委托管理合同書精選(九篇)

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第1篇：委托管理合同書范文

資料與方法

本組患兒32例，男28例，女4例；年齡4～13歲，平均6.8歲；病程5個月～6年。就診時的主要癥狀：頭部晃動伴眨眼、扭嘴的25例，伴上肢抽動、軀干扭動7例。其中頸部反復出現突然扭動6例，喉部偶發“鳥叫”聲3例。全部患兒均無明顯外傷史，就診時均行腦電圖檢查排除癲癇發作，并排除中樞神經系統器質性病變，每位患兒在癥狀診斷后，查兒童Conners多動指數量表，排除兒童多動癥；查兒童行為量表，排除兒童情緒障礙，兒童品行障礙，兒童多動障礙。均行頸椎開口位片檢查，確診環樞關節半脫位。

治療方法：①針刺：穴取風池、風府、天柱、百勞、印堂、合谷、太沖，均為雙側，大椎、百會、印堂。眨眼癥狀重加太陽，聳鼻癥狀重加迎香。操作：患兒取側臥位，盡量暴露后頸部。穴位皮膚常規消毒，選直徑0.25mm，長度25mm不銹鋼針，快速進針，得氣后留針30分鐘。其中百會、印堂、迎香斜刺，其余穴位直刺。合谷、太沖用瀉法，余穴均施平補平瀉手法。②推拿：用揉法、滾法、彈撥等放松頸肩部肌肉，然后根據環椎和樞椎偏移情況，用旋轉復位法進行定點復位［1］。一般每周復位1～2次。每次治療均先推拿，后針刺。每周5次，10次1個療程，療程間休息1周，連續治療2療程，3個月后觀察療效。

療效判斷標準：①治愈：臨床癥狀消失，日常生活和學習正常，隨訪3個月未復發，復查開口位片結果正常。②顯效：臨床癥狀大部分消失，部分癥狀表現輕微，日常生活及學習不受影響。③好轉：臨床癥狀部分消失或減輕，發作頻率減少。④無效：臨床癥狀改善不明顯或者治療前后無變化。

結 果

32例患兒中，治愈15例(46.9%)；顯效14例(43.8%)；好轉2例(6.2%)；無效1例(3.1%)，總有效率96.9%。

例1：患者，男，8歲，2010年9月就診。主訴：頭部不自主快速抽動2年余。病史：2年前無誘因出現頭部不自主抽動，逐漸加重，睡眠時消失。1年前出現頻繁眨眼，扭鼻，喉間偶發“鳥叫”聲，不能正常上課。觸診發現左側后頸部肌肉緊張、飽滿。查腦電圖無異常，頸椎開口位片提示環樞關節半脫位，并行檢查排除多動癥、兒童情緒障礙等疾病。經上法治療1療程后，抽動癥狀明顯減少，能正常上課，2療程后癥狀消失，復查頸椎開口位片，結果提示正常。停止治療3個月后回訪，未出現抽動癥狀。

討 論

抽動癥的病因尚不明確，可能是由于遺傳因素、神經生化因素及環境因素所致。有學者認為抽動癥與頸椎功能不良有關［2］。中醫學認為“諸風掉眩，皆屬于肝”，小兒的生理特點“肝常有余”，因此，小兒容易肝風內動，出現抽動癥狀。風池穴是少陽與陽維脈交會之處，善治一切風疾，毫針刺之以鎮靜安神，祛風通絡。百會穴位于巔頂，又名三陽五會，為清陽之會，足厥陰匯聚之地，與風池相配，增強熄風安神醒腦之效。因“肝常有余”，故取合谷、太沖以開四關，針用瀉法能調和氣血、熄風安神。印堂可鎮靜安神，同時又能治療眼部及鼻部疾病?！岸矫}起于下極之輸，并于脊里，上至風府，上巔，循額，至鼻柱”，因此，針刺風府穴熄風醒腦，開竅醒神。大椎同為督脈穴，與百勞、天柱穴相配可治療頸椎疾病。以上所取穴位，標本兼治，共奏息風止痙之功效。同時，所取穴位以頸部穴位為主，從頸部解剖來說，當環樞關節出現半脫位，會引起頸部軟組織功能障礙，有可能影響椎動脈及頸叢神經功能，導致抽動癥狀出現。通過針刺和推拿治療，可促進軟組織功能恢復以及環樞關節的復位，從而達到治療抽動癥的目的。

參考文獻

第2篇：委托管理合同書范文

第二條  凡在本省行政區域內經營物業管理的企業，均應遵守本辦法。

第三條  省建設行政主管部門負責本省物業管理企業資質的綜合管理工作。

各地、市、縣房地產管理部門負責本行政區域內物業管理企業資質管理工作。

第四條  經營物業管理的企業必須具備下列條件：

（一）必須是實行獨立核算，自主經營，自負盈虧，具有法人資格的經濟實體；

（二）有自己的名稱、組織機構和章程，有符合國家規定的財務制度，有明確的經營負責人；

（三）按照規定配備物業管理專業技術、業務管理人員；

（四）注冊資金和自有流動資金應達到規定的最低限額；

（五）具備管理房屋及其附屬設施的能力；

（六）有固定的辦公和經營場所。

第五條  城市物業管理企業資質等級按條件分為一、二、三級。

（一）資質一級：

1.注冊資金不少于50萬元，自有流動資金不少于25萬元；

2.從事總建筑面積10萬平方米以上（含10萬平方米）的物業管理2年以上；

3.具備有高級工程人員1人，有中級職稱以上的土建類、水電、房地產經濟、會計專業技術業務人員各1人以上；

4.有固定職工人數20人以上，其中70％以上獲省級以上《物業管理崗位合格證書》。

（二）資質二級：

1.注冊資金不少于40萬元，自有流動資金不少于20萬元；

2.從事過總建筑面積5萬平方米以上（含5萬平方米）的物業管理2年以上；

3.具備有中級職稱以上土建類、水電、房地產經濟、會計專業技術業務人員各1人以上；

4.固定職工人數14人以上，其中70％以上獲省級以上《物業管理崗位合格證書》。

（三）資質三級：

1.注冊資金不少于30萬元，自有流動資金不少于15萬元；

2.有初級職稱以上的土建類、水電、房地產經濟、會計專業技術業務人員各1人以上；

3.有固定職工人數10人以上，其中70％以上人數獲省級以上《物業管理崗位合格證書》。

兼職的技術、經濟管理人員不計入物業管理企業人數。

第六條  物業管理企業資質審批權限：一、二級企業由省建設行政主管部門審批；三級企業，由地區或者設區的市房地產管理部門審批，由省建設行政主管部門頒發《江西省物業管理企業資質證書》。

第七條  申請資質等級時須提交下列材料：

（一）物業管理企業資質申報表一式三份；

（二）企業法人代表任命書與營業執照；

（三）企業法人代表、部門經理、技術業務人員的證明文件或職稱等級證書和省級以上核發的《物業管理崗位合格證書》；

（四）企業章程；

（五）企業辦公地點的證明或房屋所有權證書；

（六）資信證明；

（七）有主管部門的，須主管部門審批意見；

（八）外資企業須有對外經貿主管部門的批準文件、批準證書、境外開具的資信證明、資金到位證明；

（九）向省建設行政主管部門提出申請資質的報告。報告內容應包括成立物業管理企業的必要性、委托意向、經濟性質、經營范圍、注冊資金、專業技術、管理狀況、辦公地點、聯系電話、擬申報資質等級等。

第八條  各資質等級可以承接的業務范圍：

（一）資質一級可以不受建筑面積限制承接各類物業管理業務。

（二）資質二級可以承接總建筑面積不超過10萬平方米的各類物業管理業務。

（三）資質三級可以承接總建筑面積不超過3萬平方米，層數不超過7層的物業管理業務。

資質一、二級物業管理企業可在省內跨市、縣承接物業管理業務，但須到物業所在市、縣房地產管理部門備案。

第九條  物業管理企業變更法人代表、企業名稱、辦公地點等，應當在變更30日內向當地房地產管理部門申請辦理變更登記，按原審批程序逐級上報換發資質證書。

第十條  物業管理企業實行年審制度。

物業管理企業應于下年二月十日前向當地房地產管理部門提交統計年報資料，資產負債和損益表；從業人員機構設置情況；物業委托管理合同書；物業管理基本情況（包括房屋及其配套設施、綠化、市政設施、環境衛生、服務、保安、經營等方面）。各級房地產管理部門按照資質審批程序，根據物業管理企業提交的年審材料進行初審，報省建設行政主管部門審驗。

經審驗合格的企業，《江西省物業管理企業資質證書》繼續有效；對物業管理業績比較突出的，晉升資質等級；審驗不合格的，限期改正或降低資質等級。

第十一條  任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓、出售資質證書。

遺失資質證書的，須登報申明作廢后，方可補領。

第十二條  有下列情形之一的，可降低資質等級或收回資質證書重新審驗，視情節輕重予以處理：

（一）申請資質等級證書時隱瞞真實情況；

（二）委托方投訴較多，經房地產管理部門批評后又無明顯改進的；

（三）由于物業管理不善，造成委托方或物業使用人重大質量安全事故的；

（四）因物業管理服務質量問題，被委托方終止物業管理合同的；

（五）由于條件變更，已達不到原審批資質等級條件的。

第十三條  沒有領取資質等級證書的，不得從事物業管理經營活動；超越資質等級規定的范圍承接物業管理業務的，由市、縣房地產管理部門責令其限期改正，并依法予以處罰。

第十四條  當事人對房地產管理部門作出的行政處罰不服的，可以在接到處罰通知之日起15日內向作出處罰決定的上一級機關申請復議；對復議決定不服的，可在接到通知之日起15日內向人民法院起訴；當事人也可以直接向人民法院起訴。逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第十五條  本辦法前已取得營業執照并已開展物業管理活動的企業，應在本辦法后，持本辦法第七條規定的材料在三十日內到當地房地產管理部門申請核發資質等級證書。

第3篇：委托管理合同書范文

乙方（受托人）：_________物業管理公司

為加強_________住宅區牧業管理，保障區內房屋和公用設施的正常使用權用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據《_________市住宅區物業管理條例》（以下簡稱住宅區條例）及其配套實施細則（以下簡稱住宅區細則）和市政府有關規定，經雙方充分協商，同意簽訂本招手管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：

一、物業管理范圍及內容

（一）甲方將位于_________區_________路的_________住宅區范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務，承包經營，自負盈虧。

（二）管理事項包括：

1．房屋的使用、維修、養護；

2．區內公用設施、設備及場所（地）［消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等］的使用、維修、養護和管理；

3．清潔衛生（不含垃圾運到中轉站后的工作）；

4．公共生活秩序；

5．文娛活動場所；

6．便民服務網點及住宅區內所有營業場所（不含肉菜市場）；

7．車輛行駛及停泊；

8．住宅區檔案管理；

9．政策規定由物業管理公司管理的其他事項。

二、委托管理原則

以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔，相互促進，體現為業主提供優質服務和責、權、利相統一原則。

三、委托管理期限

確定管理目標、經濟指示，實行風險抵押經濟承包責任制。

四、委托管理期限

委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

五、雙方責任、權利、義務

（一）甲方責任、權利、義務

1．依照住宅區條例和本合同規定將_________住宅區委托乙方實行物業管理；

2．監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法付給乙方；

3．按市政府規定的比例提供商業用房（總建設面積的0．5％）_________平方米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續；

4．給乙方提供管理用房_________平方米（其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米），按微利房租金標準租用；

5．負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；

6．不得干涉乙方依法本合同規定內容所進行的管理和經營活動；

7．對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；

8．負責確定本住宅區管理服務費收費標準；

9．委托乙方對違反住宅區條例和住宅區細則以及業主公約的進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以集水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任進行催交、催改；

10．協助乙方做好宣傳教育．文化活動和物業管理工作；

11．政策規定由甲方承擔的其他責任。

（二）乙方責任、權利、義務

1．根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法；

2．遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；  1  

3．根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中支出所需的維修經費；

4．接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月勝敗甲方和區住宅管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目；

5．對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

6．乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區設置管理處；

7．建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；

8．負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據；嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價。每三個月向區住宅管理部門繳交一次50％商業用房的租金，作為公用設施專用基金的回收；

9．有權依照甲方委托和業主公約的規定對違反業主公約和住宅區管理法規政策的行為進行處理；

10．在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部牧業管理檔案及有關資料；

11．開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作；

12．有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位

六、管理目標和經濟指標

（一）各項管理指標執行《_________市住宅區物業管理標準》及市、區住宅管理部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后_________年內達到_________標準。

（二）確保年完成各項收費指標_________萬元，合理支出_________萬元，乙方可提成所收取管理費的_________％作為經營收入。

七、風險抵押

（一）乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風險抵押金；

（二）乙方在合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息；

（三）如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失；

（四）如由于乙方過錯致辭使合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。

八、獎罰措施

1．在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費用如有節余，甲方按節余額_________％獎勵乙方。

2．如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣_________元（全國）、_________元（省）、_________元（市）；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。

3．如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任；

4．如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣_________至_________元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔；

5．由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失（以市住宅主管部門的鑒定結論為準）。

九、合同更改、補充與終止

（一）經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準；

（二）合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前六個月向對方提出書面意見；

（三）合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理，但根據住宅區條例和住宅區細則規定被取消優先承包理資格的除外。

十、其他事項

（一）本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害（臺風、洪水、地震等），造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。

（二）本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、_________為合同的有效組成部分。

（三）本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區住宅管理部門各執一份，具有同等法律效力。

（四）雙方如對合同發生爭議，協商不成的，提請市住宅主管部門或區住宅管理部門調解，或由_________中級人民法院裁決。

甲方（蓋章）：_________                乙方（蓋章）：_________

代表人（簽字）：_________　            代表人（簽字）：_________

_________年____月____日               _________年____月____日

簽訂地點：_________                   簽訂地點：_________

附件

附件一：住戶手冊

目錄

一、前言

二、簡介

三、物業管理

四、管理費用

五、設備及服務

六、裝修管理

七、入住前期的特別服務

八、業主及用戶的其它責任

九、保安／安全

十、關于防盜門、窗安裝的有關辦法

十一、防火

十二、清潔

十三、衛生管理細則

十四、保險

十五、常用電話號碼

十六、結語

一、前言

為了便于業主／用戶進一步了解小區管理公約的內容及運作情況，管理公司物編寫此住戶手岫，以供參考之用。小區住戶手冊根據管理公約而制定，其目的在于保證小區所有精度及用戶能有效地使用其購置之物業，而并非對業主及用戶加以約束。管理公司將竭誠為各業主用戶提供盡善盡美的管理服務。

二、小區簡介

小區占地_________公頃，總建筑面積_________平方米，綠化面積_________平方米，綠化率為_________。物業管理公司以現代的意識、全方面的構思服務于業主，使業主在物業管理公司的服務下，充分享受舒適、寧靜、祥和的生活，創造出一個溫馨、各諧、全新的花園式住宅。

1．按照建設國際化大都市的要求注意提高小區的整體居住環境質量。

2．注意加強物業管理，保持住宅小區建設整體環境和使用功能長久良好。

3．實行超前管理，參照新加坡、香港的屋村式管理，使物業管理奠定良好的基礎，以優質高效的服務，得到廣大業主的認可。

4．物業管理有限公司小區管理處主要負責如下工作：

（1）管理：具有嚴格和管理制度，做到違者必罰，獎罰分明。

（2）保安：小區有專門保安力量，實行24小時晝夜值班。

（3）清潔：保潔員定時清掃和清運垃圾，保持小區內地段衛生，做到地面無煙頭，無紙屑，地痰跡，無污印，垃圾清運采用塑料袋，以防垃圾清運時再污染。

（4）綠化：負責小區綠化，四季維護樹木，花草，修剪花木，維護綠化景觀。

（5）車輛交通管理：對機動車輛進入小區加以限制，保持小區寧靜的氣氛。

（6）有償服務：代請保姆，代為購物，你訂機票，接送孩子，照顧老幼，病殘，打掃客戶衛生，成立老年活動中心等生活服務系列。

（7）有償中介服務：代業主出租、出售小區住房。

（8）設立便民的小型超市、便民商店等。

三、物業管理

1．管理公司

根據管理公約的條文，_________物業管理有限公司已被委聘為小區之物業管理公司。

2．管理公司之代表權

管理公司有絕對的權力代表各業主及用戶就有關管理本小區之一般事務與政府公共事業機構和團體進行磋商及處理有關問題。

3．公共地方及設施管理

管理公司根據管理公約條文所賦予的權力，將管理及負責所有公共地方、小區結構、電梯、泵房、綠化及其他公共設施及設備之保養、維修及管理。

4．管理職員

為提供完善之管理服務，管理公司雇有專業管理人員及專業維修承造商負責小區一切日常管理及維修事務。請各業主及用戶切勿要求任何管理公司職員做個人性質服務，所有管理員工一律不準向業主，租戶。住客或任何承造商取管理賞賜或其他利益。

5．建議及投訴

任何人士若對小區環境及管理欲作出建議或投訴，請以書面形式通知管理公司。

6．小區管理處辦公時間

小區管理處辦公時間為上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述時間以外，小區監控中心仍有值班職員為客戶服務。管理公司電話（辦公時間）：_________；管理處電話（二十四小時服務）：_________。

四、管理費用

1．管理費

管理費乃根據每年度之管理開支預算而制定，計有管理員工薪酬，稅收，公共地方水電費、公共地方之清潔費用，公共設施維修費，法律及其他專業咨詢費用、小區保險、第三者保險及管理公司酬金等。管理費金額將根據日后實際支出需要而調整，調整前各業主將獲預先通知。

2．管理保證金及管理基金

各業主應于驗收其單位合格后，立即向管理公司支付數額相當于三個月的管理費用作為履約保證金。同時亦需支付數額相當于三個月的管理費作為管理基金，以支付日常性之管理維修開支。當管理基金不足時，管理公司可發也通知，要求各業主增繳管理基金。各業主不得動用保證金或管理基金，作為抵扣管理公約內所指定各項應付費用。

3．繳付管理費

樓宇管理費于每月10日前繳付，管理公司為各用戶專責管理本小區，任何租戶延期繳交管理費，管理公司有機根據公約賦予的權力征收利息、催繳手續費用，甚至停止供應水，電及采取適當的法律行動追討。付款時間：星期一至星期五08：30-20：30； 星期六、星期日及假期09：00-17：30； 付款辦法：以支票或現金形式直接交往小區管理處。

4．管理費盈虧

小區之管理公約內訂明，如管理費不足以應付各項開支時，各業主須按比例交付不足之數目，如有盈余，則將會撥入下年度帳目。各業主與用戶床相互協調使用期間的費用分攤比例，管理公司最終將以物業業主為法定負責人，而不涉入業主與用戶之間之關系。

5．管理帳項

管理帳項以實報實銷方式處理，收入及支出帳項將按時向各業主／租戶通知。各業主在繳足所有應付管理費用的，有權向管理公司索取有關帳單副本作為參考。

6．業權轉讓

如有更改或轉讓業權，原業主必須以書面形式通知管理公司，否則仍須負責該單位之管理費用。業權轉讓時，管理費保證金及管理基金，應按管理公司所指定應辦之妥善手續，轉讓予新業主名下。賣方業主自行安排向買方收回上述做主金及基金。

五、設備及服務

1．電力

各單位都已安裝獨立電箱、電表及充足的電燈及插座若發現陳舊必須更換，任何電器工程必須由合格（指定）的電器技工進行。

2．供水

小區24小時供應冷、熱水。接駁洗衣機修理水嘴的工作必須由合格技工進行。自來水是利用水壓輸送到各單位的，因此即使是輕微的漏水亦足以引起水浸，外出時必須將水嘴關妥。若因漏水而令小區的公眾地方，設施或其他單位業主蒙受損失，該單位的業主必須負責維修及賠償。

3．煤氣

小區24小時保障煤氣源供應。接駁供氣設備的工作必須由合格（指定）的技工進行。系統若發生泄漏現象，須及時與管理處取得聯系以免造成更大損失。

4．電話

小區已鋪設電話電纜直達各物業單位，用戶可向管理中心呂請接駁及安裝電話。

5．電梯服務

小區各樓宇備有先進的電梯，為客戶提供24小時服務。

6．公共天線

各單位均高有電視天線插位。若需嗇額外的天線插位時，可通過管理處安排保養承辦商安裝，而費用應由有關業主負擔。根據小區公約條文，所有單位均不得安裝任何室外天線。

7．消防系統

小區的消防設備含每層設置的消防栓，由管理員24小是值班，監察消防系統的運作。

六、裝修管理

1．政府法規、公約條文

用戶在室內進行任何工程，必須事前確定該項工程是否抵觸有關政府部門之法例及管理公約條文，若所進行工程發生違反法規條文情況，用戶須將改變部分恢復原面貌，直至有關方面滿意方面的資料，業主可先向管理公司問詢。

2．用戶在單位內施行各類裝修工程必須確保不影響樓宇結構和原有系統，并須書面通知管理處，提交有關裝設計圖及向有關政府部門申請，待申請批準及繳納裝修按金及第三者保險后，方可開工。

3．裝修保證

（1）裝修按金--此按金由管理公司按單位面積制定，并由管理公司保存，作為保障裝修期內，承辦商或其工作人員對小區物業或其他單位造成破壞、損耗、涂污時作適當處理。工程完成后，經管理公司檢查完畢，才會按實際情況作全部或部分發還。

（2）第三者保險--為減少在裝修時發生意外所導致損失，承辦商應購置工程期間第三者保險，金額方面由管理處視其單位及工程大小評定。

4．裝修規則

（1）提供足夠之保護防御設施予樓宇內之結構、裝置、裝飾等，避免裝修期內有任何損毀。對于桉宇內設備有任何損毀或因缺甜言蜜語防御設施而導致破壞，包括裂痕、污漬等，有關業主需賠償一切修繕費用。

（2）裝修期間不得占用小工內公共地方，為保障其他業主及其他用戶的利益，基有任何人士及物業本身各部分受到直接或間接損害，將由有關用戶負責及賠償。

（3）盡量提供足夠防御措施減抵裝修期內收到之塵埃、噪音和氣味等，令小區內其他業主，用戶不要受到干擾和感覺不便。

（4）施工現場必須備有緊急醫療藥品，必須有足夠防火設備，如惡意火簡等，以備發生事故時緊急應用。

（5）不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他業主單位進行裝修工程。

（6）所有通道走廊或其他公共地方不得放置或儲存任何建筑裝修物品、工具或廢料等。

（7）不可在小區內之消防喉取水作調制混凝土、清洗地方或其他用途。

（8）裝修工人必須空著適當的衣服及不得赤足出入工作范圍，以防發生意外及有礙觀瞻。

（9）所有裝修工人在小區范圍內必須掛上管理公司發出的工作證，工作證每天四上向管理處登記領取，每天下班時必須交回管理處，如有任何損壞或遺失應立好賠償，否則嚴禁進入小區范圍內或在物業范圍內進行工作。

（10）所有機器、工具、設備、包裹或建筑裝修材料等，若要搬離小區范圍，必須先填妥管理公司特定出門許可證再經檢驗始可放行。

（11）裝修承造高須對其本身用具、設備及建筑材料等承擔保管責任，管理公司概不負責任何損失或遺失。

（12）切勿交混凝土、吵石、瓦礫或其他雜物倒入坐廁或排水渠內。

5．物業外墻

所有用戶皆不得適拆、更改或干擾物業外墻及公共地方設備，或改討任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帳篷、窗花、秩籠、花架、天線或將其他物品裝置物業外墻上。

發生任何上述違章行為，業主／用戶將需承擔所修正工程及管理公司額外工作負擔費用。

6．裝修承造商

各用戶所聘的指定裝修承造商在進行工程時有任何疏忽而造成公共地方、設施損毀或對其他住戶物業構成破環，有關用戶必須負責所有賠償損失，因此在選聘裝修承造商時必須小心謹慎。

七、業主及用戶的其他責任

1．物業用途限制

各用戶不得將其單位用作非法工吵道德或與土地批文．政府用途．管理公約秫等許可告示相抵觸的用途。

2．飼養寵物

住戶所飼養的寵物，必須在管理處指定地方排匯及做廢物處理事宜。

3．噪音氣味

為優質環境寧靜用戶切勿在其室內發出噪音或氣味，滋擾其他用戶。

4．公眾通道

必須優質所有走廊、通道及樓梯暢通無阻。為保護各業主／用戶自身安全起見，遇有任何公共走道阻塞時，應立刻通知接待中心。若發現其他用戶做出防礙公眾利益，阻塞走道等行為，更應主動舉報。

5．景觀物品

各用戶不得在任何公共地方進行洗滌、晾曬、熨燙衣物或其他物品。

6．神位

為保持環境清潔衛生，所有用戶禁止在門前或公共地方擺設神位及燃點香燭。

7．電梯服務

嚴禁使用客梯作送貨搬運物品用途，一切物品的運送，必須用管理公司指定的貨梯進行。

8．危險物

各業主不得在小區范圍內搬運，儲存及使用危險、易燃或易爆的物品。

9．鐵閘／卷門

各用戶不得在其單位大門外或窗口裝置不符合管理處規定的不安全合格的鐵閘工窗花。

10．營業經商

除非得到管理公司書面批準確，所有用戶不得在小區物業的公共范圍內擺設任何么用物品或進行各種形式的宣傳、經工業品、販賣活動，包括張貼、派發商品、樣品、宣傳品等等。各用戶及外來訪客亦不可在此范圍內向其他住戶進行派發物品、推銷或任何形式的磁擾。

11．法律糾紛

業主或用戶在小區物業范圍內，因自身問題而引發的法律糾紛及事故，必須自選承擔所有法律及經濟責任。管理公司基受牽連而須進行額外工作及開銷，亦將由相關物業業主／用戶承擔。

八、保安／安全

1．為保障安全，所有的小區居住的業主及其雇傭人員，均應辦理住客證。

（1）辦理住客證請與管理處聯系，書面寫明人員姓名并交一寸照片一張，證件需繳納押金。

（2）若有人員變動，應及時到管理處發放或注銷證件手續。

（3）住客證或臨時工作證不慎遺失，請及時報告管理處，并辦理補證手續（與開始輸時手續相同）

2．大樓進出憑住房證，并于每晚23：00靜樓。

3．小區每24小時均有保安人員值班和巡邏，請業主／用戶配合保安人員工作以保障所有入住小區住戶的安全，并請注意以下幾點：

（1）若發現任何可疑人物，請在安全情況下立即通知管理人員或管理處。

（2）對進入大樓的訪客將要求做會客登記，每天23：00以后的訪客保安人員應先與住戶聯系，得到允許后方可探訪。

（3）房間無人時，請鎖好門窗。

（4）無人在室內時，關閉所有電器用具。

（5）不要在禁止吸煙場所吸煙，尤其是在電梯內；在可吸煙場所，應處理好煙蒂和火種。

（6）定期檢查，維修電器設備、電線和滅火器等。

（7）發現有不明氣體時，不可開關電器包括使用電話，離開單位后，鎖好門窗，立即通知管理人員或管理處。

（8）攜出大件物品及搬運貨物出小區、住宅樓，必須到管理處提出申請并開具出門許可證。辦理該手續須憑證戶證新自前往辦理。

（9）住宅單位用戶世勿隨便開門給陌生人，開門前必須先從防盜眼辨別訪客。

（10）與監近用戶互相認識，保持聯系，以便朋家能夠互相照應。

（11）如遇緊急情況時可直接報警（撥電話110）或直接打電話通知公安局總值班室。

（12）如不幸被賊匪光顧，不應移動、清抹或洗滌任何現場物品。當情況安全后，立即通知管理處。

4．除保安員外，物業亦高有先進保安裝置以確保各業主及用戶安全。

5．住房保安

各用戶如需在其使用單位范圍內，自行聘用專職空著制服的私人保安員，必須事先向管理公司作書面申請，詳列人員數目，值班時間及所恬單位名稱，并須保證這些專職人員不得空著制服在小區公共地方活動，以免造成管理混淆及引起誤會。

九、關于業主安裝防盜門、窗的有關辦法

為了保證業主對其住宅單位的安全需要，管理處允許在各住宅單位安裝我方指定的防盜門、窗、并由管理處指定的安裝隊伍進行安裝，規格、樣式及顏色由管理處指定，業主自己世勿私自購置指定之外的防盜門窗，以及由指定之處的安裝隊安裝。以上務請業主遵照執行。

十、防火

1．防火措施

小區物業內部裝置有滅火設備，用戶應熟悉各項設備的位置及使用方法，用戶必須緊記除救火外，不得使用消防栓及各種設備作其他用途。

2．防火知識

（1）切勿令電線負荷過量或在同一插座接下來多種電器，例如電爐、熨斗電飯煲或吹風筒等，以免由于負荷過量而導致火警。

（2）請遵照法例法定，切勿在單位內儲藏易爆易燃物品，最后離開單位前，檢查并保證煙頭已熄滅，并把全部還在開動的電器關閉。

（3）易燃及危險性物品應放置在孩童無不觸及的地方。

（4）請保持走廊、樓梯及防火通道暢通。

（5）防火門必須保持經常關閉。

（6）如遇到易燃物品氣味時，切勿觸動任何電器（包括電話、門鈴、電動玩具等）開關，小心打開所有窗戶，門，讓空氣流通，然后離開現場及盡快通知管理處。

3．如遇火警時應采取的措施

（1）保持鎮定

（2）撥打電話119通知消防局

（3）打破安裝在走廊的防火警鐘玻璃，按警鐘示警。

（4）及時通知小區保安管理員或管理處，如時間許可，應通知監近用戶。

（5）如遇到濃煙，應盡量貼近地面，并以濕毛巾覆蓋面部。

（6）不要乘搭電梯，應用樓梯逃生。

（7）盡快前往小區地面或空曠地方。

4．防火演習

管理人員將定期進行防火學習及試驗各項救火設備。

十一、清潔

管理公司已雇有清潔工人負責保持公共地方清潔，但仍有賴全體用戶的通力合作，維持社會公共道德，才可確保地方清潔。用戶內部的清潔、衛生、防蟲工作，應由用戶自行負責，或委托管理公司之指定承包商處理。大樓住房應將其室內垃圾用塑料代包裝妥當，擺放在管理處所指定的位置，清潔工人每天將會依時清理，切勿將垃圾堆放在樓內或小區的任何地方。

十二、衛生管理細則

為給業主創造出一個優雅、清靜的居住、休閑環境，管理公司物制定衛生管理規定，條例如下：

1．公司將組織大量人力、物力對公共場所、設施進行定期的清理、消毒、維護，發現問題及時解決，使你充分享受舒適安全的生活及居住環境。

2．公司將定期進行消滅"四害"工作，絕不讓其滋生、蔓延。

3．請業主勿將廢物扔至樓下，應放入樓層或樓外指定垃圾存放處，由清潔工人每天定時打掃、清運。

4．禁止在小區內隨地吐痰、亂扔紙屑、果皮等廢棄物。

5．禁止在小區建筑上張貼裝修、標語、廣告等。

6．禁止在公共場所搭建違章建筑。

7．禁止破壞公共設施，保護其清潔、完整。

8．禁止踐踏草坪、損害綠化設施。

9．業主裝修后的垃圾，請放在室內，由清潔員每日一次進行清理，禁止堆放在樓內或小區街道上。

十三、保險

管理公司已為小區的所有公共設備購置保險，有關保險費將由管理費中預算支付。各用戶若認為有需要，可以自行為其單位的室內裝置購買保險。

各用戶不得做出與小區管理公約相違背的行為，或甚至導致物業保險無效，或令該保險提高之行為，如有此類事情發生，違約用戶需對因此而產生的所有開支及損失負。

十四、常用電話號碼

夜間值班定：_________火警：119

派出所：_________匪警：110

醫院：_________急救：120

十五、結語

為使購買小區的所有業主／住戶能享受幽雅、寧靜、舒適、安全的居住環境，物制定本住房手冊。本手岫所列各條款，純為業主／住戶之利益著想，敬請各位合作。

業主應將手冊有關條款告知家中各人，若有任何疑問，請向本公司或管理處查詢，本公司將樂意盡力協助。對各位的真誠合作謹致謝意。

并祝各位喬遷之喜，安居愉快。

_________物業管理公司

_________年_________月_________日

附件二：業主公約  8  

為加強住宅區各類物業管理，保障本住宅區物業的安全與合理使用，維護住宅區的公共秩序，創造良好的生活環境，同意簽訂本公約，并共同遵守。

一、本住宅區情況

（一）地點：_________區_________路；

（二）總占地面積：_________平方米；

（三）總建筑面積：_________平方米，其中：住宅_________平方米，非住宅_________平方米（商業用房_________平方米，其他_________平方米）；

（四）樓宇_________棟_________套；其中：高層樓宇_________棟_________套，多層樓宇_________棟_________套；

（五）業主數量：_________戶；

（六）管委會財產：

1．公用設施專用基金；_________元；

2．物業管理用房_________平方米，其中：管委會_________平方米，物業管理公司_________平方米；

3．商業用房_________平方米；

4．其他_________；

（七）公用設施及公共場所（地）狀況：

1．道路：車行道_________平方米；人行道_________平方米；

2．園林綠化地面積：_________平方米；

3．教育設施：中學_________所，建筑面積_________平方米；小學_________所，建筑面積_________平方米；幼兒園_________所，建筑面積_________平方米；

4．文體設施：文娛活動中心_________個，建筑面積_________平方米；網球場_________個，占地面積_________平方米；門球場_________個，占地面積_________平方米；游泳池_________個，建筑面積_________平方米；兒童游樂場所_________個，占地面積_________平方米；其他：_________

5．路燈_________盞；庭園燈_________盞；其他為燈：_________

6．污水檢查井_________個，排污管_________米；雨水檢查井_________個，雨水管_________米；化糞池_________座；明溝_________米；暗溝_________米；

7．消防水泵頭接口_________個；

8．停車場_________個，總占地面積_________平方米，車位_________個；

9．綜合樓_________座，建設面積_________平方米，其中：_________

10．肉菜市場_________個，建筑面積_________平方米；

11．郵電局（所）_________個，建筑面積_________平方米；

12．影劇院_________座，建筑面積_________平方米；

13．醫院_________座，建筑面積_________平方米；

14．其他：_________

以上所有公用設施和公共場所（其中，_________、_________、_________項已竣工交付使用；_________、_________、_________項尚未竣工或交付使用，預計_________年_________月可交會使用）。

（八）其他事項：_________

二、業主大會召集和決定住宅區重大事項的方式

（一）業主大會的召集：

1．第一次業主大會在住宅交付使用且入住率達到50％以上時，由區住宅管理部門會同開發建設單位或其委托的物業管理公司按法定程序和形式召集，先舉產生管委會。

第4篇：委托管理合同書范文

“物業”一詞是從英語詞匯“property”及“estate”翻譯而來，在20世紀70年代末中國大陸實行改革開放政策后由香港傳入內地。物業管理（Realpropertymanagement）是指物業管理機構與物業所有人或依據合同、法律規定有權委托的非業主使用人的委托，根據合同或法律規定對物業進行養護、修繕并對相關環境和秩序進行維修和服務的活動。我國的物業管理行業是隨著改革開放的深入，伴隨著市場經濟以及房地產綜合開發和住房商品化的發展而產生和發展起來的，因此目前只能算是處于幼稚期。

目前，中國房地產法學界和物業管理規范性文件中，對“物業”概念內涵和外延的見解是基本一致的，只是具體表述略有差別。對其概而言之，是指一定建設用地范圍內已建成和確定業益，有特定界限的各類房屋等建筑物及相配套的固定附屬設備、公用設施、公共場地和其它定著物，以及用地和房屋包容的空間環境。其中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物業的前提；已“確定業益”表明已建成的物業是經過法定竣工驗收程序驗收合格并對該物業的權屬已依法作了確定，而業主即物業所有權人要對物業的管理負責。

隨著我國房地產業的迅速發展，物業管理糾紛案件逐年成倍增長，糾紛類型也從原先單純的追索物業費糾紛轉而向服務質量、亂收費、亂搭建以及解聘物業公司等引發的糾紛發展，如何減少該類糾紛的發生，已成為當前與物業管理相關各方人士及法律工作者們討論的熱門話題。而由于目前我國的《民法通則》、合同法等法律中尚無專門調整物業管理的規定，法院便只能根據這些法律的基本原則，并參照有關部門和地方性規章來處理，而有關規章的規定又不夠詳盡或明確，這給正確處理該類糾紛帶來了一定的難度。

二、當前物業管理中存在的問題及其原因分析

隨著我國房地產業的迅速發展，物業管理糾紛案件逐年成倍增長，新類型案件逐漸增多，如何減少該類案件的發生，已成為與物業管理相關各方人士及法律工作者們近期討論的熱門話題。

目前，就我國各地各級法院受理的物業糾紛案件而言，呈現案件數量逐年上升，在民事案件中所占比例逐漸加大；案件類型多樣化，新類型案件不斷出現，業主多為案件的被告，且敗訴多，以判決為結案方式的比例高，案件調解比例低，雙方當事人矛盾較大，物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度，具有群體性糾紛的潛在因素等特點，案件類型大致以以下六種為主要常見：一是業主拖欠物業費、供暖費等的糾紛；二是公共費用分攤糾紛；三是小曲停車位收費引起的糾紛；四是業主違章搭建引起的糾紛；五是業主在小區內人身財產受到侵害或傷害引起的糾紛；六是前期物業管理公司拒不撤出管理區域引起的糾紛。綜觀近寫年來社會媒體對此類糾紛的報道以及各法院受理的案件來看，筆者以為產生上述糾紛有以下原因：

1、物業管理公司未盡充分的安全保障義務。由于物業管理公司疏于管理，未盡合理注意義務，小區內失竊、搶劫等治安管理是常見的物業管理糾紛，而且業主在和物業公司簽署管理服務合同時，對委托管理的事項、標準、權限、管理費收支、監督檢查和違約責任等逐項明確的少，特別是對保安服務、車輛停放管理等極易引起爭議。發生爭議后，業主往往以財物失竊為由拒交物業管理費，物業公司以已履行相關防范義務為由來進行抗辯。

2、收費與服務水平不適應。許多物業管理公司不與業主協商，擅自抬高收費標準，擴大收費范圍而提供劣質服務。一些物業公司在保潔工作、維修養護、安全防范等工作上不能到位，而物業管理公司收費并未降低，引起業主的反感。他們以拒交物業管理費的方式表示對物業公司的不滿。

3、業主不懂法，平時不注意收集、保全證據，導致訴訟中舉證難、維權難。對涉及業主與開發商、業主與物業管理公司、業主與業主之間不同的法律關系，業主并不知曉。不知開發商交付的房屋存在瑕疵導致滲漏使業主遭受損失，應由開發商承擔違約賠償責任。不知樓上業主的過錯導致樓下業主房屋遭受損失，應當由侵權人承擔賠償責任，而訴訟中業主往往以房屋存在質量瑕疵等為由拒繳物業管理費。

4、物業管理企業未按資質規定要求從事服務。物業管理企業雖領取了相應的資質證書，但從業人員并不是相關專業技術人員，且不具備相關職稱。物業管理并未能按《物業管理企業資質管理辦法》的規定配齊相關專業技術人員從事服務，引起業主的強烈不滿，有少部分業主因此提出抗辯，認為物業管理企業未按照規定提供服務，其首先不履行合同，故就欠繳物業管理費。

5、法律文件、規章制度不健全，物業管理隊伍素質低下。一個物業區最主要的法律文件至少應該有業主公約、業主管理委員會章程、業主委員會與物業公司的委托合同書、管理公約等。可是大多數物業區都沒有上述幾個重要法律文件，導致許多事情無章可循；物業管理從業人員并不是相關專業技術人員，缺乏相關能力。

三、國際物業管理參考與我國物業糾紛解決之法院建議

物業合同是業主和物業公司明確各自權利義務的載體，也是糾紛發生時，衡量各自主張是否充分的評判標準，更是人民法院處理物業糾紛案件的事實依據。

1、他山之玉：物業管理之國際參考

綜觀世界各國，在其高度發展的城市化進程中逐步推行的物業管理已經形成了比較規范的做法。美國的物業管理設有專門的管理機構并擁有一批高素質的專業從業人員。美國各級政府機構中，都設有房產管理局，其職責是制定房地產法規并監督檢查。美國的房地產經紀人協會物業管理學會（IREM）是負責培訓注冊物業管理師的組織。任何一個管理師只有在達到IREM制定的嚴格標準以后，才能得到注冊管理師（CPM）證書。除此之外，全國有影響和規模的物業管理協會和組織還有國際設施管理協會（IFMA），主要負責對物業設施的管理、還有一個全國性協會BOMA，代表在物業管理過程中業主、房東的利益、許多協會還辦有定期刊物，開設教育性專題講座和課程，幫助物業管理人員優化知識結構，培養職業道德。管理崗位必須取得相應的專業證書。

在新加坡，不僅物業管理組織系統健全，而且物業管理更強化法治管理。新加坡政府強調對居住小區進行法治化管理。物業管理部門編寫了《住戶手冊》、《住戶公約》、《防火須知》等規章，同時制定了公共住宅室內外裝修、室外公共設施保養等規定，為物業管理法治化奠定了基礎。例如對室內裝修有非常嚴格的規定：政府出售的公共住宅，室內裝修規定在領到鑰匙之日起3個月內完成，此后3年內不準再進行第二次裝修。另外，新加坡政府對住宅小區公共設施（設備）保養維修十分重視，要求物業管理企業提供最優質服務。政府規定每5年對整幢樓房外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場所進行一次維修。

我國香港地區的物業管理公司只需經工商登記就可以承攬業務，物業管理企業在香港數量非常多。物業公司的權力來源于大廈公契和物業管理委托合同。在香港，發展商賣房時，必須起草制定大廈公契，報政府登記備案。公契中如有不平等嫌疑，政府可以拒絕備案。香港的物業管理最值得業主贊許的就是物業公司扮演著雇工角色。物業管理的費用均取之于業主或租客，一幢獨立的大樓就是一個獨立的戶頭、管理費收取標準是量入為出。香港的物業管理費用模式主要是人制。即管理費用=成本支出+酬金，酬金可以按固定數額提取，也可按比例提取。一般的提取比例是10%至15%，住宅的比例是10%，商業的比例是15%.另外，物業管理費也有采用包干制的，這一點與北京市普通居住小區的收費方式相似。物業管理招投標非常規范：香港是一個市場經濟相當發達和完善的地方，物業管理行業的競爭也相當激烈，大到物業管理公司的選聘，小到日常管理中材料的采購，均廣泛采用物業管理招投標機制。因此已形成了一套完善的招投標制度。

2、我國物業管理法律規范的缺位與糾紛解決建議

我國物業管理從八十年代初深圳第一家物業管理公司的興起，到九十年代初物業管理在全中國新建住宅區的全面推行，到1999年建設部提出“要培育物業管理市場，建立競爭機制”的整個發展過程，確實還存在著很多急待解決的問題。其中之一就是必須打破傳統的物業管理模式，大力推進物業管理服務行業的市場競爭機制。物業管理走向社會化、市場化、專業化已成為一種必然趨勢。

基于物業管理糾紛的特殊性，業主與物業管理企業之間的矛盾在一定時期將是尖銳而不可避免的。而要形成符合市場經濟要求的物業管理競爭，真正緩和日益增多的物業管理糾紛，從法院角度，筆者以為可作如下思考：

1、物業公司強化合同意識，簽訂合同時，應細化合同內容，為以后的服務提供可供判定的依據。同時，物業公司在收取物業服務費后，應當嚴格履行服務義務，提高服務質量，提高物業管理隊伍的素質。

我國現行物業管理條例規定，價格和服務標準應相適應。盡管物業管理服務屬于軟性的行業，但對其服務質量的好壞優劣應該有個統一的標準，至少一個地區應該有一個地區的服務標準，并將標準具體量化到每一個服務項目中。標準應由物業公司提出管理方案和管理預算，業主大會進行表決。故雙方在合同中應把相應的機制以及服務標準約定清晰，避免糾紛出現時無所適從。

物業公司應加強防范，充分履行合理注意義務。關于業主車輛丟失、財物被盜的損害賠償問題。在物業管理合同中如果約定的保安費包括車輛保管服務，那么發生車輛丟失的，物業公司應該承擔賠償責任。如果沒有約定，但有證據證明物業公司疏于管理，未盡起碼的安全防范義務或未配備應有的安全防范設備，對車輛的丟失、財物被盜有重大過失的，物業公司應承擔賠償責任。物業管理公司承擔法律責任的前提是這種過錯和業主財產被盜之間有法律上的因果關系。物業管理公司應當自己證明在物業管理活動中沒有過錯或者即使有過錯，這種過錯也不是直接導致小區業主財產損失的原因。為此物業管理公司應當采取積極的應對措施，配齊安全防范設備及人員，盡充分的安全防范義務。

2、業主增強契約意識，審慎訂立合同。履行合同時，應當遵循誠實信用原則，在享受物業服務的同時，認真履行交納費用的義務，依法維權。物業合同是業主和物業公司明確各自權利義務的載體，也是糾紛發生時，衡量各自主張是否充分的評判標準，更是人民法院處理物業糾紛案件的事實依據。另外，由于物業服務是日常發生的、是長期的、細化的和具有個體差異的，所以，在簽訂合同時，應當在參考物業合同范本的基礎上，盡可能細化合同的內容。使業主和物業公司都有章可循、有合同可依。在業益的維護方面，業主對發生的糾紛，應加強與物業管理公司的溝通，盡可能通過對話解決糾紛。此外，業主應注意在平時積極收集、保全證據，避免在日后訴訟中處于劣勢。

3、物業主管機關建立物業服務的行業標準，構建多檔次的服務標準體系，嚴格物業公司資質等級管理。國家相關行政主管部門應定期對物業管理人員進行培訓、考核，建立健全業主公約、業主管理委員會章程，同時大膽借鑒中國香港地區和國外一些發達國家的物業管理經驗，探索符合國際慣例并適合國情的物業管理模式，建設專業化、標準化、規范化、國際化的管理新路，推出“一體化服務”、“酒店式服務”、“個性化貼心服務”等，使其成為一流精英團隊。

同時，引入具有評估、監測功能的第三方機構，提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分級收取的評估、監測等服務。價格管理機關根據不同檔次的物業服務標準、不同資質等級的物業公司，科學核定不同級別的物業費收取標準。通過第三方機構的介入和相關部門規范管理，保障物業收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明，將有利于物業管理市場的良性運作，使業主、物業公司受益，也使社會和諧穩定。

4、加強物業管理立法、宣傳與監督。加強和完善物業管理立法勢在必行。目前世界各國物業管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物區分所有權法模式和物業管理法模式四種[6].從目前情況上看，有的學者認為我國選擇專門進行物業管理的立法模式較為切實。筆者同意其觀點，因為物業管理的對象不僅僅是建筑物、公共場所和設施，同樣涉及人員的管理；其在設立優良和諧的居住環境上，側重于法的秩序價值；其管理的“物業”已經不僅僅是建筑物本身。其調整的特殊社會關系，應當以《消費者權益保障法》或《勞動法》的模式加以專門的規范和確定。在內容上，我們認為有必要以法律或法規形式確定物業管理服務和收費的參考性標準；同時改變物業管理費的包干制收費模式，形成市場競爭制收費模式。

市場經濟的基本要求之一是市場主體平等與自由的公平競爭。但進入市場的競爭者均以獲取利潤為直接目的，利潤會使競爭者拋開職業道德、商業道德而作出各種各樣妨礙競爭的行為和不正當競爭的行為，影響競爭機制的正常運轉，勢必會損害正當經營者的利益，損害消費者的權益，擾亂正常的市場經濟秩序。由于市場只能為自由競爭創造條件，因此需要國家立法來調整市場交易領域生產經營者之間商業性競爭關系，禁止不正當競爭行為和限制壟斷關系。

物業管理是一個新興的，充滿競爭的朝陽行業。不同的物業管理公司提供的物業管理服務內容基本上是相同的，相互間具有較強的可替代性。如何能在眾多競爭者當中脫穎而出，占據有利市場地位。關鍵在于創立自己公司的品牌。品牌是當今社會人們消費觀念的時尚潮流，亦是市場競爭的一種必然要求，是公司發育成熟的重要標志。物業管理公司首先要靠提高自身素質來獲得市場競爭的有利地位，同時也依靠行業組織，充分發揮物業管理協會的作用，從宏觀方面規范物業管理公司的運作，制止和懲戒不正當競爭行為，依法治理物業管理市場，發揮行業協會作為行業自治組織的功能，完善協會內各項制度，公約與章程，從宏觀方面維護各公司的利益。行業協會應通過吸收、凝聚核心物業管理公司，最終實現行業內公司自治和自我管理，建立和諧統一的物業管理服務行業的市場競爭。

參考書目：

1、朝法宣：《如何解決物業管理糾紛》，載中國法院網，

2、高航、徐悅：《美然現象，物業管理窘境的另類寫照》，載《人民法院報》正義周刊第296期，2006年5月9日。

3、張哲：《物業糾紛膨脹法律為何難解》，載《法制日報》2006年4月18日第8版。

4、楊玖霖：《戚區法院分析當前物業管理存在的問題及對策》，

4、周四新：《完善我國物業管理立法的構想》，載《財經理論與實踐》2000年2期。