房產(chǎn)投資論文精選(九篇)

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第1篇：房產(chǎn)投資論文范文

比如民用機場，除了機場及配套建筑設(shè)施本身的壓覆區(qū)域需要進行調(diào)查外，機場周圍的電磁環(huán)境保護區(qū)域也需要進行調(diào)查，因為在這個區(qū)域內(nèi)，是不能從事掘土、采砂、采石等活動的，而電磁環(huán)境保護區(qū)的范圍，不同地域的機場，其大小是不同的，必須由建設(shè)方予以確定。又例如地下儲氣(油)庫，由于這類工程目前在中國剛剛興起，尚無相關(guān)的保護法規(guī)規(guī)定，故儲氣(油)庫周界之外的安全保護范圍的寬度，要根據(jù)工程周圍賦存的礦產(chǎn)資源種類、含礦巖系的物理力學(xué)特性等來綜合考慮確定，并以保障建設(shè)項目的安全為原則。目前，根據(jù)國家標準———《爆破安全規(guī)程》(GB6722—1986)，對于地表工程，一般在建設(shè)項目征地周界外采用400～500m的安全保護范圍作為參考值較為適宜。根據(jù)巖層的移動角確定壓覆范圍除了工程周界之外的安全保護范圍，還應(yīng)考慮工程保護范圍外側(cè)與工程相鄰的礦床被開采時對工程保護帶的影響狀況，從而進一步確定建設(shè)項目的壓覆寬度(擬用地周界之外工程壓覆的總寬度)。當?shù)V床被開采時，由于采區(qū)邊界不斷向四周擴展(即形成移動角)，使原來設(shè)立的工程安全保護帶因移動角的移動而破壞保護帶的完整性，最終影響工程的安全性。例如麻城—陽新高速公路建設(shè)項目?，按照《公路安全保護條例》規(guī)定，其工程保護帶的寬度為公路中心線兩側(cè)各100m。該工程壓覆了武穴市松陽鉀磷礦床(圖略)，其中鉀礦體最大埋深390m(BC線段長)，以55°移動角(D、F處角度)，換算其壓覆的寬度(由公路中心線向外側(cè)的CD、CF線段長)為398m，大大超過了規(guī)定的安全保護范圍與擬用地范圍寬度(AB、BE線段長)，用這種方法取值，可大大提高建設(shè)項目在建成后的安全性。調(diào)查評估報告按這個經(jīng)過換算的壓覆寬度(CD或CF長度)計算被壓覆的資源/儲量，并作為辦理壓覆礦產(chǎn)資源儲量登記的依據(jù)。對于面狀工程(變電站、風(fēng)力發(fā)電場?、火力發(fā)電站、住宅群、廠房等)，當工程周圍分布有已知礦床時。亦應(yīng)按礦體的最大埋深、巖層的移動角(根據(jù)含礦巖系的物理力學(xué)特性綜合確定，基巖區(qū)一般取50°～60°，松散沉積物覆蓋區(qū)一般取45°)換算其壓覆寬度，才能合理增大工程的安全保護范圍，確保建設(shè)工程在日后周邊的礦山開采活動中，不遭受不安全因素的影響與破壞。

壓覆礦產(chǎn)資源調(diào)查的內(nèi)容

野外調(diào)查的主要內(nèi)容，包括礦產(chǎn)地、采礦權(quán)、探礦權(quán)的分布現(xiàn)狀等信息。(1)礦產(chǎn)地信息調(diào)查搜集壓覆區(qū)域內(nèi)已編入當年《湖北省礦產(chǎn)資源儲量表》的各類礦產(chǎn)的礦區(qū)名稱、勘查程度、勘查時間、勘查單位、礦區(qū)坐標、勘查報告、礦區(qū)地質(zhì)圖、資源/儲量計算圖等。壓覆未編入《湖北省礦產(chǎn)資源儲量表》內(nèi)的礦產(chǎn)資源，亦應(yīng)按以上內(nèi)容進行調(diào)查了解。(2)探礦權(quán)信息包括項目名稱、探礦權(quán)人、勘查許可證號、勘查范圍坐標、勘查階段、勘查有效期、勘查的主要礦種等。當已經(jīng)圈定了礦體時，還須搜集現(xiàn)階段礦體的平面分布圖。(3)采礦權(quán)信息包括采礦權(quán)人、礦山名稱、采礦許可證號、開采范圍坐標、開采規(guī)模、有效期、開采礦種、開采方式、勘查報告、礦區(qū)地質(zhì)圖、資源/儲量計算圖等。對于探礦權(quán)、采礦權(quán)信息，調(diào)查過程中，還要同時向國土資源管理部門索取礦業(yè)權(quán)設(shè)置的證明文件。(4)調(diào)查圖件以1∶1萬～1∶5萬地形圖為基礎(chǔ)圖件，或者以工程設(shè)計方提供的附地形的工程平面分布圖為工作用圖，在圖中標明已勘查礦區(qū)、正在勘查礦區(qū)、開采礦區(qū)的范圍與礦體地表出露范圍、井口、硐口、露天采場等，確定礦區(qū)內(nèi)探礦工程、開采作業(yè)面(井、硐)、礦體等與建設(shè)項目擬用地范圍、安全保護范圍的具置。

建設(shè)項目須避讓的重要礦產(chǎn)資源

湖北省國土資源行政主管部門確定的優(yōu)勢礦產(chǎn)、緊缺礦產(chǎn)(湖北省優(yōu)勢礦產(chǎn)為:磷、巖鹽、石膏、水泥用灰?guī)r等;高磷赤鐵礦、累托石粘土、芒硝、鈦、釩等為潛在優(yōu)勢礦產(chǎn);緊缺礦產(chǎn)是鉑族金屬、鉀鹽、鉻鐵礦等)。一處礦產(chǎn)地的發(fā)現(xiàn)很不容易，往往需要地質(zhì)工作者們幾年、十幾年、甚至數(shù)十年的艱苦努力，耗費大量的人力、物力、財力。所以，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)工程建設(shè)項目壓覆了重要礦產(chǎn)資源，或與在重要礦產(chǎn)地設(shè)置的礦業(yè)權(quán)范圍重疊的，應(yīng)向工程建設(shè)方(或者工程設(shè)計方)提出建設(shè)項目避讓的建議及方案，以切實保證國家的重要礦產(chǎn)資源不受到建設(shè)項目的壓覆。另外，對一些國家急需的、稀少的礦種、礦床規(guī)模在中型以上的礦產(chǎn)地，原則上不允許建設(shè)項目壓覆(按國家產(chǎn)業(yè)政策批準的重大建設(shè)項目除外)，比如煉焦用煤、富鐵礦、鉻鐵礦、富銅礦、鎢、錫、銻、稀土、鉬、鈮鉭、鉀鹽、金剛石等。對于必須壓覆的礦產(chǎn)地，應(yīng)對工程項目的選址方案、設(shè)計方案，作對比分析?，并對現(xiàn)選址方案和設(shè)計方案，進行最優(yōu)化論證，對工程項目建成后所能發(fā)揮的社會經(jīng)濟效益，進行說明，以充分闡述工程的最優(yōu)方案壓覆礦產(chǎn)資源的不可避免性。?張士虎等，江坪河水電站500千伏送出工程壓覆礦產(chǎn)資源調(diào)查評估報告，湖北省地質(zhì)調(diào)查院，2012。?張士虎等，宜昌至恩施段高速公路壓覆礦產(chǎn)資源調(diào)查評估報告，湖北省地質(zhì)調(diào)查院，2008。

壓覆礦產(chǎn)資源儲量的估算與評估

建設(shè)項目的擬用地范圍及安全保護范圍與已知礦區(qū)、開采礦區(qū)重疊(或者部分重疊)并壓覆了礦產(chǎn)資源的，需對壓覆的資源/儲量進行估算，這也是壓覆礦產(chǎn)資源調(diào)查評估的核心內(nèi)容。被壓覆的資源/儲量的估算原則，是根據(jù)固體礦產(chǎn)資源/儲量的分類標準［3］，采用被壓覆礦區(qū)礦床勘查報告中使用的儲量計算參數(shù)，并以原劃分的儲量計算塊段為基礎(chǔ)進行估算，編制建設(shè)項目擬用地及周邊礦產(chǎn)資源分布圖(1∶1萬～1∶10萬)、壓覆資源/儲量剖面、平面估算圖，同時論述建設(shè)項目壓覆區(qū)在資源/儲量估算范圍內(nèi)的具置、壓覆的塊段編號、礦石質(zhì)量及品級、壓覆的資源/儲量分類與數(shù)量、被壓覆資源占整個礦區(qū)資源儲量的比例等。對被工程壓覆的資源/儲量，應(yīng)進行可否壓覆的評估。評估的核心，是以被壓覆資源當前市場價格水平上的經(jīng)濟價值，與工程建成后對社會經(jīng)濟的發(fā)展和環(huán)境保護所起的作用進行對比，評價資源被壓覆的利與弊，同時做出工程建設(shè)項目能否壓覆的建議?，為國土資源管理部門做出準予壓覆或者不準壓覆的決定提供參考。

第2篇：房產(chǎn)投資論文范文

[關(guān)鍵詞]中國；房地產(chǎn)信托投資基金；可行性

一、目前中國房地產(chǎn)業(yè)金融現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對于國民經(jīng)濟的影響無疑是至關(guān)重要的。隨著宏觀調(diào)控的進一步深入開展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來。據(jù)《中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報告》統(tǒng)計，自2002年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對房地產(chǎn)消費貸款影響較大，購房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購房貸款合計占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當前國內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。

二、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析

1．在中國近4萬億元的居民金融資產(chǎn)中，儲蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領(lǐng)域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國經(jīng)濟的高速增長遇到阻礙。同時，房地產(chǎn)貸款的嚴加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進中國的金融改革和金融創(chuàng)新。

2．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運營。信托基金作為一種產(chǎn)權(quán)形式，是一種集合投資制度，這一性質(zhì)要求其必須在充分保護投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經(jīng)濟建設(shè)中，信托基金的設(shè)立已不僅僅是一種金融投資工具，它對于被投資企業(yè)及相關(guān)行業(yè)而言，擔(dān)負著推進現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對企業(yè)的產(chǎn)權(quán)約束和管理約束，對于所投資企業(yè)促進合理經(jīng)營，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制，強化資金的高效運用意義重大。

3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風(fēng)險的基金特點，不會對一個企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運作，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的運行起到外部監(jiān)督的作用。同時，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤的驅(qū)動下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項目，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團的出現(xiàn)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導(dǎo)致非法集資，地下“標會”、地下基金、地下錢莊等不規(guī)范的委托理財以及各種炒買炒賣現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬戶直接的經(jīng)濟利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會問題，直接影響社會的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運營管理是在產(chǎn)權(quán)明晰、財務(wù)健全、運作透明的條件下進行的，并且管理、運營和保管三權(quán)分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點有利于引導(dǎo)民間資金脫離地下運營的投資軌道。

5．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進中國證券市場國際化，大規(guī)模引進外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設(shè)立基金時吸引國外機構(gòu)投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時公募或上市流通后，由國外機構(gòu)投資者購買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入；(3)不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內(nèi)購買市場造成沖擊；(4)不會喪失對公司特別是國有公司的控制權(quán)；(5)由于基金的封閉運作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設(shè)立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進一步與國際接軌，推動金融體制改革。

綜上所述，建立和發(fā)展具有中國特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時的，可能的，而且是十分必要的。

三、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙

1．目前針對房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實施細則尚未出臺，有關(guān)中國信托方面的立法僅有2001年出臺的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的需要。且關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運作等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題更是未有明確的規(guī)定，中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。

2．中國房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對房地產(chǎn)信托的稅收激勵政策，無法促進房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。

3．中國現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關(guān)資金信托計劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制，也是影響當前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項目開發(fā)對于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠遠無法滿足房地產(chǎn)項目的資金需求。可見，在現(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信

托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進而也無法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導(dǎo)地位。

4．缺乏專業(yè)人才運作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運作，需要大量包括基金管理、投資分析、財務(wù)顧問、房地產(chǎn)開發(fā)及研究及評后審計等方面的專業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營運作，所以發(fā)展中國房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

四、發(fā)展中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)想

1．法制環(huán)境的建設(shè)。由于目前中國尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時間較短。現(xiàn)階段一方面加強對房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國運行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應(yīng)盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應(yīng)進一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對投資基金的設(shè)立、發(fā)展、經(jīng)營、退出等運作流程制定出切實可行的實施細則，使中國的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運作，同時隨著其業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過區(qū)分收入的不同來源采取不同的征收方法。②

2．中國房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點辦法》、《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設(shè)立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國有關(guān)公司所得稅的相關(guān)規(guī)定，在基金運作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問題。因此，在現(xiàn)階段成立不動產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權(quán)益和基金運作的發(fā)展來看，在未來中國相關(guān)法律體系健全后，還是應(yīng)該選擇公司型，并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進行立法，以規(guī)范整個行業(yè)，保護投資者的合法權(quán)益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對其估價是一個系統(tǒng)工程，不可能每天對其進行估價。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應(yīng)該是封閉型基金，并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。

3．中國房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍。借鑒美國REIT公司的經(jīng)驗，考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍應(yīng)作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營、管理收益性物業(yè)為主營業(yè)務(wù)，不得銷售持有時間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過總資產(chǎn)的10％。(3)對下屬公司(包括參股、控股公司)的股權(quán)投資凈額不得超過凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營管理所擁有的物業(yè)，必須委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購買房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時作為特設(shè)機構(gòu)(SPV)以購買的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行MBS，這種投資也計入房地產(chǎn)投資額中。

4．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件。關(guān)于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標準要求，除了上面提到的在業(yè)務(wù)范圍上的限制外，在股權(quán)結(jié)構(gòu)和規(guī)模上要滿足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應(yīng)少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構(gòu)成中來源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應(yīng)設(shè)立董事會，并且要有一定比例獨立董事。

5．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產(chǎn)投資信托基金的權(quán)利文件，它對基金的存在理由加以說明，申明成立的目的。章程由信托基金的發(fā)起人制訂，提交首屆成立大會通過后，交公證人認可，報政府有關(guān)主管部門審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應(yīng)詳盡說明如下內(nèi)容：基金的名稱、經(jīng)營地址、目的、資本總額、經(jīng)營人和保管人的名稱和職責(zé)、基金的受益憑證的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、基金的投資政策和限制、經(jīng)營情況的信息披露、會計和稅收、終止和清盤等。(2)訂立信托契約(契約型房地產(chǎn)投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發(fā)行與認購。可以采取公募和私募兩種方式，通過募股說明書對于該基金加以詳盡的說明。投資者通過購買信托投資公司或基金管理公司發(fā)行的受益憑證來實現(xiàn)投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過購買公司股份的形式實現(xiàn))。(4)信托基金的信息公開披露。管理人對房地產(chǎn)信托基金的投資人情況、基金的運營情況、財務(wù)狀況、管理人情況、保管人情況、資產(chǎn)凈值、變動情況等重要信息必須及時進行公開披露。(5)受益憑證的購回與轉(zhuǎn)讓。一般可由基金公司購回受益憑證使投資人實現(xiàn)退出，如基金上市則可在證券市場上通過交易實現(xiàn)退出。

第3篇：房產(chǎn)投資論文范文

投資信托制度起源于1822年的荷蘭，當時只是用以籌集社會游資，作為開發(fā)煤、鐵、紡織及其他產(chǎn)業(yè)的基金。房地產(chǎn)投資信托以在美國的發(fā)展最為典型。1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美國投資事業(yè)才有了劃時代的發(fā)展，其原因是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量富豪所持有的過剩資金。1929年紐約股市崩潰后，美國SEC開始規(guī)范投資公司。為確保投資人的權(quán)益，美國展開了一系列聯(lián)邦證券交易活動，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日后投資公司經(jīng)營業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架。依據(jù)美國1940年投資公司法第4條，投資公司可分為：面額證券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、單位信托公司(UnitInvestmentTrust)和經(jīng)理公司(ManagementCompanies)三類。其中，經(jīng)理公司在三種投資公司類型中運用最為普通。

馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REITs的前身，由于經(jīng)濟利益的驅(qū)動，最初以信托作為規(guī)避公司形式是為了規(guī)避州法中禁止公司以投資為目的持有不動產(chǎn)的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動產(chǎn)投資組織，而被美國最高法院認定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導(dǎo)致其發(fā)展一度停滯。但是，隨著投資信托法規(guī)不斷健全、經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，美國投資信托的發(fā)展又日益壯大。1960年，在艾森豪爾大總統(tǒng)任期的最后幾個月前，簽署了《內(nèi)國歲人法》的856條～859條的法條，該條文規(guī)定具有一定條件的房地產(chǎn)投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產(chǎn)投資信托法。

為了提供房地產(chǎn)市場所需的資金和為廣大中小投資者提供理想投資渠道的雙重目的，美國于20世紀60年代初期推出了第一只上市交易的房地產(chǎn)投資信托。房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從本質(zhì)上講，REITs是一種信托投資基金，它通過組合投資和專家理財實現(xiàn)了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業(yè)所得稅。同時，REITs又類似于一個產(chǎn)業(yè)公司，它通過對現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營來獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

美國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了20世紀60年代初的興起和60年代末期的一度繁榮，70年代的重創(chuàng)和低靡，80年代的復(fù)蘇漸進以及90年代中后期至21世紀后的迅猛發(fā)展。截至2003年底，美國房地產(chǎn)投資信托股票的總市值達到2242億美元。40多年來，美國房地產(chǎn)投資信托得到了長足的發(fā)展，具有了相當?shù)囊?guī)模。

在亞洲，REITs最早出現(xiàn)于日本。日本REIT的發(fā)展始于1984年，其第一筆土地信托是由住友信托開始辦理，其后業(yè)務(wù)量逐年成長。截至1988年，有關(guān)REIT的各案已超過900件。當前，日本是亞洲REITs發(fā)展最成熟的地區(qū)。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而該國的長期國債收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低風(fēng)險的投資。日本市場上已有22項REITs，市值達209億美元，5年來已擴大1倍。可以說，日本此輪房地產(chǎn)價格上揚在很大程度上是因為REITs的激活。不過，日本的多數(shù)REITs仍以辦公大樓與公寓資產(chǎn)為主，與美國REITs的多樣化經(jīng)營相比，還存在一定差距。新加坡緊隨日本，修改了相關(guān)法律，允許其他國家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大房地產(chǎn)信托基金(REITs)市場，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌，總市值約95億新元。新加坡政府的相關(guān)部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發(fā)展方向。在發(fā)展REITs市場的過程中，對規(guī)則、稅務(wù)處理都作了相關(guān)的調(diào)整。比如，REITs的稅收透明制度規(guī)定，不在REITs的層面征稅，即派發(fā)股息給REITs單位持有人的時候不征收所得稅，等等。中國香港第一只房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)——領(lǐng)匯基金(0823HK)于2006年6月25日掛牌上市，目前正廣受矚目。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前有200只REITs在紐約交易所、美國交易所或者納斯達克上市，市值超過2000億美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超過300億美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超過100億美元。

二、國外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要經(jīng)驗

美國的房地產(chǎn)投資信托在幾經(jīng)波折后，進入健康發(fā)展的軌道，是多種因素共同作用的結(jié)果。在諸多決定因素中，關(guān)鍵因素主要有以下三個方面。

(一)創(chuàng)造必要的法律環(huán)境

1960年的美國稅法修正案，在給予房地產(chǎn)投資信托公司稅收優(yōu)惠待遇的同時，對其股東構(gòu)成、分配比例、收入來源、資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營方式等方面也作出了明確的規(guī)定。如：股東人數(shù)在100人以上且前5大股東持股不能超過50％，總收入中直接來源于房地產(chǎn)的收入不得低于75％，每年須至少將其應(yīng)納稅收入的90％分配給股東，總資產(chǎn)的75％必須是房地產(chǎn)資產(chǎn)、現(xiàn)金和政府債券等。這些規(guī)定是房地產(chǎn)投資信托運行的規(guī)范，使得在隨后的40多年里，房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，尤其是重創(chuàng)后的復(fù)蘇以及20世紀90年代中后期的突飛猛進，主要歸功于相關(guān)法律法規(guī)的不斷改革所帶來的大力支持。

(二)房地產(chǎn)投資信托自身的改革

房地產(chǎn)投資信托自身的不斷改革和創(chuàng)新也推動了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。其主要內(nèi)容包括：(1)所有權(quán)形式的改革。從最初的成立時惟一的權(quán)益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產(chǎn)投資信托，專項貸款、聯(lián)合物業(yè)投資等多種形式，以適應(yīng)市場的不同要求。(2)結(jié)構(gòu)形式的創(chuàng)新。為有效應(yīng)對來自房地產(chǎn)有限合伙公司(RELP)和業(yè)主有限合伙公司(MLPs)的競爭，及時推出了有限期房地產(chǎn)投資信托(FREIT)；為了給私人房地產(chǎn)投資的證券化開辟道路，創(chuàng)立了與房地產(chǎn)經(jīng)營合伙公司合作的傘形房地產(chǎn)投資信托(UPREIT)結(jié)構(gòu)。(3)專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等的房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理結(jié)構(gòu)的改革。隨著相關(guān)法律規(guī)定的調(diào)整，大部分房地產(chǎn)投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經(jīng)營業(yè)績。在這種轉(zhuǎn)變過程中，熟悉房地產(chǎn)自身的特點、熟悉公開市場運作的程序和方法的專業(yè)化的管理人員隊伍發(fā)揮了積極的作用。(5)規(guī)模經(jīng)營意識的增強。許多REITs認識到了規(guī)模經(jīng)營的優(yōu)勢，使20世紀90年代中期REITs規(guī)模擴展的案例不斷增加。規(guī)模擴展的優(yōu)勢表現(xiàn)在：提高經(jīng)營效率及經(jīng)營資金流動性；實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，降低資本費用；金融分析師關(guān)注程度的日益提高，增加了對資本吸引力；提高股份流動性，吸引機構(gòu)投資者的關(guān)注；有助于REITs獲得較大的市場份額等。(6)經(jīng)營戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。主要體現(xiàn)為積極調(diào)整所持有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，注重資產(chǎn)的流動性；積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，使用較低的財務(wù)杠桿；規(guī)避風(fēng)險，實施穩(wěn)妥的投資策略等。

(三)機構(gòu)投資者的廣泛參與

初始設(shè)立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產(chǎn)提供方便。1981年，美國機構(gòu)投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10％；截至到1999年，這比例則上升到了39％，這表明機構(gòu)投資者對REIT股票越來越關(guān)注。

大量實證分析結(jié)果表明，在REIT股票市場中，隨著機構(gòu)投資者參與程度的提高，REIT#5司的經(jīng)營業(yè)績不斷提升，REIT股票市場的表現(xiàn)也越來越好。具體表現(xiàn)在：促進REIT股票價格的形成；提高REIT公司管理決策的質(zhì)量；提高REIT的社會知名度和認可程度；提高REIT股票的績效，減少反常的價格波動；提高市場的透明度和效率。

三、中國REITs發(fā)展的可行環(huán)境及發(fā)展意義

(一)可行環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)的融資需求作為REITs發(fā)展的基礎(chǔ)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在中國隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活的改善逐步成為經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。同時，近年來房地產(chǎn)貸款在金融機構(gòu)及新增資產(chǎn)中的比重呈上升趨勢，中國房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，約70％的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，這將對銀行產(chǎn)生很大的壓力。為防止房地產(chǎn)市場的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，中國人民銀行在2003年出臺了新的房產(chǎn)信貸政策(銀發(fā)[2003]121號)，對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款及個人住房公積金貸款等七個方面提高了信貸門檻。而眾多房產(chǎn)商對銀行嚴格房貸政策的惶恐，更是突出反映了中國房地產(chǎn)融資渠道極其單一的現(xiàn)狀。構(gòu)建渠道多元化、高效且利于風(fēng)險分散的房地產(chǎn)金融成為中國房地產(chǎn)發(fā)展一個亟待解決的問題。目前，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營的資金問題。

從資金供給角度看，改革開放為中國積累了巨大的社會財富，而在社會財富不斷積累的過程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強大。截至2005年底，中國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款突破14萬億元，達到141050．99億元，人均儲蓄超過1萬元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應(yīng)的釋放渠道。

此外，隨著中國保險市場的發(fā)展和中國養(yǎng)老保障制度的改革，中國的機構(gòu)投資者也已經(jīng)成型。目前股市行情尚不穩(wěn)定，銀行利率過低，民間個人資本和機構(gòu)投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒有得到有效運用。而目前中國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷：一是風(fēng)險結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險結(jié)構(gòu)倒置，高風(fēng)險產(chǎn)品占主要地位，目前在中國證券市場上的可交易品種大約80％為風(fēng)險較高的股權(quán)類產(chǎn)品；二是低風(fēng)險產(chǎn)品品種單一，不但市場規(guī)模小，而且品種單調(diào)，只有少量流動性較差的國債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債等，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險市場產(chǎn)品，使中國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是證券市場發(fā)展的重點之一。

(二)發(fā)展意義

1．引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)。作為具有金融機構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；房地產(chǎn)信托投資基金在國外既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標志，也是促進房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的補充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托基金，能夠提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。

2．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險，提高金融安全。銀行和市場對于風(fēng)險的分擔(dān)方式是不同的。銀行對風(fēng)險進行跨時分擔(dān)比較有效，容易將風(fēng)險在未來和現(xiàn)在之間合理地分配；市場跨空間風(fēng)險分擔(dān)能力較強，可以在不同主

體之間進行分攤。跨時風(fēng)險分配意味著銀行承擔(dān)的風(fēng)險主要是信用風(fēng)險，其資產(chǎn)的交易性較差，同期的調(diào)整難度較大，無法在當期解決風(fēng)險積累的問題，在某一時期的風(fēng)險一旦超過了警戒線，危機必然爆發(fā)。市場對風(fēng)險的跨空間分散是指在不同的主體之間進行風(fēng)險分配，可以有效地解決當期的風(fēng)險累積。因此，從房地產(chǎn)金融的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將在一定程度提高房地產(chǎn)金融當期的系統(tǒng)風(fēng)險化解能力。

3．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱許多非系統(tǒng)因素的影響，因此房地產(chǎn)投資的收益相對比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對象，當股市價格下跌時，以及物價持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時，房地產(chǎn)往往成為保值增值的主要追求對象。當前中國城市化進程加快，住房商品化日益深入，商品住房消費需求占消費總需求的比重持續(xù)提高，城市房地產(chǎn)的需求也不斷增長，這決定了在房地產(chǎn)投資總量不盲目擴大的前提下，房地產(chǎn)投資的長期預(yù)期收益較高，房地產(chǎn)投資信托基金的收益也相應(yīng)較高。因此，房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。

四、中國房地產(chǎn)投資信托之借鑒與啟示

(一)重視法律法規(guī)建設(shè)的基礎(chǔ)作用

稅收的優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競爭力的主要源泉，而相關(guān)的制度規(guī)定是其經(jīng)營靈活性的來源。任何金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，必須在法律規(guī)范下進行。

在美國，REITs能夠獲得有利的稅收待遇，REITs不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，且免除公司稅項，避免了雙重納稅。中國目前法律尚未對信托收益的納稅作出明確規(guī)定，現(xiàn)有的信托計劃發(fā)售時的信息披露對項目的收益和風(fēng)險結(jié)構(gòu)“輕描淡寫”。如在談及風(fēng)險時，通常表述為因國家政策，如財政政策、貨幣政策、稅收政策等發(fā)生變化，將可能導(dǎo)致本信托計劃收益的相對變動。《資金信托管理辦法》對資金信托計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬元、三四十萬元，但因為房地產(chǎn)融資額大，有的需要一兩億元的資金，有了200份的限制，單筆金額很大，給融資造成困難。此外，要建立完善的法律體系，僅僅靠頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的，必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，制定出REITs的專項管理措施，如投資資格的審定、投資方向的限制及投資比例的確認等，以促進基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應(yīng)逐步完善證券場外交易市場和產(chǎn)權(quán)交易市場，使基金的資金收入與回收機制更為完善。

因此，為了在中國盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，必須加大能與國際接軌的相關(guān)法律法規(guī)和已有法律中適應(yīng)條款的研究。通過對房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范，避免利用投資基金進行房地產(chǎn)投機和炒作，切實保障投資人的利益，真正實現(xiàn)拓寬居民投資渠道、為房地產(chǎn)市場提供資金的目的。

(二)重視機構(gòu)投資者的參與和支持

機構(gòu)投資者的參與，在吸引金融機構(gòu)和廣大投資者參與房地產(chǎn)投資信托方面具有重要的作用。在美國REITs的資金來源中很大一部分是機構(gòu)投資者的資金，只有在一個機構(gòu)投資者占主體的市場上，才能保證有一個穩(wěn)定的市場供給方，保證REITs這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。中國目前已有大量的機構(gòu)投資者或準機構(gòu)投資者，如何通過制定相關(guān)的鼓勵政策，將機構(gòu)投資者吸引到房地產(chǎn)投資信托市場上來，是需要研究的問題。

(三)創(chuàng)新和發(fā)展是永恒的主題

國外的房地產(chǎn)投資信托，尤其是美國的房地產(chǎn)投資信托，一直是在變化中求生存、求發(fā)展。從所有制形式創(chuàng)新到組織結(jié)構(gòu)改革和經(jīng)營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，標志著房地產(chǎn)投資信托在適應(yīng)市場變化，提高自身競爭力方面的不斷成熟和完善。目前，中國的房地產(chǎn)信托還只是房地產(chǎn)投資信托的一種雛形，還沒有真正體現(xiàn)出房地產(chǎn)投資信托規(guī)模較大、投資多樣化、有效分散風(fēng)險、流動性較好、管理人員專業(yè)化程度較高以及機構(gòu)投資者踴躍參與的優(yōu)勢，因此需要在這些方面加大研究的力度。

(四)完善專業(yè)管理隊伍建設(shè)是必要的前提

沒有專業(yè)化的房地產(chǎn)投資信托管理隊伍，就不可能有房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范發(fā)展和壯大。國外的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展得益于龐大的、專業(yè)化的管理隊伍。這些管理人員熟悉房地產(chǎn)自身的特點，熟悉公開市場運作的程序和方法等。中國的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，必須加強專業(yè)人員的培養(yǎng)，研究建立相關(guān)的職業(yè)資格認證制度和職業(yè)道德規(guī)范，盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)，又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運作的專門管理人才隊伍，為房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展提供高質(zhì)量的人力資源。

(五)正視房地產(chǎn)投資信托的作用

第4篇：房產(chǎn)投資論文范文

這樣，城市中心地帶就一般被商業(yè)企業(yè)所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經(jīng)濟功能的商業(yè)中心。而商業(yè)中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個級別。而工業(yè)往往聚集在距車站、碼頭等運輸集散地較近的地方向外輻射。

當然影響區(qū)位選擇的因素有很多，如土壤、地形、氣候、礦產(chǎn)資源等自然因素；又如市場、交通、政策、技術(shù)等，以及社會經(jīng)濟因素，都會影響區(qū)位選擇。

房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇對不少開發(fā)商進行房地產(chǎn)投資時都是一個很難抉擇的問題，一方面他們面臨土地價格的上漲過快和投資成本的增加；另一方面有面臨消費者收入增加緩慢的難題，這就意味著消費者對房地產(chǎn)區(qū)位和價格存在更多挑剔。

在西方經(jīng)濟學(xué)中我們會得到很多理論如：杜能原理、同心圓理論由伯吉斯（E.W.Burgess于1925年總結(jié)出來的）、扇形理論（SectorTheory）霍伊特（HomerHoyt）于1939年創(chuàng)立的、多核心理論最先是由麥肯齊（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和烏爾曼（E.L.Ullman）于1954年加以發(fā)展等。

下面我們我們通過這些理論來看一看房地產(chǎn)住宅投資區(qū)位的選擇。

我們知道消費者在購房中主要考慮的是方便程度；當然這是人所共知的，由此我們想到了西方經(jīng)濟學(xué)的的一些理論如：杜能原理，在杜能原理中我們得到了公式

I=（P-C-SK）Q；I定義銷售收入、P農(nóng)產(chǎn)品市價、C農(nóng)產(chǎn)品成本、K為農(nóng)產(chǎn)品交通時間耗費、S為運費

我們將公式重新定義為

R=P-C-K我們將其R定義為購房后的時間效用、P購房人每天可消耗的時間、C為購房后生活必需品的交通時間耗費、K為購房后的交通時間耗費（K實際上是兩個變量我們在下面討論）。如果市場價格P一定（一年內(nèi)）在公式中有兩個變量C、K，那么消費者在討論購房時主要考慮的是C、K的問題了，這樣我們大家就一目了然了。

我們先來討論C（C為購房后生活必需品交通時間耗費）。在一般家庭消費中生活必需品支出占有重要地位，而生活必需品交通費用支出卻是不可忽略的。生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了，我要請調(diào)的是隨著人民生活水平的提高一些酒吧、餐廳和歌廳也走向百姓生活。當然在一些住宅一層的鋪面出租也能滿足一些消費者的需求，但對一些中層收入家庭來說這是不夠的，因為對大不分中層收入家庭來說他們愿意到較有檔次的地方消費，這合乎馬斯洛需求層次論。對大多數(shù)開發(fā)商來說占有較多的中層收入家庭的市場就意味著占有較高的市場占有率。我們也了解到生活必需品交通費用支出也在購房中起到一定的影響。

對于C（C為購房后生活必需品交通時間耗費）的理解我認為可以使用追求效率型模型，（尋找需求點與區(qū)位點間的總移動費用最大化——中值問題：總移動距離最小化的地點成為中值）目標函數(shù)minZ=∑∑aidijxij

約束條件：∑xij=1

yj—xij≥0

∑yj=P

xij=0，1；yj=0，1

式中，ai為地點i的需求；dij為地點i和地點j間的最短距離；

xij：地點i的居民如利用地點j的設(shè)施，則為1；否則為0；

yj：地點j布局設(shè)施時為1；否則為0

P為設(shè)施數(shù)

目的：使每個居民都能得到一個設(shè)施，其費用最小；最終居民與設(shè)施均達到效率最大化。

下面我們來談?wù)凨（K為購房后的交通時間耗費）。這里我們把SK定義為消費者關(guān)心的一些項目如：子女上學(xué)問題、到工作單位的交通便捷程度、到醫(yī)院、到父母居住地的距離等。我們先以子女上學(xué)問題為例來談?wù)劊僭O(shè)子女上學(xué)問題在家庭中占主要地位，而需要照顧的子女一般為小學(xué)和中學(xué)。家長對子女在選擇就讀的學(xué)校一般為教學(xué)質(zhì)量較好的學(xué)校，我們設(shè)它為B點、設(shè)居住地為A點、家長的工作地為C點。家長對上下班與接送子女所耗用的時間之和即為AB+CD。

AB+CD這一距離如何來確定呢，我們知道人保持某種狀態(tài)的時間是有限的，時間過長必然產(chǎn)生疲勞，從而就會放棄某種活動。根據(jù)測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為40分鐘～60分鐘，成人為90分鐘～150分鐘。普通人休閑步速為30米／分～40米／分（我們還可以以公交時間、出租車時間來計算。當然要看投資人的目標市場的選擇），那么我們得到150分鐘×40米／分鐘=6000米

一般這個時間為10分鐘～15分鐘（12點下班到兩點半上班減去吃飯午睡時間）。這樣我們就得到了以B、C點的一個橢圓。在這個范圍以內(nèi)的任何一點都是較理想的。當然AB+CD所耗用的時間可以是代步工具所達到的。有人會提到寄宿學(xué)校，但我們都知道在這一時間無法達到的情況下是人們的被迫選擇。

對于K（K為購房后的交通時間耗費）的理解我認為可以將投資方即將選擇的區(qū)位看成是公共設(shè)施可利用追求效率型模型的目標函數(shù)minZ=∑∑aidijxij和最大覆蓋原理（指在距設(shè)施一定的范圍內(nèi)，盡可能向更多的居民提供服務(wù)為目的，即距離各設(shè)施一定范圍內(nèi)包含的需求地域最大化）。

目標函數(shù)maxZ=∑aizi——被覆蓋的人口最大化

約束條件：∑yj—zi≥0——能夠覆蓋地點i的至少有一個以上

∑yj=P

zi=0，1；yj=0，1

式中，zi：地點i被設(shè)施覆蓋，則為1；否則為0；

yj：地點j布局設(shè)施時為1；否則為0

P為設(shè)施數(shù)

說明：被覆蓋的最大化人口，可以從該區(qū)位所在的常住人口加上新建小區(qū)可入住人口減去空值。這樣我們就的到了一個以K為半徑的圓通過其他西方經(jīng)濟需理論如：

我們在這里只說到兩個因素加上其他的因素如到繁華得商業(yè)區(qū)、到醫(yī)院、到父母居住地和消費者的其他偏好我們就可以構(gòu)建出以下的區(qū)位，在這一區(qū)域的則不屬于居住繁華區(qū)，即這一區(qū)域內(nèi)為住宅的黃金區(qū)域，超過這一界限的對于消費者來講效益遞減。

第5篇：房產(chǎn)投資論文范文

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新型工業(yè)化安徽

安徽工業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀

對于安徽省工業(yè)化發(fā)展狀況，目前已有部分專家和學(xué)者進行了相關(guān)研究，如：王秉建（2008）對安徽工業(yè)化水平進行了評價；胡亭亭（2007）對安徽工業(yè)化的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題進行了分析；余華銀（2006）對安徽工業(yè)化的進程進行了評價等。通過對研究的梳理可知，安徽工業(yè)化的發(fā)展狀況為：安徽省工業(yè)化進程慢于全國，安徽省工業(yè)化已處于工業(yè)化的實現(xiàn)和經(jīng)濟高速增長期的初期，但與全國相比還有一定的差距；工業(yè)高度化水平低于全國，高度化進程也相對較弱，安徽省工業(yè)處于由重工業(yè)化階段向高加工度化階段轉(zhuǎn)變時期，工業(yè)高度化水平不斷提高，但工業(yè)高度化水平明顯偏低：輕工業(yè)中以非農(nóng)產(chǎn)品為原料的加工業(yè)比重低；重工業(yè)中加工工業(yè)比重低；重加工工業(yè)內(nèi)部高技術(shù)含量、高附加值的加工業(yè)的比重低。

現(xiàn)階段安徽工業(yè)化發(fā)展的外部環(huán)境和內(nèi)部條件分析

（一）外部環(huán)境

1.有利條件。新型工業(yè)化道路為安徽農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來新的機遇。在新型工業(yè)化道路和新區(qū)域工業(yè)化模式下，人們開始重視農(nóng)業(yè)地區(qū)和農(nóng)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化的目標從單純的經(jīng)濟增長轉(zhuǎn)向人的全面發(fā)展，這就要求大力發(fā)展農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)地區(qū)經(jīng)濟；另一方面，技術(shù)進步成為經(jīng)濟增長的最主要驅(qū)動力，使得農(nóng)業(yè)的價值得到了重新認識。在新型工業(yè)化道路中，工業(yè)化的內(nèi)容不再是狹義的，而是通過包括農(nóng)業(yè)在內(nèi)的各個產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進步和效率提高實現(xiàn)全面發(fā)展。因此，農(nóng)業(yè)不僅是加速工業(yè)化的一種工具，而且本身也是工業(yè)化的目的；發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人們消費結(jié)構(gòu)升級促生新機遇。雖然面臨這一系列約束條件，但是，仍然存在有利于安徽省工業(yè)化的機遇：發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一部分勞動力密集型產(chǎn)業(yè)逐步向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移。安徽省可以選擇適合本地比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，通過承接發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，積累工業(yè)化的資金；隨著人們生活水平的提高，對消費品的需求日益多樣化，特別是對綠色生態(tài)產(chǎn)品的需求越來越大，這就為安徽省發(fā)揮其優(yōu)勢，發(fā)展綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)提供了機遇。

2.不利外部條件。國際金融危機的持續(xù)蔓延。最近一個時期以來，國際金融危機持續(xù)蔓延，對我國經(jīng)濟的負面影響日益加深，對于安徽省來說尤其明顯，主要表現(xiàn)為：一是農(nóng)產(chǎn)品價格全面下行。二是農(nóng)村就業(yè)和增長局面趨于嚴峻。三是質(zhì)量安全事件對農(nóng)民、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的沖擊不可低估。民以食為天，我國有13億人口，占世界人口的22%，而耕地面積只占世界的10%，糧食安全現(xiàn)狀面臨嚴峻考驗。安徽省作為糧食主產(chǎn)區(qū)，在糧食安全體系中承擔(dān)了重要責(zé)任，2008年安徽省平均糧食產(chǎn)量為6047萬噸，占全國總產(chǎn)量的5.78%。因此，安徽省在選擇新型工業(yè)化道路時絕不能以損害農(nóng)業(yè)、減少糧食產(chǎn)量為代價。

（二）內(nèi)部條件

豐富的資源條件。安徽省處于我國腹地，蘊藏了豐富的礦產(chǎn)資源。如煤炭、有色金屬等。同時擁有大量的水資源。以中部五省為例，不僅擁有長江、淮河等水系，還擁有鄱陽湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。豐富的農(nóng)業(yè)資源，有利于農(nóng)、林、牧、漁的全面發(fā)展和形成較高的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，為充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提供了廣闊的資源配置空間和環(huán)境。

優(yōu)越的地理區(qū)位。從地域優(yōu)勢看，安徽位于長三角腹地，東臨江蘇、浙江等發(fā)達省份，西連廣大中西部地區(qū)，承東啟西，地跨江淮，交通發(fā)達，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯。安徽可充分利用東部沿海發(fā)達地區(qū)的信息、資金，接受輻射，又可面向全國，推廣自己的優(yōu)勢產(chǎn)品。特別是隨著東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)的升級換代，將逐步淘汰一部分落后的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，安徽作為重要的勞務(wù)輸出人口大省，積累了相當?shù)募夹g(shù)和資金要素，安徽已完全有能力承接長三角產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這些都為安徽農(nóng)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了難得的機遇。

較強的科研優(yōu)勢。從科研優(yōu)勢看，安徽的高校、科研單位眾多，合肥是全國四所科技城之一。截至2007年底，全省共有各類研究與開發(fā)機構(gòu)1057家，其中國有獨立科研機構(gòu)116家（包括20家中央在皖科研院所、96家省屬及省以下科研機構(gòu)）、高等學(xué)校科研機構(gòu)154家。這些科研機構(gòu)特別是一批中央在皖科研院所，是安徽省科技資源優(yōu)勢的集中體現(xiàn)，強大的科研優(yōu)勢為安徽省工業(yè)化的發(fā)展提供了堅實的科研條件。

良好的生態(tài)環(huán)境。安徽省由于長期以農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)化進程相對緩慢，因此高污染、高能耗的傳統(tǒng)工業(yè)較少，這使得安徽省的自然生態(tài)環(huán)境得到較好的保護。安徽省可以充分利用生態(tài)優(yōu)勢，跨越重化工業(yè)階段，直接進入高起點發(fā)展對環(huán)境要求高的生態(tài)產(chǎn)業(yè)。

不利的因素。“三農(nóng)”問題依然比較突出。安徽省面臨嚴重的“三農(nóng)”問題，主要表現(xiàn)在：農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施相對落后，生產(chǎn)、生活條件較為惡劣。農(nóng)業(yè)比較效益低，市場化發(fā)育程度低，小農(nóng)生產(chǎn)的特點導(dǎo)致農(nóng)業(yè)省在農(nóng)業(yè)中的比較優(yōu)勢和競爭力無法發(fā)揮出來。農(nóng)民收入水平不高，且商品意識、創(chuàng)新精神和經(jīng)營能力不足，無法滿足農(nóng)業(yè)省工業(yè)化發(fā)展的需要。“三農(nóng)”問題對安徽省工業(yè)化發(fā)展來說，依然是一個重要的制約因素；安徽省城市化發(fā)展水平相對滯后。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型工業(yè)是安徽工業(yè)化的現(xiàn)實選擇

綜上，結(jié)合安徽省實際，筆者認為安徽省應(yīng)選擇現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型的新型工業(yè)化道路，即依托區(qū)域比較優(yōu)勢，以市場為導(dǎo)向，以生物技術(shù)、信息技術(shù)改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，圍繞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)這個核心，把農(nóng)業(yè)資源深度開發(fā)產(chǎn)業(yè)確立為區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并形成有競爭力的產(chǎn)業(yè)集群，以勞動力密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)品進入市場的工業(yè)化道路。這一選擇具有重要意義，具體來說，主要體現(xiàn)在以下方面：

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型工業(yè)化模式符合安徽省新型工業(yè)化的特點。由于符合本階段安徽省的資源稟賦結(jié)構(gòu)，可以充分發(fā)揮其比較優(yōu)勢，在此戰(zhàn)略下建立的產(chǎn)業(yè)體系能夠適應(yīng)激烈的市場競爭，不斷發(fā)展壯大。通過產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，利益的積累可以逐步改變安徽省的資源享賦結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)由農(nóng)業(yè)省向工業(yè)省的轉(zhuǎn)變。在資源稟賦結(jié)構(gòu)變化后，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有可能不再占主導(dǎo)地位，而是由更符合區(qū)域資源稟賦結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)取代，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，促進安徽經(jīng)濟的發(fā)展。

有利于形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)域聚集優(yōu)勢，獲取重要資源。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)不同，具有要素投入集約化、資源配置市場化、生產(chǎn)手段科技化、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營一體化的特征，產(chǎn)品附加值高，有很高的投資回報率，這樣就可以吸引區(qū)域外資金、人才等要素的流入。通過產(chǎn)業(yè)聚集主動吸收資源的作法，改變了安徽省以往被動等待資金、技術(shù)支持（即簡單的工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)）的引資方式；改變了安徽省因傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)效益低下而出現(xiàn)資源凈流出的局面。通過市場化競爭吸引要素的方式，可以實現(xiàn)安徽經(jīng)濟的可持續(xù)增長。

有利于發(fā)揮比較優(yōu)勢，找準定位，確立主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。首先，安徽省的比較優(yōu)勢在農(nóng)業(yè)，安徽省新型工業(yè)化的重點應(yīng)放在農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。其次，如果不發(fā)揮安徽省在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面的比較優(yōu)勢，提供更為豐富的農(nóng)產(chǎn)品和深加工品，發(fā)達省份就會將需求轉(zhuǎn)向國外尋求替代供應(yīng)者，這樣，安徽省就會失去發(fā)展的外部市場。區(qū)域工業(yè)化理論認為，有競爭力主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟增長的關(guān)鍵。而現(xiàn)代農(nóng)業(yè)正是安徽省具有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，因僅使用傳統(tǒng)生產(chǎn)要素的農(nóng)業(yè)是無法對經(jīng)常經(jīng)濟增長作出重大貢獻的，但現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)。

可以有效克服資金瓶頸的約束。一方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)所需資金少、投入門檻低，是一種適合安徽省的勞動力密集型工業(yè)。另一方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與農(nóng)業(yè)形成良性聯(lián)動關(guān)系，可以通過加工增值農(nóng)副產(chǎn)品，進而增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)戶積累能力，為加工業(yè)的進一步發(fā)展積累資金。

能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)村剩余勞動力的有效轉(zhuǎn)移。由于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型工業(yè)化模式強調(diào)工業(yè)與農(nóng)業(yè)的聯(lián)動關(guān)系，必然促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向深度和廣度發(fā)展，在農(nóng)業(yè)內(nèi)部吸收大量勞動力，緩解農(nóng)村剩余勞動力流動帶來的負面影響。傳統(tǒng)工業(yè)限制了農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移，而新型工業(yè)化是農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移的根本保證。

參考文獻：

1.胡亭亭.欠發(fā)達地區(qū)走新型工業(yè)化道路的路徑選擇與創(chuàng)新—以安徽省為例[J].華東經(jīng)濟管理，2007(5)

第6篇：房產(chǎn)投資論文范文

[關(guān)鍵詞]實物期權(quán)房地產(chǎn)投資

相對于金融期權(quán)而言，實物期權(quán)(realoption)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實選擇權(quán)，是金融期權(quán)理論在實物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。在資本市場上，期權(quán)賦予持有者權(quán)力但不是義務(wù)按約定價格買賣一種金融資產(chǎn)。同樣，企業(yè)在面對一個未來項目時有權(quán)利而非義務(wù)去選擇是否進行投資。實物期權(quán)理論和應(yīng)用研究主要基于傳統(tǒng)方法評價實物投資。

一、實物期權(quán)的概念

實物期權(quán)的概念是Mvers教授在1977年提出的，他指出一個投資方案產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤，來自于目前所擁有資產(chǎn)的使用，再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業(yè)可以取得一個權(quán)利，在未來以一定價格取得或出售一項實物資產(chǎn)或投資計劃，所以實物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類似評估一般期權(quán)的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產(chǎn)，故將此性質(zhì)的期權(quán)稱為實物期權(quán)。由于期權(quán)具有執(zhí)行某項投資行為的權(quán)利而沒有必須執(zhí)行的義務(wù)，所以基于期權(quán)理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失，同時獲得項目投資帶來的巨大收益。

從廣義來看，實物期權(quán)是在不確定性條件下，與金融期權(quán)類似的實物資產(chǎn)投資的選擇權(quán)，是一種把金融市場的規(guī)則引入企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略投資決策中來的思維方式;狹義地說，它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權(quán)利，這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。

二、房地產(chǎn)投資的實物期權(quán)特點

第一，投資決策者對未來具有選擇權(quán)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的階段性特點，房地產(chǎn)決策者對投資項目不僅在當前具有決策權(quán)，而且投資項目建設(shè)后，投資決策者仍有權(quán)根據(jù)投資項目的實際情況做出決策，也就是說投資決策者對投資項目具有一種未來決策權(quán)，主要有以下幾種情況:決策者不僅有權(quán)決定是否投資一個新的房地產(chǎn)項目，而且有權(quán)決定是否進行延期投資;投資決策者不僅有權(quán)在項目開展前決定投資規(guī)模的大小，而且有權(quán)在項目實施過程中改變項目投資規(guī)模的大小;投資決策者不僅有權(quán)在投資項目開展前決定投資哪一種類型的投資項目，而且有權(quán)在投資項目實施過程中改變投資項目;投資決策者不僅有權(quán)決定投資項目的開始，而且也有權(quán)決定投資項目的終止。

第二，房地產(chǎn)項目價值具有波動性。對房地產(chǎn)投資項目標的資產(chǎn)來說，其所涉及的風(fēng)險因素眾多，如技術(shù)風(fēng)險:主要指投資項目所采用技術(shù)的先進性、適用性、可靠性，同類項目之間科技競爭強度及區(qū)位優(yōu)勢;金融風(fēng)險:主要指市場利率、匯率的波動、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場風(fēng)險:主要指產(chǎn)品需求量的變動、市場競爭的激烈程度、建設(shè)生產(chǎn)資料的供應(yīng)狀況以及市場的轉(zhuǎn)型(買方市場賣方市場);自然風(fēng)險:主要指工程地質(zhì)情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會風(fēng)險:主要指投資項目所處的社會軟環(huán)境，具體包括社會信用風(fēng)險、政治風(fēng)險、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產(chǎn)投資項目具有這么多的風(fēng)險因素，并且每種風(fēng)險因素又都有自己特定的波動過程、擴散過程、跳躍過程、均值自回歸過程，這決定了投資項目價值的波動性，進而決定了投資項目價值的波動性同其他金融資產(chǎn)一樣具有價值，也就是說投資項目所蘊涵的風(fēng)險因素導(dǎo)致投資項目的期權(quán)價值。上述風(fēng)險的綜合影響將體現(xiàn)在房地產(chǎn)價值的波動上。房地產(chǎn)開發(fā)一般要經(jīng)過可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、銷售等幾個階段，每個階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程可看作是一個序列投資的動態(tài)決策過程。決策者根據(jù)對來自技術(shù)、市場、管理、資金等方面風(fēng)險的評價以及競爭中投資項目收益流的變化，靈活抉擇投資時機。房地產(chǎn)開發(fā)商在獲取土地后，在市場條件成熟且經(jīng)可行性研究初步確認投資可行后，將進行后續(xù)投資，建設(shè)階段的后續(xù)投資相當于執(zhí)行期權(quán)合約。如果市場前景不被看好，則暫時不追加后續(xù)投資，而是等待投資機會的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權(quán)，可把獲取土地前的費用及土地獲取費解釋為期權(quán)費用，相當于買入一項期權(quán)。由于土地的保值特性，如后續(xù)期權(quán)得不到執(zhí)行，損失的往往僅是為獲取土地而進行的前期分析費用，這部分費用與期權(quán)標的資產(chǎn)價格相比微不足道。

第三，房地產(chǎn)投資具有不確定性。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、風(fēng)險大，因此在整個開發(fā)過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講，主要有政策因素(貨幣政策、財政政策、固定資產(chǎn)管理政策等)、市場因素(房地產(chǎn)價格、市場信息、短期供求變化等)、突發(fā)因素等;從微觀角度來講，主要有知識因素(開發(fā)商個人的知識結(jié)構(gòu)、對房地產(chǎn)開發(fā)投資的理論認識和實踐經(jīng)驗等)、能力因素(房地產(chǎn)開發(fā)商的分析能力、決策能力、應(yīng)變能力和創(chuàng)新能力等)、管理因素(房地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)的制度管理、人才管理和經(jīng)營管理等各方面的管理水平)、項目自身的條件等。所有這些因素都使房地產(chǎn)開發(fā)項目充滿了不確定性，使房地產(chǎn)開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目投資時面臨極大的風(fēng)險。

第四，房地產(chǎn)投資具有實物期權(quán)特性。通過上述分析，可見房地產(chǎn)開發(fā)項目具有期權(quán)特性。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期是可以緩沖的時間段，如前期市場調(diào)查、可行性研究等，但為取得土地而進行的分析往往受到時間的限制，取得土地后發(fā)生的費用，可行性分析、設(shè)計方案費等類似于期權(quán)費用。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計、建造的投資類似于買入期權(quán)的執(zhí)行價格。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的收益現(xiàn)值，類似于期權(quán)標的資產(chǎn)的市場價格。

(4)房地產(chǎn)在其開發(fā)過程的前期任何時間內(nèi)可追加或減少投資，在其開發(fā)時則可以選擇投入。對于開發(fā)過程中可能存在的期權(quán)類型可以理解為有期限，但可隨時執(zhí)行的美式期權(quán)，也可以作為有固定期限、只有到期日才能執(zhí)行的歐式期權(quán)，此處的歐式期權(quán)可根據(jù)需要分段進行分析。

第7篇：房產(chǎn)投資論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；道德問題；稅收問題；流動性問題

中圖分類號：F832，43

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3309(2009)04-0069-03

近年來，央行逐步提高了房地產(chǎn)業(yè)的融資門檻，房地產(chǎn)企業(yè)開始積極尋求創(chuàng)新的融資方式，于是房地產(chǎn)投資信托以其融資的優(yōu)勢和靈活性獲得了投資者的認可，并逐步在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展起來。

一、我國房地產(chǎn)投資信托的現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)投資信托的概念

房地產(chǎn)投資信托是指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司以公司或信托基金的組織形式經(jīng)營。對外發(fā)行受益憑證，向投資大眾募集資金。并以委托人的名義，由具有專門知識經(jīng)驗的人，按照委托者的要求進行管理、處分和收益。并將所獲得房地產(chǎn)管理的收益，分配給股東或投資者。所獲利潤扣除一般房地產(chǎn)管理費用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享的一種融資方式。

(二)我國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展現(xiàn)狀

從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)投資信托是一種資產(chǎn)證券化的形式。從已有的經(jīng)營模式來看，都是收購已有的商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報投資者。

2003年6月，央行出臺的“121文件”促使商業(yè)銀行加強了對房地產(chǎn)信貸的控制。于是開發(fā)商紛紛利用信托填補資金缺口，當年9月，房地產(chǎn)信托發(fā)展到30億元，12月達到60億元。從2003～2008年，5年間房地產(chǎn)信托一直保持良好的發(fā)展勢頭。2004年，銀監(jiān)會啟動REITs基礎(chǔ)制度的研究。全年資金規(guī)模達到將近120億；2005年，商務(wù)部提出打通內(nèi)地REITs融資渠道的建議，當年信托資金達到約160億：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。共有51只房地產(chǎn)融資類信托成立，產(chǎn)品規(guī)模17.35億元，占集合信托資金比例為47.74％。比2007年略有增長。

2008年12月21日，國家要開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，并且可以在上交所和深交所上市。中國大陸地區(qū)的房地產(chǎn)投資信托設(shè)立的前期籌備工作已經(jīng)到了最后階段。雖然在我國推出房地產(chǎn)信托投資基金目前還面臨較多創(chuàng)新和突破，REITs的發(fā)行時機已經(jīng)臻于成熟。

二、我國房地產(chǎn)投資信托存在的問題

從1992年信托融資引進至今，房地產(chǎn)信托發(fā)展速度很快，發(fā)展規(guī)模不斷壯大。有效解決了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難。信托融資為房地產(chǎn)業(yè)提供了新的融資渠道，對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了積極的促進作用。但是，我國現(xiàn)階段還處在市場經(jīng)濟初期，信托融資的過程中還存在一些問題。

(一)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品規(guī)模小且模式單一

按照《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》規(guī)定，每個信托計劃要求普通投資者的資金一般在20-40萬元，但因為房地產(chǎn)融資額大，有的需要一兩個億的資金，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計劃認購起點不低于5萬元，對于個人投資者而言。并不容易接受。目前，國內(nèi)信托公司在房地產(chǎn)開發(fā)過程中普遍扮演了一個貸款發(fā)放機構(gòu)的角色，而且通過信托計劃募集得到的資金基本上都運用在一個房地產(chǎn)項目上，而且房地產(chǎn)商的開發(fā)和投資沒有完全分離。信托計劃應(yīng)有的組合投資、分散風(fēng)險的作用也并未發(fā)揮。

(二)信托公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的道德問題

由于我國缺乏完善成熟的監(jiān)督機制，信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)，違背投資收益最大化的原則。

1，職責(zé)“轉(zhuǎn)委托”現(xiàn)象

信托公司在行使投資決策的職責(zé)時存在“轉(zhuǎn)委托”的現(xiàn)象。目前市場發(fā)售的以房地產(chǎn)投資為主體的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)信托產(chǎn)品中，信托計劃中列明由政府發(fā)文確認債務(wù)，并由人大通過決議，列入財政預(yù)算，這實際上屬于變相的政府擔(dān)保，與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不符。而且，信托公司無法控制當?shù)卣幕蛴胸搨⒑罄m(xù)財政收入、支出情況，甚至無法及時獲取準確信息，一旦出現(xiàn)流動性不足，就會引發(fā)這類信托產(chǎn)品的延期兌付。或是出現(xiàn)發(fā)新還舊的市場道德問題。

2，信息不對稱引發(fā)的道德風(fēng)險

信息不對稱也會導(dǎo)致道德風(fēng)險。在信托公司尋找項目的過程中，由于其與項目提供方之間存在的信息不對稱，劣質(zhì)的項目可能會比優(yōu)質(zhì)項目提供更高的預(yù)期收益率，劣質(zhì)的信托公司利用投資者的信息不對稱，以提供比優(yōu)質(zhì)信托公司更高預(yù)期收益率水平的信托計劃吸引投資者，從而把優(yōu)質(zhì)信托公司驅(qū)逐出這個市場，導(dǎo)致信托公司與項目提供者之間以及委托人與受托人之間的“逆向選擇”問題。

(三)稅收問題

目前，我國法律尚未對信托收益的納稅做出明確規(guī)定，缺少對房地產(chǎn)投資信托的稅收激勵政策，這不利于鼓勵房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。在美國，房地產(chǎn)投資信托只要滿足了《國內(nèi)稅收法》第856-858條的法定要求就可以免繳公司所得稅，1960年。艾圣豪威爾總統(tǒng)簽署了將RElTs作為利潤傳遞的特殊稅收條例，一直持續(xù)至今。

而在我國，由于《信托法》規(guī)定委托人將不動產(chǎn)委托給信托公司進行投資、管理、應(yīng)用和處分時，雙方發(fā)生信托關(guān)系，伴隨著產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。需交納一定稅金。當信托合同終結(jié)時，作為委托人的信托公司要將資產(chǎn)還給委托人或信托合同規(guī)定的其他人時，再次發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，又交納了一次個人所得稅。所以，對于信托財產(chǎn)的課稅既有對收益的課稅。又有對流轉(zhuǎn)的課稅。多重征稅提高了信托公司的經(jīng)營成本，影響了投資者的收益率水平。

(四)流動性問題

信托產(chǎn)品的流動性問題是一項難以解決的系統(tǒng)工程。信托產(chǎn)品作為一種全新的金融產(chǎn)品，其相對高收益、低風(fēng)險的特征吸引了廣大投資者。但在流動性方面，卻成為制約我國房地產(chǎn)信托融資發(fā)展的另一個瓶頸。

1，信托產(chǎn)品認知度低

根據(jù)我國的《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品不能通過公共媒體進行營銷宣傳，因此，信托產(chǎn)品的知名度、認可度比銀行儲蓄、國債、證券投資基金都要差很多。而信托產(chǎn)品的銷售，不能公開宣傳，不能異地銷售，其整體銷售計劃難免受影響。現(xiàn)行法律規(guī)定：信托公司發(fā)行資金信托產(chǎn)品不得采取委托投資憑證、投資憑證、受益憑證等形式，目前，信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，其本身流動性較差。

2，信托產(chǎn)品缺乏轉(zhuǎn)讓平臺

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級市場尚未建立，沒有有形的集中競價交易場所。缺少轉(zhuǎn)讓平臺，絕大多數(shù)的投資者只能在認購后一直持有信托產(chǎn)品到產(chǎn)品的到期日，信托產(chǎn)品流動性不足直接影響投資者的購買意

愿，進而制約信托產(chǎn)品的資金募集。由于沒有集中競價交易場所，投資者欲轉(zhuǎn)讓所持信托產(chǎn)品，只能通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式進行變現(xiàn)，持有者尋找合適的轉(zhuǎn)讓對象和確定轉(zhuǎn)讓價格比較困難。

按照現(xiàn)有的轉(zhuǎn)讓模式，流通市場發(fā)展的滯后已制約了信托產(chǎn)品的進一步發(fā)展。信托產(chǎn)品不像有價證券可以隨時轉(zhuǎn)讓。因此不能進入流通領(lǐng)域，這樣就限制了信托產(chǎn)品的活躍程度。尤其是在沒有兌現(xiàn)前，其產(chǎn)品的價值無法實現(xiàn)。使得一部分購買者在急需資金時，無法進行等值兌現(xiàn)，會帶來投資者的資金到期不能及時兌現(xiàn)的風(fēng)險。這直接導(dǎo)致信托產(chǎn)品的認知程度低、交易成本高，限制了信托流通市場的形成。

三、完善我國房地產(chǎn)投資信托的對策

(一)完善法律制度

我國已經(jīng)初步建立了信托業(yè)的基本法律框架，包括《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》等一系列法規(guī)，雖然出臺了這些法律法規(guī)，但是針對性并不強，尤其是關(guān)于投資信托的立法僅僅處于初級階段。雖然有《中華人民共和國信托法》作為我國REITs經(jīng)營事業(yè)的法律基礎(chǔ)，但是關(guān)于房地產(chǎn)信托的各項實施細則，尤其是投資信托的具體運作、稅收制度等細節(jié)并沒有很清楚的操作法則。最新的規(guī)定，信托產(chǎn)品200份上限已經(jīng)被突破，而且在房地產(chǎn)投資信托運營中的雙重征稅問題也有待于補充和修改。

(二)培養(yǎng)機構(gòu)投資者

在美國，無論是權(quán)益型REITs,還是抵押型REITs，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)評估機構(gòu)等各種專業(yè)的房地產(chǎn)中介都發(fā)揮著重要的作用。而我國目前的房地產(chǎn)中介市場的發(fā)育很不完善，房地產(chǎn)中介機構(gòu)數(shù)量較少，管理也很不規(guī)范，在執(zhí)業(yè)過程中時有違法違規(guī)情況發(fā)生，有時還會發(fā)生詐騙等刑事案件。

因此，房地產(chǎn)投資信托必須具備嚴密的組織機構(gòu)，包括管理委員會、監(jiān)督機構(gòu)以及具體運行操作機構(gòu)。我國應(yīng)建立由房地產(chǎn)信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產(chǎn)信托投資公司等組成的多元化投資機構(gòu)體系。由房地產(chǎn)信托投資公司等金融機構(gòu)具體負責(zé)操作運行，由保險公司對開發(fā)項目開立擔(dān)保信用證，還要組建大批房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房地產(chǎn)證券等級評估機構(gòu)，并由證監(jiān)會進行監(jiān)管。

(三)完善信托投資公司法人治理和內(nèi)控制度

可以考慮引進獨立董事制度。獨立董事制度有利于強化上市公司內(nèi)部制衡機制，規(guī)范大公司的行為，監(jiān)督公司經(jīng)營者：有利于保持董事會的獨立性，維護全體股東的利益：有利于公司法人治理結(jié)構(gòu)的完善和上市公司質(zhì)量的提高，從源頭上遏制企業(yè)的“內(nèi)部人控制”現(xiàn)象，提高投資者信心。

我國房地產(chǎn)投資信托公司的信譽、管理水平、經(jīng)驗等將關(guān)系到房地產(chǎn)投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國目前還有不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內(nèi)控制度薄弱的問題。很多公司股東關(guān)聯(lián)交易嚴重，個別公司甚至存在挪用信托資金的行為。因此，應(yīng)加強信托投資公司法人治理和內(nèi)控制度建設(shè)，規(guī)范信托投資公司受托行為，為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造合格的受托人。這是我國房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的前提和保證。

(四)改變雙重征稅制度

從稅源上看，信托投資公司創(chuàng)造的收益和投資者獲得的收益都來源于信托財產(chǎn)。而信托財產(chǎn)是由委托人所有，房地產(chǎn)信托機構(gòu)本來就是一個代人理財?shù)臋C構(gòu)，該機構(gòu)應(yīng)對按一定比例收取手續(xù)費或傭金的那部分業(yè)務(wù)收入繳納營業(yè)稅，其對所經(jīng)營的信托財產(chǎn)并沒有真正意義上的所有權(quán)。應(yīng)考慮通過明確界定納稅主體。確認納稅主體是信托受托人還是信托收益人，改變長期以來雙重征稅帶來的弊端。如果信托所得被分配，受益人應(yīng)為納稅主體；如果信托所得仍在信托財產(chǎn)內(nèi)，則信托財產(chǎn)本身納稅。當信托公司只是作為資產(chǎn)受托管理者代客理財時，則不應(yīng)對信托機構(gòu)征稅，應(yīng)由受益人繳納信托收益所得稅即可。

第8篇：房產(chǎn)投資論文范文

首先，房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險，作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，在當前我國市場經(jīng)濟還需要進一步完善的形勢下，我國政府對于房地產(chǎn)行業(yè)作出了非常嚴格的控制，出臺了多項控制政策，這些政策的出臺和宏觀調(diào)控措施都在很大程度上提升了房地產(chǎn)投資風(fēng)險。

其次，房地產(chǎn)投資具有利率風(fēng)險，現(xiàn)階段很多投資者的資金大部分都來自于銀行貸款，因此隨著銀行貸款利率的波動，投資者的風(fēng)險也將產(chǎn)生一定的波動。通常而言，貸款利率越低，房地產(chǎn)項目的投資成本也就越低，投資者會獲得更大的收益；而貸款利率越高，成本也隨之升高，投資者收益就會降低[1]。

最后，房地產(chǎn)投資的通貨膨脹風(fēng)險，從2007年開始，我國物價呈現(xiàn)出了持續(xù)上漲的趨勢，小幅度的通貨膨脹現(xiàn)象逐漸體現(xiàn)了出來。而通貨膨脹率升高之后，資金的購買力降低，這就導(dǎo)致很多房地產(chǎn)投資者在項目完成后獲得的收益和之前的投入資金有較大的差距，導(dǎo)致了實際收益率下降。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理策略

（一）風(fēng)險衡量

所謂風(fēng)險衡量，主要說的是對房地產(chǎn)投資所產(chǎn)生的風(fēng)險因素的種類、風(fēng)險大小和造成影響程度的衡量。風(fēng)險衡量應(yīng)該對那些比較明顯的會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大影響的風(fēng)險進行關(guān)注，其次才是研究風(fēng)險損失產(chǎn)生的幾率。[2]。我們可以把風(fēng)險視為一種變量，它可以運用期望值、風(fēng)險度等來進行描述，例如兩種風(fēng)險損失具有相同的期望值，那么標準差較大的風(fēng)險損失就更加嚴重，標準差較小的風(fēng)險損失較輕；如果風(fēng)險損失所具備的標準差是一致的，那么期望值較大的風(fēng)險反而越小，而期望值越小的風(fēng)險越大。在風(fēng)險衡量的過程中應(yīng)該全面的分析和考慮風(fēng)險因素。

（二）投資分散策略

所謂分散策略指的是通過分散開發(fā)結(jié)構(gòu)而規(guī)避和降低投資風(fēng)險，投資分散測量通常有區(qū)域分散、時間分散以及共同投資等手段。投資區(qū)域分散指的是把房地產(chǎn)投資向各個不同的地域分散，這樣就可以避免因為某些地區(qū)經(jīng)濟條件較差而產(chǎn)生的風(fēng)險；投資時間分散則說的是首先劃分一個科學(xué)的投資時間差，進而降低由于市場發(fā)生變化而形成的風(fēng)險，比如說房地產(chǎn)先導(dǎo)指標產(chǎn)生較大的波動時（如經(jīng)濟增長率的回升、貸款利率的下降），這些現(xiàn)象都很有可能讓房地產(chǎn)周期開始進入大擴張發(fā)展階段，這一時間段便是投資的合適時機，投資者在此時投資所產(chǎn)生的風(fēng)險應(yīng)該是最小的[3]。

（三）投資組合策略

房地產(chǎn)投資組合策略指的是房地產(chǎn)項目投資者按照投資風(fēng)險因素的大小以及投資實際收益大小，根據(jù)某些原則來對房地產(chǎn)項目投資進行不同類型的搭配，從而來減少投資風(fēng)險的一種策略。比如房地產(chǎn)項目投資者可以將部分資金投入于普通住宅，將一部分資金投資于商用寫字樓等。這種分散投資由于房地產(chǎn)項目的類型不同，其風(fēng)險的大小也有所差異，投資收益也各不相同，組合投資策略將資金分散投資于不同的房地產(chǎn)項目，這樣就能夠有效的減少整體投資所帶來的風(fēng)險，最終獲得平衡的投資收益[4]。

（四）保險策略

對于房地產(chǎn)項目的投資人而言，購買相關(guān)的保險是非常重要的，保險是降低房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的關(guān)鍵手段之一。它對于降低或者彌補投資者的風(fēng)險損失，促進資金的循環(huán)流動，確保房地產(chǎn)投資收益等方面都有著非常重要的作用。通常而言，房地產(chǎn)保險有房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房地產(chǎn)委托保險等，房地產(chǎn)項目投資者在購置相關(guān)保險時必須要從自身投資項目的實際情況出發(fā)，購置自己需要的險種，合理確定險額，科學(xué)的確定風(fēng)險單位以及厘定費率[5]。

第9篇：房產(chǎn)投資論文范文

1.有利于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的降低

結(jié)合完全性、簡潔性、非兼容性和客觀性等原則，可以將房地產(chǎn)風(fēng)險劃分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險兩種類型。其中在系統(tǒng)風(fēng)險中，又包括經(jīng)濟風(fēng)險、政策風(fēng)險、自然風(fēng)險和社會風(fēng)險，而非系統(tǒng)性風(fēng)險則又分為技術(shù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。投資者確定某城市房產(chǎn)進行投資，通常應(yīng)先判斷該城市的房地產(chǎn)市場。投資環(huán)境決定了房地產(chǎn)投資的成敗。投資區(qū)位選擇是投資效果決定的關(guān)鍵，在不同地區(qū)投資會有完全不同的投資效益產(chǎn)生，對投資環(huán)境的研究進行加強，是投資空間趣味避免決策失誤的重要方法和途徑。評價和研究房地產(chǎn)投資環(huán)境，為投資者投資地區(qū)投資環(huán)境的判斷、投資地區(qū)的發(fā)展水平以及房地產(chǎn)市場供需狀況的了解提供參考性依據(jù)，從而有利于投資者實施正確的投資判斷，使投資風(fēng)險得到有效規(guī)避。

2.為政府投資環(huán)境的優(yōu)化產(chǎn)生有利作用

發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對居住條件的改善、拉動經(jīng)濟增長、擴大就業(yè)以及城市建設(shè)的加快、城市投資環(huán)境的改善以及城市環(huán)境的提升發(fā)揮著極為重要的作用。投資環(huán)境的良好能夠?qū)赓Y金進行吸引，使本地經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的改善、貧困問題的消除以及區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展得到良性的循環(huán)。對評價和研究房地產(chǎn)投資環(huán)境產(chǎn)生極為重要的作用，從中將對房地產(chǎn)投資造成影響的利弊因素進行發(fā)現(xiàn)，為政府投資環(huán)境的優(yōu)化明確指導(dǎo)性方向。調(diào)查分析不同區(qū)域的房地產(chǎn)投資環(huán)境，能夠?qū)鴥?nèi)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況進行了解，為地區(qū)政府對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的制定，投資環(huán)境的優(yōu)化、房地產(chǎn)所需投資環(huán)境的評價和改善以及城市利用空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化存在顯著的促進作用。

3.有利于節(jié)約型社會的建設(shè)

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)由于發(fā)展不平衡，出現(xiàn)局部的房屋空置現(xiàn)象，實際上是社會資源的浪費，該情況的出現(xiàn)，在一定程度上體現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)對投資環(huán)境的選擇認識不足。房地產(chǎn)建設(shè)資源有較大消耗，特別是鋼筋和混凝土的消耗。在投資之前應(yīng)有效評價投資環(huán)境，盡可能將投資項目進行完善，使房地產(chǎn)售出率得以提升，降低房屋空置率，減少資源浪費問題產(chǎn)生，為我國長期的發(fā)展產(chǎn)生有利作用。

二、房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)形成機制的特點

1.較多的不確定風(fēng)險

房地產(chǎn)投資有較大額度且周期較長，隨著時間的推移及環(huán)境的改變，各類風(fēng)險的出現(xiàn)幾率和影響問題也逐漸提升，房地產(chǎn)投資除了有個別風(fēng)險存在以外，還會有系統(tǒng)風(fēng)險產(chǎn)生。房地產(chǎn)投資者應(yīng)對投資低的經(jīng)濟環(huán)境、社會需求、財政法規(guī)以及市場容量進行深入分析，作為風(fēng)險得到有效規(guī)避的前提因素。

2.較大的區(qū)位條件影響

作為房地產(chǎn)資產(chǎn)的重要特征之一，位置固定的作用極為顯著，且對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大影響。應(yīng)將任何房地產(chǎn)項目落實在具體的區(qū)域內(nèi)，區(qū)位價值使開發(fā)商、租客以及置業(yè)投資者的吸引力得到充分體現(xiàn)。區(qū)位條件的良好能夠使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取最大化的高額開發(fā)利潤，使置業(yè)投資者對穩(wěn)定的經(jīng)濟性收益進行獲取，便于租客對其他經(jīng)營活動實施展開。

3.密切關(guān)系到經(jīng)濟環(huán)境

我國存在極為不平衡的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，該經(jīng)濟格局在房地產(chǎn)投資上反映出來，主要表現(xiàn)在：東部發(fā)達城市存在著超前的房地產(chǎn)投資，而西部房地產(chǎn)投資處于嚴重滯后狀態(tài)。其次，個人經(jīng)濟實力也是對房地產(chǎn)投資環(huán)境造成影響的主要因素，作為制約房地產(chǎn)商品購買力量的關(guān)鍵因素得到應(yīng)用。

4.城市規(guī)劃對其產(chǎn)生的制約

房地產(chǎn)價值關(guān)系到周邊物業(yè)、市政公用設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及環(huán)境變化等方面，其影響主要包括兩方面內(nèi)容：一方面是受到城市規(guī)劃的影響，例如：轉(zhuǎn)讓和利用城市土地，必須與城市土地利用規(guī)劃相符合，并非完全的市場調(diào)節(jié)。而另一方面，隨著開展城市發(fā)展戰(zhàn)略，政府通過加大周邊道路、公園及博物館等公共設(shè)施的投資力度，使附近房地產(chǎn)的生態(tài)系統(tǒng)價值得到有效提升。

三、房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)形成機制的評價分析

1.分析房地產(chǎn)市場參與者的個人素質(zhì)

在房地產(chǎn)市場的參與者中，主要包括土地所有者、土地使用者、建筑承包商、開發(fā)商、金融機構(gòu)、專業(yè)顧問以及消費者等。開發(fā)商成功的根本主要包括知識、智慧、經(jīng)驗和決策能力。通過一個著名的建筑師進行設(shè)計，通過一個著名的建筑承包商對房地產(chǎn)進行建造，往往是將本身價值得以提升的關(guān)鍵。我國政府部門通過資質(zhì)管理的方式對房地產(chǎn)市場參與者進行評價，房地產(chǎn)投資者會通過這些評價便捷的對合適的房地產(chǎn)開發(fā)合作對象進行尋找。

2.分析房地產(chǎn)建設(shè)的場地條件

（1）對房地產(chǎn)項目擬建地段的自然地理特征進行分析，避免在斷裂、巖溶層、流砂層以及黃土濕陷性等顯著不利的地基基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)進行建造，并盡可能使建筑物獲取良好的通風(fēng)和光照條件，使房地產(chǎn)項目建設(shè)施工的工作量得到盡可能減少。

（2）研究房地產(chǎn)項目擬建地段土地利用和城市規(guī)劃條件，使其在規(guī)劃要求相滿足的同時，使土地利用的集約化水平得到最大限度地提升。

（3）將當前土地使用者對擬建項目的態(tài)度實施有效了解。

（4）對房地產(chǎn)項目泥漿地段的地價形態(tài)實施充分了解。

3.分析房地產(chǎn)項目實施建設(shè)的原材料、燃料供應(yīng)條件以及輔助材料

（1）對房地產(chǎn)投資項目建設(shè)需要的原材料品名、質(zhì)量及數(shù)量要求進行分析，使原材料供應(yīng)能否滿足房地產(chǎn)項目建設(shè)的需要得到掌握。

（2）根據(jù)工程施工進度對原材料的供應(yīng)進行提供。

（3）合理性分析房地產(chǎn)項目建設(shè)所需的原材料價格。

（4）分析原材料供應(yīng)的采購組織狀況。

4.分析房地產(chǎn)投資項目擬建地段的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套條件

（1）對房地產(chǎn)投資項目擬建地段的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套狀況進行調(diào)查，將房地產(chǎn)項目建設(shè)和區(qū)域城市功能所產(chǎn)生的作用及影響實施了解，對水、電、交通、煤氣、排污等基礎(chǔ)設(shè)施的網(wǎng)絡(luò)是否合理進行重點分析，教育、文化、科技、商業(yè)及其他服務(wù)業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施的布局和規(guī)模能否與區(qū)域城市經(jīng)濟發(fā)展和居民生活需要相滿足等。

（2）對房地產(chǎn)投資項目擬建地段的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)的規(guī)劃標準進行了解。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、公共設(shè)施配套建設(shè)費的收費標準進行繳納，區(qū)域有關(guān)公共管理機構(gòu)收費之后，應(yīng)為房地產(chǎn)項目提供公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的配套條件。（3）對新增基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)進度進行認清。通常情況下，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)會有一定的超前性存在，但也要對配套設(shè)施的長期不用以及土地閑置等問題進行避免。

四、房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的優(yōu)化措施

1.對城市建設(shè)進行加快，使區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展得到有效促進。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市投資、生產(chǎn)活動會達到活躍狀態(tài)，隨之增加了對住房、各種公共基礎(chǔ)設(shè)施以及服務(wù)業(yè)設(shè)施的建設(shè)。作為區(qū)內(nèi)資源配置的優(yōu)化、房地產(chǎn)市場競爭力提升的基礎(chǔ)，地區(qū)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的作用極為顯著。

2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加強，城市綜合功能的完善、基礎(chǔ)設(shè)施的好壞都對城市經(jīng)濟發(fā)展水平以及房地產(chǎn)投資環(huán)境的優(yōu)劣得到直接反映。對于基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境落后的城市而言，應(yīng)對道路建設(shè)投資進行加大，使公共交通得到大力發(fā)展，改善公共交通環(huán)境，并將高速公路和鐵路等建設(shè)的規(guī)模實現(xiàn)進一步增強。

3.城市居住環(huán)境的改善，使城市整體形象得到提升。經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)投資人員通常會對良好居住環(huán)境的城市進行選擇，開展房地產(chǎn)項目開發(fā)工作。

五、結(jié)語