房地產的盈利模式精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產的盈利模式主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房地產的盈利模式范文
經營模式簡述：
第一步：房地產公司與購房者簽訂《商品房銷售合同》的同時與購房者簽訂《房屋租賃合同》；
第二步：房地產公司與物業管理公司簽訂《委托租房合同》：
第三步：物業管理公司與富爾沃財富街及各商戶簽訂《房屋租賃合同》。富爾沃財富街是與商戶聯營的商業公司。
經營模式詳述及稅務問題概述：
房地產公司與購房者簽訂《房屋租賃合同》，合同中會有這樣的約定：購房者將該房屋交付房地產公司后，無論該房屋實際出租與否，房地產公司均應按約定的租金標準向購房者交付租金。此業務需要按5.55%交納“租賃業”營業稅金及附加，按1‰交納印花稅，扣除成本、費用、稅金后交納企業所得稅（由于房地產采取的是平價、折價出租，此項業務可能一直虧損）,房地產公司不需要交納房產稅，土地使用稅,因為房地產公司不是房屋的所有權人。
購房者要按5.55%交納“租賃業”營業稅金及附加，個人出租商鋪按12%交納房產稅，按相關土地級次交納土地使用稅，按1‰交納印花稅，按20%交納“財產租賃所得”個人所得稅,個人所得稅需要房地產公司代扣代繳。
接下來房地產公司與物業管理公司簽訂《委托租房合同》，合同中要約定：物業管理公司包租房地產公司簽下的所有商鋪；并約定如實際出租該房屋的價格高于與房地產公司約定的租金標準（此標準與返購房者的租金金額一致），則高出部分做為物業管理公司受托租房的手續費收入歸物業管理公司所有；如果實際出租該房屋的價格低于與房地產公司約定的租金標準（此標準與返購房者的租金金額一致），則按實際出租該房屋的價格返給房地產公司，不另外收取手續費；如果房屋未出租則不付任何費用。
再接下來物業管理公司與富爾沃財富街及各獨立經營的商戶簽訂《房屋租賃合同》。富爾沃財富街作為一般納稅人，以不含增值稅收入的10%（假定比例）作為聯營收益，讓聯營商戶提供收入90%的增值稅發票或者費用票子，由商戶負擔增值稅金及附加，由富爾沃財富街負擔房租，企業所得稅是富爾沃財富街負擔還是聯營商戶負擔有待商榷。各獨立經營商戶的稅金是否由富爾沃財富街代扣也有待商榷。
稅收問題詳解：
假定每年返購房者租金10萬元，則房地產公司與物業管理公司簽訂《委托租房合同》中的租金也為每年10萬，高于10萬的作為受托租房的手續費歸物業管理公司所有；低于10萬的，按實際出租金額返給房地產公司，不另收手續費。我們下面只介紹房地產公司的會計處理。
房地產公司的會計處理：
第一種情況以高于或者等于約定價格租出：
收到租金時，發票開給富爾沃財富街及各獨立經營商戶
借：銀行存款 100000
貸：其他業務收入100000
支付租金時，用購房者提供的發票進成本
借：其他業務成本100000
貸：銀行存款100000
計提營業稅及附加時
借：營業稅金及附加5550
貸:應交稅費-應交營業稅 5000
-應交城市維護建設稅350
-應交教育費附加150
-應交地方教育費附加 50
交印花稅
借：管理費用-稅費 100
貸：現金 100
第二種情況以低于約定價格租出，假定以8萬元租出：
收到租金時，發票開給富爾沃財富街及各獨立經營商戶
借：銀行存款 80000
貸：其他業務收入80000
支付租金時，用購房者提供的發票進成本
借：其他業務成本100000
貸：銀行存款100000
計提營業稅及附加時
借：營業稅金及附加4440
貸:應交稅費-應交營業稅4000
-應交城市維護建設稅280
-應交教育費附加120
-應交地方教育費附加 40
交印花稅
借：管理費用-稅費 100
貸：現金 100
富爾沃財富街會計處理：
假定銷售商品收入100萬，財富街扣10%作為聯營收入，增值稅金及附加由聯營商戶負責，財富街負擔房租，企業所得稅由財富街負擔。由于房租金額相同兩種方式下對稅金影響相同，故作會計分錄時未考慮房租。
聯營有兩種方式：第一種視同買斷代銷，第二種收取手續費方式
第一種視同買斷代銷：
銷售商品時
借：銀行存款1170000
貸：主營業務收入1000000
應交稅費-應交增值稅 170000
由于扣點10%，故聯營方應提供成本、費用發票90萬，由于聯營商戶負擔增值稅金及附加，所以提供成本、費用發票都可以，如果聯營商戶只負擔增值稅，則應提供增值稅票。
借：庫存商品 900000
應交稅費-應交增值稅（進項稅）153000
貸：銀行存款1053000
借：主營業務成本900000
貸：庫存商品 900000
計提增值稅附加
借：營業稅金及附加 1870
貸：應交稅費-應交城市維護建設稅1190
-應交教育費附加 510
-應交地方教育費附加 170
應交增值稅稅金及附加合計：170000-153000+1870＝18870
應交企業所得稅：（1000000-900000-1870）×25%＝24532.50
應交稅總計：18870+24532.50＝43402.50
如增值稅金及附加由聯營商戶負擔，則財富街實際負擔24532.50元稅金；
如聯營商戶只負擔增值稅，則財富街負擔26402.50元稅金；
第二種收取手續費代銷
銷售商品時
借：銀行存款1170000
貸：應付賬款-X供應商1000000
應交稅費-應交增值稅（銷項稅） 170000
借：應交稅費-應交增值稅（進項稅）170000
貸：應付賬款-X供應商170000
借：應付賬款-X供應商1170000
貸：主營業務收入-代銷手續費 100000
銀行存款 970000
計提營業稅稅金及附加
借：主營業務稅金及附加5550
貸：應交稅費-應交營業稅5000
-應交城市維護建設稅 350
-應交教育費附加 150
-應交地方教育費附加 50
應交營業稅金及附加合計：5550
應交企業所得稅：(100000-5550)×25%=23612.50
應交稅金總計：5550+23612.50＝29162.50
第2篇：房地產的盈利模式范文
房地產行業作為國民經濟的支柱產業，對發展城市基礎設施建設、加快城市化進程及帶動相關行業發展具有重要推動作用。利用大數據及信息技術實行互聯網+房地產營銷模式則具有鮮明的時代特征，同時針對消費心理并實現市場定位精準化，有利于提高房地產企業的營銷效率，降低企業的營銷投入成本，有效改善和彌補傳統營銷模式的短板與不足。
一、互聯網+房地產營銷模式現狀
(一)離線商務營銷模式：以互聯網為依托，將房地產營銷模式中的價格、服務和預訂等信息以線下的形式傳遞給經營商店，并由此推動給線下消費者，因此又稱之為“O2O模式”。該模式具有廣闊的市場發展空間，極大節約營銷成本，有效提高營銷效率和質量。
(二)社交網絡營銷模式：借助于新型網絡交流平臺與網絡社交優勢建立社交網絡關系，通過消費者與營銷人員的互動性對消費者進行精準定位，充分了解滿足費者需求，具有高效的針對性、創新新與信譽度。
(三)大數據營銷模式：對多種網絡平臺的數據進行綜合性分析，充分運用大數據網絡信息技術對相關數據進行分析和處理，實現市場定位精準化，宣傳工作目標化，該模式對行業發展走向和前景能進行有效預測，增強企業的市場競爭力，獲得較高投資回報率。
二.消費心理
消費心理是指消費者在消費活動中的心理活動和心理特征的過程。消費者在購買行為時，會產生感覺、感知、記憶、注意、想象、情緒、思維等心理活動，呈現出一般規律的心理活動。大多數消費者在買房時，他們必然經歷一個理性的和復雜的消費決策過程：需求的認知，信息的收集，選擇和評價，這其中消費者購房心理占有主導因素。基于2014年新浪地產網與桂房網等網絡數據及統計分析顯示，影響消費者購房心理的主要因素包括：區位(22%)：如市區/城郊/商區等;配套設施(11%)：醫院/學校等;價格(30%)：平米售價/總房價/折扣/增值潛力等;房屋質量(20%)：建筑質量/風格/戶型/朝向采光等;環境(9%)：綠化/休閑設施;物業管理(3%)：服務水平/費用等;開發商品牌(5%)：聲譽/資質等。顯然消費心理分布的不同對房地產企業營銷策略具有重要影響。
三.考慮消費心理的互聯網+房地產營銷模式構建
(一)發揮互聯網優勢優化營銷資源：充分發揮互聯網優勢，對行業資源進行優化合理配置實現高效整合，并根據消費者心理制定針對性調研方案，發展潛在市場消費者，并建立高效暢通的互聯網溝通交流機制，根據反饋信息將潛在消費者進行專業化分類歸檔。
(二)針對消費心理拓寬營銷渠道：充分調研消費者心理，以互聯網為平臺拓寬房地產營銷渠道，利用多元化銷售途徑調節企業和消費者在需求、空間結構等方面矛盾，從實際供求情況出發，以最小成本為消費者提供服務。
(三)以互聯網為依托進行多元化推廣：充分發揮互聯網方便快捷、受眾人群廣泛的特點，將互聯網作為企業營銷信息的重要場所，將互聯網營銷推廣手段與傳統化推廣手段有機結合，強化與不同心理的消費者之間溝通交流，以分享網站等形式推廣品牌，擴大受眾數量。
(四)以消費心理為依據制定合理營銷價格：從消費者心理和市場需求的實際情況出發，制定有針對性、合理性和科學性營銷價格，充分發揮市場在資源配置中基礎性作用，充分發揮消費者在互聯網+房地產營銷定價模式中的主導地位，以拍賣和折扣等形式制定營銷價格。
四.互聯網+房地產營銷模式具體措施
(一)加強消費者數據庫建設
實現高效精準營銷，最根本的是消費者數據庫的建立和消費者行為的分析。企業需要以多種方式獲取消費者信息。在線網站是最直接訪問網絡上的互動信息流，網上活動實名用戶注冊、互動媒體等形式的互動可以增加到消費者數據庫。企業信息數據庫的進一步挖掘和分析消費者行為信息，如消費者的歷史，健康，生活軌跡，使用手機的頻率，時間，以確定他們的需求，提供數據支持，制定精準營銷策略。
(二)加強交流途徑多元化管理：1、加強建設跨媒體渠道。若想完成全覆蓋的房產信息網絡，提高用戶的使用頻率，可以通過整合高人氣的搜索引擎、社交媒體、移動互聯網客戶端等資源，以增強購房意向。搜索引擎為企業推廣的房地產產品和服務創造了巨大的商機，不僅為房地產企業信息提供了一個極好的平臺，而且還提高了用戶的參與意識，實現互動營銷和口碑營銷。2、加強建設網絡聚合平臺。首先，收集國內主流的房地產開發商，利用3D技術全方位的立體顯示樓盤的地理位置，戶型和配置等，搜索建設并完善房地產行業的信息。第二，提高用戶搜索的準確性，精準整合房產戶型、價格、地理位置等，滿足消費者的相關檢索心理，提供高效、準確的檢索結果。最后，針對新房、二手房、旅游、旅游地產、商業地產等不同地段，根據消費者的心理和購買頻率進行合理的分配和廣告宣傳，達到開發商房產信息高效推廣的目的。3、加快移動客戶端應用程序的開發。對于消費者來說，移動客戶端應用程序實現了消費者高效便利了解房地產信息、參與企業互動的目的。對于企業來說，房地產移動客戶端應用程序不僅為企業帶來更多的潛在買家，同時是企業獲取客戶信息，把握客戶需求的極佳平臺。
(三)加強線上線下結合，提升用戶轉化率：1、在線整合資源，提供便捷服務。首先充分了解網上瀏覽的需求，提供人工咨詢、安排獨家等增值服務。其次，向開發商爭取折扣，為消費者提供優惠價格，同時創新房地產金融模式，解決購房者的資金需求。最后，企業要實現多樣化的購買方式，通過團購，秒殺和其他新的方式來提高購買消費者的購買欲望。2、線下優化服務質量，增加看房體驗。因為房地產不可移動的特殊屬性，房產營銷體系不可或缺的是線下看房的體驗。一方面，企業要保護消費者的利益，選擇優質的線下開發商及專業的物業顧問合作。另一方面，推出系列的看房體驗活動，以吸引消費者的關注，增加消費體驗。
(四)加強增值服務與反饋機制建設：1、加強增值服務。一方面，通過開發手機應用程序，匯聚共同地點和興趣的業主形成新的社交圈，以便向客戶提供精準的項目宣傳，客戶維護等互動服務;另一方面，企業應整合社區資源，聚集衣食住行，休閑娛樂的商家信息，打造以社區為中心的新型商圈。2、創建用戶反饋機制。建立完善的用戶反饋機制，時刻與用戶互動了解用戶意見，根據分類、記錄等來改進產品或服務。主動處理客戶投訴，以良好的態度、及時的行動來解決消費者的問題，提高客戶滿意度。
五、結束語
現代信息技術的發展為互聯網+房地產營銷模式展提供了廣闊空間，而考慮消費心理需求則進一步貼合市場實際，在模式的構建和發展過程既要重要充分運用互聯網優勢，又要充分把握消費者心理，才能制定合理化營銷策略，實現互聯網+房地產營銷模式的健康運轉。
第3篇：房地產的盈利模式范文
[關鍵詞]運營模式；盈利模式；房地產電商綜合平臺
[DOI]10. 13939/j. cnki. zgsc. 2016. 06. 105
1 引 言
房地產業正進入“白銀時代”，房屋銷量下降，市場競爭加劇；同時，“90后”正逐漸加入房地產消費群體，他們具有明顯的網絡消費特征。市場變化促使房地產電商迅速發展，房地產電商綜合平臺是互聯網+房地產的新型營銷模式，改變了傳統房地產電商模式，試圖為購房者、開發商、中介搭建一個透明交易平臺，為房地產電商探索出新方向。
1994年，張健坤等提出房地產網絡營銷概念[1]，之后我國興起了研究房地產營銷新模式的熱潮。易勇等（1999）指出房地產網絡營銷24小時全天候服務、買賣雙方可互動交流等優勢；[2]有學者將優勢總結為時空限制少、溝通效果強等。[3]2001年，陳東錦提出房地產網絡營銷有整合營銷和軟營銷優勢[4]，使研究重點轉向房地產網絡營銷與傳統營銷整合；[5]余建國等人認為應將傳統營銷與網絡營銷整合在一起開展房地產電商。[6]房地產電商發展迅速但效益不佳，由此房地產網站盈利模式與績效引起學者關注[7-8]，部分學者使用數據包絡分析法對房企電子商務績效進行評價。[9]張蓓蓓從房地產電商構建者角度，將房地產網站劃分為房地產公司自建網站、房地產業門戶網站、綜合網站房地產欄目等；[10]而陳林杰（2015）則認為房地產電商類型有媒體電商、渠道電商與交易電商。[11]綜觀我國房地產電商相關研究，大都以傳統房地產電商為研究對象，鮮有關于新興房地產電商綜合平臺運營模式的研究。有鑒于此，文章從房地產電商綜合平臺運營模式出發，通過介紹平臺業務類型與盈利模式，指出幾點不足并提出改進建議。
2 房地產電商綜合平臺運營模式
房地產電商綜合平臺模式即搭建網絡平臺或開發App，與地產商合作獲得新盤信息，在平臺上；同時與經紀公司合作，給原本只從事二手房的經紀人提供新建房源信息，使其在二手房業務基礎上向購房者推廣新房的模式。綜合平臺對開發商、二手房業主、經紀人、購房者進行整合；建設網站、App、搜索引擎、微信公眾號等多樣化營銷渠道；提供線上搜索咨詢，線下看房簽約服務；并新設經紀人評分等增值服務，為購房者打造線上查詢房源信息、初步達成購買意向，線下看房并做出決策簽約的全新購房體驗。房地產電商綜合平臺運營模式如圖1所示。
圖1 房地產電商綜合平臺運營模式
綜合平臺資源整合途徑主要有以下幾種。
2. 1 簽約經紀人帶入客戶、房源信息
平臺最初資源積累選擇從資源豐富的經紀公司入手，組建團隊調查拜訪經紀公司，并與其簽署合作協議。之后，合作經紀公司經紀人在平臺注冊，分享購房者、房源等信息，為平臺帶入資源。
2. 2 開發商、業主投入房源
綜合平臺與開發商、商談判，承諾按效果收費，與開發商、商合作，獲取樓盤資源在網站或App上。同時，平臺規定業主上傳房源信息免費，吸引業主將房源聚集至平臺或App上進行交易，幫助平臺整合零散的二手房信息。
2. 3 用戶流量帶入數據資源
用戶流量隨平臺的發展逐漸增多，能夠收集大量客戶瀏覽、需求數據。在大數據時代，平臺通過處理數據，分析市場變化，能夠及時調整平臺運營方向。[12]
3 房地產電商綜合平臺盈利模式
3. 1 為開發商做宣傳推廣，收取傭金
綜合平臺與開發商約定按推廣效果收費，收費標準有兩種：一種是平臺承諾提升一定百分比成交率，開發商按照平臺提升的百分比支付傭金；另一種是如果平臺沒有完成承諾成交率提升比例，則開發商根據平臺推廣增加的成交套數付費。交易成功后，平臺抽取較小比例傭金作為推廣費，將大部分傭金交付給經紀公司，作為經紀人服務傭金。
3. 2 開展團購活動，收取服務費用
綜合平臺與開發商達成協議，拿到多于線下的房價優惠，如購房款優惠三萬元等，然后平臺利用房價優惠開展團購活動，如交一萬抵三萬、交五千抵一萬等，吸引購房者注意。購房者參加團購活動繳納的保證金，開發商不再收回，而是作為平臺推廣服務費。
3. 3 投放相關廣告，收取廣告位租賃費
綜合平臺與房地產公司合作，將其廣告在平臺上，收取廣告位租賃費用。廣告位置、篇幅不同，平臺對應收取的廣告費有所差別。
3. 4 以二手房傭金為本金，進行金融理財
綜合平臺規定二手房業主、購房者可免費使用二手房交易產品，但要求他們通過平臺電子金融產品交付傭金，如房多多的傭金寶。電子金融產品承擔支付寶等類似第三方角色，在簽訂買賣合同時，買方/賣方簽訂《傭金代收代付協議》，并將傭金提前支付到平臺。之后，平臺再分階段支付給經紀人：如網簽后，支付50%傭金；過戶后，支付40%傭金；交房后，支付10%傭金。在分階段支付期間，綜合平臺以傭金作為資本，做金融理財賺取收入，積少成多，積累財富。
4 房地產電商綜合平臺業務類型
4. 1 新房銷售
新房銷售業務覆蓋新房、寫字樓、別墅等，交易流程如圖2所示。首先平臺與開發商合作，獲取最新樓盤信息在平臺上；然后對樓盤信息分類加工，推送在網站或App上，開展互聯網推廣工作。綜合平臺推廣方式有：與分類網站合作，增加平臺流量；購買關鍵詞，提升搜索引擎排名；利用微信、微博等社會化媒體進行項目推廣等。購房者可隨時通過平臺網站、App搜索房源信息，并自主選擇聯系經紀人，咨詢申請看房。經紀人收到看房申請后，將客戶信息提交至系統記錄，為購房者展示房源、推薦置業顧問；在后期購房過程中，平臺還會跟進購房進度，提供相關咨詢服務。
圖2 新房交易流程
4. 2 二手房買賣
平臺與經紀公司合作，簽約大量經紀人，匯聚二手房房源信息；同時，平臺規定個人業主在平臺上房源信息免費，可隨時與購房者聯系，吸引業主委托平臺賣房。購房者使用App或網站搜索、選定房源后，與經紀人或業主聯系看房談價，完成購房交易。期間，平臺有業主服務團隊幫助業主拍攝房源照片、打理房源；并有專業服務團隊全程跟進購房者的購房流程，包括簽約交付定金、申請貸款、代辦過戶等。
同時，綜合平臺為經紀人提供大量的新房資源，使經紀人不僅能為購房者推薦二手房，而且可以推薦新房，實現“一二手聯動”。[13]
4. 3 金融產品
4. 3. 1 為購房者提供金融信貸產品
平臺為購房者提供認籌金經營、首付貸款等金融產品。認籌金經營將購房者繳納的認籌金作為投資，提供比銀行利率高的收益。針對首付款不足的購房者，平臺增設首付貸款服務，并且縮短了信貸審批時間。
4. 3. 2 為開發商提供融資服務
平臺匯聚收到的認籌資金、團購押金等，以信托方式給開發商提供大量資金，幫助其以更低成本、更快速有效的途徑填補開發資金空缺。
4. 3. 3 為經紀人提供電子傭金結算產品
綜合平臺開發電子傭金結算系統，將經紀人完成的交易即時登記，經紀人帶看記錄、達成交易紀錄在結算系統中一目了然。一旦交易完成，平臺立即通過結算系統結付傭金，方便快捷。
4. 4 增值服務
平臺的增值服務有：①房產網絡資訊，平臺利用大數據分析房地產市場，為用戶提供最新房地產資訊；②經紀人打分評級，鼓勵用戶對經紀人的帶看次數、響應速度、服務專業度等打分，分數決定經紀人等級、享用平臺信息權限；③移動社區增值服務，服務內容涉及線上購物、物業、家政等，將電子商務帶進購房者日常生活。[14]
5 房地產電商綜合平臺的不足
5. 1 綜合平臺的推廣效果不易明確
開發商按照綜合平臺提升成交量付費，但影響房地產成交的因素多種多樣，開發商不易辨別電商綜合平臺的推廣效果。有的電商綜合平臺買通置業顧問，截留案場正常銷售數據；或者經紀人案場外死守售樓處門口，截留正常到訪客戶；個別中介買通置業顧問，導出購房者數據；平臺與營銷經理合作，集體數據造假，甚至包抄競品樓盤，安排中介人員攔截目標客戶等問題頻發，開發商在大量來客數據中很難辨別電商綜合平臺的有效業績信息，致使案場管理混亂，開發商營銷成本增加，不利于雙方長期合作。
5. 2 購房者需要體驗，網絡營銷提供的體驗不足
由于房地產產品價值量大，在做出決策前，購房者需要對房源的周邊環境、樓層、戶型、朝向、小區位置等做多方面的調查體驗，了解房屋質量，充分感受房屋舒適程度。綜合平臺雖然可以展示房地產的外形和結構，卻不能為購房者提供親身體驗服務。在現場看房前，購房者從App或網頁上獲取的房源信息不足，從網絡營銷渠道獲得的購買依據有限。因此，綜合平臺難以滿足購房者多方面需求，存在繼續改進的空間。
5. 3 平臺業務相對單一，經營風險較大
雖然大型房地產電商綜合平臺已經開展新房、二手房等多項業務，但多數新建的綜合平臺仍以新房銷售為主，業務內容相對單一。在“白銀時代”，市場整體狀況不好，開發商前期高估市場，拿地過多導致資金鏈緊張，供過于求的市場狀態促使開發商與平臺合作，以達到快速消化存量房，回籠資金等目的。此時，綜合平臺以新房業務為主，能夠幫助平臺快速發展。但隨著存量房消費，供需達到平衡，平臺新房業務量將減少。若平臺依然以新房為主，不重視二手房等業務開展，經營風險較大。
5. 4 注冊用戶參與活動積極性低
由于網絡信息不全面、購房者對房地產中介印象較差，用戶注冊App后，對綜合平臺組織的活動積極性比較低，參與比率不高。如房地產電商綜合平臺開展的交1萬抵3萬等團購活動，由于需要購房者先期交1萬元給平臺，導致購房者非常抵觸，活動效果不佳；而平臺日常組織的認籌送小禮品等活動，由于禮品價值不高，難以抵消網上認籌風險，導致購房者興趣不大，推廣效果不好。
5. 5 其他類型房地產電商整合轉型，市場競爭加劇
綜合平臺發展迅速，成熟的模式、大量的利潤吸引其他類型房地產電商轉型。而綜合平臺的核心技術沒有申請專利，技術模擬容易，行業進入成本低廉，使得市場競爭加劇。原本只做二手房的房地產電商開始涉入新房推廣領域，如安居客等；僅以廣告為主要盈利模式的房地產電商也逐漸向電商綜合平臺靠攏，如搜房網等；此外，如房譜網等同類型的綜合平臺正在建立，房地產電商正在向相似的渠道模式發展，競爭者逐漸增多，市場競爭日益激烈。
6 對策與建議
6. 1 實行搶客模式，實現中介相互監督
開發商在案場實行聯合、公平競爭，誰先搶到客戶誰接待，利用多家公司相互監督來斷絕數據造假、截留散客信息等問題。如在同一個案場內，A公司的張三賣給中介的客戶，可能是B公司的李四接待的，中介向開發商提交成交信息后，客戶信息與其他公司提交的信息重疊，則中介公司買入散客信息就會暴露。一旦發現有購買散客行為，開發商實施嚴厲的懲罰措施，能夠提升開發商辨別平臺推廣效果的能力。
6. 2 采用新型房源信息載體，提升體驗效果
房地產電商綜合平臺在向購房者推廣房源時，不應局限于照片展示、文字描述，應積極改進信息加工技術，加入新興科學技術，如flas、視頻、Web 3D虛擬全景展示技術（Imaged-based VR）、幾何式虛擬現實展示技術（Geometry-based VR）、基于GIS的地理信息系統展示技術等，打造電子沙盤，多方位、多角度展示房產信息，為購房者打造身臨其境的體驗和感覺，實現信息傳遞效率最大化。
6. 3 多項業務同時開展，分散風險
中國很多城市二手房市場潛力巨大，如北京、上海、廣州等，綜合平臺開展二手房業務有很大發展空間。所以，房地產電商綜合平臺在繼續發展新房業務的基礎上，應重視二手房交易，整合中小型經紀公司，并爭取與大型經紀公司合作，鼓勵業主通過平臺交易，全力匯聚二手房房源，構建線上二手房交易閉環，努力建立多項業務共同發展的線上交易市場，分散風險。
6. 4 小活動與大活動交替開展，采取多種推廣方式
在推廣過程中，平臺可不時組織小型活動，如送小禮品、認籌抽獎活動等，使樓盤信息不間斷傳入購房者手中，提升購房者對樓盤的關注度。同時，平臺可收集分析大數據，匯總對樓盤感興趣的用戶人數，當人數達到一定數量時，組織舉辦大型優惠活動，營造熱烈的購房氛圍，刺激潛在購房者快速認籌。此外，面向不經常登錄平臺的注冊用戶，平臺還可采取打電話、發信息、發微信朋友圈、發微博等多樣化推廣方式。
6. 5 打造房地產電商綜合平臺品牌，提高行業進入壁壘
在激烈的市場競爭中，房地產電商綜合平臺應提供精準房源信息，規范經紀人服務，提高服務質量，提升用戶滿意度，將注冊用戶轉變為忠誠客戶，建造真實的房地產交易平臺，打造平臺品牌，形成口碑傳播與品牌優勢。同時，平臺應積極利用新興科學技術，不斷更新改善網絡基礎設施與技術手段，并對核心技術、網絡設施技術等申請專利，提高行業進入壁壘與成本，提升平臺競爭優勢。
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第4篇：房地產的盈利模式范文
1)政府盈利來源。政府作為非盈利性機構，其利益即社會公眾利益，而實踐中政府是由龐大工作人員組成的經濟利益共同體，并且政府充當著城市基礎配套設施建設主要角色，所以政府必須保障其充足的資金以維系機構乃至社會的正常運轉。土地作為城市開發的載體，城市建設征地拆遷的土地收入是各級地方政府財政收入的重要來源，可分為城市土地地租(征地費用)和稅收(城建稅及教育附加稅等)兩部分。2)一級開發公司盈利來源。一級開發主體作為市場“理性經濟人”角色，追求城市土地開發利潤最大化，其收益來源于土地一級市場購買與房地產售賣市場的差價，為了盡量擴大利潤空間，土地一級開發公司不得不嚴格控制土地整理過程中各種費用(拆遷、安置、基礎配套建設等)的支出，嚴格限制資金投入，使資金利用效率最高。目前，市場上比較普遍的土地一級開發利益分配方式是利潤分成模式，由一級開發公司與政府約定，“國有土地使用權出讓價款”減去“土地一級開發成本”，再減去“政府提取的各項費用”即為其盈利來源。其次，一級開發公司為實現更大利潤常常在土地一二級市場進行聯動收益，其主要原因來源于土地一級開發公司先入為主的優勢以及政府的優惠承諾獲取的相對低成本的土地。然而，隨著房、地運營模式的分離，一、二土地市場將實現獨立，土地一級開發公司盈利的主要途徑還是在于其開發過程中科學合理的投資與其對成本的嚴格控制。
2二級開發的盈利模式
在城鎮化連續成為市場熱炒主題的背景之下，二級開發市場作為一級開發市場的延續，能有效的聯動，反映了土地一級市場的需求及房地產市場的供求狀況。以房地產為例，房地產二級市場是指已取得土地開發經營權的房地產經營企業，在該地塊的土地上建造好的建筑物，如住宅房、辦公樓等，將土地使用權和土地上建筑物的所有權一并轉讓或僅出租給房地產消費者的市場。二級開發的盈利模式，指土地使用權作為商品流入市場，其擁有者對土地進行二次開發，將土地上的建筑房屋出售或出租以獲取利潤的盈利模式。
2.1房地產二級開發市場前景房地產是一種特殊商品，從房地產市場的供求關系來看，供求機制是房地產市場運作的最基本機制。房地產市場存在著雙需求，表現在居住需求和投機需求，相比新能源、股市、黃金等，房地產行業具有門檻低，保值性好等特點，隨著城市化的進程的加快，城市土地增值使得地產價格節節攀升，房地產也是極好的保值增值投資品。
2.2房地產二級開發主要盈利來源房地產二級開發成本的高低直接影響其盈利，房地產商要實現最大利潤，就必須對房地產二級開發成本影響因素合理操作。本文把影響房地產開發成本的因素歸結為五種:稅收、滾動開發模式、負債經營、期房銷售、土地制度。1)負債經營。房地產行業屬于資金密集型行業，一般只要能湊到開發成本的30%就可以向銀行申請貸款，通常能貸到40%以上的款，加上施工單位為其墊付的資金，來源于銀行借款的資金及購房者的按揭，目前中國的房地產開發企業在運行項目時約70%的資金都是來自銀行。房地產企業有償利用債務資本來進行生產經營和管理，借助財務杠桿的作用，能最大限度地提高資金的使用效率，充分發揮負債的增值功能，提高自由資金利潤率以謀取可觀利潤。2)期房銷售。一則開發商可以提前償還貸款以減少財務利息支出;二則盈余資金又被轉入下一個開發項目。作為下一項目自有資金以向銀行貸款保證項目得以持續，而不用等本期樓盤售完和全部收回資金，通過利用消費者的預付賬款，能有效減少其財務成本，進而擴大房地產二級開發市場利潤空間。3)稅收。房地產商通過在預售樓盤時故意推遲以延遲稅款方式以保證項目運營資金的充足，減少運營期貸款利息費用支出。4)土地制度。由于土地二級市場的不完善、一二級市場分工模糊，大型的房地產開發商往往將一級土地整理與二級開發相結合，提前介入土地市場并與政府共同約定出讓土地的限制性條件，在招、拍、掛中確保自己能順利地以較低成本取得二級開發權，從而減少土地成本實現房地產二級市場的盈利。
3城市資產運營的盈利模式
“城市運營”是在“經營城市”的理念下于2002年萌發的一個新事物。城市運營是市場經濟深入發展的產物，在城市競爭時代里，政府必須轉變其職能并采取一系列行動提高公共經濟效率，從開發城市到管理城市到運營城市，再到如何把城市經營好，讓城市更好地發展，更富有競爭力。城市資產運營的盈利模式，是指城市運營商按市場經濟規律配合政府，運用市場經濟的手段，通過政策運作與資產經營，對城市已積累的資金、有形資產和無形資產進行集聚、重組和營運，計算其投入和產出，力求以最低“成本”獲取城市開發的最大化公共績效，同時獲取運營商自身利潤的最大化。
3.1城市資產構成“資產”是指具有市場價值或交換價值的實體，這種實體是指所有者的財富或財產的價值綜合物，既包括資本形態的價值，也包括非資本形態的價值，城市資產構成系統見圖3。城市資產最終以城市資金或城市資產存量形式得以體現，新一輪“造城運動”，城市開發主體通過對人力資源在特定地域空間勞作績效和創造成就的充分利用，能進一步挖掘新時期城市市場價值潛力。
3.2基于企業經營的城市資產運營價值鏈企業價值鏈是在設計、生產、銷售、發送和輔助其產品的過程中進行種種活動的關聯關系形態。目前成功的城市運營商，大多“發家”于房地產開發公司或市政建設公司，立足于城市資產構成，具有行業競爭力和適應市場的城市運營商，應摒棄以往房地產公司或市政建設公司單純進行住宅、樓盤開發或市政基礎設施建設的做法，充分發揮城市資源整合能力，延伸城市開發價值鏈。整合、發展、策劃土地整理等上游價值鏈，中期以規劃地區建設，并以持有寫字樓、商業、廉租房、公租房等物業進行經營，逐步成熟后，以具體城市運營項目為主體，爭取參與城市公用工程以及水、電、氣等公共設施運營和管理，獲得長久穩定收益。
第5篇：房地產的盈利模式范文
從“蘋果”到蘋果，潘軍總結說，他這么幾年一直在做一件事。但作為上市房企花樣年集團的總裁，他在做的這“一件事”卻不是賣房子。而是先免掉物業費，用增值服務賺錢，典型的“先圈用戶再賺錢的互聯網思維”。
“我在研究如何實現房子像‘存話費送手機’一樣，不要錢，免費送。”潘軍說，新時代他的玩法就是做“輕”資產，做一個包含房地產的“社區服務產業”。
搭網的“彩生活”
當記者介紹著某房企的一款社區APP時，對面的南航碧花園業主阿松顯然有些不屑。
“繳物業費、車費、報修，訂餐，曬貼…這些真只算初級功能了。”阿松打開他所在小區的社區APP，打的、租房、洗衣服、買彩票、訂機票車票酒店、學駕校、金融理財…
這款叫“彩之云”的APP讓人感覺，恨不得裝下用戶的全部生活。
不過阿松直言，目前除了繳費、報修等基礎的物業需求，其他功能其實很少使用，打的、訂票等更多時候會用已習慣的幾款專門的APP。
從國內主流的幾家三方市場上，記者統計看到，“彩之云APP”在百度移動應用下載500多次;騰訊應用寶平臺下載1000次;豌豆莢6757人安裝;安卓市場熱度小于1千。
這款去年6月1日正式上線的社區APP顯然還得跟業主磨合。
“用戶接受程度不同，以及不同小區商鋪評定程序的差異，都會使成本的回收具有不確定性。”某電商平臺創始人甘小明就指出，開發和運營APP這一整合資源的過程，前期投入不小，成本回收漫長。
開發了社區生活黃頁應用(小區通)的小眾信息科技CEO何海瑛也認為，目前市場上社區類APP非常多，而且處在跑馬圈地的野蠻生長時期，還沒有能單靠它盈利的。
不過，就“彩之云”而言，與其說是一款APP，不如說是一個系列。
彩生活物業集團(下簡稱“彩生活”)副總裁董東告訴記者，在“彩之云”業主APP上線之后，物管APP、商戶APP也相繼上線，物管能在線上察看投訴、處理報修、管理小區，商戶能推廣信息、察看經營數據等。
實際上，APP也僅是“彩之云”的一個載體。業主通過手機、Pad、PC、服務終端、POS機，能接觸的除了APP，還有網站和微信。如果業主在這些平臺看中商品和服務，則可通過“彩付卡”支付購買，然后到線下直接消費。而這些東西統統被稱為“彩之云”。
“彩生活”在搭網，“彩之云”只是其中一面。
“我的這個買賣太大了，比房地產大多了。”潘軍說，他現在搭建的是一個圍繞社區服務，發散出“金融服務、社區服務、物業管理、地產開發、商業管理、酒店管理、文化旅游、養生養老”八項業務八個平臺的網絡，而每個平臺又都能形成強大的募資能力。
圍繞“社區服務”展開，也使得八項業務變得和以往有所不同。以養老產業為例，潘軍稱，花樣年的養老產業項目將全部用于租賃，與臺灣和美國的養老機構合作運營。盈利方式基本是靠運營社區。
輕社區的“賺錢術”
運營社區到底如何盈利?談到這個問題，潘軍略顯興奮。
“以‘彩之云’商品服務里的水果團購為例，我們每個月做一款用遠低于市場的價格的水果推送給業主，這些水果都是從產地直銷，我們全部承包了，聯合國內頂級電商給我們的業主做團購。推一個產品，就是上百萬的利潤。”
潘軍指出，盈利就基于此。并且全國45個城市已有“彩生活”的團隊，完全可以滿足配送。剔除中介環節，便意味著節省了流通環節50%以上的成本。
未來盈利怎么算?潘軍給出一串數據：花樣年的目標是2020年讓“彩生活”遍布100個千萬級人口的城市，若每個城市服務人口約40萬(1000萬/80㎡=12萬戶，12萬* 3.1中國人均家庭人口=40萬)，服務就達到4000萬人。如果人均年消費2萬，每年就有8000億從“彩生活”門口流過，公司只需收取1%的費就有80億的利潤，而且是已剔除員工工資的純利。
除了通過社區的消費創造盈利，潘軍指出，提升效率依然是第一位因素。例如，所有的水電、保安全部專業化、標準化，減少人員提高效率;綠化、清潔、水電等都采用外包節省成本。
不過，所有賺錢的因素里，潘軍依然最看重他的“輕資產”。
“所謂‘輕資產’就是少投錢、多辦事。”潘軍毫不掩飾自豪的說：“彩生活”去年利潤差不多一個億，但從2002年至今一共投50萬。第一年略賠，第二年保平，第三年已經回本，歷史上分紅2700萬，形成了9000萬的現金資產。
據介紹，目前花樣年的八個業務中，除房地產和金融兩個板塊是重資產，其他都是輕資產，不需要再投錢。
不過，潘軍直言：“現在還是在用房地產來養我的輕資產。”
但花樣年在傳統房地產的表現并不盡如人意。去年以101億的業績擦邊完成年度銷售目標，上半年多個主力城市推盤量和去化率不足。今年1月則受到節日影響銷售1.69億元，同比大幅下滑80%。
“花樣年確實是比較早用互聯網思維來重組和發展業務的房地產公司。像互聯網經常提到的海量、免費、大數據這些詞，花樣年已經引入了社區管理。‘零管理費’通過整合業主的大量消費來實現利潤，這種模式聽起來也很誘人。”有接近花樣年的分析人士指出。
但他認為，整體來說，花樣年的輕資產和彩生活的盈利模式都還在探索階段。雖然去年“彩生活”收入1.85億，毛利率超過40%，但它在花樣年的占比還不到一成。投入過大如果銷售跟不上，產品結構就不合理，會影響公司現金流。
不過，一切質疑在潘軍這里，被他一笑帶過：“我2006年就提出了‘零物業管理費’這種模式，當時更不討好。”
“在互聯網時代，房地產也必須去適應。”潘軍說，他相信靠房地產掙錢的時代一定會過去，彩生活物業將和金融一起，成為未來花樣年的利潤重要來源。
后記：
潘軍的確是少有的裝備著“互聯網思維”的房地產商。在他看來，傳統的住宅“沒意思”，商業地產“非常難”，不過吸引他的“大社區服務產業”這條路，也并非坦途。
第6篇：房地產的盈利模式范文
山區城市規劃對當地經濟刺激帶動作用，需要經歷漫長的時間積累，需要在實踐中緩慢完成，無法在短時間看到山區城市規劃對當地經濟的帶動作用。但在進行地方經濟改善、刺激之前，山區城市規劃首先為當地房地產開發提供了發展平臺，激活了當地房地產市場，擴大了當地房地產開發需求。因此，當地房地產業是山區城市規劃下，得到改善效果最快、受影響程度最深的行業。山區城市規劃作為山區城市實現經濟目標發展、社會目標發展的重要性手段，在整體規劃下，山區城市在未來經濟發展過程中，可以掌握明確發展方向、科學調整山區城市土地配置、合理分配空間發展資源，有利于山區城市經濟發展，帶動當地經濟走向繁榮。基于山區城市規劃對當地空間、資源的整體調控。房地產業在當地社會經濟實際發展過程中，表現出的強大經濟拉動能力，離不開山區城市規劃的調控與管理，更主要是通過山區城市經濟發展形態表現出來。因此，山區城市規劃活動對當地房地產開發具有巨大積極促進作用，在加速當地房地產發展、擴大房地產建設需求上具有顯著成效。但是，進一步考量當地房地產行業在實際山區城市發展運作情況，由于山區城市經濟基礎薄弱、基礎設施建設規模小、較發達城市發展起步晚、技術水平嚴重低下，因此，當地房地產與山區城市規劃發展出現發展不一致、不協調現象。山區城市長期處在經濟落后狀態中，山區城市規劃產生的短期快速經濟發展熱，即便經歷長期全面規劃與管理，山區城市規劃與當地房地產業在共同發展過程中，不協調問題依然存在。為了進一步發揮房地產在地方經濟拉動作用、進一步促使當地房地產與山區城市規劃形成良性互動，盡快采取相應整改措施，讓山區城市當地房地產更好地發揮先導性基礎作用，具有重大現實意義。
二、山區城市規劃與當地房地產相互促進關系闡述
山區城市規劃是一種政府強制干預行為，山區城市規劃方案、文書一般是由國家政府相關部門進行統一編訂，在規劃管理內容上以計劃性、政策性為主，主要以當地山區城市的整體利益和長遠利益為考慮出發點，進行山區城市規劃。相反，當地房地產作為個人經濟發展行為，多數是以房地產企業單位實現最高社會經濟效益為發展目的，在市場環境中受經濟發展規律制約，自由發展。因此，導致山區城市規劃與當地房地產在發展本質上出現不同，但基于山區城市規劃的整體管理，對當地房地產發展的促進作用非常明顯，具體表現在以下幾方面上：首先，山區城市規劃與當地房地產在利益最優上達成統一。山區城市規劃主要考慮全局效益統一，為山區城市規劃尋求城市整體的最優化管理模式。當地房地產作為私人企業單位，以自身利益為出發點，勢必會在山區城市中，選擇最佳、最好的土地作為房地產開發用地，采用獲利最高的房地產開發方式進行效益創收，同時對山區城市建筑容積率產生更高要求。此時，山區城市規劃在處理當地房地產肆意進行土地開發、破壞山區城市空間分配行為上，具有顯著管理成效。山區城市規劃可以有效管理當地房地產土地用地，以便更好管理山區城市交通、降低山區城市環境污染，有效管理、合理分配山區城市公共基礎設施。其次，山區城市規劃考慮長遠整體經濟效益，而當地房地產以短期快速收益為目標，借山區城市規劃發展期間，快速實現自身企業經濟效益。山區城市規劃發展下，當地房地產業受城市規劃刺激影響，新經濟發展模式注入山區城市，為山區城市房地產開發商帶來發展生機與發展平臺。山區城市經濟開發、城市建設，首要任務是要調節山區城市長遠宏觀經濟效益與當地房地產短期快速盈利之間的關系。山區城市規劃正是通過當地不同規模房地產，一次又一次不斷實現短期快速經濟效益，最終使得當地城市實現蓬勃、健康、穩步發展。最后：計劃性山區城市規劃按固定城市規劃方案實行經濟改革、城市建設活動，與山區城市的計劃穩定性相比，當地房地產經濟發展更具活波性、實時性。當地房地產建設過程中，風險突出、市場環境復雜多變，為當地房地產開發建設帶來巨大風險挑戰與壓力。但山區城市規劃期間，當地政府以計劃性城市規劃發展目標為主，固定、計劃式經濟發展為當地房地產發展，提供安全、穩定的市場環境，當地房地產在計劃規劃經濟下，發展風險小，對促進當地房地產發展具有積極意義。
三、山區城市規劃對當地房地產的具體促進表現分析
1.山區城市規劃對當地房地產發展具有控制和管理作用
在山區城市發展規劃過程中，當地房地產發展主要以短期盈利為主要發展模式，房屋、建筑長期租賃為手段的長遠性經濟發展行為案例少。房地產短期快速式盈利模式對山區城市規劃、房地產發展的短期經濟效益獲取，具有顯著經濟帶動作用。但是經濟回報速度過快，會致使當地房地產建設規模膨脹、住宅、辦公樓宇產量過剩。山區城市規劃經濟發展目標是通過經濟長遠發展，實現山區城市經濟良性、健康運作，當地房地產短期經濟行為，造成人口居住需求量過大，同時加劇醫療、文化、教育等經濟需求，造成當地政府出現嚴重財政負擔。因此，山區城市規劃的整體城市管理作用，可以有效控制管理當地房地產開發數量，為當地房地產做發展上指導，使山區城市房地產發展更具科學性、合理性，為山區城市未來健康、持續發展打下夯實基礎。
2.山區城市規劃對當地房地產發展具有指導和促進作用
山區城市規劃是建立在大量城市信息與大量經濟科學發展論證基礎上的經濟發展行為，因此，在山區城市規劃期間，山區城市規劃帶來的大量準確發展信息與土地開發依據是促進當地房地產開發、建設的重要因素。房地產在開發、建設之前，要進行城市土地選擇、開發用地招標、競標、開發建設方案編制、選擇、價格確定、比對等一系列環節，可以得到山區城市規劃的指導。當地房地產在山區城市規劃指導作用下，有助于提高房地產投資信心、促進當地房地產業經濟發展，隨著山區城市規劃的進一步推進與發展，對當地房地產業的經濟發展促進作用也更會更加明顯。
3.山區城市規劃對當地房地產聯合發展具有促進作用
當地房地產業開發與建設多數為個人行為，導致當地房地產建設規模小、社會經濟回報率低，聯合式成片房地產發展離不開山區城市規劃整體管理與設計，即山區城市規劃是當地房地產實現大規模發展、實現聯合成片發展的重要途徑。城市規劃發展下為眾多房地產業提供最科學、最合理城市用地配置、城市空間配置依據。不僅可以降低房地產設計成本、擴大房地產建設規模，同時在科學化城市規劃指導下，使當地房地產建筑功能更加齊全，不但可以滿足當地房地產投資商獲得最大經濟效益，對促進當地經濟發展、滿足當地百姓生活、發展需要具有重大積極作用。
四、山區城市規劃下實現當地房地產更好發展的應對策略
在山區城市規劃過程中，當地房地產經濟以無形經濟拉動功能，對山區城市規劃管理與布局工作發揮巨大積極、促進作用，促使當地經濟實現多元化發展，實施管理渠道變得具有選擇性。同理，山區城市規劃為當地房地產發展提供發展機遇、提升建筑需求量，刺激房地產蓬勃發展。為了在山區城市規劃發展過程中，使當地房地產實現更好發展、獲得更高效益，山區城市規劃要大力提升房地產的監管力度。同時在山區城市規劃期間，時刻關注房地產商利益獲得情況，提高彈性管理能力和市場應對能力，有利于城市規劃管理實現，對當地房地產的促進作用也會增強。
五、總結
第7篇：房地產的盈利模式范文
【關鍵詞】旅游地產；特征；發展現狀；前景
重慶直轄后，經濟迅速發展，國民收入不斷提高，重慶旅游地產業迎來了前所未有的高速發展期。由于前期規劃、市場定位等因素旅游地產開發也出現了一些問題。
一、旅游地產
旅游地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，以旅游區域的景觀、生態、文脈為開發契機，以優美景觀及良好的度假休閑服務設施為支持，以旅游服務為主要功能，針對游客的房地產項目【1】。較之一般的住宅，旅游地產的特點和優勢在于它是旅游業和房地產業的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。
二、重慶旅游地產主要特點
重慶旅游地產集中依托自然資源為核心進行地產開發，相比其它區域的旅游地產，重慶的旅游地產有其自身的特點：
1.資源條件優良：重慶地處四川盆地東南部，其北部、東部及南部分別有大巴山、巫山、武陵山、大婁山環繞。地貌以丘陵、山地為主，坡地面積較大，有“山城”之稱。重慶轄區內南山、縉云山、仙女山、金佛山、黑山谷等區域自然景觀及資源條件優質。
2.景觀塑造成本較低：重慶區域內較為知名的山海拔在1000米左右，湖泊眾多，原生態自然植被較為豐富，峻嶺、峰林、幽峽、峭壁、森林、林海、飛瀑、碧水、溶洞、棧道、浮橋、云海、田園、原始植被、珍稀動植物加之山體連綿，峰巒疊嶂。以此為基礎，參照地形地貌，以可持續維護為基礎，做保護性開發，成本總體較人造景觀低。
三、重慶旅游業發展現狀
1、專業人才缺乏。
旅游地產涉及旅游、房地產、企業管理等多個領域，要求從業人員有較高的素質。其從業人員不僅需要掌握房地產業運作方式以及網絡技術等相關知識，而且還需具備酒店管理，市場營銷、旅游管理等專業技能。但是目前市場上從事房地產相關工作的人員通常都缺乏綜合的專業能力【2】。
2、相關制度不健全。
旅游地產是市場經濟，而市場經濟是法制經濟。由于旅游地產的爆炸式發展，相關制度很不健全。在很多地方，只有促進旅游業發展的優惠政策，缺乏對旅游地產監管的相關措施。
3、開發經營模式單一。
目前的旅游地產經營開發方式沒有科學的設計和規劃，普遍過于傳統和呆板，除了項目單純照抄照搬缺乏創新外，在經營操作上也普遍采用單一的旅游風景式，這種只顧短期經濟效益，不重視長期經濟效益和生態效益的方式，不能形成穩定的消費群體，難以形成一體化的營銷網絡.
4、資源過度利用，公共資源被嚴重侵占
逐利性是資本的本質屬性。在缺乏監管的旅游地產市場，開發商會在單位面積上建盡可能多的房子以實現利潤的最大化。這必然導致資源的過度利用【3】。旅游景區應當是一個生態和環境良好的自然化區域。過度建設必然影響旅游景觀審美，造成區域旅游發展的不可持續。
5、違背經濟規律，引發泡沫風險
旅游地產是市場經濟，市場經濟就必須遵循客觀經濟規律。地產生產能力極其龐大，他們一起進入旅游地產領域，盲目擴大生產和再生產。而旅游地產的市場是有限的，主要是高收入人群，而且是非必需消費。旅游地產一方面繼承了城市房地產的泡沫，另外一方面，自身的泡沫也在不斷膨脹。
四、重慶旅游地產開發新思路
1、見“異”思“變”，旅游地產開發思路決定出路
在對旅游地產開發過程中，都會被傳統思維阻礙。面對這一問題，可以借鑒國外的先進案例，對投資開發進行合理的評估，最重要的是在當地的客源市場找到合適的著力點，即論證創新產品和開發模式是否能滿足當地客群的需求。見“異”思“變”，打破固有的成規，用創新求變的思路去尋找新的出路，在同質化傾向越來越嚴重的今天，旅游地產的開發必須要創新和個性化的發展。
2、整合項目功能資源，實現多元化的盈利模式
旅游地產的開發投資行為特征已不是單純的地產投資活動，它對社會文化的促進、生態環境的保護、土地資源的利用等各種層面都有較大的影響。在對旅游地產開發中應有效的整合區域各方資源，增強關聯效應，開發形式多元化，從單純的旅游資源依托型轉變為共生型，強調各種資源的有效融合，實現多元化的盈利模式。
3、健全法律法規，完善管理體制
旅游地產在國內屬新興市場，旅游地產法律法規存在諸多不完善的地方，發展過程中出現了種種破壞市場秩序、損害投資者利益的現象。【4】。因此，必須建立完善的旅游地產管理體制。在適合開發旅游地產項目的地區，政府相關部門應給予優惠政策鼓勵開發，同時做好道路、市政等基礎設施的投入。此外，根據當地條件組織專家調研確立旅游地產項目，政府統籌規劃和調控配置，防止盲目開發。
4、統籌兼顧社會效益、環境效益及經濟效益
首先，旅游地產的發展要體現社會效益，不能對景區內居民生活、社區的環境和原有規劃造成不良影響和破壞。其次，由于旅游景區原生態體系通常相當脆弱，要避免旅游地產外部性的影響，對自然、人文旅游資源的破壞，對當地環境的污染。旅游地產開發商開發時要注意合理利用土地，保護耕地和生態環境，注重旅游景點開發與環境保護的協調發展。也要兼顧地方和開發商自身利益，即在滿足上述兩方面要求的前提下，將旅游資源優勢轉化為經濟效益。
5、選擇合適定位發展模式，對資源進行優化配置
項目整體性的定位，在項目前期策劃過程中是首要問題，也是指導項目整盤開發的核心問題。在這個過程中，往往需要確定項目的開發主題，主題既是精神性的，也是指導性的。但是在旅游地產開發過程中，國內的開發商往往重產品輕概念，重利益輕文化，而這也會直接導致項目在長久的開發過程中，缺乏主線和精神綱領【5】。開發中應選擇合適定位發展模式，充分理解資源屬性，對資源進行優化配置。
6、人力資源體系的建設
由于旅游地產的產業綜合性、開發和經營中涉及到的關系復雜性，決定了旅游地產的開發和運營需要具備多種產業知識背景的綜合性人才。因此，要重視旅游地產專業化人才的培養，對相關從業人員加強綜合知識培訓，使之熟悉旅游地產項目的運作程序和運作規律，進而規范整個旅游地產行業的職業行為。
參考文獻：
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[3]丁名中，錢平雷.旅游房地產學 上海：復旦大學出版社，2004.
第8篇：房地產的盈利模式范文
2014年1月底，恒大地產公告稱，以33億元收購了華夏銀行4.522%的股份，收購后，恒大地產成為華夏銀行第五大股東。不久后的2月初，越秀集團宣布以116.4億港元完成對創興銀行75%已發行股本的收購。而早前，地產龍頭萬科斥資30億港元入股徽商銀行，成為其單一最大股東。
2013年下半年以來，包括萬科、新華聯、世茂、越秀地產、恒大等多家房企已進軍金融業，房企金融化呈加速態勢。據記者不完全統計，目前已有約30家房地產開發商涉足銀行。房企扎堆參股商業銀行的意圖是什么？此舉將給國內地產行業帶來什么樣的影響？
房企扎堆入股銀行
2013年10月底，徽商銀行在香港路演，令人意外的是 ，此次路演主角竟然是開發商大佬萬科。路演過程中，徽商銀行向機構投資者披露，萬科出資4.19億美元，成為徽商銀行的最大單一股東。
對于萬科參股徽商銀行的原因，萬科董秘譚華杰此前表示，參股是為更好地滿足客戶在金融服務方面的需求。相對于萬科過千億元的年規模，此次參股投資不大，但可望發揮協同效應，幫助公司率先向客戶提供領先的社區金融服務，提升全面居住服務方面的競爭力。
隨著萬科入主徽商銀行，許多房地產企業紛紛與銀行聯姻。
2013年11月4日，另一家地產上市公司新華聯公告稱，其參與籌建民營銀行的消息屬實，相關事宜正等待國務院的正式批準。據公告，湖南省人民政府已正式行文向國務院請示，由新華聯作為共同發起人之一成立民營銀行，注冊地在湖南長沙，注冊資本為50億元人民幣。而此次并非該公司首次涉足銀行業務。
早在2012年11月，新華聯便收購了湖南新華聯建設工程有限公司100%的股權，而后者持有長沙銀行股份約10358萬股，占長沙銀行總股份的4.48%。
差不多同一時間，廣東本土開發商越秀地產母公司越秀集團表示，越秀集團已向創興銀行全體股東提出部分要約收購，以每股35.69港元現金收購最多不超過75%的股份。此次要約收購總金額約為114.44億元港幣，若能實現，將成為4年來首宗內地企業對香港銀行的并購案。
綠地集團也于2013年8月底宣布與貴州省政府簽署金融戰略合作協議，擬在發起設立外資小額貸款公司、商業銀行，組建金融資產交易所、金融租賃公司等方面開展合作。
另外，由7家民營企業擬共同發起組建的合肥銀行，其中就有5家涉及房地產，房企進軍銀行業跡象明顯。目前“涉銀”的房地產企業已經達到了30多家。
事實上，早在幾年前便已有房企瞄上了金融市場，并且取得了豐厚的利潤。2009年4月，華潤收購珠海市商業銀行，并更名為珠海華潤銀行。至2012年年末，該行總資產達到1030億元，資本充足率為15.48%；而2010年，該數據僅為165.6億元，增速高達521.98%，連續多年凈利潤翻倍。
2011年9月，綠地集團與遼寧省盤錦市政府簽署戰略合作備忘錄，成為盤錦市商業銀行第一大股東。綠地集團表示會使該銀行走出遼寧、走向全國，力爭在三五年內將其打造成為全國經營、在遼寧省最具競爭力和影響力的商業銀行。
開發商的圖謀
房企聯姻銀行的意圖何在？
萬科創始人王石此前的言論也許可以作為注腳：“房地產的問題說到底是金融問題，將來的房地產市場如果沒有幾千億元的融資平臺，你就只是一個打工的。”
一直以來，房企的發展很大程度上取決于與銀行的關系。因為銀行一直為開發商提供貸款用于買地和進行房地產開發，而且也涉及向開發商的客戶提供按揭貸款。
有業內人士指出，有了自己的控股銀行后，房企的境遇將大為改善。對于購買本企業產品的客戶，房企可以讓其通過銀行來辦理按揭貸款，從而打造企業銷售的一個核心競爭優勢，同時可以大大提升企業的流動資金。因為這些企業實行多元化經營，集團旗下其他業務可與房地產業務相匹配，因此不受國家房市調控的限制。
在持續的宏觀調控政策背景下，房企與銀行攜手，一方面，可以降低融資成本，為房企融資提供便利；另一方面，可打通地產上、下游產業鏈，開拓社區金融等新的業務領域。因此，未來房地產聯姻金融將成為趨勢。此外，房企還可以借助銀行平臺，開發針對旗下項目的資產證券化產品，便利性更高。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，房企頻頻參股銀行，將引領房地產行業融資模式的創新與相關金融產品的創新。
以萬科為例，萬科看重的是通過參股銀行實現自身業務與金融的深度結合。萬科方面曾表示，此舉是為了更好地滿足公司客戶在金融服務方面的需求，可幫助萬科率先向客戶提供國內領先的社區金融服務。
所謂的社區金融服務包括以下方面：一是各種便民服務，方便居民生活，如代收水電費、電話費，非稅收收入，代繳交通罰款等；二是開發銷售理財產品，幫助小區業主財富增值；三是進社區開展金融知識與服務講座，豐富物業活動；四是涉足電商，構建社區內網上銀行、手機銀行、電話銀行、短信銀行等全渠道的電子服務網絡。
這背后的利潤空間有多大呢？
萬科通過近30年的積累，目前其社區居住人口截止到2012年年底，已經達到了300萬人。這是一個龐大的資源，以每個人年消費1萬元計算，一年消費額將達到300億元，如果收取3%的傭金，每年收益高達9億元。而到了2017年，萬科入住業主預計將達到800萬人，屆時這部分收益將達到24億元，而且是長期的、穩定的收益。
社區金融服務不僅可以給開發商帶來可觀的傭金收入，同時未來面向個體的小微金融服務也可能成為新的增長點。目前，花樣年聯合光大銀行推出的彩生活e卡通、恒大聯手中國郵政推出的金融便利店等社區金融服務已經開始運作了。
降低綜合融資成本也是萬科在“城市配套商”定位之下的考量。在萬科社區商業、購物中心、寫字樓、旅游地產等業務不斷增持的狀況下，原來以單純的住宅業務開發為主的融資模式已經不能滿足新需求，萬科必須拓展更為多元的融資。“參股銀行”對于萬科來說，其意義堪比萬科B轉H。
蘭德咨詢總裁宋延慶則認為，房企入股銀行，一是借助金融業投資對沖日后可能遇到的房地產下滑風險，二是從銀行業發展中獲得更多的資本回報。尤其在目前，銀行股估值偏低，房企可以從股權投資中獲益。
而對銀行來說，通過與房企聯姻，不僅能獲得大客戶的資源，還可以充實資本金。
房企銀行聯姻，將會對行業造成怎樣的影響？
據權威人士透露，由住建部牽頭制訂的“住宅產業化行動方案”目前已經形成框架，有望于2014年出臺。據透露，到2015年，政府將在全國培育20個左右的試點，其中，東部地區發展10個左右，中西部各發展5個。當前一些有遠見的企業已經開始嘗試住宅產業化，比如萬科、遠大等，這些企業正在引領整個房地產開發模式的變革，也將逐漸改變當前房企主要依靠土地升值、房價上漲的盈利模式。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從房地產行業發展趨勢來講，住宅產業化模式將成為房地產行業經歷暴利之后新的盈利模式。
因此，房企頻頻收購銀行，將引領房地產行業融資模式的創新與相關金融產品的創新。與此同時，隨著明年住宅產業化試點的逐漸推進，房地產行業也將呈現出“加工業”的特征，未來房地產行業將呈現出“金融業+加工業”的發展趨勢，整個行業也會因此逐漸發生變革。
房企急需轉型
一個不可忽視的事實是，隨著銀行對于房地產業風險擔憂的加劇，開發商從銀行能拿到的貸款越來越少。
根據銀監會2013年上半年公布的數據顯示，在新增房地產貸款中，房地產開發貸款占24.55%，同比下降12個百分點。也就是說，開發商能從國內銀行拿到的錢越來越少，而且越來越難，這對于在A股上市的企業而言，境況更加窘迫。
一位國有銀行人員表示：“很多房企都自身難保，除了某些大型房企，其他的都是欠了一屁股的債。錢都拿來買地了，拿著地再貸款。”
2014年2月11日，國土資源部《2013年國土資源有關統計數據》。數據顯示，住宅類地價為5033元/平方米，同比增幅最大，達到9.0%。地價方面，全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業地價分別為3349元/平方米、6306元/平方米、5033元/平方米和700元/平方米。四類用地價格環比增長率分別為2.1%、2.3%、2.6%和1.3%，同比增長率分別為7.0%、7.9%、9.0%和4.5%。
也就是說，房地產政策頻繁收緊的同時，土地價格卻在持續攀升，在成本上漲與需求下降的背景下，房地產企業利潤率終會下降。在這樣的格局下，房企拿錢顯然要比拿地更急迫，而銀行正是較好的投資對象。
事實上，利潤率下滑也逼迫房企進行多元化投資。
2014年1月底，德勤研究報告顯示，受政策環境收緊和經濟增長回落的影響，房地產企業開始進入盈利能力下降周期，近60%的上市內地房地產企業在2012年出現凈利潤率下滑的局面。
此前中房協的《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書2013》也顯示，隨著市場競爭越來越激烈，房地產行業的平均利潤率也將越來越低，預計“年均凈利潤率降低1個百分點”的趨勢將會持續下去。《藍皮書》預計，到2015年，房地產行業平均凈利潤率將觸及“10%警戒線”。
張宏偉表示，由于在房地產利潤下滑的同時，銀行業盈利水平卻長期保持較為平穩的高水平，因此，企業投資銀行業本身就可以獲得穩定的投資回報。從當前來講，銀行估值水平為較低階段，現在萬科入股徽商銀行、恒大入股華夏銀行等企業行為可視為“抄底”投資轉投金融行業的最佳時機，未來房企可以據此獲得溢價收益。
可以預見，地產和金融聯合將是大趨勢。未來中國房地產企業更多會采取美國模式，而美國模式的基礎就是地產和金融的合作。房地產企業最重要的任務就是進行現金流管理，融資途徑必須打開。而銀行作為最低廉的融資途徑，入股銀行具有戰略意義。同時，地產企業龐大的物業管理載體，也為社區金融提供了最良好的平臺。
不僅是開發商，以地產服務為主營業務的世聯地產近期也提出了金融化的口號。隨著中國金融業的改革和開放，房地產的金融屬性越來越成為行業至關重要的因素，無論對開發商還是置業者，要進行開發資金籌措、項目投資、住宅消費、商業地產開發、集合信托（REITs）等活動，專業地產金融服務都是必不可少的、越來越重要的一環。
謹防衍生風險
房企參股銀行是否存在風險？
從金融“國十條”以來，不少企業逐漸介入金融業，這既可以緩解民營企業的資金鏈風險，又可以為大量過剩的民間資本找到出路，減少民間資本高利貸化的傾向和對理財產品的依賴。但房企參股銀行，需要防止房企對于銀行業務的干預。
地產與金融互相滲透和融合，既為雙方帶來便利和利益，也可能由此形成更加復雜的新風險。一旦某一方遭受危機，另一方可能也會迅速受到沖擊。銀行資產若配置不當，地方債與影子銀行都有可能拖累金融業，從而會對房地產業造成沖擊；而房地產市場一旦陷入低迷、發生紊亂，也勢必會影響金融安全。兩者捆綁在一起會讓風險成倍放大，因此需要特別警惕。
也有業內人士認為，房企經營比銀行更顯脆弱。商業銀行的金融管制很嚴，基本上在風險控制方面有成熟的一套流程。但是，大型房企入股商業銀行，會將房企的經營模式和習慣帶到銀行的日常決策上來。當房企遇到資金鏈問題時，很可能會傾向于向商業銀行“求救”，削弱商業銀行信貸政策、利率政策的獨立性，這對于銀行系統的穩健性可能是一個打擊。
對房企而言，此舉可能會喪失融資渠道拓展的積極動力，而依賴于銀行。房企在商業銀行的溫室下成長，獲得了苛刻調控政策下的庇護，但很難提升未來的競爭能力。
第9篇：房地產的盈利模式范文
近來，中國房地產業可謂歷經波瀾。繼“國八條”之后，再次祭出“新國八條”，同時以北京、上海領頭迅速波及全國各中心城市和省會城市的限購令，以重慶、上海為先驅進行試點的房產稅，以及央行繼去年以來連續五次加息，銀監會一再強化對房地產項目貸款的審查，政策的疊加效應給艱難前行的房地產業雪上加霜。
調控引發分化
2011年上半年，為進一步鞏固和擴大調控成果，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調控政策繼續升級和深化。為進一步抑制商品房需求，行政、經濟手段并用：近40個城市實施限購，600多個城市出臺房價控制目標。限購、限貸、限價、房產稅、加息等一系列強力政策陸續出臺，直接讓行業面臨巨大的危機。
新宏觀調控下，房地產行業發生了急速的分化。相比于大企業的規模化優勢和資本優勢，中小房地產企業直接面臨巨大的生存危機。分化的結果是強者恒強。
數據顯示，2011年上半年，中國前十大房地產開發企業累計實現銷售3323億元，同比增長逾80％。其中，萬科、恒大和中海地產分別以644億元、429億元和421億元的銷售業績位居排行榜前三名。調控之下，大型房企的銷售額同比依然攀升，房地產市場集中度也逐步提高。2010年上半年，前十房地產企業銷售金額入榜門檻為105億元，銷售面積門檻為93萬平方米。而今年上半年，房企銷售金額前十和銷售面積前十分別為155.5億元和116萬平方米，同比分別提高48％和25％。
造成這種分化現象的最直接原因是大型房企調整戰略重點，紛紛大舉進入二三線城市，并通過價格策略實現快速營銷和高周轉。中小房企則由于受制于規模和資金，無法與之抗衡，生存空間受到空前打壓。
即使是上市房企，也開始出現明顯的分化。
以最新的房地產上市公司中期業績預告來看，截至6月28日，已經公布上半年業績預告的上市房企合計為31家，其中業績預增的有15家，占目前公布中報預告房地產總數的48.4％。從凈利潤增長的具體金額上看，主營商業房地產的金融街以凈利潤約8.6億至11.2億元的業績增幅居首，其增長幅度為70％-120％。深物業A、深長城、天保基建、寧波富達、珠江實業、浦東金橋、廣匯股份的業績預報增幅也在100％以上。
除15家預增房企外，其他16家房企中，有11家出現業績下滑，另有5家虧損。在11家業績下滑的房企中，幅度最大的是嘉凱城，公告顯示其上半年凈利潤約500萬元，同比下降98.9％。海德股份、重慶實業、濱江集團、中茵股份、宜華地產的業績降幅都在60％以上。
尋找投資機會
通過美國的金融危機和日本以及愛爾蘭的房地產泡沫，可以很容易得出一個結論，那就是低利率與過于寬松的貨幣供應是形成資產價格泡沫的主要原因。缺乏彈性的匯率制度只會助長熱錢的投機效應，從而進一步推高物價和通貨膨脹。
為此，中國政府旗幟鮮明地把穩定物價和抑制通脹作為宏觀調控的首要任務。在這種形勢下，房地產行業的發展讓位于國家經濟和民生的大局。地方政府不得不在土地財政之外，尋找新的財源。單純粗放式的固定資產投資拉動的經濟發展模式，已經不能適應這種巨變。集約型的內生式的消費驅動和新型工業化發展模式急需建立。
在這種形勢下，國家在“十二五”規劃中提出了重點發展戰略性新興產業，目標是取代房地產行業在國民經濟中支柱性產業地位。對房地產行業的主基調是通過大力發展保障性住房、積極探索房產稅改革等舉措，加快調整房地產行業的結構。在“十二五”規劃中，保障性住房將以每年600萬套增長。在不斷收緊商品房開發貸款同時，國家進一步要求地方政府建立舉債融資機制，確保保障性住房的資金需求。可以預計，保障性住房的大規模建設，將為商品房虛高的價格泡沫提供擠出空間。
從投資的角度來看，房地產行業大的市場景氣指數將持續下降。新的投資機會來自于經濟轉型和去泡沫化過程中企業的分化和重組。
房地產企業轉型三模式
面對如此的宏觀調控，房地產企業該何去何從?本文預從房地產企業轉型的三種模式為出發，以詳細案例為大家詳解房地產企業在此經濟形式下的發展方式選擇。
1 高周轉模式
這個模式以萬科和保利地產為代表。337天1000億，萬科在“史上最嚴厲”調控政策下，用11個月零1天的時間，創下了12位數的銷售業績，提前4年實現夢想，成為了國內房地產行業第一家年銷售額千億級公司。
萬科能取得較好的銷售業績，主要由于萬科的經營模式符合市場需求和政策導向。這得益于萬科作為住宅地產的領軍者，在2010年以來適時采取了深入二三線城市、主攻中小戶型、加快周轉的運營策略。這種“高周轉、不囤地”的開發模式、高于同行的管理水平、多達40余個城市的市場規模，以及融資優勢等都是有助于萬科“逆勢擴張”的原因。
相比于萬科的高周轉模式，另一家房產大鱷保利地產業同樣走出了一條快銷售、高周轉的追趕之路。除了資本運作能力保證了保利資產快速周轉模式的順利運作外；憑借著央企的身份，其產品線還是要比同樣秉持快速周轉模式的萬科等企業更多元。保利地產6月銷售首次突破100億元，是繼萬科去年9月銷售首次破百億元后，第二家單月銷售破百億的A股房地產上市公司。6月保利銷售面積環比增長58％朋顯優于全國33個城市成交量環比2％的漲幅，估計也將明顯跑贏全國增速。突出的銷售業績主要得益于供應的大幅提升、以及商性價比產品。
2 商業地產模式
這個模式以萬達和金融街為代表。在住宅開發領域遭遇政策調控之際，商業地產的火爆，堅定了，莊宅開發企業向商業地產進軍的信心。從2011年房企年報和業績情況來看，百強企業的90％有進軍或者擴大商業地產版圖的構想，向商業地產轉型已經成為趨勢。目前，在市場上流傳的商業地產，實際是個大商業地產的概念，包括零售業、寫字樓、工業類等等。相關的公司包括：世茂股份、中國國貿、浦東金橋、張江高科、金融街、陽光股份和鳳凰股份等。
從第一代“沃爾瑪+萬達”的訂單地產，到現在萬達廣場第三代“城市綜合體”模式，多生態的組合是萬達制勝的法寶，萬達通過與國際化的戰略合作伙伴捆綁，打造了集寫字樓、文化娛樂產業、大型購物中心、高星級酒店、公寓于一體的城市綜合體。萬達集團董事長王健林曾這樣解釋萬達的訂單式模式，“第一是經營性物業抵押貸款，由于萬達擁有多個萬達廣場這樣的優質物業，僅銀行資產抵押貸款規模就有望達到300億元。第二是預售款，萬達銷售物業占總開發量的60％左右，不僅僅是商業，在周邊往往有辦公、住宅等物業出售。由于企業的良好口碑，預售款可以占到現金流的40％-50％。第三是集團自有資金，一般占到總投資的四分之一左
右。”訂單商業地產在國外是很流行的商業模式，在拿地之前將主力店確定好，可避免商場完工之后在招商可能出現的招租難問題。
萬達在訂單地產模式基礎上開發出的城市綜合體運營模式，聚焦于通過“寫字樓+百貨+超市+影院+餐飲+特色店”的綜合商業形式營造城市的次中心。通過多業態的空間聚集，最大程度吸引消費人流，并開發出出租型物業和自營性物業相結合的盈利模式。萬達的目標是多產業的整合。不久前，萬達總裁王健林列出了幾個具體目標：2010年，持有物業面積達到800萬平方米，物業總開發量達到2000萬平方米，資產規模達到亞洲第一，新開15家五星級酒店；到2012年，萬千百貨開店80家，規模中國第一，在全球同類企業中排名第二。
金融街則將一級土地開發和二級商業地產運營有機結合，聚焦于金融產業聚集區概念，并打造圍繞金融經濟的配套商業體系，打造了獨特的金融地產運作模式。由于跨國公司增多且國內企業開始追求高品質寫字樓，導致2010年中國市場甲級寫字樓需求增加，租金水平保持上漲趨勢，空置率下降。同時，國內商業零售活動強勁，多數市場的租金水平呈現增長態勢。金融街今年一季度實現營業收入較去年同期上漲100.09％，凈利潤6.76億元，同比增長615.47％。在房地產行業整體預虧、預減的大環境下，金融街以商務地產為核心的三大業務收入結構逐步形成，多項目進入收獲期，業績處于快速增長階段。堅持商務地產為主導，適當持有優質物業，以快速銷售型項目為補充。公司目前842萬平方米土地儲備中32％是商務地產，預期未來占比將提升至70％，利潤構成也將相應提升。目前公司自持物業64萬平方米，主要分布在北京金融街和天津和平區，未來自持物業上限將有望從凈資產的70％提升至100％，規模及占比將穩步提升。公司、客戶、政府三贏模式是公司開發商務地產的核心優勢。
3 地產多元化模式
這種模式以華僑城和中國寶安為代表。在調控成為常態的情況下，房地產企業利潤中的投資利潤比重越來越小，部分開發商為了獲取更大的投資利潤，可能進行多元化投資，實行“房地產+X”的戰略，轉向其他更高利潤的行業中去，如大金融行業、資源性行業、新能源行業等。其中最典型的是華僑城的“主題公園+地產”的旅游地產模式，中國寶安“新能源+地產”的多元化模式。
以華僑城為例，2010年171億銷售收入中，來自旅游的收入高達94億元，占主營業務收入54％，而房地產的收入僅為70億元，占比不過40％。旅游收入已超過地產，且旅游業務持續增長，是非常好的長線品種。
以中國寶安為例，2010年公司實現營業收入32.17億元，同比減少1.61％；而營業利潤實現5.24億元，同比反而增加4.9％，實現歸屬母公司所有者凈利潤3.25億元同比增長28.41％。在樓市調控政策持續壓制的情況下，公司房地產業務收人下降。但以新能源為核心的高新技術業務發展勢頭迅猛。2010年公司高新技術產業實現4.7億元，同比增加61.57％，近三年的增長速度保持在50％以上，毛利率為39.56％，同比上升13個百分點。另外公司2010年分別投資控股了寧波拜特、大地和、新疆鵬遠等公司，完善了新能源產業鏈。在大多數房地產企業資金鏈繃緊的情況下，中國寶安2010年賬面現金竟然高達16億元。而這正是地產多元化模式帶來的結果。
三種模式的轉化融合
筆者注意到，上述三種模式之間，也在發生交叉和重合。比如以萬科保利為代表的高周轉住宅地產商也在向城市綜合體的商業地產模式滲透。而以萬達和金融街為代表的商業地產商則開始向旅游地產和金融地產延伸。
2010年，萬科總裁郁亮表示，萬科將進軍商業地產，除80％開發項目為住宅產品外，其余20％將開發持有型商業物業，3年內萬科將建成220萬平方米的住宅商業配套。在商業地產領域耕耘多年的保利地產更為激進。其高層透露，將全力沖刺商業地產，未來三至五年間，將持有性商用物業的投資比例逐漸增大到全部投資的30％，到2012年將商用物業面積繼續增加到300萬平方米。2010年，保利取得的土地儲備中，多半都涉及商業地產。
