房地產經營與管理精選(九篇)

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第1篇：房地產經營與管理范文

關鍵詞：房地產 企業 開發 經營

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2011）12-285-01

我國房地產業從20世紀80年代末開始興起，經過近20年的高速發展，已經成為國民經濟的重要支柱產業之一，涌現出了年銷售千億的房地產企業。2010年房地產銷售大有井噴之勢，到了2011年由于各種限購政策，使得本該是銷售旺季的房地產，成交量低迷，這對于房地產企業如何保證自己公司的健康運營和融資都是處于一個關鍵的時刻。

一、提升人力資源管理

房地產開發是一項資源整合行業，只有有效地整合了社會資源，才能成功地完成一個項目。這些資源主要包括市場策劃、規劃設計、建筑施工、工程管理、物業管理、銷售等。有效地整合資源，從投資決策開始，到市場調研、規劃設計、施工建設，再到綜合服務管理的各個階段，都需要大量的專業人才。在這其中，很多崗位都具有很強的專業性，需要專業人土承擔。如高級管理人員、高級工程設計人員、項目策劃和營銷策劃方面的中高級人才、成本控制方面的中高級人才、具有資本運作方面經驗的人才、商業地產開發方面的中高級人才、專業房產經紀人和置業顧問等，都是房地產企業的重要人才。

這些人才的重要性在不同的企業里，以及針對不同的項目，又有所差異。比如對于致力于長久發展的企業來說，為了保證企業形象和產品線風格，對于規劃設計工作十分重視，因此在這樣的企業里，對于高級規劃設計人才的需求就比較大。比如，中國房產業的領軍企業萬科，盡管在各地有眾多的項目，但是對于規劃設計始終是總部直接管理，不僅是為了保證項目品質，而且更重要的是要確保每個產品都符合萬科產品戰略中針對產品線的要求。再比如，對于產品綜合品質比較一般的企業來說，產品的銷售環節對企業的經營就十分重要。因此在這樣的企業里，對營銷和銷售人員就十分看重。

二、深化財務管理控制

房地產開發企業如果需要取得土地的使用權就必須有大量的資金投入。最近幾年來房地產行業出現泡沫性的發展，無論是居住房還是商用房等的價位一直是居高不下，金融危機之所以對中國實體經濟進而對房地產企業產生影響，同房地產開發商缺乏財務風險控制意識是相關的。有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地的使用權再投入相應的資金、工程項目能夠按期竣工就會產生經濟效益，而沒有從財務預算方面去考慮分析，開發的房地產項目沒有從征地、資金的運作、經濟效益的回報率上作細致的財務預算，那么企業就無法將各項成本指標進行合理的測算并且層層落實，進而造成在資金管理上盲目進行運作，疏忽成本控制，從而加大了項目成本的投資，影響了經濟效益。應該說，缺乏財務風險控制意識既影響企業銷售收入的實現，又影響了企業的整體償債能力，成本負擔會不斷加重，隨著資金的循環使用，一旦資金鏈條發生斷裂就會對企業產生損失性的影響。

為了提高房地產企業的市場競爭能力，必須賦予其按照企業預算管理目標及企業內部各級職能部門性質和實際為基礎的績效基準。例如，為了建立符合低成本戰略的績效評價體系，企業就應該把績效評價指標主要放在成本費用的核算上。把運營、學習與成長也引入績效考核體系，從而保證企業財務管理良性發展。

三、今后的發展思路

面對當前越來越嚴格的房地產宏觀調控政策，撲朔迷離的國內外宏觀經濟形勢，對房地產企業來說既是挑戰更是機遇。在嚴峻的宏觀背景下，必將迫使房地產企業加快進入戰略調整期，在優勝劣汰法則的指引下，房地產開發企業必須及時調整發展戰略，實現戰略轉型。誰最早能找到企業正確的戰略目標，完成戰略轉型，誰就將成為行業的幸存者與勝利者。

企業的經營理念是企業戰略的重要內容之一，它與企業的經營環境有著緊密的聯系，對企業的經營管理內容、核心能力、贏利模式等方面的轉變有著重要的影響。隨著房地產市場發展的規范化，房地產企業經營環境的變化，以及企業間競爭的加劇，以往的房地產企業經營理念已顯得較為單一；隨著政府對土地供給、資金借貸、房地產商品銷售等方面的調控，購房者由積極購買向觀望態度的轉變，導致企業資金難以及時回收，企業資金鏈運營壓力加大等。因此在新的經營環境下，房地產開發企業需要對其經營理念進行重新調整。

在新形勢下，由于房地產市場整體環境的變化，傳統的以獲取土地為中心的贏利模式越來越難以支撐房地產企業的持續發展。這就要求房地產開發企業根據企業所控制或擁有的資金與核心競爭能力等對傳統的贏利模式進行創新與轉型，促進企業的持續發展。要實現房地產企業的戰略轉型，還必須在產品方面做文章、下工夫，要有別于其它房地產企業的產品服務以及項目開發，必須做到“人無我有，人有我新”，才能立于不敗之地。

參考文獻:

1.尹報峰.新形勢下的房地產企業的戰略轉型.當代經濟管理，2009（1）

2.陳侃如.房地產經營管理的實踐與探索.經管空間，2010（7）

3.劉超.新形勢下房地產企業財務管理控制的探析.現代商業

第2篇：房地產經營與管理范文

房地產經營管理戰略的主要目的就是為了能夠保證企業在發展過程中對市場進行適應，對企業擁有的資源進行配置，對企業核心競爭能力進行提高，實現企業預期的經營目標。對于任何企業而言，在經營管理過程中都要先對企業所在行業的發展進行精確的預測，同時，對行業的發展階段、發展周期以及發展空間進行分析，對產品市場進行預測，分析產品市場的走向、發展趨勢以及市場競爭程度，同時，對客戶滿意程度、客戶的需求都要進行分析。對行業未來的發展以及市場的發展進行準確的預測，能夠對未來市場以及產品的發展趨勢進行把握，對企業未來發展能夠指明方向，企業在經營戰略方面才能有更加堅實的基礎。因此，文章對房地產經營管理的原則，存在的風險以及面臨的問題進行了分析，希望通過文章的分析，能夠更好的促進房地產企業發展。

2利率變動對房地產企業發展帶來的影響

房地產產業在發展過程中出現了很多的不同時期，而現在起正在處于重要的變革時期，我國房地產產業在發展過程中出現的變革時期，出現了很多的問題，針對出現的問題采取必要的解決措施，是房地產產業發展首要解決問題。市場經濟發展過程中，利率的變動會給房地產業帶來很大的影響，主要體現在以下方面。

2.1對開發商的影響

利率變動對經濟發展的各個方面都會產生很大的影響，主要影響的就是資金成本問題，利率的變動會導致開發商在銀行貸款方面出現按揭利率的增加，承受的資金成本也會逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開發商面臨的資金成本也會出現不斷增加的情況，開發商在經營管理過程中面臨的市場風險會出現加大的情況。利率上調對于市場中存在的買方也會產生一定的影響，很多的買方會出現持幣待購的情況，對開放商而言資金周轉周期會受到影響。

2.2對房地產投資方的影響

房地產市場價格出現不斷下降的問題，會導致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對投資收益率有直接的影響。消費者在購買以后會出現每月的還款壓力不斷增大的問題，在這個時期市場預期的利率會出現進一步上調的情況，消費者對下個預期的市場價格會出現下跌期望，這樣會使得很多的購房者出現持幣觀望的現象。房地產消費者在消費方面會受到很多結構性因素的影響，我國的土地市場變化也會導致房地產成本增加的情況，因此，在利率不斷上調的情況下，土地的價格也會出現逐漸上升的情況。房地產行業在發展過程中出現了房地產泡沫，主要是從金融的角度來進行分析，房地產業在發展過程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現了放貸審批過于松散，導致整個行業在發展過程中受到了很大的影響。我國寬松的金融環境導致了低利率的問題出現，同時，房地產泡沫的出現也是由這個因素導致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導致很多的政策無法實施。經濟在發展過程中，國際資本流動也會對我國經濟發展產生很大的影響，因此，為了能夠對房地產行業進行影響，對國際資本流動情況進行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時候會導致世界性的房地產泡沫，對多種管理措施進行應用非常必要。

3結束語

第3篇：房地產經營與管理范文

資本經營，必然要引入財務預算管理機制。

關鍵字：財務；預算；房地產

Abstract: The implementation of financial budget management is a necessity for real estate development enterprise capital management mechanism. Real estate development enterprises to capital management, is bound to introduce a financial budget management mechanism.Key words: Finance; budget; real estate

中圖分類號：F812.3 文獻標識碼： A 文章編號：

在市場經濟條件下，企業存在的目的是追求利潤，而企業財務管理的目標是資本利潤最大化。要使資本真正能夠實現利潤最大化的功能，就必須建立和完善資本經營機制，促使企業按照資本經營機制的內在要求進行運作，廣泛有效地進行資本經營。

房地產開發企業的特點是投入資金多，建設周期長，投資風險大，所以在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策，這就是房地產開發企業中財務預算管理。實行財務預算管理是房地產開發企業資本經營機制運行的必然需要。房地產開發企業要進行資本經營，必然要引入財務預算管理機制。

一、房地產開發經營中財務預算管理的必要性

預算與預測密切相關。預算建立在科學的經營預測與決策基礎上，利用實物與價值等不同形態來反映相關企業在未來特定時期內的財務的成果及生產經營的一系列規劃和計劃。而預測是對未來不可知因素、變量以及結果的不確定性建立在科學基礎上的主觀判斷。預測為基礎，而預算則是針對預測結果而相應提出的對策性方案。所以，可以說預算是根據預測結果采用的一系列預先的補救措施及防御。市場競爭越激烈，市場經濟越發達，市場的風險度越高，就越發不能忽視預算以及預算管理。

房地產行業屬于典型的資金密集型行業，而其最大的風險來自于自身的資金管理。目前有相當多的房地產企業都十分重視打造自身資金管理能力，以使企業的資金鏈安全。房地產開發企業的顯著特點是建設周期特別長，投入資金特別多，投資風險非常大，因此就必須在項目的初步規劃階段，對具體每一個開發項目進行投資與成本費用準確的估算，做出投資決策、經濟效益評價，這就是財務預算管理在房地產開發企業中的應用。

二、我國房地產開發企業在實施財務預算管理中存在的問題

（一）對全面預算管理的認識不足

很多房地產開發企業在進行預算管理時，重點考慮怎樣降低成本費用，預算的考核也直接與費用的節約或超支掛鉤，注重預算管理對成本費用的節約，缺乏價值管理和系統管理觀念。企業負責人往往在財務管理時，忽視了對其他部門的管理，將預算和計劃相混淆，使其成為財務報表。其他部門很少直接參與預算編制工作，往往只是對財務部門提交的具體結果進行確認，這樣的預算往往缺乏可操作性。

（二）預算管理機制不健全

有的房地產開發企業雖然編制了預算，但沒有建立相應組織機構，沒有具體和權威的機構對預算管理進行協調和監督。把全面預算管理交給財務部門，而沒有健全企業的預算管理機制。法人治理機構的不完善，對財務預算管理的認識不足，導致房地產開發企業的預算管理機制不健全。

（三）預算管理與企業的經營活動相脫節

房地產開發企業的預算管理往往缺少客觀性，很多企業通過對以往的經營情況和上一年度指標值來決定下一年度預算指標值，沒有認真地對企業下一年度的生產經營狀況進行分析，如果房地產開發企業外部環境、發展速度、業務范圍等因素變化比較大時，這種預算指標就會缺乏客觀性。

（四）缺乏預算的執行和監控

有些房地產開發企業的預算管理往往只停留在預算指標的下達、預算的編制和匯總上，而不注重對預算的執行和監控。房地產開發企業對預算的執行和監督重視不夠，企業的管理制度跟不上企業的經營活動。沒有建立有效的預算反饋機制，企業的預算管理和會計核算系統沒有密切配合。

（五）預算管理執行中缺乏有效的考核和激勵機制

很多房地產開發企業存在考核和激勵機制落實不到位的問題，成為影響企業預算管理目標無法實現的主要問題。在預算執行中，沒有簽訂預算指標經濟責任合同，也沒有建立預算獎懲制度，考核方常常在一定程度上帶著個人感情去評價被考核方，使考核過程不能按原則進行，或考核結果缺乏激勵機制，沒有建立配套的預算考核制度，各級管理者重視不夠，使考核工作流于形式

三、房地產開發經營中財務預算管理的內容及舉措

1、編制資金預算

企業資金預算管理中的關鍵點于一個企業現金流和開發進度與開發項目數量的精確銜接和匹配。企業應通過形式各異的資金預算形式，平衡統籌開發項目不同階段的資金流與企業非項目資金流，以能夠更好地合理調配、使用資金。

在項目拓展階段的可行性論證分析環節中，項目拓展部門應積極組織研發、財務、策劃、工程等部門，測算開發項目的投資總額、定位、分期投入資金的時間、投資金額等，并在此基礎上編制《項目啟動資金預算》及《項目投資匡算》，從而根據項目需要投入的啟動資金，以及企業可動用的資金存量來決定投資該項目是否合理、是否有利潤。

企業制定項目開發計劃后，應立即組織測算開發周期內的現金流量，隨之根據該測算編制《項目資金流量預算》。一個項目開發計劃以及項目投資匡算是該項目資金流量預算編制的基礎性資料。項目資金流量預算能夠完整地反映項目在周期內各關鍵節點的現金流情況，從而幫助企業對現金流能否實現平衡統籌進行提前預判。與此同時，通過編制該預算，可以調整企業項目開發計劃和項目投資匡算，為其提供決策依據。《項目資金流量預算》應該按季度反映，也可按月反映。如果按照月度來反映，對企業基礎資料的要求程度很細，也考驗一個企業的計劃管理水平，否則預算的準確度會大大降低。

對于同時進行多項目運作的企業來說，在短期內公司的資金能否在各公司和開發項目之間進行統籌，需借助于編制具體的資金執行預算來達到平衡。所以，對公司整體的資金執行編制短期預算，既可以解決項目資金流量預算和長期預算準確度不高的問題，又可以幫助公司短期資金收付，它在房地產開發企業的預算中，應該受到高度重視。

2、執行與控制資金預算

編制完成資金預算特別是執行預算后，各部門在進行具體的資金收付時，應以預算作為實施的依據。財務部門在進行資金的審核支付時，除了對憑據是否規范、是否符合合同約定付款條件進行審核外，還應該依據資金預算，審核該筆款項支付是否在資金預算范圍內。如是，應該及時安排支付；如不是，或者實際支付款項大于預算的金額款項，都應先和承辦部門溝通，確定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若確需支付，那么應該作為預算外支出，將履行特殊審批程序后予以支付。

3、分析調整預算

房地產開發企業要建立健全資金預算執行情況動態反映體系，定期（一般為每季或每半年）對預算執行情況進行分析與調整，及時發現資金預算與執行過程中出現的差異，分析原因并調整后續資金預算，為下一步預算控制提供準確的基礎性的信息。

四、關于全面落實并完善財務預算管理的幾點建議

1、細致分解各項指標，科學確定財務預算管理的責任

通過預算管理，強化房地產開發企業內部管理，將企業所有的經濟活動都納入到預算管理的環節中，通過自上而下、自下而上的指標細致分解、層層落實，確定各部門管理人員的職責范圍、管理權限以及相應的獎懲制度，使各個部門方向明確、責權利清晰。同時通過建立嚴密的預算管理組織機構，強化對各部門預算執行過程和結果的監督、控制、管理和考評。避免由于內部管理不善、控制薄弱而造成的經濟損失。

2、強化資金集中管理 ，通過預算加強房地產開發企業的財務管理，有效地防范財務風險

企業財務管理的核心是資金，資金是企業的血液。在進行財務預算時，應處理好資產結構中的盈利性與流動性的關系、成本與風險的關系，合理地規劃與控制企業的現金流量，回避由于喪失償債能力而導致經營失敗。

第4篇：房地產經營與管理范文

關鍵詞:勝任力模型;房地產經營管理;培養模式

為適應房地產行業迅猛發展對中、高層人才的需求,目前已有100多所高校開設了房地產專業的高等教育。但由于我國房地產高等教育起步晚,辦學經驗不足,缺乏相應的人才培養機制,學術理論研究滯后等原因,使房地產專業人才的能力和素質要求存在認識上的問題。要讓房地產專業學生的素質結構符合房地產行業的發展要求,有必要對房地產人才培養模式問題進行深入的研究。

一、目前房地產經營管理專業培養目標存在的困惑

1989年我國高等學校開始設置房地產經營管理專業,1998年國家進行學科專業調整,將房地產經營管理專業歸屬在管理科學與工程一級學科下,改稱工程管理專業。各高校按照教育部的要求,于1999年開始對房地產經營管理專業的歸屬進行了調整,部分高校將該專業并入工程管理專業,也有部分院校將其并入工商管理專業。目前根據教育部新的專業設置目錄,房地產經營管理專業作為經教育部批準設置的目錄,重新開始招生。

房地產經營管理是一個綜合性非常強,兼具工程、管理、經濟和法律等多學科知識的復雜性專業,不少院校對該專業人才的培養模式問題感到不好把握。在不同院校,由于各自的學科基礎、師資情況不同,所制定的辦學目標呈兩種不同傾向:一種傾向偏重技術的培養,在培養過程中,加大對工程制圖、結構力學等土木工程技術知識的講授,此類院校多為土木工程辦學實力雄厚的院校;另一種傾向則偏重經濟管理知識的講授,此類院校多為財經管理類院校。如此一來,房地產經營管理專業培養目標是滿足市場需要為主,還是以自身資源優勢為主,存在著困惑。

二、如何確定房地產經營管理專業的培養目標

要解決培養目標的困惑,必須厘清幾個重要問題:對于房地產專業而言,什么是“從事房地產經營管理工作的基本素質”,什么是“從事房地產經營管理工作的核心能力”,設定培養目標必須從滿足從事房地產經營管理工作基本素質和核心能力入手。

如何確定一個行業的工作基本素質和核心能力呢?勝任力模型經過多年的研究和完善,定義出在某一工作崗位上做出優異表現所必需的行為和個人特質,已經得到普遍的認同。

勝任力概念一般是針對特定的工作情景而言的,因此,也可以稱為是職業勝任力。通常,職業勝任力被定義為工作績優者所具備的知識、技能、能力和特質等,勝任力是指在特定工作環境中員工的價值觀、動機、個性、技能和知識等關鍵特征。把職業勝任力定義為“個體的潛在特征,可能是動機、特質、技能、自我形象或社會角色的方面,或者個體所運用的知識體”。他認為,這些潛在特征可能是無意識的,個體不能清晰地描述它們。因而,發現勝任力的方法是讓個體描述什么在工作中使他們獲得了成功。把勝任力作為人的潛在特征,也就是說要考察員工是什么樣的人,而不僅僅是他們做了什么。另外,并不是對任何一種潛在特性都加以關注,而是只關注那些與績優(被定義為結果/產出)具有因果聯系的潛在特性。

房地產專業的職業特征綜合、交叉性十分明顯,面對各院校培養“學科單一傾向”的模式與現實房地產行業用人需求的“錯位”現實,必須轉變和更新觀念,即,培養的人才應以適合房地產企業需要為目標,從直接適應房地產產業的需求進行勝任型教育。

三、勝任型房地產經營管理專業教學模式

1.教學模式發展思路

勝任力有多種定義,但是人們普遍認為,勝任能力是影響人們大部分工作的相關知識、技能、態度和性格特點的總和。它與工作績效緊密相連,并可用一些被廣泛接受的標準進行測量,其中,除性格特點外,大都可以通過培訓與發展得以改善和提高。勝任力模型則是描述在組織中一個優秀員工所需的知識、技能、態度和性格特點的特殊組合。這些組合中的要素可以被歸結為四個層級。如下圖所示。

圖形最上端的為“績效行為”,是個體在具體職位上的工作績效表現。“績效行為”下面的三個層級共同決定了個體在工作中的績效行為。下面的三個層級是遞進關系,層級越低的因素在決定個體行為表現上起著更穩定的作用。在具體適用中,還需要考慮勝任力模型的幾個特征向量。首先,具有行業特色。它反映的是某類行業內對人員的整體素質要求,包括知識和技能的范圍,對所服務客戶的認識程度等。其次,具有企業特色。它反映的是單個企業對特定人員的要求,并且細化到行為方式的程度,即使是處于同一行業的兩個企業,由于企業文化、經營目標、經營策略的差異,縱然企業在人員要求的能力條目上完全相同,也很少有兩個企業的能力素質的行為方式要求是完全一致的。最后,具有階段性。勝任力模型的行為模式由于與企業經營相聯系,因而具有階段性。在企業的特定時期內,某項勝任能力甚至是某一組能力是至關重要的,而在另一個階段,由于企業的經營目標或經營策略發生變化,能力模型素質就會定期隨之更新和改變。

根據上述模型特征,勝任型房地產經營管理專業教學模式發展思路可以概括為,以管理―工程型模式對經濟管理類知識和土木工程類知識的教育并重,在課程設置上并不偏重某一類課程,其人才體現為具有一定的經濟管理知識和土木工程知識,具備較強的實際動手能力和組織協調能力。以模塊化構建課程體系層次,具體可以構建職業技能、職能績效行為、心智培養三大模塊。

2.勝任型教育模式的構建

(1)房地產行業技能模塊

此模塊以準職業崗位為基礎,以房地產開發過程為主線,具體內容包括:①房地產開發前期準備內容學習。在該流程中,對房地產開發有一個輪廓性的了解,同時,應儲備房地產開發前期所要求的知識技能,例如,如何進行房地產開發可行性分析,房地產項目報建等知識。②房地產開發過程學習,是承上啟下的關鍵環節。在該流程中,知識儲備和實踐能力培養具有同等重要的地位,即,工學都不可偏廢。核心課程為建筑基礎知識、工程建設監理、房地產策劃等。③房地產銷售過程,主要進行房地產售賣和物業管理方面的課程和實踐。比如,學習房地產營銷、物業管理、房地產經紀等核心課程。

(2)房地產行業職能績效行為

此模塊包括一般工商管理教學內容,即,一般企業都涉及到的生產系統、市場營銷系統、質量管理系統、人力資源系統、計劃財務系統、工程總務系統等,主要可以分為對生產過程的管理和各職能部門管理流程的管理。“勝任型”教學體系的這種劃分不是過去的分部門運作流程的描述,也不是按管理的五職能來分類敘述。實際上,在每一個服務環節、業務部門和管理層級上,都存在相似的管理流程并執行所有的管理職能。

(3)房地產經營管理人員的心智培養

此模塊也稱為軟課程,主要是培養學生基本的人文素質與溝通能力,培養一個房地產經營管理人員應有的心智模式。此類課程包括中國傳統文化精要、公務寫作、演講與口才、管理溝通、領導力開發、職業規劃、組織行為、商業倫理和法律等課程。

參考文獻:

[1] 蔣根謀,金峻炎.工程管理專業人才培養模式及培養方案改革的探討[J].華東交通大學學報,2004,21(12):115-117.

[2] 肖艷,母小曼.工程管理專業中房地產類課程的設置與實踐[J].重慶工商大學學報(社會科學版),2003,20(2):144-146.

第5篇：房地產經營與管理范文

（宿遷學院，江蘇 宿遷 223800）

【摘要】房地產開發與經營活動是房地產開發建設過程、經營管理過程和產業服務過程等經濟活動的有機統一，它不僅包括房地產領域的商品買賣、租賃和管理，還包括房地產的開發、建設、交換、分配以及引導和組織消費等活動。本文就房地產開發與經營的特點談一些看法。

關鍵詞 房地產；開發與經營；特點

作者簡介：馬靜（1979.05—），女，工程碩士，宿遷學院，副教授。

0前言

隨著社會經濟的發展和社會的進步，房地產企業的經營方式越來越多樣化，大部分企業不再局限于單純的開發活動，而開始重視房地產開發和經營并舉，以提高企業經濟效益，增強風險抵抗能力，這不僅房地產企業具有項目策劃、建設方面的知識，而且要具備資本投資和資產管理的能力。

房地產開發經營是房地產產品從開發建設到竣工投入使用，并在經營管理和市場流通過程中實現房地產商品價值的經濟活動。它不僅為人類社會的生產、生活提供入住空間和物質載體，滿足社會對房地產的物質需要，而且通過投資、項目開發和資產管理，創造投資效益和社會效益，成為房地產企業經濟活動的重要組成部分。

1房地產開發與經營的含義

1.1房地產開發

房地產開發是具備房地產開發資質的企業，在依法取得土地使用權的土地上，進行基礎設施建設、房屋建筑安裝，以及為此而進行規劃、設計和管理活動的整個過程。房地產開發通過土地、建筑材料、城市基礎設施、城市配套設施、勞動力、資金多種資源的組合使用為人類社會提供生產和生活空間，促進城市空間開發和利用效率，改變城市景觀，并起著人類社會城鎮化的先行作用。

1.2房地產經營

房地產經營是以房地產為經營對象，通過研究房地產市場需求、進行市場預測、選擇項目類別，而進行的投資、建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、管理以及相關產權轉讓等經濟活動，其目標是實現經濟效益的最優化。

1.3房地產開發與經營

房地產開發經營主體在國家的法律允許范圍內，通過對土地、建材、基礎設施、勞動力、信息等多種資源的優化組合利用，進行基礎設施、房屋建設和土地開發，并對開發成果進行轉移、運營、管理等一系列經濟活動。

2房地產開發與房地產經營的關系

2.1相互獨立、側重點不同

房地產開發是對土地及建筑物進行投資、建設、管理的過程，是投資、建設行為，強調的是房地產產品的生產；而房地產經營是通過開發建設和管理獲取經濟利益的過程，強調的是投資的盈利。

2.2房地產開發是房地產經營的基礎

一切房地產經營活動都要體現在房地產產品的實體上。房地產開發就是形成房地產產品實體的過程，沒有這個過程，就沒有房地產經的對象，經營活動也就無從談起。如果房地產開發階段對市場分析不夠準確，開發完成的房地產不能出售或出租，或者出售出租達不到預期水平，應付影響房地產經營效益；如果產品建設質量不高，不能達到預定的經營壽命，也會影響房地產的經營效果。因此，適應市場需求，開發出高質量的房地產產品，是保證房地產經營成功的基本前提。

2.3房地產經營是房地產開發的核心

房地產開發的目的在于獲取投資利益，開發完成以后的產品是通過經營來體現其價值，從而實現投資效益。從這個意義上說，現代房地產開發已經突破了過去以使用為目的建筑生產含義，而圍繞著房地產經營進行開發。為了盡可能提高開發完成后產品經營價值，從市場調研、選擇房地產開發項目，到前期的可行性分析，以及建設招標和建設過程中的質量管理、成本控制，每一個階段工作要從經營這個核心目標出發，使開發與經營真正融為一體。

3房地產開發與經營的特點

3.1房地產開發與經營難度較大

這主要是由房地產商品本身的特點所決定的。房地產商品不同于一般商品，其價值量巨大，形成周期長，需通過多次投入形成，且具有延續性和增值性。同理，由于房地產價值量大，不可能一次性實現全部價值，而必要采取預售、出租或抵押信托等形式分期實現其價值。房地產價值的巨大性、延續性和增值性，以及價值實現的先期性、多樣性和逐步性，大大增加了房地產開發與經營的復雜性和難度。

同樣，由于房地產商品本身的空間不可移動性，加之影響房地產價格的因素復雜多樣，因此同類商品的可比性較差，個案性強，這無疑也增加了房地產開發與經營的復雜性和難度。

3.2房地產開發與經營風險大

這也是由房地產商品的特殊性所決定的。房地產開發經營活動的運行周期長，少則兩三年，多則四五年。較長的運行周期使房地產業資金墊付時間長，與生產周期短的行業相比，無疑要承擔更大的時間價值風險。而房地產資金投放量亦大，一個開發項目，動輒要幾百萬元，甚至幾千萬元、上億元，因此要承擔的風險也大。同時，房地產經濟運行和資金流程環節較多，每一個環節都影響著整個開發經營活動的正常運轉，無形中也增加了房地產經營的風險。除此之外，房地產開發經營還受到社會政治、經濟、消費心理、市政建設等各種外在因素的影響，從而比一般商品經營具有更大的風險性。

3.3房地產開發與經營政策性強

房地產業的特點、地位和作用決定了房地產開發與經營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。房地產業是國民經濟的龍頭產業，房地產資源的分配使用，房地產商品的生產、流通與分配，直接關系到國計民生。為了使房地產業納入社會主義市場經濟軌道，除了強調運用市場機制指導房地產運作以外，更要強調政府宏觀作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產企業堅持正確的經營方向，力求在經營活動的各個環節、各個方面都自覺遵守國家現有的政策法令、規章制度。

4結語

房地產的開發與經營與其他商品的開發與經營相比，具有涉及范圍廣、經手環節多、形式多等特點，因而在開發與經營過程中會表現出難度大、風險大，以及受政策等因素影響大等特點。認識和研究這些特點，對于取得良好的房地產開發與經營效果具有重要意義。

此外，房地產開發與經營要求的專業性也很強，只有培育大量高素質的專門人才，塑造一流的開發與經營企業，才能適應房地產市場的需求，實現房地產經濟運行的良性循環。

參考文獻

［1］淺談房地產開發經營中存在的風險[J].商情,2013（6）.

［2］淺談當今房地產開發與經營思路[J].中國房地產業:理論版,2012（10）.

第6篇：房地產經營與管理范文

關鍵詞：高職；房地產經營與估價；實踐教學體系

中圖分類號：G712 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2014）15-0234-02

高職人才培養質量很大程度上取決于專業實踐教學成效，高職人才培養的目標是培養符合生產、建設、管理和服務第一線需要的高等技術應用型專門人才。目前，房地產行業作為我國國民經濟的戰略性支柱產業，近十年來一直保持著快速發展和增長的勢頭，房地產行業企業對從事房地產開發、房地產經營與估價和房地產管理等專業技能型人才的需求也在不斷加大，如何培養一大批快速適應房地產行業發展需求的應用型專業技能人才，如何構建房地產經營與估價專業實踐性教學體系，成為該專業迫切需要解決的課題。

一、目前房地產經營與估價專業實踐教學中存在的問題

房地產經營與估價專業是培養適應房地產經營與估價行業第一線需要的，德、智、體、美等方面全面發展的，從事房地產經營管理、房地產估價工作的高技能專門人才。學生在學習中除了要學習相關專業的基礎知識和概念之外，還需要在實際的工作環境中或實訓環節中深入進行實戰演練，也就是說實踐教學應該成為該專業重要的組成部分，它是提高學生專業技能的關鍵因素。目前房地產經營與估價專業在實踐教學上存在以下問題：

1.實踐課堂教授的技能與行業企業實際工作需要存在著一定的差距。在房地產經營與估價專業實踐教學中缺乏行之有效的實踐教學手段和良好的實訓設施設備和仿真的實訓職業氛圍，使得學生對行業企業的認識不夠全面，所掌握的實踐技能與行業企業需求存在著一定差距。在實踐教學中往往只注重學生對專業技能的學習，而忽略了行業企業對學生在口才、禮儀、職業道德等素質教育方面的需求。

2.實訓實習條件不佳。房地產經營與估價專業實訓實習條件不佳通常表現在由于投資的不足和學校重視程度的不夠，造成校內實訓設施比較匱乏的局面，同時由于應有的各項實訓硬件設施建設也比較落后，使得學生在學習中無法接觸到模擬真實的實訓實習環境；另一方面，學校對校外實訓實習基地開發力度不大，造成實訓實習基地數量不足，在實踐教學中沒有體現出工學結合的教學特點，發揮院校與行業企業合作交流的教學平臺優勢。

3.“雙師型”教師比例低。教師自身是否具有較強實踐實戰能力將決定著他們在實踐教學中的質量，因此在實踐教學中教師是否具有“雙師”素質是非常關鍵的因素。由于大部分青年教師缺乏行業實戰經驗和扎實的專業操作技能，所以不能很好地勝任實踐教學任務。此外，在房地產經營與估價專業建設中對兼職教師隊伍建設的力度也不夠。

二、構建房地產經營與估價專業實踐教學體系

1.構建以崗位職業能力為本，以就業為導向的實踐教學課程體系。根據房地產經營與估價專業職業崗位技能要求，在原有教學計劃的基礎上，增加實踐教學課時，使理論性教學與實踐性教學課時比例更加合理；以就業為導向，開展房地產經營與估價專業職業崗位相關的房地產咨詢師、房地產策劃師、房地產經紀人等多種職業資格證書培訓，培養適應于房地產行業企業需要的各類專門人才。

2.建立校內校外實訓實習基地，加強校企合作。首先加強校內硬件設施建設，根據實踐教學需要，建立校內功能齊全的各類實訓場所，健全實踐教學管理制度；其次積極開拓校外實習實訓基地，加大校企間的合作與交流。校企合作是一種培養學生全面素質、綜合能力和就業競爭力為重點，利用學校、企業等不同的教育環境和教育資源，采用課堂教學與學生參加實際工作相結合的方式，培養適合用人單位需用的應用型人才的培養模式。校企合作過程中，學校和企業雙方皆可獲益，只有做到“雙贏”，工學結合才會有可持續發展的動力。學校將從企業最需要、最感興趣的方面入手，根據企業的實際需要，為企業定向培養人才、培養在職職工，與企業共同搞技術開發、方案設計，共同研討現代房地產企業管理模式，為房地產企業服務。

3.加強實踐教學師資隊伍建設。努力打造一支雙師隊伍關系到實踐教學的成效。通過“走出去、請進來”方式，即一方面讓教師進入企業進行掛職鍛煉，提高實踐教學水平，另一方面邀請行業企業技術專家能手走進課堂，傳授他們豐富的實踐工作經驗，從而建立起一種雙向培養雙師教學隊伍的模式，進一步提高師資隊伍的雙師結構。

4.改進實踐教學方法，提高實踐教學質量。實踐教學方法是否先進關系到實踐教學效果。在實踐教學中，為了使學生的實訓效果達到“教、學、練”一體化、常態化、生活化和職業化，教師在實踐教學中應該充分運用諸如案例分析法、房地產市場調研法、房地產項目方案設計法、情景模擬仿真法等各種教學方法和教學手段。

三、小結

目前，雖然高職房地產經營與估價專業實踐教學還存在著諸多問題，但是只要我們堅持探索道路，發現適合高職教育的發展道路：構建以崗位職業能力為本，以就業為導向的實踐教學課程體系，建立校內校外實訓實習基地，加強校企合作，加強實踐教學師資隊伍建設，改進實踐教學方法，提高實踐教學質量等等措施的實施，必然會讓我們的房地產經營與估價專業實踐教學越辦越好。

參考文獻：

[1]梅新林.實踐與思考[M].重慶：重慶大學出版社，2008.

[2][美]霍伊.理論、研究與實踐[M].西安：陜西師范大學出版社，2005.

[3]章鴻雁.緊扣職業能力培養，提升高職學生核心競爭力――高職房地產經營與估價專業實踐教學內容體系研究[J].現代企業教育，2008，（12）.

[4]袁媛.創新教學模式？搖發展高職教育――以“工作過程”為導向的房地產經營與估價專業綜合性職業技能訓練探討[J].晉城職業技術學院學報，2008，（01）.

[5]張澤穎.高職房地產經營與估價專業人才培養模式研究[A]//Proceedings of the 2011 International Conference on Education Science and Management Engineering（part3）[C].2011.

[6]張合振，陳宜華，駱昌平.高職房地產經營與估價專業實踐教學體系的構建芻議[J].中國市場，2013，（17）.

[7]張澤穎.高職房地產經營與估價專業實踐教學思考[J].重慶電子工程職業學院學報，2011，（1）.

第7篇：房地產經營與管理范文

關鍵字:商業房地產;投資風險;防范策略

一、商業房地產概述

(一)商業房地產概念

房地產按其用途可劃分為住宅房地產、工業房地產和商業房地產等,顧名思義,商業房地產主要用于商業經營,包括各種零售、批發、休閑、餐飲、娛樂等經營用途。商業地產的形式多樣,主要包括批發市場、購物中心、專業市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業地產和住宅的底層商鋪等。工業園區一般不劃為商業房地產。

(二)商業房地產在我國的發展

我國的商業房地產是伴隨著整個房地產行業的迅速發展而逐漸發展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環境等因素,商業房地產發展較為緩慢,較為有代表性的商業房地產建設項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發展和市場經濟體制的不斷完善,商業房地產進入迅速發展的時期,突出表現在商業房地產竣工面積的持續的快速增長。

但在商業房地產迅速發展的同時,其投資風險不斷顯現并成為房地產企業生存和發展的主要威脅。我國商業房地產的經營管理尚處于發展的初級階段,開發模式以“分割出售、售后包租”為主,建設完成就將分割后的鋪面產權全部出售或部分出售,但有關統計數據顯示,商業房地產的銷售面積僅占到竣工面積的50―60%,待銷售房產大量空置,造成了商業房地產空置率的居高不下,這就導致了房地產開發企業利潤無法實現甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風險。

二、商業房地產投資風險類別

(一)政治風險

1.政策風險

政策風險是由于國家政策的為預期的變化給商業房地產的開發造成經濟利益的損失。房地產業作為一國最主要的固定資產投資,與國家的宏觀經濟政策聯系緊密,國家會通過與房地產有關的政策的調整以調節宏觀經濟的運行,這些政策包括產業政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產業政策方面,近年來國家陸續出臺政策鼓勵和支持經濟適用房和廉租房的建設,這勢必會改變房地產業內部結構的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經濟適用房和廉租房的建設,在一定程度上影響商業房地產的發展。

2.城市規劃風險

由于我國城市規劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內一些城市出現商業房地產規劃布局不合理、局部過熱的現象。據統計,截止到目前,全國縣級以上城市商業街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業房地產的建設和運營周期長,在這期間的城市規劃的變動會導致項目的徹底破產,大部分的建設成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。

(二)經濟風險

1.市場供求風險

商業房地產的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現為以下兩個方面,一是商業房地產的供給過多,供過于求導致房地產的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產業的迅速發展,利益的驅動使得社會上大量的資金投向房地產業,商業房地產的建設規模迅速增加,并且超過了社會經濟發展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業房地產項目不能滿足市場的要求,市場的結構性矛盾突出。表現為已建成的商業房地產項目在區位、規模、結構等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經營的要求,造成這一風險的原因在于開發商沒有實現進行完善的商業規劃,不是根據市場的需求進行項目的開發,而是非理性的先開發后招商,這必然會造成市場的結構性矛盾突出,嚴重的市場供求風險直接導致房地產企業的經濟損失。

2.融資風險

商業房地產的融資風險主要是利率風險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產企業帶來的風險。由于我國目前資本市場發展尚不完善以及受傳統的投資觀念的影響,房地產企業運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據統計,在我國的房地產企業中,大多數企業對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業房地產項目,其項目資金的回收期比住宅房地產要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調節宏觀經濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調利率6次,上調總幅度在10%以上,這對于貸款數量巨大的產企業來說,會大大增加其融資成本。

(三)開發商自身經營能力風險

商業房地產業跨越房地產業和商業經營兩個領域,不僅在后期的經營管理中要進行有效的商業經營管理,在前期的建設開發階段也要做好充分的商業規劃并進行有效的招商活動。而我國大多數商業房地產企業都是以經營住宅房地產為其主要業務,缺乏商業運營管理的人才及經驗,套用住宅房地產的開發模式,沒有進行有效的商業規劃及招商活動,待項目建成后直接出售產權或者進行招租。產權的出售固然可以迅速的回籠資金,但現金流就此中斷,不符合商業房地產建設的初衷及實現企業受益的最大化;由于商業運營的經驗不足,商業房地產的出租中管理混亂,容易激發與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業的利益。

三、商業房地產投資風險防范策略

(一)按照國家政策及城市總體規劃,規避政治風險

房地產企業應當時刻關注國家的宏觀政策的變化,包括產業政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據政策規定合理的調整經營業務的內容、經營方式、區位選擇。例如利用在城市高新區建設商業房地產稅收優惠的政策調整企業建設項目的區位,以獲得稅收優惠。

如上所述,城市規劃風險對企業的影響巨大,因此房地產企業在新項目開工前既要符合城市發展規劃,要依據城市發展規劃確定商業地產項目的選址、定位、規模、檔次,又要做好充分的市場調查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業環境、交通狀況等進行綜合的調查研究,如果調研結果顯示此次城市規劃并不合理,企業開發商業房地產項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規劃,應轉向其他城市或地區以合理的規避城市規劃風險。

(二)加強市場供求風險及融資風險的控制

1.根據市場需求量,規避市場供求風險

針對產生商業房地產市場供求風險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據市場的需求量,合理安排建設規模以及種類,因為商業房地產的建設和運營時間長,所以以上的安排要在充分調查和合理預測的基礎上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調整,未來幾年經濟適用房和廉租房會大量建設,必然形成對商業房地產的沖擊,因此就要適當的減少商業房地產的建設,以規避供過于求的風險。另一方面,一個商業房地產項目成功與否的關鍵在于后期的商業管理運營的效果,而后期的商業管理運營的效果如何又取決于項目開發前是否有一個完善的商業策劃。只有對項目選址、業態定位、項目設計進行精心的商業策劃,根據商戶的業態、區位的需求進行建設,后期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現其預期的經濟利益,既避免與商戶之間發生矛盾,又從房產的升值中獲得更大的利潤。

2.開拓融資渠道,防范融資風險

要防范融資風險中利率變化給企業帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業抗風險能力。要完善企業的治理結構,爭取上市融資或者通過發行企業債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風險,又能通過上市或引進外資等改善企業的管理水平,學習國外房地產企業的先進經驗,促進企業的長遠發展

(三)加強商業房地產的管理運營,防范開發商自身經營能力風險

商業房地產的開發與其他類別房地產的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現,所以管理運營階段就成為商業房地產開發中至關重要的階段,對國內眾多商業房地產項目進行研究可以發現,大多數開發項目的失敗源于商業管理運營的缺失或不成熟。商業地產開發中,要防范開發商自身經營能力風險可考慮如下策略。

1.樹立房地產商業管理運營的觀念

商業房地產建筑工程的完工是進行商業運營管理的基礎而不是整個項目的結束,商業房地產的增值靠的是后期商業管理運營而不是僅僅的產權出售獲利,因此,國內的房地產企業應當改變套用住宅房地產的經營模式,樹立房地產商業管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業管理運營存進房地產項目的不斷升值。

2.增加人才儲備,完善管理運營

商業房地產的管理運營涉及房地產開發和商業運營兩個領域,因此需要具備這兩個領域專業知識及實踐經驗的人才進行項目的合理商業規劃和招商活動。房地產企業可以與高校聯合,按照企業對管理人員的素質要求設計培養計劃,培養企業所需要的人才。

3.統一經營主題,建立商業品牌

一個商業房地產項目中會有各種不同的業態,現代商業房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的業態統一為一種經營主題,最終建立一個被消費者認同的商業品牌。根據各地區消費水平、消費結構、消費環境和項目經營規模,通過對項目中商戶進行統一招商和物業管理,實現項目經營的精準定位,發揮整合優勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統一形象的弊端。在經營主題統一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應下,逐步樹立項目的商業品牌。

參考文獻:

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[4] 高嵩.商業房地產企業如何打造核心競爭力[J].遼寧經濟,2009,(05).

第8篇：房地產經營與管理范文

關鍵詞：全面預算 房地產企業 對策

近年來，雖然房地產企業在經濟發展的過程中獲得了較大的成就，但是隨著市場經濟發展的形式更加復雜多樣。為了促使房地產企業能夠安全、平穩發展，加強其對發展過程中的風險的控制，提高經濟效益，實現企業的經營發展目標，就要建立起適合房地產企業經營發展的全面預算管理體系，從而完善和優化企業的管理制度與管理流程，加強企業的控制管理工作。

一、房地產企業全面預算的重要性

為了促進房地產企業的發展，促使企業獲得更大的經濟效益，就要對企業進行有效的企業管理。全面預算管理是房地產企業管理的重要手段，因為其在促進企業可持續發展的基礎上，將獲得更大的經濟利潤作為向導，構建企業運行的預算、控制、評價等一系列的數據處理系統，從而對企業內部的員工、經營業務和經營活動地進行預算控制管理，并能進行階段性的績效考核與評價。隨著近年來我國房地產企業的迅速發展，加強房地產企業的全面預算就具有更加重要的意義。

（一）推行全面預算管理，有效實現短期規劃與長期規劃的有機結合

通過在房地產企業中應用全面預算管理，用一種更加宏觀與全面的視角來對企業的生產經營戰略進行檢視，能夠指導房地產企業將短期規劃和長期規劃結合起來，將企業的整體經營規劃戰略同階段性的發展戰略聯系起來。通過在房地產企業推行全面預算管理，還可以對其內部的員工進行科學化、規范化的績效考核，通過對員工的考核成果評價，對其中發揮作用的職能部門和員工工作績效水平較高的部門與個人進行獎勵，可以充分體現績效考核評價的客觀性、公正性與合理性。在各個階段預算結束后，及時的進行評價與獎懲工作，可以促進員工參與全面預算工作的積極性，將每次房地產企業的預算管理從編制到執行再到評價進行記錄與分析，可以為企業發展的經濟決策，提供良好的數據基礎。

（二）推行全面預算管理，加強企業的控制水平，規避經營風險

同其他的經營項目與產業相比，房地產企業的房地產開發項目需要經歷漫長的周期，為了能夠獲得更大的經濟效益，就要對其開發過程中的成本、銷售等進行有效的控制。在當今的市場經濟發展中，市場中的房地產企業之間競爭比較激烈，存在著很多潛在的風險與危機，通過加強企業的全面預算控制，可以制定良好的企業經營活動的風險預警機制，對市場中潛在的風險進行分析與評估，并在開展經營活動的時候能積極制定措施規避，做好風險防范措施，提高房地產企業應對經營風險的能力。

（三）推行全面預算管理，提高企業的總體管理質量，促進績效不斷提升

因為房地產的全面預算管理是要應用在房地產企業的整個經營活動中的，對生產、經營與管理中的各個環節與因素都進行管理與控制，是促進房地產企業不斷提升整體管理質量和管理水平、促進企業經濟效益不斷提升的有效手段。通過在房地產的經營活動中推行全面預算管理，可以實現企業的股東對經營者經營行為的有效制約，并能對企業中的各類活動進行積極的干預，這就可以有效的避免在房地產企業在經營管理的過程中，盲目投資、建設的現象，控制房地產企業在經營管理中的潛在風險，從而促進企業的科學健康發展。

二、加強房地產企業全面預算管理的完善對策

（一）加強企業的全面與預算管理和發展戰略結合

在房地產企業的管理中，將全面預算管理和企業的發展戰略緊密結合起來，將全面預算作為促進企業戰略發展的基石與策略，促進企業管理水平不斷提升，從而獲得更大的經濟效益和可持續發展。通過預算管理可以將企業的計劃、策略與管理，用更加數字化的形式呈現出來，對落實企業的發展戰略有著積極的意義。企業在進行管理的過程中，將企業的財務信息和非財務信息結合起來，并利用現代管理中先進的全面預算編制方法，對企業的戰略方針進行設計與實踐，從而構建科學、合理的全面預算管理體系。為了保證預算編制的合理性，在進行編制前，相關的工作人員要到市場中進行調查與調研，對企業的未來發展方向與發展目標進行明確，并能結合企業的實際發展情況，對全面預算的具體內容進行編制，一方面可以和企業的發展緊密結合起來，另一方面也能避免全面預算中的盲目性和不合理性，確保該全面預算計劃可以在企業的生產經營中踐行。

（二）加強企業全面預算執行的剛性

房地產企業只有在其管理中切實實現全面預算，才能對房地產企業經營發展中的各個環節與因素進行有效的監督與控制，從而促進經濟效益的不斷提高，實現企業發展的目標。因此，就需要企業加強企業全面預算執行的剛性。首先，企業要不斷完善全面預算的執行環境。房地產企業要結合當今市場中的發展機遇和先進的全面預算管理經驗，建立起符合企業發展的管理制度，使全面預算在該環境中執行下去。同時，還要建立良好的企業內部監督、控制管理體系，要保證企業的全面預算編制的相關工作人員能夠科學、合理、公正的設計全面預算編制的具體內容=。其次，要保證預算執行的剛性，可以制定一些保證措施。房地產企業的全面預算在通過審批后就要在其工作中體現出來，要成為某一階段企業經營與發展的具有指導性的“規章制度”，要求企業的員工能夠嚴格遵守全面預算的內容并將其執行。最后，為了保證預算的和理性與科學性，還要使企業的全面預算保持動態化，針對市場中房地產行業的發展情況的變化，及時進行調整。但是需要將企業的預算調整權集中在企業的領導層和本部。房地產企業的各個部門可以根據預算的執行情況和市場變化情況，提出改進的建議，但是不能擅自對全面預算的內容進行調整。通過恰當的調整，可以使企業的全面預算適應企業的外部變化條件。但是，進行調整是建立在堅定執行企業的全面預算過程中市場出現變化的情況下，在通常情況中要始終堅持執行企業的全面預算內容不得改變。

（三）加強企業的預算的監管考核力度

因為房地產企業的全面預算管理中涉及到的管理層次多，且項目比較分散，在全面預算編制和執行的過程中就存在一定的困難。為了加強企業全面預算的約束力與執行力，就要加強企業全面預算的監督考核力度，并建立完善的獎懲制度，及時對員工的績效評價進行獎懲，從而促進全面預算工作的有序展開。

首先，要求企業能夠根據行業規定與企業的實際發展情況，確定企業的考核指標，保證指標的合理性。例如，對于房地產企業的銷售部門員工就要對其銷售收入及回款率完成情況進行考核；對工程部門的考核就是看其是否能夠對成本預算進行合理的控制，工程項目的建設工作是否能夠按照全面預算的編制進行。房地產企業在制定績效考核標準的時候，還要根據各個部門責任歸屬的不同，來核定不同的考核標準，避免出現考核次優化的現象，削弱績效考核的作用。其次，在對考核評價標準踐行到實踐的過程中，要注意將靜態的考核指標和實際經營活動中的非財務業績考評指標結合起來。例如，將員工的工作行為的規范性，是否能夠進行創新等內容綜合考慮進去。最后，在進行績效考核評價時，如果出現預算超支和預算結余的現象，不能只根據超支和結余情況進行評價，還要結合市場實際情況來進行分析，然后再進行考核與評價。這一過程中，要充分調動房地產企業各個部門的工作和落實全面預算的積極性，從而使績效考核結果與預算目標保持一致，進而實現企業經濟效益的最大化。

三、結束語

總而言之，在房地產企業中應用全面預算這一管理方法，是推進企業現代化發展和科學化管理的有效途徑。在房地產企業實現全面預算管理具有重大意義，不僅可以使企業的短期規劃和長期規劃有機結合，還能加強企業的控制管理，規避企業在發展中的潛在風險，從而提高企業的整體管理質量，有效的提高企業的經濟效益。但是，在實踐的過程中，還存在全面績效考核不能完全符合房地產企業等問題，這就需要房地產企業能夠根據企業的實際情況、市場情況、行業發展情況制定積極的對策，從而為企業經營管理提供更加全面和準確的財務數據，促使企業更好的實現其經營管理和發展的目標。

參考文獻：

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[2]趙荻.房地產企業預算管理存在問題及對策思考[J].中國市場，2011

第9篇：房地產經營與管理范文

摘要：本文介紹了房地產開發、房地產經營與管理計算的概念，并且對其進行延伸分析這些概念的內涵。然后，對房地產開發經營與管理計算的基本程序進行闡述，主要分為投資決策階段、前期準備階段、建設階段、租售階段和物業管理階段，通過對房地產開發經營與管理計算的分析，得出如何更好的維護房地產企業的權益。

關鍵詞：房地產 開發 經營 管理計算

一、 房地產開發經營與管理計算的內涵

1、房地產開發

開發一詞是外國的舶來品，意思是借助人力對荒地、礦產、森林、水流等自然資源進行改善利用，以方便人類生活、生產、娛樂等多方面的需要。由此可見開發具有生產活動的性質。房地產開發的目地是為了給人類提供生產和生活的空間，而利用已有的各種資源改善人類物質環境的一種活動，在開發過程中主要利用的資源包括土地、建材、勞動力和資金，因此房地產開發跨越了兩個領域：生產領域和流通領域。房地產開發的順序如下：規劃設計現行，選定土地征地拆遷，接著進行土地開發，開發好后的土地上建造各類規劃好的房屋，建好的房屋要接受工程驗收。如果從房地產的詞義上細分的話，房地產開發有可以分為土地開發和房屋開發，這些開發活動都是房地產企業的生產與再生產過程，土地開發，就是把原先的非建筑用地，通過投資等活動將其變成可以用于進行建設的土地。

房地產開發實際上是開發企業將自己的規劃變為具體的房產產品的過程，房地產的開發活動可以細分為六個環節：第一、提出設想階段，沒有設想的提出，沒有開發企業的創意，就沒有房產開發的存在。第二、對設想的可行性分析，開發企業通常都將這一任務交給專業的咨詢公司來完成。第三、細節設計，開發企業一般不承擔設計的任務，而將這一任務外包給專業的設計公司，將可行性分析報告提交給設計公司，由設計公司將報告變成藍圖。第四、緊接著開發企業要與專業的建筑公司簽訂合同，由建筑公司進行建筑施工。第五、市場銷售，這一階段既可以由開發公司自行銷售，也可外包給專業的銷售公司。第六、將建筑物交由專業的物業公司進行管理。

我們通常都將房地產企業定位為虛擬企業，這是有原因的，因為在房地產開發的整個流程中，房地產企業除了在“提出設想、發現商機”這一環節上自力更生之外，幾乎將其他的五大環節外包給專業公司，在這一過程中，各個專業公司都被虛擬的納入了房地產企業，共同完成開發。

2、房地產經營

房地產經營內容多、范圍廣，普遍將房地產經營分為廣義和狹義兩方面，本文主張從狹義的角度進行定義，狹義的房地產經營主要是指房地產產品的銷售方式，具體有出售和出租兩種。

第一、房地產出售，作為一種商品，房地產只有經過銷售才能實現它的價值，通常有以下方法：其一現貨出售與期貨出售，現貨銷售就是現場選擇，賣者得到款項，而賣者得到部分或者全部房產產權。期貨交易是指市場供給不足時，購買者所購的的只是期待的房地產權，只有待竣工后才轉移給買者的交易方式。其二訂購、現購和拍賣等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四評價出售或優惠出售。其五批量出售或單宗出售。

第二、房地產出租，出租是房產產品交換的特殊形式，主要體現為它的四大特性：其一出讓的是一定期限的使用權而非所有權。其二只有經過多次交換，房產價值才能得到完全顯現。其三承租者雖然未獲得房產產權，但他卻只付出了房產價值極小的一部分便能獲得房產全部的使用權。其四出租的消費與流通二重性。房地產出租分為土地和房屋出租，由于我國土地公有，土地的經營只有出租這一形式，國家規定可以轉讓的只能是國有土地的使用權。而房產出租，祖師通過合同確立租賃關系，出租人與承租人明確雙方的權利義務，房屋出租在當下我國是房產經營的重大市場，不容忽視，而房產出租的價格則取決于房屋的價值及同期銀行的利息。

3、房地產的管理計算

房地產管理計算是房地產企業對企業內部的資源和方案進行科學化和經濟化的優化控制與整合。其實房地產開發已經包含了房地產經營與管理計算，或者說房地產的管理計算貫穿了整個房地產開發與經營的過程之中，通過合理的管理計算促使房地產企業利益的最大化、資源整合最優化和風險最小化。在房地產的開發與經營過程中，巨大的利潤與風險是結伴而來的，在開發與經營過程中，主要有以下風險：投標風險，即企業在投標過程中向業主做出的讓利風險和資金運作風險；市場風險，主要是指承包項目后，外部市場發生的不可預期的較大變化，如鋼材或其他主材的價格上漲幅度太大；意外風險，即項目在實施過程中發生不可抗力的意外風險；壞帳損失風險，即項目交工決算后，項目的應收帳款由于特殊原因（如業主破產等）而形成的壞帳損失。

以上風險都需要房產企業進行管理計算，管理計算水平的高低將決定企業經濟效益的高低，只有具有高水平的管理計算能力才能不斷的提高企業的核心競爭能力。

二、 房地產開發經營與管理計算的基本程序

1、投資決策階段

這一階段由投資機會選擇和投資計算兩個程序組成，具體工作包括市場調研、可行性研究、成本管理計算和方案設計等內容，投資機會選擇是尋找投資機會后，經過一定量的成本收益計算與分析，篩選出最優的機會。

2、前期工作階段

這一階段是為了房產建筑而做準備，主要的工作包括獲得土地使用權、提出建設規劃、計算所需要的資金并進行融資、簽署施工合同等內容。房地產開發的前期階段對管理計算有著較高的要求，因為資金是房產建設的生命線，只有資金到位，才能集聚到更多勞力、資源進行整體的開發經營。在這一階段還要對房地產投資現金流量及其構成、資金的時間價值及計算公式和房地產投資經濟效果進行計算。

3、建設階段

這一階段是房產建筑的形成階段，從開工到竣工驗收。開發企業一般不承擔設計的任務，而將這一任務外包給專業的設計公司，將可行性分析報告提交給設計公司，由設計公司將報告變成藍圖。開發企業接下來要與專業的建筑公司簽訂合同，將設計公司的藍圖交由建筑公司進行建筑施工

4、租售階段

也就是狹義的房地產經營，房地產租售主要有三個階段，首先是宣傳自身的物業及與潛在的消費者進行溝通，以便消費者可以了解物業狀況。其次是通過計算成本、利潤而制定出售價和租價，并與代銷公司或消費者商定合同條件，就售價或租價達成協議。最后是簽約階段。房地產企業是自銷房地產或者是由委托的公司代銷，這取決于房產企業的管理計算，計算的內容主要是自銷和代銷兩者之間利潤較高的是哪一種。

5、物業管理階段

物業管理的內容主要包括經營、管理和服務三方面，物業經營主要是為了使物業保值甚至是增值，通過管理計算進行策劃，制定出租方案或銷售方案的活動。物業管理是指對房屋進行及時修繕，維持房屋的使用，并且要完備的計算房屋的數量、產權、完好程度等情況進行記錄。物業服務是指能夠及時準確的滿足用戶的需求如保潔、綠化、安保等服務。

結語：房地產開發經營與管理計算具有很強的綜合性，并且具有長期性和很強的地域性等特點，更重要的是在開發經營過程中具有資金密集型和較高的風險性，雖然具有較高的投資回報率，但是在開發經營過程中還是要注意管理計算，準確把握市場風險、政策風險及資金風險，為房地產企業贏得更多的利益。

參考文獻：

[1] 楊雨霞.淺談房地產市場與房地產開發[J].商情，2012年42期。