土地管理法論文精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地管理法論文主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：土地管理法論文范文

一、地方文獻資源的發掘與合理收藏，確立有特色的藏書體系

平遙是全國保存最完整的一座古城市，也是中國首批歷史文化名城，1997年被聯合國教科文衛組織列入“世界文化遺產”被譽為：“中國漢民族城市在明清時期的杰出范例”她的建筑文化、晉商文化、民俗文化、飲食文化、彩塑藝術都有很高的價值。僅晉商文化而言，就創造了稱雄華夏二百多年的奇跡。平遙古城是晉商的發祥地，也是聞名中外著名的晉商旅游圣地。其悠久的歷史背景，淵博的原始文化遺產，故平遙的地方史料資源極其豐富。我館于1997年設立了地方文獻收藏部，以收集、整理、開發和研究為主，對外開展有關平遙古城，晉商文化的查詢，借閱，咨詢等服務工作。我館地方文獻的發掘與收藏渠道及措施有以下幾種：

1、從有關書店、出版社、古玩市場、淘寶網、民間購買。包括訂購和現場購買兩種方式，訂征是通過書目預訂單了解出版物，掌握地方文獻的品種。現場采購是采編人員直接在書店，書攤選購需要的文獻資料。

2、接受出版者或社會人士的捐贈。利用當地新聞媒體宣傳圖書館征集地方文獻的目的和意義，可以利用廣播、電視、報刊、專題報道等形式或利用多媒體、網絡等手段進行報道宣傳，以在更大范圍內了解地方文獻，自愿將有自已出版或保存價值的地方文獻資料捐贈給圖書館收藏。

3、上門采訪，主動征集。一是廣泛關注當地廣播電視，新聞媒體，聽到有關地方文獻出版的報道，我館派人主動上門去征集。二是廣泛調查，深入史志辦、檔案館、文物旅游等相關部門登門采訪征集。三是參與文化藝術中心、文化館、非遺中心、鄉鎮文化中心站等單位開展的非物質文化遺產的普查活動，文化活動，掌握第一手資料，讓他們幫助征集。

4、爭取領導重視，建呈繳本制度。本館擬定于《地方文獻呈繳本制度》并通過我們的主管上級文體新聞出版（版權）局報請縣人民政府辦公室，以縣政府辦名義發文，將呈繳本制度化，要求全縣有關部門及個人的出版物向圖書館呈繳2至4冊，使收集工作帶有行政指令性，這樣做節約費用，功效明顯。

5、通過數碼相機、掃描儀其它高科技術復制。對一些的珍貴資料，古籍善本，老照片，具有史料價值的又難以收藏到的地方文獻，均可考慮采用數碼相機、掃描儀其它高科技術復制的方法補充。

二、地方文獻資源的開發與利用。

地方文獻的的發掘、收集、整理其目的就是利用，如何將這特有的，珍貴的文化遺產得到充分的利用，發揮其應有的作用和效益，是地方文獻工作的關鍵所在。

1、讀者需求是地方文獻開發利用的歸宿。以“藏”為“用”是公供圖書館工作的目標所在。用是通過滿足讀者需求來實現的，是圖書館搞好文獻資源開發利用的依據，只有了解讀者的需求，地方文獻資源的才能得到有效利用。

2、對文獻進行深加工是利用地方文獻的重要內容。圖書館在做傳統服務的基礎上，還應緊跟時代步伐，利用所掌握的大量的文獻資源和檢索查工具，篩選、加工出讀者所需的各類專業信息，以便及時地為讀者提供信息服務。這就需要對地方文獻進行深加工。其主要方式：①題錄式的，針對古籍文獻，編制專題目錄；對于普通文獻可經過標準著錄、主題標引、整序合成篇名題錄，輸入計算機，形成數據庫，為讀者提供地方文獻專題資料檢索服務。②加強宣傳與文獻介紹工作。其目的也是揭示館藏文獻，促進利用。具體方法有編發新文獻介紹，口頭宣推薦及舉辦“專題講座”等。文獻檢索講座，幫助史料人員熟悉館藏文獻，是促進利用的一個好途徑。③開展專題服務。文獻管理人員應利用自身熟悉館藏和計算機檢索技術的優勢，開展專題服務，對館藏地方文獻資源進行深加工，編寫一些專題報道，如晉商文化、建筑文化、民俗文化、家譜、飲食文化等專題，為史料研究者和各屆人士提供快捷的服務。

第2篇：土地管理法論文范文

論文摘要：本文對我國目前土地征用制度存在的法律問題略作探討，針對所存在的問題逐一提出立法建議，并找到了解決問題的對策。

我國現行的土地征用制度是在高度集中的計劃經濟體制下形成的，對于保證國家建設起到了積極作用。隨著社會主義市場經濟的發展，這個制度的缺陷日益凸現，主要存在如下一些問題亟待解決：

一、相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定

我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用。”《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用’，這些規定都強調了征用的前提必須是為“公共利益的需要”，但是現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，哪些項目用地不是為“公共利益需要”。而事實上，為實施城市規劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。

二、土地征用的補償問題

我國《土地管理法》中明確規定了土地征用的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現地塊的區位差異及各地不同的經濟發展水平等等，進而難以維持農民現有的生活水平。導致農民對征地的不滿：政府低價獲得土地所有權、高價出讓土地使用權的行為，也難以為農民所接受。

三、土地征用權的行使問題

在我國，憲法明確規定為了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》則規定任何單位或個人使用土地．必須使用國有土地。即凡是不屬于該集體經濟組織的用地單位或個人需要使用土地，都必須請求政府動用征地權，從而滿足其用地的需要。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發區、科技園等向投資單位提供優惠政策，而土地使用費往往作為其優惠的條件之一。盡管現行的《土地管理法》規定征用審批權由國務院及省級人民政府行使，但地方政府仍擁有一定的權力，加之監督機制不完善，便在征地申報過程中出現了一些弄虛作假的行為。

四，土地收益分配和管理問題

土地征用過程中，土地收益為土地所有權及使用權收益，因此這部分收益應該在失去土地所有權及使用權的產權主體之間進行分配，即在集體經濟組織及農民個人之間進行合理的分配。然而在實際中，一些縣、鄉鎮政府也參與補償收益的分配，從而導致集體經濟組織及農民個人獲取的補償收益減少，據有關部門統計數據表明，地方政府占了補償收益的大部分，而農民作為集體土地的直接使用者和經營者，在補償中往往處于劣勢，掌握在集體經濟組織手中的征地補償費也往往被少數村干部侵吞。

以上問題的存在，應當引起有關部門的高度重視，盡快完善土地征用制度，使之更加符合市場經濟的要求。

(一)嚴格限定公益性用地范圍，土地征用權只能為公共利益的需要而行使

我國《憲法》和《土地管理法》均明確規定：“國家為了公共利益的需要”，可以征用農村集體所有的土地。依據我國實際，我們認為，“公共利益”應嚴格限定在以下幾類：①軍事用地；②國家機關及公益性事業研究單位用地：③能源、交通用地。如煤礦、道路、等：④公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；⑤國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農村非農建設用地市場來解決。

(二)以農用地市場價格作為確定土地征用費的基本依據

現行《土地管理法》盡管提高了根據土地產值補償的倍數，但還遠未清除低成本征地的不合理狀況。耕地的常年產量因為不能反映土地的位置、地區經濟發展水平、人均耕地面積等影響土地價格的經濟因素，也不能反映同一宗土地在不同投資水平下出現產量差別的真實價值，目前世界大多數經濟發達國家或地區將土地市場價格作為征地補償依據。在計劃經濟年代，土地沒有價格，征地補償依其常年產量未嘗不可。但在市場經濟條件下，繼續這樣作就不利于保護農村集體經濟組織和村民利益。為了切實保護農民利益，建立我國完善的土地市場，征地補償必須以土地的市場價格為依據，實行公平補償。

(三)合理分配土地征用補償收益，明確界定產權是實現征地補償費合理分配的關鍵

第3篇：土地管理法論文范文

    近年來,高校圖書館地方文獻服務部門由冷變熱,服務范圍和服務對象不斷擴大,使用地方文獻的讀者日漸增多。因此,最大限度地開發與利用地方文獻資源,對當地的政治、經濟和文化建設有著重要的現實意義和深遠的歷史意義。

    1.1 有利于當地的經濟建設

    地方各級政府部門在改革開放引進資金大搞經濟建設時,為避免決策失誤,必須對當地的省(區)情、盟(市)情和旗(縣)情進行全面細致的調研,尤其注意掌握各地區的歷史沿革、經濟興衰過程,不同歷史時期的產業與資源配置狀況,以及水文、氣象、地理、交通、土地物產等方面的詳細資料,使決策科學化。而現實的自然環境、科技文化、民情習俗,均具有其自身發展規律和歷史延續性,只有準確無誤地了解各方面的歷史資料,掌握其發展變化規律,才能對現實狀況做出合理的分析評價,才能實事求是地對當地的經濟發展做出預測和規劃。在地方文獻中,特別是地方志里,對各地人口、物產、礦藏、水利、自然災害、文化生活和風俗習慣等都有記錄,內容非常廣泛,開發利用好這些文獻信息資源,對各級政府和經濟建設部門的宏觀決策,都具有十分重要的參考價值。

    1.2 有利于推動社會主義精神文明建設

    從思想道德方面來講,高校圖書館不僅是社會主義精神文明建設的陣地,而且是全社會精神文明的窗口。充分開發利用地方文獻資源既能豐富教學科研內容,促進學科建設,同時還能對青年大學生進行鄉土教育和愛國主義以及世界觀、人生觀、價值觀等方面的教育,從而激勵當代大學生繼承和弘揚中華民族的優良傳統,振奮民族精神,樹立成才報國的遠大理想。

    2 高校圖書館開發利用地方文獻的前景

    2.1 地方文獻信息資源可為當地政府決策提供依據

    地方文獻具有真實性、準確性、完整性等特點。如地方志在編撰過程中,對掌握的第一手材料,都得經過認真核實,科學篩選、分類,全面系統地進行記述,保證材料的公正性和客觀性。因此,地方文獻信息是當地政府了解本地歷史、體察民情的重要渠道,更是制定方針政策、規章制度的可靠依據。

    2.2 地方文獻信息資源是學術研究的重要參考資料

    我國幅員遼闊、人口眾多、疆域漫長。地方地理歷史研究、民間民族民俗研究、土特產研究都離不開地方文獻。如關于我區民族英雄嘎達梅林的神話傳說,就是研究民間風俗、文化、民族圖騰、信仰的珍貴資料。很多關于一代天驕成吉思汗的傳說、神話現已成為民族傳統史料,也是目前我區旅游業開發的原始資料。

    2.3 地方文獻信息資源可拓寬高校圖書館信息服務渠道

    隨著改革開放政策的貫徹執行,我國與世界各國的交往日益活躍。各地區的科技文化、高等教育、外事僑務、交通旅游等部門,在對內改革對外開放的宣傳報道工作中,都比較重視利用高校圖書館館藏地方文獻信息。有的只來館查閱文獻,有的通過E-Mail或來函來電話委托圖書館信息服務部門復制當地的人文地理、風土人情、名人古籍、歷史典故等方面的資料。

    3 高校圖書館加強地方文獻資源開發與利用的措施

    3.1 設立當地地方文獻庫各高校圖書館應根據本館的性質、任務和讀者對象,設立本地地方文獻特藏庫。對本地的地方志、地方史、地方人物等著作,不論是古代的或現代的,精裝的還是平裝或線裝的,單行本或連續出版物應集中存放,分類排架,這樣既方便于用戶查找又方便于工作人員管理。

    3.2 開辟地方文獻特色閱覽室

    地方志是一個地方的百科全書,歷來有很多用戶,利用率較高。因此,有必要專門設立地方文獻閱覽室。各館可將傳統線裝的省志、府志、州志、縣志、山河志、祠廟志等和新修的社會主義新方志,如行業志、市(縣)志、村(鎮)志以及反映當地生產、生活情況的統計年鑒、報表、企業名錄和統計手冊等集中于全開架閱覽室,供讀者使用。

    根據用戶需求,將地方文獻按不同類型、不同方式、不同深度進行整理、加工。一是有目的、有選擇、有計劃地編制各種不同形式的地方文獻專題書目、索引、題錄。二是編制地方文獻聯合目錄,促進館際互借,實現地方文獻資源共享。三是在編制地方文獻書目索引的基礎上,進一步編寫內容提要和單元知識摘要,詳盡地揭示地方文獻的內在重點信息,以便于用戶檢索利用。四是匯編專題資料。地方文獻信息分布零散,同一專題或同一主題的文獻往往分散于不同類型、不同學科的大型綜合性文獻中,我們應根據用戶的需求,采取復制、摘抄、剪輯等手段將有參考價值的信息抽取析出,集中匯編成冊,便于使用。

    3.3 建立地方文獻數據庫

    隨著校園網、區域網、國家教育科研網等多種網絡的建成開通,用戶對地方文獻信息的網上需求越來越多,開發建設地方文獻信息數據庫勢在必行。因此,各館應根據本館館藏特色,選擇具有特色的專題,由小到大,從簡單到復雜,將散見于地方文獻中相同的、相近的和相關的零星文獻信息匯集起來,建立專題文獻信息數據庫,供用戶使用。

    3.4 規范地方文獻數據標準,嚴格把握數據質量關

    地方文獻信息數據庫的規范化標準化是其存世之本。沒有規范、標準的數據,便談不上數據資源的共享,也失去了建庫的初衷和意義。規范化標準化的數據可以說是地方文獻信息數據庫的生命線,也是數據庫發展的起點和基礎。目前,我國圖書館界尚未制定出有關民族地方文獻數字化建庫標準,但可參照國際上建庫置標語言、元數據標準、對象庫標準,結合當地民族地方文獻的特點,制定出能客觀、真實反映民族地方文獻特征的著錄、標引規則,并嚴格按照這一規則約束數據的制作,保證數據的錄入質量。同時,還應制定數據校驗規章制度,通過人機結合方式提高數據校驗的速度和質量。

第4篇：土地管理法論文范文

論文關鍵詞：農地征用,補償,分配

一、分配問題

1、法律不完善

我國《憲法》只有第10條第三款中規定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”。而涉及土地征用后的補償分配，并沒有給出相應的法律規定。《土地管理法》中，關于農地征用補償除了第48條規定“征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。”以及第49條“被征地的農村集體經濟組織應當將征收土地的補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公布，接受監督。禁止侵占、挪用被征收土地單位的征地補償費用和其他有關費用。” 以上規定了在征地補償方案問題上必須堅持公正公開的原則，補償到戶不得以任何理由侵占征地補償費用的基本準則。而具體的實施辦法《土地管理法》在第47條規定：征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。由此可以看出土地征用補償關于集體和個人的部分的分配問題從土地管理法上并沒有明確指出解決方案。只是籠統的規定了補償標準的如何確定，涉及征地補償分配的問題，《土地管理法》并沒有做陳述。上述的法條對于征地補償的分配并沒有直接的指導意義。

2、制度不合理

《土地管理法》第47條詳細規定了征地補償款包括：土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。其中由于農村土地歸集體所有，所以按規定征地的土地補償費不得直接分配給個人。由此可看出：一是農地征用補償款的分配權不明。土地征用補償款是集體所有的公共財產，集體組織的任何人對其都沒有處分權，但集體組織對其具有處分權，因此土地征用補償款具有集體處分性，只要集體組織形成一致的處分決議就可以對集體財產進行處分。他的處分最高決策機構是全體村民會議。但是沒有一個明確的制度保障，而作為村民自治組織體系中的群眾自治代表村委會和集體經濟組織，越權代表集體行使處分權。這就導致了一系列的農村集體代表的農村權勢階層，為了一己私利而留置過多的土地補償款，甚至挪為私用。二是集體經濟組織內部分配也有難題。農村集體所有的果園、林地、魚塘、荒山、荒溝、荒地、荒灘、村莊道路、企業占地、其它隙地等土地資源的土地補償費和安置補助費歸集體經濟組織所有，如需分配，該集體經濟組織成員人均享有分配權額。這里就涉及了農村集體經濟組織的土地被征用后的分配問題，由于部分村民因各種原因并沒有承包土地進行生產經營，而是加入了集體經濟組織以出賣勞力的方式進行生產生活。當土地征用以后很可能因此失去生活來源，丟掉工作。所以這里需要分配安置補助時，需要考慮他們的利益。而村集體經濟因土地征用后，若是消亡對于整個集體的經濟發展又有影響，因而它也需要留有補償組織其他生產活動或是轉投其他方式發展。這里在轉行后很可能原有的經濟組織中的個人會因為再沒有用處而被迫離開集體經濟組織，二者就產生了利益沖突。分配上的簡單規定“如需分配，該集體經濟組織成員人均享有分配權額”就不能很好的解決這一問題。

3、監督不完整

由于補償分配的制度由政府制定，合理性并不受社會監督，農民和村集體只能被動接受。加上留存在村集體的征地補償費使用和管理缺乏有效的監督，導致實施管理不規范，甚至不按法定程序落實補償安置，在法律上又缺乏追究法律責任的規定；征地費用的收支管理更缺乏必要的監督，這些都導致違法違紀現象時有發生。

二、解決對策

1、完善立法

一是從法律上確定集體分配土地征用補償費的原則。集體分配的土地征用補償費應該按照以下原則進行：社區成員分配原則即只要在本集體經濟組織內取得成員資格，就應當取得土地征用補償費分配權；將司法解釋中的民主議定原則和合法性原則添加到土地管理法之中；堅持集體、個人利益相均衡原則；堅持權利、義務相一致原則。從法律上將上述原則確定下來。二是從法律上規定集體分配土地征用補償費的程序。將土地征用補償費的集體分配程序用法律方式確定下來。建議增加：成立分配組織；擬訂分配方案（包括參加分配人員、數額、程序、時間）；召開村民會議。從法律上確保分配的透明度。

2、完善制度

村集體行使的是服務農民和貫徹政府對農業生產的宏觀調整規劃到具體施行的組織。土地被征用，村集體土地所有權喪失，村組的權力相應也會因此而弱化，但是村組的組織形式仍然存在。村集體仍然需要考慮整個村集體的發展和村民的公共利益，村集體和村民并不是對立的兩個方面而是相輔相成的關系。因而土地征用并不僅僅損害的是農民的利益，影響農民的生產生活，村集體對于公共事業的發展也會受到影響。所以在補償方面必須處理好這二者的關系。堅持保障農民的補償到位和村集體正常工作和公益事業能繼續開展并重的原則。公共事業的范圍問題也必須明確，才能使得村集體留有補償款的使用透明化，減少村集體留有部分的挪用和私吞的可能。而要確定下來必須明確確定標準，由于征地后村民的正常農業生產生活會受到各種影響，所以補償款預留公益事業的部分就必須優先用來改善和維持村民的正常農業生產生活。相反如修建村民娛樂設施等等的問題就不應該被優先考慮。所以應該優先確定公益事業的范圍：村級公路橋梁的建設、征地農民生活補貼救濟等。

3、加強監督

在分配過程中，每一部分涉及村民和村集體的分配都必須讓全體村民知曉，而且對于有異議的部分，村民有權向上一級政府進行質詢，對于村民不理解的部分必須有專業人士進行指導，確保每個村民對于涉及其土地被征用后的補償分配情況切實了解。一是指導村民委員會或村民小組，通過合法的程序，制定出符合法律規定的征地補償款分配方案，以防止濫用自治權力現象的出現。二是組織成立聯合督查組，以檢查各鎮、村、組對被征用土地補償安置費的分配和使用情況，加強征地后的監督檢查工作力度和對征地工作各環節的社會監督。

由于我國特色農村土地制度和國家土地政策的發展。我國的土地政策是農民本位取向，總體的改革取向是強調農民的土地權力，逐步弱化村集體的土地權力。而集體土地所有權并沒有消失，村民的土地權利在土地征用中受到侵害，同樣也是對集體土地所有權的侵害。且村集體取得的補償份額也是為了村民公益事業的發展。因而二者在土地征用補償上面的利益大體上是共同的，所以在解決二者農地征用補償的分配問題應該且必須合理解決，切實維護好農民的實際利益和保證農地征用后農村的正常發展。不得將二者的利益對立，一切以維護村民利益和村集體公益事業的發展完善，從而能更好的維護村民的利益。

【參考文獻】：

1、崔杰著：《土地承包及征地補償案件的法律適用》，人民法院出版社2005年版

2、王利明著：《物權法研究》，中國人民大學出版社，2002年5月版

3、劉燕萍著：《征地補制度創新與合理補償標準的確定》，《中國土地》，2002（2）

第5篇：土地管理法論文范文

論文關鍵詞：房地產企業：并購：土地權屬審查

房地產公司兼并就是被吸收的房地產公司全部股權被轉讓，該公司原來所有的債務以及由此產生的風險，依法全部由兼并公司承擔：而收購則是被吸收房地產公司內部的股東和股權比例發生變動，該公司對外的債務仍由該公司承擔．股東之間可按股權比例或約定方式在股本金限額內承擔．也即收購公司只對被收購公司債務或風險承擔股東的相應責任。由于中國土地制度的特殊性與復雜性．導致房地產行業的并購仍然顯得風險重重。鑒于投資風險，收購企業應該特別注重對通過不同方式取得的土地使用權的不同審查。

一、目標公司土地使用權系通過出讓方式取得

對目標公司以出讓方式取得國有土地使用權的，必須審查土地取得程序是否合法．土地用途與出讓合同約定的是否一致．以及企業是否繳納了全部土地出讓金等。

(一)審查土地使用權出讓方主體資格的合法性

《城市房地產管理法》第十四條第二款規定：“土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。”然而在實踐中，地方政府為鼓勵土地開發．制訂了名目繁多的土地開發優惠政策．有些官員甚至通過賣地換取在任政績，下放土地出讓職權．導致了大量以非法定出讓主體為名義簽訂的土地使用權出讓合同的出現。針對各地開發區管委會出讓土地的普遍現象，《解釋》第二條對開發區管理委員會出讓國有土地使用權的合法性作了進一步闡述，并通過《解釋》第一條重申了《城市房地產管理法》與《城鎮房地產出讓與轉讓管理辦法》對法定出讓主體的規定．明確了開發區管理會簽訂的土地使用權出讓合同為無效合同。(為考慮現狀和交易秩序的穩定，《解釋》同時保留性地規定2005年8月1日之前簽訂．但起訴前經市縣人民政府土地管理部門追認的此類出讓合同仍視為有效)。據此，在進行并購之前的調查時．必須對土地使用權出讓方主體資格的合法性進行嚴格審查。如出讓方系土地所在地市、縣人民政府土地資源管理部門以外的部門．則因其主體資格缺陷．出讓合同的有效性應遭到質疑。此種情形下，投資者應要求目標公司重新與有權部門簽訂有效的土地使用權出讓合同，或者．如出讓合同在2005年8月1日之前簽訂且未涉訴的．補辦有權部門的追認手續．以避免因無效出讓合同導致的巨額損失。需要特別注意的是．開發區管委會作為出讓方簽訂出讓合同僅僅是無效土地使用權出讓主體的一種情形。事實上，按照《城市房地產管理法》的立法精神．任何市、縣人民政府土地管理部門以外的其他部門，無論是市、縣人民政府土地管理部門以上．還是市、縣人民政府土地管理部門以下的各級人民政府土地管理部門．都無權以出讓方的身份簽訂土地使用權出讓合同．否則一律應認定為無效合同。因此．投資者聘請律師審查的合法土地使用權出讓主體應嚴格限定在市、縣人民政府的土地管理部門。

(二)審查土地使用權出讓合同是否經過批準與登記

《城市房地產管理法》第十條規定，縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的．須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案．按照國務院規定．報國務院或者省級人民政府批準。第六十條規定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權．應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。”雖然《解釋》澄清了多年以來爭論不休的關于未經批準與登記的土地使用權出讓合同是否有效的問題．認定批準與登記不影響出讓合同的效力．但是對于并購交易的投資者來說．合同效力風險的解除并不意味著其他風險的完全解除。《解釋》第四條規定：“土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批準手續而不能交付土地．受讓方請求解除合同的．應予支持。”提示了未經辦理批準手續的出讓合同蘊涵的履約風險。尤其值得注意的是，在前幾年各地土地管理與政策混亂、土地尋租現象嚴重的氣候下，滋生了一大批違法違規的房地產開發企業。雖然這些土地使用權權利人從表面上看似乎符合法律形式要件．但一經推敲．其背后隱藏的法律風險與商業風險往往出人意料。如大量爛尾樓項目，或者土地出讓金未付清，甚至分文未付，或者尚未取得土地使用權批準與登記證書，甚至四證不全就已開工，此類情況還不在少數，而且往往是前幾年協議出讓土地盛行時權錢交易的產物。鑒于大多數外國投資者涉足的房地產開發項目為商業或住宅類經營項目，按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》．自2002年7月1日起．該類項目用地必須通過招標、拍賣或掛牌方式公開競標取得，之前大多數還是通過協議出讓方式取得。故并購交易的目標公司。由于上述歷史原因．其中一些可能因協議出讓遺留問題令其特有的土地使用權在法律上存有瑕疵。投資者如欲順利完成并購交易，需視情況補辦手續或補交費用。也有些法律缺陷屬于無法修復或者修復成本畸高，與投資回報不成正比，投資者應審慎調查．合理評估交易風險與投資收益。

(三)審查土地使用權出讓合同用途是否符合投資用途

國有土地使用用途．一經批準原則上不得變更。確實有特殊情況需變更的，應依照《城市房地產管理法》第十七條的規定取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意．簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，并相應調整土地使用權出讓金。如果土地使用權人擅自變更用途，按照《城市房地產管理法》第二十五條及《解釋》第六條的規定．出讓人可解除出讓合同。故并購投資者應審查土地使用權出讓合同約定的土地使用用途是否變更．以及是否符合投資者投資用途，如不符合，辦理合法用途變更手續有無可能。

二、目標公司土地使用權系通過轉讓方式取得

所謂轉讓．是指通過購買方式在土地二級市場取得土地使用權。屬土地使用權再轉移行為。由于二級市場上的轉讓源于轉讓方緊缺資金等原因，較一級市場成本更低，因此許多房地產開發企業的土地使用權正是通過這種方式取得。通過轉讓取得的土地使用權存在的一大缺陷在于，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。據此，如目標公司的土地是通過轉讓取得．外資并購方應委托律師及時向目標公司、相關土地管理部門調查核實剩余土地年限，以評估并購價格的合理性，作出正確的可行性研究報告。另外，對轉讓取得的土地，還應考查企業所使用的土地及使用土地的方式是否符合區域土地利用總體規劃，如果不符合有關土地利用總體規劃，則應依法取得有關政府主管部門的批準文件。

三、目標公司土地使用權系通過劃撥方式取得

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，劃撥土地使用權和地上建筑物，其他附著物所有權人通過補繳土地使用權出讓金，以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金的方式，可以轉讓、出租、抵押。對毋需繳納土地出讓金的情形。國土資源部于2001年10月18日出臺了《劃撥用地目錄》，規定符合劃撥用地范圍的用地可以劃撥方式取得。劃撥用地主要適用于圖書館、博物館等非營利性投資產業．對于營利性產業僅限于政府重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，不適用房地產開發項目。由此，外資并購的目標房地產開發企業持有的土地如為劃撥用地，必須首先辦理出讓手續并支付土地出讓金。

四、目標公司使用集體所有土地的

第6篇：土地管理法論文范文

論文關鍵詞：失地農民；養老；保險制度

失地農民是指在我國城市化背景下因自己承包的土地被征用而喪失土地的農民。當前我國這個社會群體正在迅速擴大。據估計，目前我國完全失去或部分失去土地的農民高達4000萬～5000萬人。按照《全國土地利用總體規劃提要》的預計，2000～2030年，我國占用耕地將超過363．34萬hm，失地或部分失地的農民將超過7800萬。失地農民由于在就業、收人等方面具有極大的不確定性，生活很不穩定，在當前社會就業壓力增大、社會保障機制不健全的情況下，造成了一系列令人擔憂的問題。為此，筆者探討失地農民養老保障制度，并對相關問題提出解決途徑。

1失地農民問題產生根源

1．1我國土地所有權不明晰 《土地管理法》規定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，國家為了公共利益的需要，可以依法對集體土地實行征用。但是，法律未對“公共利益”作出明確界定，大量盈利性商業項目都以“公共利益”的名義取得征地資格，尤其在拉動經濟增長的前提下，地方政府為了較快提高經濟增長率而鼓勵房地產開發商占用土地開發房地產，因此，完全意義上的公益性用地并不多。土地出讓只能采取被國家征用的形式，一些商業項目用地都是由政府低價統一征收后再高價轉賣給開發商，根本就沒有農民與開發商的接觸，農民沒有與買方討價還價的機會。

1．2征地補償標準過低 根據現行的《土地管理法》的規定，我國征地補償費計算方法為產值“倍數法”，即征用土地的補償費為該土地被征前3年的平均產值的6～10倍，如果支付給農民的土地補償費不能使需要安置的農民保持原有的生活水平，可以增加安置補助費，但是綜合補助不能超過土地征用前3年平均產值的30倍。但是這種補償辦法忽視了土地資源差異而帶來的增值差異，不考慮土地的地理位置，只考慮土地產值。這種補償辦法對大多數失地農民來說是極不公平的，因為他們不但沒有得到所在區域環境變為城市后的收益，反而要為在城市邊緣生活支付比原來在農村生活高得多的生活成本。

2解決失地農民養老問題的必要性

2．1征地速度超過了經濟發展水平 因為城市非農業部門缺乏就業機會，而且失地農民的文化素質普遍偏低，使得大量農民失地又失業，我國現在沒有與之相配套的合理、科學的社會保障體系，農民又沒有能力參加城鎮社會保障體系。據統計，失地農民參加城鎮社會保障體系只占總人數的5％左右。如果缺乏生活或養老保障，農民就會拒絕交出土地，政府的征地工作難以開展，城市化進程受到較大的阻礙。

2．2農民曾為國家工業化做出了很大的貢獻 在計劃經濟時期，國家通過“統購統銷”，農民為國家的工業化付出了約6000億～8000億元的代價。應該給與農民以國民待遇，保證農民和城市居民一樣享有社會公共服務和完善的社會保障體系。否則，失地農民被邊緣化，全面建設小康社會就失去了本來的意義。

2．3“農轉非”政策遭抵制致使城市化進程減緩 “農轉非”政策在實際實施中并不順利，究其原因在于農民拒絕接受“農轉非”過程中可能出現的既失去土地又無權分享城市化的成果而被城市拋棄，得不到任何必需的生活保障。農民對“農轉非”的抵制必然減緩城市化的進程。只有切實保護好農民的利益，徹底消除農民的后顧之憂，城市化才會更快速、健康、有序地進行。

2．4農民養老問題是關系國計民生的大事 城市化的一個重要標志是農民數量的減少，如果一方面農民數目在減少，另一方面部分改變了戶籍性質的失地農民又成為了新的城市貧民，其結果必然造成關系著我國經濟發展和社會穩定的失地農民和城市貧民兩大難題互為掣肘、難以圓滿解決的不利局面。因此，政府應及早對失地農民進行補助參加養老保險，這樣才能夠達到建設和諧社會的目的。

3解決失地農民養老問題的途徑

3．1加快完善相關法律體系 針對目前存在的制度保障不科學、不合理的問題，各級人民政府應從政府規劃人性角度人手，制定可行方案。盡快制定和完善失地農民社會保障的政策和條例，使失地農民的社會保障有法可依，從法律上保障失地農民的利益。尤其是對目前關于失地農民的社會保障政策還相對處于真空狀態的地區，更要加快步伐，盡快制定出適應當地實際情況的相關保障政策和條例。對于那些已經制定了政策的地區，要根據政策在實際執行過程中出現的問題對其加以完善，以更好地保障失地農民的利益。

3．2資金來源

3．2．1被征地單位的征地補償費。征地補償是失地農民在城鎮化進程中能獲得的最直接的經濟效益，是他們最重要的生活來源，同時也是最容易引發征地矛盾的焦點。因此，尋找政府、征用地主體、失地農民間最佳的利益聯結，建立合理的征地補償和利益分享機制是解決失地農民問題的關鍵。逐步提高土地征用補償費標準勢在必行，要按照當前土地的市場價格和收益、土地的潛在收益、農民使用土地的年限(至少30年)、農民失去土地的間接損失等因素來補償失地農民。

3．2．2政府土地出讓金收益提成。地方政府應該拿出土地出讓金的一個固定比例投入社保基金，以解決所有失地農民的養老保障問題，至于拿多大的比例這與當地的經濟發展水平和生活指數相關。這種制度最好是以省為單位，如果地區經濟發展不平衡，也可以縮小試點范圍，以市為單位進行。

3．2．3政府財政每年專項列支。財政補助是失地農民參加養老保險的助推器，對失去土地的農民參加養老保險，各級財政更應該給予適當補助。政府在農村社會養老保險制度中的補助資金應采取多元化方式進行籌集，其來源包括地方政府劃撥專項經費、上級財政對經濟欠發達地區給予適當補助、從農村的計劃生育社會撫養費中提取一定比例、籌措一定社會捐助資金、設立專項公益基金，同時，還可考慮將土地使用費、農業產業化經營所得的合理部分納入法定的農村養老保障基金補助渠道。

3．2．4土地收益價。廣東的“南海模式”是最為典型的例子，農民變成股民，農民的土地承包權變為股份分紅權，這促進了農民非農化和向第二、三產業的轉移，同時保障了農民的土地收益權，保障了基金的來源。

第7篇：土地管理法論文范文

關鍵詞：宅基地使用權；流轉；必要性

中圖分類號：F321.1文獻標識碼：A

收錄日期：2012年4月18日

一、宅基地使用權的概念及特征

（一）宅基地使用權的概念。關于宅基地使用權的概念，國內的學者對其做出了不同的定義。王利明認為，宅基地使用權是指以建造住宅及其附屬設施為目的，對集體所有的土地進行占有和使用的權利。江平認為，宅基地使用權是一種獨立的用益物權種類，是農村集體所有權所派生的一種他物權，屬于傳統民法上的地上權的一種。根據我國《物權法》第一百五十二條規定，宅基地使用權是指宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有、使用的權利，權利人有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權在性質上與建設用地使用權、土地承包經營權一樣都屬于用益物權。

（二）農村宅基地使用權的特征

1、主體的特殊性。目前宅基地使用權的主體僅限于農村集體成員。《土地管理法》第六十二條規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地……”。2004年12月國務院的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”通過以上規定可以看出，使用人的特定身份是取得農村宅基地使用權的前提條件。宅基地使用權只保障農民的居住權，城鎮居民不享有該項保障。若非本集體經濟組織成員無法獲得宅基地的使用權，也不能通過受讓房屋使用權而獲得宅基地使用權。

2、客體的特定性。農村宅基地使用權的客體僅限于集體土地。《物權法》第一百五十二條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”從本條規定可以看出，宅基地使用權的客體范圍被限定在集體所有的土地上。

3、使用權的無期限性。宅基地使用權是為了保護農民的基本生存問題而設立的一項制度，現行法律法規中，并沒有涉及宅基地使用權期限的規定，宅基地使用權人的使用權受法律保護。一旦農戶取得宅基地，只要房屋存在并有合法的所有權人，那么該宅基地就不會被收回，除非失去農民身份或被征用。

二、宅基地使用權流轉現狀

（一）“隱性市場”大量存在，非法交易泛濫。現行法律法規雖然嚴格限制宅基地的流轉，但農村宅基地和農村房屋的交易是普遍現象。由于宅基地使用權的原始取得是無償的，其流轉的成本非常低，在利益的驅動下，農民往往將閑置不用的宅基地及其房屋進行轉讓，形成了宅基地使用權流轉的“隱性市場”。

（二）宅基地使用權流轉的司法現狀。在司法實踐當中，有關宅基地使用權流轉的案件越來越多，同案不同判的情況大量存在。法院在審理不涉及房屋的農村宅基地使用權流轉的案件時，有的法院認為法律沒有明文規定農村宅基地使用權可以轉讓，認定轉讓行為無效；而有的法院卻認為當前中國法律沒有禁止農村宅基地使用權的流轉，依據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條：“依法改變土地的所有權、使用權的，因依法轉讓土地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權流轉的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請……”的規定，認定該轉讓行為有效。還有的法院依據《合同法》的有關條款以宅基地買賣違法為由宣告轉讓合同無效。

三、宅基地使用權流轉的必要性

（一）允許宅基地使用權流轉有利于拓寬農民的融資渠道，提高農村土地的利用效率。對于農村的廣大農民來說，其最大的私有不動產就是建造在其宅基地之上的房屋，由于我國現行的法律限制宅基地使用權的流轉，也就阻止了農民以房屋進行抵押貸款、入股等流轉方式的可能，從而縮小了農民進行融資的渠道，不利于農民收入的增加，對農民不公平。“農村宅基地使用權畢竟是一項有財產利益的權利，在市場經濟條件下，往往只有在有效的流轉中才能實現資源的最佳配置，如果嚴格限制宅基地的流轉，則由于受讓人僅限于農村村民，則轉讓價格顯然會比較低，不利于實現宅基地使用權的交換價值。”因此，允許農村宅基地使用權的流轉，既可增加農民融資的渠道，也有利于提高土地的利用效率。

（二）允許宅基地使用權流轉是加快我國城市化發展的需要。改革開放以來，我國進入了一個相對快速的城市化進程。大量的農村剩余勞動力轉移至城市，促進了勞動力的自由流動。不允許農民將宅基地使用權抵押、出資就必然減少了農村城市化進程的外部資金的注入。放開宅基地使用權流轉限制，將會把農村宅基地巨大的經濟價值開發出來，使農民獲得大量的原始資本積累，這樣無論是進城投資或定居買房都將為農民融入城市提供一個良好的物質保障。放開宅基地流轉的制度有利于農村剩余勞動力轉移到城市，加快城市化進程。

（三）允許宅基地流轉是實現用益物權制度價值的要求。用益物權的首要制度價值就是實現物的使用價值，增進物盡其用的經濟效用，即擁有其物者得自不使用，而使他人利用之，以收取利益。無其物者得支付代價而利用他人之物，而不必取得所有權。易言之，用益物權具有調劑“所有”與“利用”的機能。在我國，用于建造房屋的土地，因所有權主體的不同分為建設用地使用權和宅基地使用權。建設用地使用權的轉讓、出租、抵押等流轉方式在法律上幾乎沒有什么限制。宅基地使用權作為用益物權的一種，應該和其他用益物權一樣可以流轉，因為不能流轉的財產不是真正意義上的財產，禁止農村宅基地交易實際上是不承認宅基地屬于農民自己的財產。而物權作為財產權的一種，具有財產權的一般特性，即價值性和流轉性。法律對宅基地使用權流轉的限制，不利于宅基地的使用價值和交換價值的實現。

四、完善宅基地使用權流轉的建議

（一）擴大宅基地使用權流轉的范圍。完整的用益物權在權利的流轉過程中就不應當再有關于受讓人身份方面的限制。可以允許宅基地使用權向本集體經濟組織以外的人員流轉，但須經本集體成員同意；向外流轉的宅基地使用權可以設定適當的期限，具體可以參考建設用地使用權的期限，并由農村集體經濟組織行使所有權人的權利，收回宅基地或給予受讓人適當的有償延續使用權。

（二）明確宅基地使用權流轉的具體形式。放開宅基地使用權的流轉范圍后，其流轉方式也應有更多的存在形式。參照國有土地使用權，既可以采用轉讓、租賃、入股、繼承和贈與等方式轉讓，也可以允許宅基地使用權成為抵押權的標的。這些具體的流轉方式對提高農民的生活水平都具有積極作用。

（三）建立宅基地使用權收回制度。針對當今農村日益嚴重的“空心村”現象，為保護有限的土地資源和提高土地資源的利用效率，有必要建立宅基地使用權的收回制度。權利人與宅基地使用權發生分離或宅基地長期閑置不用可以作為宅基地收回的前提。宅基地使用權人因不可抗力導致宅基地滅失、死亡或宅基地被征收征用情況出現時，應由有關部門注銷其宅基地使用權，并考慮是否重新分給宅基地。

主要參考文獻：

[1]王利明.民法[M].北京：中國人民大學出版社，2008.

[2]江平，李顯冬.中國物權法要義與案例釋解[M].北京：法律出版社，2007.

[3]劉俊.農村宅基地使用權制度研究[J].西南民族大學學報，2007.3.

[4]趙昭.宅基地使用權法律問題研究.大連海事大學碩士學位論文，2009.4.

[5]王澤鑒.民法物權[M].北京：中國政法大學出版社，2001.10.

第8篇：土地管理法論文范文

關鍵詞:土地利用規劃鄉鎮綜述國內

中圖分類號:F301 文獻標識碼:A文章編號:1007-3973(2010)08-134-03

我國土地管理法規定了地方各級人民政府編制土地利用規劃的責任,目前隨著省、市、縣級規劃指標分解工作的逐步完成,鄉鎮土地利用規劃將進入實質性的編制階段。截至2006年底,我國有19369個建制鎮和14119個建制鄉。從行政級別來看,鄉鎮雖然其處于中國政府中的最低層次,但其在規劃體系中的作用還是不容小覷。客觀地講,鄉鎮土地利用規劃編制水平直接關系我國土地利用規劃體系的牢固與否,對于自上而下編制土地利用規劃及系統開展土地的調查、登記、統計、評價等工作發揮著非常重要的基礎性作用。為此,在新一輪鄉鎮規劃即將全面開始編制時期,本文通過梳理相關的文獻和專著,嘗試對鄉鎮土地利用規劃的已有研究和實踐進行細致的回顧和總結,以期為新一輪鄉鎮土地利用規劃的編制提供些許借鑒和幫助。

1鄉鎮土地利用規劃的地位和特點

目前,在我國的五級土地利用規劃體系中,鄉鎮土地利用規劃處于最低一個層級,國家、省、市、縣四級規劃的目標、任務和各項控制指標最終都必須通過鄉鎮土地利用規劃得以落實。因此,鄉鎮土地利用規劃具有重要的地位與特點。沈曙文認為與縣級規劃相比,鄉鎮土地利用規劃是實施土地用途管制最直接的依據,應具有更強的可操作性。歐名豪認為鄉鎮級土地利用規劃處于規劃的最低層次,屬實施性規劃,其內容應能達到控制性詳細規劃的要求,應為用地管理提供直接依據。徐鄧耀等認為鄉鎮土地利用總體規劃與國家、地市、縣市級土地利用總體規劃相比,具有難度大,工作量大,定性、定位、定量要求高的特點。

與其他級別規劃相比,鄉鎮土地利用規劃作為用地控制管理直接依據的“剛性”要求與其可操作性等要求的“彈性”之間的矛盾更加嚴重,為此部分學者也對鄉鎮土地利用總體規劃“剛性”與“彈性”相結合的問題做了初步的探索和研究。

此外,諸多學者還直接或間接地理清了鄉鎮地處基層所具有的技術、人才、資金等劣勢及由此導致的基礎資料不足的特點對于鄉鎮土地利用規劃的影響。但總的來講,缺乏一個統一的界定標準,地位也相對模糊。

2鄉鎮土地利用規劃的任務和內容

根據《土地管理法》的相關規定:鄉鎮土地利用總體規劃的主要任務是劃分土地利用區,確定每一塊土地的用途。據此,不同學者又做了諸多闡釋:

王萬茂認為鄉鎮土地利用規劃是在縣級土地利用規劃分區的基礎上落實分區界線和區內每一塊土地的用途,進一步的指出鄉鎮土地利用規劃要制定分區土地用途管制規則并統計不同用途土地面積。沈曙文認為鄉鎮土地利用總體規劃的編制應進一步強調“四定”,即定量、定位、定性、定序,“四定”是鄉鎮土地利用總體規劃四項不可缺少的內容。歐名豪認為鄉鎮級規劃的重點應是在縣級規劃總量控制與用地分區控制的基礎上進行詳細的土地用途編定,但在用途編定時應避免把用途劃分得過細,為市場調節留下足夠的空間。

則結合“四定”的方法,在農用土地適宜性評價的基礎上,綜合考慮縣級規劃的指標安排及當地的自然條件和經濟社會發展狀況,對重慶市江津區李市鎮土地進行土地利用分區規劃和研究探索。

鄉鎮土地利用規劃成果的重要表現是鄉鎮土地利用規劃圖,鄉鎮規劃圖是土地用途管制最基礎的圖件和直接依據,是規劃任務和內容得以實現的重要工具和保障。然而現實中鄉鎮土地利用規劃圖編制水平總體不高,突出表現為數、圖、表、文不一致等;由于規劃操作性不夠以及隨意修改也導致規劃內容和任務落實的不夠理想。

3鄉鎮土地利用規劃編制的階段和方法

對于鄉鎮土地利用規劃的編制階段和方法選擇,代表性的學術觀點主要有以下幾種:沈曙文認為“四定”既是鄉鎮土地利用總體規劃四項不可缺少的內容,又是鄉鎮土地利用總體規劃編制的四個具體步驟和方法。徐鄧耀等則認為鄉鎮級土地利用規劃編制應與鄉鎮基本農田保護規劃同步進行,相互協調。為此,在各鄉鎮編制規劃之前,縣規劃組應完成全縣人口時空分布預測,主要部門用地需求預測,土地生產力諸要素預測,土地詳查及土地利用現狀分析資料、圖件,土地適宜性評價及功能利用分區,土地利用結構調整思路與目標設想并制作鄉鎮土地利用總體規劃編制的技術指南。

王靜認為,由于規劃區范圍、規劃對象的不同以及內容側重點和深度有別,因而編制鄉鎮級土地利用規劃的模式、方法等都不盡相同;并在海口市鄉鎮級土地利用規劃編制時,按照距離城市遠近和性質不同等將鄉鎮分為不同的類型城市擴散型、服務城市型、農業型,進而分析了各類型鄉鎮的土地利用特點、規劃編制指導思想和編制規劃內容等。

在王靜研究基礎上,鄧晶認為城市擴展型鄉鎮土地利用總體規劃的重點是合理安排和布局建設用地及其配套設施用地,農業型鄉鎮土地利用總體規劃的主要任務是農業用地以及農業生產配套設施的安排,生態保護型鄉鎮則應當利用“反規劃”的理念。

童菊兒、吳次芳認為分為鄉鎮級土地利用規劃的編制分為四個階段:準備階段、資料收集分析階段、規劃編制階段、上報審批階段。

尹凌等認為可達性作為反映區域土地利用狀況、居民生活質量和社會公平性的重要指標,如將其應用到鄉鎮土地利用總體規劃方案的分析與評價中,可以從時空角度量化規劃對農村居民出行可達性的影響狀況,輔助規劃者和決策者科學決策。

石英、程鋒認為遺傳算法是一種輔助鄉級土地利用規劃的有效優化方法,并針對鄉級土地利用規劃中如何將確定的土地利用數量結構方案優化配置到具體的地域空間,提出了輔助產生可供選擇的鄉級土地利用規劃空間布局方案的數學模型和遺傳算法求解方法。

4鄉鎮土地利用規劃制圖問題

鄉鎮土地利用規劃的最終落實需要體現在圖件上面,為此童菊兒、吳次芳認為基礎圖件應采用1∶5000或1∶2000的變更調查圖,同時增加地形圖制圖的部分要素,如地形、地貌、建構筑物界線等,在此基礎圖件上進行鄉鎮土地利用總體規劃圖的制作;規劃圖件為便于管理可以采用1∶5000或1∶10000的比例尺。

而目前鄉級規劃圖件的比例尺一般為1∶10000,這主要是考慮到要充分利用土地利用現狀調查成果;從多年的實踐來看,萬分之一比例尺的圖件顯然還達不到按圖審批用地、劃用地紅線的程度。此外,由于規劃基礎數據不實以及規劃技術手段落后、人才資金限制等原因,造成規劃圖件、表格和文字說明與實際數據等不一致。這就使規劃編制的科學性和合理性得不到保證,對于規劃的有效實施十分不利。

針對以上問題,彭芳對于鄉鎮土地利用總體規劃圖的編制方法進行了深入探討,著重論述了利用GIS技術編制鄉鎮土地利用總體規劃圖的步驟和方法,重點討論了如何在文圖對接中做到圖數一致,并以重慶市江津區26個鄉鎮土地利用總體規劃編制進行了深入細致的實證分析。

5鄉鎮土地利用規劃與城鎮規劃的協調問題

“政出多門、協調不暢”一直是中國各種規劃在落實過程中遇到的最大障礙,鄉鎮土地利用規劃亦不例外。歐名豪強調鄉鎮級規劃是村鎮居民點規劃與鄉鎮土地利用規劃的基層融合點,為了從體制上保證規劃體系的整合與協調,必須要對目前的城鎮規劃與土地管理,建議盡快將鄉鎮一級的村鎮建設部門和土地管理部門合并,把矛盾消除在基層。

童菊兒、吳次芳認為城鎮總體規劃和土地利用總體規劃的銜接,主要應解決基礎數據包括城鎮現狀用地規模、人口、城鄉用地規模、圖件等的銜接問題。

劉志剛認為由于多數小城鎮總體規劃是在投入少、無體系規劃指導、無相應基礎資料、無專業技術人才的情況下各地各自為政形成的,在時效、空間與實際存在較大偏差,加之基層土地利用總體規劃編制技術力量的薄弱,這就使土地利用總體規劃在積極與小城鎮總體規劃互相銜接中難免存在弊端。

李偉芳認為鄉鎮級土地利用總體規劃與城鎮總體規劃不協調的原因是五個“不一致”:規劃的指導思想不一致、規劃的用地分類標準不統一、規劃在建設用地規模的定位上不一致、規劃人均建設用地標準不一致、規劃城鎮人口統計口徑不一致;認為“兩規”銜接主要內容包括經濟社會發展目標、基礎設施布局、城鎮規模的定位、村莊撤并和整理等方面,銜接途徑包括提高土地利用總體規劃的法律地位、統一資料口徑、實現資料共享、統一規劃編制的指導思想、加強城鎮建設部門與土地管理部門的配合等。

6前兩輪鄉鎮土地利用規劃的評價

蔡玉梅等認為我國五級土地利用規劃體系中各級規劃理應具有不同的目標、內容、方法和保障手段,然而現實中是各級規劃在內容上層次性不突出、職能分工不明確,大多是宏觀上過細、微觀上過粗。

童菊兒、吳次芳認為目前鄉鎮土地利用規劃存在諸多不足如缺乏明確的編制技術的思路、缺乏技術操作規程和技術要點提示、編制規劃的基礎條件差、規劃的科技含量低、城鎮總體規劃和土地利用總體規劃銜接困難重重等。林素容也認為目前鄉鎮土地利用規劃存在諸多弊端,如權威性不夠、基礎圖件和資料不實、剛性強、與其他規劃協調不足等,建議更新規劃理念、加強規劃銜接、促進公眾參與、提高技術如GIS應用水平等。

鄭偉元等認為各級規劃的編制采取自上而下、上下結合的辦法,主要指標自上而下逐級分解下達,指標的確定實行從嚴控制的方針,使得規劃缺乏彈性和應變能力。劉志剛則認為由于客觀上的需要、主觀上的促進以及制度存在缺陷等原因導致小城鎮土地規劃跟著項目走。

郭春華等認為由于基層土地管理技術、條件的限制導致地籍資料的準確性、連續性、系統性都比較差,同時鄉鎮土地管理水平不高、土地利用現狀調查工作滯后,這些都導致鄉鎮土地利用規劃水平不高;此外鄉鎮土地利用規劃隨意調整現象也比較突出。

7小結

雖然鄉鎮級土地利用規劃研究具有重要的理論地位和實踐價值,然而遺憾的是學者們對此關注和研究嚴重不足,以此為研究主題的論文竟不足20篇(依據中國期刊網2009年7月對題目中含“規劃+土地+鄉/鎮”的搜索,去除非研究類文章,包括西南大學刁承泰導師2008年四位學生的碩士畢業論文),且研究水平整體不高。王青峰、李光認為由于全國各地鄉鎮具體情況千差萬別,鄉鎮規劃作為我國五級規劃體系中重要的組成部分,其編制的理論和技術卻往往被忽視。現有的研究還存在諸多不足,未來應在現有研究基礎上加強對于鄉鎮土地利用規劃理論和技術的研究,如對于GIS技術應用和制圖、數學模型和方法的應用、規劃模式、不同規劃之間的協調和融合、規劃的多目標協調問題、規劃彈性與剛性、公眾參與、規劃后監管與反饋等,從而提高鄉鎮土地利用規劃編制和土地利用管理水平。

參考文獻:

[1]中華人民共和國行政區劃(2006年)[EB/OL]省略/yange/2006.htm#tj.

[2]王萬茂.定性、定量、定位、定序關于鄉(鎮)土地利用規劃思路的新思考[J].中國土地,2002,(06):21-23.

[3]沈曙文.鄉鎮土地利用總體規劃中“四定”的內涵及方法[J].中國土地科學,2000,14(3):27-30.

[4]歐名豪.土地利用規劃體系研究[J].中國土地科學,2003,17(05):41-44.

[5]徐鄧耀,翟有龍,李朋東等.鄉鎮土地利用總體規劃編制實用技術[J].四川師范學院學報(自然科學版),1996,17(2):86-94.

[6]戚海英.鄉鎮土地利用總體規劃“剛性”與“彈性”研究[D].西南大學碩士學位論文,2008.

[7].鄉鎮土地利用總體規劃中的分區研究以重慶市江津區李市鎮為例[D].西南大學碩士學位論文,2008.

[8]王靜.關于編制鄉鎮土地利用總體規劃模式的探討-以海口規控區為例[J].中國土地科學,2000,14(3):41-45.

[9]鄧晶.鄉鎮土地利用總體規劃的實證研究以重慶市江津區雙福鎮為例[D].西南大學碩士學位論文,2008.

[10]童菊兒,吳次芳.鄉鎮土地利用總體規劃編制技術探討[J].中國土地科學,1999,15(03):128-132.

[11]尹凌,李滿春,陶冶.鄉鎮土地利用總體規劃對農村居民出行可達性的影響研究[J].地理與地理信息科學,2006,22(1):62-66.

[12]石英,程鋒.基于遺傳算法的鄉級土地利用規劃空間布局方案研究[J].江西農業大學學報,2008,30(04):380-384.

[13]鄭偉元,唐程杰,肖霖等.縣、鄉土地利用總體規劃編制的新思路及問題探討以北京市大興縣為例[J].中國土地科學,1999,13(03):15-17.

[14]彭芳.鄉鎮土地利用總體規劃圖的編制方法探討[D].西南大學碩士學位論文,2008.

[15]劉志剛.“小城鎮土地規劃跟著項目走”之我見[J].小城鎮建設,2004,(06):76.

[16]李偉芳.鄉鎮級土地利用總體規劃與城鎮總體規劃銜接的若干思考[J].寧波大學學報(理工版),2001,14(3):47-50.

[17]蔡玉梅,鄭振源,馬彥琳.中國土地利用規劃的理論和方法探討[J].中國土地科學,2005,19(5):31-35.

[18]杜鶯.完善我國土地規劃體系的探討[J].國土資源科技管理,2005,22(06):36-39.

[19]林素榮.鄉鎮土地利用規劃完善與實施探討[J].全國商情??經濟理論研究,2007,(05):113-114.

第9篇：土地管理法論文范文

關鍵詞：農村土地承包糾紛； 承包經營權； 《土地承包法》。

審理農村土地承包糾紛案件，從當前存在的法律規范來看，涉及的內容較多，如民法通則、合同法、農村土地承包法、最高法院的司法解釋以及中央不同時期的農村政策。另外，村民組織法、土管法、農業法、繼承法、擔保法、婚姻法等規范也有涉及。如何在司法審判中適用好相關的規范，解決好溯及力問題，厘清在合同簽訂、履行、效力認定、行為合法或合理判定等方面的司法確認問題，確保糾紛的合理解決是審判機關需要認真研究的問題。①一、農村土地承包糾紛案件的受理范圍。《土地承包法》第五十一條規定： “因土地承包經營發生糾紛的，……也可以直接向人民法院起訴。”②為了進一步明確人民法院的受理范圍，法釋［2005］6 號第一條列舉了法院具有管轄權的具體情形，同時排除了兩類不應受理的情形。可見，因合同違約引起的違約糾紛或因他人侵權引起的侵權糾紛以及承包經營權的繼承糾紛等具有可訴性，法律已有明確規定。但審判實踐中仍存在諸多的問題： 其一，如何確認土地承包經營權的問題。這類糾紛當事人往往不是直接提出一個確認之訴，絕大部分是以侵權的理由提起一個給付之訴，法院經過審理后發現并確認原告是否享有承包經營權是案件解決的關鍵。實踐中，當事人土地承包經營權的糾紛有多種原因，有的因權屬證書之間、權屬證書與行政登記或權屬證書與承包合同相互矛盾引起，有的因承包主體資格引起。對于這類糾紛的處理，目前主要有以下觀點： 一種意見認為應對證書或合同或清冊登記或者成員資格做實質審查進而確認原告是否享有經營權； 一種意見認為，確認土地承包經營權，應適用《土地管理法》第十六條規定，以政府處理為前置條件，對處理不服的，只能通過行政復議或者行政訴訟途徑加以解決。③從實踐來看，人民法院在處理類似案件時是區別對待的，并未一概而論。實際上，從最高法院原副院長在關于法釋［2005］6 號的新聞會上的講話精神看，司法解釋對此問題的實質內涵應該包含兩層意思，一是本來就沒有經營權的； 二是原來享有經營權后來發生爭議的。對于第一種情況的當事人，如果提起實質為確認經營權的訴訟，應該適用《土地管理法》第十六條和司法解釋第一條第二款的規定，不予受理或駁回起訴并告知其向有關行政主管部門申請解決。對于第二種，因戶口遷出本集體經濟組織、外嫁、發包方調整土地等客觀原因導致經營權是否仍然保留發生爭議的，人民法院應該受理。對于就同一土地簽訂有兩個以上合同的，承包方均主張取得承包經營權的，不能簡單地以權屬爭議為由不予受理。

二、農村土地承包經營合同的效力。

1. 關于違反民主議定原則的土地承包合同的效力。

根據《土地管理法》第十四條第二款、第十五條，《村民委員會組織法》第十九條第二款第（ 五） 、（ 六） 項，《土地承包法》第十七條第二款、第十八條第二款第（ 三） 項、第四十八條第一款規定，如果發包方違反上述強制性規定，越權發包，人民法院應當認定該承包合同無效。法釋［2005］6 號雖未涉及村民要求確認合同無效的情形，但法釋［1999］15 號第二條、第二十五條規定： 承包合同簽訂滿一年，或雖未滿一年，但承包人已實際做了大量的投入的情況下，人民法院不因發包方違反法律規定的民主議定原則越權發包而確認該承包合同無效。

原則上，只要合同形式合法，未違反法律的強制性規定，即為合法有效的合同，應予以支持。其次，因違反法定發包程序導致村民群體與他人簽訂的合同無效的，原則上應認定無效； 對于承包人因此發生的損失，可予以適當的補償。

2. 土地承包經營權流轉沒有登記或備案的合同效力。

《土地承包法》第三十八條規定： “土地承包經營權采取互換、轉讓方式流轉，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請登記。未經登記，不得對抗善意第三人。”在審判實踐中，人們對沒有登記的合同效力認識不一。筆者認為，合同的效力與物權的變動是兩個不同的概念，登記是物權變動的公示方法，不動產登記是物權轉移的標志，是否登記主要是表明物權是否轉移，是合同履行問題。合同是否有效要根據合同法的規定來認定，如果當事人之間對物權的設立和轉移達成合意，只要這種合意不違反法律法規的強行性規定和公序良俗原則，即便沒有完成登記，也應當認為合同已經成立并生效。④在承包或流轉過程中，沒有登記并不影響合同的效力。但未經登記，不得對抗善意第三人。《土地承包法》第三十七條規定： “土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人雙方應當簽訂書面合同。采取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意； 采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案。”⑤對未經備案合同效力如何認定，同樣存在不同認識。其實，承包方通過與發包方簽訂土地承包經營合同在集體所有的土地上設立土地承包經營權，并不影響土地的歸屬，土地所有權仍歸本集體經濟的農民集體所有，發包方有權通過承包地備案了解承包經營合同的履行情況和土地承包經營權的變動情況，但是，土地承包經營權流轉備案制度雖然具有重要性和必要性，但備案不是承包經營權流轉、合同生效的必要條件。

三、家庭內部承包經營權的分割。

我國現行法律及司法解釋，主要是對承包人與政府、集體經濟組織和其他人之間的關系進行規范，對家庭內部之間的關系鮮有涉及，這給家庭內部承包經營權分割糾紛的處理帶來了難題。由于人們觀點的不統一，加上法律適用的難度與實際操作的難度，致使法院對這類案件“敬而遠之”，不予受理，使相當多的當事人的合法權益沒有得到應有的保護。筆者認為，審理好家庭內部承包經營權的分割糾紛，首先應明確，在一個家庭中，哪些人享有土地承包經營權。有人認為，只有承包土地時分得承包地的人和承包人死亡后的法定繼承人才享有承包經營權。筆者認為，享有承包經營權的人除上述人外，還包括這個家庭新出生的人。

首先，土地作為農民生活的主要來源和基本保障，是農民最基本的生產資料，與農民利益密切相關。農民對土地的渴望是基于其樸素的生存和發展權利，也是農村經濟發展的原始動力。土地承包經營權一方面反映的是對集體土地的經營，另一方面反映農戶對土地利益的分配。故土地與其他財產不一樣，剝奪了新生人口的土地承包經營權，無異于剝奪了新生人口的生存權。其次，《土地承包法》第五條規定： “農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發包的農村土地。任何組織和個人均不得剝奪和非法限制農村集體經濟組織成員承包土地的權利。”故承包經營權是一種成員權，隨著成員資格的取得，任何組織和個人均不得剝奪和非法限制。

四、如何保護婦女及上門婿的合法權益。

從調查情況來看，目前農村侵害婦女土地承包經營權的問題時有發生，原因在于傳統的道德觀念和農民的法律意識以及人們對村民自治的模糊認識，婦女自我權利保護意識不強，甚至婦女自身對這種侵害也感到“理所當然”。關于婦女土地承包權的保護問題，土地承包法作為一個重要問題進行了規范。《土地承包法》第三十條規定： “承包期內，婦女結婚，在新居住地未取得承包地的，發包方不得收回其承包地……”該法第五十四條規定：“發包方有下列行為之一的，應承擔停止侵害，返還原物、恢復原狀、排除妨害、消除危害、賠償損失等民事責任……（ 七） 、剝奪、侵害婦女依法享有的土地承包經營權……”《土地承包法》明確規定了婦女作為集體經濟組織成員平等享有承包該集體經濟組織土地的權利，對出嫁女的土地承包經營權的保護作出了特別規定，但在實際操作中仍存在著一些問題。法釋［2005］6 號第三十四條對離婚糾紛中的承包經營權分割進行了規定。但這些維護婦女土地承包權的國家法在很多地方還受到“民間法”的嚴重挑戰，甚至有些地方基于“搞活土地經營使用權”還出臺了與國家法律和中央政策相違背的政策。出嫁女的土地承包經營權受法律保護，無論其土地承包經營權是結婚后從新居住地取得，還是保留結婚前取得的土地承包經營權，總的原則是不能使其權利落空。在個案處理中可以區別情況對待： 對承包期內當事人結婚后從新居住地取得承包土地的，發包方可以收回其原承包地； 對結婚后在新居住地未取得承包地的，發包方不得收回其原承包地； 對離婚糾紛中婦女分割承包地的請求，只要她作為家庭一員享有承包地的，就應依法予以保護。對于上門婿承包地問題，和出嫁女類似，可參照處理。

五、關于客觀情況變化致合同履行顯失公正的問題。

涉及土地流轉的合同，由于受到簽約當時的社會經濟條件和法律、政策背景的影響，雙方權利義務的約定僅適合于合同簽訂時的情況。而客觀上土地問題極易受社會經濟發展和國家政策的影響，隨著不同時期的客觀條件變化及國家農業政策的調整，客觀上會導致合同雙方當事人權利義務的嚴重失衡，從而引發糾紛。法釋［2005］6 號第十六條借鑒了情勢變更原則，為解決相關問題提供了法律依據。這類案件實踐中當事人往往起訴要求確認合同無效，但事實是并非合同無效，法院不能簡單地對合同的效力進行認定，而應根據客觀事實綜合社會效果加以評判。因此，對歷史的原因或政策性原因引起的流轉合同糾紛，不能簡單地以簽訂合同不完全符合法律規定、權利義務失衡為由宣布無效，造成高成本的善后處理工作的發生。因此，為救濟因客觀原因導致當事人雙方在合同中的權利義務嚴重失衡的現象，法官應對當事人進行法律釋明，分析發生權利義務失衡的客觀情況，依照公平原則和誠實信用原則，以情勢變更為理由，調整承包期限，變動承包金數額，以化解矛盾，消除糾紛，將國家惠民政策落實到村民頭上，從法律效果和社會效果兩方面，使案件得到妥善處理。

注 釋：

①邵書慧。《科技創業月刊》當前農村土地承包糾紛的調查與法律思考———基于淮南市八公山區的調查，2009 － 10－ 10.

②《中華人民共和國土地法》1999 年 1 月 1 日施行

③吳 楊。 幾類農村土地承包糾紛案件審理難點與對策研究。《貴州大學碩士論文》，2009 －10 －01