房地產投資方案精選(九篇)

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第1篇：房地產投資方案范文

關鍵詞：投資性 房地產 公允價值 企業 會計 準則

引言：考慮到中國經濟的快速發展以及中國人口規模龐大，中國城市化步伐的不斷加速，勢必形成大規模的房地產需求，也就促進房地產市場的快速發展繁榮。根據中國社會科學院住房綠皮書《中國住房發展報告（2009-2010）》即《住房綠皮書》“2008-2009年中國城市化發展對城市住房產生了巨大的影響，城市化進程中住房的真實需求得到釋放”，“ 中國城市化進程加速 成中國經濟增長基本動力”。房地產與現代企業密切相關，財政部于2006年2月15日了與國際財務報告準則趨同的企業會計準則體系，其中包含《企業會計準則第3號――投資性房地產》, 投資性房地產是新會計準則中出現的新概念,并且作為新會計準則一大亮點，公允價值在投資性房地產運用,對企業影響較大，學習研究好并靈活運用準則至關重要。

一、《企業會計準則》及其指南、解釋、專家工作組意見中對投資性房地產按公允價值核算的規定：

1、投資性房地產的范圍：（1）已出租的土地使用權（2）已出租的建筑物（3）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

2、采用公允價值計量投資性房地產，應滿足以下條件（1）投資性房地產所在地有活躍的交易市場（2）企業能夠從交易市場取得同類或類似房地產市場的現行或最近市場價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素，從而對公允價值作出合理估計。

3、（1）自用投資性房地產轉換為投資性房地產，轉換日的公允價值大于帳面價值的，其差額確認為“資本公積”；轉換日的公允價值小于帳面價值的，其差額確認為“公允價值變動損益”

（2）從成本計量模式轉換為公允價值計量模式的，應做為會計政策變更，并按變更時點的公允價值和帳面價值的差額調整期初留存收益。

（3）首次執行日，采用公允價值模式計量的，按照首次執行日的公允價值作為投資性房地產入帳價值，并將公允價值和帳面價值的差額調整期初留存收益。

二、國際會計準則、香港會計準則的的相關規定

《國際會計準則第40號投資性房地產》(IAS40)明確：(1)鼓勵采用公允價值，并規定在附注中披露公允價值是最基本的要求，所有企業為計量目的或披露目的都需要確定投資性房地產的公允價值。(2)鼓勵但不要求企業根據獨立評估師的評估結果確定投資性房地產的公允價值。(3)國際會計準則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產可觀察到的市價；運用估值技術所確定的價值。

《香港會計準則第40號投資性房地產》：公司需要對投資性房地產采用公允價值計量的，每年均應聘請獨立的測量師（即價值評估師）對其投資性房地產進行評估，以獲得符合要求的公允價值。

三、目前我國上市公司對投資性房地產采用公允價值的情況

1、白云山A（2006年報）：經廣州羊城資產評估與土地房地產估價有限公司對上述投資性房地產采用市場類比法進行評估，出具的（2007）羊資字第53 號、64 號、65 號、66 號、67 號房地產評估報告，確認評估價值為249,827,232.00 元。本公司根據該評估結果，并參考房地產交易市場上同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，對上述投資性房地產的公允價值進行合理估計而確定為249,827,232.00 元。

2、昆百大A（2008年董事會決議）公司聘請昆明田野房地產咨詢有限公司對相關市場交易情況進行調查，并提供《高新區住宅與一環以內商業物業銷售狀況調查報告》后，由中和正信會計師事務所有限公司提供價值咨詢意見，以其價值咨詢意見確定的相關投資性房地產的市場價值作為投資性房地產的公允價值。

3、海欣股份（2008年中報）：本公司聘請專業評估機構對所持有的投資性房地產的公允價值進行評估，按其出具的評估報告確定投資性房地產的期末公允價值。

4、津濱發展（2007年年報）：公允價值分別取自本公司投資性房地產所在地有關房地產經紀機構的市場調查報告。

5、方大A（2007年年報）：本公司投資性房地產公允價值的確認依據為：深圳市國政房地產評估有限公司出具的深國政評字[2007]-01036 號及深國政評字[2008]-01032 號《房地產估價報告》。

6、武漢控股（2007年年報）：公司選取與該處房地產相近、結構及用途相同的三處房地產，參照武漢市場07年2月平均銷售價格，結合周遍市場信息及自有房產特點，并依照湖北眾聯資產評估有限公司出具的“鄂眾聯評報字（2008）第007號資產評估報告”確定公允價值。

7、沱牌曲酒（2007年年報）：公允價值根據遂寧市正和房地產咨詢有限公司提供的遂寧市城區二手房及土地交易價格測算。

四、對投資性房地產采用公允價值計量對企業積極影響

目前上市公司對投資性房地產采用公允價值的情況愈來愈多。由于我國目前房地產業總的趨勢向好，處于非常景氣的市場環境，非特殊情況下,投資性房地產的公允價值都高于成本價。采用公允價值對投資性房地產計量，除真實反映了企業當時資產價值，同時也帶來了公司的利潤增加。

1、根據投資性房地產準則，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。企業對投資性房地產在符合條件的情況下，可自主決定是采用成本模式還是公允價值模式計量。在采用公允價值模式計量情況下，由于資產價值重估帶來賬面價值增加，也帶來了進入損益的公允價值變動，給企業帶來的額外的利潤增加。在中國先階段，投資性房地產有持續穩定的增值潛力，將對企業盈利狀況是一個持續不斷改善或者利潤增加。如成本模式轉為公允價值模式計量，應作為會計政策變更處理。

2、在公允價值模式下投資性房地產不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，此部分同樣增加了企業利潤。

3、企業在首次執行《企業會計準則第3號――投資性房地產》時，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。在企業將自用房地產轉換為投資性房地產時，公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權益，兩種調整方法都將大幅度增加企業凈資產。

4、受不同條件下評估者評估方法不同的影響，投資性房地產的實際價值往往難以統一，有的企業是聘請房地產評估專家進行計量，有的由企業自己進行估計，還有的以房地產經濟公司調查報告為計量依據。估值方法和技術可能導致投資性房地產價值不盡一致，企業出于自身利潤規劃目的，會有選擇趨向。

5、企業投資性房地產公允價值計入損益，因沒有發生所有權轉移，不繳納土地增值，也不繳納企業所得稅。不增加企業的納稅的現金流支出負擔。

根據《企業所得稅法實施條例》第五十六條規定和財稅[2007]80號文第三項的規定，投資性房地產持有期間的“公允價值變動損益” 不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。即以公允價值計量的投資性房地產發生的投資浮盈或浮虧在稅法上不計稅，等盈利落實即實際處置時再按處置取得的價款扣除歷史成本后的差額計入應納稅所得額。換句話說，投資性房地產的計稅基礎是其歷史成本，無需考慮投資性房地產重估增值部分的稅收。因此，企業因公允價值變動增加利潤，但不增加企業納稅的現金流支出負擔。

總之，在我國會計準則與國際會計準則基本接軌情況下，投資性房地產公允價值的采用，可以真實及時反映企業財務狀況和盈利能力，使資產增值表內化、顯性化，有利于企業在海內外資本市場增加信用評級，增強企業融資能力，更好地借助資本市場的力量來獲得發展。

五、投資性房地產的公允價值計量模式對企業一些負面影響

1、采用公允價值模式計量的成本大

采用公允價值計量，需要建立科學的估值系統。首先，應判斷是否能夠持續取得確鑿證據支持采用公允模式計量，在采用公允價值計量時，科學的估計投資性房地產的價值。

其次，采用公允價值模式進行后續計量，準則要求每年年末對投資性房地產進行估值，因此應隨時按照準則要求監控周邊類似房地產價值的變動，并隨時取得確鑿證據，以支持資產負債表日對投資性房地產的估值。企業建立估值系統并持續收集相關數據，聘請相關專業機構等的費用支出，對企業來講是持續的成本支出。

2、企業面臨利潤波動風險

企業在總體市場環境不好，房地產市場蕭條時，投資性房地產采用公允價值計量將會使企業利潤大幅下滑，資產賬面價值減少的風險。

3、根據企業會計準則規定，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

4、投資性房地產不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，沒有發揮資產折舊攤銷的抵稅功能，增加了因繳納所得稅的現金流出。

在目前國家經濟情況和國家現行企業會計準則、相關法規下，企業采用公允價值模式進行投資性房地產計量，對企業有很多的積極影響，這也是愈來愈多企業趨向采用公允價值計量的原因。但在我國公允價值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業進行利潤操縱提供良好機會。企業投資者、債權人等企業外部利益主體應密切關注這一影響，切實防范企業利用公允價值模式進行利潤操縱，以求獲得較真實的企業盈利能力信息、償債能力信息和現金流動能力信息。

參考文獻：

[1] 財政部. 《企業會計準則第3號――投資性房地產》2006.

第2篇：房地產投資方案范文

[關鍵詞] 房地產投資風險效用多目標決策

隨著我國社會主義市場經濟的發展和改革開放的不斷深入，房地產業得到了迅速的發展。房地產作為一種投資工具，其風險性受到房地產投資者越來越普遍的關注。因此本文對房地產投資風險決策方法進行了深入研究。

一、房地產投資決策的特點

房地產投資決策就是運用有效的決策方法在若干個投資方案中選擇出最優的投資方案。房地產投資決策同時具有多目標決策和風險型決策的特點。

1.房地產投資決策的多目標性

由于房地產投資者所追求目標有多個：收益 、回收期 、信譽價值、環境保護等。 所以房地產投資決策具有多目標性，屬于多目標決策。

2.房地產投資決策的風險性

房地產投資過程中有許多風險因素：土地價格的不確定性、工程建設費用的不確定性、投資收益的不確定性及工期、投資回收期的不確定性等。這些風險因素是客觀存在的，但并不是完全不可知的。決策者可以根據自己的經驗和科學的方法預先估計和計算出其概率分布，再計算出益損值的概率分布。因此，房地產投資決策應該被認為是風險型決策，而不是不確定性決策。

二、多屬性效用理論

現代風險型決策理論已從期望值準則階段發展為期望效用準則階段。期望效用準則充分考慮了風險型決策問題的兩個基本特點，即后果的風險性和后果的效用。由于風險型決策問題的自然狀態是不確定的，所以不論決策者采取什么決策，都可能產生各種不同的后果，因此他要承擔一定的風險，但對后果并非是全然不知，可以預測它的概率分布。不同的決策者對風險的態度往往不相同，同樣的后果對不同的決策者會產生不同的效用。

基于期望效用準則的效用理論能很好地解決風險決策問題，效用理論已從單屬性效用理論階段發展到多屬性效用理論階段。多屬性效用理論可很好地解決多目標風險決策問題。運用多屬性效用理論進行風險決策的基本步驟如圖所示。

三、房地產投資多目標風險決策模型的建立

下面運用多屬性效用理論來解決房地產投資多目標風險決策問題，建立房地產投資多目標風險決策模型。

1.建立多目標分層遞階結構

(1)選定目標

通過詢問決策者，選擇出決策者關心的三個投資目標：收益、回收期、信譽價值。

①收益最大化。收益(Return)是一個較為籠統的概念，它一方面含有絕對的收益值的意思，另一方面也含有投資收益率的意思，因此將收益最大化具體表述為以下兩個方面：

一是凈現值最大化。凈現值(NPV)是一個反映投資收益的絕對指標，它直接描述了一個投資方案可能獲得的利潤的現值。其表達式為：

在風險條件下，需要確定凈現值的概率分布。

二是內部收益率最大化。內部收益率是反映投資經濟效益的相對指標。由于房地產投資者的資金總是有限的，因此投資者總是希望盡可能有效地運用有限的資金，獲得盡可能高的收益。

內部收益率(IRR)是使凈現值為零的折現率，它反映了項目自身的獲利能力，其值可由式(1)中令NPV=0計算得出。在風險條件下，需要確定內部收益率的概率分布。

②回收期最小化。房地產投資資金占用很大，投資者往往利用負債經營，利息負擔沉重，因此投資者往往希望盡快收回投資，把回收期最小化作為一個主要目標。回收期是指凈收益抵償初期投資所需要的時間。回收期有靜態和動態之分，區別在于前者沒有考慮資金的時間價值，而后者考慮了資金的時間價值。動態回收期較為常用，可通過令式(1)中NPV=0，求其中的t得到。在風險條件下，需要確定內部收益率的概率分布。

③信譽價值最大化。擁有地段好、規模大、檔次高、性能優異的房地產往往被視為一種榮耀，而且這樣的房地產也能夠給其擁有者或者投資者帶來無形的收益。我們將這種榮耀和無形收益統稱為房地產的信譽價值。

信譽價值的估計通常由投資者本人根據自己的偏好確定。通常可由投資者對各備選方案的信譽價值進行打分，分數越高表明信譽價值越高，對投資者越有利。

(2)遞階結構

對于收益這個目標，用凈現值和內部收益率作為它的屬性。顯然，這兩個屬性具有可理解性和可測性。同時，由于這兩個屬性分別從絕對值的角度和相對值的角度體現了收益這一目標的兩個重要方面――實際收益值和投資收益率，因此它們是完全的。而且它們是非多余的和最小的。

對于回收期和信譽價值這兩個目標，分別采用動態回收期和信譽價值的值作為它們的屬性。這兩個屬性具有可理解性和可測性。

對于這些目標所設定的一集屬性我們認為它是完全的、可運算的、非多余的和最小的。所有這些目標和屬性構成了房地產投資決策的多目標分層遞階結構。

2.建立決策模型

選定房地產投資決策的目標集為：

①收益最大化;

②回收期最小化;

③信譽價值最大化。

為具體表述上述三個目標，我們設定一個完全的、可運算的、非多余的和最小的屬性集：

這樣，我們就得到了一個表達簡單、意義明確的房地產投資多目標風險決策模型。我們只需先求出每個方案的各屬性的概率分布，再根據決策者的偏好確定多屬性效用函數，進而得出各方案的期望效用值，就可以據此期望效用值進行方案的優劣排序，從而進行有限個方案的多目標風險決策。

參考文獻:

[1]彭勇行:管理決策分析.科學出版社,2000

[2]徐水師:預測方法與決策分析.西北大學出版社,1997

[3]楊劍波:多目標決策方法與應用.湖南出版社,1996

第3篇：房地產投資方案范文

［關鍵詞］房地產風險投資多目標決策敏感性分析權重方案排序

一、引言

房地產行業的高風險與其高收益相輔相成，且其評價指標多而雜，形成房地產行業特有的多目標決策問題，解決此類問題的方法目前主要有基于模糊數學的建立模糊綜合評價各類方法求解的方式，構建熵優化多目標決策模型對投資方案進行優選排序，運用層次分析法對各投資方案進行優選的方式，采用貝葉斯公式對風險概率進行參數修正并通過線性加權和法求解，用不可分散量將房地產投資分解為系統風險和非系統風險的多目標規劃模型。筆者在客觀權重的基礎上，給出當前屬性的方案排序，并在動態區間內進行敏感性分析，成為一種切實可行的動態研究方法。

二、確定指標客觀性權重

評價指標(屬性通常分為成本型、效益型和適度型指標。設有m個決策方案的集合，屬性集，且m個方案關于n項評價指標(屬性)的指標矩陣為：。建立房地產風險投資理想初始最優方案模型和最劣方案模型。其中：

然后將歸一化得到項評價指標的權重向量。

三、敏感性分析

1.權重最小變化量的確定

對任意和任意權重，假設目前的排序是，對應的評價函數的優先關系為，可得出在屬性上的當前權重所需減少（或增加）的最小絕對變化量必須滿足當時，；當時，，且。相應的權重最小相對變化量：當時，；當時，，且。

2.方案排序對權重變化的敏感性

設為屬性的臨界值,對應著權重所有可行的最小相對變化量中的最小值,即滿足;再設為屬性的敏感性系數,該敏感性系數對應著的倒數,即滿足,當臨界值為不可行時,其敏感性系數被設置為0。由此可得,對于所有的,臨界值越小的屬性的敏感性系數越大,說明此方案排序對屬性權重變化的敏感程度越高。故方案排序中臨界值越小或敏感性系數越大的屬性越敏感。

四、仿真算例

有5個相互獨立的風險投資方案,表1列出5個方案的由初始投資推算出的7項指標值。要求對各方案進行排序擇優。

表1各個方案對應的屬性值

從表1可知,決策矩陣為：A=[6,0.6,5.508 ,0.226,5, 0.082 ,0.82;7 ,0.35, 5.369, 0.165, 5.5 ,0.233 ,4.66;5, 0.5 ,4.52 ,0.283, 4, 0.096, 0.96;5.5, 0.55 ,4.774, 0.198, 3, 0.132 ,1.32;3 ,0.3, 2.238 ,0.176, 3.5, 0.254 ,2.54]。

對評價指標值做規范化處理,由于前四項指標屬效益型,后三項指標是成本型，歸一化處理得各屬性權重為=(0.1855，0.1234,0.1128,0.3087,0.1363,0.1473,0.1333)，各方案初始權重V=（0.1511,0.1308,0.3087,0.2761,0.1333），理想最優方案和最劣方案分別為：=(7.0,0.60,5.508,0.283,0.082,0.28),=(3.0,0.30,2.238,0.165,5.5,0.254,4.66)，

相對偏差矩陣為：R=[0.25 0 0 0.4831 0.8 0 0;0 0.8333 0.0425 1 1 0.8719 1;0.5 0.3333 0.3021 0 0.4 0.0814 0.0365;0.375 0.1667 0.2245 0.7203 0 0.2907 0.1302;1 1 1 0.9608 0.2 1 0.4479]；r=[0.75 1 1 0.5169 0.2 0 1;1 0.1667 0.9575 0 0 0.8779 0;0.5 0.6667 0.6979 1 0.6 0.7965 0.9635;0.625 0.8333 0.7755 0.2797 1 0.5872 0.8698;0 0 0 0.0932 0.8 0.1221 0.5521]。

再由夾角余弦公式得到，此算例的初始排序為，相比于文獻，各屬性權重的選擇更加客觀、理性，能更有效的作出決策。通常情況下應優先考慮。通過計算得，所給問題的決策矩陣以及方案的當前排序為表2：

計算得到所有可能的最小絕對變化量/最小相對變化量

（），“-”表示不可行見表3。

得各屬性權重變化的臨界值和敏感性系數為見表4：

從表中可得：最敏感的屬性是，相應的最小臨界值為 =19.6625，敏感性系數值為=0.0510。即內部收益率(IRR)是最敏感的屬性，相對于文獻[1]中通過矩陣迭代計算得出權重系數指出 ，優先考慮，文章此處的結論更加符合實際。因此我們在選定主案及主案指標時策劃者還應密切關注影響IRR指標發生變化的各因素的未來走向,保證在允許范圍內獲得動態條件下的最優決策。

五、結束語

房地產風險投資決策由于其多因素多目標以及各評價指標屬性具有動態變化的趨勢，將最優決策發生變化的屬性變化區間給出，并標注出最敏感的屬性以便房地產開發商做出最優決策，在實際操作中具有普遍性、一般性，為此類最優方案的決策提供了一種基于動態變化研究的新方法。

參考文獻：

[1] 周書敬,曾維彬.房地產風險投資的模糊多目標決策[J].河北工程大學學報（自然科學版）,2008,25(1):85-87

[2] 王廣月陳繼光付志前：房地產風險投資的多目標決策分析和應用[J].數學的實踐與認識，2003,33(5):26-29

[3] 王鐵鋼：大中型房地產開發企業項目組合優化研究[D].西安建筑科技大學,2009:34-35

[4] 曾維彬：房地產風險投資的多目標決策[D].河北工程大學,2008:21-25

[5] 管學雷：基于模糊層次分析法的房地產投資風險的決策研究[D].南京理工大學,2010:41-42

[6] 王微：基于模糊主成分分析法房地產投資決策的研究[J].商場現代化,2009:172

[7] 孫海彥：中國房地產企業融資結構優化研究[D].天津大學,2007:35-36

[8] 禹云志：新華聯麗景房地產項目投資決策研究[D].河南大學,2007:45-59

[9] 李會峰：基于多目標規劃的房地產投資決策研究[D].西安建筑科技大學,2005:17-38

[10] 商如斌楊若晶：現資組合理論在房地產投資中的應用[J].河北工程大學學報,2004,33(4):45-49

第4篇：房地產投資方案范文

摘要:房地產是一個綜合性極強的系統產業,這種復雜的決策已經很難僅憑經驗正確地做出。目前我國在房地產投資方面的決策支持系統還不多,有待于進一步發展。因此,將決策支持系統技術應用到房地產投資決策是房地產投資的一項重大變革。

關鍵詞:房地產決策支持系統;數據倉庫;聯機分析處理;數據挖掘

房地產投資不僅與國民經濟的發展狀況有關,而且還涉及到建筑業、金融業、商業、市政建設、能源、交通等各個重要部門。房地產市場變化快、投資巨大、風險極高,要完成這樣一個決策需要決策者同時考慮主市場、材料、資金、市政建設等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復雜的決策已經很難僅憑經驗正確地做出。房地產是一個綜合性極強的系統工程,關系到國家、集體、個人的利益,影響到國民經濟的起伏,其興旺與低落從一個側面反映了經濟發展狀況。因此,房地產業迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據科學的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。

決策支持系統為解決房地產投資決策中出現的種種問題提供了解決方案。決策支持系統是一種基于計算機的系統,幫助決策者通過與系統直接交互使用數據及分析模型解決非結構化的決策問題。通過決策支持系統,房地產開發商可以對要開發的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產投資中的盲目性,使投資更準確,收益率更高。本文結合房地產項目投資的實際情況,提出了一種房地產投資決策支持系統,可以為房地產項目的投資提供決策支持,實現企業項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產投資決策支持系統

房地產投資決策支持系統是將決策支持系統技術應用到房地產投資中,從而能有效地對房地產投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準確性。

(一)房地產投資決策支持系統的基本功能

本系統分為房地產市場調查與預測、經濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產市場調查與預測模塊,用戶可以方便地了解到房地產市場的現狀以及國民經濟狀況,并能對將來房地產市場的發展情況做出一個大概的預測。通過經濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經濟評價和風險的權衡,可以做出較為準確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據具體情況來添加可行性報告中的內容。

(二)系統的基本結構

在房地產投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產投資本身所具有的高風險性,這就使得傳統的MIS系統不能滿足房地產投資決策的需要,只有使用決策支持系統才能有效地解決這一問題。但是傳統的決策支持系統也有著它的不足,不能很好的對房地產投資進行有效的輔助決策。因此,本系統借鑒了最近發展起來的決策支持系統的新技術,提出了一種新的房地產決策支持系統模型。

數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是決策支持系統發展中的新興技術,將這些技術引入到房地產決策支持系統中可增強系統的輔助決策功能。

其中,數據倉庫是為了決策支持的需要而在數據庫的基礎上發展起來的一項新技術。數據倉庫可將大量的用于事務處理的數據庫中的數據進行清理、抽取和轉換,按決策主體的需要重新進行組織。數據倉庫中的各種數據可以適應決策問題多樣性的要求,數據倉庫側重于對面向主題的數據的存儲和管理。聯機分析處理可以對數據倉庫中的大量數據進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數據挖掘是從知識發現的概念中引申出來的,把數據挖掘技術應用到數據倉庫的分析可以有效地從數據倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產投資決策系統的相關技術

傳統的決策支持系統是利用數據庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現科學決策的綜合集成系統。自從決策支持技術形成以來,在全世界得到了廣泛的應用,但是決策支持在發展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數據庫只能對原始數據進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數據和半結構化問題,傳統的數據庫管理系統難以求解復雜的半結構,不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統以集成數據為基礎,然而現實中的數據往往分散管理且大多分布于異構的數據平臺,數據集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態性和復雜性,針對不同的情況應有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統的建立需要對數據、模型、知識和接口進行集成。數據庫語言數值計算能力較低,因而采用數據庫管理技術建立決策支持系統知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們日益提高的決策要求。

數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術,給決策支持系統的發展注入了新的活力,數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術的出現,有利于解決上面傳統的決策支持系統所遇到的問題,為決策支持的發展提供了一條新的途徑。

(一)數據倉庫(DW)技術

信息系統中有兩種類型的數據:操作型數據和決策支持型數據。前者是由日常事務處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數據服務于日常事務處理,決策支持型數據服務于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數據的系統稱為數據倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時,海量數據的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數據倉庫的專長。

(二)聯機分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯機數據訪問和數據分析而產生的一種技術,它可以根據分析人員的要求,快速、靈活地對大量數據進行復雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數據倉庫的信息分析處理過程,是數據倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數據倉庫的分析技術,決策者能靈活地掌握項目進度的數據,以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換,并可形成表現友好、豐富的報表結果。

(三)數據挖掘(DM)技術

數據挖掘可以稱為數據庫中的知識發現,是從大量數據中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數據庫技術、人工智能、神經網路、機器學習等領域的交叉學科。數據挖掘是一個過程,是從大型數據庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數據之間的關聯,發現被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關重要的。

數據挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經網絡、概念樹、遺傳算法、模糊數學、統計分析、可視化技術、粗糙集、公式發現等。數據挖掘的作用是可以實現自動預測趨勢和行為、關聯分析、聚類等。數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發展起來的,具有一定的聯系性和互補性。其中數據倉庫用于數據的存儲和組織,聯機分析處理集中于數據的分析,數據挖掘則致力知識的自動發現。

三、房地產投資決策支持系統的功能模塊

(一)市場調查與預測

市場調查是房地產投資中的一項非常重要的內容,常常關系著投資的成敗。在本系統中,市場調查與預測模塊主要包括國家經濟狀況、城市經濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產調查的主要內容。另外,大量的歷史數據也為房地產市場的預測提供了便利條件。

(二)經濟評價

經濟評價是房地產投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容,是項目決策科學化的重要手段。經濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務可行性和經濟可行性進行分析討論,做出全面的經濟評價,為項目的科學決策提供依據。

經濟評價包括項目管理、參數設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數設置對房地產投資中的各項參數進行賦值,方案計算用現金流法和非現金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現金流法綜合財務指標匯總表和非現金流綜合財務指標匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務狀況。

(三)風險分析

房地產投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風險,對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產開發的風險可以指導投資者進行正確的開發決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數學方法引入到風險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來,〖JP+1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產開發投資是很適應的。此外,房地產投資風險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四)可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據房地產投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數據,甚至是根據項目數據生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

該系統中的四個功能模塊緊密協作,基本涵蓋了房地產投資中所應考慮的各方面內容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

第5篇：房地產投資方案范文

    一、對房地產投資環境的界定

    房地產投資環境是指房地產投資所在的地域在一定時期內所具有的決定和影響投資風險和收益的各種內外部因素或條件的總和。其對宏觀,中觀,微觀環境都要有一定認識。房地產投資本身的風險性,周期性以及其不穩定性決定了在房地產投資前期需要做大量的調研。在投資前期,如果能夠細致分析充分了解和把握投資環境,對制定正確的房地產投資方案,進而做出合理的決策,具有十分重要的意義。房地產投資環境是有諸多影響房地產投資流量與流向的政治經濟,自然,社會,文化等因素交織而成的一個矛盾綜合體,也是一個具有多樣化構成要素和復雜關系結構的有機系統。因此,本文將對這些因素進行具體分析。[1]

    二、分析地區房地產投資環境的必要性

    1.西部大開發戰略的需要。目前我國經濟發展格局已經進入到深度變革的時刻,在全球金融危機后,我國東南沿海地區產業模式被迫加速進行轉型,向技術密集型和資本密集型轉變,而勞動密集型產業則相繼向西部欠發達地區轉移,由于勞動成本低,政府扶持力度大,物流配送設施逐漸完善,企業也有向西部地區發展的意愿。因此,在這種歷史機遇面前,內蒙古中部地區應該把握好機會,借助產業投資,人口轉移的優勢,大力發展城市建設,擴大城市容量,吸引房地產投資,這對于加快城市發展,打造西部新興城市具有重要的意義。

    2.打造中國新能源中心的需要。內蒙古中部地區有豐富的礦產資源,目前已發現礦種80余種,探明儲量的30余種,煤炭資源尤為豐富,已探明資源儲量1393億噸,另外還有大量石油資源及各種金屬礦資源,由于山西地區作為能源輸出大省的歷史使命走向完結,在新時期內蒙古的戰略作用將逐漸凸現,此外,該地區還有總蘊藏量達5億千瓦的風能資源,錫林郭勒大草原類型豐富,是世界馳名的四大天然草原之一,也具有打造現代化大牧場的潛質[2]。在這一時期,華潤,華能,國電,中電投,中廣核,大唐國際的一流大型國有企業已經進駐該地區進行投資。作為該地區唯一的政治,經濟,文化中心的錫林浩特市,在未來將會贏得巨大的機遇期,由于這些企業的帶動效應,其下游產業和相關產業也將蓬勃發展,人口集聚速度將會非常快,另外,該地區樓市價格仍處低位,企業競標拿地相對較容易,未來升值潛力巨大,所以很具有投資價值。

    3.順應國家政策發展的需要。近十年國家樓市市場非常火爆,一線樓市價格已經非常不理性,比如北京五環外一平米均價在3萬5千元左右,已經嚴重超出普通消費群體的承受范圍,在全球金融危機以后,由于西方投資環境惡化,大量熱錢涌入新興經濟體,再加上國內投資環境惡化,大量資本無法進入實體產業,國內股市又長期低迷,為了投資增值的需要,大量資金也流入樓市,再加上近幾年地方政府高價賣地以增加財政收入的方式尤為嚴重,這三方面的原因合在一起導致房價居高不下,甚至嚴重影響了國民經濟的正常發展,一線城市房地產泡沫已經形成,出于長遠發展的考慮,國家政策開始持續打壓房產,例如“國十四條”,“國八條”,“新京版國八條”,但為避免房地產業硬著陸,投資方面出現出現重大經濟損失,國家采用的主流政策是擠壓泡沫擔不使其破裂,而是讓二、三線城市或地區來吸收溢出熱錢,這既能為一線城市的房地產降溫,又能帶動城鄉一體化,促進中小城市的發展,在這種重大機遇面前,內蒙古中部地區得到了一個取得發展的機會。

    三、內蒙古中部地區房地產投資環境的SWOT分析

    1.優勢

    (1) 區位和交通優勢內蒙古中部地區主要以錫林郭勒盟地區為主,南鄰河北省張家口市,承德地區,西連烏蘭察布市,東與赤峰市,興安盟和通遼市接壤,緊鄰京津冀城鎮群,為環渤海經濟區的重要組成部分,是東北,華北,西北交匯地帶,具有對外貫通歐亞,區內連接東西,北開南連的重要作用。在交通方面,公路方面已基本形成“三橫五縱一出口”公路主骨架,主要干線均已黑色路面貫通,實現了盟府所在地與自治區首府一級公路相連。鐵路方面現有穿越錫林郭勒盟西部,與蒙古國鐵路接軌的集寧至二連鐵路線;穿越錫林郭勒盟南部,聯通自治區東西部的主要樞紐集寧至通遼線錫林浩特至多倫煤炭專用鐵路,錫林浩特勝利每天專用線等。在航空運輸方面,現有錫林浩特機場,有直達北京,呼和浩特,天津,上海的定期航班和通往各大旅游城市的臨時旅游航線。

    (2)資源優勢

    該區域礦產資源富集,煤炭資源尤為豐富,已探明資源儲量1393億噸,探明及預測儲量2100億噸;各煤田中資源儲量超過100億噸的又5處,10-100億噸的有21處,這些煤田普遍具有埋藏淺,煤層厚,結構穩定,開采條件好的特點,適合于露天開采。幾大國家能源公司都在這里進行能源開發,勞動密集型產業快速發展,需要大量勞動力,因此人口聚集較快,城市擴容需求較旺盛。另外,能源產業的快速發展也會帶動相關下游產業的發展,對于作為該地區經濟,政治中心的錫林浩特市的未來經濟發展潛力有重要影響。這也為未來房地產投資的可行性奠定了一定基礎。

    (3)經濟發展優勢

    自治區住房與建設廳有關數據顯示:2010年,我區完成房地產開發投資1120億元,同比增長37.35%,你去商品房屋施工面積,銷售面積分別為11517.78萬平方米,3020.54萬平方米,同比分別增長39.87%和22.64%,全區商品住宅售價2981/元,同比增長11.7%[3],這說明內蒙古地區,房地產投資環境向好,由于其價格還處于低位,待開發地區較多,其投資回報還有較大的上升空間。在內蒙古中部地區,最具房地產投資價值的地區應該就是錫林浩特市,隨著煤炭,電力等能源項目的大量增加,也帶動了能源深加工以及物流配送等方面的經濟發展。同時,生產型企業的擴增促使居民收入增加,直接帶動對住宅市場的需求,面對金融危機的后期影響,全市上下應以科學發展觀為統領,積極應對各種挑戰和困難,地區經濟保持了平穩較快發展的態勢。“十一五”期間GDP同比增長33.50%,2010年社會固定資產投資41.16%。良好的經濟態勢促使房地產投資規模穩定增攀升,房房地產投資重心進一步住宅傾斜。

    2.劣勢

    (1)城市現代化水平低

    該地區雖然有較好的經濟發展潛力,但城市規模與經濟發展水平還處于初級階段,物流配送系統尚不完善,新城區居民點還未成規模,老城區也處于舊城改造當中。在此基礎之上,還需要建立構成系統經濟基礎的地區性生產綜合體,組建行政,文化和科技服務中心體系,為城區之間總和安排便捷的交通路線,完善的生活服務設施網和群眾性體育活動場所等。

    (2)監督機制不完善

    房地產行業利潤巨大,房屋質量又是關乎國計民生的大事,我國房地產雖然發展迅速,但相關配套法律設施并不完善,使開發商在較低的違法成本和較高的利潤回報之間本能地選擇冒險逐利,在于政府的互動之間也容易滋生腐敗。而作為購房者來說,與其開發商在經濟實力,專業知識水平等方面力量對比懸殊,處于弱勢地位。因此,監督機制,最終為民謀福利才是地方政府與開發商應該共同完成的事。

    3.機會

    在當前時期,投資該地區房地產面臨一個較好的機遇。首先,城市處在初級發展階段,政府為了招商引資,在附帶條款上門檻降低,為投資創造了一個較為寬松的環境。其次,由于該地區煤炭,石油等資源豐富,能源產業將主導未來該地區的經濟發展,生產型企業擴張聚集,大量勞動力涌入該地區,這為外來對房地產的剛性需求奠定了一定基礎。從大環境來說,國家出于城鄉一體化和吸收一線城市樓市泡沫的需要,也會對熱錢資金起到一定的引導作用,使該地區房地產投資具有較充裕的資金,不至于出現資金鏈斷裂的情況。這為未來投資回報預期與該地區經濟的穩定發展都奠定了一定基礎。

    4.威脅

    該地區緊鄰環渤海經濟圈,依托其強大的經濟輻射能力可以產生一種良性的經濟互動,但西有赤峰市,東有呼包鄂經濟圈,這些經濟區在資金、人才、市場等方面都會對內蒙古中部地區的發展產生一定的沖擊作用。其影響不可小視。

    四、措施和建議

    1.盤活存量土地,調整土地供應力度。為了使投資環境進入一種良性發展,避免一線城市在房地產發展過程中出現的一些弊端,就要針對歷史經驗采取一些新的措施。土地供應應堅持以住房為主,避免大面積開發商也樓盤。閑置土地過多的地區,要限制新的土地供應,以促使存量土地消化。另外,由于投資方方面的原因造成長期閑置的土地,由政府收購進入土地儲備系統,在后期發展中根據實際情況進行再招標。

第6篇：房地產投資方案范文

（沈陽工程學院，遼寧 沈陽　110000）

摘　要：本文通過對房地產專業人才需求的發展趨勢和房地產專業人才應具備核心能力進行分析，提出房地產人才專業核心能力的培養措施。

關鍵詞 ：房地產；專業人才；核心能力

中圖分類號：F293.3

文獻標志碼：A

文章編號：1000-8772（2015）08-0186-01

收稿日期：2015-02-10

作者簡介：何紅（1973-），女，遼寧新民人，碩士，講師。研究方向：房地產稅費改革、高等教育研究。

一、房地產專業人才需求的發展趨勢

房地產專業人才需求的發展趨勢主要表現在三個方面：

第一，由傳統的以房地產開發業為主的人才需求，向以房地產評估、咨詢、經紀業、資產經營管理等方向為主的人才需求轉變。城市新增人口的數量會逐步放緩直至負增長，房地產開發也會在全國不同城市先后迎來下降甚至萎縮的發展階段。

第二，以住宅開發經營與管理的人才需求為主，向住宅開發、商業地產和其他類型物業開發經營管理人才需求并行發展的方向轉變。

第三，由早期的對房地產經營管理通才的需求，向更強調實操能力的專業化、細分化人才需求轉變。未來房地產開發管理、房地產估價、房地產營銷策劃、房地產經紀、房地產投資咨詢等不同工作門類和工作內容的崗位對人才的具體要求的差異會拉大，相互之間的工作轉換會比較困難。隨著房地產逐步成熟，土地招拍掛市場和金融市場的逐步規范，房地產評估、中介、咨詢的行業自律性組織逐步發揮作用，房地產類企業之間的競爭日益加劇，對傳統的土地、資金等要素的依賴性逐步降低，而房地產類人力資源的重要性日益增強，專業化分工越來越細，各專業崗位對人力資源的要求越來越高。

二、房地產專業人才應具備核心能力分析

根據房地產行業中的房地產開發項目管理、房地產策劃、房地產估價、房地產經紀等崗位群的需要，結合應用型本科人才的培養特點，房地產人才應具備的專業核心能力可以確定為：

1. 房地產投資分析

包括房地產項目投資經營方案、投資方案、融資方案、開發方案、營銷方案及項目投資計劃、進度計劃、營銷計劃的編制能力；項目投資費用估算、財務報表編制與財務效益評價的能力。

2. 房地產策劃

包括完成房地產項目選址策劃、房地產項目市場調查、房地產項目STP 策劃、房地產項目產品策劃、房地產項目形象策劃、房地產項目投融資策劃的能力。

3. 房地產經紀

包括運作房地產經紀業務的職業能力，達到房地產經紀人協理從業資格的基本要求，具備全程運作二手房經紀業務的能力、新建商品房銷售執行的能力和經營管理房地產經紀門店、房地產經紀企業的能力。

4. 房地產估價

包括運用掌握的房地產評估基礎知識，選擇合適的評估方法完成從政府基準地價評估開始到房地產開發商拍賣土地價格的評估、房屋征收補償價格的評估及房地產建設和銷售階段的各項評估工作的能力。

5. 房地產開發項目管理

包括組織與管理一個房地產項目開發的整個過程，包括市場調研、土地使用權的獲得、編制可行性研究報告、進行開發項目報建、領取五證、工程施工、銷售、竣工驗收和物業管理的能力。

三、房地產人才專業核心能力的培養措施

1. 強化實踐教學，建立“一體兩翼”實踐教學平臺

實踐教學環節是培養房地產人才的重要環節，是提高學生專業應用能力和在應用中創新能力的關鍵。建立“一體兩翼”實踐教學平臺，應以房地產專業人才通識實踐教育為主體，以專業應用、應用創新實踐教育為兩翼。專業通識教育實踐平臺本著專業知識的共性需求與應用型人才培養相結合的原則，力求加大實踐教學的比重，側重對學生應用知識的傳授和能力的培養。在通識教育平臺的基礎上，通過校企合作、無縫對接等方式，為學生提供到企業鍛煉的機會，側重培養學生的專業應用能力。

2. 改革考核方式，引入“雙證融通”的理念

重視技能教學，將房地產策劃師、房地產估價師、房地產經紀人等執業資格要求的知識點、技能點融入核心課程教學中，在教學考核中，引入行業或職業標準，并將資格考試內容融入到教學考核內容中，使學生在校期間扎實掌握執業資格考試知識系統的專業知識，以利于更快地獲取相應的執業資格。

3. 改革教學手段與方法，建設優質的教學資源

根據房地產專業人才培養的需要，深入開展產學合作，加強教學資源與環境建設，構建房地產專業相關行業的仿真、模擬、真實的教育教學環境和實踐實習基地。

參考文獻：

第7篇：房地產投資方案范文

【關鍵詞】地產融資 私募股權投資案例分析

作為典型的資本密集型產業，房地產業對金融市場具有天然的高度依賴，然而與房地產業的重要地位和發展速度極不相稱的是，我國房地產融資市場的發展卻步履蹣跚，對房地產業的持續健康發展帶來了不利影響。近年來，國家先后出臺一系列宏觀調控政策，日趨嚴格的土地和金融信貸政策使房地產業遭遇了前所未有的資金困境。為了應對融資困局，房地產企業開始探求多元化的融資渠道，除傳統的自籌資金和銀行貸款外，信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現在公眾視線當中。私募股權投資（Private Equity Investment）是投資方對非上市公司進行股權投資并通過將被投資企業上市、并購或管理層回購等方式，出售所持股份獲利的一種投資方式，是除銀行貸款和公開上市（包括買殼上市后的再融資）之外的另外一種主要的新興融資方式，近年來在國內取得了一定的發展。

一、近年來中國私募股權投資的發展情況

國際私募股權基金蓬勃發展，呈現出資金規模龐大、投資方式靈活等趨勢，在并購活動中發揮著越來越重要的作用。亞洲私募股權市場作為全球市場的重要組成部分也在快速發展當中，投資規模由1998年的50億美元增加到2005年的250億美元。據清科研究中心調研報告顯示，中國已成為亞洲最活躍的私募股權投資市場。

2006年上半年，私募股權基金在中國大陸投資了31家企業，投資總額達到55.6億美元，其中超過25億美元的資金流向服務行業；2007年1-11月，中國大陸地區私募股權投資案例達170個，投資總額上升至124.9億美元。

資料來源：清科研究中心

二、私募股權投資者的分類

根據私募股權投資者的戰略規劃和投資目標，可以將其分為戰略投資者和財務投資者。戰略投資者一般指與引資企業相同或相關行業的企業，戰略投資者入股引資企業，通常是為了配合其自身的戰略規劃，因此能夠發揮更強的協同效應；財務投資者一般指不專門針對某個行業、投資目的主要是為了獲取財務收益的基金。

目前，活躍在中國房地產行業的外資私募股權基金有摩根士丹利房地產基金、美國雷曼兄弟房地產投資基金、美林投資銀行房地產投資基金、高盛房地產投資基金、德意志銀行房地產投資基金、瑞士銀行房地產投資基金、新加坡政府產業投資公司GIC、荷蘭ING地產集團等。

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三、如何使用私募股權形式融資

通常而言，房地產企業引進私募股權投資基金的基本流程如下：

在引進私募股權的過程中，企業需要注重項目選擇和可行性核查，投資方案設計，法律文件簽署，以及積極有效的監管等方面的問題，這些問題通常是私募股權投資者比較關注的要點。

四、成功案例分析

1.近年來主要房地產企業私募股權融資案例

近年來，中國房地產市場得到海外投資者的廣泛關注，美林、雷曼兄弟、德國房地產投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、摩根斯坦利、淡馬錫等國際金融機構紛紛投資中國市場。近年來，中國房地產企業通過項目融資、Pre-IPO等方式引進私募股權融資的案例不斷出現，為企業帶來的豐富的資金，下表為近年來部分房地產企業私募股權融資情況：

2．典型案例分析——鑫苑中國

（1）公司簡介

鑫苑置業成立于1997年，是一家專注于中國二線城市的住宅房地產開發商，專注大型復合社區開發，包括多層公寓建筑、中高層住宅和附屬設施，同時開發小型住宅項目。現已發展成為擁有11家全資子公司和2家非控股子公司的大型企業集團。2007年12月13日，鑫苑（中國）置業有限公司(NYSE：XIN)，在美國紐約證券交易所成功上市，成為第一家在紐約證券交易所上市的中國房地產開發企業。在上市前的私募股權融資和債權融資，對鑫苑置業優化資本結構、擴充土地儲備、完善其“零庫存”商業模式起到不可或缺的作用，是企業能夠順利登陸紐交所的重要原因。

（2）私募前發展狀況

鑫苑置業于2006年8月引入私募投資者，是其開始于2006年3月籌備在美國上市計劃的重要一步。2006年前，鑫苑置業主要集中于河南省內發展，土地儲備也不大。2004年和2005年，鑫苑置業的土地儲備面積分別為226萬平方米和305萬平方米，2006年由于開工面積急劇增加，土地儲備面積迅速減少，更加大了企業計劃上市的難度。為了盡快擴大土地儲備、加快跨區域發展步伐，鑫苑置業急需要資金，而2006年正是政府為抑制房地產市場過熱，出臺各項調控政策的一年，融資渠道非常有限。在此條件下，私募股權融資為鑫苑置業提供了新的選擇。不但為達到美國資本市場的上市門檻提供了支持，也解決了當前資金壓力，為企業進一步發展奠定了基礎。2004年和2005年，鑫苑置業的總資產分別為58192萬元和86411萬元。資產負債率分別為89.47%和79.75%，私募股權融資以前，資產負債率處于較高水平，企業的財務風險較高，不利于企業上市融資。

（3）私募融資后發展

2006年8月和12月，鑫苑置業順利完成私募，累計融資達7500萬美元，當年末總資產達到196236萬元，增長超過1倍，資產負債率下降至56.02%，降幅超過20個百分點。鑫苑置業完成私募以后，積極籌備上市事宜，將募集資金用作擴張資金和增加注冊資本金。2006年6月，山東鑫苑置業有限公司成立，注冊資本金2000萬元人民幣；2006年11月24日，蘇州鑫苑置業發展有限公司成立，注冊資本2億元人民幣；2006年12月7日，安徽鑫苑置業有限公司成立，注冊資本2000萬元人民幣。2007年6月12日，鑫苑置業（成都）有限公司成立，注冊資本5000萬元人民幣，成為鑫苑置業又一家全資子公司，企業跨區域擴張速度明顯加快。至2007年9月30日，鑫苑置業擁有14個在建和擬建項目，規劃總建筑面積2，053，279平方米，土地儲備（擬建項目規劃建筑面積）上升至1，282，498平方米（2006年末為65萬平方米）。

在臨近上市前，2007年5月，鑫苑置業又從藍山中國獲得1億美元的私募債權融資，使其資本規模進一步擴大，財務結構更加完善，增強了資本市場對企業未來發展前景的信心。在美國上市并成功籌資約2.995億美元，為企業未來發展帶來資金的同時，更為企業有效利用國際資本市場各種融資工具提供了可能，為企業未來發展打下了堅實的基礎。

參考文獻

[1]張紅，殷紅.房地產金融學.北京：清華大學出版社，2007.

[2]王化成.財務管理學(第四版).中國人民大學出版社，2006.

[3]周春生.融資、并購與公司控制(第二版).北京大學出版社，2007.

第8篇：房地產投資方案范文

【關鍵詞】房地產投資房地產投資風險經營風險

房地產是個熱門和利潤豐厚的行業，近三、四年來，住宅價格每平方米提高了1500元左右，這成了一個不爭的事實。因此，該行業投資就成了投資者的首選。由于房地產行業的特殊性使其存在多種風險。房地產投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數量的資金投入房產、地產生產和再生產領域的過程和行為。

一、房地產投資常見風險

房地產投資風險就是指由于投資房地產而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產投資風險分為以下幾種。

1.投資支出風險

房地產投資支出是指投資者取得、開發土地并進行房產建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產具有)位置固定性、不可移動性，而且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產投資者不堪重負并蒙受損失。

2.金融風險

主要指利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。

3.購買力風險

購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。

4.市場風險

市場風險是指由于房地產價格的變動而引起的投資損失。房地產市場是一個特殊的市場，由于房地產的不可移動性，房地產時常一般只受區域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產投資收益的實現及其大小。例如房地產市場價格水平的波動、房地產消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產價格不斷下跌以及房地產交易量驟降是中國去年經濟增長放緩的一個主要原因。

5.政策風險

政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。例如產業政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場經濟改革、經濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而房地產投資周期相對較長，房地產特別是土地是國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大，城市規劃的變化不但影響投資房地產的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風險

法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產交易中、房地產租賃中等，各種糾紛的發生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現，都會造成投資損失。房地產開發建設過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。

二、房地產投資風險的預防策略

房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。

策略一：關注政策變動，認準投資方向

任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發展，還是對投資者的預期收益都將產生一定影響。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，房地產業受政府政策影響更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度，政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，正確預測未來，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。

策略二：掌握信息，去偽存真，優化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產投資決策前應盡可能地調查市場，了解相關信息。同時要學會優化分析。優化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經驗或技術方法進行風險分析，優化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產投資的行動提供決策依據。

策略三：采用投資分散組合策略

第9篇：房地產投資方案范文

關鍵詞：房地產項目；投資；風險管理；措施

中圖分類號：F293 文獻標識碼： A

作為房地產投資者，必須增強風險意識，充分認識房地產投資的特性，了解房地產投資的風險形式，對投資風險的大小進行理性的判斷并進行風險管理。這樣可以有效地在一定程度內防范風險的發生，在投資者目標收益一定的條件下把風險降到盡可能低的程度，或在風險程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的收益。

一、 房地產項目投資中存在的風險

1、 政策風險

政府在市場經濟中擔當著“守夜人”的角色，根據對國家宏觀經濟狀況的分析，其會制定相應的政策來促進經濟的發展。其中很多政策都與房地產行業的發展有著密切的聯系。因此，在進行房地產投資之前，就需要對當前的政策環境進行充分的了解。第三產業政策、租金政策、設備材料政策、土地出讓政策、環保政策等都會對房地產行業的發展產生影響。只有對我國的政策環境進行充分地認知，才能對比風險，達到理性投資的目的。

2、供求風險

在進行投資之前，就需要對供求關系進行必要的風險，在房地產投資的過程中，供求關系是難以進行科學地把握的。一般來說，房地產項目施工需要一個比較長的周期，先前的預測可能會隨著市場的不斷變化，而導致供求關系受到很大的影響。

3、土地風險

（1） 安土重遷觀念的影響

我國的居民有著安土重遷的觀念，在進行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進行大量的思想工作，來勸導這些居民進行搬遷。這使得拆遷的時間難以保證，難以進行成本控制，增加了項目的進度風險。

（2）投機主義的影響

隨著我國的土地拆遷不斷進行，人們在遇到拆遷的時候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進度，為了使得工程建設盡早進行，投資方需要花費比計劃更多的成本，這樣就使得企業效益難以保證。

（3） 極端行為的影響

在進行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時有發生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時也將拆遷隊伍放到了法律和輿論的風口浪尖。在社會各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。

4、建設風險

項目建設階段涉及到市場把握、人員協調、材料的采購、機械的租賃、合同關系維度、進度管理等諸多方面的內容，在整個房地產項目的建設中，其是最復雜多變的一個過程。在這個過程中主要存在以下幾個方面的風險：

（1） 進度風險

由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無法保證的話，那么預售的房屋就要進行必要的賠償，并且嚴重影響企業的信譽和形象。此外，延長工期不但會帶來額外的成本支出，還將使得管理更加復雜。

（2） 質量風險

建筑的質量對于房地產投資也存在一定的影響，如果質量不合格就難以進行竣工驗收，那么房地產就難以預期投入使用，這樣不但會造成諸多損失，還會使得房屋的購買率下降。

二、房地產項目投資風險管理的措施

1、把握市場動態，提高風險預測能力

投資前對市場情況的調查分析是整個投資風險管理體系的基礎。先期了解市場需求和政府對項目開發的態度，有助于確保正確的投資決策方向。根據國家經濟政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設計有針對性的產品功能、價格區間及營銷方式，并能依照政策變動適時調整投資方案等，都是有效控制投資風險的關鍵。

2、建立健全科學的投資決策和風險管理

機制投資者應在重視市場需求的基礎上考慮綜合風險，以確定最佳的投資決策。對房地產投資者而言，首要決策內容是對開發項目區位的選擇，良好的區位可以在較小的風險中實現升值，有效避免投資風險。區位確定后，還應建立風險管理的組織體系，設立專門風險管理部門，以便合理安排資金項目，協調好投資控制與進度、質量控制的關系，加強投資動態管理，及時發現可能導致投資增加的現實問題和潛在因素。

3、建立風險管理的信息系統，形成動態風險監控報告

信息是進行科學的房地產投資可行性研究、投資決策和風險管理的基礎，因此企業應當設立信息收集和處理的專門部門或者購買專業性的行業信息系統。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區域的經濟政策、行業政策、城市規劃、市場供求情況等信息，進行及時準確的分析報告，使決策層及時了解市場風險和機遇；二來可設立企業開發項目的定期房地產市場報告制度，為企業決策層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時把握宏觀經濟政策和房地產政策的出臺情況。

4、加強風險管理的系統培訓，強化員工風險管理意識

企業可開展內部定期培訓或者通過外部專業培訓機構加強員工的管理培訓，可以提升員工的專業度，增強企業凝聚力。通過風險管理教育，使他們了解所面臨的各種風險，掌握風險防范和處理風險的方法，強化風險意識，從而提升整個企業抗風險的能力。

5、投資分散策略

房地產投資分散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區域分散是將房地產投資分散到不同區域，從而避免某一特定地區經濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當房地產先導指標發生明顯變化時，如經濟增長率從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權從周期波谷開始回升，預示著房地產業周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一咱常用的風險分散方式。共同投資要求共同投資，利益共享，風險同擔，充分調動投資各方的積極性，最大限度發揮各自優勢避免風險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優勢，消除房地產籌資風險；與外商聯盟，即可引進先進技術和管理經驗，又能獲得房地產投資開發政策優惠。

6、風險回避

在房地產的投資過程中,要想選擇出比較徹底的處理房地產投資風險策略.我們可以先從風險小的投資項目著手或直接放棄對那些風險較大的投資項目進行投資,這樣風險的概率產生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤的機會。假如預期獲益的機會不伴隨著風險,那么將會很快有投資者涌入市場,從而降低了預期的收益。其中我們要認識到一個不爭的事實，就是風險的大小與預期的收益值的增降是相互直接作用的。

7、 房地產項目風險的轉移

風險的轉移是風險管理的另一種有效手段。當企業沒有什么好的方法來對風險進行處理時，可以采用風險轉移的方式來保護自己的利益。風險轉移是將自身存在的風險轉移給其他企業來承擔，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風險直接轉接給目標企業，對房地產企業而言是風險的事情，對別的企業則不一定是風險。因為每個企業的發展狀況不同，對風險的管理態度也不相同，對自身企業是風險的項目可能在別的企業那里就是一種良好的機遇。因此，房地產項目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時還要考慮風險的承擔方式。

總之，在房地產開發過程中，必須重視過程中每個環節的管理，重視企業的制度化、程序化管理建設，客觀看待風險，對風險進行有效的管理，這樣才能減少或規避風險對項目造成的不利影響。

參考文獻：

[1]勞燕玲,李江風.房地產項目的風險管理探究[J].前沿，2012（10）.

[2]蘇亞莉.房地產開發項目風險管理研究[J].東華理工大學學報（社會科學版），2011（01）.