預售資金監管精選(九篇)
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第1篇：預售資金監管范文
中圖分類號：F83 文獻標識碼：A 文章編號：16723198（2013）11011602
1 房地產預售資金監管的現狀
多數房地產開發企業擅自占用、盜用商品房預售資金，房地產市場交易監管的缺失就顯露出來。以至于造成部分經紀房地產的相關機構把客戶的購房款潛逃事件屢次曝光，造成了市場混亂的現象。
針對這種現象，部分城市已嚴厲監察，采取相應措施，并設立監管機構，其中包括以專業的房產交易登記為主體的監察機構、以房產主管部門的相應負責人建立專門實施監管的機構以及以住房置業為主的擔保公司等。這些不同形式的房產交易資金監管體系，雖然在部分城市建立，但由于各地域存在差異，所以，在全國推廣并不容易，因而導致各個地方出現的狀況就不一樣。
2 房地產交易存在問題的補救措施
面對房地產交易存在的問題，可以從個人和國家兩個層面尋求相對應的補救措施。
（1）在商品房預售過程中，作為消費者自身也應當承擔一定的責任，并且負有一定義務。這需要消費者自身加強法律意識，自覺遵守交易規則。
（2）在房地產交易市場中，作為個人消費者，其處于的地位相對弱勢，并且承擔的風險大于獲得的收益。因此，政府應更多地從消費者的角度考慮問題，切實維護消費者的權益。銀行方面要加強監管，有效降低風險，政府也可以通過政策、稅收、經濟等手段加強宏觀調控。大力建立房地產市場的信用體系，保證信息流通正常；引入第三方時預售款進行監管，要規范和發展房地產中介服務行業，加強政府相關主管部門的監管，加強對期房轉售時間的限制。
3 加強房產銷售資金監管的重大意義
3.1 有利于完善商品房預售制度
近幾年，隨著我國經濟實力的增強，源于多方原因，一些房地產政策略明顯滯后，因為我國的商品房預售制度仍處于不完善階段，相對應的房地產開發企業也處于起步發展階段。因為這些政策是在房地產融資渠道較窄、資金明顯不足的各種條件下建立的，所以，一些地產政策明顯滯后的都屬于正?，F象。由于各地相關配套法規滯后和管理不到位，特別是缺乏對預售款使用的有效監督，導致消費者利益和公共利益受損，嚴重影響到地產市場的穩定。所以，加強房產銷售資金監管是對已實行多年的房地產預售制度的完善。
3.2 有利于保證購房人的利益
房地產開發企業的主要融資方式是取得商品房預售款。而在現實中，很多城市都存在一種循環的情況：開發商拿著購房者辛苦積攢的錢，在手中任意支配，購房者掏了錢不卻不能及時住上房子。這樣導致購房人的利益嚴重受到侵犯。同時，預售已抵押的商品房，抵押已預售的商品房，或者進行重復預售商品房等，各種不合法的手段，這些都是房地產開發企業的融資渠道。從而使消費者的合法權益得不到相應的保障。這些問題直接導致的是房產糾紛明顯增多。所以，嚴格控制開發商預售資金的支配，建立完善的預售資金監管體系，才能真正實現保護購房人的合法權益。
3.3 有利于保護金融機構的信貸資產的安全
對房地產開發項目的貸款，是各類金融機構房貸業務中最大風險，尤其是“爛尾樓”，它不但給金融機構信貸資產安全構成嚴重的威脅，而且還會對放貸的金融機構直接造成巨大的經濟損失。在地產市場上時常出現開發商攜款潛逃的現象，是因為房地產開發企業資金鏈斷裂，或者是超出他們所掌控的范圍，因而會出現一些房地產開發商通過假按揭等個貸形式從金融機構套現。所以，為了維護金融機構信貸資產的安全，最為簡單有效的保障，就是相關部門應建立對商品房預售資金實施監管的機構。
3.4 有效地保護建筑施工企業的利益
近年來，由于監管不嚴，部分房地產開發商因各種原因，拖欠建筑施工企業的工程款，進而不能有效地發放底層工作人員的工資。建筑施工單位因此也成了相應的受害者，造成此類現象的原因還是房地產開發商沒有控制好預售款的支出，因而導致資金斷裂。通常，開發商只投入有限的部分資金，從而取得土地的開發權，然后用土地到銀行做抵押，同時啟動項目。所以，真正的建設資金都是中標的建筑商墊付。由于相關部門沒有對預售房款進行有效監管，因而造成拖欠工程款。而解決這一難題，是有效地將控制支出預售款。如此，才能很好地保障建筑施工企業的合法權益。
3.5 有利益于穩定房地產價格
預售商品房最直接的受益者是開發商，使他們提前拿到預售款，收回了大部分甚至是全部成本。如此，就解決了開發商的資金鏈斷裂的現象。因而，他們就通過囤積居奇等手段，從背后推高房價，使得房價上漲，從而又為開發商方便地收取下一個項目的款項創造條件。與此同時，市民對將來房價增值的預期這種買漲不買跌的心理推動下變得更加強烈。正是這種循環推動力，促使房價不斷出現增高趨勢。所以，加強商品房的預售資金監管有利于穩定房地產價格。
3.6 對保護城市環境有著重要意義
預售房資金和銀行融資，是地產開發商的主要資金來源，其中比重占了百分之六十的還是預售資金。為了抑制房價上漲，國家采取相應措施。借助對地產宏觀調控，央行便提高房貸利率，因而使得地產開發商在項目開發中缺少資金，最后不得不占用新房預售款。如果遇到資金補充不足，或者資金鏈斷裂，結果便造成開發項目停滯，出現爛尾現象，而這些爛尾的樓盤大部分都在城市較好的地段。在浪費了人力物力后，并且長時間沒有監管。因此，這類樓盤的存在嚴重影響了城市環境。因此，加強對商品房預售資金監管，有利于保護城市環境。
4 總結
當前，我國的房地產市場，雖然處于發展的上升期，但是房地產市場的諸多問題也非常突出。無論是市場上新建商品房還是存量房，還是購房資金和銀行信貸資產的安全，都面臨著不同程度的威脅。如何保護好購房人、銀行、施工單位及農民工的合法權益是政府主管部門的重要職責。因此，建立房地產資金監管體系不僅有利于保護消費者的利益，同時對維護房地產市場秩序有重大的意義。
參考文獻
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第2篇：預售資金監管范文
【關鍵詞】 股骨轉子間骨折; 手術治療; 進展
股骨轉子間骨折多發于老年人，隨著社會人口老齡化和交通、建筑業的發展，其發病率在逐年增高[1]。據統計資料表明，患者的平均年齡為70歲[2]。股骨轉子部血運豐富，修復能力較強，對青少年患者治療相對容易，但對老年患者，由于傷前已存在各種基礎疾患，治療有一定風險，保守治療極易發生髖內翻和肢體外旋、短縮畸形，同時帶來廢用性骨質疏松和肌肉萎縮。長期臥床容易造成褥瘡、泌尿系感染、肺部感染、關節攣縮、深靜脈血栓形成等全身并發癥，病死率較高，文獻報道病死率為4.2%～34.6%[3]。目前多主張手術治療，隨著生物力學研究的不斷深入以及新材料的問世和改進，其治療方法也在不斷增加，以及手術治療病例數的增多，不同內固定治療方法的優缺點也在日趨顯現[4]。
1 股骨轉子間骨折的生物力學
研究轉子間是從髖關節囊外線到小轉子下方的區域，股骨轉子部在承接自股骨頭傳來的力和向股骨干轉移中受到壓力與張力，因應力與負重的需要，骨小梁亦按此排列，形成壓力與張力骨小梁。鞠楊等建立了一個針對高危女性人群股骨結構的三維有限元模型，分析了運動荷載作用下此類股骨的應力和應變分布以及股骨破壞的可能部位，結果表明股骨頸處的應力和應變最大，容易在股骨頸處以及大轉子與股骨干的連接部位附近發生破壞。通過生物力學研究，提示股骨近端骨折多見于股骨頸及轉子間。
2外固定支架治療股骨轉子間骨折
外固定架治療是介于傳統保守治療與切開手術內固定之間的半侵入穿針方法，兼顧了傳統非手術治療和切開固定治療的優點?，F在使用的外固定支架有單臂多功能外固定架和AO外固定架等多種類型，王桂娥[5]指出外固定支架治療老年股骨轉子間骨折特別是高危患者，具有創傷小、手術安全、失血量少、術后康復快等優點。其并發癥仍是：針道感染、松動和髖內翻畸形。從生物力學講， 外固定架遠離骨干，承受的彎曲應力大，負重后或固定不穩定骨折時易發生內翻畸形，同時支撐架位于體外，釘道外露，可合并釘道感染及由此導致骨髓炎，并使患者翻身活動受到一定限制，不利于護理，在康復期間外露的支架給患者造成嚴重的心理負擔。外固定針松動、移位的主要原因包括骨質疏松、針道感染、外固定針植入位置不佳、術后過早及過度負重等，出現骨折移位而導致髖內翻。
3斯氏針內固定多根
斯氏針固定治療股骨轉子間骨折，具有創傷小，手術時間短，對骨折端血運干擾少，愈合影響小，費用低等優點，適合用于老年人髖部骨折內固定治療的優選方法。但當大轉子下方為游離骨片時，其抗內翻應力明顯降低，患者不能早期下床活動，同時鋼針遠端游離，極易松動移位，導致內固定失敗，且皮質外過長的釘尾局部刺激，引起疼痛，影響患者功能鍛煉，臥床時間延長，使內固定的作用降低，活動后有斷釘的可能，故此法不是該病良好的治療方法， 目前已很少應用于不穩定的股骨轉子間骨折。
4髓外釘-板固定系統
髓外釘-板系統治療穩定型股骨轉子間骨折有較好的臨床療效，但是對于不穩定型股骨轉子間骨折，其固定的失效率可達4. 4%~13%[6]。
4.1Jewett釘、麥氏鵝頭釘(Metangin釘)此系統使用一枚粗螺釘將側鋼板與三翼釘固定為一體而起作用，這種釘板連接靈活，可以調整適合不同的頸干角，安裝此釘操作容易便于掌握，對穩定型骨折固定確切，但其側鋼板和三翼釘易發生彎曲、分離松動、折斷等情況，同時釘尖穿出股骨頭進入關節腔，導致髖臼軟骨面磨損，引起疼痛。而且該系統無加壓作用，抗彎程度及牢固性差，釘尾無鎖定機制，易松動及脫離開，王福權等報告在壓力120kg時，出現螺紋松動現象。范衛民等報告此釘的抗彎強度只有50kg?；颊卟灰诉^早下床及負重，易產生髖內翻及釘尖穿出股骨頭的并發癥。
4.2動力髖螺釘(DHS)動力髖螺釘(DHS)是由股骨頭內的拉力螺釘和貼附于股骨干外側的鋼板組成，具有靜力加壓與動力加壓的雙重功效，能保持良好的股骨頸干角，結構牢固，抗彎能力強，被視為治療轉子間骨折的金標準。Palm等[7]應用DHS治療轉子間骨折發現，僅3%外側骨皮質完整的患者術后出現髖內翻等需要翻修的并發癥，而高達22%外側壁骨折的患者需要翻修。這種動力化的特性也存在著潛在的問題：一方面是股骨頸長度變短，肢體短縮，外展肌力臂減少，這可能是部分患者留有殘疾的原因之一;另一方面是對于不穩定的粉碎性股骨粗隆間骨折，由于股骨頸后內側骨質缺損，壓應力難以通過股骨距傳導，內置物應力增大，螺釘切割股骨頭，易發生鋼板疲勞斷裂、骨折不愈合或內翻畸形等并發癥。對骨折累及大粗隆、嚴重粉碎性粗隆下骨折，骨折線位于DHS進針處者也不適用。對于逆粗隆間骨折，由于骨折近端有向外移位的傾向，而DHS系統是通過使近端骨塊向外下移位加壓獲得穩定的，因此極易導致固定失敗。
4.3動力髁螺釘(DCS)AO初始的設計是將DCS螺釘用于股骨遠端的髁間骨折，但近年來已擴大到股骨轉子周圍骨折的應用，DCS類似懸臂梁系統，負重時負重力首先加于鋼板的短臂，然后再分散至各螺釘上，適合股骨近端的解剖結構特點，符合髖部的生物力學要求。DCS入點高，因此可以在骨折近端增加數枚螺釘固定，增加了骨折近端的抗屈曲、旋轉能力，從而完成整體固定。對逆粗隆骨折合并股骨中上段嚴重粉碎的骨折，DCS螺釘具有很好的適應證;DCS螺釘的深螺紋設計克服了骨質對內固定物握持力的不足，其螺釘水平走向減小了螺釘對股骨頭頸骨質的切割;相比DHS，DCS的力臂更長，張力帶作用更強，軸向加壓作用則相對較弱，更適合青壯年股骨轉子間骨折患者。對于那些大粗隆周圍骨折粉碎嚴重、骨折線較高或垂直于股骨干的骨折，由于拉力螺釘不能起到堅強固定作用而使整個內固定系統穩定性欠缺，DCS并不是很好的選擇。
4.4經皮微創加壓接骨板(PCCP)經皮微創加壓接骨板板(PCCP)是一種新型的髓外內固定系統，由1塊接骨板板、2枚股骨頸螺釘和3枚股骨干螺釘組成，由Gotfried所創。應用PCCP鋼板經皮內固定手術治療股骨轉子間骨折，比照傳統的DHS、DCS具有手術創傷小，操作簡單，手術時間短，出血少，減少術中X線片的曝光時間等特點，療效滿意，并發癥少[8]。
4.5解剖型鎖定加壓接骨板(LCP)近年來采用鎖定加壓接骨板(LCP)作為內固定材料，具有較強的抗股骨頸旋轉作用、抗彎、對抗剪力及防撥釘作用，解決了解剖鋼板近端釘與板之間固定角度抗彎能力差的問題。在切口長度、手術時間、術中出血、術后引流量以及并發癥發生率等方面均有顯著優勢。其優點:(1)依照股骨轉子部的解剖形態制成，對股骨轉子外側骨塊包容較好，可以有效控制固定大轉子碎骨塊。(2)對于鎖定鋼板整體來說，其穩定結構相當于內固定支架，顯著增加了固定強度，采用此類固定，即使沒有達到充分的解剖復位，利用鋼板仍然可以維持骨折端復位后的解剖位置。(3)為MIPO技術的運用提供了條件，明顯減少創傷，切口小、手術時間短、術中出血少、術后創面引流少、局部組織及全身反應輕，有利于老年患者康復。(4)股骨近端鎖定鋼板和螺釘成一整體，鎖定螺釘均勻承擔所受應力，對骨的切割力小，減少了螺釘穿出股骨頭的發生率。(5)結合了鎖定和加壓兩個原則，其鋼板的橢圓形加壓孔可使用AO標準加壓螺釘，對于骨折部位可先行加壓。(6)鎖定加壓鋼板和螺釘的成角穩定機制不依賴接骨板和骨的摩擦力[9]，接骨板和骨皮質無需緊密接觸，降低了骨膜損傷，最大限度地減少對軟組織、對骨血運的影響，保證了骨折的順利愈合。
5髓內釘-棒固定系統
相對而言，髓內釘棒固定系統具有中心性固定、力臂短、可閉合復位操作、組織損傷小、出血少等優點;另外，針對老年人體質較差，合并內科疾病多，在手術內固定材料的選擇上更要求操作簡單、創傷小、內固定確切有效等，尤其在治療股骨轉子間不穩定骨折時，髓內釘棒固定系統更占優勢[10、11]。因此越來越多的醫師傾向于選擇髓內釘棒固定系統。
5.1Gamma釘Gamma釘是由滑動髖螺釘結合髓內釘技術研制而成，屬于強硬的髓內釘。由于Gamma釘位于股骨干髓腔內，它較標準的滑動加壓髖螺釘鋼板更靠近內側，因此患者體重的傳導比滑動加壓髖螺釘更靠近股骨距，這就增強了置入物的力學強度。其優點:閉式操作、創傷小、可早期下地活動，對骨質疏松和不穩定骨折有良好的固定作用，通過遠端自鎖釘固定髓內釘，可防止旋轉和短縮移位。Lautenschlager等和Hardy DC等認為Gamma釘治療股骨粗隆間骨折優于經典髓外固定系統DHS。但是Gamma釘外翻角度過大，從而使髓內釘遠端外側有明顯應力集中，容易出現髓內釘遠端股骨干骨折及鎖釘斷裂。其缺點是：釘尖部易形成應力集中，有導致應力骨折的危險，而且股骨頭頸內為單根拉力螺釘，抗旋轉作用不足，拉力螺釘可穿出股骨頭或拉力螺釘位置不佳造成髖內翻畸形。股骨干骨折是其中最嚴重的并發癥。Gamma釘增加股骨干骨折的風險已經成為一種早期概念，隨著內固定物設計理念的改進而得到了解決，并有相關報道利用加長式Gamma釘來修復其應力導致的股骨干骨折。雖然改進的Gamma釘已經最大程度地減少了其并發癥的發生，但是對于大轉子不完整及骨質疏松的股骨轉子間骨折要慎用。
5.2PFN(proximal femoral nail)1996年，AO/ASIF針對Gamma釘的某些不足作出相應的改進而推出了股骨近端髓內釘(PFN)，它不但繼承了Gamma釘力臂短、彎矩小、滑動加壓的優點，同時還增加了防旋螺釘，使股骨頸內雙釘承載，大大加強了骨折端的防旋、抗拉及抗壓能力;遠端鎖釘與遠端釘尾距離較遠，可以分散應力使股骨干應力集中有效減小，降低股骨干骨折的發生率;還有對不穩定骨折能提供堅強固定等優點。畢榮修等[12]報道PFN治療股骨粗隆間骨折，愈合率高，各種并發癥發生率低。雖然PFN改良了Gamma釘，并且取得了良好的臨床效果，但是Bhandari等[13]研究認為PFN采用2枚螺釘設計并沒有減少股骨頭頸估量的丟失，同時由于主防旋螺釘限制了拉力螺釘的滑動，因此可能出現防旋螺釘的退出和切割。PFN釘尖切割退釘可能導致Z效應或退釘后的反Z效應，其發生率可達0.6% ~8%。
5.3PFNA及PFNAⅡPFNA是在PFN基礎上改進的新型內固定系統，該固定系統不僅繼承了原PFN的生物力學特點，而且PFNA螺旋刀片為螺旋十字設計，其具有寬大的表面積和逐漸增加的芯直徑，用螺旋刀片鎖定技術取代傳統2枚螺釘的固定，未鎖定的螺旋刀片敲入時自旋轉進入骨質，刀片具有寬大的表面積和逐漸增加的芯直徑(4.5~9mm)，確保最大限度的骨質填壓以及理想的錨合力， 具備成角穩定性，當刀片鎖定后，能有效防止股骨頸骨折塊的旋轉。PFNA依靠螺旋刀片一個部件實現抗旋轉和穩定支撐。生物力學研究已經證明，PFNA具有良好抗旋轉性能和抗內翻塌陷能力，在骨質疏松骨骼中具有明顯升高的抗股骨頸切出的能力PFNA的這些設計和優點更適用于老年、骨質疏松、骨折粉碎不穩定、不能耐受長時間手術的患者，并允許其術后較早的活動和負重。Strauss等在6具尸體上模擬股骨轉子間骨折的治療，一半采用滑動髖部螺釘，一半采用鏍旋刀片，循環進行垂直載荷，觀察測量股骨頭的移位和骨折塊張開滑動程度，實驗結果證明螺旋刀片的固定效果優于滑動髖螺釘。PFNA鏍旋刀片的優越性還體現在治療骨質疏松嚴重的股骨轉子間骨折，及DHS PFN等內固定失敗病例的返修[14]。雖然相比其他固定系統PFNA在治療股骨轉子間骨折上占優勢，但是隨著臨床的廣泛應用，仍出現了不同程度的螺釘松動退釘、穿出股骨頭、斷釘以及再骨折等并發癥。其缺點是：(1)依靠3點固定原理，導致應力過于集中于鎖釘;(2)置入固定螺釘前鉆孔較大，骨質破壞及丟失較多;(3)主釘遠端需打入鎖釘，增加手術時間和術中使用C臂X射線機的次數。Mereddy等[14]利用PFNA治療不穩定股骨轉子間骨折62例，股骨頭切出率為3. 6%。Pu等[15]利用PFNA治療不穩定股骨轉子間骨折87例， 11例出現釘尾近端錯配， 9例因為針尾太長而至大腿疼痛。2009年6月，AO/ASIF根據亞洲人股骨近端解剖特點，設計出了亞洲型PFNA即PFNAⅡ，其優勢：導針插入更為方便快捷，縮短了手術時間，減少了術中出血，減少了股骨近端劈裂的風險，主釘遠端更易置入髓腔中，減少了術后大腿疼痛及骨干骨折的發生率，更適合國人使用。鑒于臨床應用時間短，仍需更多病例總結及隨訪。
5.4股骨近端可膨脹髓內釘(Fixion， PF)股骨近端可膨脹髓內釘是由以色列Disc-O-Tech公司設計并應用于臨床，臨床開展時間不長，由于無需鎖釘，手術操作相對簡單，近來應用有增多的趨勢。可膨脹髓內釘以壓縮直徑的形式插入髓腔，依靠液壓膨脹形成沙漏樣現象，不論髓腔直徑存在多少個體差異，只要髓腔截面積小于髓內釘膨脹后的最大面積，髓內釘的徑向輻條與髓腔內壁都能緊密貼服，使應力均勻分布于整個骨干，不同于普通髓內釘依靠3點固定原理，避免了應力過度集中導致鎖定斷裂釘等并發癥，簡化了手術操作，縮短了手術時間，減少了透視次數，髓內釘膨脹后完全與股骨髓腔接觸，受力面積大，避免了老年骨質疏松患者螺釘松動退出或股骨干骨折等并發癥。劉強等[16]與PFN比較， Fixion治療股骨轉子間骨折手術時間短、出血量少、手術創傷小，治療老年股骨轉子間骨折具有一定優勢。Fixion也有其技術上的不足之處，由于髓內釘是通過注水加壓而膨脹的，壓力過大可導致骨皮質劈裂。
5.5InterTan髓內釘InterTan髓內釘是新一代股骨近端髓內釘，呂剛等[17]根據內固定時間，Harris評分、骨折愈合情況認為新一代股骨近端髓內釘INTERTAN治療各類型的股骨轉子間骨折取得良好臨床效果，骨愈合率高，并發癥少。Ruecker等[18]通過對100例轉子間骨折病例使用這種新設計順行髓內釘InterTan釘，并至少進行1年的隨訪，其認為InterTan釘是一種可依賴的治療轉子間骨折的內植物。
6加長柄人工關節置換
近年來國內外有人主張用人工股骨頭置換治療老年人不穩定性股骨轉子間骨折，該手術方法能使患者早期下地負重行走，縮短臥床時間，從而很好地恢復患肢的功能，改善患者的生活質量，避免髖內翻畸形，內固定失敗以及因長期臥床導致的諸多并發癥的發生。但是人工髖關節置換術創傷大、費用高、風險大、圍手術期出血多并且伴隨眾多的并發癥，如脫位、感染、假體座位骨折、人工假體松動或需二次翻修手術等等，發生這些并發癥對于患者而言無疑是災難性的，有學者認為即使是嚴重粉碎的骨折，通過骨折愈合連接也為后期關節置換創造條件。因此應用人工假體治療股骨轉子間骨折應嚴格掌握適應證:患者必須是70歲以上，患有骨質疏松癥，不穩定、粉碎性的轉子間骨折，并宜選用帶有股骨距假體。股骨粗隆間骨折早期行人工假體置換術尚存爭議，術前需慎重考慮。雖然目前治療股骨轉子間骨折的手術方法較多，但卻沒有一種固定物能完全針對所有類型的骨折。髓外釘-板固定系統和髓內釘-棒固定系統以及加長柄人工關節置換術都有其適應證，而對于粉碎的股骨轉子間骨折，固定器的選擇和手術操作技巧都應遵循十大原則[19]。髓內固定系統具有中心性固定、力臂短等生物力學優點;尤其在治療老年不穩定股骨轉子間骨折時，其手術操作簡單、時間短更占優勢。據Paul等的統計分析，術中出血量減少、術后血紅蛋白較高及輸血需求減少似乎是微創治療股骨轉子間骨折的主要優點。而在術后功能恢復、并發癥和病死率等方面卻沒有顯著性的差異。盡管如此，老年性股骨轉子間骨折的治療仍然應該圍繞著微創這個理念去發展，目前的生物力學研究只是對骨骼進行研究，沒有考慮骨骼肌及血管、神經的問題?，F代生物力學具有精確客觀、靈敏有效、簡單快速的優點，隨著人們對生物力學的不斷研究和認識， 計算機的引入，內固定物的革新，手術技術的發展， 生物力學必將日益成為骨科臨床和科研的重要工具，并對骨折治療的發展產生深遠影響。
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第3篇：預售資金監管范文
宏輝果蔬 603336 貿易戰前龍頭股，近期逆勢活躍股
曉程科技 300139 芯片+小米
遠望谷 002161，逆勢新高
今日兩地股指小幅低開，前市基本是一個震蕩格局，創業板和深次新指數走勢較強，前市收盤滬深主板下跌，創業板微漲。
在昨天暴跌之后，大盤今日盤中再度探底在大家意料之中。從上證指數日線結構來看，下方支撐是2863點，昨天和今天兩次探至這個位置附近，從今日前市尾盤的表現來看，這個支撐位應該已被確認。
今日雖然三大股指二跌一漲，但是前市收盤已有超過6成個股上漲，說明做多的氛圍開始慢慢形成。暴跌之后必有暴漲，這個位置再去盲目看空毫無道理，我是堅決主張積極參與反彈的。這兩天的文章也說了，探討反彈不反彈意義不大，關鍵在于把握住反彈的領漲板塊。從今日新開板次新股的表現來看，福達合金率先漲停，深信服和欣銳科技快速跟上，下午要觀察昨日領漲的漢嘉科技能否逆轉了。
從K線形態看，今天個股的N字反包達到高-潮。主要有：龍一集泰股份(002909)，依次排隊有：猛獅科技(002684)、泰永(002927)、福達合金(603045)、華斯股份(002494)、華昌達(300278)、友訊達(300514)等等。
我們堅持了那么多年的“韜光養晦”，反而有點迷失了初心的感覺?？梢钥隙ǖ恼f，實現中華民族的偉大復興，光靠這樣的“韜光養晦”是不行的，現實就是如此殘酷。
第4篇：預售資金監管范文
根據勞動和社會保障部、財政部、審計署關于做好企業工資內外收入監督檢查工作的有關精神，為進一步做好我市企業工資內外收入監督檢查工作，現將有關問題通知如下：
一、檢查的范圍
2000年工資內外收入檢查的范圍為地方國有企業（包括股份制企業中的國有控股企業）。
二、檢查的內容
（一）企業1999年度工資總額來源、發放、結余情況
1.實行各種工效掛鉤辦法的企業是否嚴格按照市勞動和社會保障局、市財政局、市國資局、市地稅局《關于核定1999年企業工資總額及效益基數有關問題的通知》（京勞社資發〔1999〕4號文件）及市財政局的有關規定對1999年工效掛鉤執行情況進行清算，其中，重點檢查的內容有：
（1）納入國有資產保值增值考核范圍的企業是否完成核定的國有資產保值增值指標，未完成國有資產保值增值指標的企業是否按規定未提取新增效益工資。
（2）是否按照市勞動和社會保障局、市財政局、市國有資產管理局、市地稅局《關于1999年企業工資總額及效益基數有關問題的通知》（京勞社資發〔1999〕4號）及《關于進行1999年企業工資內外收入監督檢查工作的通知》（京勞社資發〔1999〕40號文件）中“掛鉤、包干工資總額的口徑”的規定提取掛鉤工資總額。
（3）企業是否按照市勞動和社會保障局、市財政局、市國有資產管理局下達的工資總額同效益掛鉤批復中規定的掛鉤浮動比例提取新增效益工資。
（4）經批準進入再就業服務中心的下崗職工的基本生活保障資金是否按規定的標準及列支渠道進行列支。
（5）企業工資基金結余情況。主要檢查企業財務相關科目與勞動報表的金額是否一致，不一致的原因。
2.實行成本列支工資總額包干辦法和成本列支平均工資核定辦法的企業，是否嚴格按照核定的包干工資總額或平均工資水平列支工資，有無超標準列支、超發工資情況。
（二）企業發給職工的工資內外收入是否按照統計部門規定的構成口徑全部統計在相關報表內，有無漏報、錯報。
（三）企業執行工資指導線情況。1999年國有和國有控股企業職工平均工資增長幅度是否突破北京市的1999年企業工資增長上線（預警線），突破上線是否經過批準，企業是否嚴格執行我市有關最低工資的規定。
（四）企業是否按照規定使用《工資總額使用手冊》（以下簡稱《手冊》），從銀行領取的工資是否超過企業主管部門核定的數額。
（五）企業經營者收入有無具體管理辦法，是否按管理權限經過嚴格的考核和審批。
（六）企業執行我市關于《工資支付暫行規定》的情況。
（七）企業發給職工的工資內外收入的資金來源，是否符合國家規定，有無通過截留收入，坐支現金等做法向職工發放現金和實物的情況。
（八）企業代扣代繳職工個人所得稅的情況。
三、檢查的步驟及時間安排
企業工資內外收入監督檢查工作分三個階段進行。
第一階段：企業按照本通知規定的檢查內容進行自查，并于4月15日前將自查情況報上級主管部門。
第二階段：在企業自查的基礎上，各區、縣、局、總公司、企業集團公司、計劃單列企業對其所屬企業進行重點檢查。重點檢查的企業戶數均不少于5戶，所屬獨立核算企業少于10戶的，可檢查1至2戶。檢查后，將企業自查情況和重點檢查情況分別匯總并寫出書面報告（附重點檢查企業名單及處理意見）。于4月30日前上報市企業工資內外收入監督檢查領導小組辦公室。
第三階段：市企業工資內外收入監督檢查領導小組組成聯合檢查組或借助中介機構，選擇部分國有和國有控股企業進行重點抽查（具體辦法及時間安排另行通知）。
四、檢查中發現問題的處理
（一）處理原則
1.對于超提超發工資的企業，有工資儲備金的，原則上應將其超提超發的工資從工資儲備金中扣減，同時調整相應會計科目；沒有工資儲備金的企業，應核減多列成本的工資，并按有關規定做納稅調整。
2.對超預警線發放工資的企業，應認真學習市里有關工資指導線辦法的規定，認真查找原因，在以后年度嚴格合理控制工資增長幅度。
3.對歷年工資儲備金不實的企業，要求其財務部門、勞資部門進行核實，核實后的數字，勞動部門與財務部門應一致。
4.對未按規定使用《手冊》領取工資的企業，在加強自身管理的同時，企業主管部門應加強工資聯審制度，做好與銀行的配合工作。
5.對在檢查中發現統計報表錯、漏報問題的企業，應找出原因，并加強對有關人員統計制度方面的管理與培訓，保證報表統計數字準確，全面提高報表質量，同時應補交漏繳的各項社會保險基金。
6.對存在漏繳職工個人所得稅問題的企業，應按稅務部門的有關規定，補交漏繳的職工個人所得稅。
（二）處理程序
各單位要認真做好企業工資內外收入監督檢查的部署工作，企業自查發現的問題，由企業主動按上述處理原則進行糾正，并將結果報主管部門；企業主管部門重點檢查發現的問題，應由企業主管部門根據上述原則，對有關問題進行處理。
第5篇：預售資金監管范文
關鍵詞：房地產；銷售；預售款；監管
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）02-0050-02
商品房預售制度，在我國房地產行業發展初期，以一種積極的的融資手段大力推動了產業鏈的發展。但是，消費者先付費后檢驗使用的方式所衍生出來的工程建筑質量、竣工交付時間拖延、資金鏈斷裂導致工程爛尾等問題也隨之愈顯固化，究其根源在于：在商品房預售中，購房人將購房款交付給開發商的那一刻，購房人與開放商的權利義務就開始失衡。購房人喪失了購房款的所有權和控制權，卻又在相當長的時間內無法獲得對價相應的利益——房屋，使得購房人承擔了所有的市場風險。
為控制以上風險，重新平衡購房人與開發商之間的權利和義務，同時作為當期房產調控的又一個有力舉措，《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》（簡稱《暫行辦法》） 和《浙江省商品房預售資金監管協議書》（簡稱《監管協議》）于2010年11月17日正式出臺。《暫行辦法》規定，開發商不得直接收存購房款，購房人的預付款要全部存入銀行資金監管賬戶。預售資金使用實行封閉式管理，銀行將根據項目節點完工證明，分批次向開發商支付資金，動用資金必須經監理單位、銀行等多方同意。
該辦法的出臺，讓社會各界一度認為，開發商擅長的資金騰挪術將由此終結，因此引起的工程爛尾一事也有望成為過去。而2012年4月，時隔該《暫行辦法》實施一年半時間，杭州金星房地產開發有限公司以資金鏈斷裂宣告破產，旗下受監管項目“西城時代家園”再次以爛尾姿態向我們呈現了一個鐵一樣的事實：監管失敗。
監管現狀是，據公開資料顯示，金星房產迄今開發項目僅西城時代家園。西城時代家園位于杭州市郊余杭區，總建筑面積約17萬平方米，2006年開始銷售，至2011年共推出7批房源，全部售罄，整個項目共回款9.15億元。其中，在預售資金監管政策實施之后，金星地產分別于2010年12月6日、2011年1月1日、2011年4月2日累計共計領出預售證327套，按當期成交均價（9 900—1 000多元/平方米）及成交面積看，共回籠資金約3.4億多元。按照《暫行辦法》規定，進入監管賬戶的預售資金應不低于監管項目工程預算清冊總額的130%。查閱西城時代監管項目的當期工程的預算清冊資金是2.388億元，也就是說，應進入監管賬戶的資金是約3.1億元。
但以其監管銀行（杭州聯合銀行三墩支行）提供的數據顯示，實際到位的只有1.747億元，其他款項去向不明。也就是說：實際進入監管賬戶的預售資金與該納入監管的資金占比只有58%。反觀西城時代家園爛尾之情況：三期目前已經結頂，部分外立面也已完工，剩余工程主要是綠化和水電煤氣等市政管道。所以，我們有理由相信，假如占該納入監管資金達42%的那部分預售資金按規定納入監管并用于施工，西城時代家園根本不可能出現爛尾。那么，為什么該監管的卻未能納入監管呢？是制度不完善、缺乏實際可操作性，還是在制度執行過程中存在偏差呢？
帶著以上疑問，我們且看下西城時代家園項目監管各方的事后態度及納入監管的1.747億資金組成。
（一）房產管理部門
作為房地產主管部門，我們嚴格執行申領預售證必須持有商品房預售資金監管協議書和監管賬號。且預售證發放后，開發商必須提供銀行出具的預售資金首付款存入證明，才能完成商品房合同網上備案，若不能提供銀行提供的預售款存入證明，則網簽系統會自動停止。但按揭款是否全部入賬，這一點只能由監管銀行把關，人民銀行監督。
（二）監管銀行（杭州聯合銀行三墩支行）
銀行的義務是告知對方要存錢進來，并管好進入賬戶的這部分錢。對于沒有進入賬戶的錢，銀行沒有任何權力去要，也沒有權力強行扣錢。在此方面，行政管理部門其實有手段協助管好預售資金：房屋買賣需要網上備案，而備案登記必須提供銀行出具的款項存入證明，否則無法辦理網簽。
另外，按照目前銀行體系內支付結算制度，我們根本做不到賬戶的全封閉管理：以支票的倒劃轉為例，在未經我們用途審批或者審批不通過的情況下，開發商直接開出支票，通過同城清算倒劃轉到我們銀行，根據銀行支付結算制度，我們必須支付，不支付就是違反結算紀律，要受人行處罰。金星房產也正是通過這個途徑，通過別的銀行倒劃了350萬，導致其進入監管賬戶的1.747億中尚有該筆金額用途不明。對此，我們也曾多次函告企業劃回，未果。
進入監管賬戶的1.747億元的組成：監管銀行總共為其辦理了88套房子的按揭業務，約8 000萬元是這88套房子的首付和按揭款。另外1億元是由開發商直接打進賬戶的，具體來源不清。
綜合以上，結合《暫行辦法》，我們不難發現：
1.真正受監管的僅限于監管銀行自身提供的首付和按揭。究其原因，在于制度要求與房產銷售實際過程存在偏差：從制度層面來看，《暫行辦法》以預售證的發放和商品銷售備案網簽系統為關卡，要求“一個監管項目只能開立一個資金賬戶”，“監管項目的購房款（包括首付款、分期付款、一次性付款等）應當直接存入資金賬戶”，卻均沒有限定按揭銀行和監管銀行必須是同一家。
而從房產實際銷售來看，隨著房地產市場競爭的日趨激烈，加上各銀行在按揭比例、貸款利率、提前還貸的限制等諸多方面存在較大差異，開發商也把為消費者提供更多的購房按揭貸款銀行的選擇作為增強自己市場競爭力的一種手段。也因此，一個樓盤項目的按揭貸款合作銀行通常不只一家，少則二三家，多則四五家。而貸款銀行通常要完成存貸比，有一定的存款要求，自家提供的貸款自然不肯任其落入別家的口袋。經查證，西城時代家園項目的按揭銀行除杭州聯合銀行外還包括其他幾家銀行，進入監管賬戶的1.747億元的組成直接驗證了其他幾家銀行的首付和按揭款均沒有直接到賬。由此可以看出，《暫行辦法》觸及了銀行間的利益鏈，直接導致部分預售款在監管賬戶體外循環，是為監管不力的重要原因之一。
2.《監管協議》中監管主體缺位，被圈定的監管方權責不匹配，履職究責困難。
（1）《辦法》中作為監管實施的最主要職能方、也是唯一有職責、有權利、有能力、有手段實施監管的房地產管理部門，卻在《監管協議》中缺位。通篇制度下來，唯有房地產管理部門有“停止監管項目銷售”的義務和權力；也唯有房地產管理部門有通過“不發預售證”和“不辦商品房買賣合同備案、停止網簽” 達到監管目的的“殺手锏”。然，其卻未作為監管主體納入《監管協議書》，直接導致監管主體缺位，監管責任被打包強加給了監管銀行。
（2）《暫行辦法》中，監管銀行的職責在于提供監管賬戶、對賬戶內資金的使用進行用途及金額審核、出具預售資金收支情況對賬單，卻并沒有賦予其收繳預售款的權利和手段。而在《監管協議》中卻被圈定了負有項目預售資金收存和使用的日常監督管理責任，權責不匹配直接導致了《協議》究責條款虛設。
（3）再就是《監管協議》的另一監管方——施工監理，其職責在于每月末核定實際的工程進度，在預售款的實際收支監管中力度不大。而所謂監理，是根據開發商的委托，對施工單位、材料供應商進行監督管理，其得利于開發商，反讓其對開發商的資金進行監管，又如何能夠切實有效？
3.對被監管方留于“主動合規”的美好期盼，無配套措施及可行罰則。
《辦法》規定房地產開發商負有服從監管的義務，卻沒有制定相應的促使其必須履行義務的配套措施和對其不從監管之下的切實可行的罰則，而僅僅止于對其“主動合規”的美好期盼。而這種“主動合規”在利益面前焉能不讓道？在監管如此寬松的環境之下，開發商自然選擇能不進就不進，哪怕進去了，通過基建賬戶轉一轉就可以用去其他，游刃有余。
以上3點中，已經提到了兩條利益鏈，分別是銀行間的和監理與開發商之間的利益鏈。在此，還有更重要的兩條利益鏈，是為監管不力的根本原因，即銀行和開發商的利：樓市調控以來，作為房地產開發商的資金主要來源的房地產開發貸款和上市公司再融資均受到限制，預售款成為開發商的回籠資金的主要途徑，監管賬戶的實施無疑卡住了開發商的資金命脈。但是，銀行卻明白，真正管死了開發商，自己最終也無法獨善其身。那是因為，銀行之前的很多貸款，早已變成了一塊塊的土地。不能開發，就意味著銀行的錢一直被開發商囤積的土地占用著。時間長了，要么銀行拍賣，要么政府沒收。可是，銀行拍賣，誰來接盤呢？如果因此造成銀行不良貸款，將追究誰的責任？所以，在目前的經濟形式下，銀行扮演著很重要也很矛盾的角色，導致銀行不會“真心”監管。
房地產管理部門與開發商的利：房地產管理部門作為地方政府行政機構，與開發商之間的關系很是微妙，兩者在一定程度上是一個“一榮俱榮、一損俱損”的利益共同體；然在一系列宏觀調控手段和社會經濟問題前，房地產管理部門身為“公共利益執行人”又不得不考慮其管理職責。故而，同樣又是一個矛盾綜合體，直接導致其在實施監管過程中難免會留有余力。
那么，我們不禁要問，房地產商的預售款資金騰挪術是真的不能監管、沒有辦法監管了嗎？
回答該問題之前，我們先來回顧下《暫行辦法》出臺的初衷及其想通過監管達到的最終目的是什么。《暫行辦法》的初衷是為了確保商品房預售款用于相關工程建設，防止商品房交易風險，保障預售商品房當事人的合法權益；最終目的是為了維護房地產市場正常秩序，也就是為了最終的不需監管。
那么，購房者的合法權益怎樣算是得到了保障呢？自然就是能夠按期保質保量的拿到房子。買賣雙方交易順暢，秩序焉能叫不正常？而這個前提又是房地產開發企業的持續經營及科學發展。
一語概之為，理性經營。即在外部監管無效的情況之下，通過企業的內控及自我管理達到監控的目的。
房地產屬于資金密集型產業，對資金依賴（下轉54頁）（上接51頁）程度極高，在外部融資困難、銷售嚴峻和兼并整合越演越烈的背景之下，房地產企業自籌資金能力和資金管理能力就成了其能否持續經營和科學發展的關鍵。作為企業集團規?；图s化發展產物的、兼具對內資金調劑、對外投融資的資金管理功能的財務公司應時應勢急速發展，成為現代企業集團重要管理模式。
何為財務公司？財務公司是指以加強企業集團資金集中管理和提高企業集團資金使用效率為目的，為企業集團成員單位提供財務管理服務的非銀行金融機構。從其定義可以看出，相比外部監管銀行，無論是從天性職能還是監管效果來看，財務公司都更適合擔此監管重任。當然，我們也不禁會對“內部監管”的能動性、可行性、效率性和安全性打上疑問。下面，我們分項開說。
首先，成立財務公司的目的在于加強資金集中管理，提高資金使用效率，這使得財務公司具有了預售款管理的職能天性。
前面提到，預售款制度本身就是國家賦予房地產企業的一種融資手段，如何管好這筆資金成為了企業資金管理的關鍵，自然也是財務公司的使命所在。強行將預售款劃歸外部銀行監管，脫離企業集中管理，與財務公司存在的意義相悖。
其次，財務公司的組織架構及公司性質為監管職能提供了組織保障和監管可能。
在企業集團中，財務公司為集團監管之下、獨立于各成員單位的管理機構，這為財務公司的監管職能提供了組織保障；同時，財務公司的性質為非銀行金融機構，與商業銀行和其他金融機構一樣，要接受銀監和人民銀行監管，這為財務公司提供了資金監管的實施可能。
再次，相比外部銀行，財務公司監管更具手段。
由前文可以得出，外部銀行監管只能限于對賬戶資金支出的表面資料合理合規審核及提供收支明細情況，對預售款的收繳根本無權且無實施手段，對企業通過結算系統倒劃資金和因企業管理原因導致的司法機關強制行為并無管理職能。
而財務公司作為集團內部資金管理方，從防范資金風險的角度出發，通過有效的資金管理信息系統和全面預算管理的實施對成員單位的資金支出進行有效管理；通過集團內控要求成員單位相關收入必須進入監管賬戶。
最后，財務公司與集團、成員單位是一個利益共同體，共同的利益能夠保證資金監管的安全實效。
第6篇：預售資金監管范文
近日，有消息稱建設部等有關部門醞釀對商品房預售款實行專項賬戶管理。其具體操作方式是將開發商在預售階段取得的房款統一存入銀行賬戶，只能在金融監管部門審核后用于本項目工程建設等所需費用的支出，如支付建筑工程款等。
政府希望借此政策來監管開發商預售款使用流向，避免其將資金抽離用于購買新的地塊和開發其他項目，而造成對已開工項目不能及時支付工程款，出現爛尾工程和拖欠工程款現象。
預售房款專項管理出發點是好的，意在杜絕房地產業存在已久的工程資金被挪用現象，保證工程質量，保護購房人的利益，但是究竟實施效果如何，我認為落實較難。主要在于以下原因：
首先，自從提高商品房預售標準，如不封頂樓盤不能按揭，預售房款在商品房開發投資中占的比例已大幅度下降，根據央行統計，由標準提高前的44％下降到了提高后的20％。在當前房地產市場火熱和國內資本過剩的情況下，房地產項目的融資吸引力開始加大，融資渠道逐漸豐富，預售房款對于開發商的重要性已呈現降低趨勢；一旦房地產市場平穩或者趨冷，開發商拿地熱情也會相對降低，開發已開工項目就成為其重點，抽離資金的可能性并不大。
其次，預售房款專項管理事實上是通過政府硬性規定來管理企業內部資金的使用方向，如果預售房款的數額大于支付的工程款項，就相當于開發企業的一部分資金只能待在這個專項賬戶里“睡覺”，如此，將降低企業資金運行效率，降低企業的經濟效益。對開發企業來講，是不公平的，也是不合理的。
第三，存在監管的成本和效率問題。房企使用資金需要向相關監管部門申請，監管成本該如何支付?按照已經實施專項管理的廣州的做法，是從預售房款中抽取千分之二的管理費。對一個大型的樓盤而言，此筆費用可能達到上百萬。上百萬的資金僅僅用于申請審批使用，不僅會影響企業在激烈競爭中的決策效率，也可能帶來監管人員的腐敗。
其實即使預售房款只能用于項目的工程建設，不負責任的開發商仍然有辦法挪用資金。只要建筑施工行業仍然處于過度競爭狀態，開發商就有可能與建筑施工單位達成協議，盡早通過相關監管部門把工程款結算給工程單位，然后通過各種渠道轉回再用于其他投資。由此，預售房款專項管理盡管設置了一些障礙，但實際效果未必很大。
事實上，我國從計劃經濟到市場經濟的改革，最為缺失的就是如何界定政府與企業的關系，如何明確行政干預與司法裁決的界限。
房地產的預售行為是一種企業以項目和自身信用為號召的融資行為，類似于企業發行股票，其區別就在于兩者的融資對象有差異，一個是定向于未來的購買者，一個是不定向地面向任何投資者。為避免發生虛假的詐騙行為，不管是發行股票，還是預售樓盤，制定上市或者預售規則是必要的。如果已經制定了有效的預售標準，沒有必要再對企業內部資金具體使用的情況進行審批。在企業資金的使用上，企業比政府更有發言權，更知道如何才有效率。不能因為少數企業資金使用情況出了問題，就把政府管制延伸到每一個企業內部。
第7篇：預售資金監管范文
關鍵詞：商品房預售；預告登記
一、從域外成熟的立法例來看我國商品房預售制度的缺失
（一）域外成熟的立法例-以香港為例
房屋預售制度起源于香港，房地產開發商出售樓花，一方面，可以把風險轉移給買受人；另一方面，對于開發商來說，有助于資金回攏、降低成本。香港房屋預售的風險分擔機制非常的完備，包括嚴格的準入和退出制度、嚴密的法律體系、信息披露制度，這種制度設計能將大多數風險一一化解，是一種良好的事前預防制度。
1、開發商與投機者存在的知情交易者市場
香港的預售市場包括三種類型的交易者：開發商（developers）、投機者（speculators）和民眾（general public）。[1]香港房地產市場上活躍的開發商大多為資金實力雄厚的大財團，其中不乏上市公司， 這些公司擁有很好的信息渠道來了解真實的預售市場現狀[2]；其次，投機者通常是很有經驗的物業投資人和物業人，和民眾相比，有著更好的市場信息渠道；最后，民眾是指那些需要真實購買期房用做消費的購房者。因此，香港的預售市場可以描述為大多數人是知情交易者的市場。
2、嚴格的開發商準入制度
香港的房屋預售法律體系對開發商有著非常嚴格的規定，沒有良好資質資信和透明的財務公開，開發商無法進入預售市場。政府規定："房地產開發企業應當先向銀行擔保，確保有足夠的資金完成工程建設，再允許其預售商品房，律師行的托管賬戶專門用來存放預售資金，律師行在得到承建商的相關證明資料后，才能把預售款項支付給開發商用來支付建筑施工的費用。"[3]
3、香港的房屋預售法律制度較為完備
盡管香港經濟是自由放任式的市場經濟，但是，香港政府對預售市場卻有著嚴格的管制，基于樓花買賣的潛在風險，政府和律師協會都采用了各種措施來管制預售交易行為。如預售合約要用統一格式，這種規范化的房屋預售形式，本質是為了加強交易管理，更好地保證交易的有效性與合法性。律師在商品房預售中的主要監督地位和嚴格的責任問責制是香港預售制度的一大特點。
（二）域外成熟的立法例-以美國為例
美國房地產行業的預售制度的獨特之處在于為了防止房地產開發商私自挪用購房者資金用于其他項目，交付的預購款將會存放在第三方管理的賬戶上。在進行房地產交易時，開發商先與購房者達成合約，房屋交易量超過半數，銀行才會貸款給房地產開發商作為啟動資金。在早期階段由客戶支付的存款通常是幾千到一萬美元，由第三方托管。在開始建造房屋之前，開發商將文件提交給審批機關，要經過重重的項目審批。如果文件被批準，這些文件將被移交給客戶，如果客戶在建議終止期間內沒有提出異議，雙方將建立正式的銷售合同并支付首付款，通常為房價的10%到20%。法律規定這部分款項交由第三方保管，在項目竣工時才交付給房地產開發商，以防止開發商將客戶的資金用于其他項目。
為了確保房屋的質量，美國當地的政府部門在房屋竣工之后，會對房屋的整體架構、建筑質量、水電設施等進行詳細的審查，合格之后發放"入住證"，這樣嚴格的程序彌補了美國預售房規章制度的空白。使得房地產商只能在房屋完全竣工后取得房款。
二、我國商品房預售制度的三大缺陷
（一）購買期房需要先交付全部價款，而且沒有第三方保管
在我國，購房者和房地產商簽訂預售合同后，購房者須交付訂金并向銀行申請貸款，交付全部房屋價款，購房者以后還貸款的時候債權人是銀行而不是房地產商。房屋價款直接交付給房地產商，而沒有第三方對價款的去向進行監督。這種一次付的模式，因為缺乏必要的監管，房地產商在建造房屋過程中很可能會出現延期交房，"一房二賣"等嚴重侵犯了房屋買受人的合法權益的行為?？傊?，購房者承擔很大風險。
（二）造成房地產行業進入門檻低，房地產行業惡性擴張
商品房預售制度降低了房地產行業的進入門檻，對房地產商的經濟實力的要求大大降低。只要開發商取得預售許可證，就可以通過預售迅速回攏資金，積聚大量資本。由于我國資本市場發展的滯后性，對房地產開發商來說，除了銀行貸款外，基本沒有其他的融資方式，因此，預售交易實際上成了房地產開發企業融資的重要手段。而我國正處于市場經濟的初級階段，這種商業投機行為導致許多中小企業進入房地產行業，攪亂正常的交易秩序，進入房地產市場已經成為一個圈錢的理想途徑。
（三）法律制度不夠完善，政府監管不力
我國的房地產管理法規大多是在改革開放初期制定的，滯后性嚴重，在實踐中，有很多政府主管部門未有效履行職能的現象，有的房產管理部門認為在房地產交易管理所辦理的商品房預售合同的預售登記就是商品房預售合同的登記備案，甚至不能正確區分不動產預告登記和商品房預售登記兩種性質完全不同的登記。
三、完善我國商品房預售制度的一點思考
（一）完善商品房預售預告登記制度
房屋預告登記制度在我國的物權法律制度中具有重要地位?！段餀喾ā返?1條以法律的形式第一次確立了不動產預告登記制度：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。不動產預告登記產生于當事人對不動產約定買賣之時，目的是為了使債務人違反合同約定而處分該不動產時，為債權人將來取得物權進行保障。[4]不動產預告登記制度有效突破了物權法理論和債權法理論的桎梏，是債權物權化的有力證明。預告登記保護購房者具體體現在，當不動產物權人在預告登記后，仍然對不動產進行了處分，并在處分同時第三人做了本登記的情形，此時，第三人的本登記并不當然無效，也應被視為是有效的法律行為，但在預告登記人主張權利實現之時第三人的本登記效力就受到威脅，預告登記人可就自己的預告登記效力對抗第三人，申請行政機關涂銷第三人本登記，轉預告登記為本登記。
（二）建立商品房預售資金監管制度
預售資金監管問題是商品房預售制度的核心。預售款監管的關鍵是確定監管主體的問題。一方面預售款的監管必須由具備建筑工程專業知識的機構進行，做到有效防止開發商抽逃資金，保證工程的順利完成；另一方面，預售商品房具有一定的融資性質，對融資的監管應該有相應知識能力的金融商業機構參與。政府的可信度和權威性是其他機構無法比擬的，政府直接對商品房預售資金監管有利于促進監管過程中各參與主體的配合。但政府的這種干預只應該在特殊階段得到加強，在市場機制比較完善的情況下，應該只在宏觀領域進行監督、指導、服務市場的作用。所以在立法上應該確定政府的監管職責和工程監理機構和商業銀行的監管主體資格。
（三）完善信息披露制度，以保障購房者的權益為中心
由于開發商和購房在地位上天然的不平等性，商品房預售法律制度本身對購房者來說處于不利的法律地位，因此在整體制度安排上應該向購房者傾斜。為實現對預購人權益的保護以及維護房地產市場的健康發展，在預售制度設計上以保護購房者的權益為中心。尤其是在對商品房按揭制度、抵押制度上。完善信息披露制度是為了保證信息的真實性、及時性，信息披露的完善是社會對房地產開發業監督的一種方式，違反重大信息披露義務應當承擔締約過失責任或者違約責任。同時，將信息披露的情況納入開發商誠信檔案，對于違反相關規定的開發商，對其違法行為進行懲處的同時，對其信用進行評級，在以后申請貸款項目時將作為考慮因素之一。
參考文獻：
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[2]楊錚.天津市商品房預售資金監管模式分析[J].城市，2011，（1）.
[3]李宗愕.香港房地產法[M].香港：商務印書館香港分館，2001：19.
第8篇：預售資金監管范文
1 國家為進一步加強商品房預售管理，先后出臺了一系列的法律法規及相關政策。
商品房預售制度，是我國房地產業最基本、最重要的制度之一。為規范商品房預售行為，保障交易雙方當事人的合法權益，先后出臺了一系列的法律法規及相關政策。
1.1 《中華人民共和國城市房地產管理法》中的規定：
《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章第四十四條規定：商品房預售，應當符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第四章第四十五條規定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。
1.2 《城市商品房預售管理辦法》中的規定：
《城市商品房預售管理辦法》第五條規定：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
《城市商品房預售管理辦法》第六條規定：商品房預售實行許可證制度。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
《城市商品房預售管理辦法》第九條規定：商品房預售，開發企業應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
1.3 建房[2010]53號《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中的規定：
該通知第一條規定：加強商品住房預售行為監管。未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。房地產開發企業不得將企業自留房屋在房屋所有權初始登記前對外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預售商品住房，不得進行虛假交易。
1.4 國發〔2010〕10號《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》即《新國十條》中的規定：
該通知第九條規定：對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。
2 從商品房預售的各個環節著手，進一步加強管理。
2.1 進一步建立健全規范商品房預售的法律法規，尤其是對開發企業非法預售行為的處罰方面的法律法規。
對于不符合預售條件，沒有取得《商品房預售許可證》而非法預售的行為，目前缺乏強有力的法律法規的支持。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十七條規定：違反本法第四十四條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。
但此條沒有明確核定什么是違法所得以及罰款的處罰額度。
《城市商品房預售管理辦法》第十三條規定：開發企業未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1%以下的罰款。
此條同樣沒有明確核定什么是違法所得，對已收取的預付款1%以下的罰款的規定較籠統，可操作性不強。
《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條規定：違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
此條同樣沒有明確核定什么是違法所得，對已收取的預付款1%以下的罰款的規定較籠統，可操作性不強。
2.2 嚴格商品房預售條件的審核。
2.2.1 要嚴格商品房預售條件的審核，除檢查是否持有土地使用權證書、建設工程規劃許可證和施工許可證外，要現場勘察，對施工進度及投入開發建設資金進行審核。另外，還要審核工程項目是否嚴格按規劃部門所批進行施工，對違反規劃的行為，同樣要加大處罰力度。
2.2.2 目前，在很多城市，項目工程還沒冒出地面，就已經開始賣房，甚至有些項目“四證”不全，都敢收錢。因此，針對這種情況，住房城鄉建設部門要對非法預售行為進行定期的清理整頓，最大程度地規避開發企業卷款潛逃，維護交易公平，保障社會穩定。
2.3 核發《商品房預售許可證》后，對開發企業預售行為實施動態監管。
2.3.1 加強對商品房預售款的監管。
完善商品房預售資金監管制度。商品房預售資金要全部納入監管賬戶，由專門的監管機構負責監管，以確保預售資金用于商品住房項目工程建設。對于個別開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由住房城鄉建設部門責令限期糾正，并給予大力度的處罰，切實維護購房者的合法權益。
2.3.2 加強對商品房預售合同的監管。
應嚴格商品房預售合同的登記備案。各開發企業應在規定時間內，持商品房預售合同到住房城鄉建設部門辦理登記備案手續。各開發企業不得擅自更改購房者姓名，住房城鄉建設部門要嚴格預售商品房的退房管理，預防變相的倒房現象，維護商品房市場的正常交易秩序。
第9篇：預售資金監管范文
住房預售制度是當前房地產融資制度的核心?？梢哉f,1998年實行住房貨幣分配以來,如果沒有住房預售制度,也就不會有房地產市場如今的繁榮。但同時,正因為住房預售制度對房地產市場的重要性,也給房地產市場帶來了許多風險。因此,如何保證住房預售制度健全與完善不僅決定了國內房地產市場能否健康持續地發展,也決定了國內銀行業的風險高低,更決定了住房消費者的利益是否能夠得到保護而不被侵害。
在國內房地產市場發展初期,住房預售制度設立的目的是為了扶持成長中的房地產開發企業,降低房地產行業的進入門檻,鼓勵更多企業進入房地產,以保證中國的住房制度改革得以成功。1997年中國個人住房按揭貸款余額只有190億元,到2009年6月底則已達38600億,11年多的時間增加了200多倍。特別是今年上半年隨著住房按揭貸款的快速增長,住房銷售與價格又快速飆升。但是,我們也應該看到,房屋預售制度一方面在一定程度上推動了國內房地產市場繁榮;另一方面,住房預售制度的缺陷也為房地產開發商利用其制度缺陷掠奪社會財富制創造了條件。比如,有的房地產商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺,借機這種制度囤積居奇抬高價格;有的用對房屋面積縮水、建筑設計變更、環境描述浮夸種種行為來侵犯購房者的權益;還有的把已抵押的房屋再預售,把已預售的房屋再抵押,或者進行房屋重復預售,最后“攜款潛逃”等。由于中國住房預售制度的不合理與不完善,特別是十幾年來沒有修改,從而使得這種制度不僅是推高國內房價的根本機制,也是房地產暴利不合理的制度根源?？梢哉f,從當前中國的住房預售制度來看,它不僅妨礙國內房地產市場的健康發展,侵害了消費者的利益,也給國內銀行業帶來了一系列的潛在風險。
正是針對這些現象,2005年央行房地產金融分析小組撰寫的《2004年中國房地產金融報告》指出,很多市場風險和交易問題都源于商品房的預售制度,目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力,可以建議取消現行的房屋預售制度,改期房銷售為現房銷售。但是,這個建議一公布就受到房地產商及相應職能部門激烈的反對。而且時間一晃就是幾年,住房預示制度的改革與完善看起來依舊遙遙無期。因此,呼吁國內業界重新來關注、檢討、改正與完善當前中國的住房預售制度,已經成了房地產市場政策的重要方面。
中國住房預售制度是一種單邊風險分擔制度
正如筆者多次撰文指出的那樣,國內的住房預售制度最根本的問題是什么?就是它僅是一種單邊的風險分擔制度。一般來說,任何制度的安排都要考慮所有當事人的利益關系,都要通過這種制度安排來均衡當事人所面臨的風險。但是,中國住房預售制度并沒有讓制度相關的當事人一起來分擔住房預售過程中的風險,而只是更多地讓消費者及銀行承擔了風險。因此,這樣的制度從一開始就是一種具有嚴重先天缺陷的制度。因此,正如筆者早先指出的那樣,這樣的單邊風險分擔制度即使不完全取消,也得全面修改,更得從問題的實質入手來修改,以此才能保護住房消費者及國家和銀行的利益。
在本文看來,修改國內住房預售制度就得從最為核心的方面入手。因為,在住房預售制度問題層出不窮的今天,一個重要的問題是如何保證房地產金融安全高效地運營。從國際經驗來看,房屋預售制度促進房地產業的良性循環關鍵在于設計合理的風險擔保機制以分散其各個環節的風險。無論是嚴格的市場準入或退出制度、預售資金的專項管理、嚴格的法律監管和為購房者提供更多的合約選擇形式等,這些都是風險分擔機制的重要組成部分。
在我國,銀行對房地產業金融支持的資產結構使銀行正面臨著巨大的風險。由于信息不對稱,購房者面臨房地產商的各種敗德行為,鑒于住房預售制度中存在的不確定性和脆弱性,我們意識到應當建立完備的風險分擔機制來保障住房預售制度下的金融安全,即風險應該由多個利益主體依風險以收益對等的原則共同分擔,包括開發商、房地產投資者、建筑商、銀行及購房者。這種風險分擔機制應該貫穿于住房預售制度始終,合理分散或降低各環節的風險,它應包括嚴格的市場準入與退出機制、房地產市場信息披露機制、多種合同選擇與談判機制、住房預售款專項管理制度、市場的懲罰機制、風險分擔機制、風險約束機制、監管機制以及保護購房者利益的救助機制。
目前房地產預售出現眾多問題的重要原因之一在于缺乏嚴格的市場準入和退出機制。也就是說,任何一個國家住房預售制度都是有一種嚴格的市場準入制度的,即沒有達到這種市場準入的企業是無法進入住房預售的。但是,在中國,由于缺乏嚴格的準入和退出制度,導致在房地產價格和利潤大幅提高的驅動下,大量不合格的企業過度而無序地涌入;而一些不適應市場規律或不符合國家法規的房地產企業也很難退出市場,或者干脆利用不完善的退出機制繼續逃避責任。所以,實施科學嚴謹的房地產市場準入制度和退出制度,有利于從房地產市場入口上把好關,正本清源,防患于未然,從而保證房地產開發商的質量,減少開發商的敗德行為。
住房預售存在著嚴重的信息不對稱,不少國家為此制定了嚴格的法律規則來約束這種房地產市場信息的嚴重不對稱,以保護消費者的利益。政府應要求房地產開發商公布其樓盤的詳細信息。如在樓盤開盤之前,開發商申請預售或是銷售許可時,政府應要求房地產開發公布上市的房源套數、面積、開盤時間、預計價格;在銷售中,政府主管部門應要求開發商及時公布已售套數、面積、價格,以及可售套數、面積等。也就是說,采用住房預售制度,信息公開化透明化是必要前提。但是,在目前國內的房地產市場,房地產企業永遠處于信息優勢方,因此,他們往往會利用這種信息優勢來欺騙消費者,來擾亂市場及侵害消費者的利益。
在一個住房預售成熟的市場,住房預售合同并不是已經印刷好的格式化合同,而是一個住房預售合同多樣化的選擇體系。即在住房預售合同的選擇上,消費者既可以選擇現有的格式化合同,也可以是住房消費者與房地產開發商就住房銷售合同談判的結果。政府、銀行以及開發商應為具有不同風險偏好、不同風險承擔能力的利益主體設計具有不同風險、不同性質的預售合同。但是,中國住房消費者購買住房合同永遠是格式化的合同,合同條款由房地產開發確定好,購買人只能是在合同上簽字而已,這樣容易把一些不公正的合同條款強加給購買者。
在成熟的住房預售市場,住房預售款不是收到款之后就立刻全部轉到房地產開發商名下的,而是有制度安排由專門的機構或銀行來進行專業管理。住房預售款的使用是在嚴格監管下隨著工程進度的快慢來發放的。因此,對住房預售資金還可采取專項管理、專項信托、專門賬號等方式來管理。這樣既可以防止開發商隨意挪用住房預售的專項資金,也可以防止開發商假按揭等違法行為。
在美國,為防止開發商挪用客戶資金于非建設項目,購房者交付的定金會被存放在開發商的律師事務所負責管理的托管賬戶上(Escrow Account),直到正式交房的時候,開發商才能拿到這筆錢,但是信譽好的企業則不會受此限制。在支付保證金后,購房者可以立即向銀行申請抵押貸款,按揭成數一般為總房價的70%。但按揭貸款一般在房屋建造完成后發放,金融機構在發放抵押貸款時往往對“完工”有一個確認標準。為保證貸款的安全,銀行一般會在給予貸款許可前,對開發商的信用進行審驗。如果購房者不能在開發商要求的時間期限內取得貸款許可,開發商可以選擇終止合同,并將保證金退還給購房者;而如果購房者放棄購買,他們將失去已經支付的保證金。此外,風險分擔機制還在于充分披露購買期房的風險。
在美國,所有的州都要求開發商在銷售房屋之前向州有關部門遞交企劃書(Offering statement),大部分的州將州首席法官辦公室(office of the state attorney general)作為負責審查商企劃書的部門,只有在企劃書獲得批準以后開發商才能正式開始房屋銷售,因此對房屋預售的約束主要來自于企劃書。遞交審查的企劃書中需要附帶開發商的銷售合同。開發商與購房者簽訂購房合同時,需向買主提供一份企劃書副本,大部分的企劃書都會被要求詳細描述購房者可能面臨的風險,如買方是否能收回首付款、開發商資金不足和破產的可能性、建設工期拖延的可能性等。買賣雙方在信息充分披露的前提下嚴格按照合同約定進行交易。通常,只要開發商在企劃書中明確指出了購房者可能面臨的風險,政府部門就不會對此予以干涉。
在香港,對于未開工即已售出的房屋,預售合約會對支付的時間和數量作出確定。通常簽訂合約時購房者需要支付一定的保證金,保證金的數額一般為總價的5%-10%,如果購買者有個性化的定制要求,則需額外增加5%-10%。施工到某一程度時交付一定的金額,完工時最后清算,分段支付金額由合約具體確定,沒有一概而論的標準。購房者可以利用建筑貸款(Construction loans)來支付這些金額,建筑貸款指從未來將獲得抵押貸款中提前取出用以支付房屋在建時分段給付的款項。大部分建筑商會為施工質量和施工材料提供擔保,在一些地區這種擔保是強制的。市場上的活躍者大多為資金實力雄厚的大財團,而且財務透明度高,同時政府監管制度完善,保障了出售樓花所得款項?？顚Ｓ?。一些小型或不知名發展商,通常由提供建筑貸款的銀行,并承辦樓花按揭。發展商是他們的客戶,貸款銀行對其情況比較了解,而且該發展中的物業已經押于該銀行。此外對承建商的資信也需審查,開售樓花一般不會超過正式入伙前的18個月。政府規定發展商必須先向銀行或其他方式的擔保,確保有足夠的資金完成建筑,才能獲準發售樓花,并規定小業主支付樓花的款項必須存入律師行的托管賬戶,律師行作為托管人展商持有款項,在得到承建商的證明后,律師行才把款項付給發展商用以支付建筑費。
但是,中國的住房預售制度不僅缺乏住房預售款專項管理制度,而且住房預售款都在簽訂合同之后,立即全部支付款項。在這種情況下,不僅房地產開發商可以“空手套白狼”,用他人的錢進行經營而不承擔風險,而且消費者既沒有權力在“交錢后、提貨前”改變購買住房決定,也無權無條件地要求退貨而不承擔責任。比如,這次上海的倒樓事件,消費者被處于極高的風險中,面對質量有疑問,如果不是住房預售制度,消費者在沒有按合同收到產品時或產品質量有問題時,消費者可以主動退出這個市場而不要承擔任何責任。但在住房預售制度下,則不能如此。
住房預售制度還包括了對商品房預售活動的監管,包括事前、事中和事后監管。事前要對開發商的資金狀況、信用度和實力進行一系列的審查;工程開工后,要檢查是否按合同要求進行施工,是否延期和修改合同;在交房時,要有相關機構監督開發商公平、公正地與購房者辦理房屋交接。要通過多種手段的綜合運用,形成一個完整的對房地產業進行嚴格監管的鏈條,確保廣大群眾的合法權益不受侵害。
住房預售制度亟待全面修改與完善
如果要允許預售制度的存在,就得對當前中國的住房預售制度進行全面的修改與完善。比如說,設立嚴格的市場準入、制定新的合同范本、保證住房預售款?？顚Ｓ?還必須建立救助機制,其核心在于建立風險擔?；?這項基金是預售出問題之后進行快速賠付、穩定公眾信心、履行風險擔保職責的重要保證。它是一種基金籌集模式,即通過風險擔?；鸬幕I集與積累,把預售制度中的各種風險合理均衡地分散到各負擔主體的制度模式、鑒于此,政府應設立房屋預售制度的風險擔?；?。通過這樣的機制,不僅可以把整個房屋預售制度的風險分散給消費者、銀行及房地產開發商一起來承擔,而且也能夠約束房地產開發商減少違約。