難度。從我國目前的經濟發展情況來看,利率不可能在短期內走向市場化,人民銀行可強制解決利率倒掛問題,把國債利率視為無風險利率,其他利率的制定在參照國債利率的基礎上加上風險溢價。這樣就理順了利率,打開了利差空間,有利于證券化的順利進行。但僅有利差空間是不夠的,由于住房抵押貸款一般為浮動利率,住房抵押證券一般為固定利率,二者之間利率基礎不同,在住房抵押證券定價問題上還需要利用金融衍生工具,如利率互換等來防范利率風險。
5、有關擔保、資信評估等中介機構的培養
信用增級是住房抵押貸款證券化順利實施的基礎,為了刺激投資者的購買欲望,除了提高證券的收益性外,還應減小其風險性。沒有科學合理的住房貸款擔保體系,已成為制約我國住房抵押貸款迅速發展的障礙,若一級市場不發達,則二級市場根本無從發展。鑒于住房抵押貸款證券還不為投資者所了解,為了提升證券的信用、推動住房抵押貸款的良性發展,我國應借鑒美國由政府設立擔保機構的做法對抵押貸款進行擔保。政府信用擔保債券由于有國家信譽作擔保,其信用程度幾乎與國債相同,被稱為“銀邊債券”。美國作為住房抵押貸款證券化初創的國家,其政府在證券化的發展過程中起了關鍵性的作用。但僅有擔保機構是不夠的,我國還應大力發展和規范其他中介機構。住房抵押貸款證券的發行需要多家中介服務機構參與,根據國外經驗,住房抵押貸款證券化交易往往要涉及到投資銀行、會計事務所、資產評估機構和資信評級機構等多家中介服務機構。中介機構的服務可為市場提供對稱信息,增加交易的透明度,增強人們對證券的信任感。
6、有關人才的培養
住房抵押貸款證券化涉及面相當廣泛,是一項技術性很強、專業化程度很高的系統工程,需要銀行、證券、評估、法律、會計、保險等多方面的知識。有關機構應未雨綢繆,樹立以人為本的企業文化,靈活人才的選拔機制、培訓機制、激勵機制,以促使證券化順利實施。
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第4篇：住房抵押貸款范文
一、我國住房抵押貸款保險現狀
住房抵押貸款保險（以下簡稱房貸保險）是指在運用住房資金過程中為消除抵押貸款風險，最大限度降低呆壞賬的發生，保障抵押權益實現而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補充制度。其風險轉移和損失賠償機制緩解了住房抵押貸款授信業務中銀行與客戶之間因信息不對稱等導致的風險，有力地推進了房地產金融市場的繁榮。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展。1997年6月1日施行的《城市房地產抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》等法規使其有了初步的法律規定。但是我國至今仍無一部法規對其進行明確的界定、適當的安排。在實踐中，作為住房抵押貸款下的強制要求，購房者對住房抵押貸款保險頗多怨言，如保險責任的實際承擔期限短于合同規定的保險期限；保險公司不是按年，而是一次性收取全部保費；購房者花錢買房買保險，在貸款保險合同中卻不是受益人等。
近幾年，房貸保險有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險公司先后調整了房貸保險的保險費率和責任范圍，保費平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實行新的房貸保險，不僅保險費率有所下調，而且在財產損失險之外增加了還貸保證險。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調整房貸保險，投保人既可以按抵押房屋的總房價來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個人抵押住房綜合保險，”有不少改進之處：其一，拓展了保險公司對購房者（被保險人）的保證責任；其二，保費雖然一次性收取，但在不增加保費的情況下，加大了保險公司的還貸保證保險責任；其三，投保金額由過去按全部房價計算改為按貸款余額計算；其四，改變了以往保費自貸款之日前支付而保險責任從滯后多日的交房之日起承擔的不合理做法，保險期限自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險的比例賠償，在借款范圍內按實際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險，明確保險費以“貸款余額”計算，并在財產損失險之外增加入壽險內容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險公司將承擔部分或全部支付剩余房款的責任。總的看來，我國房貸保險各地做法不一，觀念上與實踐上均有不少誤區，亟待規范。
二、住房抵押貸款保險法律關系及其存在的問題
我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎上的無奈選擇，是以商業銀行的貸款安全及其利益為基點的，對購房者與保險公司都有不公之處。實際上，在住房抵押貸款業務中，在對貸款人進行正確的資信評估和還貸能力分析的基礎上，以成本與收益權衡的角度合理進行風險管理，是基本上能夠規避風險的。以個人住房貸款業務量最大的建設銀行為例，截至2001年底，個人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設立，可見我國房貸保險的實質是：商業銀行憑借其自身優勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔保，還要求借款人進行保險，從而造成了借款人的雙重負擔，而商業銀行則享受著“XX重保險”，以期充分實現貸款安全。
對保險公司來說，房貸保險也有障礙與陷阱。商業銀行在辦理住房抵押貸款時往往為保險公司代為辦理抵押房屋的保險業務，并從中收取手續費。而這種行為有不少負面影響。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險行為集中于商業銀行，使商業銀行往往忽視對購房者資信狀況的嚴格審查，因為其通過“抵押+保險”方式已幾乎無風險而言。其次，按照現行我國保險兼業管理要求，一家兼業人只能為一家產險公司和一家壽險公司作，目的是為了防止兼業人炒作保險公司。但是實踐中商業銀行多為數家，按照各保險公司所支付手續費的高低和商業銀行合作關系的親疏來決定業務分配比例，而保險公司出于保費考慮，往往提高手續費或進行所謂“公關”，從而加大了經營成本。商業銀行獲得的收益遠大于保監會規定的8％的手續費，竟能達到保費收入的40％—50％。再次，過高的手續費又導致過高的保險費率，從而影響購房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進一步加大保險公司的風險。
我國房貸保險與美國等發達國家在觀念與實踐上有相當大的差別。美國等發達國家的房貸保險一般由政府提供的房貸保險和私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險構成，并以政府的房貸保險為主，帶有明顯的社會福利性質，其投保人多為低薪階層。如美國聯邦住房管理局、退伍軍人事務部提供的房貸保險就具有國家干預性與政策導向。而私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險也建立在購房者個人信用體系完善與保險業務市場化運作機制良好的基礎上，并具有費率低、險種多、靈活簡便等特點。相比之下，我國房貸保險以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險各險種法律關系混淆不清。
我國目前的房貸保險大致可分為三類，即財產保險、信用人壽保險和保證保險，雖然各險種已有初步發展，但是其法律關系仍不甚明晰。
財產保險是指為防止由于意外災禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關利益作為保險對象的保險。作為抵押物的房產的保全是商業銀行實現抵押權的基礎，當房地產價值減少時，商業銀行就可以根據保險單和抵押協議，憑第一請求權人的身份向保險公司申請賠償房屋損失和合理施救費用。該險種在賠付過程中，第一受益人應明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國房貸保險以這種財產保險為主。根據《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第25條的規定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。抵押期內保險單由貸款人保管。”在實踐中該險種保險責任范圍一般限于火災、爆炸以及暴風、暴雨、洪水等自然災害，保險金額按照實際購房金額計算。這就存在兩個極不合理之處：一是上述第25條中并沒有要求購房者以全部房價投保，而且消費者自己首付的那部分價值并不需要保險，實踐中的做法實是商業銀行濫用其優勢地位的壟斷行為。二是現行房價有近30％是土地使用價格，而土地受損風險幾乎為零，因此以沒有除去土地使用價格的房價投保，顯失公允。
信用人壽保險是維持借款人還貸能力為信用保險，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時，以保險金抵付貸款余額，使抵押房地產不致被收回或拍賣。該險種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱，故又稱“住房抵押貸款減額壽險”。相應地，該險種的保費也是按年繳納，逐年遞減。美國友邦保險上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險，但實際運作效果不佳，投保者寥寥。
保證保險是還貸的履約保證，由保險公司對購房者提供違約保險。當借款者不能還清本息時由保險公司負責融通，或當房地產作為抵押貸款時，由保險公司對抵押物進行保險。1995年中保蘇州分公司曾開展房貸保證保險業務，后因總公司認為風險太大而停辦。中保總公司于1998年曾推出《個人購置住房抵押貸款保證保險條例》，但頗多保留，并要求購房者在辦理保證保險的同時必須購買財產保險，兩保險進行“捆綁”銷售。我國目前的房貸保證險尚屬萌芽，而且與信用人壽險有頗多混淆之處。
以信用人壽險為主的信用保險與保證保險是有嚴格區別的。凡權利人要求保險人擔保債務或買方信用的保險，屬于信用保險；凡被保證人根據權利人的要求投保自己信用保險，屬于保證保險。在西方成熟的房地產金融市場上，商業銀行以購房者的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽定由于購房者死亡或殘疾不能如期還款時由其賠付相應損失的保險合同，即為信用保險合同，保險費由商業銀行繳納，因為受益人是銀行；銀行可以在出售抵押房產（如在房市低迷、房價大跌時）仍不能收回全部貸款時，從保險人那里獲得不足部分的賠償。而當購房者以自己的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時由保險人代為償付的保險合同，即為房地產保證保險合同。該合同保險費由購房者繳納，因為受益人是購房者及其家庭成員，從而保證購房者在其收入無著時仍然擁有所購房屋，不至于流離失所，但當購房者收人流恢復后有向保險公司償還所墊付資金的義務。而目前我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物，繳費義務和受益權利嚴重扭曲。在實際操作中，商業銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險，并明確商業銀行為保險的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業銀行不交納保費也不作為投保人，但卻得到了信用保險才有的保險賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費，而其自身卻得不到應有的保障。
三、完善住房抵押貸款保險的相關法規
針對我國房貸保險理念與實踐上的種種偏差，實有必要由人民銀行與保監會聯合制定《住房抵押貸款保險管理辦法》，以對其進行制度重構。而在這部法規中應當合理設定三方面的內容。
（一）導入國家信用，完善險種安排
應當改變我國房貸保險以保障商業銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險看成是房地產金融市場的基本一環，更多的將其作為購房者信用的延伸與補充，以合理安排購房者、貸款銀行、保險公司的權利義務關系。而且，房貸保險應當具有一定的社會福利性質，應當導入國家信用，構建類似西方國家政府保險與商業保險并重的保險機制。適應我國國情，政府的政策性保險機構可主要定位于為中低收入者提供優惠的保險服務，而商業性保險公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個性保險。筆者認為，可以國家信用為基礎建立政策性保險公司，由政府財政提供部分初始資金，由其集中管理來實現房貸保險發放的標準化，提高房貸保險的規模效益。同時保監會應加強對其業務活動的監管。
而商業性房貸保險的險種安排應當有一個大體的設計。財產險、信用壽險、保證險應當有一個明確的界定（特別是對其責任范圍），以體現《保險法》誠實信用、權責對應的基本原則。保證險由于我國個人信用體系不健全而尚不能大規模開展，信用人壽險應當是主攻方向之一，而且應當進行險種創新，推出一些具有個性化的綜合險，以適應社會需求。
（二）設立保險準備基金，規范房貸保險業
美國房貸保險行業實力雄厚、經營穩健，這得益于制度上要求保險公司保持設立三個相互獨立的準備基金用于償付保險金：一是意外風險籌備基金，存期不能少于10年，用于隨時可能的災難性損失理賠，保費收入的一半應投入此基金，從而保證了在由于如經濟衰退引起的高風險發生時有足夠的基金償付保險金。二是虧損儲備基金，以防止個人房貸出現拖欠和無力償還債務。該基金的比率因每個人的資信情況、抵押貸款的首期、貸款種類和對房產變化的預期不同而有所差異。三是無收益保險儲備，是保險合同期和扣除意外風險儲備之外的保險費收入，用于支付一般的保險賠償。我國應當要求保險公司設立保險準備基金以規范房貸保險業。
（三）完善房貸保險的基本制度
應當改變目前房貸保險中的不合理做法，完善房貸保險基本制度。
1.房貸保險的選擇權。對于購房者來說，應當享有是否購買房貸保險的選擇權，而不應設立如目前我國對財產險的強制要求，以體現保險自愿的原則，同時要保證購房者對保險公司的選擇權，以實現房貸保險市場的良性競爭秩序。對貸款銀行來說，其應有一定的選擇優質保險公司的優質保險的權利；對于保險公司來說，其也應有根據購房者資信狀況與貸款銀行的貸款質量來決定是否承保的權利，并且還有選擇機構的權利，以避免商業銀行的不當行為。
2.保險金額與保險費率。應當改變目前以房屋總購價來確定保險金額的做法，而以抵押房屋建筑價格（除去總購置價格中30％以上的土地價格）或購房者貸款余額來確定保險金額，真正做到“有險才保”，維持購房者權益。由于住房貸款的低風險性，我國目前房貸保險的費率為5％。左右，30萬元15年期的貸款應繳保費超過1萬元，顯然過高。對比美國和加拿大等國不到0.5‰的費率，我國實有必要抽樣測算普查數據，用精確的數理統計的方法厘訂出合乎實際情況的較低的費率。
3.保險期限。在財產險中保險期限應當根據現房抵押貸款與期房抵押貸款區別對待。如果是現房，房貸保險期限應自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止；如果是期房，由于貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建筑期，因此房貸保險期限應自房屋交付之日零時起至全部還清貸款24時為止。在信用人壽險與保證險中，則應自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時為止。
4.繳費方式與退保規定。應當改變目前財產保險中一次繳清保費的有悖保險原理的做法，各險種繳費均應切實做到“按年收取，每年結算”，以維護投保人利益。這也有利于投保人退保目的的實現。因為如果一次性繳費，購房者提前還貸則有一定的心理損失，從而影響房貸保險業務發展；而且一旦在保險期限內房屋毀損或被保險人死亡，保險公司理賠后，保險責任終止，投保人實際多繳了其后的保費。因而保險合同應當有提前還貸、房屋毀損，被保險人死亡等退保條款。
第5篇：住房抵押貸款范文
【正文】
銀行在住房抵押貸款保險中的法律地位如何[1]，一直有較大爭議。有人主張貸款銀行在住房抵押貸款保險中是受益人，有人主張其是被保險人，有人主張其是投保人。正是由于人們對銀行在住房抵押貸款保險中的身份定位模糊不清，甚至是混亂的，導致了人們對住房抵押貸款保險的一系列誤解和盲目批評。
筆者認為銀行在住房抵押貸款保險中的身份，應當區分住房抵押貸款房屋險、住房抵押貸款壽險、住房抵押貸款保證保險、住房抵押貸款信用保險等具體險種，從具體的保險利益出發來進行分析和界定。
一、住房抵押貸款房屋保險中銀行的法律地位
投保人，又稱要保人，是指對保險標的具有保險利益，向保險人申請訂立保險合同，并負有交付保險費義務的人。[1]我國《保險法》第10條第2款將投保人定義為：“投保人是指與保險人訂立保險合同，并按照合同約定負有支付保險費義務的人”。因此，銀行可否是住房抵押貸款房屋保險的投保人，取決于其是否對該房屋具有保險利益。保險利益，又稱可保利益，是指投保人對保險標的具有法律上承認的利益，即在保險事故發生時，可能遭受的損失或失去的利益。[2]
銀行是住房抵押貸款的債權人，同時對房屋具有抵押權。如果抵押房屋因地震、火災等原因而發生毀損、滅失，則銀行的抵押權難以實現，銀行的債權也就很難保障。邏輯上，當抵押房屋因保險事故發生而毀損滅失時，保險人依保險合同給付借款人保險金；而銀行作為抵押權人可就抵押房屋的保險金優先受償。但現實中未必如此。借款人作為被保險人，既是保險利益的享有者，又是保險事故發生后保險金請求權的行使者；而銀行不是保險合同的當事人，在保險合同中沒有任何權利。銀行作為抵押權人就抵押房屋保險金優先受償的權利，只能由銀行向借款人行使，而不能由銀行直接向保險人請求支付。所以，有必要明確銀行作為抵押權人對該房屋具有保險利益。[3]抵押物滅失，雖將使抵押權消滅，但抵押權人并得依抵押權之次序，分配其賠償金，故抵押權人對抵押物具有保險利益，得基此而訂立財產保險契約。[4]因此，銀行對于該抵押的房屋具有保險利益，可以作為投保人，以該抵押房屋向保險人投保住房抵押貸款房屋險。
被保險人，是指其財產利益或人身利益受保險合同保障，于保險事故發生（或約定期限屆滿）時，受有損失，從而可以享有保險金請求權的人。在財產保險中，被保險人系指保險事故發生時，享有保險金請求權，并有權受領保險金給付之人。[5]銀行投保住房抵押貸款房屋險，當保險事故發生時，銀行的抵押權不能實現，遭受經濟損失，其自然享有保險金請求權，有權受領保險金，所以這時銀行是被保險人。
需要注意的是，借款人作為房屋的所有人，其對該抵押房產當然具有保險利益，因此借款人可作為投保人為自己的房屋投保住房抵押貸款房屋險。實踐中，借款人往往應銀行要求，通過特別約定條款在住房抵押貸款房屋險中將銀行設定為第一受益人。有人主張在這種情況下，借款人投保的住房抵押貸款房屋險屬于“為本人也為他人利益的保險”，被保險人有兩個，即作為抵押權人的銀行和作為抵押人的借款人。而對銀行的抵押權利益的保險目的，作為投保人的借款人必須在保險合同中與保險人事先明確約定，否則，其被保險人只是作為投保人的借款人。故銀行的身份應該是被保險人，或者確切地說應是第一被保險人。[6]筆者認為該種觀點有待商榷。首先，如若承認銀行第一被保險人的地位，則銀行可以直接取得該保險金的所有權，問題是發生保險事故時借款人不一定會發生拖欠銀行貸款本息的情形，借款人按期償還貸款本息而銀行又從保險人處獲得保險金，導致了兩次清償。其次，如果將銀行認定為第一被保險人，則必然要求借款人作為投保人應事先與保險人有明確約定，方可確認銀行的被保險人身份，否則其被保險人就只能是借款人。而實踐中，這樣的特別約定是很少見的，絕對大多數的住房抵押貸款房屋險合同中都只是將投保人也就是借款人作為被保險人。即便經過特別約定，在被保險人欄中按順序填明銀行和借款人，保險事故發生時，銀行和借款人作為順序先后的被保險人，依據保險法規定，被保險人享有保險金請求權，那么銀行與借款人兩者的保險金請求權應該如何行使？銀行從保險公司受領的保險金數額應該是多少呢？如果保險事故雖然發生，但是借款人另有其他資金可以并事實上按期償還了貸款本息，那么還有必要賦予銀行第一被保險人的地位嗎（因為作為第一被保險人的銀行依法享有保險金請求權，而在借款人按期償還貸款本息的情形下，銀行有何理由再去享有該保險金請求權）？第三，根據我國保險法的相關規定[2]，被保險人保險事故發生時被保險人通知保險人的義務。如果將銀行界定為被保險人，實際上銀行是很難履行這些義務的，因為銀行畢竟不是該房屋的占有使用人，對于該房屋的實際使用情況并不十分清楚。
筆者認為，當借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行是對該保險金債權享有質押權的質權人。借款人投保住房抵押貸款房屋險，通過特別約定的方式，將銀行設定為該保險的“第一受益人”，并將保單交由銀行持有和保管。這一特約的真實意圖，并不是將保險金所有權讓與給抵押權人，而只是為了在保險金給付之時，讓作為抵押權人的銀行先行受領和占有保險金，使保險金上成立擔保物權。這種以特別約定的方式通過交付和占有擔保物而成立的擔保是一種質押：債務人（購房人）以其對第三人（保險公司）的債權利益，向債權人（銀行）提供擔保，保險金債權上成立了銀行的一項意定債權質權。[7]當保險事故發生后，銀行作為質權人，先行受領和占有該保險金作為借款人償還貸款本息的擔保，而不是直接取得該保險金所有權，唯在借款人未能按期償還的情形下，銀行方可以該保險金來清償借款人所欠的貸款本息。
可見，當銀行作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行既是投保人也是被保險人[3]；當借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險時，銀行是對保險金債權享有質押權的質權人。
二、住房抵押貸款壽險中銀行的法律地位
借款人對自己的人身具有保險利益，可以投保住房抵押貸款壽險，當借款人因意外事故導致傷殘、死亡或者因疾病等情形而喪失還貸能力的時候，由保險公司代為償還貸款本息。借款人此時既是投保人，也是被保險人。
住房抵押貸款壽險，屬于人壽險。人壽險保險的受益人，系指要保人或被保險人指定享有人壽保險契約利益或保險金給付請求權之人。[8]我國《保險法》第39條規定：“人身保險的受益人由被保險人或者投保人指定”。住房抵押貸款壽險中，借款人既是投保人也是被保險人，當然有權指定該保險的受益人。因此，在住房抵押貸款壽險中，銀行可以經由借款人的指定，而成為該保險的受益人。銀行作為該保險的受益人，只能于債權限額內受領保險金給付，因為借款人指定債權人銀行為該人身保險的受益人，旨在確保其債權的實現，也僅僅系確保其債權實現，至于其高于債權額的保險金額，實質上是為自己投保，理應歸借款人所有。[9]
債權人對于債務人，具有債權上之經濟利益。因此債務人之生存、死亡，對于債權人有金錢上之利害關系，故債權人對于債務人有保險利益存在，得以債務人之生命或身體為保險標的，而與保險人訂立保險契約。[10]故銀行作為債權人，得以借款人（債務人）的人身或生命為保險標的，投保住房抵押貸款壽險，以保障其債權的順利實現。實踐中銀行投保住房抵押貸款壽險的情形極少。
三、住房抵押貸款保證保險中銀行的法律地位
借款人向保險人投保住房抵押貸款保證保險，以擔保自己的債務能夠順利清償，當借款人未能按期償還貸款本息時，由保險人代為償還其所欠貸款本息。此種保證保險，類似于有償的保證擔保，保險人作為保證人，向銀行擔保借款人能夠按期償還貸款本息。一旦發生保險事故，借款人未能按期償還貸款，銀行于此情形可以請求保險公司代為償還借款人所欠的貸款本息。所以在住房抵押貸款保證保險中，銀行是被保險人。
需要注意的是，保證保險因保險事故造成的損失并非總是由保險人完全承擔，國外有些保險公司即只按被保險人（債權人）放貸總額的75%承擔保證保險責任，而另外25%的風險則由被保險人自己承擔。之所以如此，是為了防止被保險人濫放貸款，促使其謹慎從事。[11]
四、住房抵押貸款信用保險中銀行的法律地位
銀行為了防范借款人因為意外事故導致傷殘、死亡或因疾病、喪失勞動能力等原因而發生無法按期償還貸款的信用風險，可以借款人的信用向保險公司投保住房抵押貸款信用保險。當發生借款人信用風險時，銀行有權請求保險公司向其支付保險金，以保障銀行的債權順利實現。因此，在住房抵押貸款信用保險中，銀行既是投保人也是被保險人。
【注釋】
[1]所謂住房抵押貸款保險是指借款人在申請住房抵押貸款時，貸款人(即抵押權人)或借款人（即抵押人）向保險人投保，由保險人對于因約定事故發生所造成的財產損失承擔賠償責任，或者當借款人因失業、死亡、傷殘、疾病等原因不能按期償還貸款本息時由保險人負責代借款人償還本息的保險。住房抵押貸款保險期限一般自房屋交付之日或抵押借款合同生效之日起，至還清貸款本息之日止；保險金額不低于貸款的本息總額。
[2] 《中華人民共和國保險法》第21條規定：“投保人、被保險人或者受益人知道保險事故發生后，應當及時通知保險人。故意或者因重大過失未及時通知，致使保險事故的性質、原因、損失程度等難以確定的，保險人對無法確定的部分，不承擔賠償或者給付保險金的責任，但保險人通過其他途徑已經及時知道或者應當及時知道保險事故發生的除外”。
[3] 當然在此情形下，也會出現銀行作為被保險人，難以很好的履行保險法所規定的被保險人義務的問題，實踐中也很少出現銀行愿意自己出錢來投保該種保險的。
參考文獻
[1] 李玉泉：《保險法》(第二版)，法律出版社2007版，第122頁。
[2] 朱銘來（主編）《保險法學》，南開大學出版社2006年版，第78頁。
[3] 楊光：“論改進我國的住房抵押貸款保險條款”，載《北華大學學報》（社會科學版），2007年第3期，第29頁。
[4] 梁宇賢：《保險法新論》，中國人民大學出版社2004版，第63頁。
[5] 溫世揚（主編）：《保險法》，法律出版社2007版，第64頁。
[6] 陶麗琴、申進忠：“對住房按揭貸款兩個保險問題的法律質疑”，《國家檢察官學院學報》，2002年第2期，第27頁。
[7] 陶麗琴：“抵押物保險合同上的擔保物權的競合——以按揭住房保險為視角”，《現代法學》，2007年第1期，第61頁。
[8] 梁宇賢：《保險法新論》，中國人民大學出版社2004年版，第234頁。
[9] 尹田：《中國保險市場的法律調控》，社會科學文獻出版社2000年版，第186頁。
第6篇：住房抵押貸款范文
住房抵押貸款證券化是指將流動性較差，但能產生預期資金流的住房抵押貸款出售給證券化特設機構（SPV），由SPV對抵押貸款進行匯總和結構性重組并擔保發行可以在資本市場上流通的證券的過程。在市場經濟發達國家現已形成大規模的住房抵押貸款證券化市場，對住宅業的發展、住房自有率的提高以及金融風險的防范與化解產生了重大而深遠的影響。因此，借鑒先進經驗，對我國房地產金融業的健康發展有著重要意義。
一、國外及香港特區MBS經驗
（一）美國MBS經驗。住房抵押貸款證券化起源于美國，是最典型的模式，與20世紀六十年代以來美國房地產市場的迅速發展是密切相關的。住房抵押貸款證券化過程包括三個主體：原始發起人（原始權益人）、特設機構（SPV）、投資人。其主要運作過程如下：（1）由住房抵押貸款機構（如商業銀行、住房儲蓄機構）充當原始權益人將自身的抵押貸款重組剝離出去，組合成抵押“貸款池”，以合同或協議的方式出售給美國設立的三大（準）政府機構（SPV），SPV通過“真實出售”獲得該資產的所有權。（2）由于住房抵押貸款一般來說期限長、價值大，抵押人的違約、拖欠等因素會給投資者帶來損失。因此，需要對資產進行信用增級，包括政府信用擔保和私人機構進行的信用增級兩種途徑。（3）通過信用評級機構以評估、擔保、保險等形式進行信用評級，并且跟蹤監督，保證證券的安全度。（4）SPV發行并向投資者銷售抵押支持的證券，SPV按合同規定保證收入現金流首先償付投資者本息。（5）最后由原始發起人對抵押貸款組合進行管理，收集證券化抵押債券所產生的現金流，通過中間的托管行服務人員交付給SPV的受托管理者，再由該受托管理者向投資者支付利息。
以美國為代表的較早發展成熟房地產金融市場的國家基本上都遵循了“政府-市場合作”的模式，雖然市場力量比較突出，私人金融機構充分發展，但政府介入金融市場仍然是必要的。在健全的市場體系下，政府起兜底作用，通過金融性政策體現，盡力遵循市場機制原則。
（二）香港特區MBS經驗。香港特區政府于1997年3月成立了香港按揭證券公司（HKMC），支持其作為獨立公司進行市場化運作，專門發展二級抵押市場。
起步階段，主要是構建市場交易體系，包括：（1）對全港抵押貸款進行普查，以準確把握資產組合的質量；（2）選擇資信高的銀行作為核準的貸款出售機構，以促進貸款合約的標準化；（3）選擇服務機構負責貸款本息的回收；（4）設計港元及外幣債券融資方案，由香港金融管理局為債券發行的人和管理人，為購買抵押貸款建立自己的資產組合融通資金；（5）與香港外匯基金達成100億港元的循環信貸安排，以彌補公司流動資金短缺；（6）從銀行購進抵押貸款，建立自己“貸款庫”；（7）與5家保險公司于1999年4月聯合發起抵押貸款保險計劃，即由HKMC為貸款-價值比高達85%的貸款提供信用擔保，保險額為貸款額的15%左右，以提高抵押貸款的信用等級，然后由HKMC與有實力的保險公司簽署再保險協議。
第二階段，公司于1999年10月首次以“交換-持有”交易方式發行了16億港元抵押貸款證券。這種“背對背”的交易方式盡管只是雛形和試驗，投資者規模也有限，但在一定程度上對改善銀行的資產結構起到了效果，比較抵押貸款的50%的風險權重，HKMC的抵押貸款證券風險權重為20%，這有效地降低了銀行風險，提高了銀行的資本杠桿率。
第三階段，在以上多種試驗的基礎上，HKMC于2002年推出30億美元抵押貸款證券發行計劃。此次證券的發行已基本與國際通行的證券化模式接軌，HKMC核準的賣方和服務機構數量豐富，投資者隊伍也不斷擴大，這些標志著香港抵押貸款證券化日趨完善，與國際化模式接軌。
香港的住房抵押貸款證券化的特點：香港政府成功地運用政府干預，主要表現在立法支持和機構組建兩個方面，如《住房法》的頒布和信用等級很高的HKMC的組建；中介結構發達且運作規范；金融管制較松，創新活躍；金融證券法規健全。總之，香港房地產金融二級市場是在一級抵押貸款市場獲得充分而規范的發展、法律體系完備和穩定的宏觀經濟環境下，直接借鑒美國等發達國家的經驗后建立起來的，對我國大陸地區具有很大的借鑒意義。
二、我國住房抵押貸款證券化模式
（一）我國住房抵押貸款證券化發展現狀。我國住房抵押貸款是在住房體制改革的進程中出現并快速發展起來的，由于我國個人信用制度不健全，抵押制度和抵押擔保保險制度建設相對滯后，這些都導致銀行的風險增大。加入WTO后，提高我國商業銀行的資本充足率與盈利能力顯得非常緊迫，同時金融的競爭加劇，金融產品種類貧乏，住房市場巨大的資金需求都要求我們積極探索符合我國的住房抵押貸款證券化模式，這是大勢所趨。但是與上面所述住房抵押貸款證券化發達國家相比較，我國證券化的特殊動力機制以及住房抵押貸款一級市場的特點，又決定了在我國，住房抵押貸款證券化還算是個“早產兒”，需要適宜的發展條件和努力試探。2005年中國建設銀行作為試點單位，發行了國內首個住房抵押貸款證券化產品――“建元2005-1份額人住房抵押貸款支持證券”，開創了國內住房抵押貸款證券的先河。
（二）我國住房抵押貸款證券化模式選擇。住房抵押貸款證券化是一個復雜的系統工程，借鑒國外的成功經驗可以大大降低我們的學習成本，同時要考慮我國的基本國情，探尋在技術與經濟上都具可行性的證券化模式。
1、完善和堅實市場體系基礎。實行住房抵押貸款證券化是以完善的住房抵押貸款一級市場為基礎的。因此，需要從以下方面完善我國住房抵押貸款證券化一級市場：第一，隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業銀行應大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入；第二，從香港的經驗來看，需要建立健全住房抵押貸款的風險防范機制。穩定的預期現金收入流量是證券化住房抵押貸款應具備的首要條件，也是發行住房抵押貸款證券的基礎，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。我國住房抵押貸款發展迅速，但金融基礎設施尚不健全，日趨突出的抵押貸款風險將會構成一大障礙，因此需及早加強住房抵押貸款證券化的法規建設，形成一個涉及住宅業、銀行業、證券保險及其他中介服務行業的法律法規體系。同時，加強各有關部門的相互協調，為住房抵押貸款證券化的順利實施和健康發展提供法律保障。還應成立政府抵押貸款擔保機構，在一級抵押市場上為住房抵押貸款充當無條件償還貸款的保證者和保險者，在二級抵押市場上提升住房抵押貸款證券的信用等級；第三，堅實住房抵押貸款證券化的基礎還需要在加強金融市場建設和監管的同時，逐步完善中介服務體系，嚴格規范中介服務機構行為，為住房抵押貸款證券的發行與流通提供保障。大力培育出一大批住房抵押貸款證券的機構投資者，使其成為住房抵押貸款證券市場的主力和穩定力量。
2、建立國家性的住房抵押貸款證券化公司。通過國際經驗，在MBS的發展過程中，包含了很多政策調控和公共政策目標，政府主導成為一個重要的先決條件和核心作用。筆者認為，從我國國情出發，積極探索二級抵押市場運行制度的創新，通過立法，成立面向全國的單一專門機構――國家住房抵押貸款證券化公司。既能充分體現政府對住房金融的引導與扶持，強化政府在住房抵押貸款證券化中的主導作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；同時，我國商業銀行的風險防范機制還不完善，金融市場發育還不成熟，又缺乏信貸資產證券化的操作經驗，因而初始階段的SPV將面臨更大的運營風險。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應對可能出現的償付危機，以保證住房抵押貸款證券化的持續穩定發展。
3、選擇合適的商業銀行。在我國只有商業銀行發放的住房抵押貸款一級市場體系，由于各家商業銀行經營差異，個人住房抵押貸款占的比重也存在明顯差異。根據規模效益原則，應選擇住房抵押貸款已達到一定規模的商業銀行作為發起人。因此，2005年我國選擇了中國建設銀行作為我國住房抵押貸款證券化發起人的首選銀行。同時，應選擇住房抵押貸款規模比較大、風險控制機制比較完善、抵押貸款操作比較規范的省市分行進行試點。
4、公司的經營范圍和可選擇的運作方式。借鑒香港模式，國家抵押證券公司作為證券發行人，賦有SPV功能，專門從事抵押貸款證券化運作。通過從貸款機構購買抵押貸款建立自己的“貸款池”，以此發行擔保抵押貸款證券（MBS），為降低經營風險，與保險公司聯手推出抵押貸款保險和擔保，完善我國的抵押保險機制，從根本上降低抵押貸款證券的風險權重，提高信用等級。
借鑒美國經驗，通過資格審查，建立健全全國性抵押貸款證券化中介服務體系，為抵押貸款證券化提供規范的貸款服務、證券托管、中央結算和信用評級服務。
以香港分階段地發展完善模式為鑒，應保證住房抵押貸款證券化在我國發展初期的自然過渡。發行住房抵押貸款證券在我國作為新生事物，發行和運營者要積累經驗，投資者對其也有一個認識和接受的過程。在住房抵押貸款證券化的初期，為吸引更多的投資者認購，可以考慮以轉手抵押貸款證券作為首選品種。轉手抵押貸款證券不僅技術簡單、可操作性強，而且因有政府機構提供擔保而具有較高的安全性、流動性和收益性。其發行可采取以下對策：1、發行面額小、收益高的證券類型；2、應根據住房抵押貸款組合不同的期限結構和收益結構，設計多種類型的證券，以滿足不同投資者的需要；3、證券利率應實行浮動利率，以防范因市場利率變動而帶來的風險；4、應選擇規模大、資金實力雄厚、經營業績良好且社會信譽度高的承銷中介，以確保證券的成功發行。
在住房抵押貸款證券化技術日趨完善、金融市場進一步規范以及投資者逐漸成熟的條件下，可以在轉手抵押貸款證券的基礎上發行技術操作比較復雜的擔保抵押貸款證券或切塊抵押貸款證券。
第7篇：住房抵押貸款范文
【關鍵詞】住房抵押貸款 市場經濟 證券化 融資
一、我國住房抵押貸款市場的發展狀況
住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。
1978年改革開放以后，經濟體制領域的變革帶動了投融資領域的金融體制的變革，這一時期并不是真正意義上住房抵押貸款市場的發展時期，僅僅是在住房制度上做了相應的變革和調整，這一時期也僅僅是住房抵押貸款市場的萌芽時期。1985年中國建設銀行深圳分行發放了首批個人住房抵押貸款，拉開了我國住房抵押貸款市場的序幕，這一階段我國的住房抵押貸款市場還沒有形成，只是個別地區出現了此類零星業務，并沒有形成較大的規模，業務面小，涵蓋范圍小、涉及的金融機構少，并且基本上沒有相應的監管制度。
我國的住房抵押貸款市場的真正的發展起于1992年，即在國家政策的明確支持下，工行、建行相應在各地成立住房金融部，并且向其職工發放第一批住房抵押貸款。據統計，到1993年年底，建設銀行哥房地產貸款余額達到713億元，個人購買、建設房貸余額27億元。工商銀行所吸收的204億元存款中，有178億元是住房貸款余額。1992年至今，我國的住房抵押貸款市場的發展歷史很短，盡管近幾年來發展速度很快，住房抵押貸款額所占的商業銀行貸款總額的比例一直在上升，但其規模與美國等擁有完備的住房金融市場相比依然較小，市場在發展中并沒有充分地成熟和壯大，其間呈現出市場結構單一，融資量相對不足，長期資金缺乏，市場參與者積極性低等問題，我國的住房抵押貸款市場還有很大的發展空間。
住房抵押貸款市場一般被區分為一級市場和二級市場：一級市場即為我們通常所認為的“按揭市場”，是購房者以其所購買的住房作為抵押，從金融機構獲取貸款融資的市場，顯然，一級市場作為抵押貸款市場的基礎，其規模大小對二級市場甚至整個住房抵押貸款體系有著至關重要的影響；二級市場是在一級市場基礎上形成的，是住房抵押貸款債權的流通市場，由于抵押貸款證券化后交易方式較為靈活，能較好的分散風險，提升資產的流動性，因此將貸款證券化成為了二級市場的主要發展形式。
二、住房抵押貸款市場存在的問題
（一）市場深度不足
由于我國住房抵押貸款市場還處在發展階段，注定會有一系列的不完善的地方。住房抵押貸款品種比較單一，多樣化程度不高，無法滿足購房者多樣化需求，主要原因是因為商業銀行等能夠提供住房抵押貸款的機構，在產品設計上能力缺乏，并沒有將借款人的年齡、收入、環境、偏好等因素考慮在內，對市場的研究程度不夠，其產品設計能力及創新能力嚴重影響了住房抵押貸款市場的發展。
（二）相應的制度不健全，程序不規范
相比發展初期市場制度一片空白的情況，現在的住房抵押貸款市場的發展已經有了基本的規章制度、操作規范，但是由于提供此業務的商業銀行或者其他金融機構數量眾多，但是央行在這一業務管理方面僅出臺了管理辦法，對一些基本問題和規則做出了要求，卻沒有對發放貸款的細節、程序、合同規范方面做出詳細規定。因此各個金融機構就依據自身的慣例、理念做出不同的要求，致使各個機構在貸款發放和合同規范方面不夠統一，甚至大相徑庭，阻礙了市場的擴大以及二級市場的發展。
（三）住房抵押保險、擔保制度不健全
住房抵押貸款擔保和保險制度中存在很多問題，普遍來說就是擔保費用較高，擔保公司為了防止逆向選擇和道德風險問題發生，收取較高的擔保費用等等，以及擔保公司質量參差不齊，甚至有些不具備資格，這一切都源自于我國的抵押貸款市場乃至資本市場發展不完善。此外，關于制度本身也存在問題，住房抵押貸款保險覆蓋面窄，基本上多為財產保險；保險金額的精算水平也達不到要求，多數情況下是不利于購房者。宏觀背景下政府的支持是轉變這些不利因素的關鍵。
（四）二級市場不健全，發展方向單一
二級市場是住房抵押貸款市場真正活起來的源泉，只有耳機市場高度的完善和發達，積聚在銀行系統的巨額流動性差的資產就能流動起來，從而產生利潤。但是我國的二級市場發展尚在逐步的探索完善中，并不是所有的銀行的此類資產都可以很好地分散、轉移風險，一旦部分銀行風險爆發，將會給金融業帶來相當大的動蕩，引起金融恐慌，影響經濟發展。
此外，我國住房抵押貸款市場的二級市場的發展方向比較單一，主要是住房抵押貸款市場證券化這一方向，所謂住房抵押貸款證券化，是指金融機構將自身持有的流動性較差但將來有可測定的現金流流入的貸款債權，進行重新拆分組合，再經過信用增級和信用評級等一系列步驟將其轉換為可上市流通的證券。由此可見，住房抵押貸款的證券化的過程必然要以住房抵押貸款市場為基礎，抵押貸款市場的發展制約著貸款證券化的進程，二者相互依存，不可分割。
三、住房抵押貸款市場發展方向
目前看來，推進住房抵押貸款證券化是發展住房抵押貸款的主要定位，首先要保證的就是住房抵押貸款一級市場的深度和廣度，保證市場“盤子”足夠的大，這樣才能夠對此進行拓寬和發展。這樣看來，推行證券化的發展就十分的有必要。主要體現在一下幾個方面：
（一）分散信用風險
住房抵押貸款在發放時無一例外的，無論是來自于銀行內部的還是借款者的風險，承擔者都是商業銀行自身，這樣的情景將會帶來兩方面的不便，第一、商業銀行內部具有一定的風險控制水平，超出了這個水平商業銀行就要對資產重新分配、管理；第二、長時間的資產壓制不被分散，如果不采取方式出售給SPV等，勢必呆壞賬會發生，給銀行帶來損失，一切都是時間的問題。此外，從投資者的角度來說，證券化將不良資產盤活，SPV專業人士通過資產隔離、信用增級等等措施，將風險轉移、稀釋，投資者承受較小的風險。
（二）分散利率風險
我國的利率水平并不是完全的市場化，還受到央行的管制，這就決定了住房抵押貸款市場上也存在著利率風險。在利率升高的情況下，正常的借貸者意愿下降，可能會出現市場萎縮或者提前還款等現象，銀行將是最直接的受害者。解決這一問題的方法有很多種，但是最為直接的有效的就是通過資產證券化，銀行可以出售貸款及時回籠資金，利率風險隨著資產被轉移，相應的銀行的利率風險承擔的就要少些。
（三）減少提前償付風險
住房抵押貸款市場證券化可以將表內業務合法的轉化為表外業務，這一方面銀行所受的約束減小，并且為表外融資提供了可能。表外化可以使應收賬款轉化為流動資金，風險性資產比例下降；長期資產轉化為高流動性的短期資產，可以有效地改善資產負債表的流動性，并且提前償付這一現象基本上不會給銀行帶來什么影響，銀行的資本充足率、資產規模都沒有改變，卻提升了資產利率和收益結構。銀行業發展獲利積極性提升，就促進了整個市場的發展。
參考文獻
[1]劉春苗.試論我國住房抵押貸款證券化存在的問題.[J]北方經貿.2013.08.
第8篇：住房抵押貸款范文
【關鍵詞】老齡化；住房反向抵押貸款；信托
一、日本人口老齡化現狀
日本是目前世界上人口老齡化水平最高的發達國家之一。1970年，日本65歲及以上的老年人口達到739.3萬人，占總人口的7.1%，按照聯合國標準，日本開始進入老齡化社會。日本人口數于2004年達到高峰，從此之后總人口持續減少，年滿65歲以上的人口加速增長。在2005年，老齡化人口已經占到日本總人口的20.1%，較之1985年高出了約10%，這意味著每五個人中就有一位老年人。從預估顯示，高齡者比例將在2015年漲至13%，2020年漲至15%，2025年則有可能達到18%。因此，為了適應老齡化社會的逐漸形成，日本金融相關行業也做出相應調整，以提供符合社會現實需要的金融產品。住房反向抵押貸款應運而生，用以滿足老年人消費需求，保障其晚年生活。
二、日本反向住房抵押貸款基本情況
日本的住房反向抵押貸款于1981年在東京都的武藏野市首先推出，名為“長期生活志愿資金貸款制度”，由地方自治體、信托銀行以及其他市場參與者組成。住房反向抵押貸款的借款人（老年人），將擁有產權的居住用住宅作為融資擔保，以此向貸款人（融資機構）融得資金。當借款人死亡時，住房反向抵押貸款合同終止，此時，貸款人將擔保用房屋加以處分（拍賣、變賣）用以清償貸款。此外，由于實施主體不同，主要分為政府主導下的自治體（政府機構與社會福利相結合）、政府主導下由國土交通省及厚生勞動省推行和私營機構主導這三種模式。需要說明的是，到目前為止，日本還沒有壽險公司參與住房反向抵押貸款。究其原因，主要有兩個：（1）住房反向抵押貸款與壽險公司的運營模式有較大的差距。方向抵押貸款業務需要壽險公司長期擔負資金，只有等合同期滿，將房產收賣后才能實現價值，屬于“本利最后收回方式”，而壽險業務的運營正好相反，屬于“本利逐漸收回方式”。（2）壽險公司認為反向抵押貸款的運營風險較大。特別是在日本經濟危機長期化，房地產市場持續下滑的情況下，開辦機構要承擔很大的風險。
三、日本住房抵押貸款新特點——新信托型住房反向抵押
日本的住房反向抵押貸款在1981年市于武藏野市試點運營之時，便涉及結合信托業務。從此之后，以信托方式進行反向抵押貸款的各種業務也逐漸開始研發。結合信托業務的住房反向抵押貸款，被稱作“資產活用型銀行貸款”或者“信托反向抵押”。為了能夠更進一步發展該項業務，日本信托經濟研究會已經嘗試提出新信托反向抵押的框架——信托銀行通過借款人居住用不動產生成金融資產年金，貸款人將為借款人提供醫療看護資金，同時將金融資產年金證券化，向流通市場上的投資人推出證券化產品。值得注意的是，在此構架匯中，老年人為委托人，其居住用不動產、金融資產以及年金交付信托，受托人也可以進行整合使用。因此，一項住房反向抵押貸款業務也不僅僅涉及一家銀行，而是可以結合多數的信托機構所持有的住宅用不動產，通過這種方式形成更大的資產資源。此外，基于信托資產所衍生出來的信托受益權可以分離為受益權和使用受益權。受益權，是指委托人（老年人）可以依舊生活在用以抵押的住房同時獲得生活費用和醫療看護費用；價值受益權，則是指受益人同時有權對信托財產所生成的成果接受分配。因此，如何構建投資人價值受益權先流通市場，對于住房反向抵押貸款更為重要。
四、新信托住房反向抵押貸款在日本發展展望
日本最初推出信托型反向抵押貸款時，獲得了極大的關注，但是由于泡沫經濟的崩潰，導致房地產產業下跌嚴重，產生了許多債務無法履行的現象，從而此項業務在發展上頹然受挫。但是日本面臨日益嚴重的老齡化問題，未來繼續推行此種產品的可能性依然很大。因此，信托型反向抵押貸款的未來發展方面，應重視下面幾個層面的問題：（1）風險問題：應注意房地產價格細化以及利率上升所衍生出來的相關風險。（2）合同問題：應當深度研究借款人死亡后遺產繼承人與被繼承人可能產生的法律問題，諸如是否有必要在合同中設立連帶保證人以及當老年人意思能力喪失應如何舉證及其后續處理等問題。（3）對象問題：對于產品的推廣與面向的客戶，是否以中產階級為設計與行銷導向，以避免可能產生的無法履約的情況。
參 考 文 獻
第9篇：住房抵押貸款范文
關鍵詞：住房抵押貸款：證券化：必要性
中圖分類號：F830.589 文獻標識碼：A 文章編號：1007-4392(2011)02-0033-03
一、我國開展個人住房抵押貸款證券化的可行性分析
雖然中國建設銀行的“建元2005-1個人住房抵押貸款證券化信托優先級資產支持證券”公開發行，沒達到市場樂觀人士所預期的“火爆”狀態，但隨著人們對抵押貸款證券化認識的加深和客觀條件的成熟，相信在中國也將日益顯示出其價值所在，并將具備廣泛的應用前景。
(一)個人住房抵押貸款符合證券化資產的要求
并非所有的資產都適宜證券化，其中最基本的要求是證券化的資產能在未來產生可預測的穩定現金流，即證券化的資產對投資者要有吸引力。投資者在決定是否購買抵押支持證券時，主要依據的是這些資產的質量、未來現金收入流的可靠性和穩定性。居民住宅貸款的風險相對較小、收入相對穩定并且可預測性較高，所以以個人住房抵押貸款證券化為突破口是十分合適的。
(二)居民個人收入水平的提高和金融意識的增強為住房抵押貸款證券化創造了物質條件
一方面居民儲蓄業務總量相當可觀，龐大的居民儲蓄資金為個人住房抵押貸款證券化的推行提供了充足的資金來源。另外，抵押支持證券的信用級別高(一般為AAA或AA級)，風險較小，收益率略高于國債，因此居民樂意購買。另一方面，居民的金融意識在不斷增強，消費心理日趨健康，對這一新的投資工具能很快予以接受。
(三)我國證券市場已初具規模
我國目前已經形成了以眾多證券公司參與支持的證券發行市場，以及上海、深圳兩地證券交易所，STAQ系統和NET系統等為代表的場外交易。滬、深兩證券交易所上市的交易品種包括股票、國債、基金券、可轉換債券等。抵押支持證券發行以后完全可以在這兩個證券市場上市流通。
(四)我國已有相當數量的機構投資者
隨著養老、醫療等社會保障基金制度的深入展開，將會有越來越多的禮會保障基金。這些社會保障基金積聚了大量的資金，必然要到證券市場上尋求出路，社會保障基金的本質特征決定它不可能追求短期高風險的投資機會，只能把資金投入到風險低、收益穩定、期限長的投資品種上。抵押支持證券都是長達數十年的證券，又有政府信用的擔保，風險較小，收益比較穩定，恰能滿足這些機構投資者的投資需求，同時也為支持證券的發行提供了穩定和長期的資金來源。
(五)我國個人住房抵押貸款狀況達到資產證券化的規模要求
資料顯示，抵押支持證券的發起、包裝和承銷必須達到一定的規模才能實現其經濟利益，抵押支持證券的初始發行必須在2-3億元范圍內。1992年，中國建設銀行發放了我國第一筆個人住房抵押貸款。從此個人住房抵押貸款逐漸成為人們購房融資的主要方式，其規模快速擴大。據人民銀行統計，至2007年6月末，全國商業性個人住房貸款達到25720億元，到了資產證券化對個人住房抵押貸款規模的要求。
二、證券化的基本原理
(一)住房抵押貸款證券化的基本思路
1 建立個人信用制度。住房抵押貸款業務主要以個人為客戶，其信用狀部直接影響貸款的質量和風險情況，具體可以從三方面完善相關制度：第一，加強儲蓄實名制建設，建立以個人賬戶為主的結算制度：第二，健全全社會的信用基礎；第三，完善個人信用評價體系。
2 加快住房抵押貸款一級市場的建設。首先，住房抵押貸款的規模是證券化的基礎，應大力發展住房抵押貸款一級市場規模。其次，豐富住房抵押貸款市場上的貸款品種。第二=，完善一級市場的風險控制機制，建立個人信用的登記制度，加強保險業與住房抵押貸款市場的結合。
3 加強SPV(特設中介機構)風險管理，SPV的運用也面臨各種風險，主要包括信用風險、流動性風險、道德風險、規模不足、交易風險、法律風險、利率風險、提前還款風險等。SPV成立后，有助于提高或強化SPV信貸力度，有利于提高BMS(住毫低押貸款支持證券)的資信評級，從而增強投資者信心，吸引更多投資者進入住房抵押貸款證券化市場。以制度化和系統化的方式來管理這些風險，通過業務運作分散給具有風險承擔能力的投資者，從而化解銀行業的部分風險。
4 加強政府機構在住房抵押貸款證券化中的作用。住房抵押貸款證券化市場是一個特殊而復雜的市場，其中有大量的中介機構參與，市場關系錯綜復雜；其次，抵押貸款證券化作為一種金融創新，需要建立一系列適應其發展的新的市場秩序與規則。這些都需要借助于政府所具有的特殊的協調優勢。
(二)中國住房抵押貸款證券化的操作框架
住房抵押貸款證券化市場的運行機制及其特色，相當程度上取決于市場參與主體。市場參與主體的資格確定、他們的行為準則、操作規范以及外部監管機制的建立，直接關系到住房抵押貸款證券化市場的效率和未來的發展。我國住房抵押貸款證券化市場的基本框架如圖1所示。中國住房抵押貸款證券化操作框架中各參與方具有以下職能：(1)購房者，作為債務人負有向發起人支付住房抵押貸款本息的義務；(2)住房抵押貸款銀行為發起人，其職能是組建資產池，并將其出售或轉移給SPV；(3)SPV的作用是購買或接受發起人的住房抵押貸款，接受證券公司發行的住房抵押貸款支持證券；(4)評級機構，提供資產評級；(5)信用擔保公司，對住房抵押貸款進行信用增級和擔保；(6)證券公司負責設計、發行住房抵押貸款支持證券。
三、推行我國住房抵押貸款證券化的建 議
(一)大力推動金融體制改革
第一，必須以產權改革為核心，加快國有銀行商業化改革的步伐，建立與市場經濟相適應的現代銀行體系，從源頭上規范抵押貸款的管理，實現抵押貸款的標準化服務。第二，必須逐步實現我國金融業從“分業經營”向“混業經營”的轉變。第三，必須完善和優化現行的利率體系，只有實現銀行存貸款利率的市場化，才能保證住房抵押貸款支持證券有一個合理的定價。第四，必須改革和完善現行的債券發行制度，政府只需審批年度的發行規模，至于具體的債券發行標準、規模、利率水平、期限結構和發行時間等都可以交由特殊機構根據市場情況自主作出決定。
(二)取消市場限制，培育投資主體
在住房抵押貸款證券化參與者中，機構投資者已成為最大的投資者。因此，有必要在加強監管的
前提下，對有關保險金、養老基金、福利基金等使用的政策和法規進行適當的調整和放寬市場限制，逐步向保險金、養老基金等機構投資者開放資產證券化市場。
(三)規范信用評級和擔保體系
信用評級機構的評級結果是投資者進行投資選擇的重要依據，獨立、客觀、公正的信用評級是住房抵押貸款證券化成敗的關鍵。就我國現實的市場條件而言，我國個人信用管理可以選擇國家社會信用管理體系這一模式，即以身份證登記為基礎，以存款實名制為契機，推廣建立個人賬戶體系，通過銀行問的聯網、地區間的聯網，最終建立起國家個人信用調查和資源共享系統。此外，借鑒國際經驗，盡快成立政策性的全同住房抵押貸款擔保保險機構，并與商業性保險機構一起構建一套完整的抵押保險擔保機制，為住房抵押貸款的發展提供保障。
(四)完善相關的法律法規
一是著手研究制定住房抵押貸款證券的法規，如《住房法》、《住房金融機構組織法》、《住房抵押貸款保險法》、《住房抵押貸款證券化法》、《投資基金管理法》、《房地產信托法》等。二是根據我國會計和稅收法規，結合資產證券化本身的特征，制定相應的會計和稅收制度。三是從各國的情況看，住房抵押貸款證券化都屬于政府推動型的制度創新，這方面的法律法規的供給和創新同樣需要政府強有力的推動。
(五)培育抵押貸款證券化市場
要發行抵押貸款證券必須建立完善的、流動性較強的抵押貸款二級市場。包括：一是制定相應的法律法規。只有保證正常的交易秩序，住房抵押貸款證券才能有效流動，其效應才能真正得以發揮。目前，我國證券化方面的法制建設還很滯后，推行住房抵押貸款證券化，有關管理部門面臨著建立和完善有關金融市場和I房地產市場法律、法規的任務。二是深化金融改革。在國有銀行商業化的同時，應大力發展人壽保險公司、養老基金、投資銀行、抵押銀行、非銀行金融機構，建立多元化的投資融資機構，推進金融機構經營機制的轉換，擴大住房信貸資金來源。三是開發新的貸款種類。目前我國房地產抵押貸款的形式主要是職工住房抵押貸款，形式單一，且限制條件嚴格，這嚴重制約了住房抵押貸款市場的發展。針對這一情況，我們應學習國外經驗，吸收一些適合國情的貸款形式，如分級償還抵押貸款、可調整價格抵押貸款等，從而推動住房抵押貸款二級市場的發展。
(六)建立完善的抵押市場擔保體系
開展住房抵押證券化必須解決好兩個問題：一是在龐大的住房抵押貸款市場中，建立起健康有序的信用關系和信用體系，提高貸款者和抵押品的信用等級和信用條件，增強抵押貸款的清償能力，減少銀行機構的信貸風險。二是在流動的抵押貸款二級市場中，增強抵押證券的安全性和清償能力，提高證券發起機構和證券抵押品的抵押信用和抵押證券的交易信用，加強對抵押貸款證券化后的流動性風險的防范。南此可見整個房地產抵押貸款市場的運轉必須有完善的抵押擔保體系的支持，因此設立專門的證券化擔保機構，為抵押證券提供信用支持和擔保，對整個住房抵押貸款證券化體系而言，是十分重要的。借鑒美國的經驗，在推行住房抵押貸款證券化的初始階段，應由政府出面提供擔保，這樣可以提高住房抵押貸款和抵押證券的信譽，為實行住房抵押貸證券化打下堅實的基礎。
(七)加快抵押貸款證券化運行所需的中介機構的建設
加快抵押貸款證券化運行所需的中介機構的建立包括：一是建立住房抵押貸款公司。它的職能主要是買進金融機構的抵押貸款所有權和房產抵押權，組成抵押貸款組，經標準化處理、信用評級及抵押貸款擔保公司擔保增級后，發行抵押貸款證券，從最終投資者處取得銷售抵押貸款證券的資金。二是培育抵押債券的認購承銷者。其職能是代替債券發行者銷售債券。認購承銷者可分包銷和代銷兩種，包銷商要承擔發行風險，即在債券未售完時包銷商要購買剩余債券。
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