產(chǎn)科科研研究方向精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的產(chǎn)科科研研究方向主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：產(chǎn)科科研研究方向范文
(一) 社會文化
(二) 經(jīng)濟(jì)生活
(三) 城市建設(shè)發(fā)展趨勢
二 房地產(chǎn)市場綜述
(一) 土地市場
(二) 房地產(chǎn)投資
(三) 房地產(chǎn)開發(fā)量
(四) 房地產(chǎn)銷售情況
(五) 開發(fā)企業(yè)
三 新安江房地產(chǎn)市場分析
(一) 住宅市場供應(yīng)
1. 熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)塊
2. 典型開發(fā)項(xiàng)目
(二) 住宅市場需求
(三) 住宅市場價格趨勢
(四) 宏觀調(diào)控對新安江樓市的可能影響
四 項(xiàng)目基本分析
(一) 項(xiàng)目概況和開發(fā)條件
(二) 項(xiàng)目優(yōu)勢與劣勢分析
(三) 項(xiàng)目的機(jī)會與風(fēng)險分析
(四) 產(chǎn)品與銷售價格
第2篇：產(chǎn)科科研研究方向范文
[關(guān)鍵字]XX花園 項(xiàng)目投資 開發(fā)經(jīng)營
目 錄
第一章 前言
一、報告編制目的
二、報告編制依據(jù)
三、項(xiàng)目概況
第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析
一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸
二、XX市房地產(chǎn)市場分析
三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析
第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析
一、投資地塊的地理環(huán)境
二、XX地區(qū)區(qū)域分析
三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析
四、XX鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析
第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式
二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)
三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn)
第五章 項(xiàng)目定位
一、目標(biāo)市場定位
二、產(chǎn)品定位
第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議
一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議
二、住宅建筑設(shè)計建議
三、小區(qū)配套設(shè)施建議
四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議
第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算
一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略
二、項(xiàng)目投資估算
三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
四、項(xiàng)目投資與籌資計劃
第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析
一、項(xiàng)目銷售計劃
二、項(xiàng)目銷售收入估算
三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算
四、項(xiàng)目利潤估算
五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率
第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析
一、項(xiàng)目盈虧平衡分析
二、項(xiàng)目敏感性分析
三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析
第十章 結(jié)論與建議
第十一章 結(jié)束語
第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)
第一章 前 言
一、報告編制目的
1、在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。
2、對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。
3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。
4、對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。
5、對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。
二、報告編制依據(jù)
1、XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案；
2、億房網(wǎng)站
3、國家建設(shè)部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；
4、XX市2000房地產(chǎn)年鑒；
5、現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。
6、XX市新洪泰中介公司提供的資料
三、項(xiàng)目概況 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：
①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。
②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬M2
小高層住宅及別墅：4.48萬M2
公建面積：0.5萬M2
④建筑密度：22.5%
⑤綠化率：40%
（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）
第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析
一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸
投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。
2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國堅持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長加快，社會需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表
2000年實(shí)際 比上年同期+% 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6
商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4 商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1
其中：銷售給個人（億元） 2840.3 51.9
占總銷售額的比重（%） 79.5 -- 2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個人購買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個百分點(diǎn)。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。
5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。（《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）
以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。
二、XX市房地產(chǎn)市場分析
1． 2000年房地產(chǎn)市場 （1）個人購買率進(jìn)一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個人購買為6.91億元，個人購買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到86.43%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。
（2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強(qiáng)有力的拉動作用。
價格 指數(shù)
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示:
通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。
2．市場特點(diǎn)分析
2.1宏觀市場特點(diǎn)： 2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。2000年XX房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。 4． 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年XX市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年XX市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬平方米，而存量房市場交易達(dá)到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了XX房地產(chǎn)市場的梯級消費(fèi)需求。
住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米 6．住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長122.8%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔(dān)保公司，2000年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。2000年XX市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進(jìn)一步了活躍住房市場。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機(jī)地舉辦了區(qū)級房交會，既促進(jìn)了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權(quán)證1876起；辦理抵押、按揭245起。
2． 2微觀市場特點(diǎn) 2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。
3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。
4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。
5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認(rèn)為最為合理的價位，而經(jīng)濟(jì)適用房100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價位在1300-1400元/平方米之間。
6．從樓盤設(shè)計上看，2000年開盤銷售的樓盤設(shè)計風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚(yáng)的個性化需求，2000年整個市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計單位水平的提高。 8．從樓盤配套設(shè)施來看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了XX名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會起到很重要的作用。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。
11、 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購房的首選。
2000年XX房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。
3．3分類物業(yè)特點(diǎn)
據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計，2000年四個季度，XX市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下：
從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進(jìn)行簡單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。
住宅 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)；
2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價格比1999年上漲3.1%；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價在1300元-1400元/平方米之間；
3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象，價格較1999年上漲5.6%，成為新的市場亮點(diǎn)。
寫字樓 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米 ，平均月租價為60元/平方米，平均入住率為60%左右。
2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價為4091元/平方米，平均月租價為35.9元/平方米，入住率達(dá)70%。
5．寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價為3810元/平方米，平均月租價為30元/平方米，平均入住率為80%左右。
加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟(jì)的拉動。
商業(yè)服務(wù)用房
2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強(qiáng)。主要得益于2000年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會。我市2000年新開大型商場2家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。
從以上資料可以看出，XX市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。
3．2001年及未來XX市房地產(chǎn)市場展望2000年湖北省房地產(chǎn)價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢。因此2001年也是XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購買力。
3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在2001年XX市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。
4．2001年，XX市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對促進(jìn)市場流通將有重要的推動作用。
5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。
6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。同時修訂和完善原有的政策法規(guī)，對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。
7．積極推進(jìn)XX市國民經(jīng)濟(jì)和社會信息化進(jìn)程，啟動房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。
另據(jù)專家預(yù)測，2001年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。
支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚(yáng)，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進(jìn)一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。
另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場將會擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會對房地產(chǎn)起推動作用，如2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進(jìn)市場消化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》2000’9）
(三)有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析
（一） 國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 （二） XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好 （三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為98.18點(diǎn)，明顯低于去年同期104.82點(diǎn)的水平。 今年前11個月，商品房空置面積的增長速度為11.8%，當(dāng)月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，同比增長2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。今年前11個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3744.3億元，同比增長24.11%，增幅比去年同期提高3.7個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)20.6%。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個月，全國累計土地開發(fā)面積5337萬平方米，同比增長36.9%。
（三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持
據(jù)統(tǒng)計，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標(biāo)，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。
在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說XX花園項(xiàng)目在投資機(jī)會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。
第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析
項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，XX地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。
該項(xiàng)目位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對XX區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。下圖表是XX區(qū)2000年的房地產(chǎn)價格和指數(shù)：
XX區(qū)價格 XX區(qū)指數(shù)
第3篇：產(chǎn)科科研研究方向范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；可行性研究報告；編制要點(diǎn)；評估方法
中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02
為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價工作，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》。為配合“評價方法”的實(shí)施，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價必須的基本要素“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究和項(xiàng)目評估方面的內(nèi)容，編者從投資項(xiàng)目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告編制要點(diǎn)及其評估方法作簡要的分析、探討。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告的編制要點(diǎn)
(一)平衡計算項(xiàng)目的物資投入、產(chǎn)出
生產(chǎn)性項(xiàng)目可研報告的編制，要針對項(xiàng)目正常生產(chǎn)過程所需的各要素進(jìn)行初步平衡計算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導(dǎo)，項(xiàng)目可研報告中進(jìn)行詳細(xì)的物料衡算，能夠有效保證項(xiàng)目可研報告的整體質(zhì)量，詳細(xì)反映出項(xiàng)目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進(jìn)而有效確定原材料、輔助材料成本，計算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項(xiàng)目財務(wù)評價的準(zhǔn)確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計算錯誤、產(chǎn)出物計算錯誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準(zhǔn)確對項(xiàng)目成本費(fèi)用計算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項(xiàng)目實(shí)際情況，導(dǎo)致財務(wù)評價缺乏準(zhǔn)確性，影響整體項(xiàng)目決策。與之相類似，項(xiàng)目公用工程應(yīng)以能量守恒定律為指導(dǎo)進(jìn)行用量計算，進(jìn)而為項(xiàng)目方案選擇、設(shè)備選型、燃料動力費(fèi)用從測算、項(xiàng)目投資等提供有效依據(jù)。
(二)保證建設(shè)投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對應(yīng)
投資項(xiàng)目可行性研究報告與項(xiàng)目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項(xiàng)目是具有明確起止點(diǎn)的一次性投資活動，具有明確的投資目標(biāo)。投資項(xiàng)目可行性研究報告要求在一定時限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設(shè)方案，并要求其中所包含的工程建設(shè)內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實(shí)際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實(shí)際工程方案設(shè)計與可研報告不符，嚴(yán)重超出可研報告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設(shè)方案無法落實(shí)；其次，項(xiàng)目可研報告明確了項(xiàng)目單項(xiàng)工程費(fèi)用，但在實(shí)際工程建設(shè)方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。
(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資估算
投資估算是指在有效研究并基本確定項(xiàng)目開發(fā)所涵蓋的各項(xiàng)信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進(jìn)行項(xiàng)目投入總資金估算，包含項(xiàng)目建設(shè)資金及流動資金。其中，項(xiàng)目建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用、建設(shè)期利息、基本及漲價預(yù)留費(fèi)等構(gòu)成項(xiàng)目建設(shè)投資總費(fèi)用。項(xiàng)目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項(xiàng)目開發(fā)過程中，用于項(xiàng)目建設(shè)的資金要素及費(fèi)用都應(yīng)形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)。因此，建設(shè)投資中資金要素及費(fèi)用應(yīng)包含：項(xiàng)目原有固定資產(chǎn)，應(yīng)將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計入項(xiàng)目投資中；購置及自有的土地使用權(quán)；購置及自有的無形資產(chǎn)，要作價后計入總投資；設(shè)備購置費(fèi)用及附屬費(fèi)；項(xiàng)目投產(chǎn)前的技術(shù)開發(fā)費(fèi)用；國家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用；工程建設(shè)包含的臨時設(shè)施費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及大型設(shè)備遷移費(fèi)。
(四)在建設(shè)方案中明確項(xiàng)目的工程量
項(xiàng)目公用工程建設(shè)方案是一項(xiàng)在生產(chǎn)過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應(yīng)對物質(zhì)來源、用量及供應(yīng)方案進(jìn)行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計算公用工程分項(xiàng)工程的工程量。項(xiàng)目方案應(yīng)全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應(yīng)對公用工程方案進(jìn)行全面的比較和論述，明確項(xiàng)目工程量，優(yōu)化項(xiàng)目方案。同時，還應(yīng)全面分析論述公用工程建設(shè)方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項(xiàng)目可行。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目評價中的市場調(diào)研
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是以市場供給為導(dǎo)向，以盈利為目的的投資活動，市場調(diào)研分析和市場、產(chǎn)品定位都對房地項(xiàng)目開發(fā)具有決定性影響。因此要全面開展市場調(diào)研，對市場進(jìn)行有效預(yù)測，并以此為基礎(chǔ)，全面評價項(xiàng)目租售價格、對象、營銷方案及策略等，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經(jīng)濟(jì)情況及主要增長領(lǐng)域進(jìn)行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)當(dāng)前吸引力較強(qiáng)的投資類型及投資方向，判斷當(dāng)前處于經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期的哪個階段，分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)概括，預(yù)測國家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢。確認(rèn)區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對項(xiàng)目周邊土地及周圍交通狀況進(jìn)行詳細(xì)了解，做好競爭分析。同時還要對房地產(chǎn)政策及未來發(fā)展趨勢進(jìn)行短期預(yù)測，分析未來產(chǎn)業(yè)、市場及價格變化，對未來開發(fā)形勢及行業(yè)總體發(fā)展進(jìn)行預(yù)測。
2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域市場分析。主要針對銷售市場進(jìn)行分析，分析市場現(xiàn)狀并進(jìn)行短期預(yù)測，對房屋存量及供給進(jìn)行詳細(xì)了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預(yù)測區(qū)域內(nèi)市場需求類型。還要進(jìn)行消費(fèi)情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費(fèi)能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費(fèi)趨勢，確認(rèn)區(qū)域?qū)α餍凶≌⑵放谱≌?、公寓住宅等類型的接受及需求情況。
3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場分析。主要是針對規(guī)劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進(jìn)行市場細(xì)分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發(fā)項(xiàng)目未來市場份額，明確項(xiàng)目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。主要包含對項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、價格、房型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)者心里、生活品質(zhì)要求等。
4.市場的選擇與定位。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場分析是在掌握市場信息基礎(chǔ)上進(jìn)行的，只要包含房地產(chǎn)市場需求信息、供應(yīng)信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進(jìn)而確定項(xiàng)目產(chǎn)品市場。對于市場的定位，應(yīng)分析區(qū)域競爭及市場需求，從消費(fèi)者需求的角度出發(fā)，考慮市場未來發(fā)展趨勢，對目標(biāo)市場進(jìn)行有效預(yù)測，指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位要充分考慮市場及消費(fèi)需求，避免盲目開發(fā)，而對于市場價格的定位則需要有效分析市場及目標(biāo)市場價格及變動規(guī)律，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件及社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定項(xiàng)目產(chǎn)品價格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購房趨勢，合理制定。對此，項(xiàng)目的營銷方案、策略為：挖掘項(xiàng)目“賣點(diǎn)”，提升產(chǎn)品競爭力。分析項(xiàng)目構(gòu)成因素及未來發(fā)展?jié)摿Γ咂放瓢l(fā)展的道路，突出項(xiàng)目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項(xiàng)目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目評價的內(nèi)容、方法
(一)制定設(shè)計評價指標(biāo)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計評價指標(biāo)要考慮多方面因素，實(shí)現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項(xiàng)目使用功能。項(xiàng)目設(shè)計關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專業(yè)，專業(yè)性強(qiáng)，設(shè)計較為復(fù)雜。建筑方案要保證兼顧項(xiàng)目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設(shè)計及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開展建筑設(shè)計工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項(xiàng)目質(zhì)量及科技含量的前提下，實(shí)現(xiàn)戶型設(shè)計、住宅空間設(shè)計及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。
(二)對項(xiàng)目整體規(guī)劃的評價
在充分考慮項(xiàng)目建設(shè)條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項(xiàng)目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設(shè)施、交通條件等，以市場定位為基礎(chǔ)，全面進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃。
(三)項(xiàng)目的財務(wù)分析
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評述要從財務(wù)評價及綜合評價進(jìn)行考慮。財務(wù)評價是在現(xiàn)行財稅制度及價格體系的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確計算房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)收入及住處情況，通過合理分析項(xiàng)目財務(wù)盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)可行性，并進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測，是項(xiàng)目評述的主要內(nèi)容。綜合評價則是從區(qū)域及社會經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，通過對社會經(jīng)濟(jì)效益及費(fèi)用的計算，分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對社會經(jīng)濟(jì)是否有積極的促進(jìn)作用，進(jìn)而有效判斷項(xiàng)目的可行性。
(四)制定合理、系統(tǒng)的財務(wù)評價指標(biāo)
財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行的財稅制度及價格體系基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對項(xiàng)目直接發(fā)生的財務(wù)效益及費(fèi)用進(jìn)行分析、計算，進(jìn)行財務(wù)報表編制，有效計算項(xiàng)目評價指標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)，對項(xiàng)目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財務(wù)狀況進(jìn)行全面考察，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評價指標(biāo)包含對項(xiàng)目的設(shè)計規(guī)模、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、財務(wù)評價指標(biāo)。設(shè)計規(guī)模只要針對項(xiàng)目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要是指項(xiàng)目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項(xiàng)稅費(fèi)等；財務(wù)評價指標(biāo)包含項(xiàng)目利潤率、利稅率及收益率等相關(guān)指標(biāo)。
綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作，若要在長時間的建設(shè)周期內(nèi)有效規(guī)避風(fēng)險、隱患，就必須進(jìn)一步提高前期可行性研究報告編制的效率、質(zhì)量，并通過科學(xué)、合理、全面的評估，及時發(fā)現(xiàn)問題、改進(jìn)方案，保證后續(xù)業(yè)務(wù)流程的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]宋春紅,蘇敬勤.論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究[J].基建優(yōu)化,2006(01).
[2]巫世峰.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的評價指標(biāo)體系研究[J].國外建材科技,2006(05).
第4篇：產(chǎn)科科研研究方向范文
1 、 項(xiàng)目名稱： 東湖路人行居住小區(qū)（暫定名）
2、可行性研究報告的編制依據(jù)：
（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》
（2）《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》
（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》
（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》
（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》
（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》
3、項(xiàng)目概況
1 ）地塊位置：該基地東起白洋河，南至建設(shè)東路，西至東湖路、北至人民銀行圍墻，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約28333平方米，該地塊屬池州市二類地段。
2 ）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積：42.5畝（28300平方米）
容積率：2.2
開發(fā)周期：3至4年
土地價格：5000元/畝（A市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價）
建筑面積（預(yù)計）：總建筑面積：61460㎡
3 ）周圍環(huán)境與設(shè)施
（1）步行約10 分鐘可至A市中心秋浦路、長江路。
（2）西側(cè)為A市城市中心景點(diǎn)百荷湖。
（3）東側(cè)為清溪河城市綠化帶，南側(cè)為城市綠化廣場。
（4）西南靠近A市城關(guān)小學(xué)。
（5）北面為A市人民銀行。
4 、項(xiàng)目SWOT分析
優(yōu)勢及機(jī)會
(1) 該項(xiàng)目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來將是池州最佳的居住區(qū)域。
(2) A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。 (3) 東側(cè)匯景花園的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。 (4) 周遍日趨成熟的居住配套及“百荷商業(yè)步行街”的商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。 (6) 該項(xiàng)目以毛地出讓，起價5000元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。 (7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為A市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。
(8) 我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補(bǔ)的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
(12) A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。 (13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。 (14) 江浙資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，再加上A市某縣人的北京自焚事件，拆遷的難度較大。 (18) 匯景花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競爭將比較激烈。 (19) 拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 A市概況
A市位于長江南岸，面積8271平方公里，人口153萬。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護(hù)區(qū)——牯牛降、國家級水禽濕地保護(hù)區(qū)——升金湖。全市森林覆蓋率達(dá)56％，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。 投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng)；水運(yùn)以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達(dá)500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；溝通沿江通道的京九鐵路、沿江高速公路、九黃高速公路等項(xiàng)目已經(jīng)國家立項(xiàng)批準(zhǔn)，2002年——2003年將全面動工；長江大橋已于2001年底動工興建。項(xiàng)目所在區(qū)位于長江中下游南岸，與B市接壤，南連、黃山，是A市***、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。
2 A市房地產(chǎn)住宅市場分析
A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和翠微苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。
二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4 %，占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積
20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。 表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。
表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。 對今后市場的預(yù)測：
---—從購房能力看
伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費(fèi)市場仍保持旺熱。 ——從投資角度看
由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。
——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。
——從需求關(guān)系看
根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
3、主要競爭項(xiàng)目分析
住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：
項(xiàng)目 套數(shù) 建筑面積（萬㎡） 平均單價（元/㎡） 位置
匯景國際花園 1500 22 1400 湖濱路
碧荷苑 78 5.8 1344 建設(shè)中路
荷花村 170 1460 建設(shè)路
桃園小區(qū) 130 1400 秋浦路
秋浦花園 500 6.9 1508 長江路
部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況
項(xiàng)目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置
匯景國際花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)
秋浦花園 50~~70 5000~12000 市中心
碧荷苑 36~~50 6800 建設(shè)路
桃園小區(qū) 車庫 550 秋浦路
荷花村 車庫 550 建設(shè)路 三、項(xiàng)目財務(wù)分析
（一）、拆遷成本分析
圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。 拆遷成本估算：
按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。
1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80
元
2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等
34929平方米*48元=1676592元
搬家費(fèi)、臨時過渡費(fèi)：
1、搬家費(fèi)：
住宅：200戶*300元=60000元
經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元
小計：64500元
2、過渡費(fèi)：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元
經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元
小計：632535元
其他費(fèi)用
3、 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4、 房屋拆遷評估費(fèi)：35000元
5、 獎勵：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費(fèi)用小計：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。
按照A市人民政府第9號令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準(zhǔn)價在原基礎(chǔ)上預(yù)計上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計為：
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
（二）建筑成本分析
對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。
主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。 地塊內(nèi)大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層；
一棟 12層29.4*13.8*12層；
三棟 12層40*15*12層；
一棟 15層40*15*15層；
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。
建設(shè)成本估算
（一）、工程前期費(fèi)：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元
4、人防基金：配套建地下室
5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元
6、墻改：61460*8=49.168萬元
7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元
8、白蟻防治費(fèi)：61460*2=12.29萬元
9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=12.296萬元
10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元
11、防雷審查：61460*1=6.15萬元
12、消防審查：
13、文物：0.2萬元
14、規(guī)劃設(shè)計：10萬元
15、建筑設(shè)計：2000*12+59460*30=180.78萬元
16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬元
17、測量定位：10萬元
18、煤氣增容：2500元/戶
19、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡
小計：627.93萬元（18、19項(xiàng)代收代繳，未計）
（二） 工程成本
1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元
3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元
4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元
5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元
6、小區(qū)綠化、道路等室外工程：61460*60=368.76萬元
7、監(jiān)理費(fèi)：6337.66*1%=63.38萬元
小計：7527.1萬元
總計、8155.03萬元
（三）項(xiàng)目費(fèi)用分析
依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡
銷售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計：142392800元
營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X =137103490.2
毛利潤：銷售收入—總成本
=142392800-137103490.2=5289309.8元
第5篇：產(chǎn)科科研研究方向范文
【關(guān)鍵詞】 產(chǎn)品傷害危機(jī) 感知危險 產(chǎn)品傷害
一、文獻(xiàn)綜述
國外的學(xué)者Simooms研究了企業(yè)社會責(zé)任形象對企業(yè)渡過產(chǎn)品傷害危機(jī)的影響。他將公司對產(chǎn)品傷害危機(jī)分為了四類：第一類：堅決否認(rèn)，即公司對發(fā)生的問題產(chǎn)品采用完全否決的態(tài)度也不做任何的補(bǔ)救措施；第二類：強(qiáng)制召回，這是問題產(chǎn)品產(chǎn)生了一定的危害，政府機(jī)構(gòu)參與并要求公司把問題產(chǎn)品召回的舉動；第三類：主動召回，公司在政府機(jī)構(gòu)下達(dá)召回指令之前，主動召回問題產(chǎn)品；第四類：積極主動承擔(dān)責(zé)任，公司主動承擔(dān)問題產(chǎn)品帶來的不良結(jié)果，積極做好補(bǔ)救措施，主動承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，公開向消費(fèi)者道歉，表現(xiàn)出對消費(fèi)者利益的關(guān)心（Simooms，1994）。而Niraj Dawar把企業(yè)對產(chǎn)品傷害危機(jī)的應(yīng)對方式分為三種：第一種：主動回應(yīng)，即公司積極主動地解決產(chǎn)品傷害危機(jī)帶來的問題，對消費(fèi)者造成的損失要及時地道歉和補(bǔ)償，主動承擔(dān)本次產(chǎn)品傷害危機(jī)的責(zé)任等；第二種：堅決否認(rèn)，就是公司對本次的產(chǎn)品傷害危機(jī)造成的影響和后果采取不承擔(dān)，對消費(fèi)者造成的不良后果也不道歉，否認(rèn)問題產(chǎn)品本身的問題和產(chǎn)品與公司的關(guān)系；第三種：無明確應(yīng)對，即公司對產(chǎn)品傷害危機(jī)的做法處于前兩者之間，不主動否認(rèn)也不主動承認(rèn)（Niraj Dawar，2000）。
在國內(nèi)，專家的效用大于媒體的作用。所以國內(nèi)的學(xué)者王曉玉在研究產(chǎn)品傷害危機(jī)的時候，把企業(yè)和專家的看法結(jié)合在一起，并將產(chǎn)品傷害危機(jī)的應(yīng)對方式分為四種：第一種：企業(yè)無響應(yīng)，專家無響應(yīng)，即公司對本次的產(chǎn)品傷害危機(jī)造成的影響和后果采取不承擔(dān)，對消費(fèi)者造成的不良后果也不道歉等，對本次產(chǎn)品傷害危機(jī)不做任何的表態(tài)，專家沒有對本次產(chǎn)品傷害危機(jī)的結(jié)果或事實(shí)作出證實(shí)，不能確定問題產(chǎn)品是否安全；第二種：專家無響應(yīng)，企業(yè)承諾產(chǎn)品安全，即公司積極主動的解決產(chǎn)品傷害危機(jī)帶來的問題，對消費(fèi)者造成的損失要及時的道歉和補(bǔ)償，主動承擔(dān)本次產(chǎn)品傷害危機(jī)的責(zé)任等，專家沒有對本次產(chǎn)品傷害危機(jī)的結(jié)果或事實(shí)作出證實(shí)，不能確定問題產(chǎn)品是否安全；第三種：企業(yè)無響應(yīng)，專家承諾產(chǎn)品無危險，即公司對本次的產(chǎn)品傷害危機(jī)造成的影響和后果采取不承擔(dān)，對消費(fèi)者造成的不良后果也不道歉等，對本次產(chǎn)品傷害危機(jī)不做任何的表態(tài)，但是專家已經(jīng)證實(shí)問題產(chǎn)品是沒有危險的，消費(fèi)者可以放心使用；第四種：企業(yè)承諾，專家證實(shí)產(chǎn)品無危險，即公司積極主動地解決產(chǎn)品傷害危機(jī)帶來的問題，對消費(fèi)者造成的損失要及時地道歉和補(bǔ)償，主動承擔(dān)本次產(chǎn)品傷害危機(jī)的責(zé)任等，并且專家已經(jīng)證實(shí)問題產(chǎn)品是沒有危險的，消費(fèi)者可以放心使用（王曉玉，2005）。
目前我們國家對產(chǎn)品傷害的研究不是很多，主要原因有兩點(diǎn)：一方面是因?yàn)楫a(chǎn)品傷害危機(jī)不是主流的研究方向，參與這方面研究的人比較少；另一方面是我國現(xiàn)在正處于高速發(fā)展階段，很多企業(yè)在短時間內(nèi)都取得了不錯的成果，沒有相應(yīng)的危機(jī)意識，導(dǎo)致產(chǎn)品傷害危機(jī)成為隱患。雖然國外對產(chǎn)品傷害危機(jī)有了許多的研究成果與發(fā)現(xiàn)，但是關(guān)于產(chǎn)品傷害危機(jī)的后續(xù)影響研究的還是比較少。
二、研究過程
不同的環(huán)境、不同的職業(yè)的人在發(fā)生產(chǎn)品傷害危機(jī)時的危險感知能力是不同的。筆者采集的樣本主要是筆者居住小區(qū)附近的人，筆者的同事和同學(xué)。此次調(diào)查采用問卷調(diào)查法，共發(fā)放100份問卷，收回88份，問卷的回收率為88%，有效問卷88份，問卷有效率為100%。
1、樣本分析
不同性別、不同年齡的人們對危機(jī)的感知有很大的不同。表1是在五聯(lián)村，杭州手趣公司和大學(xué)生進(jìn)行調(diào)查的樣本特征，樣本表現(xiàn)為性別和年齡兩方面。
2、顧客的調(diào)查
根據(jù)問卷調(diào)查，在危機(jī)事件發(fā)生后，還是有大部分人了解過并進(jìn)一步的關(guān)注過，因?yàn)檫@畢竟關(guān)系到日常生活。但是還有一部分的人對此的態(tài)度是無所謂，因?yàn)槿说膬e幸心理，總是認(rèn)為這種倒霉的事是不會發(fā)生在自己身上的。
根據(jù)問卷的調(diào)查，在得知危機(jī)事件之后，但卻還沒有得到結(jié)果的時候，人們對品牌的支持也是不同的。在發(fā)生這事件的時候，大部分人還是支持品牌產(chǎn)品，并繼續(xù)使用，只有少數(shù)人暫停使用，會觀望事件的結(jié)果，再決定自己是否使用。
3、消費(fèi)者對產(chǎn)品安全問題的調(diào)查
根據(jù)問卷調(diào)查，在危機(jī)事件之后，人們對重新上架的產(chǎn)品的安全度還是比較信任的，大部分的消費(fèi)者還是認(rèn)為品牌產(chǎn)品是安全的，只有一部分人還在繼續(xù)觀望，對品牌產(chǎn)品的安全還不是很信任。
三、研究結(jié)論
根據(jù)調(diào)查結(jié)果的分析，采取恰當(dāng)?shù)慕鉀Q方式，能有效降低消費(fèi)者對產(chǎn)品傷害危機(jī)發(fā)生時對危險的感知能力，具體如下。
1、針對問題產(chǎn)品還在市場存留的時間的問題
要在第一時間對問題產(chǎn)品進(jìn)行下架處理或停銷政策，阻止產(chǎn)品傷害危機(jī)的進(jìn)一步影響。而及時下架政策，能避免危機(jī)事件的進(jìn)一步擴(kuò)大，能有效地將負(fù)面效果控制在一定的范圍內(nèi)，也預(yù)防了競爭對手借此產(chǎn)品傷害危機(jī)的機(jī)會，對公司進(jìn)行一些負(fù)面的宣傳和詆毀，保護(hù)了公司的正面形象。
2、針對公司對消費(fèi)者的回應(yīng)的問題
要積極回答消費(fèi)者的疑問，打消消費(fèi)者對問題產(chǎn)品的疑慮，降低消費(fèi)者對產(chǎn)品傷害危機(jī)的感知危險能力。而對消費(fèi)者的最好回應(yīng)就是讓自己公司的經(jīng)理在公共場合下食用問題產(chǎn)品，用行為來回答問題，這是最有效的回答方式。因?yàn)檫@樣，消費(fèi)者對問題產(chǎn)品的疑慮與擔(dān)憂會降低，可挽回顧客的忠誠度，避免在產(chǎn)品傷害危機(jī)后，客流量減少的問題。
3、針對問題產(chǎn)品的源頭處理的問題
要解決造成問題產(chǎn)品的直接原因，從根本上處理問題產(chǎn)品，杜絕問題產(chǎn)品的再次出現(xiàn)，避免產(chǎn)品傷害危機(jī)的擴(kuò)大和延續(xù)。對消費(fèi)者態(tài)度的問題，就是在處理問題產(chǎn)品時，公司對消費(fèi)者所采取的態(tài)度，公司的態(tài)度代表著公司的形象，態(tài)度的好壞決定著消費(fèi)者對公司的看法。在處理問題產(chǎn)品的時候，要用行動來證明產(chǎn)品的安全，贏得廣大消費(fèi)者的好評，降低消費(fèi)者對危險的感知能力，加深消費(fèi)者對食品的友好度。
四、結(jié)語
從企業(yè)角度看，企業(yè)聲望越高，承擔(dān)的社會責(zé)任越多，消費(fèi)者就會對該企業(yè)更有信心，認(rèn)為危機(jī)是偶然的、輕度的、不可避免的，產(chǎn)品傷害危機(jī)的危害程度就越低，消費(fèi)者對該企業(yè)的產(chǎn)品購買可能性越高。企業(yè)發(fā)生產(chǎn)品危機(jī)后，積極采取措施，主動補(bǔ)救，比否認(rèn)、被動補(bǔ)救更能減輕危機(jī)的嚴(yán)重性，更能改善企業(yè)形象。從消費(fèi)者角度看，消費(fèi)者對危機(jī)事件的解釋，受到先前的消費(fèi)經(jīng)歷中形成的對品牌的認(rèn)知、忠誠度、消費(fèi)者期望、年齡性別等因素的影響，消費(fèi)者對品牌的期望越高，就更信任該品牌，之后的購買意向也更大，消費(fèi)者對品牌忠誠度越高，危機(jī)后購買意愿也就更高。從媒體角度看，媒體報道越趨向于正面，消費(fèi)者之后的購買意愿就越高。
產(chǎn)品傷害危機(jī)不利于消費(fèi)者的感受，同時也不利于企業(yè)的銷售和名譽(yù)。企業(yè)應(yīng)該盡可能避免產(chǎn)品傷害危機(jī)的出現(xiàn)。若是發(fā)生傷害危機(jī)應(yīng)該及時直面危機(jī)，作出補(bǔ)救措施，將傷害危機(jī)的影響程度做到小。同時，多做公益，樹立企業(yè)的良好口碑，這樣才能及時挽回消費(fèi)者的好感?？偠灾瑐ξC(jī)若是能避免，則應(yīng)該盡可能的避免。若是發(fā)生了，應(yīng)該立即采取補(bǔ)救措施，讓消費(fèi)者理性回歸。對企業(yè)而言，處理產(chǎn)品傷害危機(jī)的最好原則就是：及早發(fā)現(xiàn)，及早處理。在貫徹原則之后，就要做到從多方面同時處理。借助外界力量，如政府證明、專家證實(shí)的方法，幫助自己澄清問題產(chǎn)品的安全與無危害，讓消費(fèi)者相信產(chǎn)品是無害的和無缺陷的。
最后，希望廣大的企業(yè)做到實(shí)事求是，腳踏實(shí)地，減少或杜絕產(chǎn)品傷害的出現(xiàn)，這才是企業(yè)贏得廣大消費(fèi)者的關(guān)鍵。
（注：基金項(xiàng)目：浙江省自然科學(xué)基金資助項(xiàng)目“可辯解型產(chǎn)品傷害危機(jī)應(yīng)對策略及對品牌資產(chǎn)的影響機(jī)制研究”（項(xiàng)目編號：LQ14G020018）。）
【參考文獻(xiàn)】
[1] 方正、江明華、楊洋、李蔚：產(chǎn)品傷害危機(jī)應(yīng)對策略對品牌資產(chǎn)的影響研究――企業(yè)聲譽(yù)與危機(jī)類型的調(diào)節(jié)作用[J].管理世界，2010（12）.
[2] 井淼、周穎：產(chǎn)品傷害危機(jī)中危機(jī)反應(yīng)策略對品牌資產(chǎn)的影響――基于企業(yè)社會責(zé)任的視角[J].工業(yè)工程與管理，2013（2）.
[3] 段桂敏、余偉萍：副品牌傷害危機(jī)對主品牌評價影響研究――消費(fèi)者負(fù)面情感的中介作用[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2012（4）.
[4] 孫瑛、馬寶龍、李金林：產(chǎn)品傷害危機(jī)對顧客價值的影響――基于隨機(jī)模型方法的實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)管理，2011，33（8）.
第6篇：產(chǎn)科科研研究方向范文
[關(guān)鍵詞]醫(yī)院；臨床教學(xué)；教學(xué)管理；管理質(zhì)量
[中圖分類號]G642
[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A
[文章編號]2095-3712（2015）10-0082-03
[作者簡介]李小燕（1964―），女，廣西桂林人，本科，桂林市人民醫(yī)院科教科科長，副主任醫(yī)師，研究方向：臨床教學(xué)；楊青，本文通訊作者，聯(lián)系方式：。
醫(yī)院的教學(xué)管理水平對醫(yī)院培養(yǎng)高素質(zhì)醫(yī)學(xué)人才和全面建設(shè)有直接影響作用。加強(qiáng)醫(yī)院臨床教學(xué)管理，可以為實(shí)現(xiàn)醫(yī)院教學(xué)管理水平科學(xué)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展提供有力的保障。[1]我院地處偏遠(yuǎn)地區(qū)，作為市級綜合性三級甲等醫(yī)院，我們及時更新管理理念，結(jié)合自身?xiàng)l件，摸索出多種臨床教學(xué)管理模式，有效地改善了臨床教學(xué)質(zhì)量。與本市同級別的其他醫(yī)院相比，我院的臨床教學(xué)管理水平有了明顯的提高，教學(xué)科研水平獲得了快速全面的發(fā)展。
一、教學(xué)管理模式
（一）實(shí)施現(xiàn)代化的系統(tǒng)教育
傳統(tǒng)的培訓(xùn)教育主要是以本專業(yè)范圍內(nèi)的醫(yī)學(xué)基礎(chǔ)知識為培訓(xùn)內(nèi)容，缺乏系統(tǒng)的全科目培訓(xùn)和醫(yī)學(xué)觀培訓(xùn)。采用現(xiàn)代化的系統(tǒng)教育模式，就是對科室成員及實(shí)習(xí)生進(jìn)行全科目培訓(xùn)，并結(jié)合醫(yī)學(xué)人文學(xué)、心理學(xué)、倫理學(xué)等進(jìn)行系統(tǒng)的教育培訓(xùn)，讓學(xué)生形成良好的醫(yī)學(xué)道德觀念，除了掌握本專業(yè)范圍的醫(yī)學(xué)知識外，對相關(guān)專業(yè)及交叉學(xué)科知識也有基本的了解，從而提高自身的臨床操作能力。通過系統(tǒng)的學(xué)習(xí)教育，讓學(xué)生避免了只從本專業(yè)知識出發(fā)，而未能考慮相關(guān)學(xué)科的知識，特別是與本專業(yè)有非常密切關(guān)系的學(xué)科知識，從而加深對臨床操作的理解。另外，由于教育知識也是有限的，通過人文、倫理的培訓(xùn)，培養(yǎng)學(xué)生以哲學(xué)的思維去分析臨床問題，然后將理論聯(lián)系臨床實(shí)踐，通過全面臨床思維提出問題，利用辯證法去解決問題，更好地提升臨床知識和能力水平，這樣系統(tǒng)的現(xiàn)代化教育培訓(xùn)就能真正落到實(shí)處。
（二）采用引導(dǎo)式教學(xué)管理模式
原來我院照搬其他醫(yī)院的教學(xué)管理模式，用行政命令強(qiáng)迫臨床科室執(zhí)行教學(xué)管理規(guī)定。這種脫離實(shí)際情況的教學(xué)管理模式容易造成臨床科室在具體執(zhí)行中遭遇各種困難。醫(yī)院采用引導(dǎo)式教學(xué)管理模式，在制定獎勵和處罰各類規(guī)定時，充分征求科室負(fù)責(zé)人的意見，并將意見反饋給管理者，由管理者根據(jù)本院實(shí)際情況制定切實(shí)可行的規(guī)定，這樣不僅解決了規(guī)定執(zhí)行困難的問題，也提高了科室負(fù)責(zé)人參與管理的主動性和自覺性。同時，醫(yī)院教學(xué)管理部門通過定期或不定期的教學(xué)檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題，分析原因，引導(dǎo)、啟發(fā)負(fù)責(zé)人和執(zhí)行人解決教學(xué)問題；對于在規(guī)定時間內(nèi)能改正問題并采取相應(yīng)糾正措施的人員，不予以處罰，充分體現(xiàn)了人性化的教學(xué)管理精神，減少了醫(yī)院教學(xué)管理者與科室負(fù)責(zé)人產(chǎn)生直接沖突情況的發(fā)生，兩者的關(guān)系也會變得越來越融洽，臨床教學(xué)管理也變得越來越順暢。
（三）采用自覺管理模式
在實(shí)施新的教學(xué)模式前，我院主要采用的模式是由科教科負(fù)責(zé)人定期檢查臨床科室的教學(xué)，有些臨床科室為了應(yīng)付檢查，會臨時下載一些教學(xué)幻燈片或抄寫幾個教學(xué)題目作為培訓(xùn)記錄，實(shí)際上卻沒有進(jìn)行了培訓(xùn)；有些科室雖然進(jìn)行培訓(xùn)，但是形式化嚴(yán)重，沒有結(jié)合自己科室實(shí)際情況及學(xué)生的具體情況而開展實(shí)質(zhì)性的培訓(xùn)課程，臨床醫(yī)生或?qū)嵙?xí)醫(yī)生也沒有學(xué)習(xí)的自覺性，教學(xué)培訓(xùn)是被動的，也是低效的。為改變這種被動、低效的教學(xué)管理模式，試探性地采用了自覺管理模式，具體方法是在每年年末，由科室負(fù)責(zé)人和教學(xué)秘書制訂本科室下年度教學(xué)計劃并報科教科管理處，科教科根據(jù)具體情況提出適當(dāng)建議并調(diào)整后反饋回各科室，科室按照自己制定的教學(xué)計劃開始執(zhí)行，在遇到特殊情況時，可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，報科教科備案即可，這樣各科室就可以結(jié)合本科室臨床過程中遇到實(shí)際問題進(jìn)行教學(xué)培訓(xùn)。醫(yī)院建立了教學(xué)質(zhì)量管理體系，在每個科室設(shè)立一名教學(xué)秘書，由教學(xué)秘書具體安排科室教學(xué)時間，科教科管理人員按照各科室計劃定期檢查教學(xué)培訓(xùn)情況。每次培訓(xùn)完成后，參加培訓(xùn)人員需對培訓(xùn)教師的教學(xué)情況進(jìn)行及時反饋，如培訓(xùn)完成后由參加培訓(xùn)人員及時填寫培訓(xùn)效果表，科教科將根據(jù)培訓(xùn)效果表對培訓(xùn)教師打分，并收集培訓(xùn)建議和意見，對科室具體問題要求其在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行整改。通過多次培訓(xùn)還可以找出各科室的共性問題，共性問題可以進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)教學(xué)，由科教科和臨床科室共同商討，制訂解決的具體方法并要求各科室整改。如科室對共性問題不進(jìn)行整改，將上報院領(lǐng)導(dǎo)，直接與其年終獎、年度評優(yōu)秀和晉升掛鉤。按照這種新的自覺管理模式，通過各科室的主動培訓(xùn)教學(xué)，對醫(yī)生和學(xué)生的業(yè)務(wù)水平有了實(shí)質(zhì)性的幫助，通過近兩年的實(shí)施，使臨床中遇到的許多問題通過教學(xué)培訓(xùn)得到徹底的分析和解決，科室的教學(xué)質(zhì)量得到明顯提高，達(dá)到了真正的培訓(xùn)效果，培訓(xùn)計劃也得到了有序的開展。
（四）采用雙向互動式管理模式
在實(shí)施新的教學(xué)模式前，我院培訓(xùn)教學(xué)的管理模式主要是采取科教科對下屬科室下文的方式，讓科室按照下文規(guī)定進(jìn)行機(jī)械式的教學(xué)培訓(xùn)，科室與科教科沒有互動性，參加培訓(xùn)的學(xué)生積極性也不高。采用雙向互動式管理模式后，醫(yī)院和科室共同參與醫(yī)院教學(xué)管理，制訂的教學(xué)計劃更加符合科室實(shí)際情況，并且與當(dāng)年開展的新技術(shù)項(xiàng)目和科研項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合，科室成員的積極被調(diào)動起來。由科室成員參與科室的培訓(xùn)教學(xué)計劃制定，輪科的學(xué)生也可以按照自己情況提出自己需要學(xué)習(xí)培訓(xùn)的內(nèi)容或想法，綜合大家的意見和建議來確定培訓(xùn)主題，設(shè)立符合實(shí)際情況的培訓(xùn)課程，并要求參加培訓(xùn)的成員在聽課前積極收集資料和問題，以便在培訓(xùn)過程中使學(xué)生和培訓(xùn)教師產(chǎn)生互動，優(yōu)化培訓(xùn)效果，讓參加培訓(xùn)的學(xué)生的臨床專業(yè)知識水平得到提高。另外，實(shí)習(xí)學(xué)生也被允許參與全院的教學(xué)計劃制定，根據(jù)學(xué)生提出的合理要求，對教學(xué)的側(cè)重點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，開展一些學(xué)生更感興趣的培訓(xùn)課程。還有，學(xué)生在實(shí)習(xí)過程中對感興趣的科室，醫(yī)院可以根據(jù)具體情況適當(dāng)延長在興趣科室的學(xué)習(xí)時間，從而調(diào)動了學(xué)生參與教學(xué)的積極性。通過上述雙向互動的管理模式，培訓(xùn)教學(xué)工作得到了大家的認(rèn)可，讓管理和教學(xué)有機(jī)地融合到了一起。
二、新教學(xué)管理模式的實(shí)施效果
在實(shí)施新的教學(xué)管理模式后，我院醫(yī)學(xué)教學(xué)管理水平和能力有顯著增強(qiáng)，全院大多數(shù)教學(xué)人員從思想上認(rèn)識到了教學(xué)的重要性，臨床教學(xué)科室積極主動參與醫(yī)院教學(xué)工作，醫(yī)院教管部門管理人員與臨床科室教學(xué)人員融為一體，醫(yī)院管理方式顯得更加人性化和科學(xué)化。實(shí)施新的教學(xué)模式后，教學(xué)工作取得了重大突破，現(xiàn)已成為廣西醫(yī)科大學(xué)、桂林醫(yī)學(xué)院、柳州醫(yī)專及桂林市衛(wèi)校等多所醫(yī)學(xué)院校的教學(xué)醫(yī)院，同時還是廣東、湖南和貴州省等多所醫(yī)學(xué)院校的實(shí)習(xí)點(diǎn)，我院現(xiàn)在有實(shí)習(xí)學(xué)生120余人，專業(yè)廣泛，包括臨床醫(yī)學(xué)、藥理學(xué)、護(hù)理學(xué)、影像學(xué)、口腔醫(yī)學(xué)和檢驗(yàn)醫(yī)學(xué)等專業(yè)，2014年來我院教學(xué)科研取得多項(xiàng)突破，科研項(xiàng)目獲省級和市級立項(xiàng)比上一年度增長60%以上，多次獲得桂林市科技進(jìn)步三等獎，多次得到衛(wèi)生廳和教育廳表彰和肯定，發(fā)表教學(xué)類論文多篇，年度教學(xué)評估為優(yōu)秀。
三、討論
我院為三級甲等醫(yī)院，由于醫(yī)務(wù)人員相對較少，臨床工作量很大，科室人員中能進(jìn)行教學(xué)并且掌握當(dāng)前教學(xué)發(fā)展動態(tài)的醫(yī)學(xué)教學(xué)人員較少，其中不少醫(yī)務(wù)人員害怕教學(xué)，大多醫(yī)務(wù)人員只注重臨床工作，輕視醫(yī)學(xué)教學(xué)工作。自從我院實(shí)施新的教學(xué)模式后，我院通過邀請專家講課、開展醫(yī)務(wù)人員座談會等方式，醫(yī)院對臨床教學(xué)的必要性和重要性進(jìn)行廣泛的宣傳，讓教學(xué)人員重新認(rèn)識到臨床教學(xué)的重要性，激發(fā)醫(yī)院教學(xué)人員對教學(xué)工作的熱情，認(rèn)識到教學(xué)工作有利于自身素質(zhì)提高，有利于增強(qiáng)醫(yī)院綜合實(shí)力。
為了適應(yīng)醫(yī)院新的教學(xué)模式，我院首先對臨床醫(yī)學(xué)教學(xué)管理機(jī)制進(jìn)行創(chuàng)新，讓新的臨床教學(xué)管理機(jī)制具有人性化的特點(diǎn)，過去單純培訓(xùn)科學(xué)基礎(chǔ)知識的舊模式已不能適應(yīng)現(xiàn)代化臨床醫(yī)學(xué)教學(xué)，我院把社會醫(yī)學(xué)和人文醫(yī)學(xué)有機(jī)結(jié)合應(yīng)用到臨床醫(yī)學(xué)教學(xué)中，加快其與現(xiàn)代醫(yī)療新技術(shù)接軌。我院為了調(diào)動醫(yī)院教學(xué)人員的積極性和創(chuàng)新性，在政策上激勵和經(jīng)濟(jì)上給予獎勵，對臨床教學(xué)中有突出貢獻(xiàn)者給予破格晉升職稱在年度評優(yōu)時、優(yōu)先考慮等獎勵，為此我院制定了《桂林市人民醫(yī)院優(yōu)秀教學(xué)成果獎懲條例》，嚴(yán)格落實(shí)教學(xué)管理獎懲制度，對認(rèn)真開展教學(xué)工作的科室和個人給予人力、財力支持，對不重視教學(xué)的科室和個人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，以最大限度地提升教學(xué)質(zhì)量。我院為了提供科研平臺和提高教學(xué)水平，與桂林醫(yī)院學(xué)院和廣西醫(yī)科大學(xué)等高校建立多方合作關(guān)系，在科研成果上和臨床教學(xué)上取得很大突破。
我院通過對臨床醫(yī)學(xué)教學(xué)管理方法的不斷改進(jìn)，教學(xué)工作得到院領(lǐng)導(dǎo)班子的高度重視，年輕教學(xué)人員被送到北京、上海等多家教學(xué)醫(yī)院學(xué)習(xí)各種先進(jìn)的管理理念和方法，少部分教學(xué)人員甚至被送到國外學(xué)習(xí)，如日本和意大利，教學(xué)人員還通過多媒體不斷學(xué)習(xí)教學(xué)管理方法，保持醫(yī)院教學(xué)理論與國內(nèi)外的先進(jìn)理念接軌；臨床教學(xué)教師用多媒體進(jìn)行培訓(xùn)教學(xué)，使我們的教學(xué)變得更加生動和直觀，學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣被調(diào)動起來了。我院還每年不斷增加教學(xué)工作的投入，近年來教學(xué)經(jīng)費(fèi)投入接近工資總額的1.7%。為調(diào)動臨床教學(xué)工作人員的積極性，對他們進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)鼓勵，如支付講課人員適當(dāng)?shù)闹v課費(fèi)和教學(xué)秘書費(fèi)，評選為優(yōu)秀的教師再給予精神和物質(zhì)獎勵。
總之，實(shí)施新的教學(xué)模式后，本院教學(xué)質(zhì)量得到明顯提高，希望上述新教學(xué)模式能對其他醫(yī)院教學(xué)有一定幫助作用。
參考文獻(xiàn)：
[1]饒線明，詹憶君，劉芳，等.踐行“三二一”教學(xué)思路規(guī)范醫(yī)院教學(xué)管理[J].中國衛(wèi)生質(zhì)量管理，2009（5）：110-112.
[2]馬謂彬.實(shí)施科教興院發(fā)展戰(zhàn)略促進(jìn)醫(yī)院持續(xù)快速發(fā)展[J].人事管理，2012（3）：37-39.
