前期物業管理方案精選(九篇)

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第1篇：前期物業管理方案范文

目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。

一、物業的設計人是不是專業的物業管理者，其在判定設計方案時，不可能將后期的物業管理中，可能出現的問題考慮周到。同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔,建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論,完善設計細節，提出一些合理的建議,使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。

從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。

二、物業的前期介入還應積極參與工程施工的監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

物業管理企業派出專業人員入住項目，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現不利于物業管理的弊端,為業主爭得了良好的，硬件條件。盡管建設項目都有監理公司監理，但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視，而這些卻是物業管理企業在日后的維修養護中必須面對的，通過物業管理企業的前期介入，為以后的維修養護工作省去很多麻煩。

此外，前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。

三、提前熟悉所安裝的設備設施,嚴格按規范做好接管驗收工作，確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。

物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使改進發現的問題，避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。

物業管理的前期介入階段是物業管理單位熟悉物業實際情況的過程，由于其參與了物業的設計規劃階段，可以對物業的總體規劃布局、結構以及管域安排做到心中有數。由于其對工程的質量進行監督，對物業日后可能出現的種種隱患了如指掌，在工作中可以做到有的放矢，同時，其又可以有充裕的時間進行物業管理方案的設計，人員的安排，為管理物業打下良好的基礎。亦收集的各種圖紙等原始資料的基礎上建立完善的檔案文件系統。減輕日后的管理難度。

第2篇：前期物業管理方案范文

一、目標任務

通過完善物業管理工作機制、加強物業監督管理力度、提升物業管理服務水平，進一步完善區職能部門、街道辦事處、社區的監督管理職能，提高住宅小區物業企業服務水平，推動我區物業服務行業持續健康發展，為廣大人民群眾創建整潔、文明、安全、舒適的宜居環境。

二、工作內容

（一）完善物業管理工作機制

1．完善物業管理機構建設。區物業管理工作領導小組要加強對全區物業管理工作的領導、協調和監督，定期召開專題會議，聽取物業管理工作匯報，協調解決物業管理重大問題。各街道辦事處要明確物業管理分管領導以及承擔物業管理工作的專兼職人員。社區居委會要有干部專職或兼職從事物業管理工作。已經配備人員的要確保在崗從事物業管理工作，確保物業管理工作有機構、有人員負責。

2．加強物業管理制度建設。區物業管理工作領導小組要將物業管理工作作為民生工作和社區建設的重要內容納入年度全區工作計劃，擺上重要議事日程。區住建局要對屬地內物業管理情況進行全面調查研究，摸清底數，分析存在問題，出臺規范性文件，強化行業規范管理。各街道辦事處負責建立并落實街道物業管理聯席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次由街道、社區、物業公司、業主代表等參加的聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。各街道辦事處要建立物業管理糾紛調處機制，物業管理普通糾紛由社區、街道一線及時調處化解，并上報區級主管部門。嚴重的矛盾由區相關部門牽頭協調解決，并上報市級主管部門。

3．落實齊抓共管工作職責。區財政局要按照政辦〔2012〕45號文件要求，把規范提升物業管理工作列入區財政年度資金安排，建立完善物業管理經費保障的長效機制；要安排一定資金作為整治、提升物業管理和獎勵工作到位、成績突出的物業管理單位及個人的專項經費。區住建局作為行業主管部門，除做好日常規范管理工作，應制定物業管理整改提升方案，指導并督促區屬物業企業及管理項目進行規范管理、提升服務水平。行政執法、公安、交警、消防、工商、環保、司法、物價等職能部門要按照《市區人民政府關于進一步加強區物業管理工作的意見》（政文〔〕186號）明確的本部門在物業管理工作中的職責，進行責任分解，明確分管領導、責任科室、負責人、經辦人。各有關部門要加強物業工作的監督管理職能，建立職能部門聯動處理機制，強化部門協作配合，不推諉，不扯皮，及時處理檢查中發現的問題；建立糾紛投訴調處機制，對執法工作中發現的或物業企業報告、業主投訴、媒體曝光的違法違規行為及時查處，處理到位。

4．推進業主委員會的成立與規范運作。各街道辦事處要加強推進本轄區內小區業主委員會的組建。今年轄區內符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到60%以上。區住建局應從行業管理方面出發，督促轄區內業主委員會建立健全規章制度，引導業主委員會規范運作，促進物業管理和社區管理有機結合，逐步形成社區內物業服務企業與業主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。

（二）加強物業監督管理力度

1．規范前期物業管理與承接查驗工作。區住建局要按照前期物業管理招投標相關規定，做好轄區房地產項目前期物業招投標活動的指導和監督工作，當年預售的項目應100%實行前期物業招投標，并做到公平、公開、公正。同時督促房地產開發建設單位、物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作、辦理物業交接手續。組織相關人員對承接查驗進行檢查，確保項目按規劃審批內容建設完整，并做好物業承接查驗備案手續。

2．加強住宅小區的巡查與整治。區住建局要牽頭聯合街道辦事處、社區建立物業小區巡查制度。具體為日常檢查、集中抽查、重點督查3項。日常檢查內容主要為小區秩序維護、衛生清潔、綠化養護、保安值勤、共用部位和共用設施設備維護等，應每兩個月對轄區所有物業小區巡查1次，并做好記錄，督促物業服務企業切實履行物業服務合同，根據服務等級和服務標準，提供質價相符的物業服務。集中抽查內容為物業小區的物業承接查驗制度落實、物業服務收費、消防安全、電梯安全、地下室（停車場所）、機電設備運行、二次供水衛生、裝飾裝修管理等。區住建局要積極配合市住建局工作，每季度組織開展1次集中抽查，確保小區和諧穩定、規范有序。重點督查是針對業主反映意見大、矛盾投訴多、整改不力的物業小區，區住建局要會同相關職能部門、街道、社區開展重點督促檢查整治，確保突發事件的應急預案有效得以落實。對于巡查過程中發現的問題，相關部門要加大對違法違紀企業的處罰力度，堅決將侵犯業主合法權益的企業清除出物業管理市場，要將巡查結果作為物業企業項目評優、前期物業招投標準入、企業資質年檢的重要依據。

3．深化老舊小區的整治與管理。各街道辦事處、社區要在老舊小區整治試點的基礎上，以點帶面，進一步深化我區老舊住宅區的整治與管理。要根據城市街區布局、公用基礎設施分布狀況，按照統籌規劃、條塊結合、分步實施的原則，在逐步改善老舊住宅區的基礎設施、環境衛生和治安防范之后，采取有條件的引進物業企業進行專業化管理服務、業主自治管理、社區有償管理三種模式進行老舊住宅區物業管理，逐步提升老舊住宅區廣大群眾的生活環境與居住品質。

（三）提升物業管理服務水平

1．提高物業企業競爭能力。行業主管部門要指導、扶持物業企業做大、做強。物業企業要樹立品牌意識，提高企業競爭力，積極探索轉變提升行業的發展方式，通過現代科技的運用和商業模式的創新，不斷拓寬物業服務領域，切實增強行業整體競爭能力。主管部門要鼓勵、扶持符合二級以上資質條件的物業企業晉升資質，并逐年提高二級以上物業企業管理的覆蓋面。

2．提升物業管理服務水平。物業企業應認真落實《省城市住宅小區物業服務規范》，提高物業小區服務水平，切實履行物業服務合同，實現秩序維護、衛生清潔、綠化養護、共用部位和共用設施設備維護等基礎服務達標，為業主提供質價相符的物業服務，努力提高業主的滿意率。行業主管部門要大力指導、幫助物業企業做好創建“物業管理示范住宅小區”工作。今年應做好輝映江山、明光花園2個住宅小區的創優工作，做到以點帶面，提升管理服務水平，促進行業規范發展。

3．提高監管人員與從業人員素質。針對我區涉及物業監督管理的9個職能部門情況以及街道、社區物業管理從業人員素質，區住建局要牽頭擇期舉辦物業監督管理人員工作培訓。通過專業培訓，切實提高職能部門和街道、社區物業監督管理人員業務水平。同時借助物業協會平臺積極開展物業服務管理經驗學習交流活動，組織物業管理工作者、物業服務企業負責人學習借鑒省內外兄弟城市和我市優秀物業服務企業的先進物業管理模式，推廣運用。定期組織物業經理崗位繼續教育培訓，不斷提高管理水平，加強保安、保潔、綠化、給排水、機電設施維護等崗位人員培訓，確保行業相關人員都能持證上崗或得到輪訓。

三、實施步驟

（一）動員部署階段（從2012年月日至月25日）

區物業管理工作領導小組要結合我區實際，組織召開相關部門、物業公司負責人、業主委員會和業主代表參加的會議，制訂實施方案，做好部署安排。分析轄區內物業服務行業發展存在的問題，研討行業發展方向，規范物業服務管理措施。區住建局應督促物業服務企業在自查的基礎上制訂整改提升方案，方案要落實到每一個物業服務項目，明確具體目標、內容和措施。

（二）組織實施階段（從2012年月26日至11月30日）

各街道辦事處、社區、各相關職能部門要緊密圍繞著“完善物業管理工作機制、加強物業監督管理力度、提升物業管理服務水平”的目標任務，制定工作安排，扎實開展工作。

（三）檢查驗收階段（從2012年12月1日至12月31日）

結合市里開展的檢查驗收，由區物業管理工作領導小組成立檢查組對今年工作開展情況進行檢查、考核。

四、工作要求

（一）加強組織領導。物業管理是改善民生、促進社會和諧穩定的重要內容，各級各部門要增強做好這項工作的緊迫感和責任感，進一步加強對物業管理工作的領導，建立或及時調整物業管理工作的領導機構和工作機構，切實做好轄區內規范提升物業管理工作的組織、領導、協調、督促。

第3篇：前期物業管理方案范文

一、廣泛發動，迅速掀起

我縣“雙創”工作動員大會召開的第二天，我局就召開全縣房產系統干部職工及開發、物管企業負責人參加的動員大會。懸掛標語。制定“雙創”工作方案，一人帶動一家，迅速掀起。

二、領導重視，精心組織

首先成立“雙創”工作領導小組，局長任組長，按照縣劃分的任務進行分解，分管領導分片，每點負責做到任務細化，工作量化，督查標準化，檢查經常化，將“雙創”工作認真落到實處。

三、加強小區物業管理，改善生活環境

按照“雙創”任務劃分，全縣18個住宅小區和開發樓盤是我局“雙創”工作的重點，也是難點，一是難在我縣物業業主創衛意識淡薄，不配合物業管理，三是難開發企業、建筑材料亂堆亂放養成習慣。“雙創”工作開展后，開發股、物管辦的工作同志加班加點，深入小區，開發樓盤，找企業縣“雙創”工作的支持，同時出臺《縣城鎮住宅小區物業管理辦法》全面啟動房地產開發小區前期物業管理。開發企業項目開工時必須與有資質的物業企業簽訂前期物業管理合同，購房業主在簽訂購房合同時必須簽訂物業服務合同，通過前期物業管理宣傳，提高業主對物業管理的認識。對不具備委托物業企業管理的樓盤，要求開發企業做好“雙創”動員，維護好本樓盤的環境衛生，杜絕建筑材料亂堆亂放，建筑垃圾亂丟亂倒。

四、加大工作力度，監督落實情況

對照“雙創“工作目標，我局組織由物管辦、開發股、發證辦、人員組成”雙創“督導檢查組，天天巡邏檢查進行評比、打分制度，每半月一次的問題，考評不合格樓盤，限期整改，對行動遲緩，組織不力，整改不到位的開發企業和物管企業，在電視臺公開暴光。

五、存在的問題及解決辦法

通過近三個月的“雙創”工作的開展，取得的成績是明顯的，但也存在不少問題。

1、極少數住宅小區業主、創衛意識差，不按時按點堆放垃圾。

2、少數樓盤內的業主不愿意物業企業進入交納物業服務費。

3、個別開發企業不重視物業管理。

4、極少數據企業管理人員存在厭戰情緒，不配合工作

六、解決辦法：

1、進一步加強“雙創”工作宣傳力度，讓廣大業主真正認識到這項工作是惠民工程。

第4篇：前期物業管理方案范文

（一）物業管理工作

一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《*市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。

二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。

三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1*6萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產租金實收1*萬元；自行接收房產租金實收53.4萬元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6*6.6萬元。其中：出售直管房產16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產7.3萬平方米，歸集售房款16*.7萬元；出售自行接收房產3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。

3、房屋修繕工作。一是20*年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確20*年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《20*年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。

4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點，后推廣的原則，在*進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和*召開了樓道整治工作現場會。

二是制定了《*市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《*市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。

三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。

（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了*市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。

（一）物業管理方面工作

1、出臺《*市物業管理規定》

6月底《*市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。

2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。

二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。

三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。

四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中.

3、建立新型物業管理體制

將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。

第5篇：前期物業管理方案范文

關鍵詞：物業管理 早期介入內容 必要性

中圖分類號：[F287.8] 文獻標識碼：A 文章編號：

2007年10月1日國務院《物權法》的頒布，使物業管理工作更加規范化、法制化。隨著物業管理的不斷深入發展，物業管理總是在物業建成之后介入已經不適應物業管理發展的需要，目前已經有一些富有遠見的房地產開發建設單位開始嘗試讓物業服務企業在項目規劃設計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業服務企業的意見，完善物業建設，提高樓盤品質，在得到市場良好回報的同時，也理順了后期管理的諸多問題，為正式投入使用后的物業管理奠定了良好的基礎。

一、物業管理早期介入的內容

所謂物業管理的早期介入，是指新建物業竣工之前，建設單位根據項目開發建設的需要所引入的物業咨詢活動，物業服務企業參與物業的規劃、設計和建設，從物業管理服務的角度出發提出合理化建議，從而使建成后的物業更能滿足業主和物業使用人的要求。目前，雖然有很多物業服務企業對物業項目實施了早期介入，但大多數都是在業主入住前半年左右進入，所做的主要工作也只是就建筑安裝工程后期的工作提一些建議。有的建議能幫助開發商通過改進，使其完善，但也有許多建議無法整改，留有缺陷給后期的物業管理帶來許多困難。因此物業早期介入越早越好。從總體上看，物業管理的早期介入應從五個階段著手：

（一）可行性研究階段

主要內容：

1．根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業管理的模式；

2．根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容；

3．根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準；

4．根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準；

5．設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業管理框架性方案。

（二）規劃設計階段

主要內容：

1．就物業的結構布局、功能方面提出改進建議；

2．就物業環境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；

3．提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見；

4、就物業管理用房、社區活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置要求等提出意見。

（三）建設階段

主要內容：

1．與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同協商，及時提出并落實整改方案；

2．配合設備安裝，確保安裝質量；

3．對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見；

4．熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。

（四）銷售階段

主要內容：

1．完成物業管理方案及實施進度表；

2．擬定物業管理的公共管理制度；

3．擬定各項費用的收費標準及辦法；

4、對銷售人員進行必要的物業管理知識培訓；

5．將早期介入形成的記錄、方案、圖紙等資料整理歸檔。

（五）竣工驗收階段

這一階段的內容主要是參與竣工驗收,在各個單項工程完工后,參與單項工程竣工驗收,在分期建設的工程完工后,參與分期竣工驗收,在工程全面竣工后,參與綜合竣工驗收.

這樣不僅能有效避免物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，為以后的工程維修養護工作省去很多麻煩，還能有效督促開發建設單位在物業配套方面考慮齊全，避免后期物業管理上的不便。

二、物業管理早期介入的必要性

總結多年來物業管理的經驗不難發現，由于房屋設計、建設過程中留下的缺憾，給房產使用人和物業服務企業帶來了諸多影響，許多物業糾紛都與開發建設單位有著或多或少的聯系。注重物業管理早期介入，在物業開發建設之初，協助開發建設單位及時發現和處理各階段存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少問題的發生，而且在建設初期把不利于物業管理、損害業主利益的因素盡可能消除或降低，使物業投入使用后，物業管理順利開展，業主利益得到保障，物業管理的早期介入就體現了其必要性。

(一) 優化設計

隨著社會經濟的發展，人們對的住宅品位和居住環境的要求越來越高，這使得建設單位在開發過程中除了要執行國家有關技術標準外，還應考慮到物業的功能、布局、造型、環境以及物業使用者的便利、安全和舒適等因素，物業管理企業可以從業主及日后管理的角度，就房屋實際和功能配置、設備選型和材料選用、公共設施配套等方面提出建議，使物業的設計更加優化、完善。

（二）有助于提高工程質量

在物業的建設過程中，物業管理企業利用自身優勢幫助建設單位加強工程質量管理，及時發現設計、施工中的缺陷，提前防范質量隱患，使工程質量問題在施工過程中得到解決，避免在日后使用中再次投入額外資金和精力，從而減少浪費，提升物業品質。

（三）有利于了解物業情況

對物業及其配套設施設備的運行管理和維修養護是物業管理的主要工作之一，要做好這方面的工作必須對物業的建筑結構、管線走向、設備安裝等情況了如指掌。物業管理企業可通過早期介入出發了解情況，從而在日后的工作中做到心中有數，對癥下藥。

（四）為前期物業管理做充分準備

物業管理企業可利用早期介入的機會，逐步開展制定物業管理方案和各項管理規章制度、進行機構建設、員工招聘及培訓，組織素質高、業務強、對工作認真負責的管理人員和工程技術人員組成驗收小組進入現場，對分部、分項工程質量進行驗收。物業服務企業與建設單位協商接管方案及交接的具體事項，如接管時間、日期、注意事項、保修責任等；收集整理竣工驗收資料，為今后的物業管理、設施設備維護保養，業主房屋質量糾紛處理等具體工作提供翔實的技術依據，便于物業移交后物業管理工作的順利開展。

（五） 有助于提高建設單位的開發效益

早期介入是物業管理企業從物業開發項目的可行性研究開始到項目竣工驗收的全程介入，建設單位可以得到物業管理企業的專業支持，開發出市場定位準確、功能使用考慮周全、業主滿意的物業，促進物業的銷售。同時，建設單位還可以通過引入高水平的物業管理咨詢提升自身的品牌。

三、物業管理早期介入的立法作用

由于物業管理早期介入對開發建設單位而言并非強制性要求，而是根據項目和需要進行選擇。早期介入和前期物業管理是不同的，早期介入是建設單位開發建設物業項目階段引入的物業管理專業技術支持，前期物業管理是物業管理企業對新物業項目實施的物業管理服務。目前設計、建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識不足，重視不夠，造成物業在建成后的長期管理服務中，出現諸多問題。如果把物業管理的早期介入納入法規，從法律的角度規定，新建物業須有專業物業管理企業早期介入，從物業管理和業主使用的角度對項目的規劃、設計、建設等各個環節進行參與，將能有效提升物業的建設質量，為今后的物業管理服務奠定良好的基礎。目前，在物業管理服務中，很多物業服務企業不能令業主滿意，其關鍵不僅是物業服務企業的管理服務水平問題，也存在物業的設計開發、建設質量等方面的因素，從而給物業服務企業的服務質量帶來一定影響。如能夠做到早期介入，就可避免或減少這些不利影響。

第6篇：前期物業管理方案范文

開發建設單位的權利義務：

在物業銷售之前制定業主臨時公約，并向買受人明示;

制定前期物業管理方案；

按規定保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任；

按規定比例提供物業管理用房、移交本物業相關圖紙和資料等；

按時繳納未出售或自用物業管理各項費用；

接受受托物業管理企業對物業進行交接驗收、對交接驗收提出的問題進行限期整改；

不得將物業保修責任、因質量原因或達不到使用功能進行的整改、修復的責任轉嫁給受托的物業管理企業或第三方；

法律、法規規定的其他權利義務。

物業受人的權利義務：

遵守《業主臨時公約》的規定；

遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

按時繳納物業管理各項費用；

在物業裝修前，持相關材料向本物業受托的物業管理企業申報登記，并簽訂《住宅室內裝修管理服務協議》；

第7篇：前期物業管理方案范文

一、我市推行物業管理的基本情況

作為物業管理行業的行政主管部門，在市委、市政府的正確領導下，一直把推進物業管理，作為全局一項重點工作來抓。面對物業管理行業發展較快，法規制度不健全，運行困難較多等實際，我局制定了“建好機制、健全法制、抓好整治、搞好扶持”的物業管理總體思路。圍繞這樣的思路，我們積極做好各項工作，推動物業管理行業整體發展水平的不斷提高。

（一）物業管理領域不斷擴展，物業管理覆蓋面不斷加大。

10多年來，我市的物業管理從無到有，從摸索試點到穩步發展，管理對象從單一的新建住宅小區發展到辦公樓、學校等各類物業，形成了包括房屋及相關設施設備的維修養護、小區環境保潔、安全維護、綠化管養、生活服務、物業中介等配套服務。截止目前，我市已有物業管理企業18家，從業人員約400人，管理項目30個，總建筑面積152.27萬平方米，業主委員會共成立4家，全市物業管理覆蓋率已達50％。在這些管理項目中，榮獲物業管理市級優秀稱號的5個。

（二）依法行政，新建小區全面實行了物業管理新體制

按照新建住宅區物業管理一步到位的思路，20__年之后的新建住宅小區，全面推行了物業管理前期介入和承接驗收制度。房地產開發企業在商品房預售前制定物業管理方案，及時選聘物業管理企業，簽訂前期物業管理服務合同，并嚴格按照規定程序做好物業項目的接管驗收工作，對于不符合條件的，一律不準交付使用，杜絕了由于物業配套設施建設不規范，給日后的物業管理帶來矛盾與隱患。由此，長期存在的“重建設、輕管理”的觀念，逐步得到扭轉。近年來，新建交付使用的×××小區、×××小區、×××小區等一批住宅小區的物業管理上手快、效果好，得到了廣大市民的認可。

（三）發揮職能，物業管理在老舊小區和家屬區逐步推行

我市舊小區和家屬區存在比較突出的問題是建管脫節，臟、亂、差，由于過去政策或監管方面的漏洞，舊小區普遍存在用電、污水排放、道路、綠化、供暖、路燈、垃圾設施不完善等問題，對實施物業管理帶來了很大阻力。為把小區引為物業管理的軌道，近年來，我局以完善小區配套為突破口，一方面通過多種渠道籌措資金，一方面積極協調有關部門對部分舊小區用電、供暖、綠化、道路、排水、垃圾設施等進行整治，改善了居民的居住環境，提高了居民的生活質量，化解了物業管理中存在的各種問題和矛盾，收到了較好的效果，使物業管理工作，逐步被更多的市民所接受。

（四）加大監督力度，物業管理市場秩序進一步規范

在發揮市場作用的同時，我局依法加大監管力度，依法查處物業管理活動中的違法規行為，保證了公平競爭的市場環境。一是加強對物業管理企業的資質和從業人員的管理工作，建立了物業管理企業資質管理制度，嚴格按規定申報、審批資質等級；二是完善了物業管理企業信用檔案體系建設，建立了全市物業管理企業和從業人員檔案，將有關部門和執法機構對物業管理企業和從業人員的處罰決定、不良行為記錄和履行合同情況及時記入信用檔案，并及時向社會公布，發揮信用約束和失信懲戒的作用，規范了市場主體行為。三是強化了物業管理人員持證上崗管理工作，組織人員積極參加上級舉辦的物業管理培訓班，目前全市持證上崗人員達65人，占全部從業人員的20以上，初步形成專業化的物管隊伍。四是積極開展達標評優活動，根據上級部署，認真抓了項目的申報工作，先后有×××住宅小區、×××小區等五個住宅小區獲市級物業管理優秀小區稱號。

二、我市物業管理面臨的困難與問題

物業管理是市場經濟的產物，是城市管理的重要組成部分；物業管理服務是市場經濟社會中的一種新型商品。隨著城市建設的發展和國民經濟、人民生活需求的增長，物業管理面臨著新的挑戰，新老體制、新老觀念交替過程中的許多問題逐漸暴露。直接或間接地制約著行業的健康發展。

一是公眾對物業管理認識不足，舊觀念轉變難。不少單位和業主沒有充分認識到推行物業管理的重要性和緊迫性，習慣于按過去行政性管理的模式運作，一些業主在交費時往往與單位家屬院福利管理模式相比較，該交的不交，不愿交，交了心理不平衡，使物業公司難以管理，造成公司與業主關系緊張。

二是一些歷史遺留小區建設標準低、規模小、基礎設施不配套，無物業管理、社區管理辦公用房，由于缺少資金投入和相關政策的支持，致使物業管理“先天不足”，失去了物業管理的基本條件，舊住宅小區仍是物業管理的薄弱環節。

三是物業管理的改革有待深化。部分企業內部制度不健全，競爭機制沒有形成，誰建設、誰管理的現象依然存在，沒有按社會化、專業化、市場化的物業管理體制運行。

四是物業管理企業服務水平偏低，存在著服務不到位、收費與服務不相符、“只收費、不服務”或“多收費、少服務”的現象，不適應業主之需要。一些管理企業管理不規范、不到位、居民意見大。

五是業主大會、業主委員會的成立、 組成、運作等缺少監督和制約，有的小區很難產生業主委員會或推選出樓長。有的業主委員會不能真正代表業主利益，甚至損害業主的共同利益，影響和制約了物業管理工作的推廣和發展。

六是住房維修基金的收繳還處于起步階段，新建商品住房出售后的共用部位、共用設施設備維修基金，在銷房時沒有向購房者收取，使得銷售后的維修管理得不到保障。物業公司進行大修、更新、改造向小區居民收費，居民又不理解，還往往被投訴為亂收費。

三、今后物業管理工作的重點

當前，物業管理工作面臨著許多的問題和挑戰，也存在著巨大的行業發展空間。只有充分發揮好政府調控和市場調節這兩只“手”的作用，才能從整體上提高我市物業管理的水平。

（一）加強業主大會組建的指導監督工作、加快建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。做好成立業主大會、選舉業主委員會、制訂業主公約、業主大會議事規則等工作，明確業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，實施物業管理，明確業主在物業管理活動中的權利義務，明確業主大會、業主委員會履行的各自職責，維護業主正當權益，引導業主履行義務，監督企業合法經營。

（二）健全管理機制，規范物業管理配套設施建設和驗收工作。積極協調有關部門，通過出臺相關文件，明確了物業管理配套設施規劃、建設的具體要求，以及物業行政主管部門參與前期規劃方案的審定。從項目的審批、規劃設計方案的審定、建設、驗收等各個環節，加強對物業管理配套設施的管理，力爭從源頭上杜絕由于物業管理配套設施建設與管理不規范所帶來的糾紛和矛盾，從而促進我市物業管理行業的持續穩定健康發展。

（三）積極創造條件，開展老舊小區的綜合整治工作。老小區整治是解決歷史遺留問題，也是政府實踐“三個代表”的具體體現，其最終目的是改善城區居民的居住環境，提高生活質量。應統一思想，將工作立足點放到為民辦事、為民造福上來，共同做好老小區整治與轉軌工作。

建議將老小區環境整治、專項整治、配套設施整治聯合同步實施；由市政府成立專門的領導機構，設立專項經費，由各相關部門按各自管理的職責實施專項整治，先行解決大環境與大配套等問題，在此基礎上進行小區環境整治。通過聯合整治，提高整治力度，解決各類難點熱點問題；在轉制條件的創立上，做好老小區原有公建配套設施的騰退，調整、回購，補建工作，創造條件，全面推行物業管理。

（四）加強對物業收費的監督，盡快建立“質價相符”的服務收費機制。認真貫徹《物業管理收費管理辦法》，結合我市實際，會同有關部門制定《物業管理收費實施細則》，建立“分等定級、質價相符”的物業管理收費機制，加強對物業收費的監督檢查力度，對違規收費及收費不規范的行為，發現一起查處一起，維護業主的合法權益不受侵害。

第8篇：前期物業管理方案范文

一、總體要求

針對當前物業管理中存在物業服務不到位等問題，堅持標本兼治、綜合治理的方針，按照以人為本、共享和諧、立足當前、著眼長遠、綜合治理、務求實效的總體要求，依法查處物業服務中不規范和違法違規行為，集中整治服務水平低、社會形象差的物業服務企業，使社會和群眾反映強烈的問題得到有效整改，讓老舊小區的基本物業服務更有保障，讓高中檔住宅小區物業服務質量得到顯著提升，全面提升全縣物業服務水平，樹立小區的良好新形象，促進全縣物業服務行業持續健康發展。

二、整改內容

（一）物業企業市場行為不規范問題。重點查處物業企業無資質或超資質范圍承接物業服務業務；擅自將物業管理項目的全部業務轉讓、委托給他人管理；擅自撤離物業管理區域或停止物業服務；聘用未取得物業管理職業資格證書人員從事物業管理活動；以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓資質證書；在物業管理招標投標中與招標人或其他投標人相互串通，以不正當手段謀取中標等行為。

（二）物業企業服務不到位問題。重點查處物業企業未按要求簽訂物業服務合同或未按規定辦理合同備案手續；未按照物業服務合同和服務標準提供物業服務，只收費不服務或服務不到位；物業收費未備案或擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費等；未按規定在物業管理區域顯著位置公示服務內容、收費項目、收費標準；對小區內亂搭亂建等違規行為未制止，制止不了又未及時向有關部門報告等。

（三）物業企業侵犯業主合法權益問題。重點查處物業企業擅自改變公共建筑、共用設施及物業服務用房用途，非法占有公共部位的經營收益；擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；未按照裝飾裝修服務協議規定及時向業主退還裝修保證金；物業服務合同終止時不按規定移交物業服務用房和有關資料等。

（四）物業企業自身管理不規范問題。重點糾正物業企業工作人員服務意識差和態度不端正；不按規定報送信用檔案信息、統計報表等資料；未建立健全內部各項規章制度，辦事制度和辦事流程未公開；未按要求配齊物業管理項目經理和專業管理技術人員；未建立投訴、回訪處理機制，未公開投訴受理電話，處理記錄不詳細等。

（五）前期物業管理不規范問題。重點查處建設單位未按規定劃分物業管理區域；未依法通過招投標的方式選聘前期物業服務企業；未按規定要求與物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同；未按照規定辦理前期物業服務合同、臨時管理規約、小區配套建筑和設施設備清單及權屬資料備案手續；未按規定對共用部位、共用設施設備進行承接查驗；未按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和有關資料等。

（六）業主委員會履職不到位問題。重點糾正小區已具備成立條件，未按規定成立業主委員會；業主委員會未辦理備案手續；未依照規定，與選聘的物業企業簽訂物業服務合同；未及時了解業主的意見和建議，督促業主按時繳納物業費；未監督和協助物業企業履行物業服務合同；未對不履行職責或違章搭建建筑物、構筑物，拒付物業費以及侵害業主合法權益的委員作出終止資格的決定；違反法律、法規作出決定等。

三、實施步驟

本次專項整治分三個階段進行。

1、安排部署階段（10月15日—10月20日）。印發專項整治實施方案，召開活動動員會議，做好宣傳發動工作，營造良好實施氛圍。

2、集中整治階段（10月21日—11月20日）。組織物業服務市場各主體單位開展自查自糾，自覺整改存在的各類問題，進一步規范自身行為。縣住建局組成聯合檢查組，對城區物業服務市場組織開展專項整治，對存在的各類問題進行全面查處，按照“主動自查整改從輕處理，不自查不整改從重處理”的原則提出處理意見，全面規范物業市場秩序。

3、檢查驗收階段（11月21日—11月30日）。對問題整改情況進行全面驗收，形成檢查處理情況報告，并在全縣范圍通報。

四、保障措施

（一）加強領導，搞好配合。縣住建局抽調人員專門成立縣物業管理市場專項整治工作領導小組，負責整個活動的組織和領導。各物業服務企業要按照上級要求主動自查，不斷規范市場行為，對存在的問題不折不扣地進行整改。

第9篇：前期物業管理方案范文

    關鍵詞:供應鏈成本;房地產開發公司;成本控制

    當前,無論從宏觀經濟環境還是從市場微觀層面來看,我國的房地產業已進入買方市場,消費者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應鏈管理理論,運用價值工程的分析工具,提供綜合性價比最佳的產品則成了廣大房地產開發企業求生存謀發展的主要法寶。

    一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本

    (一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下,為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業(組織)有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現,出于對成本的考量,無疑是供應鏈管理的出發點和實質。

    (二)房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中,房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。

    在供應鏈思想下,房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在,并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的,供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。

    二、X房地產開發公司成本控制存在的問題

    (一)土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性,而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金,但由于土地手續遲遲辦理不到位,導致項目計劃嚴重拖延,僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。

    (二)設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有:

    1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺,產品設計缺陷及后續設計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。

    2、設計手段較落后,工程造價和設計方案缺乏有效結合,導致工程造價控制不力。

    (三)政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續進展緩慢,從而嚴重延誤后續各環節,尤其是導致項目預售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。

    (四)施工、材料設備采購環節

    1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位,結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。

    2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商,導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。

    3、在施工過程中,對工程變更及現場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機制不完善。

    (五)銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行,該環節成本控制中存在的問題有:

    1、銷售與工程施工節奏不一致,導致存貨過大,造成大量資金占用成本。

    2、各項銷售政策的制定和執行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。

    (六)物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理,該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題,從而導致業主索賠、拖欠物業費,物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加,更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。

    三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建

    (一)X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1:X房地產開發公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產開發公司的項目組織結構,其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費,政府綜合報建費用、規劃設計費等;開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。

    (二)X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題,引入供應鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系,從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。

    1、土地征用環節成本控制。經分析,X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右,可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:

    (1)在做土地征用可行性方案論證時,系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。

    (2)運用價值工程等技術手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分攤的土地成本。

    (3)規避土地閑置費的繳納。

    2、設計環節成本控制。根據有關資料分析,在初步設計階段,影響工程造價的程度為65%,施工圖設計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點:

    (1)提高設計人員素質,加強設計人員經濟意識。

    (2)引入競爭機制,實行設計方案招標、方案競賽,可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較,并應用價值工程最優方案。

    (3)引入目標成本理論,推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。

    (4)運用價值工程的原理,進行多方案的技術經濟分析和比較,推行工程造價和設計方案相結合的設計招標,在保證項目市場定位和品質的同時,有效控制工程造價。

    (5)提高設計質量,減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。

    (6)推行產品標準化,以此減少開發新產品的研發等投入成本。

    3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”,及早進入項目預售回籠資金,降低資金使用成本。

    4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎上,還要權衡不同融資模式的風險水平高低,對成本和風險加以平衡,設計公司最佳融資結構。

    5、施工、材料設備采購環節成本控制

    (1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標,做好資格預審,選擇有實力、有信譽的企業參與投標,在此基礎上采取合理低價中標,以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。

    (2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度,工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預防。在發生工程變更時,嚴格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。

    (3)加強現場簽證的審查,減少現場簽證的盲目性。現場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性,必須嚴格現場簽證管理制度。

    (4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算,節約時給予獎勵,超出時由施工作業隊自行承擔,從施工作業隊結算金額中扣除,這樣施工作業隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費損失。

    (5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先,應根據定額和施工進度編制材料計劃,并確定好材料的進出場時間;其次,應把好材料領用關和投料關,降低材料損耗率。

    6、銷售環節成本控制

    (1)引入資金成本概念,合理設計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。

    (2)嚴控各項銷售費用,做好各種促銷禮品的采購、發放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費用產生實效。

    7、物業管理環節成本控制