土地儲備管理法精選(九篇)
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第1篇：土地儲備管理法范文
被 告：湖北省老河口市土地管理局。 法定代表人：劉世發，局長。
1990年10月20日，袁偉啟將其座落在老河口市東啟街55號的私有房屋（面積為36.4平方米）出租給李雙管進行個體經營使用，月租金110元。1991年老河口市土地管理局在清理整頓城鎮土地市場中發現袁偉啟擅自出租土地，于1991年12月13日給袁偉啟下發通知，限其于同年12月17日到市土地管理局辦理土地使用權出租手續。袁偉啟按期到該局辦理手續時，該局要求袁偉啟先簽訂土地使用權出讓合同，補交土地使用權出讓金，方能辦理土地使用權出租手續。袁偉啟以補交土地使用權出讓金無法律依據為理由，不予交納，故土地使用權出租手續也未辦理。1992年6月6日老河口市土地管理局依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第二十八條、第三十一條、第四十五條、第四十六條和《湖北省土地管理實施辦法》第二十條第一款之規定，對袁啟偉作出行政處罰決定：1、處以罰款，按所得總額的20％的標準執行；2、補交土地使用權出讓金，并依法辦理登記。袁偉啟不服，于1992年6月20日向老河口市人民法院提起訴訟。 原告訴稱：老河口市土地管理局作出的處罰決定，在程序上和實體上都與我國法律、法規相悖，湖北省關于《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓的實施辦法》尚未公布，故被告讓補交土地使用權出讓金無依據，屬濫收費、濫罰款，請求法院撤銷被告的處罰決定。 被告辯稱：根據《暫行條例》的規定，國家土地管理局關于《劃撥土地使用權管理暫行辦法》和湖北省土地管理局及老河口市關于城鎮國有土地出讓和轉讓的有關規定，我局對袁偉啟違法出租土地使用權的處罰是正確的，應予維持。
老河口市人民法院受理該案后，依法進行了公開審理。經審理認為，袁偉啟出租房屋的同時，即出租了該房屋所依附的土地。因此，袁啟偉應當依照《暫行條例》的有關規定，向國家交付土地使用權出讓金后，方能出租土地使用權。老河口市土地管理局以袁偉啟未交付土地使用權出讓金而出租土地的違法事實，責令袁偉啟交付土地使用權出讓金，并處罰款是合法的。根據《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第一項之規定，判決維持老河口市土地管理局的行政處罰決定。
第2篇：土地儲備管理法范文
1、地方人民政府；
2、地方人民政府的國土行政主管部門；
3、專門設立的土地儲備機構。
那么，誰應當是合法的土地儲備的主體呢？
在沒有行政授權之前，土地儲備的主體應當是各級國土行政主管部門，在有行政授權時，應當是行政授權的土地儲備機構。
【關鍵詞】土地土地管理土地儲備土地儲備機構土地儲備的主體行政授權行政委托城市拆遷訴訟救濟沈陽市皇姑區城市建設局
【正文】
目前，土地儲備不是法律概念。在我國的法律規范中還沒有土地儲備的法律規定。土地儲備制度的建立尚屬探索階段，有關省市地方政府制定了相關的地方政府規章，試圖規范行政。
一、土地儲備的定義
什么是土地儲備？較規范的定義是，土地儲備制度是指政府依照法律規定，運用市場機制，按照土地利用總體規劃和城市規劃，對通過收回、收購、置換和征收等方式取得的土地進行前期開發、整理后，予以儲存，以供應和調控城市各類建設用地需求的和種經營管理制度（來源：深圳國土房產網）。
還有人認為，城市土地儲備指由城市政府委托或授權的機構通過征收、收購、置換、到期回收、土地整理等方式，將城市規劃用地或分散在用地者手中的城市土地集中起來，并由政府授權或由政府委托的機構完成其房屋拆遷等土地整治與開發等一系列前期開發工作后，再根據城市土地年度供應計劃，有計劃地將其儲備后的城市土地重新投入市場的制度安排（見《淺析土地儲備制度運行的程序》作者李凌云）。
最簡單的定義是：國有土地儲備是指政府根據市場需求、土地利用總體規劃和城市規劃要求，對依法征用、收回、收購、置換的土地進儲存的行為。（駐馬店市土地儲備中心網站）
地方政府規章中的定義也是不盡相同，例如：
1、《沈陽市土地儲備辦法》第三條規定：本辦法所稱土地儲備，是指市人民政府根據社會經濟發展的需要，按照土地利用總體規劃和城市規劃的要求，對國有土地依法收回、收購，對集體土地依法征用后予以儲存的行為。
2、《南京市土地儲備辦法》第三條規定：本辦法所稱土地儲備，是指經市政府批準，市國土行政主管部門代表政府依法采用收回和收購等方式取得國有土地使用權，納入政府土地儲備庫并進行土地整理，形成可供應建設用地的行為。
3、《深圳市土地儲備管理辦法》第三條規定：本辦法所稱土地儲備，是指市土地儲備機構依照本辦法的規定，將政府依法通過征收、轉地、收回、收購、置換等方式取得的土地予以儲存，并進行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供應計劃交付供地的行為。
4、《上海市土地儲備辦法》第三條規定：本辦法所稱的土地儲備，是指市、區（縣）政府委托土地儲備機構，依據土地利用總體規劃、城市規劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的行為。
5、《山東省國有土地儲備辦法》第二條規定：本辦法所稱國有土地儲備，是指縣（市）以上人民政府對依法收回、收購、征用的土地進行儲存，以備向社會供應各類建設用地的行為。
二、目前，規章行政授權土地儲備主體規定混亂
仍以上述規章為例：
1、《沈陽市土地儲備辦法》第四條規定：市規劃和國土資源局是本市土地儲備的行政主管部門。市土地儲備機構具體負責土地儲備工作。市計劃、城建、房產、財政等部門按各自職責，做好土地儲備的相關工作。
2、《南京市土地儲備辦法》第四條規定：市國土資源局是全市土地儲備的行政主管部門，市土地儲備中心負責具體實施土地儲備工作。發展和改革、經濟、規劃、房產、建設、財政、物價等有關部門以及儲備土地所在區政府應當按照各自職責，配合國土行政主管部門做好土地儲備工作。
3、《深圳市土地儲備管理辦法》第五條規定：市政府土地管理部門是市土地儲備工作的主管部門（以下簡稱主管部門）。第六條又規定：市土地儲備機構是市土地儲備的承辦機構，履行職責。
4、《上海市土地儲備辦法》第四條（管理部門）規定：市土地管理工作領導小組負責審核批準本市土地儲備計劃，協調解決土地儲備中的重大問題。
市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負責本市土地儲備計劃的組織編制和執行情況的監督管理；區（縣）土地管理部門負責本行政區域內土地儲備計劃執行情況的日常監督管理。
市和區（縣）投資、規劃、土地、建設等管理部門按照本辦法的規定，履行土地儲備項目的相關審批職責。
第五條（儲備機構）又規定：市土地儲備中心是市政府設立的土地儲備機構，在本市區域范圍內實施土地儲備，負責儲備地塊的前期開發，承辦儲備地塊按計劃供應的前期準備工作。
各區（縣）政府設立一個土地儲備機構，在本區（縣）區域范圍內實施土地儲備。
經市政府批準，其他的專門機構可以在特定區域范圍內實施土地儲備。
5、《山東省國有土地儲備辦法（2004年修正）》第四條規定：縣（市）以上土地行政主管部門負責本行政區域內的國有土地儲備管理工作，同級人民政府設立的土地儲備機構具體承擔本行政區域內的國有土地儲備工作。計劃、財政、建設、城市規劃等部門應當按照各自職責，配合土地行政主管部門做好國有土地儲備管理工作。
綜合以上定義和具體規定，可以看出，目前，土地儲備的主體大致有以下三個部門：
1、地方人民政府；
2、地方人民政府的國土行政主管部門；
3、專門設立的土地儲備機構。
地方規章規定的如此混亂，必然造成管理的混亂。出現以上混亂的主要原因是管理者對法律授權審批人、國土行政主管部門、和法律授權的承辦機構之間的法律關系沒有區分清楚。
那么，誰是合法的土地儲備的主體呢？三、在沒有行政授權之前，土地儲備的主體應當是各級國土行政主管部門
土地管理權屬于行政管理權范疇，行政管理權的取得應當由法律賦予，這是依法行政的要求。那么，我國法律對土地管理權是怎樣規定呢？
依據《中華人民共和國土地管理法》第二條規定，國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。第五條又規定，國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。各地方性法規均做出授權縣級以上地方人民政府土地行政主管部門負責土地管理。例如：《遼寧省實施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》第四條規定：省土地行政主管部門統一負責本省行政區域內土地的管理和監督工作。市、縣（含縣級市、下同）土地行政主管部門負責本行政區域內土地的管理和監督工作。同時，法律法規又特別規定了應當由人民政府管理和應當由土地行政主管部門報地方人民政府和國務院批準的情形。
有關土地儲備的管理，可以從儲備土地的來源分析如下：
對于土地收回的管理，《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定了由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。
對于土地征收的管理，《中華人民共和國土地管理法》第四十六條規定了國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
對于土地收購、置換的管理，《中華人民共和國土地管理法》中沒有特別規定，所以適用普通規定。
由此可知，現行法律將國有土地的儲備管理權，除征收外，授權給各級土地管理部門，土地管理部門代表國家行使國有土地管理權。
政府批準行為不是外部行政行為，它不直接作用于管理相對人。所以政府不是直接的土地儲備主體。
四、在有行政授權之后，新設立的土地儲備機構屬于規章授權組織，應當是合法的土地儲備主體
新設立的土地儲備機構，各地叫法不一，有的稱土地儲備中心，有的稱土地儲備交易中心，有的稱土地整理儲備中心，有的稱土地收購儲備交易中心等等。這些機構行使土地儲備職權時，有的依據政府委托，有的依據行政授權。
在沒有法律、法規、規章的授權條款的情況下，土地儲備機構依據政府委托行使土地儲備時，屬于行政委托行為，其行政主體是政府，土地儲備機構本身不是行政主體，它只是被委托人，它不具有獨立的行政主體資格。
依據行政授權行使土地儲備時，土地儲備機構本身是行政主體。所謂行政授權，是指法律、法規和規章將某項或某一方面的行政職權的一部分或全部，通過法定方式授予某個組織的法律行為。土地儲備機構，依據授權條款的規定，以自己的名義獨立行使管理權。
行政授權與行政委托是不同的法律概念，有著嚴格的區別。行政委托是指行政機關依法將部分行政管理權委托給行政機關以外的組織行使的法律制度。和行政授權不同，行政授權必須有法律、法規、規章的授權條款；而行政委托的直接依據卻是行政機關與受委托人達成的行政委托協議。將沒有法律、法規、規章授權的情形下的政府委托說成政府授權，是對法律的錯誤認識，是錯誤使用概念。
五、在有行政授權的情況下，政府仍然委托其它組織從事土地儲備，屬于濫用行政職權
在以上的規章中，例如《沈陽市土地儲備辦法》規定：“市土地儲備機構具體負責土地儲備工作”，這就是行政授權，它用規章的形式，將土地儲備權授予給沈陽市土地儲備中心，所以，沈陽市土地儲備中心具有土地儲備的主體資格。并且，只有沈陽市土地儲備中心才具有土地儲備的主體資格，其它組織、個人無權土地儲備。
具報道，2007年9月，沈陽市政府批準沈陽市皇姑區城市建設局對北陵大街東等地塊進行土地儲備。于是沈陽市皇姑區城市建設局搶在《物權法》實施之前取得批件后，開始大面積的城市拆遷。發生了政府與老百姓對抗的局面，各住宅小區自發組織起來，把住小區大門，阻止拆遷辦進入。有的住宅小區發生了拆遷辦采取強制手段毆打老百姓進入小區，造成極壞的社會影響。
既然地方規章已經作出行政授權，那么，政府必須遵守才是依法行政。如果政府可以隨意委托，還制定法規干什么？
在城市土地儲備工作中，土地儲備與城市拆遷是密不可分的，二者既有聯系又有區別。
取得土地使用權是二者的相同點。
不同點是：一是土地儲備是以土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權；而拆遷人是以土地出讓的形式取得土地使用權。二是土地儲備機構取得土地之后，要進行前期開發和經營管理；而拆遷人取得土地使用權之后要搞開發建設。三是土地儲備機構以儲備的土地進行土地供應，有計劃地統一向用地單位供應土地，以招標、拍賣或者掛牌方式出讓給開發商；而拆遷人沒有此權力。
土地儲備機構取得土地使用權之后，同時需要征收、收購地上建筑物，需要將地上建筑物拆除。依據《中華人民共和國物權法》第42條的規定，“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”所以，對于被拆遷人來說，無論是土地儲備拆遷，還是開發商拆遷區別不大，都是搬家走人。區別有二點，一是補償標準不同，依土地儲備征收住宅時，僅僅保證居住條件。而開發商拆遷時以評估和協商確定。二是強制力不同，土地儲備的征收是政府作出的行政決定，具有強制性；而開發商的拆遷不具有強制性。
所以，只有法律法規規章授權組織才能完成土地儲備的全部工作，以保證土地一級市場的穩定，才能帶來社會的和諧。城市建設局沒有土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權的權利和能力、沒有進行前期開發和經營管理的能力、沒有以儲備的土地進行土地供應，有計劃地統一向用地單位供應土地，以招標、拍賣或者掛牌方式出讓的職權和能力。
出現各自為政的混亂局面的原因就是利益驅動，現在的土地增值很快，但是，老百姓也知道這個道理，與民爭利的政府，人民是不能擁護的。
六、對違法土地儲備行為的訴訟救濟
1、房屋拆遷主管部門發放拆遷許可證行為是可訴的。
被拆遷人是拆遷行政許可的有利害關系的人，依據《中華人民共和國行政許可法》的規定，行政許可行為不得損害利害關系人的合法權利，利害關系人有權提出聽證。最高人民法院《關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》也規定，與具體行政行為有法律上利害關系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。
2、政府委托城建局土地儲備的行為是可訴的。
依據《沈陽市土地儲備辦法》的規定，沈陽市城區內的土地儲備由沈陽市土地儲備中心負責，區城建局沒有土地儲備的職權。政府將土地儲備權委托給城建局屬于，侵害了被拆遷人的合法利益。
3、政府收回土地的行為是可訴的。
第3篇：土地儲備管理法范文
為了加強政府對土地市場的調控，有序實施城市規劃，深化土地使用制度改革，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》等規定，結合本市實際情況，制訂本辦法。
第二條（適用范圍）
本市行政區域內的土地儲備，適用本辦法。
第三條（定義）
本辦法所稱的土地儲備，是指市、區（縣）政府委托土地儲備機構，依據土地利用總體規劃、城市規劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷補償安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的行為。
第四條（管理部門）
市土地管理工作領導小組負責審核批準本市土地儲備計劃，協調解決土地儲備中的重大問題。
市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負責本市土地儲備計劃的組織編制和執行情況的監督管理；區（縣）土地管理部門負責本行政區域內土地儲備計劃執行情況的日常監督管理。
市和區（縣）投資、規劃、土地、建設等管理部門按照本辦法的規定，履行土地儲備項目的相關審批職責。
第五條（儲備機構）
市土地儲備中心是市政府設立的土地儲備機構，在本市區域范圍內實施土地儲備，負責儲備地塊的前期開發，承辦儲備地塊按計劃供應的前期準備工作。
各區（縣）政府設立一個土地儲備機構，在本區（縣）區域范圍內實施土地儲備。
經市政府批準，其他的專門機構可以在特定區域范圍內實施土地儲備。
第六條（儲備范圍）
下列土地應當納入土地儲備范圍：
（一）灘涂圍墾成陸并經驗收合格的土地；
（二）擬轉為經營性建設用地的原國有農用地；
（三）擬調整為經營性建設用地的原劃撥國有土地；
（四）擬依法征用后實行出讓的原農村集體所有土地；
（五）土地管理部門依法收回的閑置國有土地；
（六）市政府為實施城市規劃需要儲備的其他國有土地。
第七條（儲備分工）
本辦法第六條第（一）、（二）、（六）項所列的土地，由市土地儲備中心負責儲備；其他各項所列的土地，由市土地儲備中心和所在地的區（縣）土地儲備機構聯合儲備。
經市政府批準的專門機構，在相關批準文件規定的區域范圍內實施土地儲備。
第八條（儲備計劃）
本市的土地儲備計劃應當與國民經濟和社會發展計劃相協調，與土地利用年度計劃以及明后年的土地供應計劃相銜接。
市房地資源局應當會同市發展改革委員會等有關部門，在每年第四季度組織編制下年度的土地儲備計劃，經市土地管理工作領導小組審核批準后分解下達。
第九條（儲備地塊的立項、規劃和用地手續）
土地儲備機構應當在土地儲備計劃范圍內確定地塊實施儲備，并可以向投資主管部門辦理儲備地塊的前期開發立項手續。
儲備地塊的前期開發立項批準后，土地儲備機構可以向規劃、土地管理部門申領建設用地規劃許可證和建設用地批準文件。其中，儲備地塊涉及農用地轉用或者征用農村集體所有土地的，由土地管理部門按法定程序辦理農用地轉用和征地手續后，發給建設用地批準文件。
建設用地規劃許可證和建設用地批準文件應當載明儲備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項。
第十條（儲備地塊的補償安置）
土地儲備涉及房屋拆遷、征用農村集體所有土地的，應當按照國家和本市的有關規定，辦理房屋拆遷許可、征地補償安置方案審批等相關手續，并按照規定的標準、方式和程序實施補償安置。
土地儲備機構對原劃撥給企事業單位使用的國有土地實施收購儲備的，應當按照本市的基準地價并結合土地市場行情，與該單位進行協商，確定補償價格，簽訂收購儲備協議。
第十一條（儲備地塊的基礎性建設）
儲備地塊有經批準的控制性編制單元規劃或者控制性詳細規劃的，土地儲備機構可以在完成該地塊上建筑物、構筑物和其他附著物的拆除，并經投資、規劃、建設管理部門批準后，按照規劃要求實施基礎性建設。
儲備地塊的前期開發立項批準前，已有經批準的控制性編制單元規劃或者控制性詳細規劃的，投資、規劃管理部門應當在批準前期開發立項和建設用地規劃許可證時，一并審批儲備地塊的基礎性建設。
第十二條（儲備地塊的權屬證明）
土地儲備機構圍墾灘涂成陸并經驗收合格后，或者與有關企事業單位簽訂國有土地使用權收購儲備協議后，或者取得儲備地塊的建設用地批準文件并拆除該地塊上的建筑物、構筑物和其他附著物后，可以向市房地資源局申請土地登記，領取土地儲備的房地產權證。
儲備地塊交付供應時，土地儲備的房地產權證應當由市房地資源局收回。
第十三條（儲備地塊的臨時利用）
經規劃管理部門批準，土地儲備機構可以在土地儲備期間，臨時利用儲備地塊。
儲備地塊的臨時利用不得影響市容環境，不得修建永久性建筑物、構筑物和其他附著物。
市和區（縣）土地儲備機構不得兼營除臨時利用儲備土地以外的其他經營性業務。
第十四條（儲備信息統計）
市房地資源局應當建立土地儲備信息統計制度。
土地儲備機構應當每季度將儲備土地的面積、數量、坐落、收購補償價格、基礎性建設情況、臨時利用情況等相關信息，報送市房地資源局。
第十五條（儲備地塊的供應）
土地儲備機構應當按照土地供應計劃的要求，做好儲備地塊交付供地的前期準備工作。
儲備地塊的出讓工作，由市或者區（縣）土地管理部門會同投資、規劃等管理部門和土地儲備機構，按照本市土地使用權出讓招標拍賣的有關規定和土地利用年度計劃組織實施。
第十六條（資金管理）
儲備地塊出讓所得的價款中，屬于土地使用權出讓金的部分，由受讓人支付給土地管理部門；屬于土地前期開發費用的部分，由受讓人支付給土地儲備機構，并在扣除土地儲備的成本開支和管理費后，納入土地儲備專項資金。
土地儲備專項資金的設立、使用和管理辦法，由市財政局會同市房地資源局另行規定。
第十七條（監督檢查）
市和區（縣）土地管理部門應當定期檢查本市土地儲備計劃的執行情況。
財政、審計部門應當對土地儲備的成本開支和土地儲備機構的財務狀況定期進行核查、審計，審計結果應當報送市土地管理工作領導小組。
第十八條（違法行為的處理）
土地儲備機構的工作人員貪污、賄賂、挪用公款或者利用職權為自己和他人謀取私利，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚未構成犯罪的，依法給予行政處分。
第十九條（具體應用解釋）
第4篇：土地儲備管理法范文
關鍵詞：城市建設；收回土地；鐵路；權益
中圖分類號：D08 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）015-000-02
隨著經濟的快速發展，城市建設的步伐不斷加快，現代化的城市對土地的需求非常迫切，地方政府往往以進行舊城改造等理由收回鐵 路劃撥土地使用權，這對鐵路企業如何保護好土地權益的問題變得十分突出。
一、鐵路劃撥用地
1.鐵路用地及其特點
鐵路用地是指鐵路部門依法取得使用權的土地，包括運輸生產用地、輔助生產用地、生活設施用地和其他用地。
鐵路是城市工業、商業活動的中心和連接城鄉的紐帶。由于鐵路運輸事業在國民經濟中大動脈的特殊地位，鐵路用地自然地在城市發展中處于經濟活動的中心，鐵路為城鄉之間架起了經濟聯系的橋梁，鐵路用地的利用和發展必然成為城鎮經濟和周圍經濟發展的輻射源，很多城市是依托鐵路逐漸發展起來的。同時，城市發展后，因為鐵路用地對城市的所起到的分割作用，對城市的規劃和交通等又形成一定的制約作用。
2.劃撥土地使用權及其特點
我國目前土地使用權制度中，取得土地使用權的方式主要有兩類，意識土地使用權劃撥，而是土地使用權出讓。北京局土地面積約3.1萬公頃，其中的土地使用權類型為劃撥用地3.07萬公頃，占總面積的99%，所以是保護好劃撥土地使用權權益對企業的意義重大。
《城市房地產管理法》中定義為劃撥土地使用權是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本規定以劃撥方式取得土地使用權的，處法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。
劃撥用地使用權具有以下特點：
（1）劃撥土地使用權是依照法律法規并經由批準權的政府批準。
（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事業和涉及國計民生的項目。
（3）不需要繳納土地出讓金。
（4）劃撥土地使用權沒有使用年限的限制。
（5）依法對土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。
（6）土地使用受到一定的限制，未經批準并補繳土地出讓金不得轉讓、出租、抵押等。
二、政府收回土地使用權
1.土地使用權收回的定義
所謂國有土地使用權收回是指國家基于法律規定，有償或者無償地收回原土地使用權人對土地的使用權的行為。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主體時，才存在所有權人對使用權人權利的收回。就鐵路劃撥土地來講，國家是土地所有權人，鐵路企業是土地使用權人。法定的土地管理機構映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并應給予合理的補償。
2.政府收回土地使用權的主要依據
歷年來政府及土地行政主管部門出臺的一些法律、法規和政策，對政府收回土地使用權提出了行管規定。
《土地管理法》第58 條規定，為公共利益需要使用土地的和為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，由有關人民政府土地行政主管部門報原批準用地的人民政府或有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。它確立了政府收回土地使用權的基本權利。
國務院1990年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第47 條規定，對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規定予以出讓”
《物權法》第148條規定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。”
《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條規定“房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。”
3.政府收回土地使用權的理由
鑒于土地使用權是一種用益物權，政府收回劃撥土地提前收回依法劃撥的國有土地使用權只能基于重大的正當理由，即所謂“因公益事業收回”，在實際工作中主要有公共使用、舊城改造、土地儲備等。
（1）公共利益。相關法律法規都提到因公益事業可以提前收回鐵路用地。單就因公益收回土地使用權而言，行政機關在做出收回土地使用權的行政決定時，所依據的公共利益的范圍沒有準確的界定。一般來講狹義的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通設施、河道、機場車站的修建等。
（2）舊城改造。廣義上講舊城改造也可以算是公益事業，但根據《土地管理法》地58條專門對舊城改造進行了敘述，也可以看出法律法規暗含了舊城改造不屬于狹義的公益事業。事實上，舊城改造是政府提前收回土地使用權的主要形式，也是實際工作中遇到最多的。
（3）土地儲備。《土地儲備管理辦法》第12條規定，因舊城區改建需要調整土地的，應有國土資源管理部門經由批準權的人民政府批準，依法對土地使用權人給予補償后，收回土地使用權，對政府有償收回的土地，與土地登記機關辦理土地登記手續后納入土地儲備。由此可見土地儲備是以舊城改造等收回土地后的一種方式。實際工作中，很多城市的土地儲備中心直接依據城市規劃進行土地收儲，同時政府收回的土地需經土地儲備后進入市場出讓。
三、收回鐵路劃撥土地的補償
1.鐵路劃撥土地其實不是無償取得
通常人們認為鐵路劃撥土地為無償取得，除部分接收敵偽土地外，建國后新建鐵路用地均系國家無償劃撥，不需要支付相關費用。但實際工作中，鐵路建設征（撥）用土地需要依法對原土地使用者支付土地房屋搬遷、安置、補償的費用。近年來，隨著土地價值的不斷攀升，征地拆遷費用越來越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地塊，越來越接近土地出讓金的價格。同時，鐵路企業在多年使用劃撥土地時對土地進行了投入，應該依法享有土地的權益。
2.劃撥土地補償的依據
前述1990 年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》雖仍然沒有廢止，但其中的有些內容已經不適應當前經濟、社會發展的需要了，不能再機械的進行套用搬用。國土資源部于2001 年公布的《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，第一次明確了企業國有劃撥土地的權益，承認國有劃撥土地使用權是一種財產權。《土地管理法》第58 條也明確規定，在公益事業及舊城改造情形下政府收回國有土地使用權應當予以適當補償。該條款未限定國有土地使用權的取得方式，應當認為同時適用于出讓土地使用權和劃撥土地使用權。無論土地使用權人是單位還是個人，均需給予適當的補償。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》和《土地管理法》對收回是否補償有沖突。從時間上可以看出立法的趨勢是從無償到有償，劃撥土地使用權的權益日益被重視。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》是法規，《土地管理法》是法律，依據下位法服從上位法的原則，應該承認，收回國有劃撥土地使用權應給予原土地使用者一定的補償。同時，依據法律適用中的“新法優于舊法”原則，也應當在收回劃撥國有土地使用權時，予以土地使用權人一定的補償。
3.劃撥土地補償價格如何確定
《土地管理法》第58條只規定了應給予適當補償，但是如何補償，該法沒有明確的規定，相應的法規、規章都沒有述及。相應的法規、規章都沒有述及。《城鎮土地估價規程》中規定：“劃撥土地使用權價格與土地出讓金之和為出讓土地使用權價格”。實際工作中，可依據《城鎮土地估價規程》對涉及的劃撥土地使用權進行評估后按照評估價格給予補償。根據宗地條件評估出該地塊出讓土地使用權的價格，一般設定為該用途的最高使用年限，計算并扣除土地出讓金，得出該宗土地的劃撥土地使用權價格。
四、實際工作中出現一些問題
1.劃撥土地收回補償法律的缺失
目前執行的法律法規沒有明確指出劃撥土地使用權的補償方法和程序，所依據的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58條相關描述，相對于出讓土地使用權較為補償標準界定模糊不清。《物權法》中沒有明確對劃撥土地使用權的補償，《國有土地上房屋征收與補償條例》對土地收回的補償更是只字未提。因此，應當通過對相應法律、行政法規的修改，將收回劃撥土地使用權補償制度具體化。如通過修訂《土地管理法》或《土地管理法實施條例》，加入明確收回劃撥土地使用權補償的內容；在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，明確在進行建筑物補償的同時， 應當同時對土地使用權進行補償。
2.收回土地使用權的主體不清
收回土地使用權的批準權限，是有批準權的人民政府或原批準用地的人民政府，既可以是縣級以上人民政府，也可以是有關人民政府土地行政主管部門。在實際工作中，具體組織實施土地收回工作的，往往是公益設施、城市改造的土地征收往往由建設單位或建設指揮部或者開發商牽頭，補償協議往往由建設單位或工程指揮部擔當，實際這些單位沒有收回土地使用權的職能。隨著國家相關制度的逐步完善，近年來這種狀況也將得到了一定改善。
3.征收房屋和收回土地使用權并行
首先，在收回國有土地使用權的情形下，很難將其與不動產公益征收區分開來。由于我國堅持的“房地權利一致”的原則，二者的效果都是將土地使用權與建筑物的所有權同時征收。實際工作中有些是依據《土地管理法》等收回土地使用權同時對房屋進行征收補償，即所謂“房隨地走”；有些是依據《國有土地上房屋征收與補償條例》等通過征收國有土地上房屋，同時收回土地使用權，即所謂“地隨房走”。這樣造成征收程序和補償標準的不一致。
4.補償標準的不確定
相對于出讓土地使用權，政府部門在實踐中對劃撥土地使用權補償的思路非常清晰，大多是不予補償。一些地方出臺地方文件，明確對國有劃撥土地不予補償，一些地方只對征收的房屋進行補償，不對劃撥土地給予補償。完全不考慮被拆遷人對其土地使用權享有的相關利益，必然會引起拆遷部門與鐵路被拆遷單位之間的沖突。
五、保護鐵路劃撥用地權益的幾點措施
1.堅持有償收回的原則
鐵路劃撥土地使用權因公益收回必須以補償為前提，即必須通過法定的程序，在取得鐵路部門同意、給予充分補償的基礎上，才能收回鐵路劃撥土地使用權及相關建筑物的拆除。房屋征收與土地使用權征收在程序上同步，由統一的部門負責，土地使用權征收程序前置于房屋征收程序，土地使用權征收與房屋征收分別補償。
2.堅持土地置換的方式
土地是一種不可再生的資源，政府往往以低價收回胡波土地使用權，在通過市場進行土地出讓。對政府依法收回鐵路用地，鐵路企業可采取與政府協商采取土地置換的補償方式。利用政府收回鐵路用地的契機，經土地評估，擇地置換給鐵路企業土地用于生產建設。如需經營開發，可采取土地出讓的方式，補繳土地出讓金后去的出讓土地盤活土地資產。
3.積極參與城市建設規劃
鐵路企業應依據城市總體規劃、土地利用總體規劃，根據鐵路中長期的發展并結合近期發展目標，滿足鐵路運輸生產和經營需要，通過與政府規劃部門協商，把鐵路用地規劃納入城市總體規劃中去，對鐵路用地的進行統籌協調，合理安排鐵路用地的利用。同時，對因生產運輸需要，不宜有政府收回的地塊，應與政府積極協商變更或調整城市規劃。
4.開發利用盤活土地資產
鐵路企業及時掌握鐵路用地利用現狀，對一些生產力布局調整后空置的土地，及時提出調劑利用方案。對因廢棄鐵路用地、城市零散地塊，可以與政府協商進行土地置換或合作開發，盤活鐵路用地資產，確保鐵路用地保值增值。
第5篇：土地儲備管理法范文
中府[2003]60號
火炬區管委會，各鎮政府、區辦事處，市屬各單位：
現將《中山市土地收購儲備實施辦法》印發給你們，請貫徹執行。
二OO三年四月二十八日
第一條、為盤活存量土地資產，優化土地資源配置，合理利用土地，促進城市建設，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條、中山市行政區域范圍內國有土地收購、儲備工作，適用本辦法。
第三條、本辦法所稱土地儲備，是指土地儲備機構依據本辦法的規定，將依法征用、收回、收購或需盤活的土地進行儲備，經前期開發利用或整理后，根據土地市場供求現狀和城市規劃要求，移交政府進行土地使用權出讓或劃撥的行為。
第四條、成立由市國土資源、發展計劃、財政、規劃、建設、農業、經貿、監察、審計等行政主管部門組成的中山市土地收購儲備管理委員會，作為市人民政府土地收購儲備宏觀指導和協調機構，其主要職責是：
（一）、研究制定土地儲備政策；
（二）、協調部門之間的關系；
（三）、落實收購、儲備資金；
（四）、確定土地儲備規劃和計劃；
（五）、指導和監督土地儲備中心運作。
第五條、中山市土地儲備中心（以下簡稱儲備中心）受市政府委托在中山市土地收購儲備管理委員會和市國土資源行政主管部門指導和監督下，實施土地收購、儲備、開發以及土地出讓的前期準備工作，其主要職責是：
（一）、根據土地利用總體規劃、城市總體規劃、產業結構調整及土地市場供求狀況，組織編制土地收購儲備規劃和計劃，報市土地收購儲備管理委員會批準后組織實施；
（二）、根據土地收購儲備計劃，對企事業單位需盤活和調整的存量土地和其他增量土地進行收購儲備；
（三）、管理儲備土地，實施前期開發或整理；
（四）、籌措資金，做好土地收購儲備資金的管理和運作；
（五）、對列入儲備的土地實施房屋拆遷；
（六）、綜合統計，定期向市土地收購儲備管理委員會報告土地儲備運作情況；
（七）、協助市國土資源行政主管部門辦理國有土地使用權出讓前期工作；
（八）、完成市政府和市土地收購儲備管理委員會交辦的其他任務。
第六條、市國土資源、財政、發展計劃、建設、規劃、農業、經貿、監察、審計等行政主管部門應按各自職責，協助做好土地收購儲備的相關工作。
第七條、下列土地應當進行儲備：
（一）、國有、集體企事業單位搬遷、解散、撤銷、破產或其他原因停止使用的土地；
（二）、新增建設用地；
（三）、原劃撥土地改變用途為商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性土地；
（四）、依法沒收的土地；
（五）、依法收回的拋荒、閑置土地；
（六）、以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發又不具備轉讓條件的土地；
（七）、無土地使用權人或者使用權人不明的土地；
（八）、農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民后集體經濟組織剩余的土地；
（九）、土地使用權轉讓中申報價格明顯低于市場價格，政府實施優先購買權而取得的土地；
（十）、因實施城市規劃和土地整理，市政府依法收購的土地；
（十一）、使用期限屆滿后使用權人未申請續期或申請續期不予批準的土地；
（十二）、土地使用權人向政府申請收回的土地；
（十三）、用以抵償政府稅費或債務的土地；
（十四）、其他需要進行儲備的土地。
上述土地中如有地上建筑物、構筑物、附屬物的，應一并予以收購。
第八條、土地儲備實行政府專營、統一收購、統一儲備、統一供應制度，任何單位或個人不得擅自收購或儲備土地。
第九條、土地儲備工作實行預報制度。凡符合本辦法規定的儲備條件的土地，用地單位或其主管部門應提前報告儲備中心。
第十條、儲備中心可依照法律、法規及本辦法的規定，對依法征用、收回、收購的土地進行前期開發利用。收購儲備的土地應依法辦理土地權屬變更登記手續。集體所有土地需要儲備的，必須依法辦理土地征用手續。
第十一條、土地使用權被依法收回或收購的單位或個人，必須按期、按規定交付土地。
第十二條、無土地使用權人或使用權人不明的土地，新增建設用地，依法沒收、收回的土地，以及農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民后原集體經濟組織剩余土地直接由儲備中心進行土地儲備。其他需要儲備的土地，由儲備中心按照本辦法的規定進行收購。
第十三條、土地收購的一般程序：
（一）、收購登記。符合收購條件的土地，由儲備中心向土地使用權人發出土地收購通知書，土地使用權人接到通知后應持有關資料到儲備中心進行收購登記。土地使用權人申請收購的，直接持有關資料向儲備中心申請收購，辦理收購登記；
（二）、權屬核查。儲備中心對土地使用權人提供的土地和地上物權屬、土地面積、地上物面積、四至范圍、土地用途等情況進行實地調查和審核；
（三）、征詢意見。儲備中心根據土地使用權人提供的和實際調查的情況，形成報告后轉送市規劃行政主管部門，市規劃行政主管部門根據城市總體規劃要求提供收購地塊控制性詳細規劃意見；
（四）、費用測算。儲備中心根據調查和征詢意見結果，會同有關部門進行土地收購補償費用的測算評估；實行土地置換的，進行相應的土地費用測算；
（五）、方案報批。儲備中心提出土地收購的具體方案，經市土地收購儲備管理委員會同意后，報市政府批準；
（六）、簽訂合同。收購方案經批準后，由儲備中心與原土地使用權人簽訂《國有土地使用權收購合同》；
（七）、收購補償。儲備中心根據《國有土地使用權收購合同》約定的金額、期限和方式，向原土地使用權人支付土地收購補償費用；實行土地置換的，按照土地置換的差價進行結算；
（八）、權屬變更。原土地使用權人根據《國有土地使用權收購合同》約定與儲備中心共同向市國土資源行政主管部門申請辦理權屬變更登記手續。新征土地由儲備中心按《中華人民共和國土地管理法》規定的程序報經有權批準機關批準后，進入儲備；
（九）、交付土地。根據《國有土地使用權收購合同》約定的期限和方式，原土地使用權人向儲備中心交付被收購的土地和地上建筑物。被收購的土地使用權一經交付登記，即納入土地儲備。
第十四條、被收購土地使用權人應向儲備中心提供下列資料：
（一）、法人資格證明書（屬個人的，應提供本人有效身份證明）、，委托他人辦理的應提供授權委托書；
（二）、營業執照；
（三）、土地使用權合法憑證；
（四）、房屋所有權合法憑證；
（五）、數字化地形圖；
（六）、有關主管部門的意見；
（七）、其他需要提交的資料。
第十五條、《國有土地使用權收購合同》應當載明以下內容：
（一）、合同雙方當事人；
（二）、收購土地的位置、四至范圍、面積、用途及權屬依據；
（三）、土地收購補償費用及其支付方式和期限；
（四）、交付土地的期限和方式；
（五）、雙方權利和義務；
（六）、違約責任；
（七）、糾紛的處理方式。
第十六條、被收購的土地屬以出讓方式取得土地使用權的，原《國有土地使用權出讓合同》自《國有土地使用權收購合同》生效之日起予以解除。
第十七條、土地收購補償費按以下方式確定：
（一）、以出讓方式取得使用權的土地，根據土地剩余使用年限和土地使用者對土地的實際投入給予適當補償；
（二）、政府行使優先購買權購買的土地，按照土地轉讓申報價格給予補償；
（三）、收購劃撥土地的補償費，按不高于土地原用途基準地價的50%確定；
（四）、涉及城市房屋拆遷的，依據國家、省、市有關城市房屋拆遷的規定給予補償；
（五）、新征土地和農村集體經濟組織全體成員農轉非后剩余土地及其地面附屬物的補償，依照《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的有關規定執行；
（六）、以其他方式收購的土地，由中山市地價評估機構（必須是經省級以上國土資源行政主管部門批準具備土地評估資質的地價評估機構）、依據市政府確定的土地基準地價和國家有關規定評估補償費，由市國土資源行政主管部門依法確認；
（七）、以土地置換方式進行收購的，按本條第（六）、項規定的方式確定置換土地收購補償費，由儲備中心與原土地使用權人結算差價。
第十八條、儲備中心可以對收購儲備的土地通過以下方式進行前期開發利用：
（一）、前期開發。儲備中心在儲備土地使用權出讓前，完成地上建筑物及其附屬物的拆遷、土地平整和設施配套等前期開發工作；
（二）、土地利用。原土地使用權人交付土地后，儲備土地使用權出讓前，儲備中心可以依法將儲備土地使用權單獨或連同地上建筑物出租、抵押、臨時改變使用用途。
第十九條、土地收購儲備需拆除地上建筑物、構筑物和其他附屬物的，按照《城市房屋拆遷管理條例》和省、市有關規定予以補償和安置。
第二十條、儲備中心對儲備土地實施拆遷安置時，市發展計劃部門應根據其申請辦理儲備土地前期開發立項審批手續；市規劃行政主管部門按照城市總體規劃要求頒發儲備土地前期開發建設用地規劃許可證，市拆遷行政主管部門頒發拆遷許可證。
第二十一條、儲備土地地上建（構）、筑物及其他設施需實施拆遷的，土地收購儲備機構可作為拆遷人，依法取得房屋拆遷許可證后，統一實施拆遷安置。
儲備中心如需委托他人拆遷的，應當采取招標投標的辦法確定拆遷單位。
第二十二條、儲備土地前期開發利用中涉及該土地使用權單獨或連同地上建筑物出租、抵押或臨時改變用途，儲備中心應持有關用地批準文件及《國有土地使用權收購合同》，到有關部門辦理審批或登記手續。
第二十三條、儲備土地前期開發利用活動應當遵守國家法律、法規、規章和市政府的有關規定，不得損害公眾利益。
第二十四條、儲備中心應將儲備土地的位置、四至范圍、面積、用途、收購和前期開發成本測算以及儲備土地的出讓方案，定期向社會公告。
已公布納入儲備范圍的土地，市產權登記主管部門不得為其辦理產權變更登記。
第二十五條、儲備中心儲備土地的信息，應當每季度一次，的同時，應抄送市發展計劃、規劃、國土資源、建設等有關部門備案。
第二十六條、儲備土地的信息，應當與建設用地信息制度相銜接，按照建設用地信息的要求，實施儲備土地信息。
第二十七條、儲備土地用于經營性房地產項目建設的，應通過有形土地市場采取公開招標、拍賣、掛牌交易或上網競價的方式確定土地使用者，具體按省、市有關有形土地市場管理的規定執行。用于非經營性用途的，可通過協議出讓或劃撥方式確定土地使用者。
第二十八條、土地儲備資本金來源：
（一）、市財政撥款；
（二）、儲備土地增值部分資金；
（三）、儲備土地抵押融資；
（四）、儲備土地的經營收入。
第二十九條、儲備土地資金運作實行收支兩條線管理，并接受市財政、審計部門的監督。
第三十條、土地儲備資本金只能用于下列用途，不得挪作他用：
（一）、土地使用權收購補償費用；
（二）、地上建筑物及其附屬物拆遷安置補償費用；
（三）、儲備土地的前期開發費用；
（四）、儲備土地的管理、出讓前期準備等其他費用。
第三十一條、儲備中心未按本辦法規定支付土地收購補償費的，原土地使用權人有權解除收購合同，已支付給原土地使用權人的定金不予返還。
第三十二條、原土地使用權人未按規定交付土地及地上建筑物的，或者擅自處理其地上建筑物（構筑物）、的，儲備中心有權要求原土地使用權人改正并繼續履行合同。原土地使用權人逾期不履行的，儲備中心可依法追究其違約責任，并可要求原土地使用權人賠償相應的經濟損失。
第6篇：土地儲備管理法范文
我受市政府的委托,向市人大常委會匯報我市《土地管理法》貫徹實施情況,請予審議。近年來,我市認真貫徹實施《土地管理法》,以經濟建設為中心，不斷解放思想，干事創業，加快發展，使全市的土地管理工作取得了顯著成效，有力地推動了經濟和社會各項事業的健康發展。
一、深入貫徹宣傳《土
地管理法》，進一步增強基本國策意識
從提高全民保護和合理利用土地的國策意識出發，大力宣傳土地管理法律法規。一是對各級領導干部進行宣傳。據統計，自1999年新《土地管理法》頒布實施以來，市鄉兩級召開土地管理專題會議400多場次，共舉辦科級以上領導干部法規培訓班34期。二是對群眾進行宣傳。結合去年土地市場清理整頓和全民普法教育，在各鄉鎮（街道）組織講法團，到各村巡回宣傳，形成了“村村宣傳到墻，戶戶材料在手”的宣傳局面。每年“6.25”土地日都在全市開展大規模的宣傳活動。市政府分管領導發表電視講話；在諸城市報上開辟專版；在市區設立法律法規咨詢站，發放宣傳材料，現場解答關于土地管理法律法規方面的咨詢。三是對上進行宣傳。注重總結經驗教訓，推動工作開展。《國土資源報》專版介紹了我市土地開發整理的做法及成功經驗。僅去年一年，就在省以上國土資源報刊中發表了《整頓不影響發展》、《整頓規范土地市場服務經濟發展大局》等3篇工作研究，新聞報道12篇，在市級以上報刊發表新聞報道14篇，提高了我市在國土資源系統中的知名度。
二、加強耕地保護，確保耕地總量動態平衡
牢固樹立保護耕地、合理利用土地資源和可持續發展的思想觀念，積極推進土地管理方式的轉變。（一）認真落實土地管理目標責任制。與各鄉鎮（街道）簽訂了土地管理目標責任書，層層分解任務。市里每年兩次對目標責任制執行情況進行檢查，督促落實。市人大、市政協重視關心土地工作，多次組織人大代表和政協委員進行視察，專門聽取情況匯報。通過各級各部門共同努力，全市土地管理目標責任得到有效落實，連續2次被濰坊市政府授予“實施土地管理目標責任制先進單位”。
（二）從嚴保護耕地。認真落實基本農田“五個不準”，有效穩定了耕地面積。一是加強用地審批管理。正確處理好耕地保護和經濟發展的關系，嚴格執行土地用途管制制度，強化建設用地審批管理。能利用荒地的，不占用耕地；可以利用劣地的，不占用好地；對確需占用耕地的，認真落實“占補平衡”措施，實行“占一補一”。二是加強對基本農田的保護。建立了高標準的基本農田保護區，全市基本農田保護區面積107940.6公頃，占全市耕地總面積的89.8。同時，制定了六項基本農田保護制度，修編了《諸城市基本農田保護區規劃》，確保基本農田的保護面積與保護率不變。
（三）大力開展土地開發整理。把土地開發整理作為穩定耕地面積的重要措施來抓。一是制定了《土地資源開發和土地復墾暫行規定》，堅持“誰開發、誰受益，誰使用、誰復墾”的原則，提高全民參與土地開發的積極性；二是編制了土地開發整理專項規劃，完成了示范區開發整理任務。到目前，我市已申報國家級立項的土地開發整理項目1個，省級立項土地開發整理項目5個，市、縣級以上項目近30個，縣級以下項目200多個，共新增耕地面積4.4萬畝。僅去年一年就安排各類開發整理項目108個，新增耕地1.7萬余畝，連續五年實現了我市耕地總量動態平衡。
（四）保障經濟和社會發展用地需求。一是對各類建設項目嚴格把關，全方位提供優質服務，對符合要求的建設用地報批材料，簡化辦事程序，及時向上級報批。僅2003年，我市就上報審批建設用地47個批次，面積9346畝，保障了全市重點建設項目和招商引資項目用地需求。二是提高辦事效率。按照上級要求，把行政審批事項由原來的23項精簡到9項。向行政審批中心派駐了6名素質高、能力強的業務骨干，做到了“一門受理、一站批復、一口收費，限時辦結”。特別是對市里調度的重點建設項目和招商引資項目，堅持急事急辦、特事特辦的原則，提前介入，超前服務，為企業早日開工贏得了時間。近年來，先后榮獲“全省土地管理先進單位”、“全省土地管理執法年活動先進單位”、“濰坊市土地管理先進單位”等榮譽稱號。僅去年一年，共收到群眾贈送的錦旗12面，表揚信30多封。
三、深化土地使用制度改革，推進土地市場建設
近年來，我們以建立統一、開放、競爭、有序的土地市場體系為目標，努力探索土地使用制度改革的新路子，達到了“以地生財、以地聚財、以地興城”。去年共實現土地收益2.6億元，超額完成了上級下達的任務目標。
（一）完善土地儲備制度。去年以來，對城區內的存量閑置土地、舊城改造土地、“退二進三”土地以及新增經營性用地，全部納入政府土地儲備庫。對城區范圍內的集體土地，一律停止辦理使用手續，統一納入政府儲備庫，確保了政府對土地一級市場的高度壟斷。去年，對14宗面積1827畝集體土地進行了儲備，到目前，土地儲備已達4440畝。
（二）對經營性用地實行招標拍賣掛牌出讓。全面落實經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度，對商業、金融、旅游、房地產開發等經營性用地一律實行“招拍掛”；對同一地塊有兩個以上意向用地者的，也納入了“招拍掛”
范圍，給所有單位或個人提供公平的競爭機會。2003年拍賣、掛牌出讓13宗國有土地使用權，出讓總面積449.79畝，實現政府土地收益9000多萬元。
（三）穩步推進國有土地有償使用。積極抓好存量建設用地的有償使用工作。對企業使用的國有劃撥土地采取出讓、租賃等形式進行處置；對黨政機關、事業單位劃撥土地改變用途的，全部納入有償使用范圍。去年以來，共收繳有償使用費2652萬元，走在了濰坊市前列。
四、堅持依法行政，加大土地執法監察力度
土地執法監察是土地管理工作的一項重要內容，是貫徹實施《土地管理法》的重要保證。
（一）加強土地執法監察。堅持預防為主，事前防范與事后查處相結合的原則，加大對各類違法用地行為的查處力度和對重點區域的巡查力度，有效地打擊了擾亂土地市場秩序行為。對破壞耕地的重大違法案件，從嚴予以查處。如昌城鎮孫二村磚瓦廠違法占用耕地取土燒磚，我們多次進行說服教育，并先后下達了停止違法行為通知書、行政處罰告知書、行政處罰決定書，但對方拒不執行，繼續破壞土地，市政府決定從嚴處理，申請法院強制執行，由公安部門對責任人依法進行了刑事拘留，并在全市進行了通報。
（二）扎實開展了治理整頓土地市場秩序工作。去年以來，市政府專門成立了分管副市長任組長的領導小組，組成了專門的清理隊伍，制定出臺了《實施辦法》和《工作制度》，簽訂了目標責任書，對全市所有土地進行拉網式清查。措施上，突出了五點，一是抓清查摸底，掌握全市違法用地的情況；二是抓協調調度，推動面上工作開展；三是抓處理，對違法用地，抓緊按規定完善手續，確保不留尾巴，不留后患；四是抓典型，對清理整頓土地市場秩序過程中發現的大案、要案，進行公開曝光、公開處理；五是抓巡回檢查，杜絕新的違法用地的發生。全市共清查出各類違法占地792宗，1888畝，已全部處結完畢，處結率100，罰款256.8萬元，得到了省、濰坊市的肯定。
（三）積極落實征地補償。在征用土地時，嚴格按《土地管理法》規定標準落實補償安置費，并實行征地補償公告、安置公告、補償登記“兩公告一登記”制度，增加了工作的透明度。同時，對群眾關于土地補償的來信來訪，都按照群眾利益無小事的原則，從速、從快進行了調查處理，確保了沒有發生侵犯農民權利、引發群眾集體到省進京上訪問題的發生。
前段，我們通過嚴格實施《土地管理法》，在保護耕地、保障用地、經營土地等方面取得了一定成績，但也存在一些不足，主要是：規劃建設用地指標依然不足，土地利用率不高，招拍掛的力度還不夠大，違法用地現象仍時有發生。為了更好地貫徹和實施好《土地管理法》，把土地管理工作提高到一個新水平，下步我們要突出抓好以下幾方面的工作：
一是繼續加大宣傳力度。通過集中培訓、專題研究、開辟專欄、電視廣播、發放宣傳材料、印發明白紙等多種形式，進一步宣傳普及《土地管理法》，增強全民土地基本國策意識。
二是落實最嚴格的耕地保護制度。嚴格實施土地用途管制，落實基本農田保護的“五個不準”。同時，抓好國家、省重點項目的開發整理，有效增加耕地面積，確保全市耕地總量動態平衡。
三是加強土地規劃管理。抓好土地利用總體規劃修編，宏觀調控各類用地布局，優先保證市重點項目和招商引資項目用地，把好單位用地面積的投資強度關，提高土地利用利用率。
第7篇：土地儲備管理法范文
一、 土地儲備的現實意義。
（一） 參與國家宏觀調控政策，穩定當地住房價格。
根據國家七部委通知精神，菏澤土地儲備中心與城市綜合開發辦、市房產局，聯合在市區進行了專題調查。通過調查摸清了情況，找出了市區房地產存在的問題，并向省廳和市政府寫出了平抑房地產價格的建議和措施。經市政府批準菏澤土地儲備的采取了靈活的土地供應政策，把改善性住房用地比例提高到60%，經濟適用房和廉租房用地比例提高到20%，適當照顧外地經商人員購買商品房，適當調整競買保證金比例，分期繳納出讓金價款等措施，有效地穩定了住房價格。
（二）節約集約利用土地，盤活存量土地資產。
一是制定收購原則。儲備中心依據相關規定，制定了“計劃主導，擇地收儲，凈地招商，著眼開發”的地塊收儲原則。每年年底，由土地儲備中心根據菏澤市經濟發展、城市規劃、舊城改造、土地市場供求狀況等情況，研究制定下年度的土地收購儲備計劃。二是加強收儲工作。由儲備中心依據本年度儲備計劃擬出收儲地塊，經市局領導審核后報市政府批準，對指定地塊進行收儲，并簽訂土地收回（購）協議，納入政府土地儲備。三是土地補償。對于土地補償，由土地評估機構依據國家頒布相關土地評估規程并結合評估地塊實際評估出補償價格，報市政府批準后，予以補償。對城區住宅部分需凈地出讓進行拆遷補償的，按城市拆遷有關規定，土地儲備中心做好調查摸底，勘查丈量，資金測算，確定拆遷成本，與拆遷單位簽訂拆遷安置承包協議，并按政府有關文件規定執行。
（三）加強了土地資金管理，防范了土地資金風險。
土地儲備資金量較大，為保證儲備中心工作正常運行，一方面加強與財政部門和各金融機構聯系溝通，取得他們的支持；另一方面加強內部資金管理，科學合理用好儲備資金。對銀行貸款，力求做到即借即用，到期即還，有效降低融資成本；對拆遷補償費用，按合同約定、根據工作進度按時撥付。通過多種方式來保障資金正常運轉，防范了土地儲備資金的風險。
二、 土地儲備現狀及其存在主要矛盾。
（一）土地儲備現狀: 盡管2007年國土資源部、財政部、中國人民銀行共同出臺《土地儲備管理辦法》（國土資發[2007] 277 號）和《土地管理法》第五十八條，規定了五種形式可以收回國有土地，但是根據這些法律條文，對于開展儲備工作實際還是不夠，針對這種情況，市政府統一頒發《菏澤土地儲備暫行辦法》，使收購儲備得以順利進行。土地儲備體現了以人為本的理念,按照“三不收儲”的原則，即不簽協議書不收儲，補償不到位不收儲，群眾不滿意不收儲,最大限度地維護了被拆遷群眾的利益。近年來納入土地儲備庫215宗，土地面積19238畝，其中收回存量土地105宗，土地面積10038畝；新增建設用地110宗，土地面積9200畝。在國家以收緊房貸、打壓房地產價格飛升相關政策出臺的同期，作為菏澤市房地產供地窗口，儲備中心在供地前期與開發商座談介紹菏澤市房地產行業的生機與潛力,積極招商、廣泛宣傳。通過掛牌出讓共推出土地190宗，土地面積17166畝，總成交價達到了43.6878億元人民幣，為政府純收益創收33.6014億元。
（二）存在主要矛盾
1、土地前期開發主體及具體工作的主體的問題。近幾年收回的國有存量土地，地上均有未拆遷的建筑物。菏澤市土地儲備中心在供地前要對這些土地進行拆遷開發，達到三通一平的用地條件。但是土地管理法和土地儲備管理辦法等法律法規中均沒有明確土地儲備中心是房屋的合法拆遷人，另外具體的工作主體是誰也沒有明確。城市居民以此為由拒絕拆遷，致使地方政府毛地出讓，毛地出讓又會造成新的土地閑置
2、安置難引發拆遷難。由于近年來土地儲備實行貨幣補償，被拆遷戶得到補償后到房地產市場買房時，房子價格竟然漲了，原來的補償費不能買來同樣的住房條件，促使被拆遷戶抵制拆遷。
3、土地儲備的新增建設用地指標越來越少，土地供應能力相應變弱。由于菏澤市煤田的迅速開采，與之相關的大型工業項目相繼落戶菏澤，工業用地量猛增，那么用于儲備的新增用地就意味著減少。再者，土地管理部門既要保障經濟增長又要保障全市耕地面積不減少。嚴峻的現實條件迫使土地儲備不能單單依靠新增用地的增加上，必須擴大土地來源，保障土地市場調控能力。
4、土地儲備資金不足，影響收儲工作的全面開展。目前菏澤市的土地收入，大部分用于城市建設，少部分用于農村土地治理，并沒有用到收儲土地上。收回的補償費均約定出讓之后再支付。
三、 解決問題的對策
（一）健全儲備土地前期開發主體及具體工作的主體。
建議市政府針對當前擬納入儲備的土地，召集規劃、計劃、財政、房產、金融、兩區政府等有關部門召開專題會議，形成會議紀要，明確各部門職責，以及前期開發工作的進度安排，根據會議紀要，市政府依法將前期開發土地出讓給菏澤市土地儲備中心或菏澤市城市建設投資總公司，此出讓土地作為兩單位的融資平臺，各相關部門為受讓人辦理項目立項、規劃許可、拆遷實施方案、拆遷許可等手續。
根據市政府會議紀要，以區政府為主體，負責組織拆遷中心、評估機構等部門完成儲備土地前期開發的具體工作，包括申請裁決以及移交法院執行等。除特殊問題集體會審外，由區政府獨立組織完成前期開發工作。由區政府組織拆遷主體、拆遷服務中心、評估機構等有關部門，共同對收儲土地的前期開發補償進行調查結果核實，初步概算后由拆遷主體與拆遷服務中心簽訂合同之后，再由區政府及拆遷服務中心、評估機構等部門具體實施拆遷。拆遷補償協議由拆遷主體與拆遷服務中心、被拆遷戶三方共同簽訂，拆遷補償資金根據工程進度分期撥付；按拆遷補償總額一定比例支付辦公經費，用于支付拆遷服務費、評估費、工作人員生活補助等費用。對于按政府會議紀要的規定進度完成的，將辦公經費的比例提高2%，用于獎勵。
（二）安置房建設要總體規劃，提前建設。
安置房要在年度土地儲備計劃的基礎上總體規劃，提前建設。轉變原有模式，合理研究、科學選擇安置房地塊，并將土地公開出讓給開發企業，提前建設完成安置房，建設完成后由土地儲備中心回購，確保土地前期開發過程中對被拆遷戶有房安置，能就近安置。
（三）著力加強土地收儲工作力度。
第8篇：土地儲備管理法范文
論文摘要：本文對我國目前土地征用制度存在的法律問題略作探討，針對所存在的問題逐一提出立法建議，并找到了解決問題的對策。
我國現行的土地征用制度是在高度集中的計劃經濟體制下形成的，對于保證國家建設起到了積極作用。隨著社會主義市場經濟的發展，這個制度的缺陷日益凸現，主要存在如下一些問題亟待解決：
一、相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定
我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用。”《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用’，這些規定都強調了征用的前提必須是為“公共利益的需要”，但是現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，哪些項目用地不是為“公共利益需要”。而事實上，為實施城市規劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。
二、土地征用的補償問題
我國《土地管理法》中明確規定了土地征用的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現地塊的區位差異及各地不同的經濟發展水平等等，進而難以維持農民現有的生活水平。導致農民對征地的不滿：政府低價獲得土地所有權、高價出讓土地使用權的行為，也難以為農民所接受。
三、土地征用權的行使問題
在我國，憲法明確規定為了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》則規定任何單位或個人使用土地．必須使用國有土地。即凡是不屬于該集體經濟組織的用地單位或個人需要使用土地，都必須請求政府動用征地權，從而滿足其用地的需要。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發區、科技園等向投資單位提供優惠政策，而土地使用費往往作為其優惠的條件之一。盡管現行的《土地管理法》規定征用審批權由國務院及省級人民政府行使，但地方政府仍擁有一定的權力，加之監督機制不完善，便在征地申報過程中出現了一些弄虛作假的行為。
四，土地收益分配和管理問題
土地征用過程中，土地收益為土地所有權及使用權收益，因此這部分收益應該在失去土地所有權及使用權的產權主體之間進行分配，即在集體經濟組織及農民個人之間進行合理的分配。然而在實際中，一些縣、鄉鎮政府也參與補償收益的分配，從而導致集體經濟組織及農民個人獲取的補償收益減少，據有關部門統計數據表明，地方政府占了補償收益的大部分，而農民作為集體土地的直接使用者和經營者，在補償中往往處于劣勢，掌握在集體經濟組織手中的征地補償費也往往被少數村干部侵吞。
以上問題的存在，應當引起有關部門的高度重視，盡快完善土地征用制度，使之更加符合市場經濟的要求。
(一)嚴格限定公益性用地范圍，土地征用權只能為公共利益的需要而行使
我國《憲法》和《土地管理法》均明確規定：“國家為了公共利益的需要”，可以征用農村集體所有的土地。依據我國實際，我們認為，“公共利益”應嚴格限定在以下幾類：①軍事用地；②國家機關及公益性事業研究單位用地：③能源、交通用地。如煤礦、道路、等：④公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；⑤國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農村非農建設用地市場來解決。
(二)以農用地市場價格作為確定土地征用費的基本依據
現行《土地管理法》盡管提高了根據土地產值補償的倍數，但還遠未清除低成本征地的不合理狀況。耕地的常年產量因為不能反映土地的位置、地區經濟發展水平、人均耕地面積等影響土地價格的經濟因素，也不能反映同一宗土地在不同投資水平下出現產量差別的真實價值，目前世界大多數經濟發達國家或地區將土地市場價格作為征地補償依據。在計劃經濟年代，土地沒有價格，征地補償依其常年產量未嘗不可。但在市場經濟條件下，繼續這樣作就不利于保護農村集體經濟組織和村民利益。為了切實保護農民利益，建立我國完善的土地市場，征地補償必須以土地的市場價格為依據，實行公平補償。
(三)合理分配土地征用補償收益，明確界定產權是實現征地補償費合理分配的關鍵
第9篇：土地儲備管理法范文
深圳市“農地轉國有”試驗以“特例”獲得北京默許付諸實施，國土資源部調查報告認為此舉“不宜模仿”，“下不為例”
中國目前正處于急劇城市化的進程中。此間，土地作為最稀缺的生產要素居于中心地位，成為諸多公開或潛在沖突之源，引起了方方面面的關注。城市化中的土地問題，特別是農業用地和農民宅基地的非農化，因此成為《財經》已經和即將持續報道的重大話題。2006年2月，《財經》曾刊載封面報道“土地解密”，對中國土地問題進行宏觀、實證的理論解析，亦曾引起各界深入討論。
從本期始，《財經》將陸續刊發記者的基層實地調查，從微觀層面展現農地非農化過程中形形、光怪陸離的畫面。
我們深信，妥善地處理農地問題，關乎中國經濟之轉型，關乎建設和諧社會之成敗。任何一個國家的城市化進程，都包含兩個最為核心的內容：一是農村人口的城市化，一是農民土地的非農化。中國自農村改革以來，經過20多年的努力，城鄉二元分割的樊籬正在打破，農民的就業和社會身份正一步步得到政策和城里人的認同。可是，在此過程中，農民土地的非農化卻朝著“政府壟斷土地一級市場”和“土地國有化”方向強化，演繹著一出出現代城市拔地而起與農民失地、失權、失業相織相匯的悲喜劇。
中國已經走到土地制度改革的十字路口。是朝著市場化的方向前進，承認農民的土地權益、逐步放開土地一級市場，還是在現有的行政性軌道上強行推進？進一步說，在城市化的過程中，究竟應當以什么原則、什么方式，兼顧國家、集體和農民的多方利益？現在已經到了必須正視這一問題的關鍵時刻。
――編者
沒有過多的媒體報道和坊間渲染，深圳市已靜靜完成了一場在中國獨一無二的農地國有化“改革”。
過去兩年間，深圳市以推動“城市化”為起步，成功地將轄區內全部農村集體土地一次性轉為國有土地，史無前例地消滅了“農村土地集體所有制”；當地政府亦成為全國惟一的壟斷轄區內所有土地的副省級政府，成為中國最富有的“地主”。
在2004年深圳啟動“轉地”之前，深圳市的土地制度與全國一樣，城市的土地屬于國家所有，農村土地屬于農民集體所有。這也是1982年以來中國土地制度的基本框架，農村集體土地要變為國家所有，只能經過政府征用，農民只有農用地的耕種權和農村宅基地的使用權。
深圳“轉地”，惟一的法律依據是1998年新修訂的《土地管理法實施條例》。其中第二條第五項規定，“農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地屬于國家所有”。為了解決城市擴張的土地缺口，深圳于2004年決定，把寶安、龍崗兩區內的27萬農村人口一次性轉為城市居民，從而依據上述“條例”，一舉將兩區956平方公里土地轉為國有（參見《財經》2004年第18期“深圳農地轉國有之惑”）。
深圳此舉，于法理、于實踐都曾廣受爭議。《財經》記者獲知，國土資源部最初持反對意見，并在2004年下半年派小組赴深圳專項調查。最終，深圳市“農地轉國有”試驗以“特例”獲得北京默許，付諸實施。國土資源部的調查報告認為，此舉“不宜模仿”，“下不為例”。
時至今日，深圳市已基本完成相應的“轉地補償”。在今年8月1日正式實施的《深圳市土地儲備管理辦法》中，寶安、龍崗兩區的農村土地已統一納入國有土地儲備。在去年以來深圳房地產價格飆升、“地荒”傳聞不絕如縷的大背景下，握有巨量土地儲備的深圳政府顯得游刃有余，看來已掌握了城市發展的主動權。
隨著中央日趨收緊農用地轉用和土地征收的權力，深圳獨特而不可復制的“農地國有化”試驗，更凸顯了中國土地“城鄉分割，同地不同權”的制度困局，也展現出中央與地方圍繞土地復雜博弈的成敗得失。
兩年“轉地”
今年6月22日，深圳召開全市土地管理工作會議，并了《關于進一步加強土地管理推進節約集約用地的意見》、《深圳市土地儲備管理辦法》等七項土地政策，表明未來將“實施最嚴格的土地管理制度，推進節約集約利用土地”。
這次會議的背景之一，便是“敏感的”深圳所轄寶安、龍崗兩區轉地工作已基本完成。
“轉地”始于2003年10月，深圳出臺《關于加快寶安龍崗兩區城市化進程的意見》（下稱《意見》）。地處特區外的寶安、龍崗兩區城市化工作正式啟動，至次年4月全面鋪開。
首先，兩區的行政、經濟和社會管理體制進行徹底調整，以求與特區內的城市管理接軌。原鎮、村兩級的行政建制變更為城市的街道、居委建制；原村民陸續轉為城市居民，并相應獲得城市社保待遇；原鎮、村兩級集體經濟組織隨之改制為股份合作公司。但是，最為核心與敏感的問題，仍是農村集體土地一次性轉為國有。
迄今為止，深圳為配合兩區城市化出臺的各類文件達26份，其中以2004年6月頒布的《深圳市寶安龍崗兩區城市化土地管理辦法》（下稱《管理辦法》）為核心，并直接與“轉地”相關。
在近三年來的城市化操作中，深圳將寶安、龍崗兩區集體土地轉為國有，并非簡單地貼上權屬標簽，而至少經由三種不同方式逐步達成。其中大多數土地分兩種方式完成，而政府都無需付出任何代價。
其一，是對權屬不明的土地施行“自然轉地”。在現行城鄉分割的土地所有制下，土地或是國有，或是集體所有，現實中卻存在“灰色地帶”。其中最為突出的，即是未曾承包到戶的農村山林地。針對這部分土地，由深圳市農林漁業局負責確認范圍。據介紹，在轉地之初，這部分山林地約有360多平方公里。深圳市國土資源局一位人士表示，除非是明確分給農民的自留山林，法律上對“山林地”并無明確的權屬界定。
在深圳此次轉地過程中，上述“灰色地帶”的山林地，實施了“默認國有”的原則。360余平方公里山林地被自然地轉為國家所有。由于這部分土地幾乎未作任何開發，對其“自然轉地”也未激起農民與政府的明顯沖突。
其二，對農民歷史上自主開發建設的土地實行“合法化”，把農民集體所有的土地變為“國家所有”。這便是對寶安、龍崗兩區300平方公里城市“已建成區”土地的處置方式。對于早已“洗腳上田”的深圳農民而言，“已建成區”才是他們最重要的利益所在。
根據《土地管理法》，農村土地屬于集體所有，除了農民宅基地、農村公共建設用地、村組企業用地等，其余土地的使用權僅限于農業生產，而非工商開發。但在寶安、龍崗，由于處于市場經濟的最前沿，企業用地需求旺盛。從1990年開始，深圳農村所有的承包土地幾乎全部用于非農業開發，或被直接租賃給外商，或由村集體自行開發于工商用途，此即為“已建成區”。
很長時間以來，絕大多數深圳農民的生活已完全依賴于土地出讓、私房出租以及從集體土地開發中所獲得的紅利。這些面積巨大的“已建成區”雖有違《土地管理法》，卻已成既定事實，深圳市政府不得不認真面對。
伴隨著“農地國有化”，深圳政府在2004年6月出臺的《管理辦法》，再次確認了此前對于“已建成區”的處置辦法。即政府承認農民對“已建成區”的土地使用權，也不追究違規責任；但同時必須把上述兩區“已建成區”土地的權屬統一轉為國有，并不再對農地征用作出任何補償。
在這一模式下，農民雖可“免交地價”，繼續享有“已建成區”的“國有土地使用權”收益，但因這些土地從性質上已轉為國有，農民必須補簽國有土地使用權出讓合同。而依照法律，國有土地使用權出讓的期限最長為70年，最短為40年。換言之，這些農民通過政府的復雜操作，獲得了有期限的國有土地使用權，但永遠喪失了本屬自己的農村集體土地所有權。
在此次“農地國有化”中，政府真正需要付出代價的，是上述兩類土地之外的234平方公里土地。這就是深圳市政府需要作出“適當補償”、目前依然為農業用途的農村集體土地。
“適當補償”
通過“適當補償”將原屬農村集體所有的“純農業用地”轉為國有，是深圳市采取的第三種轉地方式。
這些需要適當補償的234平方公里集體土地，包括寶安、龍崗兩區的耕地、林地、山嶺、果園、荒地、水面等。其中也包括約70多平方公里已納入城市規劃范圍，但尚未完成征地程序和農地轉用審批手續的“純農業用地”。
所謂“適當補償”，包括土地補償費、青苗補償費和地上附著物補償費，標準與歷年征地標準大體相當。根據最終確認的數字，深圳市一度計劃拿出近200億元完成“一次性轉地”。其資金來源包括深圳市及上述兩區的土地基金、財政預算安排的專項資金，以及由深圳市財政局統一從銀行獲得的貸款。
不過，按照深圳市政府的最新測算，最終所需資金并沒有那么多，目前已支付近120億元補償，支付結束大約需150億元－160億元人民幣。以150億元的支出計算，征用這234平方公里土地，平均每畝總補償額為4.3萬元左右，平均每個農民補償5.6萬元左右。
除此之外，深圳市亦一次性將原27萬農村人口中所有符合參加社保條件的人員納入社會保障體系，并規定每年從寶安、龍崗兩區國土基金總收入中劃撥3％－5％進入基本養老保險基金，用于彌補這些農民社會養老保險基金的不足。即使此前從未參加保險計劃但達到退休年齡的村民，亦可按照深圳市城鎮職工參保標準，每月領取養老金。此舉亦被當地政府視為優于征地的補償“配套措施”。
借由“一次性轉地，一次性付款”的轉地方式，至2005年底，寶安、龍崗兩區數百平方公里的農村集體土地“國有化”已基本完成，比之地方政府按項目分批次“征地”，其規模之大，速度之快，簡直不可同日而語。
不過，相對于層層審批的征地，“轉地”依然要受到國家的土地用途管制，并不能在轉變性質的同時立即變更用途。目前，深圳每年能得到的“農用地轉用”指標只有1平方公里。鑒于國家對農用地轉用實行嚴格的總量控制，深圳在短期內，并不可能把這234平方公里的“農用地”納入城市建設土地儲備。
目前，寶安、龍崗兩區經“適當補償”而轉為國有的234平方公里土地，已根據不同功能，委托移交給不同的政府部門管理。如農業和林業用地移交農林漁業部門管理，并實施承包經營有償使用，一般承包經營年限為三年到五年，承包方不得改變用途、不得改變原農業生產狀態。政府需要更改農地用途時，則仍需按照正常的報批程序。
盡管如此，一次性“轉地”仍將使深圳市政府在未來的土地使用上獲得主動權。今年8月1日，《深圳市土地儲備管理辦法》正式實施，欲將全市的可建設用地統一收購、統一儲備，統一出讓、統一管理。
“如果不實行一次性轉地，深圳在未來征地的代價和阻力將更為巨大，恐怕一畝地給農民補償30萬元都無法實現。”深圳市國土局一位人士說，“因為在深圳，地比錢更值錢。”
“下不為例”
在深圳市看來，將城鄉土地全部國有化，消滅“農地集體所有制”，關乎整個城市的長期發展。
深圳市城市規劃設計研究院院長王富海表示，深圳在建制之初，狹長的行政區劃便限制了未來的城市拓展空間；且經過20多年的高速、粗放的開發，土地消耗極為嚴重，土地資源趨于枯竭，人口規模和土地總量的矛盾更為尖銳，更甚于其他城市。
截至2004年底，深圳市剩余可建設用地總量為257平方公里。據統計，1997年－2004年深圳市新增建設用地232平方公里，年均增加約32平方公里；以此速度，不到十年，深圳市將無地可供。
而深圳“農地國有化”的重要背景，正是在土地日漸枯竭的局面下，政府與農民互相“爭地”。在可用土地銳減、農民自主開發土地的既成事實面前，政府要在與農民的土地博弈中取得控制權，通過傳統的征地方式，事實上已經難以為繼。
據記者了解，在2003年深圳提出城市化方案并一次性實現“農地國有化”之初，即得到廣東省政府的支持，并迅速展開。
但是，在上報國土資源部時，這一計劃遭遇堅決反對。國土資源部認為，從保護耕地和農民利益的原則出發，城市化并不意味著必然與農業發展相抵觸，而深圳以城市化方案繞過征地審批，變更農村集體土地的權屬，將損害依附耕地進行農業生產的農民利益。并且，當時全國有不少地方亦出現以城市化名義剝奪農村集體土地的傾向，國土資源部更不希望此口一開，引發各地效法。
為此，國土資源部2004年下半年在深圳進行了實地調查，并形成了上報國務院的調研報告。最終報告內容并未公開，《財經》記者獲悉，其結論為“深圳做法，下不為例”。
2005年3月4日，經國務院批準，國務院法制辦公室、國土資源部又以“國法函[2005]36號”文件對深圳市政府進行“轉地”的法律依據，即《土地管理法實施條例》第二條第（五）項，作出專項的“解釋意見”。該“解釋意見”明確指出：《土地管理法實施條例》第二條第（五）規定是指農村集體經濟組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已經全部轉為城鎮居民，該農村集體經濟組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國家所有。
顯然，該解釋強調，只有在農民集體所有的土地逐漸被依法征收，并全部轉為城市居民后，才能對農民集體剩余的少量土地轉為國有。這其實是對深圳的“轉地”法律依據的否定。
不過，由于該解釋意見自2005年3月4日實施，并不溯及以往，而“深圳轉地”發生在2004年，由此“深圳轉地”成為中國現有土地制度和法律框架下名副其實的“特例”。
如今，在位于深圳市振興路3號建藝大廈11層的深圳市土地儲備中心，掛牌兩年的“深圳市寶安龍崗兩區轉地辦公室”很可能在今年底摘牌，這代表著深圳“轉地”的徹底完成。
