商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文

為加強(qiáng)外商投資企業(yè)用地管理，保護(hù)外商投資企業(yè)的用地權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)規(guī)定》以及國(guó)家和本市其他有關(guān)規(guī)定，凡在本市行政區(qū)域內(nèi)興辦的外商投資企業(yè)（中外合資、合作及外商獨(dú)資企業(yè)，下同），均須依法申請(qǐng)用地登記（以出讓方式取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)除外）。為此，兩局決定自1995年2月10日起，開(kāi)展外商投資企業(yè)用地登記工作。這項(xiàng)工作主要包括受理登記、確定權(quán)屬、核定土地使用費(fèi)、簽訂土地使用合同、頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證件等內(nèi)容。現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、登記范圍和條件：

（一）登記范圍：除以出讓方式取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)外，凡在本市行政區(qū)域內(nèi)成立的中外合資、合作及外商獨(dú)資企業(yè)，已取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的均須辦理用地登記，未取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，須在領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，申請(qǐng)辦理用地登記。具體包括：

1.在直接劃撥的國(guó)有土地、集體所有或中方合營(yíng)者原有的土地上成立的外商投資企業(yè)；

2.利用承租的房屋或場(chǎng)地作為法定地址或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的外商投資企業(yè)。

（二）用地登記須提交的證件：

1.企業(yè)的法定代表人或其人身份證明材料；

2.房地產(chǎn)權(quán)屬證件（復(fù)印件）或權(quán)屬來(lái)源證明文件（復(fù)印件）：

（1）土地使用證，房屋所有權(quán)證；

（2）或政府對(duì)土地征用的批復(fù)、規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附件和圖紙、土地管理部門核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地批準(zhǔn)文件；

（3）或上級(jí)主管部門的資產(chǎn)調(diào)撥通知及批復(fù)；

外商投資企業(yè)承租的場(chǎng)地或房屋，須提交租賃合同。

3.其他主管部門的批準(zhǔn)文件：

計(jì)劃部門的立項(xiàng)批復(fù)、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及其批復(fù)；

經(jīng)貿(mào)部門頒發(fā)的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)及經(jīng)貿(mào)部門或有批準(zhǔn)權(quán)的主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的公司章程、合同、董事會(huì)組成文件；

工商管理部門頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

4.已簽訂用地合同的外商投資企業(yè)須提供合同文本。

二、市、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局、土地管理局管理權(quán)限分工：

1.中央、部隊(duì)在京單位及市屬的企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織與外商興辦的合資、合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)，利用國(guó)有土地的，由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)其登記、確權(quán)、核定土地使用費(fèi)、簽訂合同、發(fā)證等用地管理工作。

2.中央、部隊(duì)在京單位及市屬的企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織與外商興辦的合資、合作企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)，利用集體土地的，由市土地管理局負(fù)責(zé)其登記、確權(quán)、核定土地使用費(fèi)、簽訂合同、發(fā)證等用地管理工作。

3.區(qū)、縣屬及以下的企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人與外商興辦的合資、合作企業(yè)，利用國(guó)有土地的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)其登記、確權(quán)、核定土地使用費(fèi)、簽訂合同、發(fā)證等用地管理工作。

4.區(qū)、縣屬及以下的企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人與外商興辦的合資、合作企業(yè)，利用國(guó)有土地的，由區(qū)、縣土地管理局負(fù)責(zé)其登記、確權(quán)、核定土地使用費(fèi)、簽訂合同、發(fā)證等用地管理工作。

5.在本市無(wú)上級(jí)主管部門的企業(yè)及其它經(jīng)濟(jì)組織與外商興辦的中外合資、合作企業(yè)，依使用土地的性質(zhì)，分別到區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局或區(qū)、縣土地管理局辦理用地登記手續(xù)。

6.市級(jí)以上單位與區(qū)、縣級(jí)及以下單位共同與外商興辦的合資、合作企業(yè)，其登記及用地手續(xù)按認(rèn)繳出資額大的中方單位歸屬及其使用土地的性質(zhì)，由市或用地所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局或土地管理局辦理。

7.外商投資企業(yè)有兩處以上的辦公或生產(chǎn)用地在不同區(qū)、縣的，須分別到辦公、生產(chǎn)用地所在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局或土地管理局辦理登記。

三、工作內(nèi)容及時(shí)間安排：

開(kāi)展外商投資企業(yè)用地登記等管理工作，計(jì)劃從1995年元月10日開(kāi)始至1996年10月31日結(jié)束，大體分四個(gè)階段進(jìn)行：

第一階段：準(zhǔn)備工作（1995年元月10日－1995年2月28日）

該階段，市局要完成的工作為：

1、起草“登記公告”、“通知”、“工作程序”、“政策規(guī)定”等一系列文件；

2、有關(guān)表格的制定和印發(fā)；

3、舉辦外商投資企業(yè)用地登記工作會(huì)和培訓(xùn)班；

4、分別在北京日?qǐng)?bào)和北京晚報(bào)上刊登《公告》。

各區(qū)、縣房地局、土地局要在市局培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，制定出本區(qū)、縣開(kāi)展登記的工作計(jì)劃，并作好有關(guān)準(zhǔn)備工作。

第二階段：受理登記（1995年3月1日－1995年5月10日）

該階段的主要工作是受理外商投資企業(yè)的用地登記申請(qǐng)，在此基礎(chǔ)上，分類整理出外商投資企業(yè)的用地情況，匯總上報(bào)市房地產(chǎn)管理局或市土地管理局。

第三階段：確定權(quán)屬、測(cè)繪面積、核定土地使用費(fèi)、簽訂土地使用合同、頒發(fā)土地使用證（1995年5月11日－1996年6月30日）

市和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局、土地管理局按照管理權(quán)限的分工，對(duì)管理范圍內(nèi)的外商投資企業(yè)用地，做好以下工作：

1.地政（或用地）部門、產(chǎn)權(quán)（或地籍）部門根據(jù)外商投資企業(yè)提交的權(quán)屬來(lái)源證明文件，確定權(quán)屬。

2.測(cè)繪部門對(duì)外商投資企業(yè)用地及房屋進(jìn)行測(cè)繪，為以上部門提供宗地的面積及有關(guān)圖件。

3.地政（或用地）部門核定企業(yè)的土地使用費(fèi)，報(bào)主管局長(zhǎng)批準(zhǔn)。

4.市和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局、土地管理局與外商投資企業(yè)簽訂土地使用合同。

5.核發(fā)土地使用證、房屋所有權(quán)證。

第四階段：總結(jié)驗(yàn)收（1996年7月1日－1996年10月31日）

市和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局、土地管理局組織力量對(duì)外商投資企業(yè)用地登記工作進(jìn)行驗(yàn)收。

四、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、充實(shí)人員、互相配合，共同搞好外商投資企業(yè)用地登記工作。

1.外商投資企業(yè)用地登記，是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的涉外工作，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視，地政（或用地）、產(chǎn)權(quán)（或地籍）、測(cè)繪、交易等有關(guān)部門要密切配合。人員不足的，要選派人員，充實(shí)隊(duì)伍，確保此項(xiàng)工作順利進(jìn)行。

2.各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局、土地管理局，要主動(dòng)與本區(qū)、縣財(cái)政、外經(jīng)委、工商等部門加強(qiáng)聯(lián)系。土地使用費(fèi)核定后，要及時(shí)通知財(cái)政部門征收，確保國(guó)有土地收益及時(shí)入庫(kù)。

3.外商投資企業(yè)用地登記的表格、使用的合同文本等有關(guān)材料由市房地產(chǎn)管理局、市土地管理局統(tǒng)一印制。

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文

一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)增速較快，存量規(guī)模迅速擴(kuò)大

伴隨我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模也不斷擴(kuò)大。尤其是2009年以后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅投資增速，存量規(guī)模迅速擴(kuò)大。從開(kāi)發(fā)投資看，2009-2014年，全國(guó)辦公樓年開(kāi)發(fā)投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)到26.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房年開(kāi)發(fā)投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長(zhǎng)率為22.8%，而同期住宅開(kāi)發(fā)投資的年均增長(zhǎng)率為16.6%。從供應(yīng)規(guī)模看，2009-2014年，全國(guó)辦公樓年施工面積從9985萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到29928萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率為20.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房年施工面積從34440萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到94320萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率達(dá)18.3%，而同期住宅施工面積年均增長(zhǎng)率為12.7%。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)階段性供大于求、競(jìng)爭(zhēng)加劇的狀況。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱源自于三大驅(qū)動(dòng)力：一是，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。隨著第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人們消費(fèi)水平的提高，對(duì)零售物業(yè)、辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)的需求增加，引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，特別是購(gòu)物中心興起，高額的銷售帶來(lái)的高收益回報(bào)，以及在消費(fèi)者心目中樹(shù)立的良好品牌效應(yīng)，驅(qū)使著大量開(kāi)發(fā)企業(yè)相繼模仿、打造商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。二是，地方政府城市建設(shè)的驅(qū)動(dòng)。基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，政府熱衷于城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，城市規(guī)劃中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推出，希望以此改變城市形象并帶來(lái)更多的稅收收入。三是，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)主體不斷增加。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)日漸成熟，對(duì)商業(yè)品牌的復(fù)制和擴(kuò)張不斷加大。尤其是，住宅限購(gòu)政策的實(shí)施以及住宅開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間的逐步收窄，促使許多住宅開(kāi)發(fā)商主動(dòng)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。此外，隨著金融政策的逐漸放寬，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)私募基金等機(jī)構(gòu)投資者投資、持有商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模也不斷擴(kuò)大（見(jiàn)圖1）。

（二）由于缺乏長(zhǎng)期資金的支持，加之近幾年市場(chǎng)銷售形勢(shì)較好，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式以散售為主

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式有分散出售、整體出售、租售并舉、只租不售四種類型。其中，只租不售，通常稱之為持有經(jīng)營(yíng)。四種模式各有優(yōu)缺點(diǎn)。出售模式可以快速回籠資金，但喪失了獲得物業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)和升值收益的權(quán)利；租賃模式雖然控制了物業(yè)產(chǎn)權(quán)，獲得了經(jīng)營(yíng)收益，但資金壓力較大，對(duì)運(yùn)營(yíng)商資產(chǎn)管理水平要求較高。一直以來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式以散售為主，原因有以下三點(diǎn)：

一是，缺乏長(zhǎng)期資金支持。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資額大、回收期長(zhǎng)。建成之后，從初始招商到形成穩(wěn)定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年時(shí)間。商業(yè)地產(chǎn)需要有“養(yǎng)”的過(guò)程，才能帶來(lái)穩(wěn)定的、可持續(xù)的租金回報(bào)。待到商業(yè)地產(chǎn)成熟之后，其收益依賴于持續(xù)性的租金收入，所以它更加注重后期的經(jīng)營(yíng)管理，必須委托專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)才能確保整體綜合效益不斷提升。商業(yè)地產(chǎn)的這些特性決定了它對(duì)長(zhǎng)期資金的高度依賴。但是，我國(guó)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)融資方式主要以銀行貸款為主，而且貸款期限往往較短，在商業(yè)地產(chǎn)尚未培育成熟之時(shí)就需還款，在資金壓力下，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)只能以快速銷售（特別是散售）的方式回籠資金。

二是，缺乏富有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。長(zhǎng)期以來(lái)，由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不成熟，經(jīng)營(yíng)比較粗放。多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)不具備包括定位、規(guī)劃、招商、物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)作等在內(nèi)的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，因此開(kāi)發(fā)以后主要以銷售為主。

三是，近些年商業(yè)地產(chǎn)售租比較高，出售是較為理性的選擇。在住房限購(gòu)等抑制投資投機(jī)需求措施的實(shí)施背景下，商業(yè)地產(chǎn)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，銷售形勢(shì)較好。相對(duì)于較高水平的售價(jià)，商業(yè)地產(chǎn)租金收益率相對(duì)較低。目前，市場(chǎng)上出售物業(yè)的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，還不及一些高收益的理財(cái)產(chǎn)品。較高的售租比之下，開(kāi)發(fā)商自然選擇出售。同時(shí)，散售模式也迎合了投資者和市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)急迫的投資需求。

散售雖然可以快速回籠資金，但造成了租戶品質(zhì)不一、經(jīng)營(yíng)管理難度大、經(jīng)營(yíng)水平難以提升、租金回報(bào)率低等問(wèn)題。然而，無(wú)論是部分持有還是整體持有商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)持有企業(yè)的資金規(guī)模都有非常高的要求，沒(méi)有長(zhǎng)期資金的支持，難以擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模和提高經(jīng)營(yíng)水平。因此，從根本上解決商業(yè)地產(chǎn)散售模式帶來(lái)的挑戰(zhàn)，還需要積極探索長(zhǎng)期資金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的注入方式。目前，一些資金實(shí)力較雄厚、管理能力較強(qiáng)的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始根據(jù)自身特點(diǎn)選擇不同經(jīng)營(yíng)模式。比如，萬(wàn)達(dá)、龍湖采取的租售并舉模式，華潤(rùn)、恒隆采取的只租不售模式（見(jiàn)表1）。

（三）房地產(chǎn)私募基金不斷發(fā)展，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)培育發(fā)展、改造提升發(fā)揮了重要作用

在海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，私募基金經(jīng)常與REITs相結(jié)合，應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)。基本模式是，商業(yè)地產(chǎn)建成后的培育期，由于風(fēng)險(xiǎn)高、資產(chǎn)升值的潛在回報(bào)空間大，引入私募基金介入。到了商業(yè)地產(chǎn)的成熟期，由于風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定，引入房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），私募基金退出。在房地產(chǎn)私募基金和REITs支持下，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)持有經(jīng)營(yíng)。根據(jù)INREV對(duì)歐洲房地產(chǎn)私募基金的監(jiān)測(cè)，截至2014年1季度，近60%的房地產(chǎn)私募基金投向零售物業(yè)、寫(xiě)字樓以及酒店等商業(yè)地產(chǎn)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)私募基金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的重要作用（見(jiàn)圖2）。

我國(guó)人民幣房地產(chǎn)私募基金于2010年開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展階段。因此，2010年通常被稱為人民幣房地產(chǎn)基金元年。根據(jù)諾承投資統(tǒng)計(jì)，2008年到2010年之間，國(guó)內(nèi)人民幣房地產(chǎn)私募基金僅有20多支，市場(chǎng)規(guī)模100億元左右。2010年以后迅速發(fā)展，在2013年，新募集基金達(dá)113支，總募集規(guī)模超過(guò)1300億元。截至2013年12月底，我國(guó)人民幣房地產(chǎn)私募基金市場(chǎng)擁有206家專業(yè)的基金管理機(jī)構(gòu)，437支房地產(chǎn)私募基金，總管理資金規(guī)模超過(guò)4000億元人民幣。

在我國(guó)房地產(chǎn)私募基金中，有近一半基金投資商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)諾承投資統(tǒng)計(jì)，有48%的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)及43%的管理資金量關(guān)注于住宅地產(chǎn)；有28%的機(jī)構(gòu)和27%的管理資金量關(guān)注結(jié)合了商業(yè)性質(zhì)的城市綜合體開(kāi)發(fā)；有近1/5的房地產(chǎn)基金關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；還有少部分市場(chǎng)機(jī)構(gòu)關(guān)注諸如工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)等專業(yè)的地產(chǎn)投資主題（見(jiàn)圖3）。

商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)私募基金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的培育發(fā)展、更新改造發(fā)揮了重要作用。如專注于存量寫(xiě)字樓改造，尤其是一線城市、部分二線城市核心區(qū)寫(xiě)字樓收購(gòu)的高和資本，通過(guò)基金收購(gòu)寫(xiě)字樓進(jìn)行“資產(chǎn)精裝修”后進(jìn)行銷售，銷售時(shí)與購(gòu)房人簽訂資產(chǎn)管理協(xié)議，包括統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一物業(yè)等，通過(guò)整體運(yùn)營(yíng)，提高租金回報(bào)和資產(chǎn)增值水平。還有瞄準(zhǔn)白領(lǐng)公寓這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行收購(gòu)改造持有的賽富不動(dòng)產(chǎn)“新派公寓”基金、傾向于資產(chǎn)包收購(gòu)再轉(zhuǎn)向大型機(jī)構(gòu)整體出售的嘉實(shí)資本等。經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，先行的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)積累了對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的理解、資源網(wǎng)絡(luò)和投資管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)今后商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大為有益。但由于國(guó)內(nèi)真正的REITs尚未建立，商業(yè)地產(chǎn)私募基金的退出渠道仍然有限。

（四）提供長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)資金、形成專業(yè)資產(chǎn)管理平臺(tái)的REITs尚處萌芽階段

如果說(shuō)私募基金在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值提升時(shí)期起到了橋梁作用，而REITs則真正滿足了商業(yè)地產(chǎn)對(duì)長(zhǎng)期資金的需求，并且通過(guò)統(tǒng)一的資產(chǎn)管理平臺(tái)，保持了商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的完整性，從而實(shí)現(xiàn)了持有經(jīng)營(yíng)。

REITs最早于20世紀(jì)60年代在美國(guó)推出，最近十幾年，其在歐洲、亞洲也有較快發(fā)展。它是一種通過(guò)公司、信托等形式募集資金并投資持有，在多數(shù)情況下經(jīng)營(yíng)具有穩(wěn)定收入的購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓、倉(cāng)庫(kù)等房地產(chǎn)，并將大部分收益分配給投資者的金融工具。通過(guò)發(fā)行REITs，原本流動(dòng)性差的房地產(chǎn)被份額化，成為具有流動(dòng)性的股票、信托受益憑證。當(dāng)前，全球的REITs市值規(guī)模約1.35萬(wàn)億美元，其中，美國(guó)市場(chǎng)份額最大，約占60%。

REITs有獨(dú)特的制度安排。一是，要求收入主要來(lái)源于不動(dòng)產(chǎn)。二是，從保障中小投資者的參與和獲益的考慮，要求股權(quán)多樣化以及絕大部分收入要分配。如美國(guó)要求REITs在每一個(gè)納稅年度至少將其收入的95%向股東或者受益人分配。三是，設(shè)有不同程度的稅收優(yōu)惠。不僅在投資者分紅所得稅和公司所得稅之間進(jìn)行平衡，避免雙重征稅，還在投資者分紅所得、REITs設(shè)立、交易環(huán)節(jié)也有一定優(yōu)惠。REITs以租金回報(bào)為核心、以收益分紅為基礎(chǔ)，成為一種介于股和債之間的金融產(chǎn)品，其具備了風(fēng)險(xiǎn)低、收益高、流動(dòng)性好的特點(diǎn)，吸引了大量的保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資人和個(gè)人投資者（見(jiàn)圖4）。

在我國(guó)，由于缺乏稅收優(yōu)惠等相關(guān)鼓勵(lì)政策，內(nèi)地證券市場(chǎng)上還不存在真正意義上的REITs，但類REITs正在進(jìn)行積極的探索。主要有三種形式：一是，通過(guò)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃形式實(shí)現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。如：2014年中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。以北京中信證券大廈第2-22層和深圳中信證券大廈第4-22層房產(chǎn)及對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，設(shè)立專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。該資管計(jì)劃在深證交易所系統(tǒng)掛牌交易，在流動(dòng)性方面實(shí)現(xiàn)了重要突破。二是，以商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)租金收益為信托標(biāo)的的財(cái)產(chǎn)受益型信托產(chǎn)品。如，2008年華僑城租賃收益權(quán)直接融資項(xiàng)目。華僑城地產(chǎn)通過(guò)以其深圳本部的部分收益型物業(yè)，包括商鋪、寫(xiě)字樓、廠房和國(guó)際公寓等物業(yè)的未來(lái) 5 年租金收益委托中信信托發(fā)行財(cái)產(chǎn)信托產(chǎn)品。三是，一些商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式也在向類資產(chǎn)證券化靠攏。比如龍湖的“金蘋(píng)果計(jì)劃”。龍湖將旗下不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)的資產(chǎn)進(jìn)行組合，購(gòu)買者可以自由選擇現(xiàn)有銷售型的商鋪、寫(xiě)字樓及分時(shí)度假產(chǎn)品的任意組合。龍湖還將提供生活服務(wù)和資產(chǎn)管理兩大系統(tǒng)，整合商業(yè)招商資源和物業(yè)租售資源，為購(gòu)買商業(yè)物業(yè)的業(yè)主實(shí)現(xiàn)保值增值。

二、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

（一）商業(yè)地產(chǎn)將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，一二線城市的核心區(qū)域率先進(jìn)入

商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模是隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展壯大的。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，開(kāi)發(fā)商主要以供應(yīng)產(chǎn)品為主；當(dāng)供求關(guān)系基本平衡時(shí)，開(kāi)發(fā)銷售的規(guī)模萎縮，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量房時(shí)代。隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模不斷擴(kuò)大以及城市新增土地供應(yīng)日益減少，城市商業(yè)地產(chǎn)將逐步步入存量房時(shí)代。尤其是一二線城市的核心區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量更加有限，已率先步入存量房時(shí)代。比如，在北京，五環(huán)外的寫(xiě)字樓土地供應(yīng)比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環(huán)內(nèi)寫(xiě)字樓土地供應(yīng)比例從2010年29%降到2012年的15%；在上海，未來(lái)幾年，核心區(qū)域如靜安區(qū)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量基本為零。

2014年，國(guó)家在《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》中進(jìn)一步提出要建立城鎮(zhèn)用地規(guī)模結(jié)構(gòu)調(diào)控機(jī)制，嚴(yán)格控制新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模，實(shí)行增量供給與存量挖潛相結(jié)合的供地、用地政策，提高城鎮(zhèn)建設(shè)使用存量用地比例。可以預(yù)見(jiàn)，基于國(guó)家對(duì)城市發(fā)展規(guī)模及新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地的控制，將進(jìn)一步加速商業(yè)地產(chǎn)步入存量房時(shí)代的步伐。

（二）商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式更加多元，進(jìn)入開(kāi)發(fā)銷售、租售并舉、持有經(jīng)營(yíng)并重時(shí)代

隨著商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量房時(shí)代，地產(chǎn)本身開(kāi)始體現(xiàn)出較強(qiáng)的資產(chǎn)屬性，持有經(jīng)營(yíng)顯現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)，尤其是持有核心地段優(yōu)質(zhì)物業(yè)，能為經(jīng)營(yíng)主體創(chuàng)造更大的價(jià)值。在美國(guó)，當(dāng)城市化率小于50%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重在40%-50%左右時(shí)，房地產(chǎn)以開(kāi)發(fā)為主；城市化率在50%-60%之間，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過(guò)60%時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和持有并重；當(dāng)城市化率和第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過(guò)60%時(shí)，持有經(jīng)營(yíng)比重迅速提高并最終超過(guò)開(kāi)發(fā)比例。

當(dāng)前，我國(guó)城市化率已經(jīng)超過(guò)50%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重近50%。從2013年開(kāi)始，萬(wàn)科、中海、保利等房企都開(kāi)始積極投入商業(yè)地產(chǎn)并增加持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)所占比重，就連SOHO中國(guó)也要轉(zhuǎn)型持有經(jīng)營(yíng)。可以預(yù)見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)以散售為主的時(shí)代即將過(guò)去，即將步入開(kāi)發(fā)銷售、租售并舉、持有經(jīng)營(yíng)并重的時(shí)代。

（三）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平不斷提高，更加注重提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)

在商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)中，是否具備高水平的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力，能否提供優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理服務(wù)，成為地產(chǎn)租金收益和價(jià)值提升的關(guān)鍵。一直以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)基本都是在傳統(tǒng)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上延伸而來(lái)，大家更多的把商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)等而視之，沒(méi)有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理觀念，更沒(méi)有專業(yè)的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)商。未來(lái)，隨著商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)大幅增加，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力也將不斷提升，專業(yè)運(yùn)營(yíng)商作為獨(dú)立的角色也將出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。專業(yè)的資產(chǎn)管理包括商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位規(guī)劃管理、招商資源渠道管理、租戶品牌管理、客戶服務(wù)和賣場(chǎng)管理、物業(yè)管理、資產(chǎn)硬件改造、金融服務(wù)以及與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合等。

以寫(xiě)字樓為例，早期銷售為主的寫(xiě)字樓，較多的注重物業(yè)管理。隨著寫(xiě)字樓市場(chǎng)的不斷成熟以及持有經(jīng)營(yíng)成為主流，物業(yè)管理逐漸轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理。資產(chǎn)管理是一整套的集成服務(wù)，包括物業(yè)及設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、運(yùn)營(yíng)管理、租戶管理及金融服務(wù)。如果說(shuō)頂級(jí)建筑、核心位置是優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)的硬件基礎(chǔ)，那專業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)就是商業(yè)地產(chǎn)的軟性價(jià)值。

（四）商業(yè)地產(chǎn)金融化特征更加突出，資本運(yùn)作水平將顯著提升

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與金融三重特性的綜合型產(chǎn)業(yè)，它的三重特性既區(qū)別于單純的投資或商業(yè)，又區(qū)別于單純的住宅房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)更加注重金融創(chuàng)新，更加注重資本運(yùn)作。相比國(guó)外的金融創(chuàng)新，我國(guó)的REITs、房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展雖然才剛剛起步，但已有一些有利條件逐步促進(jìn)其發(fā)展：

一是，隨著國(guó)家政策、稅收等制度環(huán)境的改變，REITs等金融創(chuàng)新將大有發(fā)展。2014年，央行、銀監(jiān)會(huì)的文件中再次強(qiáng)調(diào)，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行MBS以及積極穩(wěn)妥開(kāi)展REITs試點(diǎn)。隨著REITs的應(yīng)用，商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)的能力將迅速提升。

二是，作為重要的機(jī)構(gòu)投資者和長(zhǎng)期資金，保險(xiǎn)資金參與商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)的政策條件越來(lái)越成熟。2014年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，文件提出要進(jìn)一步發(fā)揮保險(xiǎn)公司的機(jī)構(gòu)投資者作用。鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老等專業(yè)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，允許專業(yè)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立夾層基金、并購(gòu)基金、不動(dòng)產(chǎn)基金等私募基金。探索保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資、發(fā)起資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。在未來(lái)一個(gè)時(shí)期，基于保險(xiǎn)資金政策開(kāi)放，保險(xiǎn)資金在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的參與程度上升，保險(xiǎn)資金可能直接持有、也可以以機(jī)構(gòu)投資者的身份參與房地產(chǎn)私募基金、REITs等證券化產(chǎn)品持有商業(yè)地產(chǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定資金。

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文

辭去SOHO中國(guó)運(yùn)營(yíng)總裁一職4年以后，他的標(biāo)簽不再與潘石屹捆綁在一起。作為高和資本董事長(zhǎng)，往返于京滬兩地已成蘇鑫的工作常態(tài)。

高和資本創(chuàng)立于2009年，是中國(guó)首支人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金。在經(jīng)歷資金渠道單一（做銷售時(shí)的人脈資源）、募集量小（不足5億）和商業(yè)模式未定的野蠻生長(zhǎng)階段后，這支被看作中國(guó)鐵獅門的地產(chǎn)基金，開(kāi)始形成自己的商業(yè)模式，并與當(dāng)下最熱門的城鎮(zhèn)化接軌。

這也是在房地產(chǎn)業(yè)徘徊于市場(chǎng)十字路口之際，地產(chǎn)基金的一個(gè)探路之舉。

上海“樓宇經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)”

上海高和大廈的收購(gòu)案例，是高和聯(lián)手政策性銀行和地方政府，打造的“樓宇經(jīng)濟(jì)”商業(yè)模式縮影。

高和大廈原名中華企業(yè)大廈，坐落于寸土寸金的靜安區(qū)（類似于北京的東城、西城），該區(qū)域已經(jīng)沒(méi)有可出讓的土地，地方財(cái)政頗受制約。

中華企業(yè)大廈曾是當(dāng)?shù)刈顬楦叨说霓k公樓，但伴隨著租客輪換、其他辦公樓興起之后，吸引力逐年降低，納稅能力衰減。

2012年10月，高和資本以7.9億元收購(gòu)該樓，對(duì)外立面、室內(nèi)公共區(qū)域、樓宇硬件等進(jìn)行大規(guī)模改造，更名為高和大廈后對(duì)外招商。

改造后，大廈租金從4元/平方米·天，躍升到了7.5元/平方米·天，刷新上海寫(xiě)字樓租金漲幅紀(jì)錄，入駐租客也由小企業(yè)變?yōu)榱私鹳愃帢I(yè)、國(guó)都證券等大公司。

此謂“樓宇經(jīng)濟(jì)”，即將中心區(qū)域的“死項(xiàng)目”盤(pán)活，從而吸引更多大企業(yè)，實(shí)現(xiàn)稅收最大化。該思路由靜安區(qū)政府率先提出，并已得到上海市政府認(rèn)可。

參與該項(xiàng)目的靜安區(qū)人士說(shuō)，這次收購(gòu)實(shí)現(xiàn)了政府和企業(yè)的雙贏。“對(duì)靜安區(qū)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)無(wú)地可用，但財(cái)政收入增長(zhǎng)的壓力很嚴(yán)峻。怎么盤(pán)活存量是區(qū)政府最想解決的問(wèn)題。”

而對(duì)只做商業(yè)地產(chǎn)的高和而言，也打開(kāi)了持續(xù)獲取一線城市中心區(qū)域項(xiàng)目，快速擴(kuò)大投資規(guī)模的突破口。

高和起步之初，收購(gòu)的幾個(gè)項(xiàng)目，如凱德華璽、中莎廣場(chǎng)、金澳國(guó)際等，都是剛竣工不久，開(kāi)發(fā)商無(wú)意長(zhǎng)期培育物業(yè)商業(yè)氛圍，希望能迅速脫手回收資金，這給了高和資本收購(gòu)機(jī)會(huì)，得以借助“資產(chǎn)精裝修”實(shí)現(xiàn)了物業(yè)的快速增值。

但是，城市核心位置的新竣工項(xiàng)目越來(lái)越少，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪也越來(lái)越白熱化，許多開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始推行穩(wěn)步增持商業(yè)物業(yè)的戰(zhàn)略，留給高和的空間也越來(lái)越少。

蘇鑫告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，高和的新機(jī)遇在于，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)供需正在發(fā)生質(zhì)的變化。“在北京、上海等城市，核心區(qū)域的寫(xiě)字樓兩極分化非常嚴(yán)重，不是國(guó)貿(mào)CBD這樣的甲級(jí)寫(xiě)字樓，就是已存在10年、15年的老樓，很少有中間地帶。”

這已經(jīng)引起了很多地方政府的注意：在城市可用土地日益稀少的情況下，如何更高效使用市中心已有土地，已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

“我理解的新型城鎮(zhèn)化，就是城市的重構(gòu)。”蘇鑫說(shuō)，“‘大都市病’其實(shí)不是大，而是大而低效，現(xiàn)有城市改造未來(lái)還大有潛力可挖，甚至可以為新的城鎮(zhèn)化提供更大空間。”

蘇鑫認(rèn)為，核心城市已無(wú)存量土地，重構(gòu)城市必然建立在對(duì)現(xiàn)有建筑的升級(jí)改造之上，這樣做成本最低，破壞最小，見(jiàn)效最快。對(duì)于投資商來(lái)說(shuō)，對(duì)應(yīng)策略是舊樓改造、存量提升，而對(duì)政府來(lái)說(shuō)，正是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。

放眼一線城市，類似的物業(yè)比比皆是，但有能力進(jìn)行收購(gòu)和改造的機(jī)構(gòu)卻幾乎沒(méi)有，熟稔商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的蘇鑫認(rèn)為，這正是高和新一輪擴(kuò)張的“東風(fēng)”所在。

“資產(chǎn)精裝修”模式

事實(shí)上，早在“樓宇經(jīng)濟(jì)”實(shí)驗(yàn)之前，自2009年完成第一筆募資，高和就瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)和存量房。

11月24日，在高和四周年投資人大會(huì)上，不少低調(diào)的大型國(guó)字號(hào)投資機(jī)構(gòu)大佬一一現(xiàn)身。

這是一個(gè)重要的信號(hào)：度過(guò)曲折的創(chuàng)業(yè)期后，高和已經(jīng)進(jìn)入主流投資機(jī)構(gòu)的視野。

從過(guò)去4年業(yè)績(jī)看，高和收購(gòu)的很多項(xiàng)目，價(jià)格與租金均比改造前上漲了80%以上，遠(yuǎn)超地產(chǎn)基金行業(yè)20%的平均年化收益水平，在北京和上海收購(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模也超過(guò)了80億元。

高和起步的2009年，正是中國(guó)投資商業(yè)地產(chǎn)的高峰期。接二連三的住宅市場(chǎng)調(diào)控，讓不少開(kāi)發(fā)商有意收縮減少風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)調(diào)控較少的商業(yè)地產(chǎn)則成為投資新熱點(diǎn)。

但是，商業(yè)地產(chǎn)比住宅復(fù)雜得多：更多的專業(yè)門檻、需要更穩(wěn)定且強(qiáng)大的資金，以及完善的利益分配及退出機(jī)制。即便是在過(guò)去十余年房地產(chǎn)的黃金期，被商業(yè)地產(chǎn)絆了大跟頭的開(kāi)發(fā)商也不在少數(shù)。

蘇鑫說(shuō)，高和的資本回報(bào)率甚至高于很多投資住宅基金，在于找準(zhǔn)了發(fā)展新模式“資產(chǎn)精裝修”，即在收購(gòu)后進(jìn)行資產(chǎn)改造，然后統(tǒng)一招租，再銷售給機(jī)構(gòu)或其他投資者完成退出。同時(shí)，接受投資人委托進(jìn)行長(zhǎng)期的資產(chǎn)管理權(quán)。

“商業(yè)地產(chǎn)的投資客戶，最關(guān)心出租收益問(wèn)題。最影響收益的問(wèn)題，是在商業(yè)散售后，沒(méi)有統(tǒng)一的形象和管理，導(dǎo)致互相壓價(jià)，而且租戶水平參差不齊，最終，租戶水平越來(lái)越差。”蘇鑫說(shuō)，而基金公司的優(yōu)勢(shì)不僅在于錢，也在于專業(yè)管理。

2010年初，高和資本收購(gòu)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——?jiǎng)P德華璽3000平米底商后，實(shí)施了在北京商業(yè)地產(chǎn)圈罕見(jiàn)的整體收購(gòu)、整體包裝、整體出租資產(chǎn)管理模式。

而在金澳國(guó)際項(xiàng)目時(shí)，高和購(gòu)買的時(shí)候租金只有4.5元/平/天，2年之后，它的租金就達(dá)到了8元/平/天（其中市場(chǎng)整體上揚(yáng)貢獻(xiàn)了50%）。

金澳國(guó)際的銷售，就是高和運(yùn)作的一個(gè)為期3年的，約5億元人民幣的封閉基金。盡管它的資金規(guī)模很小，但這種運(yùn)作模式，已被媒體命名為中國(guó)的“鐵獅門”。

探路準(zhǔn)REITs

高和資本的“類持有”基金模式，在金融政策難撼之際，創(chuàng)新意義重大。

目前，市場(chǎng)上的地產(chǎn)基金數(shù)以萬(wàn)計(jì)，投資規(guī)模和方向大同小異。

是基金就逃不開(kāi)周期率，勢(shì)必有募集到退出的一個(gè)周期輪回。但每次退出期的到來(lái)都有可能影響基金管理隊(duì)伍的穩(wěn)定，很多基金在到期之后便不再募集，積累下的團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)也很可能一并消失。

因此，海外基金進(jìn)行了REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等模式創(chuàng)新，使得退出機(jī)制更為靈活，也使基金的管理運(yùn)營(yíng)與募集退出相對(duì)隔離，基金運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性因此有所提升。

但在國(guó)內(nèi)，REITs卻長(zhǎng)期沒(méi)有得到監(jiān)管層許可。在多年力推公募REITs未果之后，一些國(guó)字頭的基金管理機(jī)構(gòu)也開(kāi)始轉(zhuǎn)變思路，尋求以私募形式贏得突破，并得到監(jiān)管層的默許。

目前，在市場(chǎng)上，類似國(guó)外私募REITs的金融組織形式與房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)，甚至已對(duì)最難的基金“退出”環(huán)節(jié)給出解決方案。

但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，無(wú)論運(yùn)營(yíng)模式、資金規(guī)模、收益分配模式、流動(dòng)性，還是運(yùn)營(yíng)期限，它都與海外真正的REITs產(chǎn)品有明顯區(qū)別。比如，因?yàn)楣乐荡_認(rèn)困難，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托大都有固定運(yùn)營(yíng)期限，投資者中途轉(zhuǎn)讓退出都比較麻煩。

而高和收購(gòu)舊有物業(yè)后，進(jìn)行整體改造，植入租戶，簽訂資管協(xié)議，提供一段時(shí)間內(nèi)的資產(chǎn)管理服務(wù)，并約定收益，最終將產(chǎn)品銷售給終端投資者的全盤(pán)設(shè)計(jì)，已經(jīng)高度接近海外的私募REITs產(chǎn)品。

在退出環(huán)節(jié)上，高和直接接駁民間資本，在沒(méi)有上市的情況下實(shí)現(xiàn)直接退出，基金投資者甚至可以選擇市場(chǎng)上其他投資者進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，“這已經(jīng)是非常典型的私募REITs產(chǎn)品。”一位資深基金管理人士表示。

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文

關(guān)鍵詞：BIM；商業(yè)地產(chǎn)；運(yùn)營(yíng)管理

BIM又稱建筑信息模型，作為工程建造方面的專有技術(shù)，其從三維角度建立模型、信息數(shù)據(jù)等，為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理做出貢獻(xiàn)，但其價(jià)值并未被完全發(fā)掘。設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)管理等團(tuán)隊(duì)對(duì)BIM技術(shù)的合理運(yùn)用，可為商業(yè)地產(chǎn)增加更多收益，達(dá)到商業(yè)目的。

1傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理的弊端

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式對(duì)于現(xiàn)今快速發(fā)展的商業(yè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)來(lái)說(shuō)相對(duì)滯后。傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理僅實(shí)施人工管理，始終不能細(xì)化到每一項(xiàng)角落，這往往被管理者忽視，成為問(wèn)題隱患，對(duì)業(yè)主及管理者均造成巨大威脅。建筑在進(jìn)行土建、安裝、水暖等全方位設(shè)計(jì)時(shí)，會(huì)將大量不同專業(yè)的圖紙進(jìn)行綜合計(jì)算。此過(guò)程多為傳統(tǒng)平面圖紙的結(jié)合，無(wú)法迅速計(jì)算出各類圖紙結(jié)合后的設(shè)計(jì)缺陷，如管線碰撞沖突；且設(shè)計(jì)復(fù)雜的建筑物構(gòu)想無(wú)法在平面圖紙中表現(xiàn)出來(lái)，制約設(shè)計(jì)師的創(chuàng)造思維，如復(fù)雜空間的定位與優(yōu)化調(diào)整。而是這些細(xì)節(jié)的疏忽，導(dǎo)致在建設(shè)過(guò)程中發(fā)生特殊建筑造型無(wú)法精準(zhǔn)計(jì)算、工期無(wú)法控制、成本無(wú)法控制、設(shè)計(jì)缺陷無(wú)法避免等各類經(jīng)濟(jì)、資源、安全等損失，有些損失甚至無(wú)法挽回。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式存在一定缺陷。一般商業(yè)地產(chǎn)管理是開(kāi)發(fā)商、持有資產(chǎn)方或聘請(qǐng)的專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行的全面且有效的經(jīng)營(yíng)管理，其主要組成部分包括商業(yè)地產(chǎn)的招商、推廣、調(diào)整租戶及業(yè)態(tài)、物業(yè)管理等，通過(guò)良好資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)，為資產(chǎn)持有方帶來(lái)租金收入及資產(chǎn)溢價(jià)。但在傳統(tǒng)非BIM開(kāi)發(fā)模式里，設(shè)計(jì)及建設(shè)方無(wú)法為后期運(yùn)營(yíng)方的管理軟件提供BIM原始數(shù)據(jù)，有可能在設(shè)施設(shè)備管理、設(shè)計(jì)劃分不同區(qū)域業(yè)態(tài)及面積、改造及彌補(bǔ)設(shè)計(jì)缺陷、應(yīng)對(duì)突發(fā)事件與安全問(wèn)題等方面帶來(lái)諸多不便，出現(xiàn)若干不確定風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。若開(kāi)發(fā)商后期不持有該資產(chǎn)，無(wú)法享有資產(chǎn)增值帶來(lái)的利益，前期開(kāi)發(fā)時(shí)則失去運(yùn)用BIM的動(dòng)力。所以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)急切地需有現(xiàn)代建筑開(kāi)發(fā)技術(shù)來(lái)引導(dǎo)，并對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行有效的監(jiān)管與運(yùn)營(yíng)。

2基于BIM的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)用

2.1案例應(yīng)用

上海中心大廈的頂部，如圖1所示，它位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴金融中心，緊鄰知名的環(huán)球金融中心和金茂大廈。作為上海市中心最高、最具有代表性的經(jīng)LEED綠色建筑體系認(rèn)證的超高層項(xiàng)目，上海中心大廈體現(xiàn)了BIM模型技術(shù)的核心應(yīng)用理念及成果。其有別于傳統(tǒng)建筑的特點(diǎn)、難點(diǎn)在于眾多建筑材料及設(shè)施設(shè)備的建設(shè)使用，眾多因素復(fù)雜地互相聯(lián)系在一起。作為一個(gè)全球矚目的建筑，通過(guò)人力想象、大腦運(yùn)作，顯然費(fèi)時(shí)費(fèi)力，因此該項(xiàng)目運(yùn)用了應(yīng)用了特有的BIM模型技術(shù)，將所有物理專業(yè)、資源分配、設(shè)備管理、成本計(jì)劃等事項(xiàng)均轉(zhuǎn)化成直觀、可操作的直觀數(shù)據(jù)，可避免重復(fù)工作、提高工程質(zhì)量、降低工程成本、減少資源浪費(fèi)。在該項(xiàng)目全生命周期里，BIM在不同階段解決了不同的需求，不同階段的BIM軟件的信息銜接也尤為關(guān)鍵。20327塊玻璃幕墻沒(méi)有一塊是相同的，設(shè)計(jì)階段可通過(guò)BIM計(jì)算出其不同尺寸；用三維模型方式呈現(xiàn)出立體模型，給設(shè)計(jì)建造留有優(yōu)化、創(chuàng)新的余地。此外，BIM技術(shù)作為后期運(yùn)營(yíng)管理階段的輔助工具，可按照空間、環(huán)境等計(jì)算數(shù)據(jù)來(lái)協(xié)助分類每層建筑的局域劃分，便于運(yùn)營(yíng)管理；在照明、消防、設(shè)施設(shè)備管理、應(yīng)急管理、安全管理等方面，有效輔助了招商、運(yùn)營(yíng)、租賃、物業(yè)管理等各工作環(huán)節(jié)，避免了信息移交的遺漏，減少了資源、人力、經(jīng)濟(jì)的浪費(fèi)，有效實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)期的高效管理。該項(xiàng)目從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)到其進(jìn)入運(yùn)營(yíng)管理，期間都充分運(yùn)用了BIM技術(shù)，充分體現(xiàn)了BIM技術(shù)對(duì)現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的必要性與重要性。圖1上海中心大廈頂部俯瞰圖BIM模型技術(shù)將商業(yè)地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)這一全生命周期過(guò)程中的所有事項(xiàng)計(jì)算出合理的應(yīng)對(duì)方案提供給管理者作為依據(jù)，這有助于協(xié)調(diào)管理者在管理運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)解決困難，但實(shí)施還是要靠管理者的進(jìn)一步分析與思考。BIM可根據(jù)商業(yè)資產(chǎn)持有者或管理者的要求，模擬多種適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)施，幫助其選擇最優(yōu)經(jīng)營(yíng)管理方式，盡可能延長(zhǎng)建筑物的使用年限，確保建筑物的保值增值，為資產(chǎn)持有者帶來(lái)更多收益，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)管理的可持續(xù)健康發(fā)展。

2.2BIM價(jià)值體現(xiàn)與效果

BIM技術(shù)對(duì)于現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有著重要的價(jià)值體現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理都至關(guān)重要。BIM技術(shù)將龐大體系簡(jiǎn)化成立體的三維模型，通過(guò)計(jì)算得出直觀化的數(shù)據(jù)結(jié)論呈獻(xiàn)給管理者，讓管理者切實(shí)有效地管理操作，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的有效透視。

2.3未來(lái)展望

在現(xiàn)代科技飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，BIM作為一種建設(shè)輔助技術(shù)，在行業(yè)中越來(lái)越廣泛的被使用。它改變了行業(yè)工作方式，細(xì)化和優(yōu)化了建筑全生命周期各階段的每一個(gè)細(xì)節(jié)，避免了工作缺陷與差錯(cuò)，降低了不必要的項(xiàng)目成本，能夠協(xié)調(diào)和分享信息給更多的項(xiàng)目相關(guān)者。在將來(lái)，BIM技術(shù)會(huì)得到更大的改革創(chuàng)新與發(fā)展，或甚至可能被其他更有效的模型技術(shù)所取代。當(dāng)前的BIM技術(shù)主要還是以3D技術(shù)作為支撐，構(gòu)建立體模型，計(jì)算建筑數(shù)據(jù)，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行引導(dǎo)。將來(lái)的BIM模型技術(shù)會(huì)廣泛地使用4D、5D或nD的構(gòu)建技術(shù)，其演變模型也將更為真實(shí)化，精確化。結(jié)合現(xiàn)代化科技的發(fā)展，BIM技術(shù)將會(huì)走入尋常人家，走入不同領(lǐng)域，以建筑的構(gòu)建模型，運(yùn)用到教育、企業(yè)管理、文化等領(lǐng)域，推動(dòng)社會(huì)發(fā)展。

3結(jié)束語(yǔ)

BIM技術(shù)能給商業(yè)地產(chǎn)管理者提供直觀的立體數(shù)據(jù)，起到一定的作用。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理者不能完全依賴BIM技術(shù)來(lái)提高商業(yè)地產(chǎn)管理水平，主導(dǎo)者還是開(kāi)發(fā)者、運(yùn)營(yíng)者、管理者。BIM作為一種輔助工具，為建筑行業(yè)帶來(lái)了較多益處，因此運(yùn)用與推廣BIM技術(shù)，將為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)更大發(fā)展機(jī)遇。

作者:單雅娟

參考文獻(xiàn)：

[1]王延紅.建筑施工管理中BIM技術(shù)的應(yīng)用[J].工程技術(shù)研究,2017,(2):66-67.

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文

【關(guān)鍵詞】 REITs;商業(yè)地產(chǎn)

一、REITs的介紹

(一)REITs的概念

REITs(Real Estate Investment Trust),是一種將個(gè)人以及機(jī)構(gòu)投資者的資金募集起來(lái),再投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益性房地產(chǎn)資產(chǎn)上的機(jī)構(gòu)。REITs投資和經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目均為收益性房地產(chǎn),如寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店等。一個(gè)組織或機(jī)構(gòu)要成為REIT必須滿足一系列條件(美國(guó)對(duì)REITs的要求):必須至少有一百個(gè)股東,并且5個(gè)或以下的股東不能擁有REIT超過(guò)50%的股權(quán)。至少75%收入必須來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益,同時(shí)75%的資產(chǎn)必須是不動(dòng)產(chǎn)或者是以不動(dòng)產(chǎn)作抵押的貸款。此外,REITs必須每年向股東分配至少90%的收益。根據(jù)《1960年美國(guó)國(guó)內(nèi)稅收法案》規(guī)定,REITs至少須將每年盈利的90%以現(xiàn)金紅利方式回報(bào)投資者,并無(wú)需繳納公司所得稅。

(二)REITs的分類

REITs可以公司或者信托機(jī)構(gòu)的形式成立,它可以在證券交易所上市交易,也可以作為私有實(shí)體存在。根據(jù)資金投向及收入模式的不同,REITs可以分為權(quán)益型,抵押型和混合型(同時(shí)包含了權(quán)益和抵押的特征)。其中,權(quán)益型占了絕大部分市場(chǎng),如截至2005年10月,在美國(guó)約有91%的REITs是權(quán)益型的(數(shù)據(jù)來(lái)源《房地產(chǎn)信托投資基金指南》)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)REITs融資的優(yōu)勢(shì)

1.價(jià)值重現(xiàn)和資產(chǎn)收益。許多上市的房地產(chǎn)公司的股票價(jià)格都低于它們的資產(chǎn)凈值(NAV),這在成熟的資本市場(chǎng)上是很常見(jiàn),REITs上市之后,其交易價(jià)格一般都在資產(chǎn)凈值之上。這就使得已經(jīng)上市的地產(chǎn)公司有動(dòng)力再將旗下資產(chǎn)組成REIT再融資,使其資產(chǎn)價(jià)值得到重現(xiàn)。當(dāng)REITs公開(kāi)發(fā)行上市時(shí),通常會(huì)對(duì)其所想要持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值重估,達(dá)到其市場(chǎng)價(jià),然后REIT再以市價(jià)或很少的折讓向持有房地產(chǎn)資產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)購(gòu)買。這樣就能使房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的資產(chǎn)的價(jià)值得以重現(xiàn),并且產(chǎn)生一部分資產(chǎn)收益。如越秀投資分拆旗下四處物業(yè)組成越秀REIT,其四處物業(yè)資產(chǎn)的賬面總值為32億港元,在市場(chǎng)旺盛之際其估值已高達(dá)40.05億港元,越秀REIT成功上市為越秀投資一次性帶來(lái)8億的凈收入。值得注意的是,越秀投資公司近年來(lái)的股價(jià)一直低于每股凈資產(chǎn),越秀REIT的分拆上市為越秀投資提供了絕佳的套現(xiàn)機(jī)會(huì)。

2.發(fā)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。REITs市場(chǎng)建立之后,市場(chǎng)迫切需要一些第三方的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)來(lái)管理這些房地產(chǎn)資產(chǎn),使其增值。房地產(chǎn)企業(yè)可以借自己的REIT上市,建立自己的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司,來(lái)開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)。如在新加坡許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,如嘉德置地(CapitaLand)、騰飛(Ascendas)、楓樹(shù)(Mapletree)等開(kāi)發(fā)商,把它們的資產(chǎn)注入到房地產(chǎn)投資信托的同時(shí),也建立了自己的資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。

3.仍可獲得租金收益。房地產(chǎn)公司在通過(guò)REITs融資的時(shí)候,仍然會(huì)持有部分REITs的股份,在籌集資金的同時(shí),保留了每年從REITs獲得一部分穩(wěn)定租金收入的權(quán)利。

4.不會(huì)影響大股東對(duì)企業(yè)的控制。與公司整體上市融資不同,REITs上市僅僅是剝離出公司一部分房地產(chǎn)資產(chǎn)來(lái)上市,并不會(huì)改變公司大股東所持有公司股份的相對(duì)比例。

5.再融資方面。REITs上市之后,為房地產(chǎn)公司再融資提供了一個(gè)渠道,相對(duì)于上市融資,通過(guò)REITs再融資有其優(yōu)點(diǎn)也有其不利之處。其優(yōu)點(diǎn)主要體現(xiàn)在:可以不受上市公司增發(fā)股票再融資的時(shí)間限制,隨時(shí)隨地的為公司實(shí)現(xiàn)再融資。其主要途徑是,公司可以在需要資金的時(shí)候?qū)⒁呀?jīng)開(kāi)發(fā)好的地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)手賣給之前建立的REIT,快速回籠資金發(fā)展新的項(xiàng)目,公司也可以通過(guò)賣掉一部分REIT的股份來(lái)應(yīng)付再融資的需求。

其不利之處主要體現(xiàn)在:REITs本身留存利潤(rùn)少,債務(wù)比例受限制,可用于購(gòu)買物業(yè)的資金少。由于REITs收入的90%以上必須分配給股東,其留存收益極少,因此用來(lái)擴(kuò)張或購(gòu)買房地產(chǎn)公司物業(yè)所需的內(nèi)部資金缺乏,只能通過(guò)發(fā)行股票或者借債來(lái)進(jìn)行融資。各國(guó)政府對(duì)REITs在融資方面也做了一些規(guī)定,如新加坡規(guī)定REITs的負(fù)債占總資產(chǎn)的比例不得超過(guò)35%或60%(如擁有信用評(píng)級(jí)),香港規(guī)定負(fù)債不得超過(guò)總資產(chǎn)的45%。這就會(huì)限制利用REITs進(jìn)行再融資的規(guī)模。相比之下,對(duì)于上市公司的資本結(jié)構(gòu)方面卻沒(méi)有如此的限制,公司可以根據(jù)實(shí)際情況選擇任何比例的負(fù)債。

參考文獻(xiàn)

[1]拉爾夫?布洛克.房地產(chǎn)信托投資.中信出版社,2007

[2]中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì).太平星集團(tuán).新加坡國(guó)立大學(xué). 房地產(chǎn)投資信托基金指南.中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2006

[3]王曉燕,龐晶.房地產(chǎn)企業(yè)融資新渠道――REITs.經(jīng)濟(jì)師.2008(9)

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文

經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)目前已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)龐大的規(guī)模。有數(shù)據(jù)顯示，截至目前，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量已達(dá)到5.64億平方米。一二線城市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)趨于飽和甚至過(guò)剩，全國(guó)以購(gòu)物中心為主的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)了4200家，而且每年以400家左右的速度在遞增，到2025年預(yù)計(jì)要達(dá)到10000家。

“10年前，大家在問(wèn)，什么是商業(yè)地產(chǎn)；5年前，大家在問(wèn)，誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)；今天，大家在問(wèn)，誰(shuí)沒(méi)有做商業(yè)地產(chǎn)；5年后，大家會(huì)問(wèn)，誰(shuí)還在做商業(yè)地產(chǎn)。”業(yè)內(nèi)人士如此總結(jié)出我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大致脈絡(luò)。

如此巨大的體量，隨之出現(xiàn)的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題可想而知了。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)報(bào)告分析，目前國(guó)內(nèi)各主要城市商業(yè)地產(chǎn)供過(guò)于求，短期內(nèi)供應(yīng)消化壓力較大。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始面臨產(chǎn)能過(guò)剩的威脅，泡沫化傾向越加顯著，市場(chǎng)空置率增高的風(fēng)險(xiǎn)加大，商業(yè)地產(chǎn)觸地就賺、拿地就贏的時(shí)代已經(jīng)一去不返了。

下面我們就以商業(yè)地產(chǎn)中的購(gòu)物中心為例，看一看商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的原因和壓力：

我們看到，隨著零售物業(yè)市場(chǎng)體量和版圖的快速擴(kuò)張，諸多過(guò)剩“后遺癥”出現(xiàn)。比如在國(guó)內(nèi)一些大中城市商業(yè)設(shè)施的推遲開(kāi)業(yè)、關(guān)門歇業(yè)甚至倒閉已經(jīng)不是什么新鮮事。究其原因，一是商業(yè)設(shè)施的過(guò)度開(kāi)發(fā)；二是消費(fèi)增長(zhǎng)乏力，而消費(fèi)乏力更加劇了商業(yè)設(shè)施的過(guò)剩狀況；三是商業(yè)設(shè)施缺乏布局和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

以萬(wàn)達(dá)關(guān)閉部分百貨賣場(chǎng)為代表，顯示出商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展陷入一定的困境。某廣場(chǎng)開(kāi)張僅僅不到兩年，由于人流量不足，整體銷售業(yè)績(jī)欠佳，萬(wàn)達(dá)這個(gè)商業(yè)巨無(wú)霸也不得不根據(jù)實(shí)際情況作出調(diào)整，將合同期尚未到期的商戶勸退。

諸如此類的重大調(diào)整已經(jīng)涉及全國(guó)很多家，而遭遇項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的百貨賣場(chǎng)豈止萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)？全國(guó)眾多城市曾經(jīng)門庭若市的著名大賣場(chǎng)都有關(guān)門停業(yè)的新聞出現(xiàn)，而更多的新建商業(yè)街、臨街店鋪出售難、招商難、經(jīng)營(yíng)難已經(jīng)成為目前不言自明的普遍現(xiàn)象。

我們看到的現(xiàn)象是，商場(chǎng)越來(lái)越多，前來(lái)購(gòu)物的人卻越來(lái)越少，網(wǎng)購(gòu)的方便、低價(jià)和選擇面廣，將商場(chǎng)的人們拉到了互聯(lián)網(wǎng)，由此導(dǎo)致越來(lái)越多的鋪面空置，進(jìn)而牽連到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受阻。

在一些賣場(chǎng)內(nèi)，兒童游樂(lè)項(xiàng)目、娛樂(lè)項(xiàng)目、餐飲項(xiàng)目開(kāi)始成為重要的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，但是這些互動(dòng)體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)所畢竟發(fā)展空間有限。如何進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避免面對(duì)面的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，大力引入文化、體育、室內(nèi)探險(xiǎn)、互動(dòng)節(jié)目等，是業(yè)內(nèi)人士需要正視的問(wèn)題。

由此我們看到，在泡沫化、同質(zhì)化與電商的多重夾擊下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀正在走向困局。

目前，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)非常大，但是零售行業(yè)受到電商沖擊卻在不斷下行，因此很多購(gòu)物中心招商的時(shí)候都面臨尷尬。在招商遭遇巨大難度后，不少購(gòu)物中心的空置率上升。這一點(diǎn)在某些供應(yīng)集中且消費(fèi)人口尚待培養(yǎng)的新興商圈將尤為明顯。同時(shí)，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)將進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)的租戶主導(dǎo)特征，租金的上漲空間將持續(xù)受限。自去年8月以來(lái)，長(zhǎng)沙商業(yè)用房均價(jià)一直呈現(xiàn)走低趨勢(shì)。上月，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房網(wǎng)簽均價(jià)為12161元/平方米，環(huán)比下降12.54%，創(chuàng)近一年以來(lái)新建商業(yè)用房成交價(jià)格的新低。同時(shí)，辦公用房上月成交均價(jià)為8545元/平方米，低于一年以來(lái)絕大多數(shù)月份的成交價(jià)格。

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文

2010年6 月，朱燦創(chuàng)辦的新沃資本在北京成立，注冊(cè)資本2億元人民幣，主營(yíng)房地產(chǎn)直投、夾層融資、私募股權(quán)投資、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。公司下設(shè)新沃投資、新沃置業(yè)、新沃基金、大連君泰等全資子公司，控股新沃司浦林，并參股多家企業(yè)。

在兩年多的時(shí)間里，新沃資本完成了項(xiàng)目投資、產(chǎn)業(yè)基金、PE等產(chǎn)業(yè)布局，截至2012 年底，公司基金管理規(guī)模達(dá)到 60 億元人民幣。2013年，新沃資本將繼續(xù)完成區(qū)域布局，在沿海主要城市布局直接投資、政府合作基金，設(shè)立區(qū)域分支機(jī)構(gòu)及香港公司。

在朱燦看來(lái)，中國(guó)PE的發(fā)展面臨三大挑戰(zhàn)：第一，盡管國(guó)內(nèi)私募股權(quán)行業(yè)發(fā)展很快，但也存在問(wèn)題。例如私募股權(quán)基金的退出機(jī)制還有待完善，政府的相應(yīng)政策需要適應(yīng)市場(chǎng)變化等；第二，盡管當(dāng)前以房地產(chǎn)融資為主的私募基金遭遇寒流，不過(guò)其未來(lái)仍然會(huì)一如既往地朝著既定的方向發(fā)展；第三，行業(yè)內(nèi)的道德風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，如果政府監(jiān)管力度和配套措施得當(dāng)，私募股權(quán)行業(yè)的下一個(gè)春天必將更加盎然勃發(fā)。

掘金地產(chǎn)投資

《投資與合作》：目前很多行業(yè)和資金都進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，而中國(guó)零售房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資主體和業(yè)主結(jié)構(gòu)極為復(fù)雜，這會(huì)產(chǎn)生怎樣的機(jī)會(huì)和問(wèn)題？

朱燦：這個(gè)問(wèn)題的核心是房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。之前，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依靠銀行貸款，現(xiàn)在不同來(lái)源的資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，推動(dòng)了融資結(jié)構(gòu)多元化，這是我們看到的有利的一方面。另一方面，不同資金具有不同屬性，對(duì)融資方提出了不同要求，眼前確實(shí)解決或緩解了資金需求問(wèn)題，但未來(lái)是否會(huì)影響到行業(yè)的發(fā)展還有待時(shí)間驗(yàn)證。所以，作為融資方來(lái)講，一定要有管理融資結(jié)構(gòu)的意識(shí)。

《投資與合作》：過(guò)去兩年中，很多人認(rèn)為一線城市的泡沫比較厲害，開(kāi)始轉(zhuǎn)向二三線城市，甚至四線城市。這種現(xiàn)象會(huì)產(chǎn)生什么問(wèn)題？

朱燦：這涉及到對(duì)市場(chǎng)的判斷。一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否如某些機(jī)構(gòu)所言“已經(jīng)飽和并存在泡沫”？當(dāng)大家都轉(zhuǎn)向二三線城市時(shí)，想想二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有足夠的容量？另外，產(chǎn)品是否符合市場(chǎng)需求？一些開(kāi)發(fā)商在二三線城市興建體量巨大的城市綜合體，這種物業(yè)形態(tài)與體量可能并不符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。這就是典型的產(chǎn)品不符合市場(chǎng)的案例。

新沃資本將重點(diǎn)放在全國(guó)重點(diǎn)城市及沿海城市，我們認(rèn)為這些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在較大發(fā)展空間。

《投資與合作》：無(wú)論是購(gòu)物中心還是寫(xiě)字樓，持有商都會(huì)涉及到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題。現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)基金剛剛起步，機(jī)構(gòu)投資人極其缺乏，加上金融工具不匹配，缺乏成熟的專門經(jīng)營(yíng)物業(yè)的機(jī)構(gòu)。投資人如果僅靠租金收入，效益并不高。你如何看待商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的機(jī)會(huì)？最大的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？

朱燦：商業(yè)地產(chǎn)的后期運(yùn)營(yíng)十分重要，甚至是成功的關(guān)鍵，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)需要專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)做。新沃資本專注于商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)節(jié)，不涉足具體的物業(yè)運(yùn)營(yíng)。

租金收入并不是唯一的收益來(lái)源。投資于建設(shè)期的商業(yè)物業(yè)，收益來(lái)源是商鋪出售收入或者租金收入；投資于已建成運(yùn)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)，收益來(lái)源可以是租金收入或持有期間物業(yè)的升值。就新沃資本而言，我們所投的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以滿足投資者的收益需求。

城鎮(zhèn)化趨勢(shì)及相應(yīng)的配套政策會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。但我始終認(rèn)為，冒進(jìn)地投向商業(yè)地產(chǎn)是有風(fēng)險(xiǎn)的，主要的風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。

《投資與合作》：在資本市場(chǎng)發(fā)達(dá)的地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)的持有者可以通過(guò)出售給上市公司或者REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）實(shí)現(xiàn)退出。比如香港的REITs主要是長(zhǎng)期投資，整個(gè)信托基金可以存在80年，信托單位可以在交易所買賣。你如何看待國(guó)內(nèi)REITs的發(fā)展？這種做法能否幫助保障房融資？

朱燦：國(guó)外投資機(jī)構(gòu)主要投資成熟物業(yè)，通常會(huì)較長(zhǎng)時(shí)間持有物業(yè)以收取租金，或在合適的市場(chǎng)時(shí)期出售物業(yè)以獲取資產(chǎn)增值；國(guó)內(nèi)投資機(jī)構(gòu)主要投資開(kāi)發(fā)階段，通常依靠項(xiàng)目建成后銷售回款來(lái)實(shí)現(xiàn)投資退出。

REITs需要大量成熟物業(yè)（可產(chǎn)生穩(wěn)定的租金流入）、相關(guān)的交易機(jī)制及法律法規(guī)以及專業(yè)的房地產(chǎn)投資與物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。目前，上述這些條件在國(guó)內(nèi)都在走向成熟。因此，我對(duì)REITs在國(guó)內(nèi)的發(fā)展持樂(lè)觀態(tài)度。REITs持有的資產(chǎn)要求能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，通過(guò)REITs來(lái)發(fā)展保障房具有可行性。

《投資與合作》：過(guò)去幾年，市場(chǎng)發(fā)生了很大變化，承諾10%或者20%的回報(bào)越來(lái)越難，一些房地產(chǎn)基金能否兌現(xiàn)當(dāng)初的利益回報(bào)成為很大問(wèn)題。你認(rèn)為如何促進(jìn)房地產(chǎn)基金行業(yè)健康成長(zhǎng)？機(jī)構(gòu)投資者應(yīng)該怎樣做資產(chǎn)配置？

朱燦：能否滿足投資者的回報(bào)需求，這是對(duì)投資機(jī)構(gòu)的考驗(yàn)。首先，投資機(jī)構(gòu)要有優(yōu)秀的投資能力，甄選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)合理的交易架構(gòu)，做好風(fēng)險(xiǎn)管控措施，才能保證投資者的收益；第二，房地產(chǎn)基金行業(yè)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展歷史還較短，投資環(huán)境、投資機(jī)構(gòu)、投資者都尚未成熟，領(lǐng)先的投資機(jī)構(gòu)應(yīng)負(fù)起投資者教育的責(zé)任，引導(dǎo)投資者形成合理的收益預(yù)期。

資產(chǎn)配置服從于投資策略，同時(shí)也受投資習(xí)慣的影響。新沃資本在考慮資產(chǎn)配置時(shí)，會(huì)考慮投資資產(chǎn)在地域上的分布、物業(yè)形態(tài)的分布、投資期限長(zhǎng)短的匹配等。

《投資與合作》：新沃資本在地產(chǎn)投資上有什么值得借鑒的策略？

朱燦：我們主要采取直接投資方式。在募資方面，主要通過(guò)自有客戶、銀行渠道、第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)等。在城市選擇方面，新沃資本將重點(diǎn)放在全國(guó)重點(diǎn)城市及沿海城市。新沃資本在物業(yè)類型上沒(méi)有明顯偏好，住宅、商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)都會(huì)涉獵，關(guān)鍵是要符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求。

結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品

《投資與合作》：目前市場(chǎng)上一些房地產(chǎn)基金都是以股+債的方式進(jìn)行投資，或者將資金通過(guò)銀行的委托貸款投資到房地產(chǎn)中，如果在未來(lái)要實(shí)現(xiàn)真股權(quán)投資，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、對(duì)基金本身而言需要怎樣的要求？

朱燦：如果要采用真股權(quán)的方式，投資機(jī)構(gòu)要真正承擔(dān)起項(xiàng)目失敗的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商要做好大塊收益被投資機(jī)構(gòu)享有的準(zhǔn)備。屆時(shí)，投資機(jī)構(gòu)要更關(guān)注項(xiàng)目的投資價(jià)值，避免項(xiàng)目失敗。新沃資本已經(jīng)在做一些有益的嘗試，例如，投資收益采取固定+浮動(dòng)的方式。這里的浮動(dòng)就讓投資有了更多的股權(quán)屬性。目前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展，房地產(chǎn)金融在走向成熟，房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)需要在這個(gè)過(guò)程中運(yùn)用更加多元化的投資方式，并在其中積累投資經(jīng)驗(yàn)，成為投資主流。

《投資與合作》：在財(cái)富管理時(shí)代，產(chǎn)品設(shè)計(jì)成為核心。投資收益的前提是保證投資的安全性和流動(dòng)性，尤其在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品很好地滿足了不同投資者的風(fēng)險(xiǎn)和收益偏好。新沃資本的結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品是怎么設(shè)計(jì)的？

朱燦：結(jié)構(gòu)化必須以市場(chǎng)為導(dǎo)向，即根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)。目前，我們?cè)诮Y(jié)構(gòu)上做了優(yōu)先與劣后的排序，它們的區(qū)別體現(xiàn)在收益水平、退出保障等方面。以房地產(chǎn)夾層基金為例，通過(guò)股債結(jié)合的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，在收益結(jié)構(gòu)上劃定不同優(yōu)先級(jí)，在分配次序上，優(yōu)先級(jí)投資者首先獲得收益，收益率約為10%-13%，在滿足了優(yōu)先級(jí)投資者收益之后，才向劣后投資者分配，收益率會(huì)高一些，例如達(dá)到30%。

《投資與合作》：新沃資本的這種結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，是一種金融創(chuàng)新嗎？

朱燦：這種結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品是根據(jù)市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)的，設(shè)置優(yōu)先劣后的思想已被廣泛應(yīng)用。我們所做的就是把這種思想運(yùn)用到具體的產(chǎn)品中，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的把握設(shè)置合理的收益水平，做好投資退出安排。金融創(chuàng)新并不一定要做得很復(fù)雜，把金融創(chuàng)新等同于復(fù)雜公式與量化分析是一種誤區(qū)。將簡(jiǎn)單的思想運(yùn)用到實(shí)際的業(yè)務(wù)模式與產(chǎn)品中去，讓它具有可行性，讓它被市場(chǎng)接受，這就是一種創(chuàng)新。

《投資與合作》：你對(duì)純股權(quán)類的產(chǎn)品有什么看法？

朱燦：我們也會(huì)以純股權(quán)的方式去投資項(xiàng)目，現(xiàn)在正在推出的產(chǎn)品就是股權(quán)類。股權(quán)投資類產(chǎn)品在投資者退出上也可以做結(jié)構(gòu)性安排。任何一個(gè)結(jié)構(gòu)性安排都是維護(hù)投資者的利益，保證資金的安全。

投資的一個(gè)重要指標(biāo)是收益性，但更重要的是安全性和流動(dòng)性。所有的資金無(wú)論是大的LP還是小的LP，最終都要給予回報(bào)，都有退出期限，如果有退出期限我認(rèn)為就是有債券性質(zhì)的，包括PE都是有期限的。真正的股權(quán)投資是沒(méi)有期限的，投資是失敗還是成功，到最后才能見(jiàn)到結(jié)果。我們是在流動(dòng)性上做了更多的安排。

《投資與合作》：作為投資人你覺(jué)得收益和安全哪個(gè)更重要？

朱燦：我覺(jué)得收益和安全需要平衡。如果不做平衡只做收益或者只做安全，這個(gè)投資就是失敗的。高風(fēng)險(xiǎn)不一定帶來(lái)高收益，但高收益背后通常有高風(fēng)險(xiǎn)，兩者的平衡非常重要。

我們做PE類產(chǎn)品傾向于稍微做一些風(fēng)險(xiǎn)性的投資，但對(duì)于夾層基金類產(chǎn)品，安全性是第一位。不同產(chǎn)品代表著不同的風(fēng)險(xiǎn)與收益組合，這是為了滿足客戶的需要。對(duì)于職業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，他做的每筆投資都必須做到收益性與安全性并重。

《投資與合作》：新沃資本在項(xiàng)目選擇上有哪些標(biāo)準(zhǔn)？

朱燦：考察項(xiàng)目時(shí)，我們主要關(guān)注以下幾點(diǎn)：首先是行業(yè)的發(fā)展前景，對(duì)行業(yè)一定要深入研究，把握其發(fā)展趨勢(shì)；其次是公司的定位與優(yōu)勢(shì)，是否具有一定的獨(dú)特性與不可復(fù)制性；第三是公司的管理團(tuán)隊(duì)構(gòu)成、經(jīng)營(yíng)管理水平。看項(xiàng)目，不能方方面面都苛求，沒(méi)有一個(gè)完美的項(xiàng)目，項(xiàng)目不完美的地方也是VC/PE提供價(jià)值的地方。

盡職調(diào)查時(shí)得到全面真實(shí)的信息，這是成功投資的重要一步。部分企業(yè)提供不真實(shí)信息、或是隱瞞信息，我們的盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)中配備有富有經(jīng)驗(yàn)的會(huì)計(jì)師、律師，通過(guò)他們的專業(yè)判斷，我們會(huì)對(duì)信息的真實(shí)性有一個(gè)判斷。

借力銀行

《投資與合作》：新沃資本同國(guó)內(nèi)多家銀行都有緊密的合作，私募股權(quán)投資公司與銀行合作的優(yōu)勢(shì)在哪里？

朱燦：第一是募資方面，因?yàn)殂y行有私人銀行業(yè)務(wù)和高端客戶業(yè)務(wù)。

第二是投資方面，在項(xiàng)目提供上有優(yōu)勢(shì)。原先我們做投行的概念是做高成長(zhǎng)，但現(xiàn)在的市場(chǎng)處在下行階段，銀行原來(lái)的優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)出來(lái)了。因?yàn)殂y行做債券首先要判定這個(gè)企業(yè)是否安全，是否有可抵押資產(chǎn)，財(cái)務(wù)報(bào)表未來(lái)的可持續(xù)性是否健康、正常。銀行給我們提供的項(xiàng)目，質(zhì)量明顯比社會(huì)上提供的要好。所以，在投資方面銀行能提供項(xiàng)目的支持以及其他方面的支持。

第三是管理方面。因?yàn)殂y行貸款的安全性是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)控制來(lái)實(shí)現(xiàn)的，包括前期企業(yè)的基本狀況，企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。銀行的網(wǎng)點(diǎn)遍布全國(guó)各地，可以隨時(shí)深入企業(yè)，這就解決了人員問(wèn)題。風(fēng)險(xiǎn)管控可以實(shí)時(shí)到位，有相應(yīng)的制度支持，這樣雙方可以共同管控。

另外，退出通道也是一個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)，我們未來(lái)退出的話可以與債權(quán)產(chǎn)品結(jié)合起來(lái)。

《投資與合作》：具體怎么結(jié)合？

朱燦：假設(shè)受目前IPO退出渠道不暢的影響，某個(gè)PE項(xiàng)目預(yù)期上市的可能性非常小，但企業(yè)質(zhì)量非常好，符合銀行相關(guān)要求，可以向其發(fā)放貸款，那股權(quán)投資就可借此退出。PE機(jī)構(gòu)與銀行的投貸一體化合作，關(guān)鍵在于企業(yè)的質(zhì)量，要看企業(yè)是否達(dá)到了銀行的要求，是不是銀行追求的客戶。

發(fā)展策略

《投資與合作》：經(jīng)過(guò)兩年多的發(fā)展，你能介紹一下新沃資本現(xiàn)在的情況和未來(lái)的計(jì)劃嗎？

朱燦：新沃資本最初主要有三塊業(yè)務(wù)：第一個(gè)是房地產(chǎn)夾層基金，主要是結(jié)合中國(guó)當(dāng)前的下行經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，做股債混合產(chǎn)品；第二個(gè)是PE，現(xiàn)在做的主要是與國(guó)家發(fā)改委合作的創(chuàng)投基金，還有一些行業(yè)基金；第三個(gè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，新沃旗下有兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，主要是做定制式地產(chǎn)。現(xiàn)在新增加的是國(guó)際業(yè)務(wù)、并購(gòu)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，未來(lái)我們還會(huì)去尋求收購(gòu)一家信托公司。

《投資與合作》：新沃資本涉及的業(yè)務(wù)從產(chǎn)業(yè)到財(cái)富管理，再到資本市場(chǎng)、銀行，強(qiáng)調(diào)的是“大金融資產(chǎn)管理”的概念，有什么深層次的原因？

朱燦：我們致力于向各類客戶提供綜合化的金融服務(wù)。這一定位是基于這樣一種認(rèn)識(shí)，即客戶需要多種類型的金融服務(wù)，而現(xiàn)有的各類金融機(jī)構(gòu)受限于其業(yè)務(wù)資質(zhì)及業(yè)務(wù)傳統(tǒng)，在為客戶提供綜合化、定制化金融服務(wù)方面存在“露白”，這對(duì)于一些具有創(chuàng)新性與靈活性的公司而言，是非常好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

新沃資本的產(chǎn)品比較豐富，市場(chǎng)需要一個(gè)多元化、綜合化的服務(wù)，這也是未來(lái)的一個(gè)發(fā)展方向。我們非常看好這些業(yè)務(wù)，包括單向給大型企業(yè)做資產(chǎn)證券化。我們也正在設(shè)計(jì)資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，相當(dāng)于給資產(chǎn)提供了另外一條退出通道。

《投資與合作》：現(xiàn)在一些私募股權(quán)機(jī)構(gòu)涉足的范圍越來(lái)越廣，進(jìn)行各種各樣的投資，你認(rèn)為未來(lái)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是走專業(yè)化還是多元化？

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文

一、在海南省發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性

（一）房地產(chǎn)投資信托基金的概念

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金， 由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金[1]。 從本質(zhì)上，它是一種投資基金，它通過(guò)組合投資和專家理財(cái)實(shí)現(xiàn)了大眾化投資， 滿足中小投資者將小額投資轉(zhuǎn)化為大額投資的需求。 同時(shí)， 它又類似于一個(gè)產(chǎn)業(yè)公司，通過(guò)對(duì)現(xiàn)存房地產(chǎn)的收購(gòu)持有和經(jīng)營(yíng)獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

（二）REITs 可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施， 長(zhǎng)期依賴銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)受到很大的融資壓力。 由于缺少其他融資渠道，房地產(chǎn)資金鏈條日益緊張，正常的投資項(xiàng)目無(wú)法保證后續(xù)資金需要。 而 REITs 給房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)全新的融資途徑，增加了可供運(yùn)作資金的新來(lái)源，可以間接地將房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化， 為房地產(chǎn)開(kāi)辟了一條全新而穩(wěn)定的融資通道， 并且可以降低房地產(chǎn)公司的整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，有利于公司的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010 年 6 月末， 海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款占 13%，企業(yè)自籌資金占 16%，其它資金占71%，其中購(gòu)房者的定金及預(yù)付款占資金來(lái)源的61%。 從圖 1 走勢(shì)可以看出， 當(dāng)年 1、2 月受國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)的影響， 海南省房地產(chǎn)定金及預(yù)付款所占比例迅速上升；而3 月以后，隨著房?jī)r(jià)的高漲，房地產(chǎn)資金漸趨理性，定金及預(yù)付款所占比例逐漸回落，同時(shí)國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金所占比例逐漸上升。這種定金及預(yù)付款占比的不穩(wěn)定性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，市場(chǎng)波動(dòng)過(guò)大，大量的金融風(fēng)險(xiǎn)將積聚于商業(yè)銀行。 因此，引入房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），有利于拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，平抑資金和市場(chǎng)的大起大落，促進(jìn)海南房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（三）REITs 可以擴(kuò)大投資者的投資渠道，防范和分散投資風(fēng)險(xiǎn)

改革開(kāi)放以來(lái)，海南省居民的儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)迅猛,尋找資金出路的意愿強(qiáng)烈。 雖然我國(guó)股市已經(jīng)運(yùn)行二十余年，但其投資的風(fēng)險(xiǎn)較大；國(guó)債市場(chǎng)近年也有所發(fā)展，但目前市場(chǎng)利率一直處于較低水平； 個(gè)人投資者非常需要更低風(fēng)險(xiǎn)更高收益的投資渠道[2]。 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需求量大，一般個(gè)人投資者根本無(wú)力問(wèn)津，而 REITs 的引入正好可以擴(kuò)大投資者的投資渠道， 讓眾多的中小投資者有機(jī)會(huì)投資房地產(chǎn)行業(yè)， 使投資者無(wú)須直接擁有房地產(chǎn)就能分享到房地產(chǎn)投資利潤(rùn)，也促使居民儲(chǔ)蓄有效分流，提高這部分資金的使用效率和預(yù)期回報(bào)率。 另外，房地產(chǎn)投資信托基金是委托專業(yè)的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)或人員進(jìn)行集中管理， 根據(jù)各地行情和各個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目收益率的變化情況，制定合理投資組合，做出投資決策，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)[3]。

（四）REITs 可以滿足商業(yè)房地產(chǎn)需求

海南省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近20 年的探索發(fā)展，已經(jīng)逐漸走向成熟，特別是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，建省后國(guó)內(nèi)及國(guó)際大企業(yè)大集團(tuán)紛紛進(jìn)入，拓寬了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，但因商業(yè)地產(chǎn)投入大，資金占用時(shí)間長(zhǎng)回收變數(shù)大，使銀行對(duì)其一直持以謹(jǐn)慎保守態(tài)度。 造成開(kāi)發(fā)商由于資金壓力， 往往采用類似于住宅開(kāi)發(fā)的方法， 在項(xiàng)目建筑完工后就開(kāi)始分割出售， 這就導(dǎo)致了海南的商業(yè)地產(chǎn)只重視新建房的銷售，而忽視存量市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，這恰好給 REITs 提供了更多的持成熟物業(yè)入市的機(jī)會(huì)。 長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)， 海南商業(yè)地產(chǎn)前景極佳，隨著國(guó)際旅游島建設(shè)和城市化進(jìn)程加快，大型購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店越來(lái)越多，商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力巨大。 RE1TS 可以從股權(quán)的結(jié)構(gòu)、客戶的選擇、物業(yè)運(yùn)營(yíng)、品牌的建立、經(jīng)營(yíng)空間等諸多方面考慮，進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)效率，獲取高額利潤(rùn)[4]。此外，REITs因持有物業(yè)的時(shí)間較長(zhǎng)， 能夠長(zhǎng)期有效地抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。

（五）國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)案例為海南發(fā)展

REITs 提供了重要參考

1．REITs 在境外和我國(guó)香港地區(qū)的發(fā)展情況

REITs 作為投資信托制度在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用 ，自1960 年美國(guó)推出第一只 REITs 產(chǎn)品至今，全球房地產(chǎn)投資信托基金得到很大發(fā)展。 全球已有 22 個(gè)國(guó)家推出REITs 產(chǎn)品， 并有 4 個(gè)國(guó)家正在進(jìn)行有關(guān) REITs 方面的立法。1990 年全球 REITs 市值僅為 70 億元，2002 年以后增長(zhǎng)尤其迅猛， 截至 2009 年 9 月末，REITs 全球市值巳超過(guò)6050 億美元[5]。美國(guó)是全球發(fā)展REITs 最早，也是最成熟的市場(chǎng)，至 2005 年底美國(guó)已經(jīng)有將近 200 支上市的房地產(chǎn)投資基金，市值總額高達(dá) 3216 億美元，約占美國(guó)紐約證券市場(chǎng)市值的4% ， 管理的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)超過(guò)4000 億美元。 在美國(guó) 80%以上的商業(yè)地產(chǎn)投資資金來(lái)自于REITs， 是商業(yè)地產(chǎn)投資的主要形式。 其次是澳大利亞， 自 20 世紀(jì) 70 年代澳洲引入第一支房地產(chǎn)投資信托基金以來(lái)， 目前澳洲房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)模已經(jīng)占到當(dāng)?shù)刈C券市場(chǎng)總值的10％。亞洲國(guó)家（地區(qū)）中最早出臺(tái)關(guān)于 REITs 的立法并推出第一只REITs 的是新加坡（1999 年 5 月），日本是繼新加坡之后第二個(gè)推出REITs 的亞洲國(guó)家 ；2005 年 6 月 ，中國(guó)香港地區(qū)證監(jiān)會(huì)正式了 《房地產(chǎn)信托投資基金守則》修訂的相關(guān)總結(jié)，撤銷了香港房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)投資海外房地產(chǎn)的限制 ，從而促進(jìn)了香港 REITs的迅速發(fā)展。而中國(guó)內(nèi)地明確的法律法規(guī)都尚未出臺(tái)，還處于早期探索的階段。目前， 分歧在于是否允許 REITs 涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。 從 REITs 的國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看， 幾乎所有 REITs 的經(jīng)營(yíng)模式都是收購(gòu)成熟的商業(yè)地產(chǎn)并出租， 靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開(kāi)發(fā)性投資的 REITs 存在。美國(guó)、日本、澳大利亞的REITs 對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)完全沒(méi)有限制；加拿大、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)、 中國(guó)香港地區(qū)則完全限制 REITs 介入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)；新加坡、韓國(guó)則限制 REITs 入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的比例，如新加坡規(guī)定用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的金額不得超過(guò)REITs財(cái)產(chǎn)凈值的10%[6]。 這可能也與各國(guó)或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟程度有關(guān)以及REITs 產(chǎn)生的動(dòng)因有關(guān)。 為了保證REITs 的收入來(lái)源主要來(lái)自穩(wěn)定的租金收益， 而不是頻繁的房地產(chǎn)投資或投機(jī)交易，美國(guó)和中國(guó)香港地區(qū)對(duì)REITs持有房地產(chǎn)物業(yè)的期限都有明確的限制。 中國(guó)香港地區(qū)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)投資后至少要持有二年。 美國(guó)也特別規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)投資信托持有的不動(dòng)產(chǎn)期限，若在四年內(nèi)出售，其出售的收入不得超過(guò)不動(dòng)產(chǎn)投資信托總收入的30％。無(wú)論采取何種經(jīng)營(yíng)模式，或?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)投資做何種限制，上述各國(guó)（地區(qū)）REITs 都取得明顯收益（如表 1 所示）。

2.國(guó)內(nèi)案例分析：天津?yàn)I海新區(qū)領(lǐng)銳基金（準(zhǔn) REITs基金）

國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》鼓勵(lì)天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行金融改革和創(chuàng)新；在金融企業(yè)、金融業(yè)務(wù)、金融市場(chǎng)和金融開(kāi)放等方面的重大改革，原則上可以安排在天津?yàn)I海新區(qū)先行先試。 因此，天津?yàn)I海新區(qū)在金融創(chuàng)新上有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，領(lǐng)銳基金正是在這樣的背景下推出，作為 REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的試驗(yàn)品，受到了各界的追捧 。 2006 年 12月28 日 ，在孟曉蘇牽頭發(fā)起下 ，中房中弘 、天津永泰紅勘、泰達(dá)集團(tuán)、青鳥(niǎo)集團(tuán)等 10 余家企業(yè)共同成立了天津領(lǐng)銳資產(chǎn)管理公司。 領(lǐng)銳資產(chǎn)管理公司注冊(cè)資本 8.5 億元，目前管理資產(chǎn)規(guī)模超過(guò) 30 億元。 按照領(lǐng)銳基金管理公司成立之初的設(shè)想，領(lǐng)銳基金管理公司首先發(fā)起了一只工業(yè)地產(chǎn)概念的基金，將目標(biāo)鎖定為天津的工業(yè)廠房資產(chǎn)。 因?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域政策相對(duì)溫和，天津正在開(kāi)發(fā)濱海新區(qū)，有大批工業(yè)廠房待租等。 而房地產(chǎn)正處于國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，因此在成立這只基金的時(shí)候就力求避開(kāi)房地產(chǎn)概念。領(lǐng)銳基金現(xiàn)在的重點(diǎn)主要是以工業(yè)為主，投資的區(qū)域是選擇在GDP 在 1000 億到 3000 億之間的層次。 有研究認(rèn)為GDP 在 1000 億到 3000 億之間是工業(yè)高速發(fā)展的城市，是工業(yè)化中期的城市，投資工業(yè)園區(qū)在這樣的城市可以獲得比較好的增長(zhǎng)。 所以領(lǐng)銳基金設(shè)立的工業(yè)園區(qū)投資基金，在國(guó)內(nèi)選擇了 25 個(gè)這樣的城市，首次在6 個(gè)城市已經(jīng)有了投資。 領(lǐng)銳基金也有一些少量的投資在商業(yè)地產(chǎn)方面及并購(gòu)行業(yè)里面， 投資開(kāi)發(fā)基金占到整個(gè)投資的30%左右，同時(shí)領(lǐng)銳基金和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有不同的地方，領(lǐng)銳基金做的工業(yè)園區(qū)，辦公樓、以及商業(yè)設(shè)施都是為了開(kāi)發(fā)完成之后， 為領(lǐng)銳基金 REITs 的基礎(chǔ)資產(chǎn)值，長(zhǎng)期持有而不是開(kāi)發(fā)完后賣掉。此外，領(lǐng)銳基金還和監(jiān)管部門一起，研究在中國(guó)推動(dòng)廉租房的建設(shè)基金，廉租房基金也可以通過(guò)金融的手段，通過(guò)市場(chǎng)化的手段解決政府投資廉租房的資金困難。領(lǐng)銳基金是一支公司型基金，由領(lǐng)銳資產(chǎn)管理公司管理，主要投資工業(yè)房地產(chǎn)和廉租房，以持有成熟物業(yè)為主，通過(guò)物業(yè)管理和房租進(jìn)行營(yíng)利，今后還將爭(zhēng)取擇機(jī)上市。

二、海南省房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展面臨的制約因素

（一）海南省房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式落后，公司治理不健全

海南省的房地產(chǎn)企業(yè)自有資本極少，公司治理不規(guī)范，管理水平低下，經(jīng)營(yíng)模式粗放，對(duì)海南發(fā)展 REITs 構(gòu)成一定的障礙。 目前海南省房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式過(guò)于簡(jiǎn)單， 就是利用大量銀行貸款或者定金及預(yù)付款購(gòu)買土地建房然后賣掉，企業(yè)主要通過(guò)開(kāi)發(fā)賺取利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)采用了很高的財(cái)務(wù)杠桿，資金鏈條非常脆弱，一旦銷售或者施工某個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題， 企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)資金鏈條斷裂甚至面臨倒閉的命運(yùn)。

（二）法律和稅收障礙

我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)的 《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理辦法》， 基本解決了信托公司今后發(fā)展的一些根本性問(wèn)題。 但是，從性質(zhì)上說(shuō)，真正的REITs 屬于投資于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資基金。 目前我國(guó)缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金相關(guān)法律，《證券投資基金法》也只涉及證券投資活動(dòng)。 2004 年末，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)組編了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法 》（征求意見(jiàn)稿），如果能正式出臺(tái)實(shí)施，將對(duì)我國(guó) REITs 的發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。 我國(guó)現(xiàn)行稅法在財(cái)產(chǎn)信托條件下的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移要與真實(shí)交易下的產(chǎn)權(quán)交易同等納稅， 依照現(xiàn)行稅收政策及法律條件就不可避免地重復(fù)納稅， 重復(fù)征稅將使得REITs 喪失其大眾投資回報(bào)的優(yōu)勢(shì)。

（三）管理房地產(chǎn)缺乏投資信托基金的專業(yè)人才

REITs 管理會(huì)涉及到房地產(chǎn)和資本兩個(gè)市場(chǎng)， 對(duì)管理人才提出了較高要求。 在海南省發(fā)展 REITs 就必須具備一批精通房地產(chǎn)、資本市場(chǎng)運(yùn)作、科學(xué)管理的復(fù)合型人才。他們的專業(yè)素質(zhì)將對(duì)REITs 的發(fā)展起著關(guān)鍵作用，而目前海南這樣的人才十分稀少， 我國(guó)市場(chǎng)上存在的房地產(chǎn)信托或類REITs， 實(shí)際投資管理人員多以信托管理人士居多，不利于REITs 基金的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

三、在海南省發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的構(gòu)想及相關(guān)政策建議

（一）在海南省發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的構(gòu)想

中國(guó)改革開(kāi)改及經(jīng)濟(jì)發(fā)展二十多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)告訴我們，只有結(jié)合國(guó)際、國(guó)內(nèi)REITs 的成功經(jīng)驗(yàn)和海南省房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，去設(shè)計(jì)海南省 REITs 的發(fā)展思路與模式， 才能促進(jìn) REITs 在海南省的成功實(shí)踐。 因此，我們通過(guò)調(diào)研對(duì)比，提出在海南發(fā)展 REITs 的戰(zhàn)略思路是：立足海南現(xiàn)實(shí)，加快試點(diǎn)發(fā)展，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，積極接軌國(guó)際。

1.在組織形式上選擇契約型作為 REITs 主要組織形態(tài)，公司型為有益補(bǔ)充契約型的所有權(quán)與收益權(quán)相分離，具有相對(duì)獨(dú)立性，REITs 通過(guò)信托契約明確持有人、 管理人和托管人三者之間關(guān)系，管理人和托管人相互獨(dú)立。 我國(guó)除《證券投資基金法》外，缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金法，證券投資基金按規(guī)定只能是契約型[7]。 契約型不需重復(fù)納稅，可提高 REITs 的投資收益。 從實(shí)踐來(lái)看， 我國(guó)目前基金主要集中在證券業(yè)，且只存在契約型基金，尚無(wú)公司型基金，公司型 RE-ITs 實(shí)踐條件不成熟。 且公司型 REITs 是獨(dú)立法人，面臨雙重納稅的問(wèn)題。 而選擇從發(fā)展契約型 REITs 入手，這樣法律障礙會(huì)小一些， 推進(jìn)的步伐會(huì)快一些。 因此海南省試點(diǎn)初期可以選擇以契約型REITs 為主，長(zhǎng)期看應(yīng)結(jié)合實(shí)踐進(jìn)行專門的REITs 立法，以契約型 REITs 為主要調(diào)整對(duì)象，探索性地試水公司型 REITs。

2.在運(yùn)作方式上以封閉式 REITs 為主，開(kāi)放式 REITs為輔從實(shí)踐看， 封閉式 REITs 是發(fā)展的主流選擇。 封閉式存續(xù)期固定，不可贖回，有利于管理人的管理和風(fēng)險(xiǎn)控制， 適宜于房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際狀況， 也便于監(jiān)管人的監(jiān)管。 考慮到海南省試點(diǎn) REITs 初期市場(chǎng)不成熟， 需要一定的穩(wěn)定探索期，在技術(shù)層面開(kāi)放式 REITs 頻繁的估值要求很難精確滿足，因此海南省發(fā)展 REITs 宜采用以封閉式REITs 為主，開(kāi)放式 REITs 為輔的方式。

3.在募集方式上先通過(guò)私募推動(dòng)公募 ，最后達(dá)到公募與私募相結(jié)合以公募為主公募REITs 和私募 REITs 各有千秋，私募基金具有發(fā)行對(duì)象特定、發(fā)行費(fèi)用較低、基金的設(shè)計(jì)規(guī)模較小、投資范圍窄等特點(diǎn)，所以，如果不需要籌集巨額資金，發(fā)行總額在規(guī)定的范圍內(nèi)由特定的投資者認(rèn)購(gòu)便可以完成發(fā)行計(jì)劃時(shí)，就可以采取私募方式，而不用采取公開(kāi)發(fā)行的方式。 國(guó)際上 REITs 募集的主流方式，以公募為主。 但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)的波動(dòng)劇烈，使得REITs 直接通過(guò)公募面向一般大眾投資者，時(shí)機(jī)尚不成熟；其次，在現(xiàn)實(shí)條件下，從專業(yè)人才、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面考慮，還不具備采取公募形式的一些基本條件。海南REITs 的募集模式，建議首先通過(guò)私募推動(dòng)公募， 最后達(dá)到公募與私募相結(jié)合以公募為主的模式。

4.在資金運(yùn)用方式上宜選擇抵押型 REITs 為主，權(quán)益型REITs 為輔采用權(quán)益型REITs 直接收購(gòu)物業(yè)操作簡(jiǎn)便、周期短、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，但是要承擔(dān)較高的稅費(fèi)；通過(guò)收購(gòu)持有物業(yè)的股權(quán)可以避免房地產(chǎn)過(guò)戶問(wèn)題，降低稅費(fèi)成本，但可能面對(duì)信息不對(duì)稱問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)較大，同時(shí)原有股東需要承擔(dān)高額所得稅而加大了操作難度。采用抵押型 REITs 購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款可以降低商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)， 此外抵押型REITs 還可以通過(guò)購(gòu)買 MBS （Mortgage-Backed Security，即抵押貸款證券化）取得固定收益并增加 MBS 的流動(dòng)性[8]。 考慮到我國(guó)目前證券市場(chǎng)尚不規(guī)范，投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，而且資產(chǎn)評(píng)估、法律咨詢等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也不盡成熟和完善，如果在海南省大力發(fā)展權(quán)益型 REITs，可能會(huì)助長(zhǎng)投機(jī)嚴(yán)重和盲目投資行為， 所以建議在海南省以發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)的抵押型REITs 為主，權(quán)益型 REITs 為輔，然后再逐步引入和發(fā)展混合型REITs。

5.具體經(jīng)營(yíng)模式可選擇 90%以上投資成熟物業(yè)，10%以內(nèi)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南REITs 的投資方向需要緊密結(jié)合海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段， 并且隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要相應(yīng)地調(diào)整投資范圍的側(cè)重點(diǎn)。這樣才能實(shí)現(xiàn)以發(fā)展REITs 來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目的。 為加強(qiáng)基金的風(fēng)險(xiǎn)控制，REITs 需要以具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的購(gòu)物中心、辦公樓等成熟的商業(yè)物業(yè)為主[9]，至少 90%以上投資成熟的商業(yè)物業(yè)， 也可以專門投資于某種特定類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展，投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須具備兩個(gè)條件：產(chǎn)權(quán)清晰并且完整；能獲取穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流收入。 另外，可以允許 10%以內(nèi)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以穩(wěn)定和增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金投入。

（二）相關(guān)政策建議

1.建立健全相關(guān)法律法規(guī)

首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》等法規(guī)。 其次，在現(xiàn)有的證券投資基金以及相關(guān)法律制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合美國(guó)和亞洲國(guó)家、地區(qū)的經(jīng)驗(yàn) ，盡快制訂專門的 《REITs管理?xiàng)l例》，使海南省的房地產(chǎn)投資信托基金從一開(kāi)始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。

2.實(shí)施必要的稅收優(yōu)惠

稅收優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競(jìng)爭(zhēng)力的主要源泉。 目前，我國(guó)還沒(méi)有這方面的優(yōu)惠稅收政策出臺(tái)。 國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對(duì)合格REIT 減免所得稅； 對(duì) REITs 合格投資所承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅予以減免；在物業(yè)交易環(huán)節(jié)僅對(duì)相同物業(yè)的交易一次征稅，避免重復(fù)納稅；同時(shí)也可以考慮在REITs 發(fā)展初期對(duì)投資者減免所得稅以培育REITs 投資群體。

3.建立嚴(yán)格的監(jiān)管準(zhǔn)入制度和信息披露制度

在海南發(fā)展REITs 要有一個(gè)系統(tǒng)性 、跨部門的監(jiān)管體系,建議借鑒澳大利亞的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)立專門的證券及投資管理委員會(huì)(ASIC)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，對(duì)從事 REITs 的機(jī)構(gòu)，包括受托人、投資管理人、物業(yè)管理人、估計(jì)師等均需要取得ASIC 的資格許可，REITs 的受托人還需同時(shí)取得金融監(jiān)管部門頒發(fā)的金融服務(wù)執(zhí)照。 此外， 政府金融主管部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要建立相關(guān)機(jī)構(gòu)，在有關(guān)信息的采集、處理、等方面為市場(chǎng)提供專門、快捷、有效的公共服務(wù)；建立完善高效的房地產(chǎn)行業(yè)中介服務(wù)體系以及統(tǒng)一而權(quán)威的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)向投資者披露信息采確保其運(yùn)營(yíng)的透明度；建立房地產(chǎn)信托融資信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)交易、清算、管理和監(jiān)控的電子化。

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文

2011年8月以來(lái)，各大上市房企的半年報(bào)以及7月份銷售業(yè)績(jī)陸續(xù)出爐，數(shù)據(jù)顯示，包括萬(wàn)科在內(nèi)的龍頭房企們的狀況不容樂(lè)觀。就7月份的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，保利地產(chǎn)的跌幅達(dá)到47%，中海地產(chǎn)達(dá)40%，萬(wàn)科也超過(guò)30%。

但2010年萬(wàn)科跨過(guò)千億門檻，超越了美國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)帕爾迪，成為全球房地產(chǎn)業(yè)的銷售冠軍之時(shí)，業(yè)界感嘆政策對(duì)所有企業(yè)都是公平的。

萬(wàn)科模式能否復(fù)制？

從2010年到2011年，在萬(wàn)科取得千億銷售額的同時(shí)，它與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的距離，似乎變得更加遙遠(yuǎn)。保利地產(chǎn)與綠城集團(tuán)分別以660億元和650億元位居第二梯隊(duì)，中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等“500億俱樂(lè)部”成員則居于第三梯隊(duì)；在它們之后的龍湖地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)等第四梯隊(duì)，則是“300億俱樂(lè)部”了。

實(shí)際上，業(yè)內(nèi)普遍將中國(guó)住宅地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式分為兩派：一派是以萬(wàn)科、恒大地產(chǎn)等為代表的快速開(kāi)發(fā)、快速銷售模式；另一派則是以招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)為代表的中高端精品模式。

從銷售來(lái)看，2010年，顯然是第一派企業(yè)的豐收年。從布局來(lái)看，在一線城市受到調(diào)控影響的時(shí)候，這些企業(yè)由于提早布局二、三線城市而賺得盆滿缽滿。

從2010年到2011年，在一系列針對(duì)房企融資的政策限制之下，資本的力量無(wú)法得到有效的發(fā)揮。在政策管制下，萬(wàn)科的融資計(jì)劃也擱淺了。不過(guò)，從2010年到現(xiàn)在，萬(wàn)科的開(kāi)工、銷售速度是國(guó)內(nèi)企業(yè)中最快的，資金周轉(zhuǎn)得很快。而且，如2008年領(lǐng)頭降價(jià)一樣，如今，在情急之下，萬(wàn)科也選擇了降價(jià)。這都是加快資金流轉(zhuǎn)的反應(yīng)。

可以說(shuō)，萬(wàn)科之所以能在嚴(yán)厲調(diào)控下仍然有如此的發(fā)展，主要原因是它的管理水平以及資金的控制能力。“‘向萬(wàn)科學(xué)管理’絕對(duì)不是浪得虛名。”安邦公司分析師蘇晶說(shuō)。

未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有沒(méi)有可能出現(xiàn)第二個(gè)萬(wàn)科？

“第二個(gè)萬(wàn)科也不一定不會(huì)出現(xiàn)。央企從來(lái)都不缺錢，他們有很多渠道。”蘇晶說(shuō)。作為央企的代表，同樣專注于住宅的保利地產(chǎn)就曾公開(kāi)表示，希望3-5年內(nèi)，再造一個(gè)保利。在不少人眼里，恒大地產(chǎn)也是眼下最有可能成為第二個(gè)萬(wàn)科的企業(yè)。2010年全年，恒大的銷售面積僅次于萬(wàn)科，全國(guó)性布局，快進(jìn)快出，率先降價(jià)都是恒大地產(chǎn)的標(biāo)簽。

“事實(shí)上，萬(wàn)科這種全國(guó)布局、快速銷售、快速回款的模式，不一定是利潤(rùn)最高的，卻是最容易快速膨脹的。因此，大量的房企在目前的政策下，除了效法萬(wàn)科，可能也沒(méi)有更好的辦法。”但是，萬(wàn)科模式效法不好，只能選擇轉(zhuǎn)型。

房企發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)

“從2010年春天開(kāi)始，眾多民營(yíng)房企都在思考轉(zhuǎn)型問(wèn)題。目前比較成形的，一個(gè)是進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)分散住宅的風(fēng)險(xiǎn)；另一個(gè)是搞金融平臺(tái)，企圖一本萬(wàn)利。”安邦公司分析師蘇晶說(shuō)。

身在“300億俱樂(lè)部”的龍湖地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始了商業(yè)地產(chǎn)的布局。日前，龍湖已公開(kāi)表示，未來(lái)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，將有10%~20%的商業(yè)項(xiàng)目。2011年，龍湖在四川、山東、云南新拿的地塊中，有相當(dāng)一部分將開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。而龍湖旗下上海龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司的動(dòng)作更大。年初，龍湖置業(yè)以近20億元的總價(jià)在成都競(jìng)得四塊商務(wù)用地。據(jù)悉，龍湖旗下上海龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司將這個(gè)地塊開(kāi)發(fā)春曉總部辦公基地，該項(xiàng)目將以商業(yè)綜合體、高端住宅及附屬配套項(xiàng)目學(xué)校為主，總投資約30億元人民幣。按照龍湖的規(guī)劃，一期工程將在今年8月開(kāi)工。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃在2014年3月前完成建設(shè)，而商業(yè)中心預(yù)計(jì)在2014年3月前開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)。

以“造城”發(fā)家的碧桂園，選擇在旅游度假地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)力。7月30日，碧桂園旗下首個(gè)濱海旅游度假項(xiàng)目――位于廣東省惠州市亞婆角旅游區(qū)的十里銀灘開(kāi)盤(pán)。據(jù)內(nèi)部人士透露，十里銀灘開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，銷售額超過(guò)30億元。光看年份，碧桂園進(jìn)軍旅游地產(chǎn)已經(jīng)6年，它的第一個(gè)項(xiàng)目是廣東清遠(yuǎn)假日半島項(xiàng)目，該項(xiàng)目銷售狀況十分理想。

此后，碧桂園又在湖北咸寧市圈地6千余畝，建造了旅游項(xiàng)目溫泉城，并于2010年5月面市；2007年7月與2009年10月，碧桂園兩次在安徽和縣拿下接近3900畝土地，打造“山湖城項(xiàng)目”。據(jù)悉，碧桂園已經(jīng)在全國(guó)各地看中了不少地塊，準(zhǔn)備加大旅游地產(chǎn)的投入。

房企轉(zhuǎn)型并不容易

“我認(rèn)為他們已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最好的時(shí)機(jī)，當(dāng)初主動(dòng)轉(zhuǎn)型的時(shí)候沒(méi)有抓住，等調(diào)控了、限購(gòu)了才開(kāi)始被動(dòng)轉(zhuǎn)型，會(huì)造成很多潛在的問(wèn)題。當(dāng)然，成功的幾率還是有的，但我認(rèn)為不會(huì)太高。因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)是說(shuō)的比做的多，盡管很多人都喊著轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，但真正實(shí)實(shí)在在做的并沒(méi)有幾家。”近日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林接受媒體采訪時(shí)如是說(shuō)。

而且，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康近日提出，銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭，如今，商業(yè)地產(chǎn)貸款利率已大幅上漲。

盡管轉(zhuǎn)型之路布滿荊棘，保利、恒大、金地??等都已經(jīng)消息，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，提高手中持有型物業(yè)的比例。但是，商業(yè)、旅游項(xiàng)目的運(yùn)作周期比“建了就賣”的住宅要長(zhǎng)得多。運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，首先考驗(yàn)的，就是房企的金融能力。

事實(shí)上，宣布要做商業(yè)地產(chǎn)的一眾知名房企，目前都處在轉(zhuǎn)型初期。“最典型的就是潘石屹，他喊了好多年‘要持有’，最后，他的房子還是都賣出去變現(xiàn)了。”業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)說(shuō)。事實(shí)上，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)從“建了就賣”轉(zhuǎn)型到“賣房子+持有物業(yè)”，用了十幾年的時(shí)間。

從2009年底到2010年初，抱著不同的目的，包括中海、金地、復(fù)地等多個(gè)房企開(kāi)始運(yùn)作金融平臺(tái)。地產(chǎn)基金的前景似乎也相當(dāng)不錯(cuò)：房企需要錢，而大量社會(huì)資金也需要一個(gè)很好的入口。