房產法律論文精選(九篇)

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第1篇：房產法律論文范文

關鍵詞:小產權房;法律問題;宏觀調控;利益平衡

一、引言

宋莊畫家村案——一個具有標志性意義的判決。

宋莊畫家村聚集了來自全國各地很多不乏名氣的畫家。2006年,隨著宋莊被規劃為北京市十大文化產業集聚區之一,地價也水漲船高,村民基于自身利益開始畫家,要求他們退還已出售的小產權房,其中就包括馬海濤訴李玉蘭案。審理李玉蘭一案的北京市二中院認定馬海濤與李玉蘭所簽的《買賣房協議書》無效,判決畫家李玉蘭在90天之內騰房,馬海濤補償給李玉蘭九萬余元。

這是一個具有標志性意義的判決,它在更深層次上觸及了中國集體土地制度和農村宅基地流轉的現行法律制度,同時對政府在房地產市場宏觀調控和兼顧社會各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑戰。

二、小產權房的概念和歷史發展

(一)小產權房的概念

“小產權房”(或鄉產權房)是指在農民集體土地上,由享有該土地所有權的鄉鎮政府或村委會單獨或聯合開發商開發建設住宅,并由鄉鎮政府或村委會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋[1]。這種房屋的權屬證書沒有房管部門蓋章,僅有鄉鎮或村委員會蓋章以證明權屬,故稱為“小產權”或鄉產權房。目前政府出臺的所有法律、法規中沒有所謂“小產權”或鄉產權的概念,“小產權房”只是社會上對這種沒有取得完全所有權房屋的一種約定俗成的叫法。

(二)小產權房的歷史發展

1.小產權房“十年磨一劍”,小產權房的出現并非近一兩年,而是已經十年有余。北京市的小產權房大概從20世紀90年代中期開始陸續出現。然而,從2003年開始,隨著建設部的購房風險提示和北京市國土資源局的禁令接連出臺,小產權房法律問題才開始頻頻出現在公眾的視野之中。值得注意的是,如果從20世紀90年代中期算起,北京市小產權房的歷史已經有十余年,為何直到今天才有相關部門發出這樣的風險提示和禁令?有專家認為,小產權房出現這十幾年,相關管理部門一直監管不力。正如北京我愛我家房地產經紀公司控股公司副總經理胡景暉指出的,“小產權房恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上,表面上看很多部門都在管,實際上卻是誰都沒有真正管。”小產權房“十年磨一劍,霜刃未曾試”,形容其尷尬處境名副其實。

2.小產權房目前的發展現狀。小產權房在十多年前還只是星星之火,如今已在全國的“城中村”遍地開花,呈現出燎原之勢。就全國范圍來看,小產權房在城市房屋開發中,占了相當大的比例。調查顯示,北京地區小產權房已占房地產市場的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”農民房或其他私人自建房超過35萬棟,占全市住房總量的49%[2]。可見,小產權房發展到今天已呈難以遏制之勢,政府相關部門加強對小產權房的調控和監管已迫在眉睫。

三、“小產權房”的合法和非法化論爭

學界對于小產權房的合法、非法化論爭存在已久,很多學者和專家也就小產權房存在的利弊進行了深刻的分析。“小產權房”的實質是違法建筑沒有完全所有權的房屋,那種認為“小產權房”既有益于農民利益又能實現城鄉一體化的觀點忽視了“小產權房”背后的一個至關重要的“大問題”——民生問題[3]。從眼前看,農民可以獲得部分利益,但長期看來農村集體經濟組織趨于利益誘惑勢必會將更多耕地變成宅基地來建造“小產權房”,后果很可能是若干年后城市郊區的農民喪失了土地和生活保障。將小產權房認定為,非法化是秉承中國長期以來實行的農村土地(耕地)保護政策,有利于社會經濟可持續發展和保護農民的長遠利益。

四、小產權房的風險提示和法律處理

(一)小產權房的風險提示

透視小產權房熱賣的背后,其實暗藏了其尷尬地位注定存在的高昂風險。根據目前法律,小產權房不能在市場上自由流通,一旦買賣,買賣合同即被認定為無效,正如宋莊畫家村李玉蘭一案,畫家最終不得不將房屋退還給農民。小產權房在房屋配套設施、物業管理、水電等方面都可能存在問題。此外,破壞中國耕地保護制度,在基本農田上違法建筑的小產權房還存在被的風險。還有人提出,“小產權房”存在“鏈首”(建設環節是否符合規劃審批的風險)、“鏈身”(購買者主體不適格,房屋買賣合同不受法律保護的風險)、“鏈尾”(權屬無法登記,產權不能明確的風險)三個環節的“風險鏈”[4]。可見,高房價催生下的小產權房,風險重重,城市居民為了自己的切身利益,必須對風險有一個清醒的認知,不要購買小產權房。

(二)小產權房的法律處理

目前,中國政府相關職能部門紛紛諸如通知、規定等文件,對“小產權”房進行法律規制。拉倫茨教授說過,“當抽象、一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現象或脈絡的多樣表現形態時,大家首先會想到的輔助思考形式是‘類型’。”[5]我們要根據目前小產權房存在的情況、不同的類型,找尋不同的解決途徑。如對于占有耕地開發、建設的小產房應該嚴格制止,。對于別墅等休閑型以及投資型的小產權房,則應嚴格限制或者嚴禁開發、建設。具體處理如下:(1)已經開發而未建的“小產權房”,直接確認為違法,要求停工停建,恢復土地的本來用途;(2)已建未售的“小產權房”區分兩種情況,符合土地利用規劃、城鎮規劃的,政府可以考慮收購其上面的“小產權房”作為經濟適用房、廉租房,同時由國家管理部門為此類房屋頒發相關的權屬證書;未經審批,不符合土地利用整體規劃的,對于這種類型也應該確認為違法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小產權房”可以參照情況二處理。

五、小產權房折射出的法律問題分析

(一)注重政府對房地產市場的宏觀調控

目前房地產市場呈現比較混亂的發展局面,主要是由于政府在體制和政策上缺乏對房地產市場的有效干預和宏觀調控的失衡造成的。一方面,政府缺乏對房地產市場的供求平衡的預測能力,沒有充分考慮到城市中低收入家庭和失業家庭對攀升的商品房價格的實際承受能力。另一方面,近十年來的房改政策失當,政府對“廉租房”和“經濟適用房”的建設仍然滯后。近年來,國務院辦公廳下發的國八條①和國六條②不僅沒有穩定住房價,相反出現了中國最高的城市化速度伴隨最高的城市房價的奇怪現象。因此,要從根本上解決小產權房法律問題,政府還應該從源頭做起,加強和完善對房地產市場的宏觀調控能力,加大對廉租房和經濟適用住房的建設力度和供應能力。因為只有調整住房供應結構,增加社會保障性住房的比例,改變中國商品住房占大頭,經濟適用住房不經濟,廉租房僧多粥少的住房供應結構,才能從根本上切斷小產權住房的供應渠道。

(二)兼顧政府自身利益和社會各方利益的平衡

第2篇：房產法律論文范文

中國的旅游房地產正在快速發展當中，是國家經濟發展消費增長的重中之重。2004年國家提出百姓旅游年，說明我們國家的旅游有很大的發展空間。旅游房地產被很多人視為大金礦，認為應該好好開采。可是，發展旅游業是有條件要求的，首先要有足夠的資金，其次要有時間。旅游業和休閑業是相輔相成的。休閑了才能去旅游，旅游了才感到休閑，缺少資金，缺少時間，何來旅游？隨著人民生活水平的提高，人們對休閑度假的需求日益增長，并成為不可逆轉的消費方式。旅游房地產與居住性房地產相比，更加突旅游房地產的人文性、專業性。

二、旅游房地產的目標選擇

旅游房地產是房地產行業的一個分支，是一個新興市場，是市場細分與深化的結果。它的目標選擇有其自己的原則。按其細分的市場不同，旅游房地產有著不同的實現形式。

（一）環城度假房地產。城市周邊通常是作為都市休閑度假旅游的重要組成部分，與城市配套發展，稱之為環城游憩帶，其間分布了眾多旅游景區，是城市居民日常休閑旅游的最佳去處。同時，景區的人氣和良好的生態環境使土地的增值，帶動了周邊房地產業的發展，從而形成旅游、度假、商務、休閑于一體的旅游綜合體。

（二）主題公園。2007年4月17日，，地處成都溫江的置信國色天鄉樂園開園。這是一個大型的旅游復合型地產，是以主題公園為首，帶動周邊的旅游、商貿、住宅等發展的大型復合項目。成都作為中國西部的大都市，一直沒有現代化的大型主題公園。本土龍頭開發商成都置信是第一個帶頭創辦的開發商，置信對開發模式進行了全面升級，進而調整為對整個區域的全面打造。隨著去年4月國色天鄉樂園一期建成并投入使用，這里已成為時下成都最具人氣的休閑熱點區域之一。經過兩年多的持續開發，國色天鄉主題樂園不但帶動了整個溫江區域的發展，而且形成了以主題樂園為主的文化旅游產業。

（三）城市旅游地產。城市旅游地產主要針對的地塊多在旅游資源突出的旅游目的地城市。這類旅游房地產的特點是：開發地具有突出的旅游吸引力，特別是生態環境。在旅游旺季雖然有旺盛的人氣，但都是以旅游觀光、度假為目的的短住宿需求客戶。這類房地產主要用來滿足有經濟實力的外地消費者的休閑、度假需求。以海南為例，2007年，海南旅游接待人數1845萬人次，比上年增長約13%。2008年雖然受汶川特大地震、落地簽證暫停等因素的影響，海南全年接待旅游過夜人數仍達2060萬人次，保持10%的增長。由此可知，未來的十年內，海南接待的游客人次將快速穩定地增長，由酒店為代表的旅游住宿設施的需求量也將不斷增大。這就使建造足夠住酒店滿足游客住宿的需求呈現在眼前。而且隨著人們消費結構的變化，游客對旅游地產需求檔次也不斷提高，如何及時向旅游消費者提供快捷、方便、靈活、個性、健康、舒適、特色的產品也隨即成為海南旅游地產的重要發展方向。海南環境資源的獨一無二和不可再生性決定了其比其它任何地區都能更好地把房地產與旅游資源融合在一起。

三、旅游房地產存在的問題

由于我國旅游房地產的起步較其他發達國家晚，因此還存在些問題。

（一）專業人才缺乏。旅游房地產涉及旅游、房地產、企業管理等多個領域，要求從業人員有較高的素質。其從業人員不僅需要掌握房地產業運作方式以及網絡技術等相關知識，而且還需具備酒店管理，市場營銷、旅游管理等專業技能。但是目前市場上從事房地產相關工作的人員通常都缺乏綜合的專業能力。

（二）相關制度不健全。目前，我國現有的房地產相關法規制度并沒有完全與旅游房地產的開發經營接軌。例如我國《商品房銷售管理辦法》第十二條規定：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。這對于以分時度假為代表的度假村的開發進行了明確限制。行業法規的不完善，部分經營者鉆法律的空擋，給消費者乃至整個行業帶來了許多不良影響。

（三）開發商認識不足。目前還有為數不多的開發商不是專業出身，從而導致對旅游房地產的開發和經營缺乏全面深入的了解。對于別國的經驗，如何取其精華，去其糟粕成為旅游房地產開發經營關注的問題。盡管旅游房地產開發項日已經在全國范圍內付諸實施，但對于一些根本性問題還缺乏系統研究。如果盲目開發可能造成資源的浪費和環境的破壞。

旅游房地產是一個極具潛力的朝陽行業，如果國家能在相應法規方面多做完善，開發培養旅游房地產業人才，行業中不斷出新，旅游房地產不僅能帶動國家經濟發展，也會成為人們的福祉。

參考文獻：

[1]宋祎.海南省旅游房地產發展與國際旅游島建設[N].海南日報,2009,7,6.7

第3篇：房產法律論文范文

一、提高搜索引擎對用戶檢索提問的理解

為了提高搜索引擎對用戶檢索提問的理解，就必須有一個好的檢索提問語言，為了克服關鍵詞檢索和目錄查詢的缺點，現在已經出現了自然語言智能答詢。用戶可以輸入簡單的疑問句，比如“how can kill virus of computer?”。搜索引擎在對提問進行結構和內容的分析之后，或直接給出提問的答案，或引導用戶從幾個可選擇的問題中進行再選擇。自然語言的優勢在于，一是使網絡交流更加人性化，二是使查詢變得更加方便、直接、有效。就以上面的例子來講，如果用關鍵詞查詢，多半人會用“virus”這個詞來檢索，結果中必然會包括各類病毒的介紹、病毒是怎樣產生的等等許多無效信息，而用“how can kill virus of computer?”，搜索引擎會將怎樣殺病毒的信息提供給用戶，提高了檢索效率。

二、對檢索結果進行處理

1、基于鏈接評價的搜索引擎

基于鏈接評價的搜索引擎的優秀代表是Google()，它獨創的“鏈接評價體系”是基于這樣一種認識，一個網頁的重要性取決于它被其它網頁鏈接的數量，特別是一些已經被認定是“重要”的網頁的鏈接數量。這種評價體制與《科技引文索引》的思路非常相似，但是由于互聯網是在一個商業化的環境中發展起來的，一個網站的被鏈接數量還與它的商業推廣有著密切的聯系，因此這種評價體制在某種程度上缺乏客觀性。

2、基于訪問大眾性的搜索引擎

基于訪問大眾性的搜索引擎的代表是direct hit，它的基本理念是多數人選擇訪問的網站就是最重要的網站。根據以前成千上萬的網絡用戶在檢索結果中實際所挑選并訪問的網站和他們在這些網站上花費的時間來統計確定有關網站的重要性排名，并以此來確定哪些網站最符合用戶的檢索要求。因此具有典型的趨眾性特點。這種評價體制與基于鏈接評價的搜索引擎有著同樣的缺點。

3、去掉檢索結果中附加的多余信息

有調查指出，過多的附加信息加重了用戶的信息負擔，為了去掉這些過多的附加信息，可以采用用戶定制、內容過濾等檢索技術。

三、確定搜索引擎信息搜集范圍，提高搜索引擎的針對性

1、垂直主題搜索引擎

網上的信息浩如煙海，網絡資源以十倍速的增長，一個搜索引擎很難收集全所有主題的網絡信息，即使信息主題收集得比較全面，由于主題范圍太寬，很難將各主題都做得精確而又專業，使得檢索結果垃圾太多。這樣以來，垂直主題的搜索引擎以其高度的目標化和專業化在各類搜索引擎中占據了一系席之地，比如象股票、天氣、新聞等類的搜索引擎，具有很高的針對性，用戶對查詢結果的滿意度較高。作者認為，垂直主題有著極大的發展空間。

2、非www信息的搜索

提供FTP等類信息的檢索

3、多媒體搜索引擎

多媒體檢索主要包括聲音、圖像、視頻的檢索。關于圖片搜索引擎的原理，《淺談圖片搜索引擎的實現》blog.minidx.com/2007/12/19/265.html中提出了具有跨時代意義設計思路。

四、將搜索引擎的技術開發重點放在對檢索結果的處理上，提供更優化的檢索結果

1、純凈搜索引擎

這類搜索引擎沒有自己的信息采集系統，利用別人現有的索引數據庫，主要關注檢索的理念、技術和機制等。

2、元搜索引擎

現在出現了許多的搜索引擎，其收集信息的范圍、搜索機制、算法等都不同，用戶不得不去學習多個搜索引擎的用法。每個搜索引擎平均只能涉及到整個www資源的30-50%(search engine watch數據)，這樣導致同一個搜索請求在不同搜索引擎中獲得的查詢結果的重復率不足34%，而每一個搜索引擎的查準率不到45%。

元搜索引擎(metasearch enging)是將用戶提交的檢索請求到多個獨立的搜索引擎上去搜索，并將檢索結果集中統一處理，以統一的格式提供給用戶，因此有搜索引擎之上的搜索引擎之稱。它的主要精力放在提高搜索速度、智能化處理搜索結果、個性搜索功能的設置和用戶檢索界面的友好性上，查全率和查準率都比較高。目前比較成功的元搜索引擎有metacrawler、dopile、ixquick、搜客等。

3、集成搜索引擎

集成搜索引擎(All-in-One Search Page)，亦稱為“多引擎同步檢索系統”(如百度)是在一個WWW頁面上鏈接若干種獨立的搜索引擎，檢索時需點選或指定搜索引擎，一次檢索輸入，多引擎同時搜索，用起來相當方便。

集成搜索引擎無自建數據庫，不需研發支持技術，當然也不能控制和優化檢索結果。但集成搜索引擎制作與維護技術簡單，可隨時對所鏈接的搜索引擎進行增刪調整和及時更新，尤其大規模專業(如FLASH、MP3等)搜索引擎集成鏈接，深受特定用戶群歡迎。

4、垂直搜索引擎

垂直搜索引擎是相對通用搜索引擎的信息量大、查詢不準確、深度不夠等提出來的新的搜索引擎服務模式，通過針對某一特定領域、某一特定人群或某一特定需求提供的有一定價值的信息和相關服務。其特點就是“專、精、深”，且具有行業色彩，相比較通用搜索引擎的海量信息無序化，垂直搜索引擎則顯得更加專注、具體和深入。

五、搜索引擎的分類

網頁音樂(翻唱MP3)影視(電影電視)視頻播客軟件BT下載硬件圖片壁紙相冊小說文學文檔(論文述職報告思想匯報演講稿入黨申請書作文個人簡歷畢業論文法律論文經濟論文教育論文會計論文計算機論文畢業論文集情書調查報告求職信商業計劃書實習報告就職演說自薦信企劃方案企業管理年終總結)新聞(資訊)百科(知識經驗)教育人物學校專業論壇社區博客詞典翻譯地圖動漫Flash游戲娛樂笑話汽車家電手機廣告購物商業黃頁房產招聘財經股票基金法律國學圖書政府目錄學術代碼公交實用查詢等幾十個分類。

六、搜索引擎的最后一步

10年前我們要查閱資料，請教問題，更多想到的是請教專家，圖書管查閱等傳統方式。常常為了一個簡單的問題而到處尋師，在圖書館翻著類似我的電腦桌抽屜里的檢索卡片，苦苦尋找。曾幾何時，互聯網的普及與興起，搜索引擎的出現，逐漸改變著我們的生活習慣和思維方式。很多問題“baidu一下，你就知道。”就像這里用的“曾幾何時”這一詞，中文不好的我只有模糊的理解，還以為有“曾經”的意思，想用為第一句。于是百度知道搜索了一下，出自宋"王安石《祭盛侍郎文》：“補官揚州，公得謝歸。曾幾何時，訃者來門。”才知是才過了不久的意思。

搜索引擎(search engine)是一個系統，能從大量信息中找到所需的信息，提供給用戶。互聯網出現到現今，信息量可以說成密指數的增長，大量信息就像Google的原本含義一樣“1的后面跟著100個0”，這個數比宇宙所有的基本粒子的數量總和還要大。在這浩如煙海的信息中怎么才能找到自己需要的信息呢？搜索引擎就像一只神奇的手，從雜亂的信息中抽出一條清晰的檢索路徑。

事物的發展往往遵循著合久必分，分久必合的規律，每一次的合與分都是代表著更高級更先進。同樣搜索引擎從最初的Archie可以用文件名查找整個互聯網中FTP文件的系統，發展到Yahoo早期一種手工錄入的分行業的目錄檢索。隨著搜索技術的發展，元標記搜索、全文搜索重新又把整個互連網的信息整合起來提供給用戶，目前的Baidu、Google提供的就是一種整個互聯網的全文搜索，這種整合信息的搜索也稱為水平搜索。這種水平全文搜索固然可以把網絡中的所有相關信息提供給用，但這種“所有”不代表著是用戶所需的“所有”，往往夾雜著許多垃圾信息。問題出現就伴隨著去解決，如果平常使用搜索引擎比較全面，你會發現Baidu、Goolge都有了“更多”的選項，其中出現了大學搜索、新聞搜索、圖書搜索、圖片搜索等等這些專業化，行業化的搜索，也稱為垂直搜索。當前垂直搜索正在逐漸走向豐富化、專業化、行業化，將越來越滿足人們的搜索需求。比如很多人在搜索問題時會到百度知道里搜索，因為那里更有針對性；搜索天氣會到天氣搜索中等等。

那么搜索引擎的下一步發展是什么呢？讓我們回想一下搜索引擎的定義：一個系統，能從大量信息中找到所需的信息，提供給用戶。根據技術的不斷發展和事物規律暢想一下，垂直搜索發展到一定程度會出現信息的單一專業化太強，整體信息綜合化不好，而人們需要的不但要有專業信息，同樣也要有整體聯想信息。隨著人工智能、神經網絡、網格計算等搜索技術的發展，我們又將有一個能整合互聯網信息，智能的提供用戶確實所“需”的信息，而不簡單只是所“要”的信息，因為很多時候搜索時，自己都不知道要什么。