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關鍵詞氮肥用量;運籌方式;揚麥16;群體動態;產量;影響
筆者以揚麥16為材料,研究了不同施氮量與氮肥運籌方式對小麥產量和群體發育動態的影響[1-3],以期為小麥大面積種植奪取高產提供相關技術依據。
1材料與方法
1.1試驗概況
試驗田前茬為水稻,土質為砂壤土,地勢平坦,地力均勻,肥力水平較好,土壤有機質含量17.54g/kg。供試小麥品種為揚麥16。
1.2試驗設計
1.2.1氮肥用量試驗。設6個水平,分別為:0(N0)、180kg/hm2(N180)、210kg/hm2(N210)、240kg/hm2(N240)、270kg/hm2(N270)、300kg/hm2(N300),3次重復,隨機區組排列,共18個小區。小區長寬各3m,行距30cm,小區面積9m2。各小區氮肥運籌方式均為基肥∶壯蘗肥∶拔節孕穗肥為6∶1∶3。
1.2.2氮肥運籌方式試驗。氮肥用量為240kg/hm2,運籌方式分為4種,即基肥∶壯蘗肥∶拔節孕穗肥分別為7∶1∶2(B7)、6∶1∶3(B6)、5∶1∶4(B5)、4∶1∶5(B4),隨機區組排列,3次重復,共12個小區。
1.3試驗實施
小麥于11月8日播種,人工開溝條播,基施五氧化二磷75kg/hm2、氧化鉀90kg/hm2,壯蘗肥施五氧化二磷33kg/hm2、氧化鉀39kg/hm2。12月7日用50%苯磺·異丙隆2.25kg/hm2對水900kg噴霧防除田間雜草,4月30日用25%多菌靈加吡蟲啉防治小麥赤霉病和蚜蟲。6月12日小麥成熟后分小區收獲,分收分脫獲得實產。
1.4調查內容
基礎地力:5點取樣,風干后測定土壤有機質及氮、磷、鉀含量。群體結構:每小區取1個點,每點1m長,調查基本苗與越冬期、返青期、拔節期、抽穗開花期等的主莖葉齡、莖蘗數[4]。產量結構:每小區取1個點,每點1m長,調查有效穗數,從每個取樣點隨機抽取50穗,調查每穗粒數,從計產區取樣測定千粒重。籽粒實產:收獲曬干后稱重計產。成熟期測量各處理植株性狀。
2結果與分析
2.1不同氮肥用量與氮肥運籌對揚麥16群體發育動態的影響
2.1.1不同氮肥用量對揚麥16群體發育動態的影響。從表1可以看出,隨著施氮量的增加,各生育期的總苗數也隨之增加,最終成穗數以不施氮的最低,以處理N240的最高。
2.1.2不同氮肥運籌對揚麥16群體發育動態的影響。從表2可以看出,隨著施氮量的逐步后移,各生育期總苗數逐步減少,但最終成穗數以處理B6最高,以處理B7最低。
2.2不同施氮量與氮肥運籌方式對揚麥16產量及構成因素的影響
2.2.1不同施氮量對揚麥16產量及構成因素的影響。從表3可以看出,各施氮處理與不施氮相比,揚麥16產量的差異均達到極顯著水平。各施氮處理間,以處理N270產量最高,但與處理N240差異不顯著,與其他處理間差異達到極顯著水平。處理N240產量次之,與其他施氮處理間差異也達到極顯著水平。處理N210與處理N300產量基本持平,與處理N180、處理N240、處理N270、處理N0處理間差異達到極顯著水平。處理N180排名第5,與不施氮相比極顯著增產,與其他施氮處理相比產量又極顯著下降。不施氮處理產量最低。總體上看,隨著施氮量的增加,產量逐漸增加,但施氮水平達到一定程度后,施氮量再增加,產量反而下降。主要原因是在較低施氮水平條件下,隨著施肥量的增加,穗數、粒數都有逐漸增加的趨勢,特別是粒數增加更為明顯,但施肥量增加到一定程度后,穗數、粒數就不會再增加,反而會下降[5]。本試驗以處理N240穗數最高,達到433.50萬穗/hm2,處理N270粒數最多,每穗粒數達到47.47粒。千粒重變化相對較小,以處理N0千粒重最高,達到46.67g,其次為處理N180,千粒重為46.10g,其他處理間千粒重在45.5g左右,差異較小。2.2.2不同氮肥運籌對揚麥16產量及構成因素的影響。從表4可以看出,在施氮水平240kg/hm2的情況下,不同氮肥運籌方式對揚麥16產量的影響達到顯著或極顯著水平。以
(下轉第81頁)
處理B6產量最高,與處理B5的差異達到顯著水平,與處理B7、處理B4的差異達到極顯著水平。處理B5的產量次之,與處理B4、處理B7的差異達到極顯著水平。處理B4的產量第3,與處理B7的差異也達到極顯著水平。產量最低的為處理B7??傮w上看,氮肥適當后移對揚麥16有增產效應,能同時提高成穗率,增加有效穗數,促進小穗小花分化,增加每穗粒數,提高后期光合能力[6],增加千粒重。但氮肥過度后移,穗數、粒數也會下降。本試驗以處理B6穗數最高,為468.00萬穗/hm2,以處理B5粒數最多,為43.33粒,處理B4穗數及每穗粒數都比處理B5有所下降。千粒重變化相對較小,最高的處理B6為47.13g,最低的處理B4為45.23g。
3結論
試驗結果表明,揚麥16施氮量以240~270kg/hm2最為適宜,過多或過少都不利于高產的獲得,以240kg/hm2效益最好。在施用240kg/hm2純氮的條件下,基肥∶壯蘗肥∶拔節孕穗肥以6∶1∶3最為適宜,產量最高。
4參考文獻
[1]孫克剛,胡穎,和愛玲,等.控釋尿素對小麥品種鄭麥366產量及氮肥利用率的影響[J].河南農業科學,2009(8):67-69.
[2]呂強,熊瑛,陳明燦,等.氮肥運籌對不同類型小麥籽粒品質的影響[J].河南農業科學,2007(9):17-20.
[3]劉萬代,樊樹平,晁海燕,等.氮肥基追比對不同穗型優質小麥產量及品質的影響[J].華北農學報,2003(2):56-59.
[4]江洪芝,晏本菊,譚飛泉,等.氮肥施用量及施用時期對小麥品質性狀的影響[J].麥類作物學報,2009(4):658-662.
眾所周知,簽訂房屋買賣合同而產生房屋所有權轉移必須辦理產權過戶登記手續。房屋買賣合同除應具備合同的一般生效要件-行為主體適格、意思表示自愿真實、行為內容合法、行為不違利益和公共道德外,我國現行行政法規和相關司法解釋還規定房屋買賣合同須經登記方能生效。同時,法學界也存在一種比較流行的觀點,即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產管理部門登記為要件,(注:參見王家福主編:《中國民法學。民法債權》,法律出版社,1991年版,第636頁。)甚或,房屋買賣合同是一種要式合同,須以書面形式訂立,并辦理登記過戶手續,未登記過戶之房屋買賣合同無效。(注:參見楊振山主編:《民商法實務研究》(合同卷),山西經濟出版社,1994年版,第160—162頁。)筆者認為,將產權過戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀點值得商榷,產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的實際履行行為,而非其生效要件。(注:筆者注:對房屋買賣合同的一般生效要件,因無爭議,本文不述及。)
一、房屋買賣過戶登記效力相關法規和司法解釋之演進
1983年12月27日國務院公布的《城市私有房屋管理條例》(下稱《條例》)第九條規定:“買賣城市私有房屋,賣方須持房屋所有權證和身份證明,買方須持購買房屋證明信和身份證明,到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋?!薄稐l例》規定的本意顯然是:未經辦理登記手續的房屋買賣為“私買私賣”,所以其合同無效(注:參見梁慧星主編:《社會主義市場經濟管理法律制度研究》,中國政法大學出版社,1993年版,第110頁。)。
1984年8月30日最高人民法院制定的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定:“買賣雙方自愿,并立有契約,買方已交付了房款,并實際使用和管理了房屋,又沒有其他違法行為,只是買賣手續不完善的,應認為買賣關系有效,但應著其補辦房屋買賣手續?!边@一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續的房屋買賣合同有效的限制條件過多,既要買方交付了房款,又要實際使用和管理了房屋。
1987年12月10日,最高人民法院《關于如何具體適用最高人民法院〈關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規定的批復》規定:“‘意見’第五十六條規定的精神,只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題;‘條例’實施后,人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規定辦理”。此批復將《意見》第五十六條規定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為,即有條件地承認部分未辦理產權過戶手續的房屋買賣合同有效。但是,對于1984年8月30日至1987年12月10日之間的房屋買賣行為本應適用《意見》第五十六條規定,而該批復卻規定適用《條例》,顯然破壞了法不溯及既往原則,造成此期間內的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。
1988年1月26日最高人民法院的《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(下稱《民法通則意見》)第85條規定:“財產所有權合法轉移后,一方翻悔的,不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移,一方翻悔并無正當理由,協議又能夠履行的,應當繼續履行;如果協議不能履行,給對方造成損失的,應當負賠償責任?!憋@然,該條規定也適用于房屋買賣合同。根據該條規定,產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為,并非房屋買賣合同的生效要件。但是,司法實踐并未沿用此條規定,而仍以產權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17日最高人民法院《關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》強調:“……簽訂房屋買賣協議以后,提出解除買賣協議,未辦理產權轉移登記手續,應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》答復:“房屋買賣系要式法律行為,農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續的地方,還應依法辦理該項手續后,方能認定買賣有效”。
二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件
我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統觀點,是對登記制度屬性的誤解,把債權制度和物權制度混為一談。(注:參見耀振華:《二重買賣的法律問題研究》,載《中國法學》,1995年第5期。)房屋作為不動產,具有不可移動性,它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權,房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上,無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家,均把登記作為物權制度的組成部分,而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件,(注:參見郭明端、王軼著:《合同法新論。分則》,中國政法大學出版社,1997年版,第63頁。)即認為登記制度屬物權制度范疇,對債權關系(房屋買賣合同)成立與否、有效無效并無影響。我國現行立法和有關學說關于登記的效力采登記要件主義,不僅與世界法律發展潮流相逆,而且產生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。
1、房屋買賣合同作為債權合同,屬諾成性合同,而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同,房屋買賣合同作為買賣合同之一種,同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同,要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段,即如未依法辦理過戶手續,則買賣合同無效(注:參見王堯華:《也談城鎮私房買賣合同的生效問題》,載《律師世界》,1995年第1期。)。其實,主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區別。從民法上講,不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同,該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件,便在訂約當事人之間發生法律效力,雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據合同規定,出賣人有義務轉移不動產物權,其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續,而買受人則有義務向出賣人支付價款,并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致,不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為,則在本質上并不影響合同的效力判斷,這是合同法的基本原則。因此,認為房屋買賣合同屬實踐性合同,未辦理登記手續的房地產物權轉移的合同無效,在理論上是不正確的。
當然,并不是說房地產物權變動是房地產變動債權合同(即物權合意)的當然效力。不動產物權變動要件須包括雙方當事人變動物權的債權合同和產權過戶登記作為不動產物權變動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立,又相互統一。只有債權行為而無登記或者登記成立而債權行為無效,均不發生物權變動的效力。換言之,不動產物權轉移合同的有效成立不等于物權已經轉移,同時也不能因物的所有權變動未履行登記手續而否認不動產物權轉移合同的有效性。當事人未履行法定的登記手續,只標志著物的所有權變動無效或未發生變動,但契約的效力不受影響,即不動產物權變動中,登記不是契約是否有效的標志,而是物權變動效力的標志。是否辦理登記手續不應影響到合同的效力。
2、房屋買賣合同成立在前,產權過戶登記在后,將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。登記行為的發生,是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提,即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利,出賣人才相應地負有協助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前,房屋買賣合同無效或不成立,則登記本身就成為無源之水、無本之木了?!稐l例》第七條關于私房所有權轉移登記時須提交“買賣合同”之規定,就已證明先有有效的買賣合同,然后才能履行產權過戶登記手續。否則,無效合同怎能作為產權變更登記的證件,而且據此發放房屋產權證呢?同樣,既然房屋買賣合同在產權過戶登記前無效或不成立,則買方就無支付房款的義務,賣方更無協助辦理產權過戶手續的義務。另外,政務院1950年4月3日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規定:“房屋買賣完納契稅,應于契約成立之后三個月內辦理之,逾期交納者,除照章補稅外,每月加收稅額的20%,不足一月者以一月計,但加收稅額不得超過房價?!贝思凑f明契證應于契約即房屋買賣合同成立后三個月內取得。根據《條例》第六條第二項規定,只有取得契證,才能辦理產權過戶登記。顯然,倘房屋買賣合同無效或不成立,房屋買賣當事人又怎能完納契稅,取得契證?這說明,買賣合同成立時間、契證取得時間、產權過戶登記時間是不同步的。那種以未辦理產權過戶登記為由來否認房屋買賣合同成立,允許當事人隨意翻悔的觀點和做法,特別是最高人民法院批復將產權登記作為1987年12月10日之后簽訂的房屋買賣合同生效要件的做法,是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。
3、就登記行為本身的性質看,登記僅起物權公示作用,并沒有決定房屋買賣合同是否有效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產資料,價值巨大,關系國計民生,保護交易安全,國家介入房屋買賣,進行統一登記過戶,體現了國家為社會利益而對房屋產權的流轉進行干預。這種干預在合同生效后介入已經足夠了。市場經濟必然要求契約自由,只要當事人就房屋買賣條件達成一致,符合法律規定,合同即應生效,不應再以與交易無關的行政機關的審查批準為條件。倘把登記作為合同生效的要件,則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認,這已經遠遠超出了房管部門的職權。而事實上,此項職權只屬于人民法院或仲裁機關。更何況在某些情況下,遲延登記或未登記可能是因登記機關的原因造成的,這些情況更不能影響合同的效力。
4、將登記作為房屋買賣合同的生效要件,在實踐中將會遇到一些無法解決的問題。
①違反誠實信用原則,鼓勵濫用權利。由于房屋買賣合同在訂立后、產權過戶前尚未成立和生效,導致出賣人基于自身利益而一房多賣,或者待房價上漲,故意不協助買方辦理產權過戶登記,而不承擔違約責任,致使合同形同虛設,交易秩序難以得到維護,助長不法行為人規避法律甚至欺詐的行為。
②不利于對無過錯方利益的保護。
③難以適用于所有權保留的分期付款房屋買賣合同和商品房預售合同。
④不適用于拍賣形式。拍賣成交,房屋買賣合同即為有效成立。應買人必須履行合同與出賣人辦理房屋買賣手續。若未經登記房屋買賣合同無效的話,則在登記之前,該應買人可以拒絕登記而使合同歸于無效。這顯然與《拍賣法》相違背。
關鍵詞:心房顫動;急性心肌梗死;
【中圖分類號】R542.2+2 【文獻標識碼】A 【文章編號】1672-8602(2015)03-0173-01
心房顫動發生率隨年齡增長而顯著增加,竇房結是一種特殊分化的心肌組織,為心臟基本竇性節律起搏點,其有豐富的血供。老年心房顫動患者由于冠狀動脈硬化的生理特性有血栓的風險,并且心臟傳導系統會隨著增齡而衰退,在急性心肌梗死發生時竇房結功能受到明顯影響。心臟型脂肪酸結合蛋白(H-FABP)是心臟中富含的一種心型小胞質蛋白,具有高度心臟特異性。目前研究多在急性心肌梗死(AMI)超早期診斷中的重要意義[1],但其在竇房結功能恢復預測方面鮮有報道。本研究旨在觀察老年心房顫動合并AMI患者的竇房結功能與冠脈優勢分型及心肌代謝指標之間的關系,從而指導臨床治療和預后評估。
1資料與方法
1.1臨床資料 選取2009年4月~2014年5月我院急診和住院的老年心房顫動合并AMI轉復為竇性心律患者102例,年齡大于60歲,發病時間均
1.2方法
1.2.1標本采集及檢測 采集各組心房顫動轉復為竇性心律時的肘靜脈血5mL,離心分離血清,立即測定H-FABP。入院時及時給予心電監測密切監測心律變化。冠狀動脈造影由心內科熟練的冠脈造影醫師對所有受試者進行冠狀動脈造影術檢查。
1.2.2統計學方法 采用SPSS16.0軟件進行數據分析,計量資料以x±s表示。多組均數比較采用方差檢驗,計數資料采用X2檢驗,P≤0.05為差異有統計學意義。
2.轉竇前心率各組無明顯差異;
3.轉竇瞬間竇性心率值右優勢組偏快,差異有統計學意義。
4.轉竇瞬間R-R間期右優勢組數值較低,差異有統計學意義。
3 討論
竇房結供血來自竇房結中心動脈,該動脈可起源不同冠脈分支,多由單支血管供應,且竇房結與心房肌毛細血管之問無明顯的血管吻合。如人類的其他器官一樣,冠狀動脈在起源及分布上也有大量差異。由于竇房結體積小,功能單位少,細胞連接簡單,合并老年患者的增齡性改變,故極易受到冠脈供血影響。國外Balami研究顯示竇房結的血液60%來自右冠狀動脈的供給,40%來自左旋支的供給。一般認為85%的人類心臟中是右冠狀動脈優勢型,8%-15%是左冠狀動脈優勢型,另外7%-8%是冠狀動脈均衡型。對于某一冠狀動脈的臨床重要性,與其所供血的心肌多少密切相關。H-FABP為目前研究的新型心肌標志物,可以監測心肌缺血及代謝異常情況。王冶連等研究發現心房顫動患者血漿H-FABP水平心房顫動組治療前、治療后及與對照組比較,差異均有統計學意義。本研究進一步發現,冠脈右優勢組H-FABP低于其他組,可能與右優勢型供血供應竇房結及周圍心肌數量較多,缺血后引起的H-FABP較快進入循環中而造成血液中濃度的升高[2]。本組研究結果顯示右優勢組轉竇后心室率較快及轉竇瞬間R-R間期較短,說明竇房結比房室結擁有更大量的自律細胞,豐富的血液供應同樣可以引起竇房結結構、自律和傳導的改變,導致電重構。右優勢型患者竇房結恢復時間較短,自律性細胞在供血充足的情況下電重構有優勢。
同時本研究發現在臨床房顫分型中右冠優勢型患者出現初發性房顫多見,陣發和持續性房顫較少,左優勢組陣發和持續性房顫高于其他組,差異有統計學意義。均勢組各項無明顯差異。老年人心肌及傳導系統發生退行性病變,竇房結內起搏細胞數目減少,心房結締纖維組織及脂肪增多,竇房結優勢供血范圍與房顫的類型有關。說明右冠狀動脈的優勢供血越明顯房顫轉復的機率越大,竇性心律機會越多。對于房顫的早期診斷、危險分層、治療效果評估及預后具有重要價值。
參考文獻
論文內容提要:學者對于所有權保留法律性質的見解頗多,筆者認同所有權保留系擔保性所有權的觀點,并指出所有權保留應以明示方式設定,其適用范圍不限于動產。所有權保留約款應與買賣合同同時達成或至遲于標的物交付前完成。所有權保留制度系解決分期付款買賣雙方當事人之間權益分配的最佳模式,但《合同法》第134條對所有權保留的規定值得檢討。
論文關鍵詞:所有權保留;分期付款買賣;所有權保留的設定
據學者考證,所有權保留制度(RetentionofTitle)可以溯及至古羅馬法時代?!妒~表法》第6表第8條規定,“出賣的物品縱經交付,非在買受人付清價款或提供擔保以滿足出賣人的要求的,其所有權并不轉移。”[1]但是對于所有權保留制度的廣泛承認與運用,則始自19世紀后,根植于分期付款買賣及其衍生的各種交易形式的普遍流行而對于交易安全與便捷的期待。
一、所有權保留的基本價值與界定
在分期付款買賣方式下,出賣人債權實現之價值形態與買受人實現使用價值形態的非同步性,使出賣人在交付標的物后面臨的價金難以收回之風險成為阻礙該類交易方式發展之羈絆。而所有權保留制度以價金之清償作為標的物所有權轉移的前提條件,此種利益平衡機制成為解決分期付款買賣雙方當事人之間權益分配的最佳模式,同時,該項制度亦暗合了現代法上的權利分化之現象。[2]
應當予以重申的是,盡管所有權保留制度與分期付款買賣密切關聯,但是,分期付款買賣并不必然附有所有權保留;同時,所有權保留亦不僅僅在買賣形式中出現,“凡是有一方先占有、使用標的物,并依照約定分期向標的物支付價款的情形,均可有所有權保留之附著?!盵6]
值得注意的是,我國《物權法》第9條規定,“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外?!钡?3條規定,“動產物權的設立和轉讓,自交付時發生效力,但法律另有規定的除外?!鄙鲜鰞蓷l所謂“法律另有規定的除外”中的“法律”系僅指解決“因物的歸屬和利用而產生的民事關系”的《物權法》本身,抑或是亦包括規范債權債務關系的《合同法》在內的其他法律?
二、關于所有權保留的類型化說明
(一)簡單的所有權保留(SimpleRetentionofTitle)
即通常所稱的所有權保留,為所有權保留的基本形式。保留所有權的客體僅限于根據買賣合同約定而占有的特定標的物,所保障的價金債權亦僅以該特定標的物的價金為限。德國學者認為,《德國民法典》第455條對于簡單所有權保留的規定為不完美的規定(UnvollkommeneRegelung),故在實踐中又產生了其他形式的所有權保留。
(二)擴張的所有權保留(ExtendedRetentionofTitle)
指所有權保留所保障的債權除了本合同產生的價金債權之外,還擴張到出賣人或其關聯方。此種形式的所有權保留條款通常表述為,“在所有出賣人與買受人基于生意關系而產生的或正產生的出賣人的債權被清償之前,商品所有權仍然屬于出賣人?!盵10]在德國,盡管此種形式的所有權保留受到學者的質疑,但是司法判例卻予以確認,它通常發生在商人之間的交易中。
(三)延長的所有權保留(ProlongedRetentionofTitle)
在此種所有權保留形式中,買受人被授權對于尚未完全付清價金的標的物再次轉讓。但是此種授權應當滿足兩個條件:第一,只限于商業企業,且在買受人低價出賣標的物時,若不構成善意取得,則第三人不能取得標的物的所有權;第二,出賣人同意買受人出讓標的物,是以買受人將其再次轉讓標的物而發生的未來債權預先讓與給出賣人為條件的。若再次轉讓發生的債權的處分權受到債權讓與禁止的限制,則所有權轉移不得進行。
(四)復雜的所有權保留
指在一個系統中包含上述兩種或兩種以上所有權保留的類型。[12]
三、對于所有權保留的法律性質評介
國內外學者對于所有權保留法律性質的見解頗多。但是歸納起來可確定為所有權構成理論、擔保權構成理論及游離于上述理論之中的中間理論三種類型。
(一)所有權構成理論
系自所有權移轉視角予以觀察的結果。具體包括如下觀點:
1.“附停止條件所有權轉移說”。此為德國、日本通說,亦為我國臺灣與大陸學者認同的主流學說。[13]承認物權行為獨立性的立法認為,在所有權保留買賣合同中,買賣合同即債權合同已完全成立、生效,并不附任何條件,所附條件的是移轉所有權的物權行為。即以價金之清償或完成特定條件作為標的物所有權移轉的停止條件。
2.“部分所有權轉移說”。德國學者Raiser(賴札)認為,在所有權保留買賣中,出賣人與買受人對于買賣的標的物享有所有權。換言之,買受人對于其占有的標的物享有部分所有權,該部分所有權是隨著各期價金之給付而逐漸轉移的。日本學者鈴木則以“削梨”理論解釋之。
(二)擔保權構成論
擔保權構成論認為,在所有權保留買賣中,真正的所有權隨標的物交付于買受人占有而轉移于買受人,出賣人保留的所有權徒具形式意義,當事人的真實目的在于擔保出賣人未獲清償的價金債權,出賣人所保留的所有權實質為一種擔保權。該理論有如下觀點:
1.“特別質權說”。此說代表人物為德國學者樸羅妹亞(Blomeyer)。他在1939年發表的《條件理論之研究》第2卷中指出,出賣人所保留的所有權性質與質權相同。具體而言,買受人得因物之交付而取得所有權,出賣人則取得了不占有標的物而附有流質約款之質權,該質權以擔保買受人未清償之價金債權為目的,系一種特別質權。[17]
2.“擔保物權說”。該說認為,在所有權保留買賣中,“出賣人以延遲移轉物的所有權為手段,擔保其全部獲得賣價的債權,此時出賣人手中的所有權就成為其實現賣價請求權這一債權的擔保物權?!盵18]
(三)關于擔保性所有權的中間理論
日本學者幾代通教授提出,“在所有權保留買賣里,所有權移轉給買受人的同時,出賣人為擔保其價金債權,得準用受抵押設定之狀態。唯在此時,出賣人所取得之擔保權為超乎限定物權之所有權。”四、所有權保留的設定
(一)所有權保留的設定方式
關于所有權保留的設定方式,各國或地區的立法與實踐并不一致,學術界亦有較大分歧。多數國家不僅要求得以明示方式設定所有權保留約款,更是強調其應具備書面形式。如丹麥《分期付款買賣法》第34條第1款第22項規定,所有權保留條款應當在明確(Clearness)和易于理解(Understand-ing)諸方面滿足某些標準,所有權保留條款應當被有效地載于買賣合同中,而且還應當在發票上注明所有權保留條款。法國以書面形式作為訂立所有權保留條款的基本要求,遇有非書面形式的所有權保留條款,出賣人要求恢復占有標的物的請求將不為法院支持。
筆者認為,所有權保留約定應當以明示形式設定,其理由為:所有權保留買賣本身系一種特種買賣,非經特別約定,得認定其為不附所有權保留約款的一般買賣—換言之,所有權保留制度系平衡出賣人與買受人之間權利義務之特約,是當事人權利分化的結果。
(二)設立所有權保留的客體范圍
對于所有權保留的客體范圍,各國立法例并不相同。多數國家將所有權保留的客體限定于動產。如《德國民法典》即采此立法例。法典第455條明確規定,“保留所有權只能針對動產。”“無形財產上的所有權及債權、使用許可權等不能作為保留的標的。”《意大利民法典》第1523條亦有此類規定。英美法則將所有權保留的客體限定為貨物,而按照英國《貨物買賣法》,貨物為“除金錢和不動產外的各種動產”;美國《統一商法典》將貨物界定為,“確定到買賣合同項下時所有能移動的東西。但是支付價款的金錢、投資證券和無體財產權除外?!?/p>
對于不動產得否設定所有權保留約款,各國立法例并不一致。前述德國、瑞士、意大利等國家作了否定性回答。按德國學者的研究,將不動產排除在所有權保留的客體之外,是因為不動產所有權對國計民生有重要意義,而附條件和附期限的不動產所有權移轉中不確定的因素甚多,妨害不動產交易安全。。法國在1994年前,涉及所有權保留的訴訟僅適用于“商品”(Merchandise)。
我國臺灣地區民法對于不動產所有權保留未作限制性規定,由此導致了對于不動產是否得以作為所有權保留客體之爭論。王澤鑒先生認為,“就實務而言,對不動產所有權移轉附以條件尚無必要,事例甚少,此因出賣人為保障其未獲清償之價金債權盡可就不動產設定抵押,或于土地登記簿為預告登記。”
我國大陸《合同法》第134條對于所有權保留的客體未作規定。對于不動產是否得為所有權保留的客體,學者認識頗不一致。有人認為,對《合同法》第134條應采縮限解釋的方法,將所有權保留的客體限定解釋為動產。其理由為,在不動產買賣中,由于物權變動需要履行登記手續,因此,當買受人已經先期占有了不動產時,即使當事人不約定所有權保留,只要沒有辦理所有權移轉登記,所有權就會保留在出賣人手中。至于為防止一物數賣,以保障已支付全部價金之買受人獲得不動產物權,則可通過完善不動產登記制度實現這一目標。
(三)所有權保留的設定時間
法院執行房屋開發商為被執行人、開發的房產為執行標的物的案件,常遇到這樣的問題:被拆遷人、購房人、建筑商、建材商等作為案外人,對開發商具有某種請求權,但未經裁判、仲裁或強制執行債權公證,無申請強制執行的依據,不能參與分配,但由于他們的權利的客觀存在,有的地位還很特殊,如被拆遷人與建筑商,他們的權利與案件申請人的權利沖突非常突出。法院在執行中顯然不能無視他們的現實利益,而如何設置一項法律制度來保護他們的合法權益,是值得我們研究的問題。
二、問題的分析
在現行法律制度下,上述案件申請人的權利與案外第三人權利沖突之所在,案外第三人可獲得何種保護,是我們討論的前提。我們試作如下分析:
(一)被拆遷人、購房人權利所處狀態。購房人的權利就是作為買方請求開發商交付房屋的權利,無須贅述。被拆遷人,是指在房屋開發商建造新房前原有土地上舊房的所有權人,在大多情形下,開發商承諾對其安置新房,補償拆遷的舊房。在此情況下,被拆遷人與開發商約定在以后開發商新建的房屋中獲取一定面積房屋產權,被拆遷人貼補開發商新房與舊房之差價。在拆遷合同、房屋買賣合同實現之前,當法院將房屋產權強制執行給申請執行人時,被拆遷人、購房人即成為物權(房產)變動中的第三人。上述第三人既不是當事人(在本文中指的是被執行人房屋開發商與申請執行人),也不能憑合同申請參加法院執行案件的分配,但是,案件的執行結果與其有密切利害關系,這就構成物權變動中第三人的法律地位特征。
(二)現行法律制度對作為物權變動中第三人的被拆遷人與購房人的權益給予了怎樣的保護呢?從被拆遷人與購房人所獲得的權利來分析,他們與房屋開發商分別簽訂有房屋拆遷安置合同和房屋買賣合同,根據合同,被拆遷人與購房人有從開發商處獲取房屋所有權的權利,有向開發商交付房款的義務,被拆遷人另有承擔受拆遷的義務。雖然被拆遷人與房屋開發商簽訂的合同似乎有特別之處,包含有一方在被另一方拆遷舊房之后有權占有另一方新房的約定,但是,與一般的合同并無本質上的區別,雙方的權利義務依然是通過協商一致簽訂合同的方式加以明確、固定的,而非法定的權利,依通常的內容看符合買賣合同的特征,可以歸為買賣合同一類。購房人獲得的是買賣合同中所享有的權利自不待言。因此,被拆遷人與購房人所享有的權利均是合同權利,是請求交付標的物的債權,統屬于債權的范疇。在被拆遷人、購房人與房屋開發商簽訂了不動產買賣合同之后,被拆遷人、購房人均可能已付出了一定的代價,包括舊房被拆讓及支付房款等,而對于開發商交付房屋的期待則只能通過買賣合同的履行來實現,一旦開發商違約,被拆遷人、購房人可依據合同行使債的請求權,該請求權有《合同法》為其保障的法律依據。但是,應當看到,該請求權的實現受到了前文所述物權變動的影響,根據物權法定、物權優先于債權保護原則的規定,再結合不動產買賣合同中并無擔保適用的實際狀況,可推知被拆遷人、購房人享有的權利受保護的狀態是處于相對脆弱的境地的。
(三)根據公平與正義觀念,有建立對被拆遷人、購房人特別保護的制度的必要。我們的理由如下:(1)被拆遷人對開發商所建房屋享有的權利是個比較特殊的權利,因為被拆遷人原先享有一個物權(即舊房),他與開發商在房屋建造前即有取得新建房屋物權的合意,也可以說,被拆遷人在開發商新建房屋上所享有的物權是與房屋建造相伴而生的,被拆遷與受安置是密不可分的,我們是否因之可將被拆遷人與開發商之間的交易形象地比成物物交換?其實,從實質上我們可以將它界定為一種不動產買賣行為,雖然它與一般的買賣有所區別。被拆遷人在失去原有舊房時即與房屋開發商有獲取新房屋產權的約定,開發商獲取了被拆遷人的舊房物權,并未支付錢款給被拆遷人,而是承諾給被拆遷人新房物權,如果此時對其房產權不予特別的保護,而將開發商的房產執行給他人,則對被拆遷人而言,他不僅失去了獲取新房的產權利益,連原有的用以交換的房屋也因拆遷而不復存在,失去了棲身之所。從物權保護角度看,他賴以取得新房的原有舊房物權并未受到特別的保護。因此,不僅被拆遷人利益確有受損,而且讓人感覺其中有不公平之處。(2)購房人利益受妨礙的情況與被拆遷人有所不同,他與開發商簽訂了購房合同,對合同履行基本有三種不同情況:一是購房人已付足全款并已入住,但尚未取得房產證;二是購房人已預付部分房款或定金;三是雙方僅簽訂了合同。由于合同履行情況的不同,在法院將房產執行給他人時,購房人受到的具體利益妨礙也不同,有的是雖已入住但不得不退出,有的是付了房款但得不到房屋,有的是所訂合同得不到實際履行,追究違約也成為不實際。在現實生活中,發生第一種情況下的受損尤為讓人不能接受,也引得人們對如何實現不動產交易安全感到困惑。雖然情形不同、受損程度不同,但總的可歸納為購房人對開發商請求交付標的物債權實現的受損。
三、問題的解決——建立不動產先取特權制度
分析了不動產物權的變動可能造成的對被拆遷人、購房人利益的影響,我們由此可得出結論,不動產物權的變動中,對第三人的利益影響是客觀存在的,如何處理調整好此中種種利益關系,確定公平合理的清償規則,則需要建立一個法律制度來加以調整,即規定有哪些權利是應予優先保護的、保護的范圍是什么、享受優先權利保護的順序是怎樣的等等。只有建立了這樣的法律制度,才能對一些確有優先保護必要的權利提供切實的保障。據此,筆者建議在我國民法中建立不動產先取特權制度,在上述權利沖突中,平衡保護各方利益。同時,為維護交易安全,提供制度保障。
不動產先取特權,是債權人所享有的就債務人的特定不動產先于其他債權人受清償的權利。關于不動產先取特權,在我國現行法律中并沒有規定。但有國外的立法例可資借鑒?!度毡久穹ǖ洹返诎苏掠邢热√貦嘀幎ǎ幎ㄒ虿粍赢a的保存、工事、買賣等原因所生債權,于債務人的特定的不動產上有先取特權;先取特權未經登記,可以對抗無特別擔保的債權人;但經過登記的不動產先取特權,可以先于抵押權而行使。日本《不動產登記法》對先取特權的登記作了規定。我們提出建立不動產先取特權制度的理由除前文所述必要性分析之外,還有如下:
1、不動產先取特權,是就將來的不動產設立的。由于設立權利時不動產還未形成,故抵押、讓與保證制度不能取代先取特權制度。功能上的差別是我們應特別注意之點。
2、通說認為不動產不適用留置權之規定,但實務中對因建造費未得受償而拒不讓出占有不動產的建筑商,強制其將建筑物交與他人而置其利益于不顧,與社會通常的公平觀念不合。而建筑物土地上之原有房屋所有人即被拆遷人、購房人已付款并入住者,其權利與申請人之權利沖突時,社會公認的處理原則也是應當保護其利益。
據此,筆者建議,在先取特權制度中應當明確規定以下主要內容:1、因不動產的保存、不動產的建造、不動產的買賣等原因所產生的債權,于債務人的特定不動產上有先取特權。2、不動產先取特權就同一不動產相互競合時,其優先權的順序是不動產的保存、建造、買賣。3、就同一標的物,同一順序的先取特權人有數人時,如先取特權經過登記的,以登記時間較早的為先,如先取特權未經登記的,按其各債權額比例清償。4、房屋拆遷安置作為不動產買賣的特殊情形,被拆遷人就其被拆遷的房屋價值部分,對合同約定的房屋有比不動產保存、建造和一般買賣更為優先的先取權利。5、不動產保存、建造的先取特權,經登記的,可先于抵押權而行使。不動產買賣的先取特權早于抵押權登記的,則先于抵押權而行使。
四、制度的應用——對拆遷人、購房人權益之保護
建立不動產先取特權制度,對解決被拆遷人、購房人利益保護問題,是十分有力的。但是,在不動產先取特權制度建立之前,目前如何調節好申請人與被拆遷人、購房人的利益則是刻不容緩之事。筆者主張,總原則是根據法院強制執行案件中申請人享有的權利的類型不同,依不動產先取特權制度理論,對第三人采取相應的保護措施。
目前在執行實務中已經注意到,由于權利類型的不同,在各種權利同時出現時,在確定優先次后的順序上應當是不同的,即物權請求權優先,其次是一般債權。根據實體法確定的物權,要優先于根據程序訴訟、公證確定的債權,不得以進入執行程序的先后來確定受償順序。這一原則在最高人民法院公布施行的《關于人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》相關的規定中有體現。如《規定》第88條第2款規定:多個債權人的債權種類不同的,基于所有權和擔保物權而享有的債權,優先于金錢債權受償。所謂的“基于所有權和擔保物權而享有的債權”正是通常所稱的物權請求權。從本條規定內容上,我們或多或少地可以感覺到最高人民法院要根據權利性質的不同規定執行程序中權利受償的順序,以解決執行程序中權利沖突的調節問題,但限于司法解釋的職權,未能從法律制度建設高度,創設解決上文所述現實問題的制度。此外,依據該《規定》,根據權利的不同確定執行優先次后順序的適用前提,限于各種權利已經由法律文書確定了的情形,其中之缺陷在于對許多未經法律文書確定的特殊權利未予以特殊有效的保護。
應用不動產先取特權制度來解決上述不足,區分申請人權利的不同,采取不同的保護措施。將申請人的權利分為物權請求權與債權請求權兩類。根據物權請求權優先的原則予以保護,申請人所獲得的物權請求權包括因基于物的所有權所生請求權、先取特權和擔保物權。對房屋具有所有權,據此權利所生請求權的保護自不待言。申請人對房屋開發商有擔保物權的情形,也已普遍形成共識。問題是,實踐不乏建筑商是申請人的情況,此時我們應特別注意到應確認建筑商享有本文所述的不動產先取特權,給予其應有的保護。同時也應注意,當建筑商、被拆遷人、已付房款并占有房屋的購房人是執行案件的案外人時,在執行中對他們享有的先取特權也應予以特別保護。本文著重論述對被拆遷人、購房人保護措施如下:
1、關于對被拆遷人權益的保護。從建立科學的不動產先取特權的角度,筆者在前文將被拆遷人所享有的權利明確的規定為比一般不動產買賣享有更為優先清償的先取特權,這樣規定是在充分考慮了被拆遷人權利的特殊性基礎上作出的。
基于被拆遷人不動產先取特權這一權利的特殊性和在執行案件中法院對被拆遷人權利存在的已知性,筆者認為,在執行案件中,因不存在申請人對房屋有所有權的情形,也不存在申請人對房屋的擔保物權有早于被拆遷人不動產先取特權產生的情形,因此,可以推論,無論申請執行人是基于其他物權請求權還是債權請求權提出的對開發商的強制執行申請,法院均不得將開發商房產中安置給拆遷人的房產部分強制執行給申請人,從而給予被拆遷人以特別的物權保護,這樣既符合執行案件應注重社會效果的要求,也與公正公平的法理不悖,實現了不動產先取特權制度的目的。這也是目前在相應制度建立之前,人民法院對拆遷戶予以特別保護的理論依據,是以追求社會正義和公平為目的的。 挑房網
2、關于對購房人權益的保護。購房人根據與開發商簽訂的房屋買賣合同,取得一項債權,即請求開發商移轉標的物(房屋)所有權。但如果購房人已支付了價款的,則購房人就其所支付的價款及利息在債務人的特定不動產上存在先取特權,因此,在執行案件中,根據購房人與開發商合同履行情況的不同,對購房人應有的保護分述如下:
A當購房人已向開發商付足房款并已占有房屋,雖然此時因種種原因購房人尚未取得房屋產權證,但并不表明購房人有怠于行使權利的事實,同時作為法律關系狀態來考慮此時已處于相當穩定狀況,即根據合同,雙方的權利義務已基本履行完畢,債的關系即將消滅,只差履行不動產物權登記手續。筆者認為:(1)如果此時執行案件中申請人所依據的債權請求權無特別擔保的,則不能對房屋有比購房人優先受償的權利。因為權利依其性質,屬可以享有不動產先取特權的權利,申請人不比購房人具有優先性,此時顯然不可將房產執行給申請人。(2)如果此時執行案件中的申請人依據物權請求權的,則根據物權的類別、當事人設定物權時間先后區別對待??偟脑瓌t是所有權優先于先取特權,對于擔保物權,則根據設定權利的時間先后順序來確定優先受償的順序。值得注意的是,在依法優先保護申請人享有的其他物權的情形下,對購房人的權利也應予保護。
B當購房人與開發商簽訂了合同僅支付了定金或部分預付款的情況下,購房人僅就已經支付的定金和預付款部分對向開發商訂購的房屋有先取特權,其應受保護的情形與上述相同,只是縮小了受保護的價額。
在上述情形中,如果是申請人與開發商簽訂有購房合同且早于第三人購房人已交足房款,據此要求開發商交付房屋的,緣于開發商的“一物二賣”,申請人則比購房人無論在實體權利的獲得還是法律程序的啟動方面均有優先性,對其權利的保護當然應優先,即應將房產執行給申請人。
C如果購房人與開發商僅僅是簽訂了購房合同,未交付任何代價的,則購房人對開發商的房產不存在先取特權,其權益不受特別優先保護,即法院可將開發商房產執行給申請執行人。
另外需要特別說明的,在執行案件中應注意甄別購房人與開發商購房合同的簽訂與房款的交付時間,因本文所論述的對購房人權利的保護,前提條件為該購房人是在執行案件開始前已經與開發商簽訂了購房合同并支付了代價,如果是在執行案件開始后簽訂合同、支付代價的,則不應予以前文所述的保護。
根據我國民事訴訟法相關司法解釋的規定:
1、購銷合同的雙方當事人在合同中對交貨地點有約定的,以約定的交貨地點為合同履行地;沒有約定的,依交貨方式確定合同履行地;采用送貨方式的,以貨物送達地為合同履行地;采用自提方式的,以提貨地為合同履行地;代辦托運或按木材、煤炭送貨辦法送貨的,以貨物發運地為合同履行地。購銷合同的實際履行地點與合同中約定的交貨地點不一致的,以實際履行地點為合同履行地。
2、加工承攬合同,以加工行為地為合同履行地,但合同中對履行地有約定的除外。
3、財產租賃合同、融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地,但合同中對履行地有約定的除外。
4、補償貿易合同,以接受投資一方主要義務履行地為合同履行地。
另根據我國《合同法》的規定,履行地點不明確的,給付貨幣的,在接受貨幣一方所在地履行;交付不動產的,在不動產所在地履行;其他標的,在履行義務一方所在地履行。
合同法中關于買賣合同履行地的規定主要見于《合同法》第61、62、141條。其中,第61、62條是總則中的規定,第141條是分則中的規定。
第61條規定:“合同生效后,當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的,可以協議補充;不能達成補充協議的,按照合同有關條款或者交易習慣確定?!?/p>
第62條規定:“當事人就有關合同內容約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,適用下列規定:
……
(三)履行地點不明確,給付貨幣的,在接受貨幣一方所在地履行;交付不動產的,在不動產所在地履行;其他標的,在履行義務一方所在地履行。
……“
第141條規定:“出賣人應當按照約定的地點交付標的物。當事人沒有約定交付地點或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,適用下列規定:
(一)標的物需要運輸的,出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人;
(二)標的物不需要運輸,出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的,出賣人應當在該地點交付標的物;不知道標的物在某一地點的,應當在出賣人訂立合同時的營業地交付標的物?!?/p>
綜上,買賣合同履行地的確定,首先以合同雙方當事人的約定為準;若沒有約定或約定不明確的,可由雙方當事人協商達成補充協議;若仍達不成補充協議的,則按合同有關條款或交易習慣確定合同履行地。
通過以上途徑仍不能確定合同履行地的,按合同法規定處理:
1、因不動產糾紛提起的訴訟,由不動產所在地人民法院管轄;
2、因港口作業中發生糾紛提起的訴訟,由港口所在地人民法院管轄;
3、因繼承遺產糾紛提起的訴訟,由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地人民法院管轄。
【法律依據】
關鍵詞:無權處分;合同效力;物權行為;善意取得
我國《合同法》第51條規定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效?!币苑磳忉?,在權利人不予追認或無處分權人訂立合同后未取得處分權的,該合同無效;以體系解釋,在權利人追認前或無處分權人取得處分權以前,該合同處于效力待定狀態;以《物權法》善意取得制度理解,該合同應有效。針對上述解釋,法學界爭議很大。許多法律工作者還認為,善意取得制度只適用于動產。
1 無權處分的概念
無權處分是指無處分權人處分他人財產,并與相對人訂立轉讓財產的合同。顯然,在無權處分中,行為人是在沒有處分權的情況下,以自己的名義實施的處分行為。無權處分涉及到三方當事人,即權利人、無權處分人和相對人(第三人)。
無權處分中的處分,就文意解釋,在民法上有最廣義、廣義和狹義之分。最廣義的處分,包括事實上的處分與法律上的處分。前者指就原物體加以物質的變形、改造或毀損的行為,后者除負擔行為外,尚包括處分行為,例如,所有權之移轉、抵押權之設定、所有權之拋棄、債權讓與及債務免除。廣義的處分,僅指法律上的處分而言。狹義的處分,系指處分行為而言。即直接引起物權變動的行為。
2 無權處分的效力
無權處分的效力目前在我國學術界和實務界有三種說法:即無效說、有效說和效力待定說。下面分別予以評述。
2.1 無效說
無效說在我國學術界雖然只是少數說,但在司法實踐中卻經常被采用。通常將無權處分合同一概確認為無效合同。理由是行為人主體不成立,因為造成對真正權利人的侵害只是一種可能性,不一定必然造成權利人的損害。王利明教授認為:“出賣人為了能夠及時將其從前買受人買到的貨物銷售出去,而在沒有取得標的物所有權情況下,便聯系下家并與買受人簽訂合同。此種無權處分行為也并非對權利人有害。相反既有利于處分人融通資金減少市場風險,也可能對權利人是有利的”。就是說,無權處分行為也可能符合權利人的意志和利益。例如,筆者曾遇到這一事例,權利人甲出差時將摩托車借予乙,也曾向乙流露出想換臺摩托,乙以2200元的價格出售摩托,甲回來后認為乙幫了大忙。顯然,權利人甲認為此處分符合自己的意志和利益,從而追認了該無權處分行為。由此可證,在權利人、無權處分人和相對人都自愿接受合同約束情況下,一概認為無權處分合同無效,就完全忽視了當事人的意愿,不利于交易流轉。
2.2 有效說
有效說是建立在物權行為模式下的。有的學者認為,出賣他人之物的買賣合同屬于債權行為,僅發生債權債務關系,債權行為不以出賣人有處分權為必要,出賣人對標的物雖無處分權,買賣合同仍然有效。這就沒有區分買受人是善意還是惡意,而一概認為合同有效,這對真正權利人的保障是不利的。因為無權處分行為極有可能造成對權利人利益的損害,尤其在相對人惡意情況下,認為無權處分行為一概有效,這不僅對權利人的意志和利益是一種漠視,對正常交易秩序也會產生很大影響。在無權處分情況下,既要強調對相對人利益保護,也要視其是否善意而定。如果相對人是善意的,則應根據有效的債權行為加以保護;如果相對人是惡意的,則應把保護重心移至權利人利益上。只有這樣,才能真正保護權利人利益,促使交易正常流轉。
2.3 效力待定說
我國《合同法》第51條規定就屬于效力待定說??梢钥闯觯瑹o處分權人訂立的合同,其效力在于權利人,只有當權利人予以追認或無處分權人事后取得處分權的,合同才有效;否則,合同無效。
具體說:一是無處分權人在經過權利人追認后發生效力。原因在于:無處分權人本質上是在沒有獲得權利人授權情況下對無權處分財產實施了處分,因此,構成對權利人利益的直接侵害,從而法律允許權利人予以追認,這充分尊重了權利人的意志和利益。二是無權處分人事后取得處分權,亦可使得無權處分行為有效。原因在于:無權處分人在實施處分行為時雖未取得處分權,但在完成處分行為后就取得了處分權,尤其是處分不動產行為,尤為明顯。從法律上看,無權處分行為本質特征在于處分人無權處分他人財產,從而侵害權利人的財產權利。一旦處分人事后取得財產權利,便可消除無權處分狀態。但無權處分人在多長時間內取得處分權,這是值得界定的問題。筆者認為,無權處分人取得處分權的時間不應超過3個月,應當在法律上予以明確,從而更有利于維護交易的流轉與安全。
3 無權處分與物權行為
3.1 物權行為的概念
物權行為是與債權行為相對應的,是指以物權的設立、移轉、變更和廢止為目的,以動產交付或不動產登記為要件的法律行為。是直接處分其民事權利的行為。也就是說,物權行為必須具備讓與人對讓與標的物有處分權的條件,無處分權人實施處分行為,必須征得權利人事先同意或事后追認,或無處分權人于事后取得處分權,否則處分行為無效。而債權行為只是以允諾負擔債務為內容的法律行為,并不直接處分其民事權利,故又稱負擔行為。有些國家民法中規定,任何物權的設立、移轉、變更等行為,均包含物權行為和債權行為。以買賣合同為例,買賣關系的成立,產生債權法上的請求權,并沒有產生物權變動的結果。因為還要有一個排他性的意思表示,在于用交付行為來證明這一意思表示之存在。根據這一意思表示,產生物權變動的效果。特別是買賣不動產,盡管當事人有變動不動產物權的意思表示,但如果不履行登記的形式,同樣其意思表示也不發生物權變動的法律效果?!暗聡臀覈_灣地區將當事人變動不動產物權的合意與登記形式之結合作為引起不動產物權變動的物權行為”。這種將不動產物權變動與公示形式緊密結合起來的立法,有利于維護不動產交易市場的秩序和安全。
3.2 物權行為的交易
3.2.1 物權合意
物權合意是物權變動行為下的合意的簡稱,在買賣不動產合同中表現十分明顯。如一些學者提到,出賣人甲與買受人乙達成關于房屋買賣協議后,到房地產交易所簽訂正式合同,再由雙方當事人共同填寫《房屋買賣審批表》,交易所對合同內容及房屋情況進行內審外查,經審查符合法律要求便依法批準,當事人在繳納各種稅費后,由買受人乙申請產權轉移登記。登記機關依法登記后,房屋買賣即告完成。由此可見,當事人之間的買賣合同屬于債權行為,但甲乙共同申請對房屋買賣審批的行為則屬于物權行為。因為當事人在申請審批表內所表達的已經不是僅僅負擔轉移房屋產權義務的債權合意,而是實際轉移房屋產權的物權合意。審批機關所審批的,也正是這個物權合意。這是買賣不動產合同中最常見的。
3.2 物權交付與登記
根據物權行為的公示要件主義原則,物權行為的完成需要以動產交付或不動產登記為要件。若沒有交付或登記,物權行為在僅有物權合意的情況下是不發生效力的。無權處分行為的構成也只有在無權處分人與第三人完成動產交付或不動產登記的手續后才能成立。也就是說,無權處分行為只有在擅自出賣者將標的物交付給買受人或與買受人完成物權變動的登記手續之后才構成效力。
我國《合同法》第51條的規定是以債權變動為模式,無權處分人與相對人之間的買賣契約,不需要以獨立的公示行為作構成要件,只要無權處分人與相對人就移轉他人之物達成合意便成立,不管該標的物是否已經交付。在擅自出賣他人之物的買賣合同中,擅自出賣人與買受人就標的物的移轉達成合意的時間也就是無權處分成立的時間。權利人的追認只是補正無權買賣契約的瑕疵,使它自始就發生效力;或者“一旦處分人事后取得了財產權利,便可以消除無權處分的狀態和導致合同無效的原因”。這也有利于交易的流轉。
4 無權處分與善意取得
4.1 善意取得的概念與條件
“善意取得,指受讓人以財產所有權轉移為目的,善意、對價受讓且占有該財產,即使出讓人無轉移所有權的權利,受讓人仍取得其所有權。善意取得既適用于動產,又適用于不動產”。這就說明,善意取得中的受讓人必須是善意的,不知出讓人是無權處分人,否則就不構成善意取得。在無權處分情況下,處分人在履行期限屆滿前并未取得標的物的處分權,權利人也未追認,這時合同無效。但該無效合同不得對抗善意第三人(受讓人),因而在第三人為善意時,可以適用善意取得制度,該第三人照樣取得標的物的所有權,權利人不得以買賣合同無效為由阻止善意第三人取得該所有權。
善意取得必須具備三個條件:第一,受讓人必須出于善意,且并不知道出讓人是無權處分人;第二,受讓人已經支付了合理的價款;第三,無權處分人出讓的動產已經交付,或不動產已經登記。上述三項條件必須同時具備,否則不構成善意取得。
如果無權處分人未向買受人交付標的物,則權利人完全可以行使物權請求權,請求無權處分人返還財產,而買受人也可以依照合同請求無權處分人交付標的物。在此,標的物所有權處于不確定狀態。筆者認為,如果權利人率先獲得對標的物的占有,則其所有權回復圓滿狀態,買受人可以要求無權處分人承擔違約責任;如果買受人率先占有該標的物,且動產已交付不動產已登記,則買受人可基于善意取得制度取得該標的物所有權,權利人只能請求無權處分人賠償損失。
4.2 不動產善意取得
不動產善意取得主要是指不動產物權通過登記被第三人善意取得,且為終局取得物權,從而剝奪了真正權利人的物權。一般情況下,登記能夠反映真實物權,即使登記錯誤,其出錯率也是微乎其微,“完全可以忽略不計,正是登記表征真實物權的高度蓋然性,使得不動產物權善意取得具有充足的生命力”。相反,如果登記簿不能真實反映不動產物權狀況,那么,必將會損害真正權利人利益。從理論上講,是指登記的推定力和公信力,正是這一要素,構成了不動產物權善意取得的制度基礎。
4.2.1 不動產登記的推定力與公信力
推定力是指經依法登記的不動產物權人在法律上被推定為真正的權利人,哪怕其事實上存在瑕疵或不是真正權利人。這就表明,“記載于登記簿上的權利人就登記內容和范圍,在法律上被推定為對不動產享有獨占性的支配權,從而使登記權利人不證自明地成為不動產物權人?!?/p>
常鵬翱博士認為:“物權公示的公信力,就是物權的外觀形式值得社會公眾普遍信任,法律保護基于這種信任所產生的物權變動的后果。”李富成博士也認為:“物權公示的公信力表明,通過法定外觀形式表現出來的物權足以讓普通的社會公眾信賴,只要在這種信賴的基礎上與這種外觀所顯示的物權人進行交易,一般都能達到交易目的;即使外觀形式與物上的真實權利狀態不一致,也不能一概導致已經發生的物權變動失效?!背2┦窟€指出:“當權利外觀與真實的物權狀態不一致的時候,第三人信賴該外觀,就能享有公信力的保護。在這種情況下,公信力規則采取了一種‘將錯就錯’的策略,將第三人取得的、本屬于錯誤的物權擬制為正確,而將原本正確的原物權擬制為不受物權法保護的錯誤,第一人取得的物權因此具有終局確定性,不受原權利人的追奪?!边@進一步表明,登記公信力的規定著重保護第三人利益,使得登記成為國家確定不動產物權權屬的重要手段,具有在無權處分情況下,解決到底保護真實權利人還是保護第三人這個重大利益沖突的功能。由此可證,公信力目的在于保護交易安全,維護正當利益。
4.2.2 不動產善意取得的要件
不動產物權善意取得考慮的對象是登記錯誤發生時讓與人與第三人之間的法律關系,其基本要件包括:登記錯誤、讓與人為具有合法權利外觀的無權處分人、第三人通過交易行為取得不動產物權、第三人為善意。
登記錯誤是指登記簿冊顯示出的不動產及其權利狀態與真實物權狀態不一致的情況。因為沒有登記錯誤,不動產善意取得就不可能發生。這是要件其一。要件其二是權利外觀,要求讓與人,即無權處分人必須具有“權利人的法律外觀”,即登記簿顯示的是無權處分人,除法律有特別規定外(如我國《婚姻法》規定屬夫妻共同財產,即房屋,盡管有“權利人的法律外觀”,也不在此列)。要件其三是交易行為,要求第三人必須通過交易行為取得不動產物權,即第三人作為新物權人被記載在登記簿中,使外界直接明確不動產交易現狀_。要件其四是第三人必須為善意,不知讓與人是無權處分人,完全依賴登記簿所具有的公信力,實施了受讓登記行為。具備了上述四大要件,不動產善意取得才得到法律的保護。
4.2.3 不動產善意取得的后果
在不動產善意取得的要件全部具備時,第三人便取得其追求的利益,同時,真正權利人也因此喪失了物權人的法律地位。簡單說,這就是不動產善意取得的法律后果。當然,真正權利人也可以根據自己受損害的事由,通過實施相應措施得到救濟,只不過這種救濟在性質上屬于債權法的救濟。因此,不動產善意取得在第三人與物權出讓人,即無權處分人之間產生物權法律關系。第三人可不受物權出讓人的任何約束,享有不動產所有權、用益物權、擔保物權等實體性物權。在真正權利人與物權出讓人之間產生債權法律關系,即真正權利人只能要求物權出讓人承擔賠償責任。
具體說,第三人取得物權人的法律地位表現在:一是第三人有權對標的物進行占有、使用、收益和處分,并能行使物權請求權,排斥包括來自原真正權利人在內的任何人對自己不動產物權的干涉。二是第三人可依據自由意思,在法定范圍內處分該物權,即使對方知道物權出讓人與第三人之間的交易屬于無權處分行為,照樣能從第三人處取得該物權。三是第三人取代原真正權利人的地位,有權接受他人所為的利益,如給付租金、返還標的物等。因此說,第三人取得真正物權人法律地位。
近年來,隨著我國房地產業的不斷發展,現行居民住房由福利分房政策變為貨幣化、商品化的住房政策,公民間買賣私房的現象也將日益增多。因此,以法律手段規范、管理房屋買賣當事人的行為,確保房屋買賣的公平、公正、合法的進行,已成為民事法律研究的重要課題之一。在此,依現行有關法律和法規就房屋買賣協議效力談談認識。
一、房屋買賣合同效力認定的法律根據
房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇,其性質為民事法律行為,認定效力的目的在于解決是否受法律保護的問題,其社會效益是維護交易的安全和信譽。目前,房屋買賣合同效力認定的根據主要是國務院的《城市私房管理條例》和我國立法機關頒布的《民法通則》。其一、房屋買賣合同的形式要件問題,亦即買賣房屋協議是口頭或書面均可,還是必須采用書面形式。根據《條例》第6條第(二)項規定,購買房屋辦理過戶登記時,“須提交房屋所有權證、買賣合同和契證”。顯然,買賣房屋協議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關鍵是要認定房屋買賣合同是諾成性合同,而非實踐性合同。只要買賣房屋合同當事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一,不允許當事人一方隨意翻悔。這一規定為當事人因房價過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實質法律依據問題,亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。根據《民法通則》第50條之規定為:第一、行為人具有相應的民事行為能力;第二、意思表示真實;第三、不違反法律和社會公共利益。由此可見,一項具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實質要件就在特定當事人之間產生了不可撤銷的特定權利和義務關系,任何一方不得隨意翻悔,若不履行便會產生法律的后果(或按違約制裁或按繼續強制履行處理)。
二、淺談房屋買賣存在的幾種類型
1、關于農村房屋買賣協議效力
近年,農村的房地產市場逐漸活躍,農民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與他人。購買者中有的是本村或外村村民,有的是外來打工者,還有的則是城鎮非農業戶口居民,在類似的房屋買賣中產生的糾紛也較多。該類案件訴至法院后,涉及的首要問題即是:合同是否有效。一種意見認為,如果購房者能取得宅基地使用權,買賣合同不存在其他違法行為,則應認定合同有效。另一種意見認為,村民對宅基地只享有使用權,而無處分的權利,而出售住房的行為,實際上已處分了宅基地使用權,故合同應認定無效。 更為嚴格。如果將這些規定適用于售房行為,購房者的資格待定,村民出售房屋將難上加難。
通過前述提到的法律、法規規定,不難看出,國家對宅基地申請是嚴格控制的,而上述規定并不涉及村民已按規定申請到宅基地并按審批手續建造房屋,但關系到在出售房屋問題上發生爭議如何認定??创@一問題,究其實質是如何認定宅基地的權利性質,以及宅基地上的權利與地上建筑物的權利關系。
我國土地所有權的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有,其使用權由集體組織按法律規定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人,有權在取得的土地上享有占有、使用的權利,可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地,但如果使用權人在宅基地上已建造了房屋,房屋的所有權的完整權能屬于宅基地使用權人。此時,房屋的所有權與土地的所有權分屬不同的權利主體,雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協,或者房隨地走或者地隨房走。
如果只能允許房隨地走,那么村民因不享有土地的所有權將影響其房屋的所有權的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權利,而無從行使最重要的處分的權能。如果宅基地使用權人欲走出農村、到處面的世界開創一番事業,其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發揮物的效用。無疑,這使其權利的行使很不充分。如果允許地隨房走,即村民有權出售住房,村民對房屋所有權的行使將不存在任何障礙,那么此舉是否有礙集體經濟組織對土地享有的所有權呢?筆者認為,并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用,集體經濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權利。當村民出售房屋時,僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體,村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益,他只能獲得出售建筑物的利益。因此,對集體經濟組織的經濟利益并不存在侵犯的問題。且允許農村房屋自由轉讓,將使農村的房屋發揮最大的效用。
物權法草案第十五章規定了宅基地使用權,從草案規定可看出,草案允許農村房屋出售。該草案第272條:建造在宅基地上的住房所有權轉讓的,宅基地使用權同時轉讓。第273條:建造在宅基地上的住房所有權抵押的,在實現該抵押權時,宅基地使用權同時轉讓。由此可見,草案對房屋所有權與宅基地使用權的關系采地隨房走。
應該說草案的規定是積極、合理并可行的。我們可以比較一下城市居民的房屋所有權與農村村民的房屋所有權。城市居民出售擁有所有權的住房,法律并未設置特別的規定。城市的房改房與農村的房屋有一定的相似之處,房改房的售價中不含土地收益,因此建設部規定已售公房上市應當向國家或產權單位補交一部分土地收益。國家對城市房地產二級市場持積極的開放政策。農村村民享有的住房所有權與城市居民的住房在所有權的權屬方面并無二致,如果對村民售房采限制性政策,對村民來說是不公平的。為此,筆者建議,國家對村民售房也可考慮參照城市房改房上市的有關做法,由集體土地所有權人收取一定的土地收益。作為村民,其無償使用宅基地是基于其特定的社員身份,通過購房取得他人宅基地使用權的人如果不具有社員身份,完全可以通過向土地的所有權人交納一定的費用取得宅基地使用權。如果是具有社員身份的人,可分為兩種情況:其已有宅基地且達到國家規定的標準,可以購買他人的住房,但必須繳納一定的土地費用。如果是沒有宅基地或達不到規定的標準,可以經過報批后,無須繳納一定的土地費用。如此考慮與國家的土地政策并不矛盾,國家對耕地的保護是采取嚴格的政策,而宅基地與耕地性質不同,經過合法報批,宅基地上已建造了建 筑物或附著物,一般不會再恢復到耕地性質,允許農村村民出售房屋與國家對耕地的保護政策并無抵觸。因此,對宅基地上住房的出售應當采用放開的政策。關于宅基地的控制應當在宅基地的申請上從嚴把關。“一戶只能擁有一處宅基地”建議改為“一戶只能申請一處宅基地”??傊?,筆者認為,村民出售住房的合同,如果沒有其他違法行為,以認定有效為宜。
2、關于城鎮私有房屋買賣合同效力
這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應當解決的問題,私有房屋買賣是私有房屋所有權產生轉移、變動的重要原因,然而房屋是重要的不動產,房屋的買賣與一般動產的買賣有著不同的要求:1、房屋買賣合同為要件合同,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條規定“房地產轉讓,應當簽訂書面轉讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應以書面形式,從而排除了口頭形式達成房屋買賣合同。2、對房屋買賣合同主體的限制。根據《城市私有房屋管理條例》規定“機關、團體、部隊、企業、事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋,如因特殊需要必須購買,須經縣以上人民政府批準”。此條規定明確了機關、團體、部隊、企業、事業單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農村和城鎮兩方面,其中農村私有房屋的買賣,國家并未明確規定需經有關部門批準和辦理任何手續,但國家對于宅基地的轉讓是有規定的,例如:1985年國務院《關于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》中規定:分配給社員的宅基地等,社員只有使用權,即不準出租、買賣和擅自轉讓,也不準在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務院的《村鎮建房用地管理條例》中規定:由于買賣房屋轉讓宅基地使用權的,必需辦理土地權屬變更登記手續,更換證書?!锻恋毓芾矸ā分幸惨幎ǎ阂婪ǜ淖兺恋氐乃袡嗪褪褂脵嗟?,必需辦理土地權屬變更登記手續、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理產權登記手續是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢?未辦理登記手續的買賣合同是否就無效呢?有兩種不同的觀點:一種觀點認為,未辦理登記手續的應認定為無效,因為這違反了有關法律法規。筆者贊成下面一種觀點:《中華人民共和國合同法》第四十四條規定:依法成立的合同,自成立時生效。法律、法規規定應當辦理批準、登記等手續才生效的,依照其規定。由此可以看出,合同生效有兩種情形:一是須辦理批準、登記等手續才生效,這種批準、登記指的是雙方當事人簽訂合同后,將合同在規定的部門辦理批準或登記才生效。二是合同一經簽訂,合同即具有法律效力,合同本身無需批準或登記。房屋買賣合同的效力問題,屬于第二種情形,他調整的是當事人之間的一種債權債務關系,買賣后的產權登記不是合同生效的要求,而是合同一方當事人應當履行的義務,是物權變動的要求,所以,是否辦理房屋過戶手續,影響的是標的物的所有權是否依法轉移,而對買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房屋管理條例》第六條“……房屋所有權轉移或房屋現狀變更時,須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續”的規定中也可以看出,所有權登記手續僅是房屋產權轉移的必經程序,而不是買賣合同的有效條件,當事人未辦理登記手續不能認定房屋所有權發生轉移,但不能以此來認定買賣合同無效;另一方面,買賣合同是辦理所有權登記的必須證件之一,而無效合同是不能作為產權登記證件的。所以最高人民法院在有關的文件中所指的“買賣無效”應當理解為不發生所有權轉移的效力,在實踐中,如果將登記要件絕對化,不區分具體情況,則不利于保護善意一方當事人的利益,維護交易秩序和財產秩序。
3、如何解決城鎮私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題
某商品房銷售中心或公民個人將自己的房屋首先銷售給了一方,之后又重復將該房賣給另一方,法律應當支持哪一方購房戶,這類糾紛在現實生活中也并不少見,這里要具體情況具體分析:1、如果先購房一方已進行了產權登記,后購房方未予登記,則可依法支持前者,認定后者的購房合同有效,由賣方承擔違約責任。2、如前、后兩方都進行產權登記,則應根據雙方產權登記的合法性進行審查或登記先后順序來認定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產權登記,前方的購房合同意思表示真實,買賣合同依法有效成立,雖未進行登記,但根據現實中分房、買賣房屋的交易慣例,交付了鑰匙、產權證書等,即購方就可對住房進行居住使用和控制,也并未有違反禁止性的法律規定,就應當認定為已經交付,所有權已經轉移。后者的購房合同也應認定為有效,但由于賣方已經將合同約定的標的物轉移給他人,從而導致合同無法履行,賣方對其違約行為應承擔違約責任。4、如果前者未辦理過戶手續,后者卻辦理了過戶手續,那么就要看后者是否具有侵害前者債權的惡意,或具有與銷售方惡意串通的行為,或故意采用違法的、違背善良風俗的方法侵害前者的利益,即所謂的善意取得。如具有這些因素,也應認定后者的房屋買賣合同和產權登記有效,由賣方承擔違約責任。如不具備這些因素,則后者的產權變更登記的效力應當受到法律的維護,即不能否認已通過登記對房屋所享有的所有權,也只有這樣才能確認并保護因登記取得的權利,否則的話,產權登記的公信力難以維護。在司法實踐中,還有一個問題就是在保護后者對房屋的所有權時,會遇到一個矛盾,即前者可能對房屋進行裝修、修繕,這樣當后者要求交付房款時,前者即使已交付,也不能恢復原狀,或恢復原狀在經濟利益上是極不合理的,如不恢復原狀,則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要,但在現實生活中往往是后者一定要求前者必須搬出,這里我們應當考慮到,前者也是有責任的,因為前者應當知道在自己辦理房屋產權登記前,自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權,在此情況下,他冒然對房屋進行裝修,則應承擔這種不利的風險后果,但又要考慮到在前者的購房合同未被確認無效前,不能不說前者對房屋的占有是無法律依據,筆者認為,除各方當事人依法請求返還財產或支付各種損失及各種費用外,裝修、修繕的相關費用前者也應當有權獲得補償,在必要時前者還可獲得搬出房屋的搬遷費用。
四、如何解決未經權屬登記的房屋轉讓糾紛的問題
在現實生活中,如a將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與b,并將房屋實際交付,但雙方未辦理房屋轉移登記,b在使用一段時間后,又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給c,并交付給c。上述交易活動中,對a與b之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義,但bc之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點:
第一種觀點認為bc之間的房屋買賣合同應是無效合同,因為根據《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《房地產法》)第37條第(六)項規定“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。”雖然b與a簽訂了房屋協議,由于雙方未辦理產權過戶,a仍然是該房屋的真正所有權人,根據《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權處分他人的財產”以及第五十二條第(五)項“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效,b與c簽訂的房屋買賣合同違反了上述規定,故b與c之間簽訂的房屋買賣合同應是無效合同。
另一種觀點認為,b與c之間簽訂的合同應是有效合同,根據最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見第56條的規定:“買賣雙方自愿,并立有契約,買方已交付了房款,并實際使用和管理了房屋,又沒有其他違法行為,只是買賣手續不完善的,應認為買賣關系有效,但應著其補辦房屋買賣手續。”由此從a公司與b簽訂協議并交付房屋時起,b事實上已對該房屋享有物權的職能即占有、使用、收益和處分的權利,雙方只是欠缺房屋產權轉移過戶的形式要件。b與c之間簽訂的合同是雙方在平等、自愿的基礎上簽訂的,是雙方當事人的真實意思表示,雙方的買賣行為應受法律的保護,雙方所簽訂的房屋買賣合同應當認定為合法、有效。
筆者贊同第二種觀點,理由如下:在房屋買賣案件中,常常認為未到房地產管理部門辦理房屋所有權轉移登記的房屋買賣合同無效,這種看法是錯誤的。如前所述,買賣后的產權登記不是合同生效的要求,而是合同一方當事人應當履行的義務,是物權變動的要求,所以,是否辦理房屋過戶手續,影響的是標的物的所有權是否依法轉移,而買賣合同是一種債權,標的物是否轉移對合同本身的效力并無影響。當然,c為了標的物的產權有效轉移,使標的物的產權無瑕疵,尚需辦理產權過戶,但是,c不能通過與b簽訂的房屋買賣合同辦理產權過戶。在實際操作中,a要通過與b之間簽訂的房屋買賣合同將標的物過戶給b,b再通過與c的房屋買賣合同將房屋轉移給c,通過這種程序,也避免了國家稅收的流失。
五、拆遷戶對拆遷安置房屋進行買賣時其合同效力及相關問題法律分析
拆遷安置房屋買賣時尚未領取權屬證書,此類房屋就普通商品房而言有著特殊性質,為此從物權理論出發,結合民法誠實信用原則和不動產善意取得制度對拆遷安置房屋買賣合同效力及履行中相關問題進行分析。
與普通的房屋買賣糾紛不同的是,拆遷安置房在進行交易時尚未領取權屬證書,土地使用權性質也有特殊性,因此在處理之際觀點紛呈,做法不一。
實例一,XX年9月8日,原告華某與被告應某簽訂《賣房協議》一份,約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告,房屋面積77.63平方米,總價款22.5萬元。協議簽訂后,原告按約支付了定金和預付款,被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住。XX年4月初,被告領取房產證和土地證后卻拒絕履行協議,至今未辦理過戶手續。原告要求被告繼續履行協議,協助原告辦理房屋過戶手續。庭審時,被告以雙方簽訂協議時,轉讓的房屋尚未交付,也沒有領取任何權屬證書,原、被告之間這一買賣行為違反了《城市房地產管理法》第三十七條第六項“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”這一強制性法律規定,要求確認雙方買賣協議無效。
實例二,原告陳某與被告汪某房屋買賣糾紛。與案例一情況相同,被告在雙方簽訂協議并收取原告預付款,原告也入住的情況下,卻拒絕履行協議,辦理房屋過戶手續,被告以該房屋為夫妻共同財產,被告未經共有權人同意擅自處分共有財產的行為無效,要求駁回原告的訴訟請求。
未領取權屬證書房屋(預購房屋)轉讓的效力問題
要確認兩個案例中房屋買賣協議的效力,必須正確理解《城市房地產管理法》第三十七條的規定。首先要澄明的一個問題是,“房地產不得轉讓”不等同于“房地產不得買賣”。該法第三十六條規定:“房地產轉讓,是指房地產權利人通過買賣、贈予或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。”因此,“房地產轉讓”應包括簽訂合同、付款、房屋交付,過戶登記等一系列債權行為和物權行為,所謂“不得轉讓”應理解為上述系列行為不能徹底完成,不能發生所有權轉移的合同履行目的,但不得據此認為法律禁止訂立預購房(期房)轉讓合同或所簽訂的合同一律無效。
此外,《城市房地產管理法》第四十五條:“商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題,由國務院規定。”從此條的立法含義可以看出,預售商品房在取得權屬證書之前再行轉讓是可行的,否則應當明令禁止。其實,《城市房地產管理法》(草案)中曾明文規定禁止預售房再轉讓,但該法正式頒布時,卻又改為上述45條的規定,由此也可以看出我國法律對預售房再轉讓予以認可的基本精神。從上述兩案來看,雙方在簽訂協議時,被告的拆遷安置房尚未建成,但這并不影響該轉讓協議的效力,而且,以尚不存在或尚未實際取得的物作為標的物訂立合同,在現實生活中普遍存在,合同法也持肯定態度,典型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。
當前理論界對于未辦理過戶手續的房屋買賣合同的效力問題已趨于統一,已認識到不動產登記只是物權變動的成立要件,而非買賣合同的生效要件。最高人民法院《關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》也明確規定:“當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物的所有權及其他物權不能轉移。”這一做法的轉變有力地制止了一些借口不動產買賣未登記就主張合同無效,以追求更大利益的不誠信行為。而正確認識并區分預售房再轉讓合同的效力也有與之相同的社會效果。就上述兩案而言,雙方在簽訂賣房協議時對房屋權屬證書尚未領取的狀況是明知的,雙方對買賣房屋約定明確,產權亦無其他爭議,購買的房屋已交付原告入住,并且訴訟發生前被告已領取權屬證書的情況下如果仍然僵化地理解適用《城市房地產管理法》第三十七條規定,勢必會助長一種隨意悔約,違背誠信的不良社會風氣,也是對誠實信用原則的一種踐踏。
誠然,當前造成一些地方房價飛漲有“惡炒樓花”的原因,目前各地也都有相應的禁止期房買賣的規定,這些地方性規定或其他部門規章也不能作為法院認定合同無效的依據。另一方面,現實生活中預購房買賣的原因眾多,一味禁止預購房轉讓的立法意圖也難以得到貫徹實現。在房地產市場發展初期,禁止轉讓可能會在一定范圍內達到抑制房價的作用,但一個成熟的市場經濟秩序可能更需要的是市場因素的自然調節。
總之,上述案例一的房屋買賣合同中,合同雙方當事人具有民事行為能力、意思表示真實、標的物確定也未違反法律規定,并且被告在前已經領取了房屋權屬證書,應當確認買賣合同的效力。
夫妻一方擅自處分共有房產的效力
處理第二類案件時首先要查明被告汪某在出賣他們共有的房屋時是否屬于擅自處分,現實生活中相當多的情況都是夫妻雙方共同決定處分共有財產,具體由一人出面與買方商談,當另一方對約定的價格不滿意,這種情形則不構成無權處分,不影響已簽訂合同的效力。最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第89條規定:“共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得財產的,應當維護第三人的合法權益,對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償。因此,本案中即使被告汪某出賣房屋沒有經過其他共有人的同意,屬擅自處分不動產行為,原告也構成善意第三人,其依據合同可獲得的利益也應予以保護,而房屋共有人之損失可以向無權處分人主張侵權賠償。理由在于:
1、善意取得制度作為各國普遍實行的一項維護交易安全的民事制度,其適用對象不僅限于動產,也應包括不動產。因為不動產交易也會因登記錯誤、疏漏、未登記等原因發生無權處分問題,而第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問題。如果不動產交易中第三人取得不動產時出于善意,則從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發,應當允許第三人獲得不動產的所有權。不動產善意取得制度在瑞士、德國等大陸法系國家立法上也有規定。具體到本案中,因雙方簽訂房屋買賣合同時,被告房屋尚未領取權屬證書,原告也無從審查不動產共有人情況。原告取得房屋支付了當時合理的市場價格,并且已經入住該房屋,雖然這時原告尚未取得房屋的登記證明,但這也是由于被告違約,拒絕履行合同義務所造成的局面,并不影響原告作為善意第三人的地位,應當說原告在一系列過程中是善意且無過失的。
2、從利益衡量角度觀之,如果以被告主張的未經共有人同意的理由確認合同無效,則會使買受人訂立合同的目的徹底落空。在合同有效的情況下,尚能取得房屋所有權。若合同無效,則使這種可能性完全喪失。而我們知道,此時適用締約過失追究被告責任與正常的合同履行利益之間是存在很大差距的。如果不適用善意取得制度來保護善意第三人的利益,則交易中大量的合同會被認定為無效,將極大地降低合同制度的可信賴程度,損害市場信用。不利于市場信用機制的建立,也不符合市場經濟對交易便捷的基本要求。
拆遷安置房屋買賣合同的成立與生效
拆遷安置房屋的土地使用性質一般情況下是國有劃撥土地,根據《城市房地產管理法》第三十九條第一款規定:“以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準許轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”基于這一規定,有觀點認為,上述拆遷安置房屋買賣合同訂立后,如未到有關部門辦理報批手續,則買賣合同未生效。對此,最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第九條第一款規定:“依照合同法第四十四條第二款的規定,法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續,或者辦理批準手續才生效。在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的,或者仍未辦理批準、登記手續的,人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續,但未規定登記后生效的,當事人未辦理登記手續不影響合同的效力,合同標的物所有權及其他物權不得轉移。”因《城市房地產管理法》第三十九條并未規定合同必須在報批、登記后才生效(這與擔保法規定“抵押合同自登記之日起生效”有著顯著區別),因此,上述拆遷安置房屋買賣合同訂立后雖暫時沒有履行報批、登記手續,但并不影響合同的效力,只是交易房屋的所有權不能發生轉移,當事人訂立合同之物權變動的目的無法實現。
拆遷安置房屋買賣交易實例中,雙方對買賣合同的報批、登記手續都是放在合同履行過程的房屋過戶階段進行,而房管部門也是將房地產交易、房屋所有權發證審批同時進行,由受讓方繳納土地出讓金后再由房管部門批準交易并著手核發房產證。從實際操作的這一做法中,也可以看出拆遷安置房屋買賣合同的效力并不受批準、登記手續的影響。
三、正式簽訂房屋買賣合同時,應具備哪些條件?
根據我國房地產管理的有關法律規定,正式簽訂房屋買賣合同應具備以下條件:
①購房者必須具有完全的民事行為能力。在《中華人民共和國民法通則》中規定。18周歲以上的公民是成年人,具有完全民事行為能力,可以獨立進行民事活動;16周歲以上不滿18周歲的公民,以自己的勞動收入為主要生活來源的,視為完全民事行為能力人。10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人,可以進行與其年齡、智力相適應的民事活動;其他民事活動(包括房屋買賣行為,因為房屋買賣涉及的金額巨大,也很復雜,很明顯地與限制民事行為能力人的年齡、智力不相適應)由他的法定代表人,或者征得他的法定人的同意。不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人,由他的法定監護人民事活動。不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人,由他的法定人民事活動。不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人,可以進行與其精神健康狀況相適應的民事活動;其他民事活動由他的法定人,或者征得他的法定人的同意。所以當購房者是無民事行為能力人或限制民事行為能力人,即未成年人和精神病人時,必須由他的法定人(即監護人)來,或者征得法定人的同意,否則買賣行為是無效的。
②售房者必須有銷售房屋的權利,如果售房者為企業的話,那么在該企業的經營范圍中必須有房地產銷售這一項,因為企業法人必須在核準登記的經營范圍內從事經營。目前各地對商品房的銷售實行許可證制度,如北京市對外銷的商品房實行外銷許可證,內銷的商品房實行內銷許可證,預售的商品房還要辦理預售許可證。售房單位必須辦理銷售的許可證后,才允許將商品房上市銷售。所以,如果售房者銷售的商品房未辦理有關的銷售許可證,那么售房者無權銷售商品房。
(3)售房者和購房者所簽訂的房屋買賣合同必須是雙方共同意愿的表示
房屋買賣合同應該是雙方在平等的基礎上,共同協商的結果。購房者在選好房后,準備購買時,售房者通常要把事先起草好的房屋買賣合同交給購房者簽字。對此,購房者有權對合同中不合理的條款或合同中未明確規定的事項提出修改意見和增加補充協議。依據合同法的有關規定,合同的任何一方都不能用欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意愿的情況下簽訂合同。
目前,售賣商品房必須使用政府印制的商品房買賣示范文本,其中內容當事人可以根據需要修改、刪除和補充。
(3)合同的內容不得違反法律和行政法規
法律和行政法規是國家制定的,具有強制效力,任何單位和個人都必須遵守法律和法規。因此購房者和售房者所簽訂的房屋買賣合同也必須遵守法律和行政法規。比如購房者和售房者在合同中約定,購房者所應交納稅費一律免繳,該條款就違反有關的稅法,因而合同中的此項條款無效。
(4)合同不得違反國家利益和社會公共利益